Wie Profis Standorte analysieren

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Caro: Hallo Martin.

Martin: Hi Caro, grüß dich. Neuer Podcast, neues Glück.

Caro: Ja, ja, ja.

Martin: Und du hast hier schön aufgebaut. Darf ich das jetzt mal für die Zuhörenden sagen?

Caro: Ich wollte gerade sagen: für die, die es noch nicht sehen. Unser Podcaststudio war vorher Martins Rumpelkammer, wie ich es im Büro liebevoll nenne.

Martin: Gesunde Unordnung.

Caro: Und ja, ich habe das ein bisschen aufgeräumt. Ich habe das Whiteboard sauber gemacht, den Tisch mal aufgeräumt, auf dem ganz viele kreative Zettel von mir rumlagen, und versucht, ein kleines Setup zu erstellen. Denn es gibt bald ein paar Video-Snippets von unserem Podcast.

Martin: Ja, schön. Ich finde es ja mal toll. [unverständlich], dass das Büro jetzt ein bisschen aufgeräumter ist. Ja, immer mal wieder was Neues. Schön, danke.

Caro: Sehr gerne, sehr gerne.

Martin: Sieht gut aus, kann eigentlich so stehen bleiben, ne?

Caro: Ja, wir lassen das so, auf jeden Fall.

Persönliche Frage: Highlight Skiurlaub in Sölden, Lowlight Erkältung

Caro: Ja, sehr schön. Martin, ich habe ja letzte Woche schon gesagt, dass wir mit den Highlights und Lowlights der Woche anfangen wollen. Was waren dein Highlight und dein Lowlight der letzten Woche?

Martin: Mein Highlight letzte Woche war – jetzt muss ich mal kurz zurückgehen – … Ich hatte diverse Jahresauftaktveranstaltungen und habe mich dann erst mal mit meinen Freunden in den Skiurlaub begeben. Das war einfach super. Es war traumhaftes Wetter. Wir hatten unterwegs noch geguckt und haben nur Schnee und Nebel gesehen, es war aber Kaiserwetter, Sonnenschein, es war bombastisch gut. Es hat mit den Jungs super Spaß gemacht, in Sölden einfach mal ein paar Tage auszuspannen. Gerade nach diesen, ich sage mal … Das waren ja insgesamt 6 Tage nur Jahresauftakttagungen bei unterschiedlichen Partnern mit Vorträgen. Das war super, bombastisch gut, aber ich muss sagen, das Skifahren tat da mal ganz gut. Und mein Lowlight: Ich bin leider erkältet wiedergekommen und lag dann am Wochenende ein bisschen flach. Ich hoffe, man hört es nicht noch. Aber das war das Lowlight. Ansonsten geht es wieder, und ich freue mich, dass es a) hier jetzt so schön ist und dass wir einen Podcast aufnehmen können. Und bei dir?

Caro: Ja, erst mal muss ich sagen: Ich habe bei Runtastic gesehen – wir folgen uns ja –, dass du sehr weit unterwegs warst. 42 Kilometer an einem Tag. Also ich dachte: Okay, nicht nur Armtraining, sondern auch wirklich …

Martin: Skifahren war Skifahren, genau. Das ist immer unser Ziel, egal was passiert: immer der erste Lift. Also morgens um 08:00 Uhr Lift, das heißt 07:00 Uhr Frühstück. So ist es dann auch bei uns. Und natürlich darfst du auch mal ein Glas Wein trinken, aber – wenn jetzt meine Freunde da draußen zuhören – den gibt es nicht vor 11. Das haben wir irgendwann mal so eingeführt. Um 11:00 Uhr dürfen wir auch mal ein Gläschen Wein und einen Espresso nehmen, und das ist dann aber eine gestoppte Pause, nennen wir das immer. Das sind dann immer so 15, 20 Minuten. Dann kriegst du mit 4, 5 Leuten die Flasche dann auch weg, und dann geht es weiter. Sonst kommst du nicht auf die 40 Kilometer.

Caro: Nee, das stimmt. Ich war sehr beeindruckt.

Martin: Ja.

Caro: Ja, nee. Mein Highlight war: Wir hatten natürlich wie ganz Deutschland am Wochenende Karneval, oder Fasching, wie die anderen Orte sagen. Bei mir gibt es tatsächlich auch Karneval. Ich komme aus einem kleinen Dorf in Niedersachsen, ich glaube, damals haben es die Holländer in diesen Ort gebracht. Und ja, da war ich am Freitag bei der Prunksitzung, danach Party, und am Sonntag war der große Karnevalsumzug. Da war ich auch mit dabei, allerdings nur am Straßenrand und habe zugeguckt. Letztes Jahr bin ich mal mitgegangen, aber von außen ist es ja auch …

Martin: War das dieses Jahr noch nicht drin, weil der Abend vorher so heftig war, oder?

Caro: Nee, nee, Samstag war ich zu Hause.

Martin: Ach so.

Caro: [unverständlich]

Martin: Mensch, was ist da los? Na ja, gut, ja, cool.

Caro: Ja. Und Lowlight: Ich habe eine Hausmilbenallergie, oder Hausstaubmilbenallergie. Deswegen muss ich alles waschen, machen, tun. Und ja, jeder Haushalt hat Hausstaubmilben, nur ich reagiere allergisch darauf.

Martin: Ja, siehst du.

Caro: Aber na ja, ich bin dabei und bekämpfe es.

Martin: Sehr gut. Immer voran.

Mythos oder Wahrheit: Wenn die Rendite stimmt, ist die Lage egal?

Caro: Ist so. Okay, also weiter geht es. Ich habe ja letzte Woche eine neue Rubrik vorgestellt: Ich sage eine Aussage …

Martin: Mhm.

Caro: … und du entscheidest: Mythos oder Wahrheit. Okay, bist du bereit?

Martin: Ja.

Caro: Ich habe das hier auf meiner tollen Karte vorbereitet.

Martin: Ah, das ist immer schön, wenn man dann nicht weiß, was kommt. Okay.

Caro: Okay. Mythos oder Wahrheit: Wenn die Rendite stimmt, ist die Lage egal.

Martin: Wenn die Rendite stimmt, ist die Lage egal. Nein, nein, absolut nicht. Also totaler Quatsch. Das würde ja bedeuten: Selbst wenn ich ein Objekt im – oh Gott, darf man nicht so sagen, ne – … Wenn ich ein Objekt im tiefsten Fichtelgebirge hätte, ne, wo ich sage: Wow, da wohnt aber gerade einer drin, der zahlt auch Miete. Das Objekt ist relativ günstig, weil da sonst halt vielleicht keiner wohnen möchte, unterstellt, in einer Region in Deutschland. Dann hätte ich natürlich eine super Rendite, ja. Aber auf der anderen Seite: Wenn mein Mieter auszieht, finde ich halt keinen Nachmieter. Und deswegen würde ich sagen: Nee, stimmt nicht. Denn du hast halt immer mehrere Einflussfaktoren, die auf die Kapitalanlage wirken. Das Problem ist aber, dass bei vielen Leuten Gier Hirn frisst, ne? Die sehen die super Rendite und übersehen den Sanierungsstau, ne? Weil es ja gerade eine tolle Rendite ist. Ja, so lange, bis dann die Leitung platzt oder ich eine Steigstrangsanierung machen muss und in eine Nachschusspflicht komme.

Und genauso ist es halt. Man spricht eigentlich immer von diesem strategischen Dreieck der Vermögensbildung. Da stehen halt immer Rendite, Risiko und Laufzeit im Verhältnis. Und je höher die Rendite, desto höher auch das Risiko, ne? Und das ist bei Immobilien genau das Gleiche: Wenn ich eine ganz, ganz tolle, hohe Rendite habe, dann habe ich oftmals auch irgendwo Risiken, die ich mir damit einkaufe.

Caro: Mhm. Eine hohe Rendite wirkt erst mal wie ein No-Brainer: Je höher, desto besser. Deswegen … Ich glaube, jeder, der sich schon mal mit Immobilien beschäftigt hat, kennt diesen Moment: Man sieht ein Objekt mit 7, 8, vielleicht auch zweistelliger Rendite und denkt erst mal: Wow, das ist es. Aber dann kommt die entscheidende Frage: Warum ist die Rendite eigentlich so hoch? Denn wenn die Rendite alleine ausschlaggebend wäre, würden Investoren einfach nur noch dort kaufen, wo die Zahlen am besten sind. Die Realität ist aber deutlich komplexer. Profis wissen: Die Rendite ist das Ergebnis, aber der Standort ist die Ursache. Und genau deshalb schauen wir uns das heute einmal an. Martin, du bist ja auch ein Profi, deswegen bist du auch der Beste, den ich heute zu dem Thema ausquetschen kann. Und genau, wir schauen einfach mal rein, wie Profis Standorte analysieren und worauf es wirklich ankommt.

Martin: Ja, ne, du hattest auch einfach keinen anderen.

Caro: Das schon auch wieder.

Martin: Na, süß.

Standortanalyse wie ein Profi: Makrolage, Mikrolage und Nanolage

Martin: Ja, wie analysiert ein Profi einen Standort, ne? Wir haben ein großes Team, das das macht, das allgemein bei Projekten erst mal einen sehr strengen Analyseprozess hat, ne, das kennst du ja auch so. Und vielleicht für alle da draußen, wenn ihr uns hört: Es sind im Grunde genommen die Lagen, die natürlich als Erstes analysiert werden. Allerdings geht man jetzt immer von der Makro- zur Mikrolage aus. Dazu hatten wir auch schon mal eine Folge.

Caro: Genau.

Martin: Aber ich würde sie noch mal aufnehmen, weil sie dafür wichtig sind.

Caro: Genau. Schauen wir mal ganz kurz da rein, also nur ganz kurz. Ich weiß, wie ausschweifend du manchmal sein kannst.

Martin: Also die Makrolage ist ja das Erste, ne? Makrolage ist immer die Region, du bist da und analysierst: Wie sind das Wirtschaftswachstum und die Arbeitslosenquoten? Und gerade in der heutigen Zeit auch das Thema: Wie entwickelt sich an dem Standort die Demografie, ne? Wie sehen Zuzug und Abzug beziehungsweise Wegzug aus? Wirtschaftswachstum ist momentan ein ganz kritisches Thema. Warum? Weil du dir natürlich Standorte anguckst und sagst: Wow, da ist eine große Industrie angesiedelt. Aber die Frage ist natürlich: Hat diese Industrie Zukunftspotenzial? Ist das zum Beispiel ein großer Automobilzulieferer, wo du sagst: Weiß ich nicht, ne? Das ist ein großer Automobilzulieferer, der nur Teile für den Verbrennungsmotor baut. Wenn ich jetzt nicht an diese Technologie in Zukunft glaube, dann sage ich: Dann wird der irgendwann wegfallen. Das wird natürlich die Arbeitslosenquoten nach oben treiben und so weiter. Das heißt, der Standort ist weniger attraktiv. Das zur Makrolage.

Das Nächste ist das Thema Mikrolage. Ich gucke also von oben, von der Region in die Stadt, in das Viertel: Wie sieht dieses Viertel aus, wie ist die Infrastruktur, ne? Welche Anbindung hast du? Wo ist der nächste Supermarkt, was ist mit dem ÖPNV? Habe ich da irgendwie eine S-Bahn, habe ich einen Bus, irgendwie so was? Und ich gucke mir natürlich diese sogenannten Softfaktoren an. Ich bin im Objekt: Wie ist das so, wie ist das Image hier, ne? Wie wirkt das auf mich? Habe ich eine große Lärmbelästigung, weil ich direkt an einer vierspurigen Straße bin? Und so weiter und so fort. Das gehört für mich auch noch zum Thema Mikrolage.

Und ein Profi, ein echter Profi, würde jetzt auch noch reingehen … Makro und Mikro hast du übrigens bei Bestand und Neubau, ne? Bei der Nanolage, wenn du jetzt einen Bestand hast: Du guckst dir ja Bestandsgebäude an und willst das gesamte Bestandsgebäude kaufen, von 20 Wohnungen. Das ist jetzt nicht das, was wir klassisch machen, weil ich glaube, dass das für den Kapitalanleger da draußen auch eine ganz, ganz große Falle ist, weil er genau diese Profithemen gar nicht für sich realisieren kann. Aber wir gehen halt in das Thema Nanolage: Wie sind die Wohnungsgrößen an diesem Standort? Stellen wir uns vor, du hast eine innerstädtische Lage, eine große Stadt, größer 500.000 Einwohner, und der Standort benötigt – also Angebot und Nachfrage anschauen – eigentlich gerade Wohnungen in den Größen 30 bis 50 Quadratmeter. Und das Objekt, das du dir gerade anguckst, hat Wohnungen mit 120 bis 180 Quadratmetern, und die sind auch nicht teilbar. [unverständlich] „Ey, cool, da könnte ich vielleicht sogar aus 120 zwei 60er machen“ – ist nicht möglich. Wenn man das nicht betrachtet, wäre das für mich ein Ausschlusskriterium. Denn dann hast du vielleicht einen Schnapper gemacht, weil das Objekt wirklich günstig war und so weiter und so fort. Aber ich kriege diese 120-Quadratmeter- und 150-Quadratmeter-Wohnungen nachher gar nicht für einen ortsüblichen Preis vermietet, sondern muss wieder Abschläge bei der Miete machen.

Beim Bestand würde ich mir sowieso angucken: Wie sind die Mietverträge gestaltet, habe ich Wachstumspotenzial, kann ich Mieten erhöhen? Kann ich energetische Maßnahmen … Also auch der Objektzustand, ne: Habe ich einen Sanierungsstau, welchen energetischen Status hat dieses Objekt, was muss ich dort investieren? Denn alles, was der Profi macht, dreht sich doch nur darum: Wie viel Rendite kriege ich aus so einem Objekt raus? Und das sind viele Faktoren, auf die du achten musst, gerade was Renditen angeht.

Profi vs. Einsteiger: Bausachverständiger, Protokolle und Eigentümerstruktur

Caro: Würdest du sagen, das machen Profis anders als die meisten Einsteiger?

Martin: Ja.

Caro: Okay.

Martin: Die Einsteiger gucken sich ein Objekt an, und das stellen wir ja leider auch fest, ne? Du hast immer wieder Leute, die sagen: „Ah, ich kaufe eine Wohnung. Boah, habe ich jetzt ein tolles Angebot bei Immoscout gefunden“, ne? Oh Gott, Schleichwerbung, könnte ja auch irgendwo anders sein. Aber weißt du, was ich meine, ne? Du findest auf einem Portal ein Angebot, und dann gehst du dahin und guckst dir diese Wohnung an. Und das ist eine einzelne Wohnung in so einem 15-Parteien-Haus, super. Jetzt geht es doch aber los. Jetzt checkst du alles durch, du sagst: „Ey, komm her, Makro: Boah, das ist ein guter Wirtschaftsstandort, hat auch eine Zukunft, Arbeitslosenquote ist niedrig, super, passt. Demografie, also Region, passt. Ich habe mir das Viertel angeguckt, in der Mikrolage, ich habe mir sogar die Nanolage angeguckt, also das Objekt an sich, die Wohnung an sich, weil die toll neu gestrichen ist und ein tolles neues Badezimmer hat.“ Und dann kaufst du diese Wohnung. Und du hast vielleicht auch deinen Renditecheck gemacht. Du kaufst für Faktor x – auf den Faktor können wir gleich noch mal einsteigen, wenn du willst. Und sagst: „Wow, das ist super.“

Was du nicht machst, was also der Laie nicht macht: Der nimmt keinen Bausachverständigen. Wie gesagt: Mach mal einen Check, geh mal rein, guck dir mal die Steigstränge an, mach mal ein Kamerabild, guck dir mal den Dachstuhl an, mach mal dies, mach mal das. Das heißt, du bist selbst Bausachverständiger, ne? So, aber das machst du halt nicht, ne? Und dann stehst du da so: Oh, schade, jetzt habe ich mir nicht mehr die ganzen Protokolle durchgelesen und stelle fest: Hier kommt in 3 Jahren eine Steigstrangsanierung oder irgendwas. Und jetzt habe ich auch noch festgestellt: Schade, in der Struktur des Objektes sind von den 15 Parteien 14 Eigennutzer, und ich bin der Kapitalanleger. Und warte mal, auf jeder Eigentümerversammlung besprechen wir: „Och, wir wollen den Hausflur auch mal wieder streichen, jetzt in diesem Licht gelb oder wieder weiß, und eine neue Briefkastenanlage, eine neue Haustür. Warte mal, wer ist dafür?“ Du hältst deine Hände unten, weil es dich nur Geld kostet, aber 14 Hände sind halt oben, weil die es gerne für sich haben wollen. Und das als Kapitalanleger. Das erlebe ich so oft. Das sind aber Fehler, Punkt.

Die ersten 10 Minuten im Objekt: Keller, Leitungen, Heizung und Dach

Caro: Okay. Du als Profi, Martin: Was sind so in den ersten 10 Minuten, wenn du ein Objekt siehst, die wichtigsten Faktoren, auf die du achtest? Von wegen: „Hell yeah“ oder „Hell no“.

Martin: Du gehst also durchs Objekt. Wir können ja beides machen: Erstens im Objekt drin sein, oder dann auch auf dem Blatt Papier.

Caro: Okay.

Martin: Also grundsätzlich: Bevor ich mir das angucken würde, hätte ich nicht nur – sondern habe ich – die Makro- und die Mikrolage gecheckt, Haken dahinter, ne? Weil ich sonst gar nicht hinfahren würde. Wenn ich sage, der Standort passt nicht und das Viertel passt auch nicht, würde ich mir das Objekt nicht angucken. Wenn das alles für mich passt, erst mal also ÖPNV und diese ganze Thematik drumherum, und ich habe ein gesamtes Objekt und gehe in den Bestand, dann gucke ich mir als Erstes mal den Keller an, wenn es einen gibt. Meistens gibt es bei Bestandsobjekten einen. Und dann siehst du schon: Erstens, ne, der sogenannte Geruchstest. Merke ich, das ist hier muffig? Merke ich, das ist feucht? Dringt also irgendwo Feuchtigkeit ins Objekt ein? Von außen hast du es ja schon gesehen, da hast du den ersten Eindruck gemacht. Du siehst natürlich: Okay, das Dach ist jetzt auch schon 50 Jahre alt.

Dann gehe ich ins Objekt. Die meisten Dinge weißt du natürlich vorher, weil du ja irgendwo ein Exposé, irgendwie ein Angebot gekriegt hast. Du hast dir vorher auch die Zeichnungen geben lassen, du kennst also die Wohnungsgrößen und die Schnitte an sich. Und dann guckst du dir halt die Versorgungsleitungen an: Ist das eine komplett alte Wasserleitung aus verzinktem Rohr oder eine Heizungsleitung in Eisen, oder in welchem Zustand ist das? In welchem Zustand ist die Elektrik? Denn dann weißt du halt: Das, was im Keller passiert ist, ist auch in deinen Wohnungen passiert. Und alles, was da drin ist – ob du jetzt mal einen neuen Fußboden machen musst, das siehst du dann in den Wohnungen, ob das ein alter Dielenboden ist oder sonst was –, das klingt ein bisschen blöd, ist alles im Endeffekt Peanuts. Aber sobald es um Versorgung geht, also sobald du Elektro, Wasser, Heizung et cetera neu machen musst … Wenn du dann einen alten Ölkessel siehst, dann weißt du: Du bist sofort im Bereich der Wärmepumpe. Du bist sofort beim Thema ESG-Kriterien, wenn du es kaufst. Der energetische Status muss entwickelt werden, neue Fenster, neue Isolierung und, und, und, und, und, und. Und wenn du dann durchgehst aufs Dach, dann siehst du auch noch den Rest und sagst: Okay, nicht gedämmt. Neues Dach, neu hier, neu da.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: Warum aus 8 Prozent schnell 3 werden

Martin: Und dann wird aus dem „Wow, das ist mal ein Renditeschnapper mit Faktor, keine Ahnung, 12, 13“ … Den Faktor habe ich übrigens eben vergessen, dir zu erklären: Das ist im Grunde genommen der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete des Objekts, ne? Je höher der Faktor, desto mehr Rendite. Ein Faktor 15 heißt also: 15 durch 100, das ist also eine Rendite von 6,66. Faktor 30 wäre eine Rendite von 3,33. Jetzt könnte man aber auch wieder sagen: „Ey, cool, dann kaufe ich ja nur was, wo ich Faktor 15 habe, große Rendite.“ Große Rendite heißt aber auch wieder was?

Caro: Großes Risiko.

Martin: Ach so. Ja, ne?

Caro: Das hast du immer.

Martin: Genau. Und wenn du dann in ein Objekt reingehst und so einen Renditecheck machst – das ist ja so ein Bruttorenditeding –: Aber Moment mal, jetzt kommt das Dach, jetzt kommt energetisch das, jetzt kommt das, jetzt kommt das, jetzt kommt das. Die Miete kann ich auch nicht mehr großartig entwickeln, weil ich in der Stadt vielleicht schon an den Mietspiegel gebunden bin, an dies, an das, an jenes. Und dann wird aus meinem „Wow, super, 8 %“ halt mal ganz schnell nur ein 3-Prozenter. Und dann musst du dich wieder fragen: Wenn ich dafür den Aufwand betreibe … Wir waren eben im Bestand. Ist es dann vielleicht manchmal sinnvoller, das Blatt Papier zu nehmen, auf dem der Neubau drauf ist, bei dem du weißt, in welchem energetischen Zustand er ist? Auch der hat Risiken, um Gottes willen, ne? Auch da gibt es natürlich die Betrachtung: Wie sind die Wohnungsgrößen, wie ist dies, wie ist das, ne? Da musst du schon gucken, was an der [unverständlich] Nachfrage benötigt wird. Aber energetisch – und das ist eine große Herausforderung –, du musst halt überlegen: 60 % des deutschen Bestands sind älter als fast 50 Jahre. Das sind 60 % unserer Immobilien, und da wird immer irgendwas stattfinden. Und deswegen musst du da Profi sein. Du brauchst einen Bausachverständigen, du brauchst einen Architekten und diese ganzen Leute, die das einfach für dich prüfen. Weil sich dein Schnäppchen ansonsten aber sowas von schnell als Fass ohne Boden entpuppt, ne? Und der Einzige, der sich kaputtlacht, ist der Typ, der es dir verkauft hat.

Caro: Der freut sich.

Martin: Der freut sich, geil, ne? Aber warum hat er es für diese Rendite angeboten? Zu verschenken hat er halt auch nichts, ne? Und so musst du als Profi halt vorgehen.

Nachfrage verstehen: Ein- und Zwei-Personen-Haushalte und das Beispiel Halle

Caro: Okay. Wie gesagt, ich bin eine blaue Person, deshalb würde ich gerne systematisch in die einzelnen Kategorien gehen, und zwar erst mal: die Nachfrage verstehen. Welche Zielgruppen sind für Investoren besonders spannend, sei es im Bereich Pflege, studentisches Wohnen, wir haben ja so ein paar.

Martin: Du meinst die Anlageklassen an sich? Du musst also Angebot und Nachfrage … Das ist übrigens interessant, das ist von Standort zu Standort unterschiedlich. Ich mache jetzt mal ein Beispiel, weil es vor ein paar Jahren noch so war. In Halle zum Beispiel war mal ein Projekt, da hast du gesagt: 80-Quadratmeter-Wohnung, 3 Zimmer, erst mal ganz schön groß. In München wäre das sozusagen viel zu groß, ne? Übrigens, von den Faktoren her ist es in München wahrscheinlich eher ein Faktor von 35. Denn je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite. Ja, aber wenig Rendite heißt oft hohe Sicherheit. München-City, das ist mal okay. Da werden kleine Wohnungen gefragt. In Halle haben wir aber analysiert: Moment mal, da gab es in ganz Halle 5 Angebote für Neubauwohnungen größer 70 Quadratmeter, sonst gar nichts. Die Nachfrage war aber irre hoch. Also haben wir die Projektentwicklung sozusagen dahin getrieben, dass wir dieses Objekt mit einem Partner bauen beziehungsweise realisieren konnten. Und das ist halt von Standort zu Standort unterschiedlich.

Wenn du das jetzt erst mal global siehst, ne, sagen wir mal Angebot und Nachfrage, dann kannst du halt sagen: In den nächsten etwa 5 Jahren werden 80 % der Haushalte Ein- und Zwei-Personen-Haushalte sein.

Caro: Ja, das ist richtig.

Martin: Das heißt also: Was wollen die denn? Wollen die die 5-, 6-Raum-Wohnung?

Caro: Viel zu groß. Durch die Heizkosten und Co. hast du das immer … gar nicht. Und vielleicht in Hannover, Hamburg oder Stuttgart – das ist viel zu teuer.

Martin: Also, was brauchen wir? Kleinteiligeren Wohnraum. Und das Interessante ist: Wenn du dir das anschaust, also Ein- und Zwei-Personen-Haushalte in Menschen – wie viele gibt es davon, und wie viel Angebot gibt es am Markt? –, dann wirst du feststellen: Die Nachfrage, also die Zahl der Menschen in Ein- und Zwei-Personen-Haushalten, ist 5-mal so hoch, sogar fast mehr, sagen wir mal 5-mal so hoch wie das aktuelle Angebot, das wir dazu am Markt haben. Das ist interessant. Also weiß ich doch … Und wenn ich mir das andere Verhältnis angucke, die 5- und 6-Raum-Wohnungen oder Reihenhäuser, Häuser, wie auch immer: Das Angebot ist irre hoch, aber die Nachfrage [unverständlich] sehr gering. In was sollte ich also investieren?

Caro: Na, eher in eine kleinere Wohnung.

Martin: Genau. Und wenn ich die noch energetisch top mache … Denn du hast gerade was Schönes gesagt: Wie willst du das leisten, das kostet ja alles Heizkosten, und leider … Aha. Also musst du diese energetischen Themen natürlich immer mitbetrachten. Und das führt dazu, dass du eher kleinteiligen Wohnraum in Ballungsgebieten brauchst, der dann auch noch bedarfsgerecht ist. Denn das hatten wir vorhin, als ich das Thema Makrolage angesprochen habe, ne: Bitte gerade jetzt immer auf die Demografie achten. Du weißt heute schon, dass in den nächsten 10 Jahren etwa 15 Millionen Menschen in Rente gehen. Die werden einen anderen Wohnraumanspruch haben, die sind nicht mehr so mobil, ne? Wir haben in Deutschland … Etwa 2,4 % des Wohnungsangebotes ist überhaupt nur barrierearm.

Exit-Strategie und Demografie: Barrierearmut und Fahrstuhl im Bestand

Martin: Ich würde mir das also deutlich überlegen. Das kommt für mich übrigens auch in diese Bestandsthematik, ne? Wenn ich mir Bestandshäuser angucke – und das ist ja das, was du mich als Profi gefragt hast –, dann gucke ich: Wenn so was im dritten OG ist, können wir einen Fahrstuhl einbauen, ne? Können wir das da machen? Denn wenn nicht, ist ja die Frage: Was möchte ich? Deswegen ist ein Thema immer die Exit-Strategie: Was willst du machen? Willst du heute investieren, um das Objekt in 10 Jahren wieder zu veräußern? Okay, dann kannst du vielleicht sagen: Dann mache ich das, weil es in 10 Jahren vielleicht noch funktioniert. Wenn ich sage: Ich möchte das heute kaufen, um es als Vermögenswert für mich selbst zu haben, für meine Kinder, um Zusatzeinkünfte als Rentenunterstützung oder sonst was zu haben, ich möchte es später auch vererben, weil es ein tolles Objekt ist, das ich hier an dem Standort gebaut habe – dann solltest du natürlich noch mehr auf diese Faktoren und die Demografie achten, ganz klar.

Hat die Lage Zukunft? Zukunftsindustrien vs. Klumpenrisiko am Beispiel Wolfsburg

Caro: Na, okay, alles klar. Aber woran erkenne ich denn, dass eine Lage wirklich Zukunft hat? Wir hatten ja vorhin: Wirtschaftlich gesehen geht es da voran, und was ist da gerade so am Boomen? Lohnt es sich, oder ist es nur für 10 Jahre, und danach ziehen alle weg, und keiner hat mehr Arbeit?

Martin: Genau. Genau deswegen sage ich ja: Wenn du dir die Region anguckst – erst mal: An was glaube ich selbst, ne? Ich gebe einfach noch ein Beispiel. Das soll übrigens hier keine Kaufempfehlung für einen Standort sein, aber für mich persönlich als Idee: An was glaube ich in Zukunft? Du hast ja in Magdeburg mitbekommen, wie Intel dort für 40 Milliarden ein Werk bauen wollte. Chipindustrie. Dresden, ein großer Chipindustriemotor, ne. Ich glaube, sogar jeder dritte Chip in Deutschland kommt irgendwie aus Dresden oder so ungefähr, auf jeden Fall. Da sage ich: Das ist für mich Zukunft, ne? KI-Chips und so weiter, das werden wir brauchen.

Nehmen wir einen anderen Standort wie Wolfsburg. Woran hängt Wolfsburg?

Caro: VW.

Martin: Ach, das Spannende ist: Das kann dir jeder sagen. Wenn ich jetzt überlege – nichts gegen VW, um Gottes willen, fahre ich selbst –: Bauen die in den nächsten 5 Jahren eher 5.000 bis 10.000 Stellen auf oder ab? Was wäre deine persönliche Einschätzung?

Caro: Ja, leider ab.

Martin: Okay. Wenn die da aber abgebaut werden, werden die Leute Arbeit suchen. Welche großen Industrien gibt es denn noch in Wolfsburg?

Caro: Fällt mir da halt nicht so ein.

Martin: Siehst du? Okay. Weißt du, das ist ja genau das. Und genauso würdest du dann sagen: Ja, Moment mal, aber wenn dann 5.000 bis 10.000 Leute aus ihren Wohnungen da wegziehen, um irgendwo anders Arbeit zu haben – was weiß ich, bei Rheinmetall, keine Ahnung, egal was … Es könnte übrigens auch sein, dass gesagt wird: Okay, es wird nach einem anderen Standort wachsen, kann so sein. Aber was passiert denn dort mit dem Wohnungsmarkt? Würden die Preise teurer oder günstiger?

Caro: Günstiger.

Martin: Genau. Würde man dort dann investieren, weil gerade einer sagt: „Ey, Caro, ich habe hier ein supergeiles Ding für dich. Kannst du investieren, ist auch wirklich schick gemacht, hat 6, 7 % Rendite“?

Caro: Wahre Profis würden das nicht machen, weil die wissen: Lohnt sich nicht.

Martin: Genau. Und das ist jetzt nur ein Beispiel, ne? Und das hast du natürlich an jedem Standort. Du hast an jedem Standort irgendeine … ich nenne es mal Daseinsberechtigung. Und das sind natürlich diese volkswirtschaftlichen Faktoren. Und die Frage ist: Hast du dort eine Zukunftsindustrie angesiedelt? Hast du dort vielleicht auch eine total stabile Industrie angesiedelt? Da könntest du auch sagen: Pharmaindustrie, ne? Wenn ich jetzt an Leverkusen, Köln, an die Ecke denke, würde ich sagen: Okay, da habe ich jetzt viele, die sind relativ stabil, ne? Auch wenn es jetzt Bayer … wobei es börsentechnisch die letzten Tage sogar ging. Aber das wirst du vielleicht immer brauchen.

Infrastrukturprojekte als Preistreiber: Der Flughafen BER und sein Umland

Martin: Aber das ist genau das Thema, an dem du als Investor vielleicht immer dran bist. Das heißt: Wo ist der Standort, an dem demnächst die große Fabrik entsteht? Das ist bei vielen Standorten übrigens … In Berlin – nee, stopp, in Brandenburg – passiert. Warum? Als der BER, also der Flughafen Berlin Brandenburg, aufgemacht wurde, beziehungsweise als allein nur bekannt gegeben wurde, wo er entsteht, sind die Orte drumherum schon in den Preisen gestiegen. Warum? Weil das natürlich mehrere Zehntausende von Arbeitsplätzen schafft. Und glaub mir, ich war letztens in Berlin: Du möchtest nicht von der einen Ecke in die andere Ecke von Berlin fahren. Warum?

Caro: Da bist du anderthalb Stunden unterwegs.

Martin: Genau. Und das ist halt das Spannende. Das sehen wir auch bei manchen Projekten, die wir selbst mit Partnern in der Entwicklung haben, drumherum, weil dort schon damals gekauft wurde, dass du das siehst. Da kannst du jetzt investieren. Und wenn du jetzt halt nicht der Profi bist, der ganze Häuser kaufen oder entwickeln möchte, dann macht es einfach Sinn, dass du dir jemanden an die Hand holst, der für dich eine vernünftige Cashflow-Rechnung aufmacht, oder sonst …

Infrastruktur und ÖPNV: Warum junge Leute keinen Führerschein mehr machen

Caro: Okay, ja. Wir sind schon ein bisschen weiter zu dem nächsten Punkt rübergehoppt, über den ich sprechen wollte, und zwar: Die Infrastruktur ist auch sehr wichtig. Genau: Wie wichtig ist der öffentliche Verkehr, sei es Straßenbahn, Busanbindung, normale Bahnanbindung, oder halt auch die Autobahnanbindung?

Martin: Ja, grundsätzlich ist die Infrastruktur super wichtig. Öffentlicher Personennahverkehr, ja klar. Du merkst ja auch da wieder so ein bisschen den demografischen Wandel, ne: Fahren die Leute dann immer noch …? Statistisch gesehen werden ja auch meine Kinder – wenn ich da mal in die Statistik gucke – Mitte 90, wenn nicht als Mädel schon fast 100 im Durchschnitt übrigens. Das ist total verrückt, kann man sich gar nicht vorstellen. Im Durchschnitt.

Caro: Ja.

Martin: Aber gehen wir 50 Jahre zurück: Da sind wir im Durchschnitt nur 70 geworden, ne, oder so. Das ist schon Wahnsinn, die Medizin schreitet weiter fort. Aber der Körper ist grundsätzlich ja nicht bei jedem darauf ausgelegt, irgendwie 120 zu werden. Und deswegen ist natürlich gerade auch dieser öffentliche Personennahverkehr … Und das ist auch ganz interessant bei vielen jungen Menschen: Wenn jemand von der Fahrschule erzählt – viele 18-, 19-, 20-Jährige machen gar keinen Führerschein mehr.

Caro: Okay. Weil das super teuer ist.

Martin: Ja, das stimmt.

Caro: Ich habe letztens doch mit jemandem gesprochen: 3000 Euro ist da nichts. Wo ich so denke: Damals war bei mir ein Tausender schon ganz schön teuer.

Martin: Genau. Und als ich dann unseren Auszubildenden gefragt habe, waren es über 4. Und du musst halt überlegen: Dann machst du den Führerschein nicht. Jetzt denke ich zurück, als ich 18 geworden bin: Da hast du mit 17 angefangen, damit du, sobald du 18. Geburtstag hast, direkt losmusst und deinen Führerschein abholen kannst, ne? So war das. Und ey, wie super, dass du dann ein Auto hattest und so. Aber es ist heute ein ganz anderer Weg.

Caro: Da muss man tatsächlich zwischen Dorf und Stadt unterscheiden, ne? Wir beide sind Dorfkinder. Da fährt vielleicht mal stündlich ein Bus, aber nur bis 18, 19:00 Uhr, und danach hast du Pech gehabt. Deswegen ist es bei uns ja das Ziel, ab 16 so mobil wie möglich zu sein, mit einem Mofa, Moped, was auch immer, und dann mit dem Auto. Und in der Stadt brauchst du es nicht.

77 Prozent leben urban: Carsharing, E-Roller und weniger Stellplätze

Martin: Aber das ist ja der Unterschied, Caro, das ist genau das. Aber wir sind die 23 %. Denn 77 % der Bevölkerung leben bereits heute in urbanen Zentren, also irgendwo in der Stadt oder im Stadtgebiet, ne? Sagen wir mal: alles, wohin die S-Bahn auch noch rausfährt. Und das fördert es natürlich, dass die Leute sagen: „Wozu, ich brauche doch gar kein Auto.“ Oder wenn ich irgendwo wohne … Es ist ganz spannend: Wenn du heute Häuser entwickelst, dann hast du oftmals gar keine Stellplätze. Brauchst du aber auch gar nicht. Denn was hast du denn? Du hast mittlerweile Carsharing. Du kannst dir in der Stadt irgendwo mal deinen 50er-Roller [unverständlich] mit dem Handy bezahlen und sonst was, setzt dich drauf, fährst mit dem E-Roller rum oder mit dem Auto oder Sonstigem. Das kriegst du ja alles. Und das sind nicht nur diese kleinen Roller, mit denen ich hier irgendwo mit den kleinen Rädern fahre, sondern auch richtige 50-Kubik-Roller. Aber auch Autos, die du im Carsharing in allen möglichen Größen nutzen kannst. Sodass die Leute das sonst gar nicht mehr brauchen. Und deswegen ist der ÖPNV super wichtig. Denn du willst ja nicht jedes Mal ein Auto leihen, dann wird es ganz schön teuer. Aber wenn du alles sonst mal eben mit der S-Bahn erreichen kannst, und die fährt von mir aus alle 15 oder alle 20 Minuten oder sogar noch in engerer Taktung, weil du direkt in der Stadt bist – super.

Und die ältere Bevölkerung wird natürlich auf Dinge wie Versorgung achten. Das wird für dich auch wichtig sein, ne: Wo ist der nächste Supermarkt, wo kann ich noch mal in einen Kiosk? Oder auch – das darf man [unverständlich] – was ist mit Restaurants, Cafés, Theater, Kino und so weiter? Denn gerade auch bei einer älter werdenden Bevölkerung … Ich sehe es bei meinen Eltern, jetzt bei meinem Vater, der nächstes Jahr fast 75 wird. Der ist noch total mobil, ne? Der will einfach auch Infrastruktur, die gehen auch dann mal ins Theater oder zu sonstigen Themen. Und das brauchst du. Deswegen ist das super wichtig, das wird zunehmen. Diese aktuell 77 % in urbanen Zentren werden weiter steigen.

Supermarkt um die Ecke oder Bahnhof in 10 Minuten? Und die Frage nach dem nächsten Arzt

Caro: Okay, da kommen wir auch schon zu meiner nächsten Frage: Was ist wichtiger, der Supermarkt um die Ecke oder der nächste Bahnhof 10 Minuten entfernt?

Martin: Der Supermarkt um die Ecke.

Caro: Mhm.

Martin: Wenn der Bahnhof nur 20 Minuten entfernt ist. Du musst einfach sagen: natürlich das, was du mehr brauchst. Es ist immer die Frage: Was brauchst du, ne?

Caro: Würde ich spontan auch sagen: Supermarkt, wegen Versorgung.

Martin: Ja, das stimmt. Aber das kann auch anders sein, das ist individuell. Stell dir vor, du bist Pendler, steigst also morgens in die Bahn. Bei uns kann man das ja sagen …

Caro: Wir sind ja Pendler, ja.

Martin: Wenn du jetzt 5 Minuten vom Bahnhof wohnst, das heißt, du gehst zu Fuß rüber, steigst ein, fährst hier kurz einmal mit der S-Bahn rein, hast hier aber einen Supermarkt und machst Feierabend, kaufst ein und nimmst es mit. Dann ist der ja nicht in deiner direkten Nähe, aber pendeln musst du täglich, einkaufen nicht. Dann wäre es in dem Fall definitiv die Haltestelle, ne? Wenn ich das aber sowieso nicht habe, weil ich sage, ich mache auch viel Homeoffice – und das ist ja auch wieder so ein Wandel, ne, ich bin das jetzt nicht, aber ich sage mal, wenn du jetzt sagen würdest, ich bin zu 80 % oder total zu 100 % remote –, ganz ehrlich: Dann interessiert dich genau das: Wo ist das Café, wo ist der Supermarkt? Das hätte ich gerne, am liebsten fußläufig, weil ich dann mal eben rausmöchte, ins Café, noch einen Cappuccino trinken oder was man da heute so macht. Dann wäre es das.

In der Zukunftsprognose würde ich sagen: Man sieht halt jetzt schon, dass es mehr in das Thema Versorgung geht. In Zukunft wird noch eine dritte Frage entscheidend sein: Wo ist der nächste Arzt?

Caro: Ja, das stimmt.

Martin: Denn das ist ein Thema, das du gerade auch ganz stark merkst. Denk an ländliche Regionen, ne, da, wo du herkommst. Ich habe gefragt: Caro, wo ist denn der nächste … Gibt es den Arzt in eurem …?

Caro: Wir hatten früher in unserem Ort einen Arzt, einen Hausarzt, den gibt es aber nicht mehr. Und im nächsten Ort und im übernächsten Ort, die sind auch alle schon weg. Das heißt, man muss auf jeden Fall in die Stadt.

Martin: Und das wird in Zukunft auch das Thema sein: Wo ist der nächste Arzt, wo habe ich auch Gesundheitsversorgung und so weiter und so fort?

Caro: Okay, ja, nee, das stimmt, da kann ich dir wirklich nur zustimmen. Ja, das war ja auch ein Thema beim Karneval: Da hatten wir einen Wagen mit einem Skelett, „Ich warte schon seit 1988“.

Martin: Ja, siehste.

Caro: Weil gerade in der ländlichen Region wirklich Ärzteknappheit herrscht.

Martin: Ja, da kann ich dir sagen, das ist ganz spannend. Das hat mir meine Freundin erzählt: Die wollte einen Hausarzt haben, und da wurde sie gar nicht mehr angenommen. „Wir nehmen keine Patienten mehr an“, oder: „Sind Sie privat versichert?“ Und ich muss sagen, das ist schon heftig. Und je größer die Stadt wird, desto entscheidender werden natürlich genau diese Fragestellungen, ne? Wenn ich älter bin, mache ich mir im Zweifel natürlich mehr Gedanken darüber. Und wir haben jetzt schon eine sehr stark alternde Gesellschaft. Das wird in Zukunft mehr, weil der Tsunami läuft, ne? Das Wasser ist schon weg, jetzt kommt die Welle. Das wird uns ja brutal treffen. Und genau diese Fragestellung wird sein: Wie werde ich versorgt, wenn irgendwas ist? Wo ist mein nächster Arzt, habe ich einen ambulanten Pflegedienst, der dann bei mir vorbeikommt, also wirklich bis hin zur letzten Stufe? Und wir denken immer nur an dieses Junge, Superdynamische und sonst irgendwas in der Stadt. Das wird es gar nicht sein, das ist gar nicht das Thema.

Caro: Schon verrückt, ja.

Mietniveau und Kaufpreis: Mietspiegel, Instandhaltungsrücklage und Cashflow-Rechnung

Caro: Okay. Dann schauen wir mal kurz ins Mietniveau und den Kaufpreis rein: Passt das Verhältnis? Und zwar: Welche Rolle spielen Mietspiegel oder Vergleichsmieten bei der Anlageentscheidung?

Martin: Grundsätzlich ist erst mal die Frage … Wir haben ja vorhin schon so ein bisschen gesagt: Renditecheck, ne? Wie sieht mein Cashflow aus, meine Rechnung dazu? Auf der einen Seite habe ich eine Mieteinnahme, das ist mal super. Ich muss aber auf der anderen Seite betrachten: Welche Zinsbelastung habe ich, welche Tilgung und welche Instandhaltungsrücklage? Denn natürlich – egal, was ich kaufe, übrigens, ob Neubau oder Bestand. Beim Bestand muss ich die Rücklage halt höher wählen, weil die Wahrscheinlichkeit, dass in der nahen Zukunft Dinge auf mich zukommen, natürlich deutlich größer ist, als wenn ich ein Neubauprojekt habe. Nichtsdestotrotz werde ich auch beim Neubauprojekt irgendwann in 20, 30 Jahren was machen müssen. Dort keine Instandhaltungsrücklagen zu schaffen, ist also fatal. Das hängt ein bisschen auch von der Exit-Strategie ab.

Aber wenn du in diese Betrachtung reingehst – das ist immer das Ding, das die wenigsten machen. Die meisten gucken immer nur auf so eine Bruttomietrendite und sagen: „Wow, wie viel Miete kriege ich jetzt zu meinem Kaufpreis?“ Ja, aber dann noch mal: Wie viel Instandhaltung, welche Kosten, welches Risiko ist da drauf? Und wenn du jetzt sagst: Du hast heute einen Bestand mit der Ist-Miete, und du stellst fest: Das ist die Miete, da will ich hin, das sollte sie sein – dann musst du gucken: Wie viel Geld muss ich investieren, um zum Beispiel energetische Maßnahmen durchzuführen? Dann kann ich auch wieder Mietsteigerungen durchführen und so weiter und so fort. Wenn ich aber in den ganzen Mietverträgen schon am oberen Deckel bin, dann komme ich in das Modell: Oh, ich muss nur Geld investieren, kann aber nicht mehr Miete realisieren. Und das führt dazu, dass meine Rendite erst mal schlechter wird.

Eigenkapitalrendite nach Steuern: Restnutzungsdauergutachten, degressive AfA und 7b

Martin: Und deswegen würde ich jedem da draußen empfehlen: Wenn ihr eine Cashflow-Rechnung macht, dann seht nicht nur die Miete minus Zins, Tilgung und Instandhaltungsrücklage, sondern ihr müsst im Grunde genommen auf eine Eigenkapitalrendite nach Steuern kommen. Denn das ist in der heutigen Zeit viel, viel spannender. Jetzt ist es gerade so ein bisschen hip und en vogue, dass du so ein Restnutzungsdauergutachten hast, ne? Die Bestandsimmobilie schreibst du dann nicht mehr mit 2 % ab, sondern vielleicht mit 3,irgendwas. Da gibt es aber auch ganz viele Unterschiede. Manche haben es dann so, dass dieses Restnutzungsdauergutachten auch von der Finanzbehörde anerkannt wird. Andere haben das aber nicht, und dann stehst du da: „Oh super, das kaufe ich jetzt mit der tollen Abschreibung“, und dann sagt dein Finanzamt: „Akzeptieren wir nicht.“ Ab, bumm – zerstört dir deinen Steuervorteil.

Auf der anderen Seite ist Neubau momentan natürlich super attraktiv, durch die neu geschaffene degressive AfA. Und wenn das Objekt zum Beispiel energetisch top, KfW 40 QNG, nachhaltig gebaut ist, gibt es sogar noch mal 5 % Sonder-AfA, das ist 7b Einkommensteuergesetz. Da hast du so viele Anreize im Neubau geschaffen, weil der Staat das eigentlich unbedingt braucht, um diese Neubaulücke zu schließen. Deswegen ist es wichtig, hinten raus auf deine Eigenkapitalrendite nach Steuern zu schauen: Was investiere ich wirklich? Denn ich kann ja nicht sagen: Ich kaufe die Immobilie für 500.000 – ich nehme jetzt einen Neubau –, ich stecke 50.000 Euro Eigenkapital rein und monatlich 100 Euro und rechne mir eine Rendite auf 500.000 aus. Das ist ja Quatsch. Ich muss meine Rendite auf die 50.000 ausrechnen, die ich selbst reinstecke, plus meine Monatsbelastung. Und es heißt ja auch „Kapitalanlageimmobilie“ und nicht „Kapitalüberschussimmobilie“, was heute die meisten Leute noch glauben: „Super, ich kaufe mir eine Immobilie und habe am besten gleich jeden Monat 1000 Euro über.“ Ja, das gibt es. Das gibt es wirklich. Das sind dann die genannten Objekte, die wir am Anfang hatten, in denen jetzt noch einer wohnt. Aber wenn der auszieht, habe ich nicht mehr 1000 Euro über, sondern kann wahrscheinlich jeden Monat 1500 Euro nachschießen und darf noch eine Sanierung durchführen. Das ist dann wirklich, ich sage mal, leider nicht das, was der Profi macht.

Caro: Okay. Aber ganz viele andere.

Überteuerte Standorte erkennen: Faktor, Mietentwicklung und Sanierungsbedarf

Caro: Und woran erkennt ein Profi, wenn Standorte überteuert sind?

Martin: Nee, da siehst du … Erst mal siehst du das, wenn du wieder die Makro- und Mikrolage gecheckt hast. Dann guckst du dir ein Objekt an. Und wenn das Objekt von vornherein einen Faktor hat, der mir zu teuer ist … Sagen wir, nehmen wir ein Bestandsobjekt: Ein Bestandsobjekt mit Faktor 30 wäre eine Mietrendite von 3,33 %. Und ich sehe: Das Objekt ist aber schon 30 Jahre alt, oder 40, 50 Jahre alt, wahrscheinlich sogar älter als 50, und es hat noch keine großartigen Sanierungsmaßnahmen gegeben. Dann gucke ich mir das Mietverhältnis an und sage: Na ja, die Mieten sind schon 5-mal entwickelt worden, wohin soll ich die noch entwickeln? Und der Faktor wird ja nicht besser, wenn ich noch nachinvestiere, ne? Denn je mehr ich investiere, desto schlechter wird mein Faktor, desto schlechter wird meine Rendite. Und wenn das Ding für mich wegkippt, merke ich: Das ist jetzt ein Bestandsobjekt, das kaufe ich für 1 Million Euro – mal als einfache runde Summe –, und ich stelle fest: Wow, da müsste ich jetzt 500.000 in die Sanierung stecken. Also 50 % meiner Investitionssumme noch mal in die Sanierung. Dann ist die Frage: Kann ich meine Miete auch um 50 % nach oben entwickeln, damit ich zumindest die Rendite halte? Meistens ist die Antwort Nein. Und dann sage ich: Dann ist es einfach sinnfrei, ne? Denn dann zerstörst du das Objekt. Es müsste also schon so ein außergewöhnlicher Standort sein, ne? Und dann wäre es München am Viktualienmarkt.

Caro: Ja, stimmt. Aber das Ding verkauft dir eh keiner.

Martin: Ne, das … Ja, genau so. Aber das ist es im Endeffekt, ne? Wenn du jetzt in Hamburg an der Außenalster ein Objekt angeboten kriegst, da kannst du wahrscheinlich mittlerweile fast nehmen, was du willst. Wobei, stimmt auch nicht. Denn du würdest, nur weil es eine tolle Lage ist, keine wirtschaftlich sinnfreie Anlageentscheidung treffen, sondern nur eine wirtschaftlich sinnvolle. Und das macht der Profi garantiert.

Martins eigene Strategie: Langfristig halten statt Fix and Flip

Caro: Okay. Jetzt habe ich noch ein paar persönliche Profifragen an dich, Martin, und zwar: Wie sieht deine Standortanalyse in der Praxis aus, Schritt für Schritt? Wie gehst du vor?

Martin: Grundsätzlich kriege ich ja auch mal Objekte angeboten, ne, also irgendwas, das ich für mich, für meinen Eigenbestand kaufe. Und für mich ist das genau der gleiche Ablauf, den wir hier auch machen. Ich gucke mir als Erstes immer die Makrolage an, ne? Jetzt haben wir auf Wolfsburg rumgehackt, total gemein. Aber wäre es da etwas, würde ich sagen: Da hätte ich persönlich einfach schon ein komisches Bauchgefühl. Denn meine Strategie steht von vorne fest. Du musst ja vorne eine Strategie haben: Bin ich der Investor, der sagt, ich will heute kaufen und nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn veräußern? Dann hast du andere Karten, hast du ein anderes Spielblatt. Mein persönliches Spielblatt ist: Ich möchte heute investieren und das Objekt selbst halten. Ich möchte später, wenn ich in, keine Ahnung, 10 Jahren, 15 Jahren, wie auch immer, in Rente gehe, solide zusätzliche Einnahmen daraus haben. Für mich ist das Thema Sicherheit, also finanzielle Sicherheit und finanzielle Freiheit, elementar wichtig. Und deswegen habe ich bei allen Anlageentscheidungen gesagt: Okay, ich möchte es langfristig halten. Ich möchte irgendwann meinen Ertrag daraus haben, und ich möchte es so haben, dass ich es an meine Kinder entweder vererben kann oder in eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Familienstiftung einbringe, oder sonstige steuerliche Themen nutze, um meinen Vermögenswert nachher auf die Familie zu übertragen. Das ist meine Exit-Strategie. Nicht kaufen, verkaufen, Fix and Flip oder so was. Nicht: Nach 10 Jahren muss das sofort wieder weg. Sondern ich bin langfristig ausgelegt. Und deswegen wäre ein Standort, der an einer Industrie festhält, an die ich in den nächsten 20, 30 Jahren persönlich nicht glaube, per se für mich weg. Wenn einer sagt: „Oh, da mache ich jetzt ein super, wirklich ein richtiges Schnäppchen, ich saniere das Ding einmal durch und verkaufe es nach der Sanierung mit 10 %, 15 % Gewinn weiter“ – Haken dahinter, kannst du tun. Für mich persönlich nicht.

Caro: Okay. Würde es bei den Strategien auch Sinn machen, unterschiedliche Strategien zu fahren? Also als Basis die langfristige, was du eben auch schon gesagt hast, und aus Spaß an der Freude, würde ich jetzt mal kurz sagen, kurzfristig gesehen ein bisschen pokern, machen, tun. Was sagst du dazu?

Martin: Wahrscheinlich nicht in der Partnerschaft, ne? Da würdest du ja auch nicht parallel …

Caro: Manche ja schon.

Martin: Deswegen, es gibt ja welche, ja. Ich nicht. Ich bin da auf der langfristigen Welle unterwegs.

Praxisbeispiel: Sanierungsobjekt mit Nachtspeicheröfen – kaufen, entwickeln, nach 10 Jahren verkaufen

Martin: Aber ja, na klar, du könntest auch sagen: Wenn ich jetzt ein Objekt finde, bei dem du sagst, da lohnt sich jetzt wirklich nur Sanierung und dann weg – ja, könntest du tun. Im Grundstock ist es, glaube ich, wichtig, zumindest erst mal eine Exit-Strategie beziehungsweise eine Strategie zu haben. Meine wäre grundsätzlich langfristig ausgelegt. Wenn jetzt ein Objekt … Das haben wir auch schon gemacht, ne, das habe ich auch schon gemacht, wo du sagst: Okay, ich kaufe mir jetzt ein Objekt, ich saniere das Ding durch, ich entwickle das von mir aus über 2, 3 Jahre. Ich habe jetzt gerade ein Objekt, das wäre so was. Das würde ich kaufen, entmieten, sanieren. Sanierungszeit wahrscheinlich locker 2 Jahre. Es muss alles raus, es sind wirklich Nachtspeicheröfen drin und so weiter und so fort. Aber ich kenne die Region ganz gut, und die Wohnungsgrößen passen, das ist alles gecheckt, die Substanz ist gut, der Keller ist top, du könntest da gewisse Fördermaßnahmen mitnehmen, das war für mich auch wichtig. Das wäre aber genau so ein Objekt, bei dem ich sage: Das musst du ja nicht kaufen und 10 Jahre behalten, und dann kannst du das Objekt im Endeffekt auch als Ganzes wieder verkaufen. Und es ist einfach so gut aufgeteilt – es sind 2 Häuser, die du daraus machen könntest, mit mehreren Wohnungen –, dass du nachher auch noch eine Kaufpreisgröße hast, die okay ist.

Und dann hättest du die Mieteinnahmen. Die Mieteinnahmen könntest du echt entwickeln. Ich würde sagen, ich könnte die Mieteinnahmen in dem Objekt aktuell verdoppeln, wenn ich es leer habe und wenn ich es energetisch komplett saniert habe. Energetisch heißt hier aber: neues Dach, Dachausbau, neue Fenster, neue Heizung, neue Elektrik, neues Wasser, neue Fußböden, also wirklich alles. Aber dann ist es durchaus interessant. Und da könnte ich mir dann vorstellen, dass man sagt: Okay, das lässt du jetzt 10 Jahre laufen, nimmst 10 Jahre den Überschuss aus der Miete mit, und nach 10 Jahren verkaufst du jedes Haus steuerfrei. Du könntest die also teilen, und zwar für x, sodass sich das auch noch jemand, der ein bisschen mehr hat, als Ganzes leisten könnte. Es wäre trotzdem ein tolles Objekt für denjenigen, der es kauft, ne? Der könnte ja trotzdem sagen: Das ist dann ein Bestand mit 4 % oder so was, das ist alles in Ordnung. Du hast es entwickelt, dann hast du aber auf dem Weg den Überschuss mitgenommen und würdest nach 10, 11 Jahren den Gewinn steuerfrei mitnehmen. Es wäre aber kein Objekt, das ich mir jetzt für die nächsten 30, 40 Jahre für meine Kinder hinlege. Weil es nämlich ein Objekt ist – es sind zwar nur 2 Etagen –, das keinen Fahrstuhl hat, und es gibt auch keine Möglichkeit, einen Fahrstuhl anzubauen. Und deswegen wäre es für mich als Langfristigkeit für die nächsten 30, 40 Jahre, auch für meine Kinder dann noch, nicht in der Strategie drin.

Tools zur Standortanalyse: Bewertungsportale, Immobilienportale und Off-Market-Objekte

Caro: Okay. Nutzt du irgendwelche Tools? Sei es, keine Ahnung, Google Maps, Immobilienportale, Mietspiegel, Standortanalysen?

Martin: Ja, ja, ja. Ja, ja, ja, ja. Na ja, na klar. Es gibt unterschiedliche Dinge, die du nutzen kannst, ne? Das wäre jetzt alles Schleichwerbung, ne?

Caro: [unverständlich]

Martin: Nee, nee, nee, nee, nee, gar nicht. Okay, nee, nee, das wäre bei uns auch gar nicht das Thema, weil alles, was bei uns ist, ja schon durch diesen strengen Analyseprozess gelaufen ist, ne? Alles, was da drin ist. Genau das brauchst du nicht. Deswegen wäre derjenige, der das nicht macht, also der jetzt nicht der Vollprofi ist, da sicherlich besser aufgehoben, weil du genau diese Checks … Das ist unser Werteverständnis, aber das wollen wir gar nicht bewerben.

Sondern natürlich gibt es unterschiedliche Tools wie PriceHubble oder sonstige Dinge, ne, mit denen du erst mal irgendwie bewerten kannst. Das Problem – es gibt ein ganz, ganz großes Problem bei diesen ganzen Bewertungsportalen: Die gucken natürlich immer über alle Objekte, die es da gibt. Es ist ja ein Unterschied, ob ich vielleicht in dem Szeneviertel bin, das sowieso noch mal 20 % teurer ist, ne? Weil man da gerade, keine Ahnung, wohnen will, ne, weil jetzt auf einmal Hamburg-Reeperbahn total hip ist. Das ist wirklich so passiert, da sind die Preise massiv gestiegen. Wenn ich das dann mit irgendeinem Außenbezirk oder irgendwas vergleiche, das nicht so schön ist, dann habe ich immer einen Durchschnitt.

Was du einfach machen kannst: Du guckst auf den großen Immobilienportalen, was so angeboten wird. Übrigens: Das, was Leute da verkaufen, sind die Wohnungen, die ein Investor eigentlich gar nicht haben will. Ein Profi-Investor wird das gar nicht nutzen, denn da brauchst du ja … Man spricht immer von den Off-Market-Immobilien, also denen, die nicht auf dem Markt sind. Auch die Zwangsversteigerung ist witzig. Zwangsversteigerung habe ich selbst schon mal miterlebt: Die richtig großen Schnäppchen hat sich die Bank schon vorher gesichert. Das, was übrig bleibt, ist dann auf den solchen großen Plattformen. Was aber spannend ist: Wenn du dir zum Beispiel dann das Mietniveau angucken willst, dann gucke ich einfach mal: Welche Wohnungen gibt es in der Straße zu mieten? Wenn ich mir Mietverträge anschaue, bei denen die Miete hier bei, ich sage jetzt mal, 2, 5 Euro liegt – wohin kann ich denn die Mietentwicklung treiben? Und der Verkäufer sagt: „Ja, wenn du das Ding saniert hast, dann kannst du es für 8, 9 Euro vermieten.“ Wenn ich dann reingucke, was in diesem Viertel und in der Straße los ist, und stelle fest: Mensch, hier kannst du den Neubau, energetisch top gemacht, mit Balkon, richtig schick, super, eine Straße weiter für 7 Euro mieten – dann sage ich: Alles klar, funktioniert nicht, kann nicht funktionieren. Wenn du wieder siehst: Okay, das Mietniveau passt, kannst du wirklich in so eine … Denn du brauchst ja immer die Miete als Einnahme, also sozusagen als deinen Return on Invest, damit du die Mietbeteiligung auch reinkriegst. Die andere Beteiligung ist das Finanzamt, ne, steuerliche Thematik und so weiter. Aber das kannst du dir auf Portalen ganz gut angucken.

Und alles, was einen Standort, eine Region angeht, also die Makrothematik, kriegst du auch relativ einfach gegoogelt, indem du einfach fragst: Wie sieht der Städtekompass oder so was aus, wie sieht es in der Stadt aus, wie ist die Zukunftsprognose? Wie sind die Arbeitslosenquoten? Welche großen Industrien gibt es? Jetzt kannst du da wieder die Industrien einzeln selektieren: Ist das was für mich oder nicht? Das findest du aber überall. Das ist das Schöne heute: Das geht mit dem World Wide Web alles deutlich schneller, das ist einfach so.

Fazit: Zahlen prüfen ist wichtig, den Standort verstehen ist entscheidend

Caro: Okay, ja. Dann sind wir damit eigentlich schon wieder bei meiner Eingangsfrage, und zwar: Ist die Lage egal, wenn die Rendite stimmt? Und ich glaube, heute ist auch klar geworden: Die Rendite kann noch so gut aussehen – wenn der Standort nicht trägt, wird es langfristig schwierig. Deshalb gilt: Zahlen prüfen ist wichtig, aber den Standort verstehen ist entscheidend. Ja, Martin, das war's schon heute mit „Hinter der Fassade“.

Martin: Mensch, danke. Kurzweilig. Wir haben heute schon lange geredet, das ist heute gar nicht aufgefallen, ne? Schön.

Caro: Nee, es war auf jeden Fall sehr interessant, auch zu sehen, wie ein Profi wie du das macht. Danke. Und genau: Wenn euch das gefallen hat, abonniert uns gerne und lasst eine Bewertung da. Und dann bis zum nächsten Mal.

Martin: Bis dann, ciao.