Turbulenzen & Rendite – Über die Höhen und Tiefen von Investments und Fliegen

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Persönliche Frage: Was wolltest du als Kind werden?

Claire: Hallo Martin!

Martin: Ja, herzlich willkommen!

Claire: Es geht wieder los, wir sind wieder in einer neuen Folge. Und ich entschuldige mich jetzt schon mal für meine Stimme, ich bin ein bisschen verschnupft. Aber ich hoffe, man kann einigermaßen zuhören. Auf jeden Fall sind wir in den letzten Folgen schon sehr, sehr viel auf die ganzen Einflussfaktoren eingegangen. Das war schon ein sehr intensives Thema, und da sind wir auch noch nicht fertig geworden. Aber bevor wir in dieses Thema einsteigen – das wird ja auch wieder sehr finanziell –, würde ich gerne noch mal eine persönliche Frage an Martin stellen. Das mache ich ja jetzt in jeder Folge, und ich finde die sehr, sehr spannend, gerade auch, was deinen Berufsweg angeht.

Martin: Oh Gott!

Claire: Was wolltest du als Kind eigentlich immer mal werden?

Martin: Oh Gott! Was wollte ich als Kind werden?

Claire: Weißt du das nicht?

Martin: Na gut, wahrscheinlich gab es die Klassiker wie Feuerwehrmann oder Polizist oder so etwas. Also in der ganz, ganz frühen Kindheit. Irgendwann im jugendlichen Alter habe ich mich immer für Handwerk interessiert. Das ist ganz spannend, das wissen auch die wenigsten Leute: Ich habe sogar eine handwerkliche Ausbildung.

Claire: Krass!

Martin: Ja, „Handwerk hat goldenen Boden“, haben mein Vater und mein Opa immer gesagt. Daher kommt das Ganze wahrscheinlich auch. Mein Opa war Maurer, mein Vater war Finanzbuchhalter – das passt irgendwo in der Kombination. Und mein anderer Opa war noch Händler. Ich wollte damals eigentlich Diplom-Ingenieur für erneuerbare Energien werden. Das ist jetzt ja auch schon, um Gottes willen, über 20 Jahre her. Aber das war eigentlich mein Antrieb, und zwar in der gesamten Heizungstechnik. Also: Wie kriegst du das ganze Thema Heizungstechnik bei Immobilien und so weiter hin?

Und dann hat es mich erst ins Handwerk verschlagen, dann in die Finanzdienstleistung und Kapitalanlage, in die Immobilienthematik. Und heute stehe ich hier, nachdem ich mich mit dem Master – Financial Consulting hieß das damals – auch weiterentwickelt habe. Aber zwischendurch wollte ich einfach Ingenieur für erneuerbare Energien in der Heizungstechnik werden. Das war mal so mit 17.

Claire: Also schon anders, als es dann gekommen ist. Und Feuerwehrmann hat auch nicht gewonnen.

Martin: Nee.

Claire: Bereust du das?

Martin: Nee, das weiß ich nicht, ob ich das bereue. Wobei ich sagen muss: Das ist ein toller Beruf, um Gottes willen. Ich weiß nicht, ob ich in heutigen Zeiten unbedingt Polizist werden wollen würde. Ich glaube, das wäre mir echt zu riskant. Aber Respekt vor den Leuten, die es machen. Finde ich gut.

Flugangst und Flugschein: Vertrauen beim Fliegen

Claire: Ich wollte mal Flugbegleiterin werden.

Martin: Ja?

Claire: Ich bin schon als ich jung war super viel gereist. Ich hatte ja auch ein Auslandsjahr in Amerika gemacht, da war ich, glaube ich, 15. Und da bin ich dann auch schon alleine geflogen und so etwas. Also eigentlich hatte ich gar keine Angst. Und irgendwann – ich weiß nicht, was passiert ist – hat sich dann irgendwie eine Flugangst entwickelt. Wahrscheinlich durch irgendeinen Fall, der bekannt wurde, man hört das ja jetzt auch momentan wieder häufig. Ich habe jedenfalls Flugangst bekommen, und dann war es das mit meinem Traumjob.

Martin: Aber hast du bis heute Flugangst?

Claire: Also ich fliege trotzdem, aber ich bin schon froh, wenn ich wieder auf dem Boden bin. Echt, hast du gar keine Angst? Gar keine?

Martin: Nee, überhaupt nicht.

Claire: Ich kann das immer gar nicht nachvollziehen, wie man gar keine Angst davor hat.

Martin: Nee, ich finde das eigentlich – ich würde gar nicht sagen Angst, sondern ich finde das total beeindruckend, wenn du da drinsitzt, die Bremsen werden angezogen, und dann Vollgas und los. Ich finde das total [unverständlich].

Claire: Einfach dieses Vertrauen. Du schenkst einer Person so ein Vertrauen, dass sie dich da irgendwie hinbringt. Du kennst den nicht.

Martin: Und einfach in der Luft zu sein, ich weiß nicht. Ich finde es ganz interessant für die Leute da draußen, die Flugangst haben – vielleicht eine Sache, die mich immer beruhigt hat: Selbst wenn du oben in der Luft bist und dir alle Triebwerke ausfallen würden – da denkt man ja, man geht runter wie ein Stein –, du kannst jedes Flugzeug im Segelflug landen. Bei so einem A380 wird der Weg dann wahrscheinlich ein bisschen kürzer. Aber von daher: Du fällst jetzt nicht runter wie ein Stein.

Claire: Ja, aber wenn wirklich etwas Kritisches passiert, dann ist die Überlebenschance nicht so hoch.

Martin: Okay, dann. Aber jetzt gehen wir hier zu tief rein. Ich freue mich, wenn mein Flugschein – das machen wir jetzt vor allen Zuhörenden fest – fertig ist. Dann gehst du mit mir in so eine kleine Möhre, und dann drehen wir mal eine Runde.

Claire: Noch schlimmer, diese kleine Möhre.

Martin: Ja, so ein kleines Ding.

Claire: Ja, super.

Martin: Okay, das haben wir jetzt hier auch festgehalten. Das wird eine Challenge.

Claire: Naja, das war mein [unverständlich], aber jetzt auf jeden Fall nicht mehr.

Martin: Vielleicht können wir davon berichten – wir berichten dann aus dem Cockpit.

Claire: Oh, wir machen einen Podcast da drin. Mega.

Martin: Okay. Ja, wir wollen heute aber mal in ein Fachthema einsteigen.

Mietrendite oder Wertsteigerung: Was ist eine gute Rendite?

Claire: Auf jeden Fall. Wie ich vorhin schon angesprochen hatte, sind wir auf die Einflussfaktoren eingegangen und ein bisschen bei den finanziellen Faktoren hängen geblieben, also Zinssätze, Rentabilität von Anlageimmobilien. Und heute würde mich noch mal sehr das Thema Mietrendite interessieren. Man hört das ja auch oft: Mietrendite hier und da, und wie ist die? Und ich muss sagen, das ist für mich selbst ein Thema, mit dem ich mich noch nicht so viel beschäftigt habe, weil das eher Begriffe sind, die man immer hört, aber gar nicht hinterfragt.

Ich würde gerne von dir wissen: Welche Rolle spielt die Mietrendite überhaupt, vor allem im Vergleich zu möglichen Wertsteigerungen? Und ich glaube, da ist es vielleicht auch noch mal wichtig: Was ist überhaupt die Mietrendite? Was sind mögliche Wertsteigerungen? Wo ist da der Vergleich?

Martin: Ja, also ich verzeihe dir deine Stimme.

Claire: Danke.

Martin: Aber so schlimm ist es auch gar nicht.

Claire: Es kommt einem immer schlimmer vor, glaube ich.

Martin: Das werden wir dann nachher sehen, wenn es rauskommt. Aber im Grunde sind es zwei Fragen in einer: einmal die Mietrendite und dann die Wertsteigerung. Das habe ich auch oft: Leute sprechen mich an und sagen: „Mensch, Martin, was ist denn eine gute Rendite? Wo mache ich denn meinen Gewinn?“

Claire: Das ist meine Frage auch immer: Was ist denn eine gute Rendite?

Martin: Genau, was ist eine gute Rendite? Und ich frage dann eigentlich immer zurück – soll man eigentlich nicht machen, aber ich frage gerne zurück –: Welche Rendite meinst du denn? Denn wir haben Mietrenditen, und wir haben Eigenkapitalrenditen. Wir haben Eigenkapitalrenditen vor oder nach Steuerbetrachtung. Grundsätzlich reden wir hier ja erst mal über Kapitalanlageimmobilien. Und viele gehen immer davon aus und sagen: „Die Immobilie hat nur eine Mietrendite von 2 %, und die hat eine von 4 %.“ Das heißt aber nicht, dass die mit 2 % schlecht ist. Vielleicht hat die andere Faktoren, die auf meine Vermögensentscheidung einwirken.

Das Dreieck aus Rendite, Risiko und Laufzeit

Martin: Grundsätzlich muss man erst mal sagen – übrigens egal, welche Anlageentscheidung du oder andere da draußen treffen –: Es ist immer so ein Dreieck. Es betrifft immer die Rendite, die Laufzeit und das Risiko. Und je höher die Rendite ist, desto größer ist auch das Risiko. Und dann kommt noch die Laufzeit, also die Verfügbarkeit. Das ist übrigens der Grund, warum du bei einem Sparbuch oder beim Girokonto im Endeffekt so gut wie keine Rendite bekommst. Warum? Weil es tagtäglich verfügbar ist und weil es total sicher ist – in Anführungsstrichen, bis zum Einlagensicherungsfonds und diesen ganzen Themen. Klar, aber das ist erst mal der Grund.

Und wenn ich natürlich sage, argentinische Rinderhälften bieten mir eine Rendite von X – ja, aber dann ist auch die Frage: Wie steht das Risiko dagegen? Und habe ich das schnell verfügbar und so weiter? Deswegen ist es immer dieses Dreigestirn.

Mietrendite berechnen: Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis

Martin: Und du hast ja gefragt, wo eigentlich der Unterschied ist und was das eigentlich ist. Eigentlich muss man damit einsteigen: Was ist die Mietrendite? Als Investor fragst du dich ja: Wie sieht meine Mietrendite aus, und wie ist meine Wertsteigerung? Und das sind zwei völlig verschiedene Paar Schuhe.

Wenn du in die Mietrendite schaust, ist das erst mal grundsätzlich das Verhältnis der Nettokaltmiete – also der Nettokaltmiete pro Jahr – zu meinem Kaufpreis. Wenn ich eine Immobilie für 500.000 gekauft habe und 50.000 Euro Nettokaltmiete pro Jahr hätte, dann wären das 10 %.

Man muss bei der Investitionsidee an sich aber erst mal gucken: Was will ich denn überhaupt haben? Wenn ich jetzt einen Fokus rein auf die Mietrendite legen würde, weil ich sage, ich möchte später daraus einen Cashflow haben, also vielleicht eine Zusatzrente. Dann sage ich: Ich investiere heute in eine Immobilie, weil ich mir in 20, in 30 Jahren ein Immobilienportfolio aufgebaut haben und aus dieser Immobilie eine Zusatzeinnahme erzielen möchte. Dann liegt der Fokus klar auf der Entwicklung der Mieten. Da gelten natürlich auch wieder andere Einflussfaktoren. Wir hatten ja schon ein paar, wie zum Beispiel Mikro- oder Makrostandorte. Es ist ja nie nur ein Einflussfaktor auf meine Anlageentscheidung, sondern es sind immer mehrere. Das Zusammenspiel ist entscheidend.

Wertsteigerung von Immobilien: Baupreisindex und Immobilienpreisindex

Martin: Wenn ich jetzt die reine Wertsteigerung betrachte, dann muss ich beim Immobilienmarkt immer gucken: In welcher Region bin ich, an welchem gewählten Standort, wie sind Angebot und Nachfrage, gibt es eine Verknappung und so weiter? Denn da liegt mein Wertsteigerungspotenzial.

Claire: Auch quasi Markttrends.

Martin: Auch Markttrends, genau. Nehmen wir mal einen Markt wie Berlin – ich möchte jetzt keine Werbung für einen Standort machen, um Gottes willen –, aber gucken wir uns Berlin vor fünf bis zehn Jahren an. Dann wäre das natürlich schon ein großes Potenzial in der Wertsteigerung gewesen. Warum? Weil ich einfach weiß, was in Berlin in den letzten drei, vier, fünf Jahren passiert ist – oder wir können auch auf die letzten zehn schauen. Es gibt aber natürlich auch andere Regionen, die in den letzten fünf bis zehn Jahren nicht so gut gelaufen sind.

Bleiben wir jetzt bei den beiden Unterschieden, und vielleicht steigen wir ein bisschen volkswirtschaftlich ein. Es gibt einmal den sogenannten Baupreisindex. Das ist grundsätzlich erst mal das, was das Bauen an sich kostet – denn das ist ja auch die Wertsteigerung. Wenn ich heute etwas baue und das Bauen wird teurer und die Häuserpreise werden teurer, dann wird auch meine heute neu gekaufte Immobilie, die ja in zehn Jahren eine Bestandsimmobilie ist, im Wert wachsen. Sagen wir es mal so: eine Wertsteigerung erfahren. Und wenn ich mir den Baupreisindex über die letzten zehn Jahre angucke, sind es da knapp 64 % plus.

Und schauen wir dann den Häuserpreisindex an, also den Immobilienpreisindex – gar nicht nur die Bauten, sondern: Wie sind die Immobilien gestiegen? Dann stelle ich fest, dass der Immobilienpreisindex in den letzten zehn Jahren sogar um 94 % gestiegen ist. Also ungefähr in dem Zeitraum 2010 bis 2022. Das heißt: Das Bauen ist um 64 % teurer geworden, aber die Immobilien sind sogar stärker gestiegen, nämlich um 94 %. Und dann muss ich sagen: Das ist natürlich erst mal ein Einflussfaktor auf meine Wertsteigerung. Das hat noch nichts mit der Mietrendite zu tun, sondern betrifft erst mal nur meinen Wert. Denn den Wert der Immobilie, die ich heute kaufe, realisiere ich ja erst, wenn ich sie verkaufe.

Cashflow statt Spekulation: Laufende Mieteinnahmen als Zusatzrente

Martin: Und diejenigen, die von der Anlageentscheidung so getriggert sind, dass sie sagen: „Ich möchte mir ein Immobilienportfolio aufbauen, weil ich später daraus einen positiven Cashflow haben möchte“, die fragen sich: An welchem Standort investiere ich, welcher Standort funktioniert auch noch in 20, 30 Jahren, und wie kriege ich meinen Cashflow aus der Immobilie? Da ist das Thema Wertsteigerung vielleicht noch ein bisschen zurückgestellt. Die Immobilien werden sich auch weiter im Wert entwickeln. Aber wenn du mit Wertsteigerung Geld verdienen willst, bist du im Bereich der Spekulation. Und das ist der Unterschied.

Das Interessante ist: Ich habe ja gerade gesagt, wie die Wertsteigerung aussah – bombastisch gut: 64 % Baupreisindexsteigerung, Immobilienpreisindex 94 %, alles toll gestiegen in den letzten 10, 12 Jahren. Jetzt müssen wir aber auch wieder gucken: Wie entwickelt sich dieser Immobilienmarkt in den nächsten 10, 20 Jahren? Denn das, was ich heute mache, ist ja eine Entscheidung für die nächsten 20 und nicht für die letzten 20 Jahre. Wenn ihr da draußen schon Immobilien gekauft habt, dann werdet ihr es wahrscheinlich erlebt haben.

Und das Schöne ist immer: Wenn du dir den Mietpreisindex anguckst, also die Mietrendite, dann sind wir hier im Durchschnitt ungefähr bei 6 % pro Jahr, was über diesen 10-, 12-, 14-Jahres-Zeitraum in etwa die gleiche Entwicklung erlebt hat. Und diese Mietrendite, also die Miete, die bekomme ich laufend aus meinem Invest, während ich meine potenzielle Wertsteigerung natürlich erst beim Verkauf realisiere.

Claire: Für mich klingt das gerade ein bisschen so, als sollte man mit der Mietrendite schon zufrieden sein, dass sie mehr im Fokus stehen sollte als vielleicht die mögliche Wertsteigerung, weil das einfach auch Spekulationen sind und sehr viel Risiko damit verbunden ist. Man weiß ja nicht zu 100 %, wie das in 10 bis 20 Jahren aussieht. Aber jetzt vielleicht noch mal als Frage: Sollte man dann mehr auf die laufenden Einnahmen aus der Mietrendite setzen oder eben auf die langfristige Wertsteigerung?

Martin: Ja, wie gesagt, das ist immer die Frage: Was möchte ich? Ich glaube, für die meisten Anleger da draußen ist es so, dass es sinnvoll ist zu schauen: Wie kriege ich aus meiner Immobilie einen Cashflow? Wie kriege ich später eine Zusatzeinnahme? Wie kriege ich eine Rente?

Claire: Regelmäßig.

Martin: Genau, laufende Einnahmen. Und klar kann man sagen: „Super, ich habe vor drei Jahren in Berlin investiert, meine Immobilie ist jetzt das Doppelte wert.“ Aber vielleicht habe ich durch eine Mietpreisbremse oder sonstige Themen meine Miete noch nicht entwickelt. Jetzt könnte ich sagen: „Naja gut, dann verkaufe ich das alles und mache eine Gewinnmitnahme.“ Wobei Achtung: Nach drei Jahren wäre dann natürlich auch wieder voll die Steuer fällig, weil Immobilien grundsätzlich erst nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei sind, in dem Fall, wenn ich sie als Privatperson halte.

Aber ich muss gucken, wo das ist. Das eine hat natürlich mit Ballungsgebieten und so weiter zu tun. Aber bei der Miete hast du es eben schon richtig gesagt: Als Anleger ist erst mal wichtig, wie viel Miete ich bekomme. Das ist das Einkommen meines Investments, möchte ich mal sagen, also die Kaltmiete. Da muss ich aber auch andere Einflussfaktoren gelten lassen. Eine Kaltmietentwicklung – nehmen wir mal die 6 % im Bundesschnitt, die wir jetzt pro Jahr in den letzten zehn, zwölf Jahren hatten – hat auch immer ein bisschen damit zu tun, wie ich Kaltmieten denn weiterentwickeln kann. Es geht ja immer auch um die Entwicklung.

Gebäudeenergiegesetz und Energiekosten: Auswirkungen auf die Kaltmiete

Martin: Und wenn wir in den Bestand schauen, also ganz klassisch Bestandsimmobilien, bei denen man vielleicht dachte: „Mann, da mache ich aber einen Schnapper und hole mir jetzt ein Objekt irgendwo weit weg oder in ländlichen Regionen, wo es vielleicht gerade ein bisschen günstiger ist“ – dann, ja, Achtung: Das neue Gebäudeenergiegesetz hat natürlich dazu geführt, dass die Mieten steigen.

Claire: Ja, das stimmt.

Martin: Also die Belastung für den Mieter steigt. Wenn du jetzt klassisch Mieter bist und in irgendeiner Wohnung auf dem Land wohnen würdest, in einem unsanierten Haus, Baujahr 1930, dann würden deine Heizkosten steigen. Das bringt mir als Investor aber nichts, weil ich als Investor meine Mietrendite natürlich nur entwickeln kann, wenn ich die Kaltmiete anpasse.

Und deswegen kann man sagen, dass natürlich in der Tendenz … Schauen wir uns zum Beispiel 2023 an: Da hattest du 7 % Mietsteigerung – also im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr, so wird das übrigens immer gezogen – bei der Erstvermietung, das ist dann meist der neueste Standard. Das ist weiter gestiegen. Jetzt könnte man sagen: Oh Gott, die Wiedervermietung, also die Bestandsvermietung, war schlechter, die ist 2023 leicht zurückgegangen auf 5,4 %. Das heißt ja, da waren es nur 5,4 % Steigerung zum Vorjahr.

Man merkt also: Die Energiebelastung und die Kostenbelastung bei den Mietern wirken natürlich auf meine Kaltmieten. Und je besser das Haus saniert ist und je besser der energetische Zustand ist, desto besser oder eher kann ich natürlich auch die Kaltmieten entsprechend anpassen, weil das Einkommen der Leute ja auch immer noch eine Rolle spielt.

Mietrendite und Wertsteigerung im Bestand: Wann beides zählt

Claire: Gibt es denn auch einen Fall oder ein Szenario, in dem vielleicht sogar beides gleich wichtig ist? Gibt es da irgendetwas?

Martin: Ja, du musst überlegen: Grundsätzlich spielt ja erst mal beides eine Rolle.

Claire: Ja, das sowieso, genau. Aber wo man vielleicht sagt: Das ist so ein Fall, da spielt die Wertsteigerung am Ende genau die gleiche Rolle wie die regelmäßige Mietrendite.

Martin: Ja, das müssen wir uns ein bisschen anschauen. Wenn wir uns zum Beispiel die Wertsteigerung bei Immobilien angucken, stellt man fest – ich hatte ja eben das Thema Energiebelastung –, dass gerade im Bereich der Bestandsimmobilien mit schlechtem energetischem Faktor, also Energieeffizienzklasse H oder Sonstiges, die Kaufpreise sogar leicht rückläufig sind. Die werden also gerade weniger wert. Wenn ich mein Investment darauf bezogen habe, muss ich sagen: Oh, dann habe ich in dem Fall keine Wertsteigerung, sondern sogar einen leichten Wertverfall oder einen leichten Rückgang, wie man das auch immer betiteln möchte.

Interessant ist allerdings, dass die Mieten trotzdem konstant sind. Selbst in Bestandsimmobilien denkt ja nicht der Mieter: „Oh, hallo Claire, ich bin hier dein Mieter, und du weißt, jetzt sind ja die Immobilienpreise ein bisschen zurückgegangen. Ich zahle nicht mehr 10 Euro Miete, sondern nur noch 9.“ So. Allerdings, wenn das Haus energetisch top ist, ist es auch schwieriger, die Kaltmieten wieder in diesem Cashflow, sozusagen in der Steigerung und der Entwicklung der Mietrendite, dort zu steigern.

Also beides ist natürlich total wichtig. Man muss sich allerdings immer ein bisschen die Immobilie an sich angucken – also ein bisschen Spekulation: Spekuliere ich auf Steigerung, spekuliere ich auf Entwicklung? Wenn die Preise leicht rückläufig sind, muss ich es vielleicht ausgleichen, oder langfristig wird es natürlich auch im Bestandsbereich weiter nach vorne gehen. Das ist ganz klar.

Grundsätzlich muss man aber sagen: Wenn man sich Mietentwicklungen anschaut und gucken will, wo man eigentlich hinwill, und ich möchte meine Miete entwickeln, dann musst du dir natürlich Standortfaktoren anschauen – übrigens egal, ob Bestand oder Neubau. Da spielen natürlich auch ein paar andere Faktoren mit, zum Beispiel Löhne. Wobei das ja auch ganz positiv aussah, zumindest im letzten und vorletzten Jahr: Wir hatten eine Bruttolohnsteigerung von fast 5,4 %. Rechnen wir eine Inflation von irgendwo um die 3 dagegen, dann haben wir wirklich eine Reallohnsteigerung. Das ist ganz spannend, weil du immer ungefähr ein Drittel deines Einkommens fürs Wohnen ausgibst – übrigens egal, wie viel du verdienst. Die Frage ist nur, was du als Investor kriegst. Denn das ist ja die Warmmiete, und wenn die von den Energiekosten aufgefressen wird, ist die Entwicklung der Rendite schwierig.

Hohe Mietrendite, hohes Risiko: Leerstand in ländlichen Regionen

Claire: Du hast vorhin ja auch schon angesprochen, dass die ganzen anderen Einflussfaktoren damit zusammenhängen, was auf jeden Fall auch so ist, gerade auch Mikro- und Makrolage. Würdest du denn sagen, dass Regionen mit hoher Mietrendite oft, sage ich mal, weniger attraktiv für Investoren sind, zum Beispiel auch für Wertsteigerungen, und umgekehrt?

Martin: Auch das kann man wieder nicht pauschal sagen. Es könnte ja sein, dass man sagt: Ich setze auf eine Region X, weil ich einfach glaube, dass diese Region in Zukunft total attraktiv wird. Das ist ja alles durchaus möglich. Man muss aber ein bisschen schauen, wenn du dir eine Region ausgesucht hast, in der jetzt vielleicht Entwicklungspotenzial ist. Ich nehme jetzt wieder Berlin – ich will gar keine Werbung für Berlin machen –, aber nehmen wir zum Beispiel mal das Umland um Berlin Richtung Tesla-Gigafabrik. Das schafft natürlich ohne Ende Arbeitsplätze.

Wenn man das vorher gewusst hätte, also wenn man die Insiderinformationen von Elon Musk hat, der sagt: „Ich plane in drei Jahren dort die nächste Gigafabrik, und die wird nicht in Berlin stehen, sondern in Deutschland in Wolkenkuckucksheim“, keine Ahnung wo – dann würde ich natürlich gucken, ob ich in Wolkenkuckucksheim jetzt schon Immobilien kriege. Denn wenn sich dort so eine Gigafabrik ansiedelt, dann schafft das Arbeitsplätze, neue Infrastruktur und so weiter und so fort. Damit habe ich Wertsteigerungspotenzial – aber das ist so ein bisschen wie zocken.

Wenn ich sage, ich will Cashflow und ein langfristiges Investment, dann sollte ich vielleicht erst ein bisschen gucken: Naja, wo ist dann meine solide Bank, und wie kann ich das trotzdem für mich nutzen? Das muss ich ja trotzdem für mich durchrechnen. Wenn ich das noch mal mit der Mietrendite aufgreife: Klar, nehmen wir mal ein Objekt, und ich würde dir sagen: „Mensch, ich habe da draußen ein tolles Angebot für dich.“ Das sehe ich ja manchmal auch, da bin ich immer ganz schockiert: „Ich habe ein super Objekt, Mietrendite 7, 8, 9, 10 %.“ Dann würdest du erst mal sagen: „Wow, nehme ich.“

Claire: Klingt erst mal gut.

Martin: Klingt erst mal gut, genau. Und manchmal ist es ja auch dieses „Gier frisst Hirn“-Thema. Aber wenn wir jetzt sagen würden, dass diese Immobilie in ländlichen Regionen steht – was weiß ich, ich will jetzt nichts Schlechtes sagen, um Gottes willen, ihr da draußen im Fichtelgebirge oder sonst wo –, dann würde ich sagen: Naja, da sehe ich jetzt vielleicht ein bisschen das Problem. Ich habe vielleicht einen tollen Mieter, der zahlt mir meine Miete, und ich kriege da auch zum Beispiel meine 8 % Rendite, sozusagen Cashflow aus der Immobilie. Nur jetzt ist ja die Frage – jetzt kommen wir wieder zu dem Dreiecksspiel.

Claire: Ich glaube, das hast du noch gar nicht angesprochen, das richtige Dreieck, oder?

Martin: Ja, das richtige Dreieck: Risiko, Rendite, Laufzeit. Wenn ich jetzt sagen würde: Wow, die Rendite ist top, nehmen wir mal 8 %, aber in der ländlichen Region im Fichtelgebirge oder irgendwo in, keine Ahnung, Meck-Pomm – nehmen wir die Gemeinde Viereck. Kennst du die Gemeinde Viereck? Da habe ich jetzt eine ganz tolle Immobilie für dich. Es tut mir leid, liebe Gemeinde Viereck, solltet ihr uns da draußen hören. Das Problem ist: In der Gemeinde Viereck, das ist in Mecklenburg-Vorpommern, steht fast jede dritte Wohnung leer.

Claire: Krass. Ja, weil es nicht mehr attraktiv ist.

Martin: Okay, also Standortfaktor, Mikro- und Makrolage – wer es noch nicht gehört hat: Auch darüber hatten wir eine Folge, kleine Werbung.

Claire: Folge 2.

Martin: Okay, nehmen wir also die Gemeinde Viereck, und ich habe jetzt ein tolles Angebot für dich: 8 % Rendite, total klasse, und da ist auch ein Mieter drin. Jetzt musst du aber damit leben – stell dir vor, der Mieter zieht aus. Du hast erst mal eine tolle Rendite, einen tollen Cashflow. Jetzt zieht er aus. Jetzt musst du dir die Frage stellen: Bekomme ich dann sofort wieder einen neuen Mieter? Oder wie lange dauert es? Oder was muss ich vielleicht sogar investieren? Muss ich die Immobilie komplett sanieren? Kommen da Kosten auf mich zu? Und selbst wenn ich sanieren muss: Kriege ich die Miete an dem Standort dann für die nächste Zeit so entwickelt, dass meine Rendite steigt?

Deswegen muss man manchmal ein bisschen gucken: Was muss ich vielleicht investieren? Wie sieht mein Risiko im Vergleich zur Rendite aus? Und aus Erfahrung sage ich: Es gibt vielleicht Leute, die sagen: „Weißt du was, ich möchte die solide Bank. Ich möchte natürlich später Cashflow daraus haben. Das ist für mich eine Anlageentscheidung.“ Und ob die dich jetzt 20, 30 Euro mehr in der Monatsbelastung kosten würde – ist das kriegsentscheidend? Oder ich sage: Naja, die rechnet sich plus minus null mit irgendwelchen schönen Rechnereien aufgrund irgendwelcher hohen Cashflows, mit dann auch verbundenem hohen Risiko – nehmen wir wieder Viereck. Das ist ja geklärt, das hast du gerade gekauft, es läuft gerade gut. Aber wenn der auszieht, dann musst du …

Claire: Dann hätte ich vielleicht ein Problem.

Martin: Nicht nur vielleicht. Es könnte ja sein, dass du die Immobilie im Regelfall finanziert hast und sagen müsstest: „Oh, meine 500, 600, 700 Euro Monatsbelastung trägt gerade nicht mehr mein Mieter, sondern die muss ich selbst tragen, bis ich die Wohnung wieder neu vermietet habe.“

Claire: Genau. Das wäre mir zu riskant. Ich bin so Team Sicherheit.

Ballungsgebiete vs. Randlagen: Sicherheit oder Zockermentalität

Martin: Genau. Und deswegen ist doch auch die Frage, wenn du dir dieses Dreieck vorstellst – Rendite, Sicherheit, Verfügbarkeit –: Wo bewegst du dich in diesem Dreieck? Genau darum geht es. Und wenn man dagegen sagt: „Hey, pass mal auf“ – jetzt will ich nicht Berlin nehmen, nehmen wir München oder Hamburg oder Ähnliches. Top-Lage in Hamburg wäre meine Gegenfrage, Claire: Wenn da jetzt dein Mieter auszieht?

Claire: Dann geht es ja fix, bis da jemand Neues drin ist, oder?

Martin: Im Regelfall stehen sie draußen schon Schlange und wollen eine Wohnung haben. Die Berliner Schlangen gibt es übrigens in München und Co. auch, weil die Leerstandsquoten dort unter einem Prozent liegen. Und im Bundesschnitt sprechen wir schon bei 3 % von einer Vollvermietung. Jetzt hast du aber in München eine geringere Mietrendite als in der Gemeinde Viereck. Mensch, das gibt es ja gar nicht, oder?

Claire: Ja.

Martin: Das ist der Grund. Und deswegen sage ich: Wo bewegt sich jeder? Wo möchte man hin? Möchte man zocken, oder sagt man vielleicht: „Hey, ich nehme lieber eine monatliche Eigenbelastung von 20, 30 Euro mehr gerne in Kauf. Aber ich weiß auch, dass da jetzt keine Lücke kommt, bei der ich nicht weiß, ob ich sie füllen kann.“ Und wie schnell du sie füllen kannst und wie lange du dann Zins und Tilgung der Bank tragen musst – ob das dann ein Monat, sechs Monate oder zwölf Monate sind. Das ist eben genau das Problem.

Claire: Aber ich merke auch wieder: Lage ist das A und O. Ich habe immer nicht so verstanden, warum man die ganze Zeit „Lage, Lage, Lage“ sagt, aber ich verstehe es immer mehr. Egal welches Thema – man kommt immer wieder auf das Thema Lage zurück.

Martin: Ja, da bin ich bei dir.

Claire: Und auch beim Thema Wertsteigerung, Attraktivität, Sicherheit.

Martin: Genau, genau, da ist es. Und jetzt überleg mal – die Lage, und jetzt nehmen wir mal das Thema Mietrendite und das Thema Wertsteigerung, die wir heute vergleichen. Jetzt ist die Frage: In München, Köln, Düsseldorf oder wo wir auch immer sind, also in Ballungsgebieten, steigen die Mietpreise nach wie vor, und die Immobilienpreise steigen nach wie vor – eher im Neubausegment als im Bestand, aber nichtsdestotrotz wachsen sie in Ballungsgebieten auch weiter. Dafür ist der Bestand dann vielleicht einen Tick günstiger, kann ja sein.

Jetzt kann man sagen: Ja, ist es. Wenn du auf der Sicherheitsskala bist, sagst du jetzt genau das: Der Standort und die Lage sind total entscheidend. Wenn ich jetzt aber sage: „Wow, ich glaube an irgendeine Stadt in Ostdeutschland, weil da total etwas passiert, da gibt es Aufstreben und so weiter.“ Vor 20 oder 30 Jahren hat ja auch noch keiner an Berlin geglaubt. Und wenn ich jetzt der Typ bin mit so ein bisschen dieser Zockermentalität – ich möchte voll auf die Wertsteigerung gehen, ich möchte Fix and Flip, ich möchte kaufen, das Ding soll sich entwickeln, und dann möchte ich es verkaufen –, dann ist die Frage: Funktioniert das in München? Eher weniger, das ist natürlich schwierig, weil das deine solide Bank ist. Dann brauchst du vielleicht andere Standorte.

Claire: Ja, es ist halt wieder je nachdem, was man sich vorstellt, was man möchte, was das Ziel ist.

Martin: Genau. Oder gehe ich in Randgebiete von Berlin oder München, Hamburg, Köln, Frankfurt, wie auch immer, und sage: In den Ballungsgebieten wächst es nicht mehr. Moment mal, das ist eine Top-Stadt an sich, oder die Kleinstadt hat so ein bisschen diese Auswucherung. Vielleicht wird da demnächst auch noch mal eine S-Bahn gebaut, also investiere ich schon an diesem Standort.

Claire: Oder Anbindung, genau.

Martin: Genau. Und da ist die Frage: Machst du es selbst, oder suchst du dir einen Profi, der genau diese Dinge auch analysiert? Darum geht es ja. Und das ist jetzt nur ein Einflussfaktor.

Ausblick: Steuern, Abschreibung und Eigenheim vs. Anlageimmobilie

Claire: Richtig, ja. Wir hatten noch ein paar andere, ne?

Martin: Wir hatten noch ein paar andere, ja. In der Betrachtung würde noch das Thema kommen, wenn du sagst: deine Mietrendite oder dein Investment an sich – wie sieht die steuerliche Komponente aus?

Claire: Richtig, ja.

Martin: Wie sehen Abschreibungsmodalitäten aus? Wie sehen Sanierungsabschreibungen aus?

Claire: Vielleicht auch Steuerfallen, die es gibt.

Martin: Klar, auch das. Aber wie gesagt, Steuern wären schon fast wieder ein eigener Punkt in unserem Podcast.

Claire: Ich bin schon sehr gespannt. Ich bin ja momentan auch ein bisschen am Überlegen, für mich selbst: Eigenheim, also für die Selbstnutzung, oder eben Anlageimmobilie. Und da würde ich mich auch ganz gerne noch mal von Martin beraten lassen. Da kommen noch mal ganz viele Fragen auf mich zu.

Martin: Mach mal.

Claire: Auf dich.

Martin: Ja, genau. Mach mal einen Podcast davon. Was hältst du davon?

Claire: Ja, gute Idee, gute Idee.

Martin: Eigenheim versus Anlageimmobilie.

Claire: Ja. Ja, spannend.

Martin: Übrigens, nur mal so viel vorab: Das eine hat eigentlich gar nichts mit dem anderen zu tun, Claire. Aber ich will jetzt nicht zu viel verraten, wir sind ja noch bei Mietrendite und Wertsteigerung. Ich werde dir das dann gerne erzählen.

Claire: Ja, ich bin sehr gespannt. Ich glaube, dass wir auf jeden Fall noch zwei spannende Themen haben, über die wir sprechen möchten – natürlich auch noch viel mehr, aber schon mal als Ausblick die nächsten zwei: Einmal eben diese steuerlichen Aspekte. Da bin ich auch schon sehr gespannt, gerade was das Thema Abschreibung angeht. Da ist im letzten Jahr ja auch viel passiert, dazu kannst du uns bestimmt auch noch ein paar Sachen erzählen. Und dann für mich persönlich: Welchen Schritt gehe ich eigentlich in den nächsten Jahren? Was ist für mich das Richtige?

Fazit: Mietrendite vs. Wertsteigerung – welcher Anlegertyp bist du?

Claire: Martin, möchtest du noch mal kurz zusammenfassen? Thema Mietrendite: Was können unsere Zuhörer und Zuhörerinnen heute mitnehmen?

Martin: Ja, erst mal möchte ich noch kurz zu den zwei spannenden Themen: Das ist nämlich Eigenheim versus Anlageimmobilie, und dann hast du das Thema Steuern genannt. Das eine trifft bei deinem Eigenheim nämlich – so viel kann ich schon mal spoilern – nicht zu. Und deswegen ist die Anlageentscheidung … Wir wollen hier ja auf Anlageimmobilien schauen. Da sind die Steuern natürlich ein ganz, ganz großer Punkt, weil ich bei meiner Investitionsentscheidung ja nicht nur möchte, dass der Mieter meine Immobilie abzahlt. Ich habe sicherlich vielleicht auch einen kleinen Teil selbst zu leisten, und dann ist da sicherlich auch das Thema der Steuerkomponente. Von daher wird es, glaube ich, ganz spannend.

Vielen Dank für heute für die spannende Frage: Mietrendite versus Wertsteigerung. Ich glaube, man muss einfach schauen: Was ist man für ein Typ in der Anlageentscheidung? Also diese Vermögensdreiecksentscheidung, dieses Zusammenspiel aus Rendite, Sicherheit, Verfügbarkeit. Da muss ich einfach reinschauen und sagen: Moment, bei der Mietrendite gilt: Je höher meine Mietrendite an sich, desto höher auch das Risiko. Mietrenditen im Neubausegment sind eher immer etwas geringer. Warum? Weil ich den neuesten Standard habe. Im Bestandsbereich sind sie vielleicht ein bisschen höher. Warum? Weil Sanierungsrisiken auf mich zukommen können. Da gibt es immer unterschiedlichste Modelle.

Die Frage ist wirklich – für dich da draußen oder für dich, Claire, oder auch für mich, es ist immer die gleiche Frage –: Was will ich eigentlich? Und wenn ich bei meiner Anlageentscheidung das Thema Cashflow für später nach vorne setze, heißt das für mich: Ich bin – oder du hast es ja gerade gesagt – vielleicht eher der sicherheitsbewusste Typ, der sagt: „Du, ich gebe bei meiner Anlageentscheidung lieber 20, 30 Euro im Monat mehr aus, bevor ich mir bei ganz hoher Rendite diese 30 Euro monatlich spare, aber das Risiko trage, dass ich mal 6, 9, 12 Monate Leerstand habe und Zins und Tilgung sozusagen alleine tragen muss.“

Und dieses „Gier frisst Hirn“-Thema – je höher die Rendite: „Wow, das muss ich machen, das ist ja mein Megagewinn.“ Guck erst mal: Was willst du? Willst du einen Cashflow aus der Immobilie? Betrachtest du es langfristig in der Mietentwicklung? Oder möchtest du kurzfristige Wertsteigerungen, weil du daran glaubst, dass in der Gemeinde Viereck – ich weiß, das ist total mies, die Gemeinde Viereck, wo es gerade die höchsten Leerstandsquoten gibt; das ist in anderen Bundesländern und anderen Städten übrigens auch so, das ist jetzt nicht nur bei denen –, dass da die neue Gigafabrik gebaut wird: „Da geht es hin, da geht es voran, da investiere ich jetzt.“ Das ist so ein bisschen die Zockermentalität, und das ist, glaube ich, der große Unterschied.

Deswegen hoffe ich, dass wir mit der Folge dem einen oder anderen weitergeholfen haben. Und ich freue mich ganz besonders wirklich auf dieses Eigenheimthema, da bist du so festgefahren – spannend.

Claire: Ja, total. Ich habe das ja letztens schon zu dir gesagt, und da warst du ja schon richtig Feuer und Flamme, mir etwas dazu zu erzählen.

Martin: Ja, ich werde dir als Erstes sagen – das nehme ich jetzt hier schon mal vorweg, Claire –: Trenne dich lieber von deinen Emotionen, bevor sich das liebe Geld von dir trennt. Denn das ist das Schöne: Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Aber mehr will ich gar nicht sagen.

Claire: Ich will ja auch keine Entscheidung treffen, die ich später bereue, nur aus diesen emotionalen Gründen, sage ich mal: Ich hätte jetzt gerne ein Haus, einen Garten, so wie man sich das halt vorstellt.

Martin: Dein Hund läuft da noch frei rum, schön.

Claire: Mein Hund läuft da im Garten rum. Es geht ja auch anders, es gibt ja auch noch andere Wege.

Martin: Ja, schön in einer ländlichen Region, idyllisch, da, wo zukünftig die Preise fallen. Genau da möchtest du hin.

Claire: Nee, ist okay, habe ich verstanden. Nee, ich habe ja hier schon ein bisschen was gelernt.

Martin: Okay.

Claire: Ja, ich bin gespannt, was du mir dazu sagst.

Martin: Ja, ich freue mich drauf. Und ich freue mich natürlich neben deinen Fragen auch immer auf die Fragen unserer Zuhörenden. Ganz wichtig: Schreibt uns eure Anliegen, Themen, Fragen, egal welche ihr dazu habt, oder auch generell neue Themen, die wir noch gar nicht angesprochen haben, gerne an podcast@deutschland.immobilien. Das steht auch unten noch mal in den Shownotes. Und ich würde sagen, dann verabschieden wir uns. Ja, vielen Dank, Claire. Wir sehen uns in zwei Wochen.

Claire: Und vielen Dank, Martin. Vielen Dank fürs Zuhören und bis bald. Ciao!

Martin: Bis bald, ciao!