Von der Traum-Immobilie zum Albtraum – Fehler eines jungen Investors

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hallo Martin.

Martin: Hi Claire.

Nach der Sommerpause: Urlaub, Festival und 35 Grad

Claire: Wir sind nach unserer kleinen Sommerpause wieder zurück mit einer neuen Folge.

Martin: Ja, da waren wir im Urlaub, ne? Haben gedacht: super, klasse. Und treffen uns heute wieder bei über 35 Grad.

Claire: Ja, wir sind ein bisschen am Schwitzen. Kann man das so sagen?

Martin: Ja, das darf man, glaube ich, sagen.

Claire: Ich glaube, das darf man sagen. Genau. Wie geht es dir, Martin, was hast du die letzten Wochen so getrieben?

Martin: Danke, ganz hervorragend. Wie gesagt, ich war im Urlaub, wunderschön.

Claire: Hast du noch gar nichts erzählt. Ich weiß gar nichts.

Martin: Ja, wir haben uns ja auch nicht gesehen, siehst du. Wir sprechen nicht immer darüber, was wir danach machen, weil wir sonst hier den Rahmen sprengen würden. Es war wirklich wunderschön. Ich war mit den Kindern unterwegs, war auf dem Festival, war jetzt noch mal [unverständlich] Genau, so ein bunter Blumenstrauß, also wirklich [unverständlich] Und bei dir?

Claire: Ich war nicht im Urlaub, aber ich habe hier so ein bisschen die Sonne auf der Terrasse genossen.

Fallbeispiel Felix: Ein junger Investor kauft ein Mehrfamilienhaus

Claire: Und ich habe mir gedacht: In der letzten Folge haben wir ja viel über die häufigsten Fehler gesprochen, die man bei Anlageimmobilien und der Entscheidung dafür so machen kann. Und jetzt wollte ich mal ein Beispiel mitbringen. Es ist, glaube ich, ein ganz gutes Beispiel, an dem man sieht, was eigentlich alles schiefgehen kann. Und bei dem du dann vielleicht noch mal so ein bisschen deine Expertise mitbringen kannst und wir einfach diese ganzen Fehler, die wir mal genannt haben, mit einem Beispiel vergleichen.

Martin: Genau, ich lasse mich ja immer überraschen, was du dir da wieder zurechtgezaubert hast.

Claire: Genau. Ich würde sagen, du lauschst erst mal, und dann gehen wir auf die Punkte ein, die vielleicht nicht so gut gelaufen sind. Es geht um Felix. Er ist 28 Jahre alt, also in meinem Alter, Martin. Ich kann mich damit schon mal gut identifizieren. Er arbeitet in einem sehr guten Job als Softwareentwickler, hat also auf jeden Fall ein gutes Einkommen, würde ich sagen, und wohnt in einer mittelgroßen Stadt. Dadurch, dass er ganz gut verdient und auch irgendwie immer wieder auf YouTube, in Podcasts, auf Spotify und was es alles gibt, in Instagram-Reels unterwegs war, hat er einiges zum Thema Anlageimmobilien ausgespielt bekommen. Da wird natürlich wieder einiges versprochen: die Wertsteigerung, die Rente mit 40, ein passives Einkommen, eben diese ganzen Vorteile und diese finanzielle Unabhängigkeit, die er dann auch haben möchte.

Da hat er sich dann tatsächlich entschieden, sich mal ein kleines Mehrfamilienhaus anzuschauen. Das liegt in einer, sagen wir mal, eher strukturschwachen Region, also zum Beispiel … Ich habe jetzt kein gutes Beispiel dafür, aber es ist ungefähr 40 Kilometer außerhalb seiner Stadt, also schon eher außerhalb. Und der Preis schien am Anfang ein totales Schnäppchen: 400.000 Euro für 4 Wohneinheiten, und die waren alle vermietet. Klingt ja grundsätzlich erst mal gut.

Martin: Ja, nach einem sehr guten Schnapper. Den kriegt man jetzt nicht an jeder Ecke.

Claire: Man muss ja auch immer so ein bisschen die Lage beachten. Genau. Und die Mietrendite sah auf dem Papier auch ganz gut aus: 7,5 % brutto. Und ohne, sage ich mal, großartige Prüfung unterschrieb er dann auch den Kaufvertrag und hat das Ganze zu 110 % mit variablem Zins finanziert. Das jetzt erst mal zu der Story.

Martin: Okay.

Claire: Was fällt dir denn direkt auf?

Martin: Na ja, was fällt mir direkt auf? Man muss einfach sagen, da sind ja viele Dinge drin. Es sind einfach zu wenige Informationen, als dass ich jetzt sagen würde: Okay, klasse, das ist das Objekt, das sehe ich auf dem Papier. Klar, du hast eine schwache Region.

Vielleicht für alle, die uns da draußen hören – das hatten wir schon ein paar Mal angeboten: Wenn ihr irgendwas habt und das einfach mal neutral prüfen lassen wollt – ist das was, ist das nichts, eine Einschätzung dazu –, schreibt uns gerne eine Mail, die E-Mail-Adresse findet ihr unten. Also alles, was ihr habt, Anfragen und Themen, die euch bewegen, immer an uns mailen.

Claire: Wenn ihr vielleicht auch noch mal eine andere Story aus der Community hättet, vielleicht mit einem Bild von der Anlageimmobilie und den ganzen Daten und Fakten. Das wäre mega.

Martin: Cool, absolut. Also wie gesagt, klar, da haben wir natürlich schon Themen. Aber ich bin gespannt, was noch kommt, denn wie ich dich kenne, ist das nicht alles.

Leerstand und Mietausfall: Was nach dem Kauf passierte

Claire: Nee, es kam dann vieles, was, sage ich mal, ein bisschen unerwartet kam. Man muss auch sagen, das lief jetzt alles ohne großartige Prüfung ab, ne? Er hatte jetzt keinen Experten oder so an seiner Seite. Der hat das jetzt einfach gemacht, weil er es, wie gesagt, bei anderen gesehen hat: „Ja, das ist doch eine gute Sache, da bin ich gut dabei und sorge für meine Zukunft.“ Genau. Was dann kam, hat er auf jeden Fall nicht erwartet. Und zwar zogen dann 2 Mieter innerhalb von 6 Monaten aus. Und die Wohnungen standen dann auch sehr lange leer. Na ja, weil die Lage halt, wie gesagt, auch nicht allzu attraktiv war. Und die restlichen Mieter, also die 2 anderen Parteien, zahlten dann tatsächlich unregelmäßig. Das kommt ja auch manchmal vor. Und Felix war dann plötzlich quasi Vermieter mit Mahnwesen und Stress, logischerweise. Und das ist schon mal das Problem Nummer 1, oder? Beziehungsweise da sind ja schon wieder einige Probleme drin.

Sanierungskosten im Bestand: Wasserschaden und Schimmel

Claire: Dann kommt noch dazu: Das Gebäude war auch älter als gedacht. Es hatte dann einen Wasserschaden, Schimmelprobleme und alles, was noch dazugehört. Das heißt, er hatte dann auch noch mal Sanierungskosten von über 25.000 Euro. Das hatten wir auch in den letzten Folgen immer wieder gesagt: Das sind Sachen, das kann dann halt auch irgendwie mal nach hinten losgehen.

Martin: Ja. a) Es kann nach hinten losgehen, und b) hast du es oftmals nicht einkalkuliert.

Claire: Ja, genau, genau. Man muss diesen Puffer eigentlich so ein bisschen einplanen, ne? Wenn das Gebäude älter ist.

Martin: Und die Frage ist ja auch – das hatten wir die letzten Male –, welchen Puffer du einplanst. Sagen wir, es kommen 25.000 Sanierungskosten. Wenn ich jetzt ein Bestandsobjekt kaufe, je nachdem, welcher Zustand, welches Baujahr und welche Bauqualität, dann kann es dich halt mal schnell treffen, wenn einer auszieht. Im Neubau ist es ganz anders, ne? Da kannst du über die Laufzeit, weil ja alles nigelnagelneu ist, genau diese Sanierungskosten beziehungsweise diese Sanierungsrücklage eher bilden. Im Bestand ist das dann schwer, dann trifft es dich ja. Da war der Felix mal …

Claire: Die Frage ist ja auch, das Gebäude war dann älter als gedacht. Was wurde da vorher vielleicht auch so ein bisschen vertuscht? Ich weiß nicht, ob das auch manchmal so ist oder ob das normal ist.

Martin: Das wird schwierig, würde ich sagen. Man kann vielleicht sogar fragen: Was ist erst mal der erste Fehler, beziehungsweise was sind die Themen, die jetzt hinten raus entstanden sind? Mieter ziehen aus, Wohnungen sind dann nicht oder nur schwer zu vermieten – das hat natürlich klar ein Lagethema. Auf der anderen Seite kann man sagen: Lieber Felix, schade, das sind die Probleme hinten raus. Das ist halt eine klassische Fehlentscheidung vorne, und daraus ergeben sich dann halt Dinge, ne? Da kann also einiges passieren. Du hast ja oben noch ein paar Punkte drin.

Variabler Zins: Steigende Kreditrate und Kapitaldienstfähigkeit

Claire: Ja, tatsächlich war es dann auch so, dass die Zinsen natürlich auch noch mal gestiegen sind und sich seine Kreditrate um fast 30 % erhöht hat.

Martin: Das ist viel.

Claire: Ja. Genau. Und seine Bank forderte dann plötzlich auch Nachweise zur Kapitaldienstfähigkeit. Und logischerweise war das dann für ihn alles ganz schön stressig, und der Druck stieg auf jeden Fall. Na ja, und heute, 2025, steht das Objekt jetzt eben mit 2 leeren Einheiten da, hat ja auch irgendwie an Wert verloren und kostet Felix monatlich Geld. Und Felix sagt jetzt logischerweise: „Hm, habe ich mir irgendwie ein bisschen anders vorgestellt.“

Analyse: Unternehmerische Entscheidung statt Anlageentscheidung

Martin: Ja. Das Problem ist ja: Felix hat am Anfang einen ganz großen Fehler gemacht, ne? Das ist ja das, was wir auch schon mit unseren Einflussfaktoren haben, die wir so oft besprechen: Welche Dinge muss ich beachten? Jetzt hattest du vorhin gesagt: Alles klar, vielleicht YouTube oder irgendwelche Podcasts, die dann erzählen, wie du mit 50 Euro monatlich zum Immobilienmillionär wirst, oder, keine Ahnung, war es Insta …

Claire: Ich finde ja: hinter die Fassade blicken, ne?

Martin: Ja, deswegen wollen wir das ja hier genau tun. Aber im Grunde genommen muss man sagen: Das war jetzt keine Anlageentscheidung, sondern eigentlich hat er eine unternehmerische Entscheidung getroffen. Und unternehmerische Entscheidungen sind auch unternehmerisches Risiko.

Hohe Rendite, hohes Risiko: Lage und Mietnachfrage in strukturschwachen Regionen

Martin: In erster Linie haben wir natürlich das Thema Lage, ne? Eine schwache Region, bei der ich nicht weiß, wie sie sich entwickelt, nur weil ich auf die Rendite schaue, die erst mal gut aussieht. Es ist mit Sicherheit so, dass man dann denkt: super. Und das ist jetzt der Klassiker, vielleicht 10 % da, oder siebeneinhalb, je nachdem, wir können auch 10 % daraus machen, das ist völlig egal. Je höher die Renditen sind, das ist einfach gesetzt, desto größer sind auch die Risiken, genauso wie die Renditepotenziale. Wenn ich denke: Boah, die Aktie macht 400 % – ja, das kann sie nach oben und nach unten machen, bis zum Totalverlust. Wirecard wäre für mich jetzt so ein Thema. Und da muss man einfach sagen: Er hat eine unternehmerische Entscheidung getroffen und sie halt nicht vernünftig ausgelegt.

Wenn du sagst, die Mieter gehen da raus – ja, warum ziehen die aus? Vielleicht auch, weil es eine schwache Region ist. Also auf jeden Fall kriegt er deshalb keine neuen oder nur schwierig neue. Vielleicht sogar: Lieber Felix, kriegst du die über den Preis? Dann müsstest du halt die Mieten senken.

Claire: Man weiß jetzt auch nicht, vielleicht ist es ja sogar auch die Nanolage oder so, ne? Wo man dann sagt, gegenüber ist, keine Ahnung, irgendwas, was dann auch stört oder laut ist.

Martin: Ja, aber du könntest ja sagen: Da haben vorher auch Menschen gewohnt. Es war ja auch ein Mieter drin. Vielleicht hat sich auch die Lage verändert, das kann auch passieren, ne? Auf einmal ist neben dem Haus die Autobahn.

Claire: Oder ein Kindergarten.

Martin: Ja, es kann alles Mögliche passieren, ne? Das kann übrigens aber auch andersrum Vorteile haben, ne? Alles klar, ich bin in der Region, jetzt wird hier ein Kindergarten gebaut, das heißt, Familien ziehen hin und mehr und so. Ja, auf jeden Fall, das ist sicherlich das. Aber wenn man halt reinschaut: Die Rendite sollte es halt nicht sein. Er hat also eine unternehmerische Entscheidung getroffen, weil er gedacht hat: Jetzt werde ich hier zum Immobilieninvestor, baue hier meine Immobilienfirma auf und baue mir dann die ersten Häuser auf und so weiter und so. [unverständlich]

Claire: Ja, das haben ja andere auch gemacht, und es ist ja total einfach. Jetzt weiß ich, wie es geht, ne? Er hat eigentlich nur so ein bisschen auf den Preis geschaut. Und theoretisch hätte er ja auch nichts in seiner Region kaufen müssen. Er hat halt irgendwas außerhalb seiner Region … Ja, passt: 4 Wohneinheiten, 400.000 Euro, perfekt, Mietrendite super, und ich verdiene ja eh gut. Was soll passieren?

Martin: Ja, aber dann hat er halt gesehen, was passieren kann. Denn das Thema ist: 400.000, 4 Einheiten, da bist du natürlich schon eher in der Schwächeren. Da bist du nicht hier bei uns in Hannover, in der Stadt, oder in Hamburg oder in Köln oder so was oder in Wachstumsregionen. Oder selbst in aufstrebenden Regionen, ne? Da muss ich viel Fantasie haben. Und wenn ich dann natürlich reingehe und sage: Okay, jetzt ziehen die Mieter aus, ich kriege keine neuen – das kann ich mir ja auch vorher angucken. Wie sind Angebot und Nachfrage in der Region, ne? Ich gucke bei Onlineportalen nach und schaue: Sind die Mieten, die ich für das Objekt in dem und dem Zustand verlange, auch realistisch? Da kann ich nicht sagen: Oh, guck mal, das Mietniveau liegt hier bei 20 Euro für einen Neubau. Ja, aber schade, das Haus ist vielleicht ein Bestandsobjekt, 50 Jahre alt und hat Nachtspeicheröfen. Da lege ich mich fest: Ich werde nicht die gleiche Nettokaltmiete kriegen. Als Investor habe ich natürlich ganz andere Betriebs- und Nebenkosten für einen Mieter. Das muss ich also schon ein bisschen realistisch betrachten.

Mietverträge prüfen: Mietpotenzial und Mieterhöhung im Bestand

Martin: Ob ein Mieter auszieht, kann keiner sagen. Du kannst ja alles Mögliche machen. Das mache ich auch regelmäßig, wenn ich Objekte erwerbe: Natürlich schaue ich mir dann die Mietverträge an. Wie lange ist der dort schon Mieter? Ich spreche vielleicht auch mal mit dem einen oder anderen, ne: Mensch, was ist dies, was ist das, und wo geht es hin? Da war ein Objekt, da hat sich eine Mieterin – darf man das sagen? – ziemlich ausgekotzt über das Objekt, weil sie sagte: „Oh, das ist nicht energetisch top gemacht“ und so weiter. Und das war doch auch super. Sie hat gesagt, das ist eigentlich alles total toll, aber im Winter zieht es hier durch und durch die Fenster. Das war mir bewusst. Ich hatte ja auch einen Sachverständigen durchgeschickt. Mir war klar, ich kaufe das als Sanierungsobjekt und mache die Fenster auch alle neu. Aber du kriegst dann da schon eine Meinung und kriegst ein Bild.

Und dann kann ich mir aber auch Mietverträge angucken und sagen: Wow, der wohnt seit 10 Jahren drin. Das heißt aber nicht, dass er das 11. auch noch wohnt. Oder das 12. oder wie auch immer. Das kann dir immer passieren. Deswegen ist eher die Frage nicht, was einmal mit meinen Mietern ist. Interessanter ist es eher, wenn du guckst: Oh, habe ich langfristige Mietverträge, und der aktuelle Eigentümer hat bisher noch nie die Mieten angepasst? Dann könnte ich natürlich sagen: Achtung, cool, ich habe hier 4 Parteien in der Region, wo ich auch Mieten anpassen kann. Ich erhöhe jetzt mal die Mieten, natürlich im gesetzlichen Rahmen, und schon würde meine Rendite positiv steigen. Das heißt, ich würde mir das Objekt dann gleich günstig kaufen. Und ich gucke mir genau die Verträge an. Deswegen ist es wichtig. Und wir sagen: Oh, alles klar, super. Es kann aber natürlich auch wieder sein, ich passe die Mieten an, und dann ziehen die aus.

Claire: Ja, wollte ich gerade sagen. Genau das. Das Risiko ist ja sogar noch höher, dass die anderen auch rausziehen.

Martin: Wenn ich aber wüsste, wie bei dem Sanierungsobjekt, das ich mir angeschaut habe: Da liegt das Mietniveau irgendwo um 3 bis 3,50 bis 4 Euro. In der Neuvermietung wäre ich aber bei 5, 7, wenn es saniert ist. Deswegen war das erst mal gar nicht schlimm, weil ich natürlich gesagt habe: Klar, ich muss jetzt anpassen, hier wurde noch nie angepasst. Ich würde auch energetisch sanieren, dann müsste ich die Mieten nie anpassen. Und wenn dann jemand auszieht, dann kann ich aber auch eine höhere Miete umsetzen. Immer unter der Voraussetzung, dass in der Region an dem Objekt sozusagen auch Nachfrage ist, ne? Das ist das Wichtigste.

Instandhaltungsrücklage: Wie viel sollte man pro Quadratmeter einplanen?

Martin: Und wenn wir das jetzt mal so nehmen, ist das nächste Thema natürlich die Bausubstanz: In welchem Zustand ist diese Immobilie?

Claire: Ja, da frage ich mich halt – er musste ja dann noch mal 25.000 Euro für Sanierungskosten ausgeben –, ob es vielleicht so eine Richtlinie gibt. Wie viel sollte man für so was vielleicht realistisch einplanen?

Martin: Du solltest natürlich immer eine Instandhaltungsrücklage einplanen. Das liegt aber jetzt ein bisschen am Objekt und am Zustand. Klassisch im Neubau bist du wahrscheinlich, je nachdem, wie es gemacht ist, irgendwo bei 0,30 Euro pro Quadratmeter oder so was. Während du in Bestandsimmobilien sicherlich auch mal bei ein, zwei Euro sein kannst. Und jetzt ist ja genau das Thema, wenn du sie halt nicht hast und der Mieter zieht aus. Klar, wenn der Mieter noch 10 Jahre drin ist, dann hast du Zeit, auch die Rücklage für die Wohnungssanierung aufzubauen. Wenn aber, genau wie in Felix' Fall, der Mieter nach 3, 4, 5, 6 Monaten auszieht, dann stehe ich da. Und dann muss ich natürlich liquide Mittel haben, um die Wohnung sanieren zu können, um den interessierten Mietern dann auch eine sanierte Wohnung zu liefern und die Miete zu entwickeln. Und dann kann ich damit vielleicht auch was machen.

Nur noch mal: Das ist halt ein unternehmerisches Risiko. Das ist quasi unternehmerisches Handeln, was man hier gemacht hat. Und nicht: Ich bin Softwareentwickler. Sondern: Ich bin jetzt Unternehmer, ich kenne mich mit Immobilien aus, ich bin hier halber Bausachverständiger, ich hole mir auch keinen dazu, sonst müsste ich ihn ja bezahlen. Wenn ein Bausachverständiger oder Architekt durchgeht und das auch mit Statik oder sonstigen Themen checkt, kostet das natürlich alles Geld.

Claire: Viel Geld.

Bausubstanz einschätzen: Kosten für Gutachter, alte Leitungen und Elektrik

Martin: Das kann von bis liegen. Also sicherlich nicht nur ein-, zwei-, dreihundert Euro, sondern eher vierstellig. Bei Großobjekten auch durchaus bis zu fünfstellig. Es hängt natürlich immer ein bisschen an der Größe, ne? Und wenn du so eine Bausubstanz dann selbst einschätzen möchtest, kannst du das Objekt von außen angucken. Aber wenn du weißt, das ist jetzt ein Bau aus den 50er-, 60er-Jahren, dann weiß man: Okay, da sind vielleicht auch noch Eisenrohre für Heizungssysteme. Zu der Zeit hattest du manche Objekte, die haben [unverständlich], die haben nicht mal dreiadrige Leitungen. Da passt der Hauptanschluss gar nicht mehr, der ist noch zweiadrig. Das heißt, die Kabel in den Wänden müssten bei einer Sanierung auch alle raus. Das heißt, selbst wenn einer für 4,20 Euro oder 6,10 Euro drin wohnt, ist völlig egal: Dann muss ich investieren und das Objekt wieder in einen halbwegs vernünftigen Zustand bringen. Und dafür brauche ich halt Geld.

110-Prozent-Finanzierung: Wann sie sinnvoll ist und wann sie zur Falle wird

Claire: Auf jeden Fall. Ich frage mich halt: Er hatte ja im Prinzip auch ein gutes Einkommen. Aber das, was dann passiert, kann man wahrscheinlich auch alles nicht mehr stemmen, ne?

Martin: Na ja, grundsätzlich heißt das Einkommen ja erst mal nur, dass ich jetzt viel Gutes, wie auch immer … dass ich erst mal Geld verdiene. Das ist auf der einen Seite ja schon mal schön.

Claire: Wenn er Reserven hatte.

Martin: Aber du hast ja vorhin erzählt: 110-%-Finanzierung. Warum mache ich so was? Es gibt 2 Gründe, warum ich dann 110 % finanziere. Ich würde jetzt übrigens nicht pauschal sagen, dass eine 110-%-Finanzierung an der Stelle schlecht ist.

Claire: Ja, das wollte ich dich nämlich auch fragen, ob das als Einsteiger jetzt eine smarte Idee war.

Martin: Ja, das kann eine smarte Idee sein. Kann.

Claire: Mhm.

Martin: Folgende Grundvoraussetzung: wenn ich 110 % finanziere. Man spricht übrigens von einer 110-%-Finanzierung, wenn ich den gesamten Kaufpreis finanziere, die 100 %, und in etwa die 10 % Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Gericht und vielleicht sogar noch Makler. Das kann ich machen, weil ich die Zinsbelastung natürlich steuerlich geltend machen kann. Wenn ich jetzt sagen würde: „Okay, alles klar, ich habe genug liquide Mittel, aber ich freue mich auch, dass ich Zinsen gegen meine Einkünfte steuerlich geltend machen kann“ – das muss man als Modell mal mit einem Steuerberater oder auch mit einem guten Berater besprechen, dann kann das sinnvoll sein.

Fakt ist aber: Wenn ich gar keine liquiden Mittel habe, wenn ich das Objekt nur aufgrund meiner guten Bonität als Softwareentwickler zu 110 % finanziere, dann habe ich halt ein Problem. Denn wenn die Kunden jetzt ausziehen, muss ich die Wohnung sanieren, weil ich sonst gar keinen mehr bekomme. Das Geld zum Sanieren habe ich nicht, also muss ich wieder einen Kredit aufnehmen. Den Kredit kann ich aber nicht über die Immobilie darstellen, sondern ich muss wahrscheinlich einen Konsumkredit aufnehmen. Das heißt, ich habe natürlich nicht mehr eine Zinsbelastung, die irgendwo zwischen 3 und 4 % oder bei viereinhalb liegt, sondern eher eine Zinsbelastung, die bei 7, 8, 9 % liegt. Und dann komme ich natürlich in eine ganz andere Zinsbelastung. Ich habe monatlich höhere Kosten dafür und so weiter und so fort. Klar kann ich die Sanierung wieder steuerlich geltend machen, aber das ist halt nur eine Steuerkompensation. Die 25.000, 30.000 oder wie viel auch immer habe ich erst mal faktisch ausgegeben. Und wenn du dann halt die Rücklage nicht hast und keine liquiden Mittel …

Claire: Dann geht's los.

Martin: Dann ist es im Grunde genommen eine Abwärtsspirale, weil du dann alles aus irgendwelchen Konsumkrediten oder sonst was rausfinanzieren musst.

Claire: Wenn ich das schon so höre … Also ich könnte nicht mehr schlafen.

Notgroschen und Liquidität: Drei bis vier Nettogehälter als Reserve

Martin: Ja, aber nur, weil du die Finanzierung falsch auswählst. Wenn du es solide machst, würdest du sagen: Alles klar, ich möchte eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen, ich habe einen Kaufpreis x, die Nebenkosten kann ich zahlen, und ich habe auch genug liquide Mittel, dass ich noch mal 10 % Eigenkapital reinstecken kann. Und selbst wenn ich das machen würde – ich finanziere als Beispiel vielleicht 90 % –, und wenn ich dann unterm Strich gucke, habe ich meinen Notgroschen noch. Notgroschen waren für mich immer 3 Nettogehälter. Die Waschmaschine geht kaputt, Schaden am Auto, irgendwas – dann darf ich eine Waschmaschine nicht finanzieren, die muss ich bar bezahlen. Das Auto geht in die Werkstatt, schade, damit habe ich nicht gerechnet – dann darf ich das nicht finanzieren, dann muss ich das aus meinem Notgroschen bezahlen. Also 3, 4 Monatsgehälter sollte man schon haben.

Claire: Haben aktuell auf jeden Fall die wenigsten.

Martin: Ja, heutzutage, absolut. Absolut erschreckend. Ein erschreckendes Thema. Ich glaube, die liquide verfügbaren Mittel bei der Generation 25 bis 40 liegen, meine ich, bei etwa 20.000 [unverständlich], irgendwie so was, also um 20.000 Euro. Und dann siehst du natürlich schon, dass das ganz, ganz schwierig ist. Übrigens auch ein absolut guter Grund, ne? Ich glaube, die Leute sind heute sehr konsumgetrieben, eher in der Konsumgesellschaft. Die haben das Geld nicht, und deswegen kommen genau solche Modelle.

Claire: Ja, weil du das heutzutage so schnell machen kannst, ne?

Martin: Absolut. Über diese ganzen Sachen.

Claire: Und alles schön zu 0 %.

Martin: Genau, 0 %, in Raten zahlen, später zahlen und so weiter.

Claire: [unverständlich] und so, ja.

Martin: Aber genau das ist eben das Schöne, ne? Dieses „in Raten zahlen, später zahlen“ und so weiter und so fort. Aber irgendwann kommst du dahin, dass du halt gar nicht mehr zahlen kannst. Und dann ist da halt die Privatinsolvenz. Und wenn du natürlich Vermögenswerte aufbauen willst, dann sind die einfach weg.

Claire: Ja, aber genau.

Martin: Ja, das ist so. Und das wäre jetzt noch mal so ein Konsumthema für Finanzentscheidungen, aber natürlich nicht bei der Immobilie.

Claire: Ich würde nur sagen: Das ist halt aktuell einfach, weil alles auch so teuer geworden ist. Es ist für viele schwierig, glaube ich. Also doch, auf jeden Fall.

Martin: Ja, ja.

Claire: Für mich vielleicht nicht, aber es ist für viele auf jeden Fall so. Wenn ich das in meinem Umfeld so betrachte, da hat jetzt nicht jeder so einen Notgroschen irgendwie.

Vermögensaufbau früher und heute: Konsumverzicht statt Bali

Martin: Wenn ich das in meinem Umfeld betrachte, dann weiß ich, dass ich mit meinen Eltern maximal eine Woche an die Nordsee in die Ferienwohnung gefahren bin. Mittags nicht essen gehen, sondern mittags zurück in die Wohnung: Nudeln und Tomatensoße. Pommes gab es nicht am Strand, das konnten wir uns nicht leisten. Warum? Weil meine Eltern das Haus zu 11 bis 13 % finanziert hatten, und man hat auf Konsum verzichtet, um sich das Haus leisten zu können. Heute ist das etwas anderes. Heute brauche ich – und vielleicht sind es auch Insta- und Social-Media-Einflüsse –, ich muss den Skiurlaub, ich muss den geilen Urlaub da, ich muss Work and Travel auf Bali haben und Sonstiges.

Aber das ist halt genau das Thema: Wenn ich die Liquidität nicht habe und wenn ich die verfügbaren Mittel nicht habe, dann kann ich jedem da draußen nur sagen: Bitte, bitte, bitte, bitte kauf dir keine Kapitalanlageimmobilie wie der Felix. Denn das Problem ist genau das, was jetzt aufgekommen ist: Der hat die 25.000 für die Sanierung nicht, er müsste wieder alles finanzieren.

Claire: Die Bank macht Druck.

Martin: Die Bank macht Druck. Das wird übrigens auch seine Liquidität weiter rauben, ne? Das ist das Nächste, wenn er …

Claire: Er ist ja jetzt noch da. Wir haben 25, und die Wohnungen sind aber immer noch leer.

Martin: Genau. Aber er wird trotzdem sein Darlehen bedienen müssen. Das sollte er so schnell wie möglich irgendwie festmachen, um das Zinsniveau irgendwo auch in eine saubere Kalkulation reinzukriegen, zumindest vielleicht erst mal für 5 Jahre oder doch für 10, wie auch immer. Dann sollte er zusehen, dass er die Wohnungen vermietet bekommt. Und dann wird es leider ein sehr, sehr langer Gang.

Fehlentscheidung mit 400.000 Euro: Warum Immobilienfehler so lange nachwirken

Martin: Und das ist auch die andere Seite der Medaille bei Investments in Immobilien: wenn ich Fehlentscheidungen treffe, und zwar eine 400.000-Euro-Fehlentscheidung. Das ist nicht etwas, wo ich mal eben sage: Ah, schade, ich habe 1000 Euro in eine Aktie investiert, die Aktie ist jetzt nur noch 500 Euro wert, dann verkaufe ich die, ist nicht schlimm, die 500 Euro, die ich verloren habe, spare ich mir in den nächsten paar Monaten wieder zusammen. Bei einer 400.000-Euro-Entscheidung, die ich vielleicht in den Sand setze oder zu 30, 40 % in den Sand setze, ist das, glaube ich, ein finanzielles Loch, das mich deutlich länger beschäftigt.

Und deswegen ist diese Gier darauf, wenn ich so was auf Social Media mitkriege, oftmals größer. Denn jeder möchte das gerne: finanzielle Unabhängigkeit, ich kann mein Leben leben, wie ich will, weil ich ja ganz viele Immobilien habe. Das ist sicherlich möglich, aber nicht um jeden Preis.

Claire: Ja, und sicherlich wird einem da auch irgendwie erzählt: Super, das ist alles total einfach.

Martin: Ich sage mal: Wenn es einfach wäre, dann würde es ja jeder machen.

Claire: Dann würde es ja jeder machen.

Martin: Das Schöne ist: Es weiß sogar jeder, aber dann ist es doch irgendwie da. Wenn der Jackpot, der Eurojackpot, am größten ist, bei 110 Millionen, dann spielen da ganz, ganz, ganz viele mit, obwohl sie wissen, dass die Wahrscheinlichkeit geringer wird, weil eben noch mehr als sonst mitspielen. Das ist dann einfach dieser Reiz darauf. Aber gut, der Lottoschein ist auch eine andere Anlage als 400.000. Deswegen finde ich es wirklich erschreckend, wie schnell Leute manchmal ihre Unterschrift auf einen Kaufvertrag für eine Immobilie setzen.

Claire: Oder generell für andere Sachen halt. Wie viele Leute sich dann so von irgendwelchen schnellen Versprechen blenden lassen, sage ich mal, auf Social Media, ne?

Martin: Absolut, das ist ja das Ding.

Claire: Das haben wir ja in unserer 1. Folge gesagt: Es ist ja nicht so, als würdest du jetzt einen Kaufvertrag für einen Fernseher unterschreiben, sondern es ist halt eine Immobilie.

Martin: Das stimmt. Das ist schon noch mal was anderes. Ich bin übrigens ganz froh, dass du „einen Kaufvertrag für den Fernseher“ gesagt hast und nicht die Ratenvereinbarung für den …

Claire: Nee, nee, nee, das kommt ja gar nicht infrage.

Martin: Sehr gut.

Was Felix jetzt tun sollte: Bewertung, Vermietung und Rücklagen

Claire: Nein, aber was passiert jetzt mit Felix? Was würdest du ihm jetzt raten, was soll er jetzt machen?

Martin: So hart das für Felix klingt: Felix bräuchte jetzt einen guten Anlageberater, ne? Man müsste jetzt aber mal schauen: Was ist die Immobilie tatsächlich wert? Also die Immobilie mal bewerten. Gehen wir mal davon aus, vielleicht ist die Immobilie mittlerweile 420.000 wert, vielleicht aber auch immer noch 400.000. Wenn der Spread noch größer wäre, macht er halt Verluste. Dann kann er sie nicht mal großartig verkaufen, weil er hinten raus ja auch die Bank sozusagen bedienen müsste. Nur wenn er natürlich 400.000 voll finanziert hat – ach nee, ich korrigiere: plus Nebenkosten, also 440.000 –, dann ist es für ihn nicht mal eine Plus-minus-null-Nummer.

Das heißt, wenn er jetzt einen vernünftigen Berater hätte und sich das Ganze mal anschaut, dann müsste er gucken: Wie kann ich diese Wohnungen jetzt schnellstmöglich vermieten, an wen, zu welchem Preis? Natürlich wird es Leute geben, und sonst wird es zur Zeit über den Preis vermietet. Vielleicht kann er sie ja zumindest ein bisschen sanieren. Er muss natürlich gucken, dass er trotzdem solide, vernünftige Mieter reinbekommt, damit er erst mal seine Ertragssituation verbessert. Dann wird er sicherlich damit leben müssen, dass er jetzt schon einen sehr großen Teil seines Einkommens für die Rücklage zur Seite packt. Wenn ich das von der Story her höre, passen da natürlich nicht 0,50 Euro oder 1 Euro. Da reden wir sicherlich über ein paar Euro pro Quadratmeter monatlich, die dann auch zur Seite gelegt werden sollten. Denn die 2 verbliebenen Mieter können nächste Woche ausziehen, und dann steht er wieder vor der Thematik.

Er muss also jetzt anfangen, möglichst schnell Rücklagen zu bilden, für die nächsten Sanierungskosten. Und die Sanierungskosten werden kommen, wenn es ein älteres Objekt ist. Das ist ganz normal. Das ist übrigens ja der Grund, warum es bei Bestandsimmobilien im Regelfall auch etwas mehr Rendite gibt. Warum? Weil ich mir ein höheres Risiko einkaufe und weil ich bei einem Objekt, das 1950 gebaut ist, schneller Sanierungskosten habe als bei einem, das 2024 gebaut ist. Das ist ja logisch. Und dementsprechend sollte er schnell zusehen, sich da Liquidität aufzubauen, und sobald er da halbwegs gut rauskommt, das Objekt vielleicht veräußern.

Sinnvoller wäre es gewesen, ein Objekt zu kaufen, vielleicht irgendwo in der nächsten großen Stadt oder bundesweit, bei dem sich ein Verwalter drum kümmert. Er muss sich hier ja sicherlich auch um die Mieter, die Mietabrechnung und, und, und kümmern. Das war leider die unternehmerische Entscheidung.

Einstieg mit vier Wohneinheiten? Konservative Strategie für junge Anleger

Claire: Zu viel direkt, also 4 Wohneinheiten als Einsteiger?

Martin: Nee, das würde ich gar nicht sagen. Ich glaube, mein jüngster Kunde damals war Anfang 20 und hat die erste Immobilie gekauft. Mittlerweile hat er, glaube ich, 6 oder 7 Stück und ist mittlerweile sogar ein bisschen älter als du. Aber in deinem Alter hatte er, glaube ich, auch schon 3 oder so. Und der hat es aber nie gemacht, dass er sich auf diese Schnäppchen … Sondern der hat mich dann immer gefragt: Was soll ich machen? Ich habe ihm das erklärt, und wir haben damals ganz konservative Anlagen in Berlin oder in Leipzig gemacht. Und das hat sich natürlich bewahrheitet. Er hat auch keine Zeit, sich darum zu kümmern, weil er natürlich auch berufstätig ist. Also braucht er einfach [unverständlich] dieses ganze Mietmanagement und so weiter und so fort. Das wäre sicherlich besser gewesen.

Jetzt ist Felix da, wo er ist. Jetzt muss er irgendwie gucken, wie er damit umgeht.

Claire: Ja, und am besten holt er sich dazu einen Finanzprofi, auch einen seriösen.

Martin: Um das Ganze für sich zu analysieren und einmal zu beleuchten. Und dann muss man sicherlich Entscheidungen für die Zukunft treffen. Das heißt nicht, dass das grundsätzlich falsch sein muss, auch die Immobilie …

Claire: Ja, das kann sich ja auch noch ein bisschen drehen, das Ganze, ne? Es kann ja auch sein, dass das in ein paar Jahren dann wieder ein bisschen …

Martin: Ja.

Claire: … besser aussieht, wenn er sich jetzt wirklich Beratung holt, wenn er schnell Mieter bekommt und so. Das hängt halt von diesen Faktoren ab. Es kann halt auch genau in die andere Richtung gehen, dass es jetzt so eine Spirale abwärts ist, ne?

Martin: Genau.

Claire: Das darf nicht passieren.

Fazit: Vermögensaufbau ist auch Verzicht

Martin: Sein großer Vorteil ist natürlich das, was du am Anfang geschildert hast: ein guter Job mit einem guten Einkommen. Aber – und das ist das Nächste – er wird das Geld jetzt in die Immobilie stecken müssen. Das heißt, der nächste Skiurlaub ist leider nicht … Der nächste Sommerurlaub ist ein bisschen kleiner.

Claire: Ja, wenn er jetzt aber genau so verzichtet und sich jetzt darauf fokussiert, das wieder zu drehen, dann kriegt er es ja vielleicht noch hin.

Martin: Absolut. Vermögensaufbau ist auch Verzicht.

Claire: Ja, hast recht. Auf jeden Fall. Und vielleicht hat er ja auch daraus gelernt, dass er sich nicht wirklich Beratung geholt hat und mal so eben was gemacht hat. Dann denkt er sich jetzt vielleicht: Okay, komm, bevor ich jetzt hier weitermache, hole ich mir jetzt doch mal irgendwie …

Martin: Ja, das wäre schön. Und das Schöne wäre natürlich, wenn unsere Leute, unsere Zuhörenden, ne …

Claire: So ist es richtig.

Martin: … wenn die das da draußen hören, ist das vielleicht auch genau der Tipp: Nicht erst machen und dann sagen: „Um Gottes willen, wie kriege ich es jetzt wieder gekittet?“, sondern am Anfang sozusagen auch mal ein bisschen hinterfragen. Wie gesagt, man sagt das immer so einfach, ne? „Wenn es so einfach wäre“, antwortet jeder, „würde es ja jeder machen.“ Stimmt aber auch. Das hätte übrigens Felix vorher auch zu uns gesagt. Jetzt ist er schlauer. Und von daher, wenn ihr da draußen das hört: Schaut immer ganz genau hin. Es gibt ganz viele Einflussfaktoren, ganz viele Dinge, die zu beachten sind. Reicht uns gerne eure Fragen ein. Wir werden sicherlich in den nächsten Folgen auch noch weiter dazu berichten.

Claire: Ja, dann freue ich mich schon auf die nächste Folge und darauf, dass wir jetzt wieder richtig dabei sind, nach unserer kleinen Sommerpause, die wir alle mal gebraucht haben. Und bevor die Luft hier ein bisschen dünner wird …

Martin: Ja, auf jeden Fall ist es sehr, sehr warm, würde ich sagen.

Claire: Ja, beenden wir die Folge. Dann vielen Dank, bis bald und tschüss.

Martin: Ciao.