Warum Bauzinsen plötzlich wieder steigen

Intro

Caro: Hallo Martin.

Martin: Hi Caro, schön, dich wiederzusehen.

Caro: Ja, ebenso. Mensch, endlich sind wir mal wieder hier zusammen. Endlich bist du aus dem Urlaub zurück.

Persönliche Frage: Zwei Wochen Urlaub und Ruhe im Büro

Martin: Ja, aber es war auch … Also ich hätte jetzt doch … doch, nee, doch, es war nötig, es war absolut nötig. Aber es war schön. Nee, war ein toller Urlaub, einfach mal super, 2 Wochen richtig entspannt. Da sind wir auch schon bei meinem Highlight, ne?

Caro: Ich wollte gerade sagen: Kannst du gleich starten.

Martin: Ja, und ein absolutes Highlight: Ich hatte, glaube ich, nur 2, 3 geschäftliche Sachen zwischendurch, also während meines Urlaubs. Ansonsten war es ruhig, das ist echt ein Highlight. Das war vor ein paar Jahren auch anders.

Caro: Ja, dafür sorge ich ja, dass nichts mehr dazwischenkommt.

Martin: Aber was hat mir mal jemand gesagt? Maximale Anspannung hat dann auch maximale Entspannung verdient. Das habe ich mir gegönnt, war schön. Okay, und bei dir?

Caro: Na, ich habe ja in der Zeit dann alles aus dem Weg geräumt.

Martin: War das dein Highlight? Dein Highlight war, dass du meine Sachen aus dem Weg räumen konntest?

Caro: Mein Highlight war: Ich hatte Ruhe.

Martin: Ja, auch schön.

Caro: Nee, also im Sommer ist viel los.

Martin: Dann brauchst du gar keinen Urlaub mehr, oder?

Caro: [unverständlich] Wochen, doch, steht mir noch bevor.

Martin: Ja, aber ich sage mal, wenn du jetzt sagst, du hattest ja Ruhe, das war doch eigentlich schön, oder? Jein, jein. Okay, du kriegst also auch noch Urlaub.

Caro: Okay, genau.

Martin: Ja, aber schön, dass wir wieder da sind.

Mythos oder Wahrheit: Die Bauzinsen werden ausschließlich von der EZB bestimmt?

Caro: Genau. Und dann wollte ich gleich mit dir einsteigen, und zwar mit unserer Rubrik der Woche: „Mythos oder Wahrheit“. Die Bauzinsen werden ausschließlich von der EZB, also der Europäischen Zentralbank, bestimmt.

Martin: Ausschließlich, ausschließlich – stimmt nicht. Teilweise ja, aber ausschließlich nein.

Was ist die EZB? Leitzins, Refinanzierung der Banken und Inflation

Caro: Okay, ich steige mal kurz in unsere heutige Thematik ein. Und zwar war in den letzten Wochen wieder zu lesen, dass die Bauzinsen steigen. Gleichzeitig hört man ständig von der EZB und dem Leitzins. Ich möchte gerne mal mit dir beleuchten, wie das alles zusammenhängt, was EZB, Leitzins und Bauzinsen überhaupt sind und wer über die Zinsen entscheidet. Und genau, starten wir einfach mal direkt rein. Also, was ist denn die EZB?

Martin: Also, Caro, das finde ich immer schön, ne, wenn du so spontan mit solchen Dingen kommst. Und jetzt kommen wir so zur Makroökonomie, ne? Also ich finde das immer super spannend. Ich weiß, viele da draußen sagen jetzt: „Um Gottes willen, wer will sich jetzt über die EZB, also über die Europäische Zentralbank, und Leitzinsen unterhalten?“ Aber super spannend, weil das natürlich grundsätzlich alles bestimmt. Also, ich sage mal, alles, was Wirtschaft in Deutschland betrifft, spiegelt sich in der Entscheidung der EZB und im Leitzins wider.

Also klar, EZB, Europäische Zentralbank. Was ist das eigentlich, was machen die, welche Aufgabe haben die? Die sind erst mal das Institut, bei dem sich die klassischen Banken, also die Geschäftsbanken, ne, Deutsche Bank, Sparkassen und so weiter und so fort, refinanzieren. Das ist das eine, also der Zins sozusagen, ne, den sie da rauskriegen, wenn sich die Banken Geld leihen. Und das andere ist der Zins, den sie auf eine Einlagensicherung bekommen. Also wenn die klassische Geschäftsbank der EZB Geld zur Sicherung hinlegt. Und dann hast du ja eben das Thema Leitzins. Das ist genau dieser Zins, ne, der mal hoch, mal runter geht und so weiter, und den gibt die EZB ja vor. Die entscheiden also sozusagen darüber, was am Markt passiert.

Und der Leitzins hat im Grunde genommen eine Aufgabe, oder vielleicht sind es … nee, eigentlich sind es auch 2. Erst mal soll er die Inflation dämpfen, das ist so das Erste. Also der steuert natürlich … Mit dieser ganzen Inflationsthematik und so weiter und so fort steuerst du ja Konsumverhalten, Preise und so weiter. Also der Leitzins ist im Grunde genommen dafür gedacht, die Inflation zu dämpfen und eine gewisse Preisstabilität herbeizuführen. Und das ist in der aktuellen Situation, glaube ich, recht schwierig.

Caro: Also noch mal zurück: Die EZB ist quasi ganz oben und steuert quasi alles.

Martin: Genau, genau. Die EZB, stellt euch das da draußen so vor, ist für ganz Europa die zentrale Bank. Die hat einen Zins, der nennt sich Leitzins. Und wir können ja vielleicht mal ein Beispiel machen, das ist einfacher. Also stellen wir uns diese EZB vor, die das von oben alles steuert. Und alle Banken, die ja auch Geld brauchen, leihen sich Geld von der Europäischen Zentralbank, um dieses Geld an Konsumenten weiterzugeben. Das ist ja der Weg.

Caro: Damit nicht alles durcheinander ist, damit nicht jedes Land andere Zinsen hat, oder?

Wie der Leitzins Konsumkredite, Sparzinsen und variable Darlehen beeinflusst

Martin: Also das steuert ja … Das hast du so ein bisschen, also jetzt grundsätzlich beim Zinsniveau, was Verbraucherkredite, Konsumkredite angeht. Nicht … Das war ja deine Eingangsfrage, ne: Was hat das mit den Bauzinsen zu tun? Dazu kommen wir vielleicht gleich noch mal, vielleicht hast du ja noch eine Frage in petto. Aber du kannst dir einfach vorstellen: Wenn jetzt der Leitzins steigt, dann wird es ja für die Banken schwieriger, sich zu refinanzieren. Also der steigt jetzt, der verdoppelt sich. Dann müssen sich ja die Banken darunter, also die Deutsche Bank, die Sparkassen, wie sie alle heißen, das Geld durch den Leitzins teurer holen. Und das wird dazu führen, dass, wenn die das Geld durch Konsumkredite an dich weiterverleihen … Denn wie verdient eine Bank? Eine Bank verdient durchs Geschäft, indem sie … Ich mache ein rundes Beispiel: Du würdest das Geld von der EZB beziehungsweise über den Leitzins als Bank für 5 % kriegen. Da musst du ja sagen: Oh Gott, ich muss ja noch einen Aufschlag haben, ich habe ja noch Mitarbeiter zu bezahlen, ich muss als Bank Gewinne machen und so weiter und so fort. Jetzt mal ganz platt: Ich verleihe das Geld an die Caro für 8 %. Wenn du also sagst: „Ich nehme einen Kredit auf, damit ich Konsum betreiben kann“, dann kostet mich der jetzt 8 % oder 10, je nachdem. Und von dieser Zinsdifferenz lebt die Bank.

Jetzt kannst du dir ja vorstellen: Wenn der Leitzins steigt, dann steigen auch die Konsumkredite. So, wenn die Konsumkredite steigen, steigt zwar auch der Sparzins, ne, weil ich ja auch gesagt habe, die Einlagensicherung ist davon auch betroffen. Aber die Konsumkredite steigen und die Sparzinsen steigen – was werden die Leute also machen? Die, die ein bisschen was haben, werden sparen. Und wenn du aber willst, dass Konsum und Wirtschaftswachstum vorangetrieben werden, wird das genau das Gegenteil bewirken. Desto teurer der Kredit, desto mehr hemmt das den Konsum. Also es dämpft das Ganze, ne?

Und die Hypothekenzinsen – deswegen musste ich bei deiner Aussage gerade ein bisschen stoppen –, haben die damit vollumfänglich zu tun? Nee, haben sie nicht. Es hat nur was mit den variablen Hypothekenzinsen zu tun. Die variablen Hypothekenzinsen, man nennt sie manchmal auch EURIBOR-Darlehen, also tagtäglich, die haben natürlich auch ein bisschen was mit dem Leitzins zu tun. Okay, die langfristigen aber nicht.

Langfristige Bauzinsen: Orientierung an Bundesanleihen und Pfandbriefen

Caro: Und was hat das alles mit den Bauzinsen zu tun? Hattest du ja anfangs schon mal angesprochen.

Martin: Ja, genau, deswegen habe ich da gestockt. Weil bei den Bauzinsen … Es gibt auch flexible, ne, variable, das sind die, die sicherlich auch irgendwo ein bisschen an den Leitzins geknüpft sind. Aber diese 10-, 15- oder 20-jährigen Zinsbindungen, die orientieren sich im Grunde genommen an den Bundesanleihen und den Pfandbriefen. Und da muss man einfach sagen: Auf Bundesanleihen wirken andere Einflussfaktoren, ne? Also wir sehen aktuell so ein Zinsniveau, da bist du bei, ich sage mal, 3,6 bis 4,2 %.

Beleihungsauslauf: Warum der Zins nicht für jeden gleich ist

Martin: Das liegt immer ein bisschen daran … Übrigens, für euch da draußen: Es liegt natürlich auch am Beleihungsauslauf, ne? Also grundsätzlich bei so einem Immobiliendarlehen. Wenn ich sage: „Liebe Bank, ich habe eine Immobilie, die kostet, keine Ahnung“ – ich mache wieder ein kleines Beispiel – „100.000, und ich brauche nur 50.000 Darlehen auf diese Immobilie im Wert von 100.000“, dann habe ich einen Beleihungsauslauf von 50 %. Dann ist mein Zins ja etwas günstiger. Warum? Weil die Bank 100.000 Sicherheit für 50.000 Darlehen kriegt. Würde ich der Bank sagen: „Ich brauche aber von den 100.000 Sicherheit 100.000“, dann habe ich einen etwas höheren Zins. Deswegen kann man gar nicht sagen, dass der Zins erst mal grundsätzlich überall gleich ist. Das liegt ja auch an Bearbeitungsgebühren von Banken, die da einen Aufschlag haben, und so weiter. Aber grundsätzlich wieder zurück: Die Orientierung der langfristigen Bauzinsen liegt eher bei den Bundesanleihen. Okay, und die haben andere Einflussfaktoren.

Warum die Zinsen steigen: Staatsverschuldung, Geopolitik und Inflation

Caro: An was orientieren sich denn die Banken, wenn ich hingehe und sage, ich möchte in Kapitalanlagen investieren und hätte gerne eine Finanzierung?

Martin: Ja, wie ich eben schon sagte: Du hast da im Grunde genommen Pfandbriefe, Bundesanleihen. Also die Frage ist ja, und das siehst du übrigens auch eingangs: Warum steigen sie gerade? Das war die Frage, ne? Man liest wieder: „Wir haben steigende Zinsen.“ Und man denkt dann, irgendwas hat der Leitzins … Und so weiter. Der ist ja vielleicht sogar stabil geblieben oder irgendwas. Warum steigen denn die Zinsen? Ja, ganz einfach: Weil die langfristigen Zinsbindungen nichts damit zu tun haben.

So, und warum steigen die Bundesanleihen? Bei einer Bundesanleihe hast du, Caro, Geld und möchtest es in eine Bundesanleihe, in einen Pfandbrief, zum Beispiel für Deutschland geben. Dann ist ja die Frage: Ich gebe Deutschland meine 10.000 Euro, wie viel Zinsen gibt mir Deutschland zurück? Wenn mein Kreditnehmer, wenn du so möchtest, super sicher ist, ne … Also ich leihe dir, Caro, 10.000 Euro, und du sagst: „Martin, ich habe hier noch 5 Kilo Gold für mehrere Millionen liegen, die gebe ich dir als Sicherheit“, dann gibt es einen ganz kleinen Zins. So, jetzt haben wir gerade einen höheren Zins. Warum? Weil die Bundesanleihen natürlich eine höhere Rendite bringen müssen. Und das hat einfach damit zu tun: Desto höher die Rendite, desto weniger Sicherheit. So, jetzt siehst du also: Die Zinsen für Bundesanleihen steigen. Warum? Weil wir in Deutschland einfach nicht mehr so sicher sind.

Und das hat natürlich einmal mit einer hohen Staatsverschuldung zu tun. Denn wenn du sagst, du investierst in ein Land, das vielleicht eine Staatsverschuldung von 100 % hat – haben wir nicht, noch nicht –, also du hast 5 Billionen Bruttoinlandsprodukt und hättest 5 Billionen Schulden, dann hast du so viele Schulden, wie dein gesamtes Bruttoinlandsprodukt erwirtschaftet. Und wir haben in Europa übrigens Länder, die haben mehr als 100 % Staatsverschuldung. Das heißt, das Land ist eigentlich total überschuldet. Mit einem gesamten Jahresbruttoinlandsprodukt könntest du deine Schulden nicht bezahlen. Ist heftig. Und in Deutschland steigt natürlich diese Nettoneuverschuldung: Wir brauchen noch da was und da was. Und dazu kommen natürlich geopolitische Herausforderungen, Straße von Hormus, Ölpreise steigen. Also diese Inflation, die wir ja haben, die hält sich gerade hartnäckig. Du siehst, es spielt alles so ein bisschen mit rein, das ist das Spannende.

Aber wenn ich natürlich weiß: Moment mal, die Lage ist unsicher, ne? Wir kriegen, glaube ich, gerade mit, was in der Wirtschaft bei VW passiert, aber auch bei anderen großen Konzernen, wir brauchen gar nicht auf einem rumzuhacken. Das heißt, wir haben in Deutschland eigentlich gedämpfte Erwartungen. Und bei diesen gedämpften Erwartungen – es geht uns in Deutschland nicht mehr so gut, und der Staat hätte gerne dein Geld, und es ist unsicher – muss der Staat dir mehr Geld geben, also mehr Zinsen für deine Spareinlage. Und wenn die langfristigen Kredite, die langfristigen Hypotheken sozusagen, 10, 15, 20 Jahre, da in Kombi stehen, dann musst du ja auch sagen: Wenn ich mehr Zinsen an den Geldgeber zahlen muss, wenn du dir was leihst, ne, hast du auch wieder einen Zinsaufschlag. Und du musst sagen: Na ja, klar, wenn jetzt irgendwo die Bundesanleihen bei 3 % stehen, rundes Beispiel, dann braucht die Bank vielleicht einen Bearbeitungsaufschlag von einem Prozent. Also sind die Hypothekenzinsen bei 4, ganz einfach. Zumindest bei den 10-, 15-, 20-jährigen Zinsbindungen, weil sie sich halt an den Bundesanleihen und Pfandbriefen orientieren.

Wenn man jetzt sagen würde: Es geht Deutschland total super, wir zahlen hier unsere Staatsschulden komplett zurück, ist ja easy going, wirtschaftlich boomt es, wir haben Wirtschaftswachstum und so weiter und so fort, also nicht irgendwie 0 Komma oder Rezession … Wenn das alles boomt, dann kann man sagen: Na ja, wenn ich Deutschland jetzt noch zusätzlich Geld gebe, dann sagt es schon: „Ja, ja, ich bin aber so sicher, da kriegst du ein Prozent Zins.“ Und dann hättest du auch wieder langfristige Zinsen bei Hypotheken, die halt günstiger wären. Und das ist genau dieser Spread, der da eigentlich zusammenläuft.

Caro: Schön wäre es.

Martin: Ja, schön wäre es. Aber na ja, und du siehst natürlich dadurch, durch diese hartnäckige Inflation … Das kriegt man ja mit, oder hat man auch in den letzten Monaten übers ganze Jahr mitgekriegt: dass durch den Krieg und diese ganzen Dinge natürlich die Energiekosten wieder gestiegen sind, und zwar massiv. So, und das hat ja im Grunde genommen hinten raus Auswirkungen. Denn wenn der Diesel teurer wird, dann wird es quasi für den Landwirt teurer, wenn er übers Feld fährt oder die Ernte einbringt, oder sonstige Dinge. Und wenn es dann noch heiß war, ne – es kommen natürlich auch solche klimatischen Dinge dazu –, dann ist die Ernte vielleicht nicht mehr so ertragreich. Also wird entsprechend auch der Weizen teurer, das Brot wird teurer, wir haben wieder mehr Inflation, die Leute müssen mehr ausgeben, man muss dahingehend nachsteuern. So hängt das alles miteinander zusammen. Und das ist eigentlich das Spannende, dass man sagt: Diese Welt ist gerade so unsicher, ne, wirtschaftlich so verunsichert, ja, absolut.

Caro: Egal, wo man hinschaut.

Martin: Ja, und das merkst du halt. Du würdest aber langfristig natürlich nie variabel finanzieren, weil du dann ja sagst: Da kann ja alles kommen, ne, zwischen 2 und 8 oder was weiß ich wie viel. Sondern du möchtest es ja langfristig festmachen. Ich glaube, man muss da aber groß unterscheiden, inwieweit die Auswirkungen für den Eigennutzer gegeben sind oder für den Anleger. Das sind noch 2 Unterschiede. Ja, es gibt übrigens gerade eine neue, spannende Studie.

IW-Studie: Weniger Mietangebote, deutlich mehr Verkaufsinserate

Caro: Möchtest du dazu was sagen, oder?

Martin: Ja, sonst hätte ich es nicht erwähnt, ne? Nee, es gibt … Ich habe das letzte Woche vom IW in Köln gelesen, es gibt eine interessante Studie. Und zwar haben die Kapitalanleger und Eigennutzer verglichen. Und interessant ist: von 2022 bis 2026 – die Zahl habe ich mir auch gerade gemerkt, zumindest den Rest der Studie muss ich noch mal ein bisschen mehr verinnerlichen – gibt es einen Rückgang. Die haben beobachtet, wie viele Immobilien eigentlich so auf den Markt kommen und wie viele Leute mieten, also wie viel Mietangebot es gibt. Und das Mietangebot ist in den letzten Jahren drastisch zurückgegangen. Und das hat natürlich 2 Faktoren. Denn die Leute, die jetzt schon mieten, die ziehen nicht aus und investieren in Eigennutz, also die bauen nicht und die kaufen nicht. Warum nicht? Weil die Zinsen halt steigen oder gestiegen sind. Und auf der anderen Seite sieht man, dass das Immobilienangebot, also Leute, die verkaufen wollen, von 22 bis 26 um, glaube ich, 140 % gestiegen ist, also die Inserate auf Plattformen. Okay, so.

Und daran siehst du: Es wollen ganz, ganz viele Menschen verkaufen. Warum? Es gibt 2 Gründe, haben wir auch schon mal betrachtet, ne? Auf der einen Seite natürlich viel zu große Immobilien, teilweise werden gerade Einfamilienhäuser massiv angeboten. Die sind energetisch nicht mehr top, meine Energiekosten steigen, wir haben ja gerade gesehen, [unverständlich] steigt und so weiter und so fort. Das heißt, der Energiebedarf steigt, das wird alles in meiner Immobilie teurer. Vielleicht muss ich ja noch mal eine Anschlussfinanzierung machen, die heute doppelt so teuer oder anderthalbmal so teuer ist wie vor 5, 6, 7, 8 Jahren. Und das drückt Leute natürlich nicht gerade in den Eigennutzerbereich. Und es wird auch staatlich nicht gefördert und gewünscht, sondern es treibt uns dahin, dass wir immer mehr Mieter in diesem Land haben und es schwierig ist, dass Menschen zumindest ihr Eigenheim realisieren können. So, weil es einfach wirtschaftlich auch keinen Sinn macht. Auf der anderen Seite ist es für einen Kapitalanleger spannender denn je.

Kapitalanleger vs. Eigennutzer: Warum steigende Zinsen Anlegern sogar nutzen können

Caro: Ich wollte gerade sagen, eigentlich ermöglicht sich jetzt in dieser Perspektive ja viel mehr.

Martin: Ja, klar. Du hast ja auch mehr Menschen, die mieten wollen. Wenn die Zahl der Mieter immer weiter steigt, ja, ist doch super. Dann ist die Schlange in den Gebieten, wo jetzt sowieso schon Knappheit da ist, wo wir ja auch nicht wissen, ob wir das nachproduzieren können, und so weiter … Da weißt du, da wird die Schlange länger. Und es gibt Anlageklassen, da wird die Schlange sowieso demnächst kommen. Nehmen wir die überalterte Bevölkerung, die älter werdenden Menschen und so weiter und so fort, die auch in den Markt drücken. Und das führt natürlich zu Angebot und Nachfrage, ja. Und das ist für einen Kapitalanleger sicherlich höchst spannend. Denn diese Zinsexplosion hemmt zwar die Eigennutzer, aber für den Kapitalanleger an sich, wenn er es denn versteht, ist es halt spannender, weil er eine größere steuerliche Kompensation hat. Denn du kannst ja die Zinsen steuerlich geltend machen, kriegst also einen Teil über steuerliche Kompensation zurück. Und durch die neuen AfA- oder Abschreibungspakete mit degressiver AfA, 7b – haben wir alles schon mal erzählt – sind die steuerlichen Anreize, in Immobilien zu investieren, heute so groß wie ewig nicht. Ich wüsste gar nicht, wann, also ich selber habe es so noch nicht erlebt. Und das ist für die Leute spannend. Aber da sind wir ja bei den Zinsen: Für den Eigennutzer ist es schier fast nicht machbar, ist wirtschaftlich nicht sinnvoll. Auch das kommt in der Studie raus, dass es wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Ja, aber genug Angebote wird man am Markt finden, gerade die energetisch nicht so top gestalteten Immobilien.

Sollte man auf sinkende Zinsen warten? Warum Baukredite langfristige Erwartungen einpreisen

Caro: Da ist ja quasi schon mal eine Frage mit der Studie beantwortet, und zwar: Sollte man mit dem Immobilienkauf aktuell warten? Aber eigentlich nee, man sollte ja eigentlich nie warten, hattest du schon öfter gesagt.

Martin: Ja, und die Frage, die bei den Leuten ja auch immer wieder kommt: „Ja, ich glaube, die Zinsen gehen demnächst zurück.“ Und wir haben jetzt ja gemerkt: Zumindest für den EURIBOR, die variablen Zinsen, klar, dafür ist der Leitzins da und diese ganzen Themen. Aber die langfristig gebundenen Zinsen oder Hypotheken, Baukredite, wie ihr es da draußen auch nennen wollt, die richten sich immer nach den Pfandbriefen und Bundesanleihen. Und bei den Bundesanleihen und den Zinsen dafür ist die Frage: Wie sicher ist es, wie hoch ist die Staatsverschuldung, wie sieht es gerade global aus und so weiter und so fort?

Und da ist dann immer meine Frage, wenn das einer sagt: „Ja, ich glaube es.“ Glauben wir ernsthaft, dass es in den nächsten 5 Jahren besser wird? Oder dass wir erst am Anfang großer Probleme stehen? Und wenn wir vor großen Problemen stehen, brauchen wir mehr Gelder, um diesen Turnaround zu schaffen. Dann brauchen wir auch Neukredite, Neuverschuldung, größere Verschuldung. Und größere Verschuldung wird aber dazu führen, dass wir für die Bundesanleihen eher bessere Zinsen geben müssen, damit überhaupt noch einer in diese Bundesanleihen investiert. Und das wird dazu führen, dass die langfristig gebundenen Bauzinsen eher steigen werden. Und deswegen: Die Baukredite preisen immer eher die langfristige Erwartung ein. Und wenn ich glaube: „Nee, das wird hier in den nächsten 5 Jahren langfristig besser“, ja, dann wartet noch 5 Jahre. Aber dann haben auch alle da draußen 5 Jahre verloren.

Steuerliche Anreize bis 2029: Degressive AfA und 7b-Abschreibung nutzen

Martin: Ja, und dadurch, dass du in der aktuellen Situation den Hypothekenzins steuerlich geltend machen kannst und auf der anderen Seite die Abschreibungsmodalitäten hast, degressive AfA, 7b-AfA und so weiter … Übrigens, das auch noch mal ganz wichtig: erst mal nur bis 2029 befristet, ne? Ja, es läuft ja jetzt. Dann sage ich: Nee, nee, das ist erst mal nur bis 29, und dann muss man mal gucken, was passiert. Und das ist Glaskugellesen, das wollen wir nicht machen. Aber bis dahin gibt es das erst mal. Und da ist die Frage: Nehme ich das jetzt mit? Kriege ich dadurch natürlich auch wieder Anschub in diesem Land, wo ich sage: Wir bauen neu, wir bauen klimatisch besser und so weiter und so fort? Auch das zahlt dann sicherlich darauf ein, dass es Deutschland besser geht. Ja, dann würde man langfristig vielleicht auch die Bundesanleihen in den Griff kriegen. Aber dass man jetzt sagt: „Wow, super, da kommt jetzt irgendwie das Ding mal schnell runter“, das wird nicht passieren.

Caro: Nee, das ist eher ein langfristiges Thema.

Eigennutzerquote in Deutschland: Was andere europäische Länder anders machen

Martin: Genau, genau. Und es tut durch die Steuerkompensation halt gar nicht weh. Ich verstehe aber, dass … Und das sind, glaube ich, echt Themen, die man in Deutschland irgendwann mal … Wenn man das möchte, wenn man das wirklich wollen würde, dass du Eigennutzer als Vermögenswert förderst, ja, dann müsstest du ganz andere Schritte einleiten, als irgendwie am Zinsniveau zu schrauben. Dann müsstest du Dinge machen, wie es übrigens Nachbarländer tun. Die haben aber auch eine Eigennutzerquote, die nicht wie in Deutschland … In Deutschland liegt sie unter 50 % Eigennutzer. Ne, also wir sind Europas Schlusslicht. Du hast andere europäische Länder, die haben 70, 80, 90 %. Aber was machen die? Da zahlst du zum Beispiel keine Grunderwerbsteuer oder kriegst sie zumindest steuerlich wieder. Wenn du Häuser sanierst, dann kriegst du eine vergünstigte Mehrwertsteuer und so weiter und so fort. Teilweise kannst du … Ich glaube, es ist Luxemburg, oh Gott, nagel mich nicht darauf fest … dass du da zum Beispiel auch fürs Eigenheim deine Hypothekenzinsen steuerlich geltend machen kannst. Das kannst du in Deutschland nicht.

Caro: Warum machen wir das nicht? Warum machen wir es nicht aktiv?

Martin: Ja, in erster Linie musst du sagen: Dadurch, dass wir aktuell, glaube ich, 52 % Vermieter sind, ist das natürlich eine sehr, sehr große Schicht in Deutschland, und für die muss es attraktiv sein. Deswegen hat man sich in Deutschland dazu entschlossen, genau diese steuerlichen Anreize, Abschreibungsmodalitäten und so weiter und so fort für Privatinvestoren zu schaffen. Warum? Weil, ich sage mal, der vermietete Wohnungsbestand in Deutschland zu 60 % Privatpersonen gehört. Und darauf hat man sich halt ausgerichtet und nicht auf die Eigennutzer.

Caro: Findest du, das ist der richtige Weg?

Martin: Nee, ich glaube, es ist eine Mischung. Also natürlich merkt man jetzt … Jetzt sind wir vom Zinsthema runter, genau, wir können das auch machen. Grundsätzlich glaube ich, dass es erst mal der richtige Weg ist, Anreize zu schaffen. So, ich glaube, dass es die wenigsten Leute da draußen verstanden haben, dass diese Anreize oder dieser gestiegene Zins für mich als Kapitalanleger erst mal eher positiv als negativ sind. Denn in der aktuellen Lage, in der ich mich befinde, habe ich halt genau diese Abschreibungsanreize wie die degressive und die 7b-Abschreibung, also 4 Jahre 5 % noch mal Sonderabschreibung und so weiter. Die habe ich gerade, das wissen aber die wenigsten. Auf der anderen Seite, wenn ich Eigennutz fördern möchte, muss man darüber nachdenken, die Grunderwerbsteuer vielleicht zu erlassen. Man muss genau in solchen Modellen denken: ob man die Hypothekenzinsen auch für Eigennutzer-Erwerber steuerlich geltend machen kann, und so weiter und so fort. Wenn du das Thema voranbringen willst, sind das sicherlich 2 Wege, oder Freibeträge oder so was. Im ersten Step, um Wohnraum für Menschen zu schaffen, bist du, glaube ich, auf der Kapitalanlegerseite besser bedient, weil dort das Kapital einfach schneller zur Verfügung steht. Ja, also das ist das Thema.

Fazit: Zinsen langfristig festschreiben und die Gesamtrechnung betrachten

Caro: Okay, ich habe noch eine Abschlussfrage. Und zwar: Wenn dich heute jemand fragt: „Ich möchte in diesem Jahr eine Immobilie kaufen, was sollte ich im Hinblick auf die Bauzinsen unbedingt wissen?“ Was antwortest du?

Martin: Also, was sollte ich da wissen? Wenn ich davon ausgehe, dass das erst mal so bleibt, also dass die geopolitischen Spannungen so bleiben und die Staatsverschuldung auch nicht so weit zurückgeht, die Inflation vielleicht hartnäckig bleibt, dann würde ich davon ausgehen, dass sich die Bundesanleihen auch irgendwo da eher einpendeln, wenn nicht sogar steigen. Also ich sehe gerade keine Tendenz, dass das andersherum laufen sollte. Meine persönliche Einschätzung, ne, um Gottes willen, es kann immer alles passieren. Aber meine persönliche Einschätzung jetzt: So schnell wird es nicht besser. Deswegen würde ich gucken, dass ich mir die Zinsen eher langfristig festmache, also vielleicht ein Zehnjahrespaket oder Sonstiges. Wie gesagt, für einen Kapitalanleger nicht ganz so schlimm. Da könnte man auch darüber nachdenken: Mache ich eine Anschlussfinanzierung, oder mache ich die Finanzierung über ein Bausparmodell, damit ich mir eine langfristige Zinssicherheit sichere? Darüber sollte man mit einem guten Berater nachdenken, sollte man aber einfach betrachten. Also ich würde das Ganze einfach mal über 20, 30 Jahre berechnen lassen, wenn ich langfristig investieren möchte. Und da musst du genau reingucken, was es ist.

Spannend ist wirklich, wenn man es mal plant und nachher hinguckt: Ob dich das 10.000 Euro mehr oder weniger kostet – das klingt immer blöd –, ist über die Laufzeit im Investment eigentlich relativ egal. Ob ich jetzt, sage ich mal, aus 150.000 300.000, 400.000 Euro Immobilienwert mache oder aus 140, bei vielleicht sogar 0 % inflationärer Preisentwicklung, das ist egal. Denn es gibt nichts Vergleichbares. Die Immobilie als Kapitalanlage gehört in jede Vermögensstrategie, und ich würde sagen, aktuell gibt es nichts auf dem Markt, was das irgendwie schlagen kann, genau durch diese steuerlichen Anreize und Hebel, die geschaffen worden sind. Und natürlich immer dadurch, dass der Mieter es abzahlt. Und wenn da Verknappung herrscht, dann sind die Bauzinsen marginal.

Caro: Alles klar.

Martin: Ja, das war es schon wieder.

Caro: Mensch, schnelle Folge heute.

Martin: Ja, sehr schön. Dann haben wir es hoffentlich aufgeklärt. Also, wenn ihr da draußen noch Fragen habt … Und seht es mir nach, ne, also meine persönliche Einschätzung zur aktuellen Lage in Deutschland. Ich glaube, wir werden da manchmal unterschätzt. Ich glaube, Deutschland ist ein sehr starkes und stabiles Land, und wenn du auf die Staatsverschuldung guckst, sind wir da auch moderat. Aber wenn wir bei der EZB sind: Das Ding heißt halt Europäische Zentralbank, und da müssen sich alle danach richten, und es geht auch [unverständlich] uns und trifft uns dann halt auch. So ist es. Alles klar, schön. Dann würde ich sagen: Bis demnächst, schreibt uns eure Kommentare. Also so, ja, und dann würde ich sagen: Abonniert uns, bis bald. Danke, Caro. Ciao.