Wir analysieren ein echtes Angebot – würden wir kaufen?

Intro

Caro: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in die Welt der Immobilieninvestments. Martin, einer der führenden Immobilienprofis mit 20 Jahren Expertenwissen, spricht gemeinsam mit mir, Caro, über die Themen, die wirklich zählen. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Martin, was hast du mit dem Wetter gemacht?

Martin: Mensch, Caro, wir hatten genug Sonne. Wir waren schon ein bisschen verwöhnt.

Caro: Ja, das stimmt.

Martin: Man braucht regnerische Tage oder stürmische Tage, damit man die Sonnentage wieder schätzt. Das ist so wie Arbeit und Urlaub.

Caro: Ach, Arbeit ist auch viel Urlaub.

Martin: Das war die richtige Antwort. Aber maximale Anspannung hat dann auch maximale Entspannung verdient. Aber mit dem Wetter stimmt wirklich.

Caro: Ich finde es kalt, auch heute. Also wirklich, ich habe gestern den Ofen angemacht.

Martin: Ich habe auch gemerkt, unsere Fußbodenheizung war warm. Ja, also deswegen. Ja, schön, herzlich willkommen, ne? Also das ist mal wirklich ein Start in unseren Podcast. Ja, aber schön, dass wir wieder da sind.

Persönliche Frage: Selbst gebaute Küche, Hochzeit und Junggesellinnenabschied

Caro: Danke, gut, und selbst? Ja, was waren so deine Highlights und Lowlights der letzten Woche?

Martin: Ja, also das ist ja das Schöne: Das Einzige, worauf ich mich wirklich vorbereiten kann, sind die Highlights und Lowlights. Sonst kommen die Themen ja immer bei dir ganz spontan, was ich auch gut finde. Mein Highlight: Ich habe in meiner Ferienwohnung eine Küche eingebaut, alleine.

Caro: Ich wollte gerade sagen: alleine?

Martin: Ja, alleine, genau. Und das glaubt man manchmal gar nicht. Warum habe ich das gemacht? Weil es mich immer mal wieder erwischt. Also jetzt war ich über den 1. Mai da. Das ist immer mal schön, wenn du so was selber machst, damit man so ein bisschen auf dem Boden der Tatsachen bleibt. Man wird wieder geerdet.

Caro: Ja, das ist wirklich gut.

Martin: Also Respekt an alle da draußen, die das machen, denn das ist jetzt nichts, was du dir mal eben aus dem Ärmel schüttelst. Und ich sage mal, es hat bestimmt auch länger gedauert als beim Profiküchenbauer, aber immerhin selbst gemacht. Das war also wirklich ein Highlight. Und ein Lowlight: Die letzten 2 Tage waren kalt, aber ansonsten hatte ich keins, muss ich wirklich sagen. Also ich hatte einige Lowlights, während ich die Küche gebaut habe.

Caro: Highlight und Lowlight zugleich.

Martin: Ja, genau, da waren auch so Tropfen, Eckventile und was man halt so alles hat. Ja. Schön. Und bei dir?

Caro: Ich hatte ja berichtet, dass ich auf eine Hochzeit gehen werde. Das war natürlich ein Highlight. Das war am Donnerstag letzte Woche, strahlender Sonnenschein, 18 Grad, perfektes Wetter. Man hat nicht gefroren, die Sonne schien, also es war einfach schön warm, man konnte sogar nachts noch draußen sitzen. Super Location, schöne Gesellschaft, jeder kannte jeden, also alles super.

Martin: Gab es noch eine Tradition, die du sonst nicht kanntest?

Caro: Nö, also alles, was da passiert ist, war halt so typisch Dorf, ne? Also so ein Stück Holz durchsägen und so.

Martin: Spiele?

Caro: Später, ja, tatsächlich. Das möchte ich aber noch nicht verraten, weil ich das für die Hochzeit von meiner Schwester plane. Sie heiratet im Juni. Und jetzt kommen wir zum nächsten Highlight: Der Junggesellenabschied von meiner Schwester war am Samstag. Das konnte ich letzte Woche noch nicht erwähnen, weil es eine Überraschung war.

Martin: Ach so.

Caro: Also ich weiß jetzt nicht, ob sie diesen Podcast aktiv hört, aber wenn, dann hätte ich mich quasi verplappert.

Martin: Herzlichen Glückwunsch an deine Schwester, ich hoffe, sie hört unseren Podcast.

Caro: Ja, das war wirklich cool. Also kurzer Einblick: Wir haben eine Planwagentour gemacht, und dann sind wir zu einer Künstlerin gefahren. Wir haben alle Anzüge anbekommen, und das war Action Painting. Also die Farbe flog so durch die Räume, wir waren alle voller Farbe. Diese Anzüge haben schon Sinn gemacht. Es war Acrylfarbe, die konntest du fast einfach wieder wegwischen. Und mit Wasserbomben, Tennisschlägern so spritzen und so weiter, du konntest alles nehmen. Klobürsten und …

Martin: Habt ihr ein Bild gemalt?

Caro: Nee, jeder hat ein Bild, aber irgendwie ist jeder zu jedem Bild gegangen, tatsächlich. Also ich habe versucht, eine Seite irgendwie schön zu malen, aber es kamen gefühlt 50 Leute die ganze Zeit an und haben das Bild verunstaltet.

Martin: Nein, sie haben ein Kunstwerk daraus gemacht.

Caro: Ja, stimmt. Nee, also das war wirklich richtig cool. Und dann sind wir weitergefahren und haben ein Tasting in einer Destillerie gemacht. Und was auch cool war: Ich kam rein, das ist so eine alte Scheune, die haben sie umgebaut. Und dann gucke ich so raus in den Garten, da waren große bodentiefe Fenster, und da standen Rehe. „Oh mein Gott, das sind ja Rehe!“ Und dann sagt er so: „Ja, kannst rausgehen.“ Und dann bin ich raus, und ich konnte die einfach streicheln. Dann hat er Futter gebracht, also Gerste, die sie dann auch für Whisky und so was verarbeiten, und dann konnten wir die einfach füttern. Und ab und zu, meinte er, kommen die rein in die Scheune, wenn sie halt irgendwelche Besucher haben oder wenn sie da den Gin brennen und so weiter, und dann legen die sich da rein.

Martin: Freilaufende Rehe.

Caro: Man hat sich wie Schneewittchen gefühlt.

Martin: Verrückt.

Caro: Also das war wirklich cool.

Martin: Ah, siehst du, jetzt fühle ich mich schon wieder ganz klein mit meiner Küche.

Caro: Mit deiner Küche, wirklich?

Martin: Nicht groß. Na ja, egal. Okay, was haben wir heute Schönes?

Mythos oder Wahrheit: Ein gutes Immobilienangebot erkennt man sofort?

Caro: Ja, und zwar würde ich gerne mit dir starten, und zwar erst mal mit unserer Rubrik „Mythos oder Wahrheit“.

Martin: Oh ja.

Caro: Und zwar: Ein gutes Immobilienangebot erkennt man sofort.

Martin: Nee, nein, das kann man so nicht sagen. Du erkennst relativ schnell die ersten Rahmenparameter, ne? Also Renditeverhältnisse und Lagen oder so was, das kannst du vielleicht noch schnell überblicken, je nachdem, wie geübt dein Auge ist. Aber du musst natürlich dann den Blick tief reinlaufen lassen, ne? Also was ist mit Mietern, was ist mit dem Objektzustand und solche Dinge. Aber man kann schon sagen: Du siehst auf jeden Fall relativ schnell: Okay, ja, super, das könnte echt was super Gutes sein. Oder: Nee, komm, da können noch so viele Fragezeichen auftauchen, und das ist jetzt schon kein „Hell yeah“. Dann lass es weg.

Das Angebot: 2-Zimmer-Wohnung, Baujahr 1995, B-Stadt, 4 Prozent Bruttorendite

Caro: Okay. Also in den letzten Folgen haben wir ja viel darüber gesprochen, worauf man bei Immobilien achten sollte: Lage, Objekt, Finanzierung, Strategie. Also wer es ein bisschen beobachtet hat: So eine kleine Masterclass haben wir in den letzten Folgen gemacht, ne? Und genau, heute möchte ich mir mal mit dir eine Immobilie anschauen und gucken, ob das so passt, ob du es kaufen würdest oder nicht.

Martin: Okay, jetzt bin ich gespannt.

Caro: Du kriegst von mir ein paar Rahmenparameter. Ich habe dir ein Exposé ausgedruckt.

Martin: Okay. Man sieht das jetzt nicht. Das ist ja wirklich das Schöne, ne, dass man vorher nie weiß, mit was du so um die Ecke kommst. Das ist wirklich schön.

Caro: Also ich bespreche das einmal kurz mit euch da draußen, weil ihr natürlich nicht mein toll vorbereitetes Exposé sehen könnt. Wir haben eine Zweizimmerwohnung, Baujahr Mitte der 90er, in einer soliden B-Lage. Der Kaufpreis liegt bei rund 155.000 Euro, aktuell vermietet für 520 Euro kalt. Auf den ersten Blick kommen wir auf etwa 4 % Bruttorendite. Jetzt ist die Frage: spannendes Investment oder eher durchschnittlich? Ich sehe schon, Martin macht sich da ein paar Notizen.

Exkurs: Steinhuder Meer, Ferienwohnung und das Einzugsgebiet von Hannover

Martin: Ja, ich habe jetzt gerade deinen Zettel. Also du hast ja gesagt: Lage B-Stadt. Ich nehme das jetzt mal … also Hannover, Bremen, Dortmund, nicht zu konkret nennen.

Caro: Ja, also …

Martin: Im Grunde ist die Stadt ja auch egal. Aber wir haben eine B-Stadt, das ist erst mal gar nicht schlecht.

Caro: Obwohl, ich habe eigentlich gestern kurz über was nachgedacht. Wir hatten ja schon mal aus Spaß gesagt, vielleicht mal in meiner Region draußen bei den ganzen Vögeln den Podcast aufzunehmen. Und dann habe ich über die eine Touristen-, in Anführungszeichen, -Stadt nachgedacht, die es bei mir in der Nähe gibt. Da kommen auch ganz viele Hannoveraner rübergependelt und machen da Urlaub, verbringen einen schönen Tag. Und ich habe jetzt gehört, dass viele alte Häuser abgerissen werden und dass da jetzt neue Wohnungen geschaffen werden, irgendwie so 8-Parteien-Häuser et cetera. Und Airbus baut da auch gerade. Also wir hatten ja das Thema: Ist es im Kommen, wie ist die Wirtschaftslage, ist da ein Großunternehmen? Vielleicht könnten wir … ich sage es jetzt mal: Steinhude, als Randgebiet von Hannover. Wäre das schon eine C-Lage oder eine B-Lage?

Martin: Steinhude? Ja, das wäre so was wie E und F.

Caro: Ja, das …

Martin: Ist doch nur so lange, wie die Pfütze da noch funktioniert. Steinhuder Meer.

Caro: Also …

Martin: Ja, aber du musst ja überlegen: Steinhuder Meer ist sogar echt teuer, das muss man einfach sagen, weil ich ja selber schon mal geguckt habe. Aber das ist eher Liebhaberei zum Wasser. Es hat nichts mit dem Wirtschaftsstandort zu tun. Und da würde ich sagen … Wie gesagt, ich habe ja gerade erwähnt, dass ich auch in meiner Ferienwohnung war. Als Kapitalanlage ist das die schlechteste Anlage, die ich habe.

Caro: Oh, dann fahre ich auch mal hin.

Martin: Ja, ist super, ist total toll. Wenn du es vermietest, sagst du: „Boah, was für eine geile Bruttomietrendite ich da habe.“ Ja, dass du aber alle 3 Jahre, teilweise nach 2 Jahren, irgendwelche Möbelstücke austauschen kannst, weil sie einfach nicht pfleglich behandelt werden, und Sonstiges, das ist einfach auch Fakt. Und wenn du jetzt eine Ferienwohnung am Steinhuder Meer hättest, würde die genauso funktionieren.

Caro: Ja, also ich hätte es jetzt als Randgebiet von Hannover noch mit dazugezählt.

Martin: Ganz äußerster Speckgürtel. Du bist aber echt … Also das ist wirklich …

Caro: Na, dann lass uns lieber bei einer Stadt wie Hannover bleiben.

Martin: Bleiben wir bei Hannover. Oder Bremen. Also es ist mir jetzt eigentlich auch egal. Aber nehmen wir Hannover. Von mir aus nehmen wir einfach eine B-Stadt, wir nennen es B-Stadt, kein A-Standort. Kommst du mit Steinhuder Meer einfach um die Ecke … Nee, witzig, finde ich interessant. Also da würde ich ja sogar sagen, wäre es in dem Fall übrigens eher Neustadt am Rübenberge als das Steinhuder Meer. Das wäre jetzt zum Beispiel auch eher ein Einzugsgebiet, tatsächlich übrigens ein Einzugsgebiet von Hannover, genauso wie Wunstorf.

Caro: Ja, und …

Martin: Wo du relativ viele Pendler hast, die dann nach Hannover pendeln. Komm, wir bleiben dabei.

Lage, Größe und Grundriss: Was für die Zweizimmerwohnung spricht

Martin: Na gut, dann nehmen wir Hannover. Wir haben ein ruhiges Wohngebiet, etwas außerhalb. Gute Anbindung heißt dann wahrscheinlich gute Anbindung an den ÖPNV. Baujahr 1995, das Baujahr ist solide. Die Wohnfläche: 58 Quadratmeter, 2 Zimmer. Etage: zweites Obergeschoss. Gepflegt, aber nicht modernisiert. Heizung: Gas, interessant. Kaufpreis hast du gesagt, habe ich mir hier notiert, 155.000, glaube ich, war es, ne? So, das heißt, 520 war die Kaltmiete aktuell. Und das Hausgeld, ja, okay, das ist klar, das ist jetzt marginal. Aktuelle Jahresmiete 6000. Was hast du gesagt, Bruttorendite 4 %? Also gucken wir uns das ganze Ding an. Ich könnte übrigens mal einen Strich drunter machen, ob ich es kaufen würde.

Caro: Ja, darum geht es auch.

Martin: Nein.

Caro: Ja, und wir würden jetzt gern beleuchten, warum.

Martin: Ja, also ich würde es nicht kaufen. Erst mal: Wir reden jetzt über eine einzelne Wohnung im Mehrfamilienhaus, ne?

Caro: Genau.

Martin: Steht jetzt nicht auf meinem …

Caro: Das habe ich vorhin vorgelesen.

Martin: Ah, okay, hast du mir nicht auf den Zettel geschrieben. Also ich persönlich würde es nicht kaufen, aus vollem Grund. Erster Impuls, warum? Ich habe eine Bruttorendite von 4 %. Also was ist erst mal positiv, was würde ich jetzt im ersten Step machen? Ich habe jetzt auch keine Bilder gesehen, sondern einfach nur ein paar Rahmenparameter. Fotos sind immer noch mal schöner. Wenn du Fotos von innen und von außen hast, kannst du natürlich viel mehr sehen. Wenn das Baujahr 1995 ist, dann weiß ich: Klar, alles, was so an Technik ist, Pi mal Daumen 30 Jahre, ist noch in Ordnung, ist erst mal okay. Grundsätzlich ist das vom Baujahr her solide, also 90er-Jahre-Bauten, das ist alles okay.

Wohnfläche 58 Quadratmeter von der Größe her: Wenn wir hier in der B-Stadt sind und in einem ruhigen Wohngebiet, wo auch mehrere Mehrfamilienhäuser stehen, wo ich eine gute Anbindung an den ÖPNV habe, würde ich sagen: funktioniert. Weil ich dann wahrscheinlich auch an diesem Standort in dieser B-Stadt vielleicht sogar Studenten habe oder eine älter werdende Bevölkerung. Das heißt, die suchen eher kleinteiligeren Wohnraum. 58 Quadratmeter, hier steht 2 Zimmer. Desto größer die Stadt … Muss man auch noch dazu sagen: Desto größer die Stadt, kann man so ein bisschen … Also das ist wirklich jetzt sehr pauschal, ne? Also da draußen, bitte nehmt es mir nicht übel. Aber ich würde mir jetzt die Rahmenparameter angucken: Aus 58 Quadratmetern kannst du fast 3 Zimmer machen. Denn was du eigentlich haben möchtest, sind möglichst 3 Zimmer auf möglichst wenig Fläche. Also eher noch mal so ein kleines Zimmer, das können auch wirklich 9 Quadratmeter sein, ne, also wirklich so 3 × 3 oder sogar weniger. Wo du sagst: Ah, da habe ich mein Büro, vielleicht noch ein Gästebett drin oder so ein Klappbett oder irgendwas, zur Not von der Wand runter oder so. Aber lieber noch einen Raum mehr. Aber bei 2 Zimmern ist 58 schon mal von der Größe cool.

Hätten hier 158 gestanden und nicht 58, dann hätte ich wahrscheinlich gesagt: viel zu groß. Auf der anderen Seite: Wenn es jetzt eine richtig coole Rendite gewesen wäre oder ein sehr, sehr günstiger Preis, hätte ich geguckt: Na ja, kann ich die Wohnung vielleicht teilen? Kann ich die clever teilen, sodass ich aus der großen 158er vielleicht 2 kleinere machen kann? Und das Ding kaufe ich jetzt mal für einen Schnapper ein, weil es keiner haben will. Also auch da wäre wieder eine Chance. Bleiben wir bei der Wohnung mit 58 Quadratmetern. Würde ich sagen: Okay, Baujahr passt erst mal in der Substanz, Wohnfläche auch, Zimmer ist in Ordnung, eins mehr wäre jetzt auch schön, aber egal.

Zweites Obergeschoss ohne Fahrstuhl: Demografischer Wandel und Haltestrategie

Martin: Zweites Obergeschoss: Fahrstuhl ja oder nein?

Caro: Nein.

Martin: Schade, Caro, den hätte ich gerne gehabt, ne? Also da würde ich sagen: Boah, wie kriege ich denn das hin? Möchte ich das unbedingt im zweiten Obergeschoss, ohne Fahrstuhl? Also ich persönlich würde aktuell sagen, ich hätte es lieber mit, wenn ich es mir aussuchen kann. Es sei denn, es kommt was über den Preis. Aber wir werden älter, und der demografische Wandel nimmt definitiv zu.

Meine Strategie wäre hier übrigens bei diesem Haus, sage ich noch dazu: ganz klar kaufen, langfristig halten. Es wäre jetzt nicht so, dass ich sage, wir wollen die Wohnung jetzt kaufen, einmal sanieren, optimieren und in 2, 3 Jahren wieder verkaufen. Könnte man auch, ne? Wobei da die Rendite einfach zu schwach wäre. Und da kommen wir eigentlich zu unserem nächsten Thema: 155 vom Kaufpreis passt. Dafür wirst du in München nicht mal eine Hundehütte kriegen, ne? Aber wir sind ja auch in einer B-Stadt. Das heißt, grundsätzlich erst mal die Kaltmiete dagegen, heißt für mich 4 %. So, und jetzt kommen wir schon zum Thema … Ach so, Rücklage im Haus, ah, okay, alles klar, durchschnittlich. Mhm. Na gut. Das heißt also, wir haben ein Objekt: B-Standort, Instandhaltungsrücklage moderat, Baujahr okay.

Warum Martin nicht kaufen würde: Gasheizung, Wärmeplanung und Nachinvestitionen

Martin: Warum würde ich es nicht kaufen? Aus dem einfachen Grund: 4 % Bruttomietrendite wären mir jetzt für einen Bestand, 30 Jahre alt … Die Heizung ist Gas. Wenn ich jetzt beim kommunalen Wärmenutzungsplan bin: B-Standort, über 100.000, da wird jetzt dieses Jahr im Juni, Juli der kommunale Wärmenutzungsplan von der Stadt herausgegeben. Also: Wie soll die Versorgung zukünftig aussehen? Es könnte also sein, dass ich in 5 Jahren vielleicht eine neue Heizungsanlage brauche, und die Instandhaltungsrücklage reicht nicht. Dann müsste ich nachinvestieren. Ich habe so schon eine Bruttomietrendite von 4 %, die müsste man sich jetzt genauer angucken.

Die Frage wäre für mich: Sind die Mieten dort in den letzten Jahren schon mitentwickelt worden oder nicht? Also wenn man sagt, das ist immer noch die gleiche Miete wie 1995, dann weißt du: Okay, da kann ich vielleicht was machen, je nachdem, wie der Mietspiegel ist. Auch das muss ich mir natürlich dann angucken: Wo bin ich, in welcher Stadt, was kann ich da tun und so. Aber sagen wir mal, die ist vielleicht schon entwickelt worden, das sind einfach die 4 %.

Bestand mit 2 Prozent AfA vs. Neubau mit degressiver AfA und 7b-Abschreibung

Martin: Und jetzt muss ich wieder in so eine steuerliche Thematik für mich als langfristigen Investor kommen. Wenn ich jetzt sage, ich kaufe mir diese Immobilie von 1995, dann ist es ein klassisches Bestandsobjekt, das ich erst mal linear mit 2 % abschreibe. Es sei denn, ich mache ein Restnutzungsdauergutachten, diese ganzen Themen. Aber ich sage mal, lassen wir das mal weg, das geht nicht durch, weil bei 95 alles in Ordnung ist. Ich bleibe bei 2 %.

So, jetzt muss ich sagen: Ich schreibe 2 % ab, oder ich hätte zum Beispiel einen Neubau mit degressiver Abschreibung, was wir auch schon mal hatten, in Höhe von 5 % und vielleicht sogar noch ein 7b-Objekt. Also mit der 7b-Absetzung für Abnutzung zusätzliche 5 %, dann hätte ich im ersten Jahr 10 %, und dann wieder degressiv fallend, und nach 4 Jahren fallen die 5 raus und so weiter. Aber dann würde ich sagen: Na ja, dann habe ich heute ein Mietniveau, eine Mietrendite um vielleicht dreieinhalb Prozent. Also bin ich 0,5 % schlechter in der Bruttomietrendite, aber ich habe nicht 2 %, die ich steuerlich geltend mache. In den ersten 4 Jahren, wie gesagt, 5 + 5, also die 5 degressiv, wir bleiben mal dabei: Im ersten Jahr sind es 10, und selbst nach 4 Jahren sind es nur noch die degressiven 5 aus dem Rest. Dann bin ich steuerlich natürlich deutlich höher.

Ich persönlich bin jetzt Steuerzahler, also kann ich Steuern kompensieren. Und dadurch würde ich wahrscheinlich eine Steuerkompensation in der Größe von einem Prozent hinbekommen, mit Sicherheit sogar. Und dann bin ich schon wieder in der Betrachtung, wo ich sage: Habe ich vielleicht nur dreieinhalb Prozent, kriege aber jetzt ein Prozent oder anderthalb Prozent durch die steuerliche Kompensation noch oben drauf, dann bin ich bei viereinhalb bis 5 % Bruttomietrendite. Habe dafür aber einen Neubau mit Fahrstuhl, KfW 40, QNG, neuester energetischer Standard, habe die nächsten 15 Jahre im Endeffekt Ruhe. Keine Sanierungsthemen, die eventuell auf mich zukommen, denn 30 Jahre ist schon alt. Deswegen würde ich dieses Objekt nicht kaufen.

Für wen sich das Objekt rechnen kann: Mietentwicklung und geringe Steuerbelastung

Caro: Okay. Für wen wäre das ein gutes Investment?

Martin: Für einen Liebhaber, ja. Das Problem ist: Was willst du von mir hören? Wenn das Investment nicht gut ist, ist es für keinen gut.

Caro: Wir könnten darüber nachdenken, wie wir es gut bekommen könnten.

Martin: Ja, das versuchen. Ich weiß, worauf du hinauswillst. Aber grundsätzlich muss man sagen: Die Instandhaltungsrücklage ist moderat, das ist nicht da. Die Heizungsanlage wird irgendwann kommen, vielleicht. Ach so, na ja, der Rest ist wirklich solide, davon würde ich ausgehen, beim Baujahr 95. Und wir unterstellen das einfach mal: Von der Wohnfläche her ist es okay. Das Einzugsgebiet hat eine gute Anbindung, ist aber trotzdem ein Wohngebiet der Stadt, also jetzt nicht irgendwie ein Vorort des Vororts des Vororts. Also wirst du da auch solide Mieter bekommen. Wenn ich so ein Objekt hier sehe, wahrscheinlich so irgendwie eine Miete von realistisch … Was haben wir denn hier, 8 Euro? Ja, wahrscheinlich 9 Euro Miete, irgendwie so was in der Range. Dafür kriegst du immer eine Miete, in der Größe auch. Und du kannst sie auch sicherlich entwickeln, auf 10 Euro, wenn man die Miete jetzt mal erhöhen könnte, weil sie die letzten Jahre nicht entwickelt wurde. Und du kommst vielleicht hoch von 9 Euro auf 10 Euro – ich bleibe mal bei diesem Beispiel, oder mache es anders, 9,90 Euro, ne? Dann hätten wir schon 10 % mehr Miete. Dann wären wir nicht mehr bei 4, sondern eher bei 4,4. Klar musst du das auch versteuern, aber dann habe ich schon mal ein bisschen die Miete optimiert.

Und wenn ich nicht derjenige bin, der steuergeplagt ist, also nicht viele Steuern zahle, kann ich nicht viele Steuern sparen. Dann ist es natürlich für dich als Investor interessanter, 4,4, 4,5, 5 % Mietrendite zu erzielen, anstatt 3 oder 3,3 % im Neubau. Im Neubau ist es halt so, dass die steuerliche Kompensation daher kommt, dass der Staat möchte, dass viel neu gebaut wird. Das ist ja der Grund, warum du da höhere steuerliche Möglichkeiten hast. Aber nicht jeder ist steuergeplagt, und dann geht es grundsätzlich darum: Wie viel Miete kriege ich, und deckt die Zins und Tilgung? Und bei dem Objekt würde ich jetzt sagen, kriegst du mit einer halbwegs guten Bonität auch eine 100-%-Kaufpreisfinanzierung hin, vielleicht 95 oder so was, je nach Bonität natürlich immer. Dann wäre das ein solides Objekt für die, die da draußen wenig Steuerbelastung haben. Immer, wie gesagt, Grundvoraussetzung: Es ist wirklich eine gute Anbindung, die S-Bahn ist vor der Haustür, ich komme in die Stadt, ich habe eine solide wirtschaftliche Struktur dieser B-Stadt.

Sanierungsrisiko: Wenn der Mieter seit 1995 auszieht

Martin: Und ansonsten passt das immer maximal für den … Wenn man es jetzt kaufen müsste, wäre es mir grundsätzlich von der Bruttomietrendite … Es ist ja nicht saniert, es ist immer noch im gleichen Zustand wie 95. Es gibt auch die ersten Objekte auf dem Markt, da hast du trotzdem 4 % Mietrendite: Das Objekt ist zwar 1990 oder 95 gebaut, ist aber 2020 wirklich kernsaniert worden, also wirklich komplett einmal durchsaniert. Ja, dann sparst du dir die ganzen Kosten.

Und derjenige, der hier investiert, der muss ja auch sagen – machen wir wieder das Fass auf –: Dein Mieter wohnt da jetzt seit 95 drin. Der verstirbt, dann wirst du diese Wohnung sicherlich auch innen mal sanieren müssen. Und du musst natürlich hier, wenn du Investor bist, einfach sagen: Okay, ich habe nicht die steuerliche Kompensation, weil ich nicht Spitzensteuersatzzahler bin. Dann ist aber das Thema: Wenn ich kein Spitzensteuersatzzahler bin, habe ich dann trotzdem genug Geld irgendwie in der Rücklage oder in meiner persönlichen Rücklage, dass, wenn mein Mieter in 2 Jahren auszieht, ich hier vielleicht noch mal 10, 15, 20.000 übrig habe, um die Wohnung einmal komplett zu sanieren? Und sie dann vielleicht für 10, 11 Euro oder 12 vermiete, oder je nachdem, was du da machen kannst. Wir haben ja gesagt, es liegt immer ein bisschen daran, wo der Standort ist, wie der Mietspiegel oder sonstige Sachen aussehen. Ja, dann kann es was sein. Aber meistens ist es auch so: Wenn man nicht Spitzensteuersatzzahler ist, hat man vielleicht nicht mal eben die 30.000 Euro auf der hohen Kante, um sie mal eben ins Objekt zu schießen. Sondern du hast vielleicht gedacht: Ich habe hier zwar 20.000 liegen, aber die waren eigentlich mal der Notgroschen, wenn das Auto mal liegen bleibt oder die Waschmaschine. Und deswegen, kurz gesagt: Für mich wäre es nichts.

Typische Anfängerfalle: Frisch gestrichen, voll vermietet, aber technisch alt

Caro: Aber wäre das nicht quasi so ein Paradebeispiel, auf das die meisten Anfänger reinfallen würden?

Martin: Ja, leider. Ne, also man guckt drauf und denkt so: „Oh, das hört sich doch nett an.“

Caro: Die Bilder passen noch.

Martin: Ja, du hast dir ein schönes Beispiel rausgesucht, das nett klingt. Ja, weil natürlich die Leute sagen: „Ey, super, guck mal, da kriege ich ja eine vernünftige Rendite. Warum soll ich jetzt einen Neubau für 3 % nehmen, hier kriege ich ja 4.“ Das ist 95, das ist vielleicht sogar mal durchgepinselt. Oder wenn es vielleicht sogar 95 schon ein außengedämmtes Objekt war oder auch so gebaut wurde, hast du es vielleicht außen auch noch mal angestrichen, dass es schön ist, keine Frage. Ändert natürlich nichts am technischen Zustand, den du sowieso hast, mit der Gasheizung, denn die Heizung ist, wie sie nun mal ist. Und ja, klar, dann wäre das ein Objekt, wo du reingehst und sagst: „Boah, schön, das ist ja frisch gestrichen, das ist auch komplett vermietet, und das ist fertig. Ich habe kein Fertigstellungsrisiko, ich kriege auch sofort Miete, ich muss keine Bauphase abwarten.“ Ja, natürlich, kann sein. Aber in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung – wenn du jetzt als Investor … Du bist ja nicht der Immobilienprofi, der das jetzt alles selber managt, sondern bist der Investor, der sonst klassisch auch einen Hauptjob hat – würdest du dich in diesem konkreten Fall mit einer Neubauimmobilie besser stellen, nach meiner Prognose.

Und mit Fahrstuhl? Warum höhere Nebenkosten die Rendite drücken

Caro: Okay. Du hattest ja vorhin nachgefragt, ob es einen Fahrstuhl gibt, weil ich erst mal Nein gesagt habe. Jetzt gibt es doch einen, ne? Würde dich das umstimmen?

Martin: Nee, es würde mich nicht umstimmen, aber es wäre ein Pluspunkt.

Caro: Ja, genau.

Martin: Es ist ja aber nur eine Summe, weißt du? Also wenn ich jetzt sagen würde, wir nehmen an, du hast einen Fahrstuhl, dann ist die Bruttomietrendite garantiert sogar schlechter. Warum? Wenn du einen Fahrstuhl hast, ist das zwar positiv, aber die Rücklage und das Hausgeld wären natürlich deutlich höher, weil ein Fahrstuhl halt Geld kostet. Dann würde ich sagen: Ey, Fahrstuhl top, aber eine Bruttorendite von 3,7 %. Warum soll ich für 3,7 % Bestand kaufen, wenn ich für 3,5 % Neubau kriege? Wenn da jetzt stehen würde: Da ist ein Fahrstuhl drin, und wir haben auch nach Kosten oder Betriebskosten für den Fahrstuhl trotzdem eine Bruttomietrendite von 5, 6 %, dann würde ich sagen: Jetzt sind wir dabei.

Caro: Ich wollte gerade fragen, was du denn gerne für eine Traum-Bruttomietrendite hättest. Aber gut, das hast du ja gerade schon beantwortet.

Martin: Ja.

Caro: Also das wäre dann schon ab 5, 6 %, darunter macht das nicht so wirklich Sinn.

Nachschusspflicht: 30.000 Euro Sanierung sind 20 Prozent vom Kaufpreis

Martin: Ja, das kann man zumindest nicht in einem Objekt, wo ich wüsste: Eine Sanierung wird anstehen, die muss ich bezahlen, die wird kommen. Vielleicht, wenn der Mieter in 3 Jahren auszieht, in 2 oder in 5. Ich weiß nicht, wann, das ist für mich nicht kalkulierbar. Und bei einem Kaufpreis von 155.000: Wenn wir jetzt mal sagen, du musst die Wohnung einmal durchsanieren, und vielleicht muss das Badezimmer nach 30 Jahren auch mal neu, dann kommst du mit 30.000 Euro nicht hin für dein Sondereigentum. Und 30.000 sind 20 % vom Kaufpreis. Die Bude ist jetzt ja auch nicht in München-Mitte, ne, und da kriegst du für 155 nicht so … Das wären 20 % vom Kaufpreis, die ich zusätzlich in die Immobilie stecken müsste. Dadurch kriege ich aber nicht sofort mehr Miete, weil der Nächste, der da einzieht, oder der, der da jetzt drin wohnt, sage ich mal, der braucht einfach nur ein Badezimmer, und der geht auch davon aus, dass er ein Badezimmer hat, ne? Das heißt, ich müsste diese Investition tätigen und kriege eventuell nicht sofort dadurch mehr Miete. Wenn ich also um 20 % mal eben in die Nachschusspflicht komme, haut das brutal meine Bruttomietrendite zurück, weil ich ja neben den 155 Kaufpreis noch mal 30.000 reinstecke. Auch die habe ich bei einem Neubau nicht. Ich will jetzt gar keine Werbung für einen Neubau machen, ne?

Die bessere Alternative: Bestandsobjekte mit Sanierungskonzept und Mietpool

Martin: Aber wann wäre das für mich interessant mit 4 %? Und das gibt es ja am Markt, ich kenne auch ein, zwei wirklich richtig gute, die genau an diesen B- oder teilweise in C-Lagen investieren, aber Sanierungskonzepte haben. Also die haben genau dieses Baujahr 95, genau 58 oder 50, 60 Quadratmeter, also passende Wohnungsgrößen mit 2, 3 Zimmern, teilweise mit Fahrstuhl, manchmal auch ohne, auch das haben sie. Ich persönlich finde einen Fahrstuhl halt besser. Auch Kaufpreise in der Größenordnung 150.000 bis 200.000, Top-Lagen. Und die haben dann aber nur, in Anführungsstrichen, eine Bruttomietrendite von 3,6, 3,8 %, aber sie haben ein volles Sanierungskonzept. Da weißt du: Wenn der Mieter auszieht, wird die Wohnung 1 zu 1 von denen saniert. Dafür werden sofort Rücklagen gebildet, die Rücklagen sind im Kaufpreis mit drin. Weil der Zustand des Objekts halt so sein soll, dass in 10 Jahren alle Wohnungen durchsaniert sind, im gleichen Stil, in der gleichen Qualität und Güte. Und die Gemeinschaftssachen werden nicht erst später gemacht, sondern jetzt schon. Dann habe ich ein Sanierungskonzept für das Objekt und kriege trotzdem 3,8 % Rendite und habe noch meine Sanierungsrückstellung, falls der Mieter in 3 Jahren auszieht.

Und da muss ich sagen: Hier trage ich das Risiko als Immobilienunternehmer selber – wann zieht der aus, wann nicht? – und kriege dafür 4 % Bruttomietrendite. Da kann ich auch etwas nehmen, wo ich weiß, das ist jetzt alles schon saniert, und da ist sogar ein Mietpool mit Entwicklung oder sonstige Themen drauf, sodass die Mieten durch einen Profi-Verwalter automatisch entwickelt werden. Da stehe ich jetzt bei 3,8, da stehe ich in 3, 4 Jahren vielleicht bei viereinhalb, 5. Und die machen sogar ein Restnutzungsdauergutachten, sodass meine steuerliche Kompensation besser ist. Also da würde ich sagen: Ich muss das ja in Vergleich bringen, und selbst dann wäre es das für mich nicht. Da gibt es bessere Konzepte am Markt. Also würde ich sagen: Schade, Caro. Wenn du jetzt die Maklerin wärst, die mir, ganz charmant, wie du bist, dieses Angebot macht …

Caro: Martin, wäre das nichts für dich?

Martin: Als Anleger würde ich sagen: Nein.

Caro: Genau.

Martin: Genau. Es könnte übrigens auch anders sein. Ich habe ja gesagt: Selbst wenn es 5, 6 % Bruttomietrendite wären, dann würde ich mich damit beschäftigen und würde sagen: Dann zeig mir mal die Mietverträge oder schick mir mal die ganzen Unterlagen, und dann gucke ich es mir an. Aber aufgrund der Rahmenparameter, die du jetzt gerade genannt hast, ist es halt ein No.

Caro: Es wäre auch zu einfach, würdest du heute mit einem „Hell yeah“ ankommen.

Martin: Ja, das stimmt, das stimmt.

Caro: [unverständlich] ist ein „Hell yeah“. Okay, alles klar, danke. Kurze Folge, ne?

Martin: Nee, aber gerade so was will ich ja mit dir beleuchten.

Caro: Warum, wieso, weshalb. Weil das ja ein typischer Reinfall ist für die, die sich noch nicht so damit beschäftigt haben. Und ja, das hat so ein bisschen die Augen geöffnet.

Der Kaufpreis als Lockmittel: Warum 155.000 Euro nicht automatisch günstig sind

Martin: Ja, es wäre natürlich auch so: Wenn du jetzt hier wieder in die Finanzierung einsteigst, bist du wahrscheinlich bei einem Zins von 4,2, 4,3, keine Ahnung, Sicherheitsabschlag von der Bank, 2, 3 % Tilgung, das ist dann schon eine Annuität. Aber das Interessante ist: So etwas wird ja wirklich viel verkauft. Du hast eben schon gesagt … Weißt du aber, warum? Weil der Kaufpreis bei 155.000 attraktiv ist. Es ist der Wahnsinn. Viele, viele Menschen da draußen kaufen gerade auch so Immobilien für, was weiß ich, sage ich mal 120.000: „Ah, ist ja nicht viel, habe ich ja nur 150, 200 Euro Zuzahlung.“ Ja, aber in welchem Zustand, in welcher Lage, wo ist denn dieses Objekt? Und tut mir leid, du kriegst an Top-Standorten keine Wohnung, die irgendwie 50, 60 Quadratmeter oder auch nur 40 hat und 120.000 Euro kostet. Wie soll das funktionieren? Da muss ich Abstriche machen, und Abstriche sind natürlich im ersten Step in der Lage. Ich gehe weiter raus, ich gehe weiter weg, ich nehme das Risiko des Leerstands deutlich stärker in Kauf, aber ich kriege dafür mehr Rendite. Ja, aber das ist genau das Problem. Und viele gehen natürlich auf dieses: „Ah, ein Glück, ja, die kaufe ich, das sind ja nur 155.000.“ Ja, aber was kommt danach? Ne, was wir vorhin schon hatten, mit Fahrstuhl und so.

Caro: Genau.

Martin: Und dann sagst du: „Ja, aber ein Neubau kostet 250.000“, nur mal als Beispiel, also 100.000 mehr, mit 250.000. Ja, aber ich kaufe lieber für 250.000, habe meine Ruhe und weiß, es rechnet sich wirtschaftlich durch die steuerliche Kompensation auch besser als die 150.000-Euro-Entscheidung. Denn bei 150.000 Euro falsch entscheiden, tut weh.

Caro: Das kann mal richtig wehtun.

Martin: Genau, das ist das Problem. Aber man ist natürlich offen für das: „Ah, das sind ja nur die 150, ist ja nur das kleine Ticket.“ 150.000 ist echt viel Geld.

Caro: Ja, wow, das stimmt.

Martin: Und deswegen nicht vom Kaufpreis oder so treiben lassen. Darum geht es auch gar nicht, es geht immer um die wirtschaftliche Betrachtung: Was habe ich an Zuzahlung? Wenn ich 200.000 Kaufpreis habe und meine Zuzahlung liegt bei 100 Euro, weil ich besser steuerlich kompensieren kann oder dies oder das, dann mache ich doch lieber 250.000 Immobilienwert für vielleicht 100, 150 Euro Zuzahlung, bevor ich eine kleine Immobilie ohne steuerliche Kompensation habe und halt 200 Euro Zuzahlung. Das ist doch dumm.

Caro: Ja, und deswegen ist es ja wichtig, immer hinter die Fassade zu schauen.

Martin: Absolut. Und es halt mal genau aus dieser Wirtschaftlichkeitsbrille heraus zu betrachten, ne? Weil beim Kaufpreis gilt: Super, desto mehr Immobilie, desto mehr Quadratmeter ich kriege, desto besser. Es wird aber eine gesunde Größenordnung geben, die ich mir finanziell auch leisten kann, und auf die muss es ankommen. Ich muss einfach wirtschaftlich rechnen, siehst du?

Aufruf: Schickt uns eure Objekte zur Analyse

Martin: Cool, haben wir das auch abgehakt. Ja, jetzt kannst du mal neue Objekte raussuchen, ne? Aber das habe ich ja auch schon mal im Podcast gesagt. Also danke dafür, Caro. Aber auch ihr da draußen seid aufgefordert, übrigens, noch ein Appell, einmal noch die Dinge: Was gibt es bei euch für Hochzeitstraditionen? Das Thema hatten wir in der letzten Folge mit Caro. Aber auch wenn ihr da draußen mal ein Objekt habt und sagt: „Martin, was meinst du dazu, kannst du es mal zerpflücken?“, schickt es mir gerne einfach zu. Also irgendwie unten in den … Wie sagt man? Shownotes oder sonst wo …

Caro: Kommentaren.

Martin: Ah, in den Kommentaren, okay. Ja, Caro, guck mal, deswegen ist es ja dein Podcast. Ich darf immer hier Gast sein.

Caro: So ist der Gast.

Martin: Aber ich würde doch sagen: Soll uns doch mal jemand einfach was schicken und sagen: „Ey, Martin, kannst du es mal angucken? Würde mich mal interessieren, wie siehst du es?“ Wir beleuchten das.

Caro: Kostenfrei.

Martin: Kostenfrei, super. Noch eine Frage, Caro?

Caro: Nee, von mir war es das heute.

Martin: Das war kurz, das hat Spaß gemacht. Danke.

Caro: Gerne.

Martin: Dann würde ich sagen: Euch allen da draußen hoffentlich bald besseres Wetter.

Caro: Ja, ich glaube, zum Wochenende soll es wieder schön werden.

Martin: Das ist schön, das ist schön.

Caro: Oh, da kann ich das nächste Mal ein Highlight … Oh, da weiß ich schon eins, darf ich aber noch nicht verraten, ist erst am Wochenende.

Martin: Also ich bin gespannt. Ja, dann viel, viel Spaß, und ja, würde ich sagen, bis bald.

Caro: Genau. Wenn euch die Folge gefallen hat, lasst ein Like da, eine Bewertung, und ganz wichtig: Kommentieren nicht vergessen. Und wie heißt der Spruch noch? Und empfehlt uns euren Freunden. Ist das richtig?

Martin: Ja. Das könnt ihr machen: Freunde, Familie, Nachbarn, immer.

Caro: Kollegen, alle, die Lust haben, uns beiden hier zuzuhören, um ein bisschen was, vielleicht sogar noch, zu lernen. Also danke und bis bald, ciao.

Martin: Bis demnächst.

Caro: Tschüssi.