Unpopular Opinion! (Part 1)

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Hinter der Fassade“, deinem Podcast für Anlageimmobilien. Hallo Martin.

Martin: Hi Claire, hast du schön gesagt.

Claire: Ja, wir sehen uns heute ja digital, also ein bisschen anders als sonst. Aber so ist das, ne, wenn man so busy ist wie du.

Martin: Ja gut, das hat man ab und zu noch. Noch bin ich im lockeren Outfit, aber ich darf mich nachher noch in Schale schmeißen.

Claire: Ja. Aber du bist es ja auch gewohnt.

Martin: Ja, das hilft jetzt leider manchmal nicht.

Persönliche Frage an Claire: Strawberry Matcha

Claire: Genau. Ja, schön, dass wir wieder hier sind. Ich habe heute wieder was ganz Cooles dabei. Eine persönliche Frage? Nee, tatsächlich keine persönliche Frage, weil es heute so viele Meinungen und Sätze geben wird, auf die du dich spontan einstellen musst, dass ich die heute mal ausklammere. Denn heute ist wirklich deine Meinung gefragt. Ich habe ein Spiel mitgebracht, das heißt „Unpopular Opinion“.

Martin: Okay.

Claire: Ob du das kennst?

Martin: Habe ich schon gehört, ja. Aber Claire, bevor du startest: Ich habe eine persönliche Frage an dich.

Claire: Stell mal.

Martin: Und zwar habe ich mich mit meiner Tochter über unseren Podcast unterhalten. Und dann habe ich gesagt: Man trinkt ja hier dann Matcha und lalala, ne, was so Trend ist. Da habe ich gesagt: Da bin ich ja raus, aber ich werde mal Claire fragen. Und sie sagte: „Papa, der neue Trend ist der Strawberry Matcha.“ Und ich soll dich von Emmy – die heißt Emmy – fragen, ob du schon mal einen Strawberry Matcha getrunken hast.

Claire: Ja, natürlich, schon öfter.

Martin: Siehst du.

Claire: Das It-Getränk.

Martin: Ja, okay. Gibt es das auch mit anderen Fruchtsorten, oder ist Strawberry dein Favorit?

Claire: Andere Fruchtsorten … Beliebt ist Mango Matcha. Aber Strawberry Matcha, das ist so der Klassiker. Und mittlerweile ist das ja auch so wie, sage ich mal, Dubai-Schokolade, ne, die ja auch so der totale Trend war, wo es dann alles mit diesem Flavor gibt. Strawberry Matcha gibt es jetzt also auch als Strawberry-Matcha-Pancakes, Strawberry-Matcha-Kuchen …

Martin: Ach.

Claire: Strawberry-Matcha-Schokolade, ja.

Martin: Okay, Wahnsinn, ist komplett an mir vorbeigegangen. Das mit der Dubai-Schokolade habe ich letztens gesehen, als ich gelandet bin, an den ganzen Duty-free-Shops. Da war dann die Dubai-Schokolade. Aber ja, also ich habe meine Pflicht erfüllt, Emmy ist glücklich, ich werde ihr das Feedback geben. Ich habe ihr gesagt: Wenn du die Antwort wissen willst, musst du den Podcast hören.

Claire: Trinkt sie das auch?

Martin: Ja, ne, also sie kennt das auf jeden Fall. Mit 14 ist man ja noch nicht so dabei, aber es ist schon ganz spannend. Das hatte sie interessiert, und ich kannte mich nicht aus. Und dann habe ich den Joker gezogen und gesagt: Da muss ich mal Claire fragen. Habe ich hiermit getan.

Claire: Ja, nee, kannst du ihr sagen: Mit Kokosmilch schmeckt es am besten. [unverständlich] sogar auf.

Martin: So als Matcha-Expertin hier. Ja, schön, dass wir in unserem Podcast jetzt den Matcha-Podcast machen.

Claire: Podcast machen, eigentlich, ne?

Martin: Oh Gott, da bin ich … Ja, aber dann würden wir wahrscheinlich eher so: Wie ernährst du dich gesund und ich mich ungesund? Das wäre vielleicht …

Claire: Wir hatten das Thema doch letztes Mal. Ja, na ja, gut. „Was machst du ständig, kannst es aber nicht gut?“ – das war doch die Frage, und dann hast du auch drauf geantwortet.

Das Spiel: Unpopular Opinion zur Immobilienwelt

Claire: Genau. Nee, dann starten wir mal rein in unser Spiel. Ich erkläre das jetzt mal kurz. Es heißt „Unpopular Opinion“. Ich haue Martin jetzt ein paar Sätze aus der Immobilienwelt um die Ohren, sozusagen. Und das sind eben Sachen, die man ständig hört, die so gängig sind. Und Martin muss mir dann als Experte sagen, ob das wirklich eine gängige Meinung ist, oder ob die Branche in der Realität dann doch anders tickt. Und genau, dann starten wir mal rein.

Martin: Feuer frei.

„Wer keine Immobilie besitzt, wird im Alter arm“

Claire: Ja. So, die erste Meinung ist: Wer keine Immobilie besitzt, wird im Alter arm.

Martin: Oh. Wer keine Immobilie besitzt, wird im Alter arm. Ja, ja, würde ich grundsätzlich sagen, auf jeden Fall ärmer. Es gibt natürlich schon Leute, die sich hier noch auf gesetzliche Rentensysteme verlassen und so weiter und so fort. Klar, wir haben ja auch gerade mitgekriegt: Die Rente ist dann sicher, aber da reden wir nicht mehr über 50 %. Und die Frage ist natürlich gerade für die Generation, die jetzt, ich sage mal, 30, 40, vielleicht 50 ist, die also wirklich noch 15, 20 Jahre bis zur Rente hat: Da wird sicherlich noch einiges in den staatlichen Systemen passieren. Der Vorteil bei der Immobilie ist immer – wie gesagt, in einer wirtschaftlich sinnvollen Lage beziehungsweise nach den persönlichen Verhältnissen –, dass ich durch laufende Mieterträge meine Rente natürlich deutlich aufbessern kann. Und ich würde sogar behaupten, dass wahrscheinlich 90, 95 % der vermögenden Menschen, die es gibt, entweder durch oder mit Immobilien vermögend geworden sind. Das ist einfach sicherlich so, ja.

Claire: Mhm, ja. Vielleicht also [unverständlich] Ich würde es jetzt noch nicht komplett so unterschreiben, dass man auf jeden Fall arm wird. Denn es gibt natürlich auch Menschen, die trotzdem nicht arm sind, wenn sie keine Immobilien haben. Aber es trägt auf jeden Fall dazu bei, reicher zu sein.

Martin: Genau. Ich habe ja heute Morgen wieder die Werbung gesehen, ne: „Sei jetzt dabei, die Chance ist 1 zu 480 Millionen, dann kannst du den Eurojackpot mit 53 Millionen knacken.“ Ja, die Option gibt es auch. Die Frage ist halt immer – und das ist das Spannende –: Wie kriege ich strategischen Vermögensaufbau hin? Und das kann ich bei Immobilien sicherlich eher machen, weil das die einzige Anlageform ist, bei der ich nicht nur alleine einzahle, sondern bei der der Mieter und entsprechend das Finanzamt durch Steuerkompensation für mich meinen Vermögensaufbau betreiben. Deswegen ist es attraktiv, ja.

„Mieten ist rausgeschmissenes Geld“

Claire: Ja, auf jeden Fall. Gut, dann kommen wir zum nächsten Punkt, finde ich auch sehr interessant: Mieten ist rausgeschmissenes Geld.

Martin: Du hast dir da auch wirklich geile Dinger sagen lassen.

Claire: Das bekomme ich jetzt zum Beispiel auch viel in meinem Umfeld mit, weil man ja dann doch, sage ich mal, eher den Anspruch hat … Je älter man wird, desto größer wird ja auch irgendwie die Wohnung, und desto teurer werden ja auch die Mieten. Oder teilweise sagen viele in meinem Alter auch: Nee, wir mieten jetzt ein Haus, weil wir uns einfach nicht binden wollen, und kaufen nichts Eigenes. Was ja auch irgendwie okay ist, wenn man zum Beispiel anders investiert und dadurch eben wieder Einnahmen hat, sodass sich dadurch – was du ja auch mal erzählt hast – die Miete quasi auch ablöst, ne, dass es so ein Ausgleich ist. Das finde ich auch vollkommen in Ordnung. Aber ich bin zum Beispiel auch der Meinung: Irgendwas für, keine Ahnung, 1800 Euro im Monat zu mieten, ist schon viel Geld, das ja auch irgendwie nicht wiederkommt, ne? Es ist ja einfach weg.

Martin: Ich würde den Satz „Mieten ist rausgeschmissenes Geld“ nicht unterschreiben. Grundsätzlich muss man das einfach ein bisschen tiefer beleuchten, ne? Ich verstehe, was da grundsätzlich dahintersteht. Die Intention ist: Oh Gott, wenn ich etwas miete, dann zahle ich irgendwem die Immobilie ab und schaffe den Vermögenswert. Ja, stimmt, Punkt. Jetzt musst du dir aber immer anschauen: Was ist wirtschaftlich sinnvoll?

Praxisbeispiel: Die gemietete Villa am Festspielhügel in Bayreuth

Martin: Es gibt eine Handvoll Leute, sage ich mal, deren Meinung ich sehr schätze. Und eine Person davon wohnt in Bayreuth am Festspielhügel. Und der hat diese Villa sozusagen gemietet. Der könnte sie sicherlich auch kaufen, aber er sagt: Ich bin jetzt in einer Situation mit Familie und Kind und so weiter und so fort, da habe ich gerne das Haus, auch mit dem Garten und so weiter und so fort. Die Frage ist nur: Wenn ich das Objekt für etwa 3 Millionen Euro kaufen würde – wie viel Kapital binde ich dann dort? Wie lange binde ich das Kapital? Was kostet mich das als Abtrag? Und dann sind da ja auch alle Sachen: Wenn du sagst, ich möchte mal ein neues Badezimmer haben, das ist jetzt einfach nicht mehr in, es ist jetzt einfach abgewohnt, wenn du so möchtest – dann müsste er dieses neue Badezimmer sicherlich für 30.000, 40.000 Euro neu bauen.

Andere, die vielleicht eine Wohnung haben und sagen: „Mensch, die habe ich aber gekauft, das ist toll“, müssen dann halt im Badezimmer – vielleicht ist es nicht so groß – aber vielleicht dann für 15.000 oder 20.000 Euro neue Bodenbeläge, neu streichen, neu dies, neu das, mal jenes … Eine neue Heizungsanlage – das liegt alles bei dir als Eigentümer.

Eigenheim vs. Miete: Wertentwicklung, Flexibilität und Lebensphasen

Martin: Und die Intention ist ja eine andere. Man sagt: „Ah, Mieten ist rausgeschmissenes Geld, ich kaufe mir jetzt etwas.“ Aber was kaufe ich mir denn? Meistens kommt die Kaufentscheidung, wenn Kinder kommen, wenn man zusammenzieht, wenn man zusammen was aufbauen möchte. Dann suchst du dir aber oftmals die größere Wohnung, in die das Kind jetzt reinkommt, und so weiter und so fort. Wir hatten das Thema ja schon mit dem Eigenheim. Und dann gehst du dahin und sagst: Ja, jetzt kaufe ich mir aber was Schönes für mich. Vielleicht mache ich sogar Abstriche bei den Einflussfaktoren, die wir schon mal beleuchtet haben, nehme also eine etwas schlechtere Lage, weil das noch bezahlbar ist, und so weiter.

So, die Kinder sind aus dem Haus. Jetzt möchte ich selbst auch noch leben, ich möchte unterwegs sein, ich möchte jetzt wieder in die Stadt ziehen. Und dann möchte ich mein Haus verkaufen, habe da aber nicht die komplette Wertentwicklung mitgenommen, die ich vielleicht bei einer tollen Wohnung in Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart oder sonst wo hätte mitnehmen können. Deswegen glaube ich, es ist falsch. Einer meiner besten Freunde hat auch mehrere Immobilien. Da wird er wahrscheinlich sagen: „Ja, Martin, die habe ich aber auch nur dank dir“, weil wir damit vor 20 Jahren mal angefangen haben und er dann immer wieder neue Immobilien dazugekauft hat. Und er wohnt selbst auch zur Miete und mietet sich halt die Dinge, die jetzt gerade zu ihm passen. In dem Fall übrigens auch bei uns in Hannover, mit Familie. Ja, geht auch.

Claire: Eine gewisse Flexibilität, ne?

Martin: Absolut. Du bindest dich sonst natürlich auch.

Claire: Genau. Und wir haben ja auch darüber gesprochen, wie sich das dann im Alter auch alles irgendwie noch mal verändern kann und dass es auch nicht mehr so ist wie früher, wo man dann sagt: Die Kinder wollen da vielleicht auch irgendwann wohnen. Das ist ja auch alles nicht mehr so.

Martin: Ja, das Thema ist natürlich … Ich habe auch Emotionen, das soll jetzt nicht falsch rüberkommen. Aber es ist ja eine Vermögensentscheidung. Und bei der Vermögensentscheidung habe ich mich immer gefragt: Okay, wer zahlt denn diese Vermögensentscheidung überhaupt? Wenn ich jetzt sage, ich kaufe mir ein Eigenheim, was in Ordnung ist, dann kann ich das aus emotionalen Gründen gerne tun. Aber ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, steht auf einem anderen Papier. Denn ich muss mir später auch die Sanierung leisten können. Ich muss mir den laufenden Unterhalt leisten können. Die Kosten an sich werden größer, weil sie halt komplett bei mir liegen. Oftmals kauft man dann auch eher etwas ein bisschen Größeres, so mit Optionen, ne? Ich möchte ja jetzt nicht zu klein kaufen, falls ich mal ein bisschen mehr brauche. Das heißt also, meine ganzen Nebenkosten … Und jetzt kommt ein großer Effekt bei der Vermögensanlage: Beim Eigenheim kann ich halt keine steuerlichen Vorteile nutzen, und ich habe keinen Dritten, der sich sozusagen auch noch mit beteiligt.

Und deswegen würde ich zu der Aussage, die du gerade gemacht hast – „Miete ist rausgeschmissenes Geld“ – sagen: Nee, ist es nicht. Sondern ich miete mir einfach das, was ich jetzt gerade haben möchte. So wie ich mir ein Auto hole, das ich jetzt gerade brauche. Und wenn ich ein anderes brauche, weil auf einmal Drillinge kommen, ne, und der Zweisitzer nicht mehr reicht, dann muss ich mir auch ein anderes Auto holen. Und bei Wohnungen würde ich es genauso sehen: Da musst du dir dann halt eine andere Wohnung holen. Aber die musst du nicht immer kaufen.

Kapitalanlage vor Eigenheim: Bonität und Mieteinkünfte nutzen

Martin: Und du kannst dir, wenn du mehrere bezahlte Immobilien hast … Das ist ja das Schöne. Warum kann derjenige, der am Festspielhügel wohnt – vielleicht hört er das sogar, dann wird er sagen: „Ah, Martin, hast du mich erwähnt“ –, warum kann der sich locker und entspannt diese Villa leisten? Weil er über 50 bezahlte Immobilien hat und sich aus den Mieteinkünften das mietet, was er braucht. Er entscheidet sich gerade dafür … Er ist ziemlich oft in Südafrika: Das ist total toll hier, vielleicht miete ich mir jetzt hier irgendwas an, auch in der Jahresmiete, damit ich halt mal 6 Monate hier bin.

Wenn du aber dein Eigenheim hast – und das ist oft das Problem –: Wenn sich die Leute Eigentum zulegen, sinkt die Bonität bei der Bank. Denn ich bin sofort in diesem Darlehen verhaftet. Wenn ich dann Vermögensaufbau über Kapitalanlage, über Kapitalanlageimmobilien machen möchte, dann wird es mit den Darlehen schwieriger. Deswegen würde ich eine Kapitalanlage immer vor die Entscheidung für das Eigenheim stellen. Wenn du irgendwann sagst: „Es ist alles in Ordnung, ich habe das alles aufgebaut, habe hier ein vernünftiges Kapital“ – um Gottes willen, gönn es dir, mach es, das ist auch in Ordnung. Aber zu sagen, Miete ist rausgeschmissenes Geld – nein, absolut nicht.

Claire: Mhm. Ja, es kommt einfach auf die Lebenssituation an.

Martin: Absolut.

Claire: Was man dann genau braucht.

Martin: Genau so sieht es aus.

„Aktien bringen langfristig mehr Rendite als Immobilien“

Claire: Okay, dann zur nächsten Meinung, zur nächsten Unpopular Opinion: Aktien bringen langfristig mehr Rendite als Immobilien.

Martin: Ja, das stimmt bedingt, bedingt. Auch da ist das Thema grundsätzlich bei Anlageentscheidungen die Chancen- und Risikobetrachtung. Ich kann auch auf Bitcoin setzen, ich kann auf Einzeltitel setzen, ne? Wenn diese Einzeltitel funktionieren, können die sich verdoppeln, verdreifachen, verfünffachen, sogar verzehnfachen, überhaupt gar kein Problem, gibt es. Und ich selbst habe jetzt auch Aktien, bei denen ich sage: Ja, aber wenn die morgen halt nichts mehr wert sind, dann müsste man damit leben können. Denn natürlich ist die Volatilität, also die Kursschwankung, die ich habe, ein Vorteil und ein Nachteil, ne? Wenn die Kurse mal richtig einbrechen, brauche ich aber auch das Kapital, um wieder günstig nachkaufen zu können. Das nennt sich übrigens in der Vermögensentscheidung sogenannter Cost-Average-Effekt. Das heißt, ich kaufe bei tiefen Kursen halt fürs gleiche Geld mehr Anteile und habe dann hinten raus eine bessere Rendite.

Wenn du aber sagst: Ich nehme jetzt einen konservativen Fonds – denn ich möchte ja einen konservativen Fonds auch mit einer konservativen Anlage, der Immobilie, vergleichen –, dann kann ich sagen: Der Fonds hat vielleicht im Schnitt 6 oder 7 %, vielleicht sogar 8, und die Immobilie hat nur, in Anführungsstrichen, langweilige dreieinhalb Prozent Rendite. Der Unterschied ist, dass ich bei der Immobilie nicht nur die reine Mietrendite rechnen darf. Bei der Mietrendite stimmt das. Wenn ich jetzt einfach die Nettokaltmiete auf meinen Kaufpreis sehe, ist das erst mal meine Mietrendite an sich. Wenn ich jetzt aber alles mitberücksichtige – und das muss ich bei Anlagen grundsätzlich machen –, dann muss ich sagen: Moment mal, jetzt mache ich die Immobilie ja erst mal steuerlich geltend. Ich kann diese Immobilie also abschreiben, ich kann die Steuervorteile nutzen, das erhöht meine Rendite auch noch mal irgendwie um ein, anderthalb Prozent.

Leverage-Effekt: Mietrendite auf die Gesamtinvestition statt auf den Eigenanteil

Martin: Und der große Unterschied ist – ich nehme dich jetzt, Claire –: Du kaufst eine Immobilie, und diese Immobilie hat, ich mache ein ganz einfaches Beispiel, 3 % und kostet jetzt 100.000. Dann kriege ich ja meine 3 %, also meine Miete, auf die 100.000. Dafür zahle ich aber vielleicht selbst … Diese 100.000 habe ich ja gar nicht, die habe ich ja finanziert. Ich zahle jetzt bei der Immobilie vielleicht monatlich nur 100 Euro, also im Jahr 1200 Euro. Wenn ich die in Aktien anlege, dann kriege ich auf die 1200 Euro 8 %. Stimmt, ist besser. Das Problem ist nur: Meine 3 % Mietrendite bei der Immobilie kriege ich nicht auf meinen Anteil, sondern auf die Gesamtinvestition, also auf die 100.000. Und das ist der große Unterschied und der große Hebel, den ich bei der Immobilie habe.

Dazu kommen natürlich noch Sachen wie, dass sie nach 10 Jahren steuerfrei ist, während ich bei allen anderen Anlagen, also Aktien et cetera, nachher entsprechend auch meine Kapitalertragsteuer zahlen muss. Bei Aktien habe ich eine Kapitalertragsteuer, bei Immobilien habe ich nach 10 Jahren eine Steuerfreiheit, und ich kann sogar Zinsen et cetera pp. steuerlich geltend machen. Wenn ich jetzt der reine Barzahler bin, der sagt: „Na ja, ich lege 300.000 Euro ins Aktiendepot, und für 300.000 kaufe ich mir eine Wohnung“, dann muss ich auch in eine Nach-Steuer-Betrachtung gehen. Denn ich müsste natürlich die Mieten versteuern, ja, stimmt. Aber dagegen kann ich Zinsen und Abschreibungen rechnen, während ich die Kapitalerträge aus den Investments beziehungsweise die Ausschüttungen daraus versteuern muss.

Und deswegen ist es bei den Anlageentscheidungen immer wichtig, dass ich grundsätzlich nach Steuer gucke, dass ich also im Grunde meine Eigenkapitalrendite ausrechne. Das ist der entscheidende Punkt. Und über den Long Run ist die Immobilie besser als das Investmentdepot, das kann man an der Stelle sagen, wenn man die gleichen Rahmenparameter zugrunde legt, ne? Um Gottes willen. Klar kann man sagen: „Ja, aber hättest du damals einen Bitcoin gekauft …“ Der stand damals bei 29 Dollar, jetzt steht er bei 100.000. Das kriegst du mit der Immobilie nicht hin. Aber das ist auch das Totalverlustrisiko bei der Aktie. Ich muss dann schon sagen: Ich nehme was auf der gleichen Stufe, ne? Ich kann jetzt nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Aber das ist total toll, weil ich die Meinung auch öfter höre: „Ja, aber da kann ich ja auch einen Investmentsparplan machen.“

Claire: Ja, genau.

Martin: „Da kriege ich ja 8 %.“ Aber nur auf mein eingesetztes Kapital. Ich habe keinen Leverage-Effekt, also keinen Hebeleffekt durch Fremdkapital.

Claire: Mhm. Also auch das sind Chancen und Risiken, und man muss es halt über den Zeitraum betrachten, ne, langfristig, kurzfristig.

Sachwert und Inflation: Wie Darlehen inflationär entschuldet werden

Martin: Ja. Und diese Hebeleffekte darfst du einfach nicht unterschätzen. Denn wenn du jetzt 100.000 Euro Kapital aufnimmst, dann kriegst du 3 % Mietrendite auf die 100.000. Immobilien sind jetzt Sachwertanlagen, das heißt, sozusagen inflationsgeschützt. Wenn wir in Deutschland als Beispiel eine Inflation um 2 % haben, dann steigen im Regelfall, also auch wieder über einen langen Gang, auch die Immobilienwerte. Vermögen an sich wird aber ja weniger wert, das erleben wir gerade, ne? Du kannst heute mit einem 100-Euro-Schein im Supermarkt weniger kaufen als noch vor 5 Jahren. Wenn du aber vor 5 Jahren 100 Euro Darlehen hattest, sind die heute auch weniger wert. Das heißt: Wenn du Darlehen aufnimmst, wird es von der Kaufkraft her sogar inflationär entschuldet. Und das ist halt ganz interessant. Und genau diese beiden Effekte bei der Immobilie: der Wertzuwachs, und wenn du Darlehen hast, sind Verbindlichkeiten da etwas durchaus Positives. Bei Immobilien ist das was Schönes, wenn man es richtig für sich nutzt. Dann hast du da sogar eine Entwertung des Darlehens. Super spannend.

„Ohne Eigenkapital braucht man gar nicht erst anfangen“

Claire: Ja, auf jeden Fall. Dann geht es weiter zur nächsten Meinung: Ohne Eigenkapital braucht man gar nicht erst anfangen. Nö, würde ich jetzt … Also hätte ich jetzt auch nach meiner Zeit hier in der Immobilienbranche gesagt: Nee, das stimmt …

Martin: Nein, das stimmt …

Claire: … das stimmt eigentlich nicht. Natürlich ist es förderlich, was zu haben, aber theoretisch geht es auch ohne.

Martin: Wirtschaftlich würde es sich besser rechnen, wenn du kein Eigenkapital einsetzt. Das ist einfach so, weil der Fremdkapitalhebel dadurch größer ist.

Claire: Ja.

Martin: Der Unterschied ist nur, dass es manche Banken nicht akzeptieren, wenn du nicht mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen kannst. Es gibt aber auch Immobilienmodelle …

Claire: Haben wir auch.

Martin: … bei denen der Verkäufer die Nebenkosten zahlt. Das heißt, die Nebenkosten – Grunderwerbsteuer und Notarkosten, also meist die Beurkundungskosten – zahlt der Verkäufer, und der Käufer muss sie nicht bezahlen. Dann hat er noch ein bisschen Eintragung für die Grundschuld und so was. Aber das ist zu vernachlässigen, das sind irgendwie, keine Ahnung, 800 oder 1000 Euro, das ist egal. So was ist dann natürlich ganz spannend, weil ich gar kein Eigenkapital einsetzen muss.

Bonität und Notgroschen: Warum Liquidität trotzdem wichtig ist

Martin: Ich würde allerdings immer empfehlen – und das ist bei Anlagen viel wichtiger –: Wenn jetzt jemand zu mir in die Beratung kommen und sagen würde: „Mensch, Martin, ich möchte eine Immobilie kaufen“, dann geht es ja erst mal um die Bonität. Hat er ein gutes Einkommen, finanziert ihn die Bank? „Gutes Einkommen“ heißt hier an der Stelle übrigens nicht, dass der irgendwie, keine Ahnung, 8.000, 9.000 Euro netto verdient oder irgendwas, oder von mir aus 10 brutto, ist auch egal. Sondern das sind natürlich auch Leute, die dreieinhalb, 4000 brutto verdienen, das gibt es auch. Aber der hat jetzt eine vernünftige, saubere Bonität, ist nicht verschuldet, es ist alles okay.

Worauf ich achten würde: Man sollte immer seine 2 bis 3 Gehälter als Notgroschen haben. Und das gilt auch für die Immobilie. Denn stell dir vor, du kaufst die Immobilie heute auch ohne Eigenkapital, also der Verkäufer zahlt die Nebenkosten und so weiter. Du hast die Immobilie gekauft, und jetzt kann es dir aber passieren, dass der Mieter nach einem Jahr auszieht. Jetzt willst du dich nicht drum kümmern, sondern sagst dem Verwalter: „Manage das mal für mich, such mir einen neuen Mieter, hier in Berlin stehen eh 800 Schlange.“ Der möchte jetzt aber, als Beispiel, ein, zwei Monatsmieten haben, um genau diesen Auftrag auszuführen, oder 3, wie auch immer. Dann brauchst du immer eine gewisse Rücklage. Oder der Mieter zieht in 2 Jahren aus, und du müsstest die Wohnung mal einmal neu durchstreichen, damit du dann auch die Miete wieder erhöhen kannst, von vielleicht 10 auf 11 Euro. Das ist für dich ja auch besser, dann sinkt deine laufende Eigenbelastung. Das ist ja auch was Schönes, nur dann musst du das Kapital auch haben. Und deswegen ist es immer ganz spannend, dass man, wenn man so eine Anlage tätigt, auch ein bisschen Notgroschen hat. Für sich selbst sollte man das sowieso haben, ne? Wenn die Waschmaschine kaputt ist, bitte nicht finanzieren, sondern das muss man cash bezahlen können. Deswegen würde ich sagen: Ja, du kannst das machen, aber ein bisschen flüssig solltest du schon sein, um gewisse Risiken sozusagen auch hinten raus abzugrenzen.

Claire: Ja. Genau, es ist halt förderlich.

„Immobilien sind nur noch was für Reiche“: Der Unterschied zwischen reich und vermögend

Claire: Dann habe ich noch eine andere Meinung dazu, aber das ist eigentlich, würde ich sagen, das Gleiche: Immobilien sind nur noch was für Reiche.

Martin: Nee, ich habe ja gesagt, die meisten Reichen sind mit oder durch Immobilien reich geworden. Das ist einfach falsch.

Claire: Das bezieht sich ja auch eher so ein bisschen auf die Zeit: Heutzutage sind Immobilien nur noch was für Reiche. Das ist ja auch so eine Meinung: Heutzutage kann man sich das gar nicht mehr leisten.

Martin: Genau, da würde ich auch wieder sagen: Nein, auch die Aussage ist leider komplett falsch. Denn ich muss mich ja fragen: Wie kann ich Vermögen aufbauen? Wenn jemand reich oder vermögend ist – das sind ja übrigens noch Unterschiede, ne? Das finde ich ganz spannend, was der Unterschied zwischen reich und vermögend ist. Kennst du den Unterschied zwischen reich und vermögend? Ich gebe dir ein Beispiel …

Claire: Zum Beispiel, so wie meine Eltern: Ich habe irgendwie geerbt und bin deswegen reich. Das ist ja nicht vermögend.

Martin: Dann bist du eher vermögend als reich.

Claire: Okay, nee, dann habe ich es …

Martin: Weil das Interessante immer ist: Du bewertest ja Leute, ob sie reich oder vermögend sind, das ist ganz interessant. Nee, das Thema nehmen wir mal auf, den Unterschied zwischen reich und vermögend. Übrigens: Du wärst lieber vermögend als reich, so viel kann ich dir schon mal sagen. Meistens braucht es dabei das eine, um das andere auch zu erreichen. Mit der Immobilie, glaube ich, musst du nicht reich sein, um Vermögen zu schaffen.

Das Spannende ist dabei: Wenn du jetzt jemanden siehst, der, ich sage jetzt mal, mit dem Porsche 911 GT3 irgendwas vorfährt, dann hättest du den Eindruck: Boah, der ist reich.

Claire: Ja, der kann auch … Ja, doch, der hat ja Geld, sonst hätte er das Auto nicht.

Martin: Wenn du da zweieinhalbtausend Euro im Monat zahlen lässt …

Claire: Ja, ist ja egal, aber da musst du dir zweieinhalbtausend Euro Rate auch leisten können. Ja, das ist ja irgendwie …

Martin: Ob er zu Hause noch was zu essen hat, ne, weiß man …

Claire: Kann sein, aber man würde es ja erst mal vermuten.

Martin: Du würdest also nicht denken: Hm, das kann der nicht. Sondern du hättest natürlich den Eindruck, der ist … Und das würde ich vielleicht sogar unterschreiben, wir sagen: Boah, das reicht, der kann sich die Rate leisten. Das heißt aber nicht, dass er hinten raus auch vermögend ist. Und das ist bei vielen so, die nach außen diesen Reich-Faktor darstellen wollen, die aber das Vermögen nicht haben. Und das ist bei der Immobilie halt das andere. Muss man reich sein, um Immobilien zu erwerben? Nein, muss man nicht. Sondern wenn man vermögend sein möchte, dann sollte man in Immobilien investieren. Das wäre der richtige Weg, weil ich sozusagen den Hebeleffekt nutze und sage: Moment mal, ich kann mir zumindest meine 100, 150, 200 Euro monatliche Zuzahlung leisten und kaufe mir dafür eine Immobilie mit einem Kaufpreis von, von mir aus, 250.000 Euro, die dann in 10, 15 Jahren – wenn wir uns mal so die Vergangenheit anschauen – wahrscheinlich eher 500.000 Euro wert ist.

Ich habe aber selbst für die Immobilie, von mir aus … Komm, ich runde auf 200 Euro im Monat, das sind 2400 Euro im Jahr, in 10 Jahren 24.000. Komm, ich habe 50.000 bezahlt und habe jetzt einen Vermögenswert für 500.000 Euro dastehen. Das ist Vermögen schaffen. Und wenn ich den Vermögenswert habe, dann komme ich irgendwann dahin, dass ich Mieten kriege. Und dann stelle ich mir auch gerne das Auto hin, wenn ich es möchte, sage aber: Das wird durch meine Vermögenswerte bezahlt, das muss ich nicht selbst. Man geht nur den Unterschied, beziehungsweise den anderen Weg: „Ah, ich brauche das, und ich muss den jetzt fahren, und ach schade, den Vermögensaufbau kann ich mir nicht mehr leisten.“

Claire: Ja.

Martin: Deswegen nicht nur reich, sondern vermögend kannst du durch Immobilien werden und wirst es definitiv – eine sinnvolle Anlageentscheidung vorausgesetzt.

„Immobilien sind ein Statussymbol“

Claire: Auch das, was du gerade gesagt hast, passt sehr gut zu meiner nächsten Meinung. Ich glaube, das ist dann auch die letzte für heute. Ich glaube, wir müssen einen Part 2 machen, Martin, ich habe noch so viele. Aber wir sind jetzt hier schon bei fast 30 Minuten. Deswegen habe ich noch eine letzte, die passt, wie gesagt, sehr gut, und zwar so ein bisschen zum gesellschaftlichen Mindset, eine Popular Opinion: Immobilien sind ein Statussymbol.

Martin: Ja, da würde ich sagen: Ja. Da würden wir ja lügen, wenn das nicht so wäre. Es ist immer die Frage: Meint man damit die Immobilie, die man selbst hat, wenn du so eine Meinung kriegst, oder meinst du den Typen, der viele Immobilien hat? Natürlich ist die Immobilie ein Statussymbol, ne? Wenn einer sagt: „Ach, komm mich doch besuchen“, du fährst ihn besuchen – und es ist übrigens egal, ob das gemietet oder im Eigenbesitz ist –, du kommst da vorbei, fährst die Kieseinfahrt runter, hinten mit dem kleinen Springbrunnen, drehst deine Runde und gehst die Marmortreppen hoch, an den Säulen vorbei …

Claire: So ungefähr, ja, genau.

Martin: … dann ist das natürlich ein Status. Natürlich. Die Frage ist nur – und das ist das Spannende, wenn ich darüber nachdenke –: Warum ist das ein Status? Es ist ein Status, weil Immobilien für uns einen gewissen Wert ausmachen. Gehst du bei jemandem in eine große, schicke Penthouse-Wohnung mit Dachterrasse und allem Drum und Dran, hast du ein Bild von diesem Menschen, männlich, weiblich, ne? Dann denkt man: Okay, so wacht dieser Mensch halt auf, so macht er sich seinen Kaffee. Das ist natürlich auch irgendwie Charme.

Claire: Auf jeden Fall.

Statussymbol oder Vermögensaufbau: Penthouse auf Pump vs. vermietete Wohnungen

Martin: Aber jetzt sind wir wieder dabei: Ist es der richtige Weg zu sagen: Ich gönne mir jetzt einfach in Hannover die Penthouse-Wohnung, ich verdiene 3000 Euro netto – ich mache einfach eine Zahl –, und von den 3000 Euro netto zahle ich 2000 für meine Penthouse-Wohnung, weil ich diesen Status brauche, genauso wie den neuen Elfer, den ich mir auch noch draußen vor die Tür stelle. Aber zu essen gibt es halt Yum-Yum-Nudeln, ne, was anderes ist nicht drin. Auf der anderen Seite, wenn ich sage: Ja, pass auf, ich wohne selbst solide, ich fange mal so an und baue mir jetzt Vermögenswerte auf, dann ist natürlich auch dieser Vermögenswert … Natürlich würde es auch was mit dir machen, wenn wir über das Thema sprechen, wir sitzen zusammen, und ich sage: „Claire, ja klar, Berlin kenne ich, da habe ich da und da 3 Wohnungen gekauft.“ Natürlich ist das ein Status.

Das Interessante ist: Man würde über diesen Status Immobilie viel eher sprechen, als wenn ich sagen würde: „Claire, ich habe da jetzt eine tolle …“ – nichts gegen alle Versicherungsmenschen da draußen – „… ich habe da eine tolle Riester-Police abgeschlossen.“ Dann würdest du lieber sagen: „Claire, ey, total cool, ich war letzte Woche in Frankfurt und habe mir in Frankfurt eine Immobilie gekauft“, richtig, ne? Also zum Vermieten, als Vermögensanlage. Dann hat das einen gewissen Status und auch eine gewisse Wirkung. Und das Interessante ist: Das ist bei Immobilien auf jeden Fall so, keine Frage.

Claire: Ja. Ist ein Statussymbol.

Martin: Wichtig wäre, viele Statussymbole zu haben – je mehr, desto besser in dem Fall. Interessant ist aber, dass man sagt: Das ist ein Statussymbol. Jeder akzeptiert das so, und jeder würde sagen: Wow. Eine Immobilie an sich, wenn einer viele Immobilien hat, ist ein Statussymbol. Warum? Weil es für jemanden selbst einen Wert hat. Und das ist ja das Schöne am Wort „werten“: Ich werte etwas, es hat einen Wert. Das Interessante ist: Alle würden sagen, ja, das stimmt. Aber die wenigsten würden deshalb in dieser Anlageklasse investieren, weil sie genau denken: Es geht nicht, es funktioniert nicht, ich kann mir das eh nicht leisten, sonstige Themen. Wollen will es jeder, weil es für ihn einen Wert und einen Status hat. Aber die meisten Menschen gehen diesen Weg nicht oder gehen halt andere Wege. Aber deswegen sind wir ja hier, um genau diese Dinge mal zu beleuchten.

Claire: Neben dem, dass es total sinnvoll ist, die Angst wegzuschieben, weil es natürlich auch Beratung und Wege gibt. Und wir versuchen hier ja auch, ein paar Mythen aufzuklären, oder gerade diese Themen wie die häufigsten Fehler, die man so machen kann, damit man da nicht reintritt.

Martin: Du hast das gerade so schön mit den Fehlern gesagt, ne? Es ist ja genau das: Warum machen viele Menschen Fehler? Weil sie so nach diesem Status, nach diesem Wert, nach einer gewissen Summe sind, dass sie sagen: „Boah, da kriege ich jetzt ein Schnäppchen.“ Und dann blenden sie in dem Fall alle Dinge aus, die als Einflussfaktoren für eine Immobilienentscheidung wichtig sind. Und dann geht es los. Das ist wie bei allem, ne: Die Wahrscheinlichkeit, dass das funktioniert … Es funktioniert auch ganz oft nicht. Aber nicht so schlimm wie beim Lotto, so ist es nicht. Es ist nicht nur einer von 480 Millionen oder so was, das kannst du bei Immobilien schon steuern. Aber du musst das wirtschaftlich sinnvoll machen, und dann kannst du dir sicherlich auch einen Status und ein Vermögen über Immobilien aufbauen, ganz klar.

Social-Media-Trend „Wie viel Miete zahlst du?“: Der Schein des Eigentums

Claire: Ja, da fällt mir auch dieses eine Format ein. Ich weiß gerade gar nicht, wie der Account heißt, aber viele machen ja mittlerweile dieses Format auf Instagram oder auch YouTube, bei dem Leute auf der Straße gefragt werden: „Hey, wie viel zahlst du denn an Miete?“ Und dann zeigen sie zum Beispiel auch, wo sie wohnen, und dann geht man so durch die Wohnung. Ich weiß nicht, ob du das schon mal gesehen hast.

Martin: Witzig.

Claire: Aber da merkt man, finde ich, auch immer, dass das so ein Statussymbol ist. Denn dann gibt es natürlich auch viele, die sagen: „Ja, gar keine Miete.“ Und dann sind alle immer so: „Hä, okay, warum?“ – „Ja, weil ich gekauft habe.“ Und dann ist es immer direkt so …

Martin: Ja, ja, genau, dann wirst du gleich so … „Weil ich gekauft habe“, ja.

Claire: „Miete zahle ich nicht. Nee, ich habe gekauft.“ Genau. Und dann ist das auch direkt so: Okay.

Martin: Ja. Aber das ist halt das Interessante, ne: „Boah, der hat das gekauft.“ Aber wenn du sagen würdest: „Du, ich wohne zur Miete, ich zeige euch meine kleine Wohnung“, oder die Wohnung, die ich habe – die kann ja trotzdem schön sein …

Claire: Genau, ne.

Martin: „… aber die habe ich gemietet.“ Und was ich aber nicht zeige, sind die 10, 15 Immobilien dahinter, die ich als Anleger gekauft habe, die mir diese Miete mitbezahlen. Weil das der Unterschied ist: Die meisten Menschen, die richtig … Und ich kenne ein paar, die richtig vermögend sind – die würden nie so eine Reichen-Nummer spielen, das ist das Interessante. Die fahren nicht mit dem Sonst-irgendwas vor.

Claire: Nicht nur bei Immobilien, das ist absolut mit allen anderen Themen auch so, ja, unterschreibe ich so. Das ist genauso, wie ich mal sage, beim Thema bei uns Frauen: Die, die irgendwie, keine Ahnung, immer die heftigsten Designerklamotten haben, sind dann die, die sagen: „Oh, bei Klarna habe ich jetzt irgendwie 5000 Euro Schulden, aber dafür habe ich ja das und das.“

Martin: Ja, interessant, absolut. Deswegen funktionieren solche Themen wie Klarna oder sonstige Modelle, bei denen du alles auf Raten kaufen kannst. Das Problem ist – und genau das ist das Thema –, warum die Leute mit Immobilien oftmals kein Vermögen aufbauen können: Ich sage immer, am Ende des Geldes ist noch so viel Monat da, weil alles irgendwie für die Raten draufging. Dafür hat man aber die tolle Handtasche oder Sonstiges. Toi, toi, toi, ich habe mir aus so was nie etwas gemacht, aber das ist vielleicht auch Glück. Und das ist genau der Unterschied. Und wenn man da jetzt hingeht und sagt, man macht es strategisch und macht Vermögensaufbau, dann geht das garantiert nicht.

Aber es macht natürlich was mit einem. Du sagst ja gerade selbst: „Boah, das ist ein Trend, und die Leute zeigen ihre Wohnungen.“ Warum gucken sich das so viele an? Weil sie sagen: „Oh, wie schön wohnen die“, oder: „Mich interessiert, wie die anderen wohnen“, oder: „So möchte ich auch gerne wohnen. Du, lass uns doch auch kaufen, ist jetzt egal, wir kaufen jetzt bis aufs Letzte.“ Und dann gehen 60 % des Einkommens für die Rate drauf, und dann kommt dieses …

Claire: Ich verkaufe es mir selbst, ne? Ich muss es mir selbst auch verkaufen.

Martin: Ja, richtig. Dann sage ich aber: „Das habe ich ja für meine Altersvorsorge.“ Und dann wird später die Umlage fürs Dach fällig, es wird dies fällig, es wird das fällig, ich habe gar keine Rücklage geschaffen, und ich muss irgendwann verkaufen, weil ich einfach kein Kapital hatte, um mir Vermögenswerte zu schaffen. Und das ist der Wahnsinn. Aber die läuft mit der tollen Handtasche rum, also muss ich das auch.

Claire: Ja, so ist es. Deswegen finde ich es halt spannend, dass sie dann immer sagen: „Miete? Nee, Miete zahle ich nicht“, aber sie sagen dann auch nicht, was sie irgendwie an Raten zahlen, ne?

Martin: Genau. Ja, ja, genau. Nee, absolut.

Claire: Es kann ja auch sein, dass sie vielleicht auch nichts zahlen, vielleicht haben sie auch Geld geerbt.

Rechenbeispiel Erbe: Ein Penthouse oder drei vermietete Wohnungen?

Martin: Ja, aber guck mal, das ist doch ein tolles Beispiel. Es wird ja immer mehr Erbengenerationen geben. Jetzt sind wir gerade in so einem Ding. Aber überleg dir: Du erbst 300.000 Euro. Du erbst das Haus der Eltern, die noch auf dem Land gewohnt haben, du verkaufst das, kriegst 300.000, und du kaufst dir für 300.000 Euro eine Eigentumswohnung. Kannst du ja machen. Und jetzt … Das ist vielleicht ein gutes Beispiel für alle, die zuhören, lass es uns mal aufnehmen: Jetzt kauft Claire die Eigentumswohnung für 300.000 in Hannover, schön, Penthouse, also wirklich ein schönes Ding. 300.000, und die ist in den nächsten 20 Jahren doppelt so viel wert, wäre eine gute Anlage, dann ist die 600.000 wert. Unterstellen wir einfach mal.

Weißt du, was ich mit den 300.000 machen würde? Die nehme ich und kaufe mir 3 Wohnungen. Ich stecke 100.000 Eigenkapital rein, die anderen 200.000 finanziere ich und lasse sie vom Finanzamt und vom Mieter bezahlen, und zwar so, dass ich die nächsten 20 Jahre selbst keinen Aufwand habe. Das kann ich ausrechnen: Wie viel Immobilienvermögenswert habe ich nach 20 Jahren? 3 × 300.000 sind … Beziehungsweise, Entschuldigung, wir haben gesagt, die ist statt 300 dann 600.000 wert, wir haben verdoppelt. Du hast 600.000, ich habe 1,8 Millionen Euro.

Claire: Ja, und kannst dir dann wahrscheinlich von dem ganzen Geld eben auch gut ein Penthouse zur Miete leisten.

Martin: Ja, aber dann eins in Hannover, eins auf Mallorca und je nachdem, wo ich noch sein möchte.

Claire: Ja, ist ein bisschen besser.

Martin: Deswegen ist es ja trotzdem toll, was du dann hättest. Das will ich jetzt gar nicht bestreiten. Aber die Vermögensentscheidung und den strategischen Vermögensaufbau hätte in dem Fall ich gemacht, das ist der Unterschied.

59 Prozent der Wohnungen in Privathand: Fazit und Ausblick auf Part 2

Martin: Auch ganz spannend: 59 % der Wohnungen in Deutschland sind in Privatbesitz. Man denkt immer: Na, das ist jetzt die [unverständlich], Vonovia und sonst irgendwer. Alles schön und gut, die haben auch ganz viel. Aber fast 60, also ganz genau 59 oder 60 % in etwa der Wohnungen sind in Privathand, also auch im Privatvermögen. Wenn wir aber wissen, dass wir in Deutschland zu über 50 % Mieter haben, dann weißt du: Es gibt auch genug Privatpersonen, die nicht nur eine Immobilie haben, sondern vielleicht sogar 2, 3, wo man es gar nicht mitkriegt. Wie gesagt: Der, den ich sehr schätze, einer der 5 Leute, auf die ich höre, am Festspielhügel, ist für mich immer ein Paradebeispiel. Da weiß das auch niemand im Hintergrund, und das ist auch gut so.

Claire: Kannst du ihm mal Bescheid geben, dass diese Folge gefühlt nur darum ging?

Martin: Ja, auf jeden Fall, wir haben ihn das eine oder andere Mal erwähnt, ja.

Claire: Nee, sehr, sehr spannend. Hat Spaß gemacht, und ich habe jetzt noch ganz, ganz viele für nächstes Mal. Ich glaube, wir machen dann noch einen Part 2, noch ein bisschen mehr in Richtung Finanzierung, Steuern, auch so Gesellschaft und Mindset.

Martin: Sag es mir nicht vorher. Wir wollen das hier ja immer ohne Schneiden, immer direkt spontan machen. Von daher vielen Dank, Claire. Ich hoffe für alle da draußen … Weil wir gesagt haben: Sollten wir irgendein Thema behandeln, was, glaube ich, unsere Zuhörer interessiert, ne, oder eine Frage …

Claire: Immer gerne per Mail, per irgendwas, was man da alles machen kann. Steht unten drin.

Martin: Steht unten drin. Dann würde ich sagen: Vielen Dank, bis bald und tschüss.

Claire: Ciao.