Teure Lektionen: Die häufigsten Fehler von Immobilieninvestoren (Part 1)

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hallo Martin.

Martin: Hi Claire.

Claire: Willkommen zu einer neuen Podcastfolge von „Hinter der Fassade“, dein Podcast für Anlageimmobilien. Ich freue mich, dass wir heute wieder hier sitzen. Wie geht es dir, Martin?

Martin: Ganz hervorragend, vielen Dank, ich freue mich auch. Das Wetter ist fantastisch.

Claire: Ist wirklich schön heute.

Martin: Ja, die neue Woche läuft, von daher. Der Sommer geht jetzt langsam los. Es geht hervorragend.

Persönliche Frage: Wofür würde Martin leben, wenn Geld keine Rolle spielt?

Claire: Ich habe eine persönliche Frage an dich, bevor wir starten, und die ist heute wieder ein bisschen deep: Wofür würdest du leben, wenn Geld und Zeit keine Rolle spielen?

Martin: Wofür würde ich leben, wenn Geld und Zeit keine Rolle spielen? Das ist interessant, [unverständlich] Okay, das sind immer die tiefen Fragen, die du dir immer schnell überlegst und die spontan bei unserem [unverständlich]

Claire: Die ich natürlich selbst auch nicht beantworten könnte, aber ich stelle sie dir.

Martin: Also grundsätzlich, wofür ich lebe oder wofür ich brenne – das hat auch nichts mit Geld und Zeit zu tun. Grundsätzlich sind das natürlich Familie, Freunde et cetera. Und für den Job: Was mir unheimlich viel Spaß macht, ist das, was wir ja auch hier im Podcast immer beleuchten wollen: Leuten dabei zu helfen, wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidungen zu treffen. Nicht jetzt, um, keine Ahnung, damit großartig Ertrag oder Gewinne oder sonstige Themen für uns zu erzielen, sondern erst mal, dass es für die Kunden etwas Gutes ist.

Claire: Das Thema Sicherheit vielleicht, dass du weißt, die haben jetzt halt für ihre Zukunft gesorgt und sind da sozusagen in guten Händen, ne?

Martin: Genau. Beraten ist das eine, und der Unternehmensaufbau – das Schönste am Unternehmen ist, wenn wir jetzt sehen, dass wir über 100 Mitarbeitende haben und die hier jetzt ihre Familien gründen und Kinder kriegen. Und jetzt sind ja wieder zwei in den Mutterschutz gegangen. Das ist ja was Tolles, weil dann sozusagen auf dem Unternehmen, das man irgendwann mal gegründet hat, Menschen ihr Leben aufbauen, ihre Zukunft. Und das ist jetzt unabhängig vom Geld, ne? Das hat ja nichts mit meinem Einkommen oder meiner Vermögenssituation zu tun, sondern das ist einfach das, was ich unheimlich schätze. Und wofür ich auch gerne morgens aufstehe und dann meinen Job mache.

Claire: Ich glaube, das würden auch nicht viele von sich behaupten, dass sie auf diese Frage mit Arbeit antworten. Aber man muss ja auch sagen: Wenn du das jetzt dein Leben lang machen würdest und damit 0 Cent verdienen würdest, dann müsstest du natürlich leider auch schauen, was du sonst machen kannst, weil du von 0 Cent ja nicht leben kannst.

Martin: Ja, aber das unterschätzt man immer so, ne? Man denkt dann: „Ey, super, Martin, als du das Unternehmen gegründet hast, waren ja sofort die x Tausende von Euro da.“ Ich kenne es durchaus, dass ich selbst eher 0 Cent … Ich habe das mal aus Spaß gesagt: Ich kenne Zeiten, da hatte mein Kühlschrank zwei Dinge: Senf und Licht. Und trotzdem haben wir Mitarbeiter und Mitarbeitende bezahlt, was immer wichtiger ist, ja, na klar. Ich kenne da Monate, in denen du mit 300, 400, 500 Euro gelebt hast. Von daher ist, glaube ich, für viele, die jetzt auch draußen als Unternehmensgründer unterwegs sind, der innere Antrieb nicht Geld, sondern eine Vision, die man verfolgt. Und da ist oder sollte zumindest der erste Trigger nicht Geld sein, glaube ich.

Claire: Ja, weil man sonst nicht stetig motiviert bleibt, glaube ich.

Martin: Absolut.

Claire: Denn das demotiviert ja dann auch am Anfang, wenn da eben gar nicht viel bei rumkommt. Aber du musst ja dieses Ziel einfach vor Augen haben, ne? Dass du weißt, du kommst dahin. Genau, ja, spannend.

Fehler bei Anlageimmobilien: Warum diese Folge?

Claire: Genau, dann würde ich sagen, fangen wir heute mit unserem neuen Thema an. Und das kommt tatsächlich ein bisschen aus meinem Umfeld. Denn meine Bekannten, Freunde und so weiter arbeiten ja nicht alle in der Immobilienbranche und kennen sich auch nicht alle so sehr damit aus, oder nur teilweise. Und sie hören auch manchmal in den Podcast rein, und da stellen sich dann doch noch mal so ein paar Fragen. Deswegen habe ich gedacht, wir machen heute mal eine Folge zum Thema, welche Fehler man in der Immobilienbranche machen kann. Jetzt bezüglich Anlageimmobilien: Was gibt es da für typische, häufige Fehler, die man dann eben auch vermeiden kann? Denn da kommt eben oft so diese Angst, wie zum Beispiel beim Thema Lage, Finanzierung, Mietrendite und so weiter. Was sind da so die Fehler, in die ich tappen könnte, wenn ich mich vielleicht gar nicht so gut damit auskenne oder nicht tagtäglich damit arbeite? Deswegen dachte ich, wir machen da vielleicht mal eine Folge draus. Vielleicht muss man das auch in zwei Teile teilen, weil das wahrscheinlich auch nicht wenige Bereiche sind, in die man da mal reingucken muss. Genau.

Martin: Ja, ein spannendes Thema. Und es ist ja genau das, ne? Vielleicht für alle da draußen auch noch mal – wir können es ja nicht oft genug erzählen –, es geht darum … Danke, Claire, erst mal für die Frage. Denn es ist genau das, was ich mir auch wünsche, beziehungsweise was wir uns ja wünschen: dass wir genau von denen die Fragen kriegen, die gar nicht tagtäglich damit zu tun haben. Und da, Leute, euch so ein bisschen aufzuklären, ein paar Impulse zu geben, damit ihr vielleicht nicht in Fehler tappt oder Dinge tut, wie gesagt, Fehlentscheidungen trefft, die ich vielleicht auch gemacht habe, mit Sicherheit einige. Und deswegen freue ich mich. Es ist ein spannendes Thema. Ich glaube auch, dass wir das gar nicht in einer Folge hinkriegen, aber das ist doch schön, dann haben wir gleich Part 1 und 2.

Claire: Sehr gut.

Social Media als Impuls: Leverage-Effekt und Fix and Flip

Martin: Das Spannende bei der Frage ist immer – wenn ich damit starten darf –: Viele, die in den Bereich investieren, haben ja einen gewissen Impuls. Und dieser Impuls kommt leider, muss ich sagen, viel durch Social Media. Es ist ein Segen und ein Fluch. Der Segen ist natürlich erst mal, dass sich viele Leute grundsätzlich mit dieser Anlageentscheidung beschäftigen. Die Anlageentscheidung an sich ist sicherlich eine der attraktivsten überhaupt am deutschen Markt, wo man überhaupt anlegen kann. Denn du beteiligst durch ein vernünftiges und strategisches Investment natürlich den Mieter und das Finanzamt an deinem Vermögensaufbau. Also Vermögensaufbau nicht nur mit Hilfe eines Zweiten, sondern mit Hilfe eines Dritten. Und das hast du im Endeffekt nur bei der Kapitalanlage Immobilie. Und dann kannst du natürlich noch durch den sogenannten Leverage-Effekt … Dein Geld, das du hast, hebelst du durch eine Finanzierung. Du kriegst also deine Rendite aufs Investment nicht auf die vielleicht 20.000, 30.000, die du hast, sondern auf die 300.000-Euro-Immobilie, die du kaufst. Und damit hast du natürlich einen höheren Hebel.

Die Gefahr ist aber, wenn wir uns angucken, was wir alles so an Werbung kriegen: Viele kommen mit diesem „Ey, super, ich bin hier mit Fix and Flip – ich erkläre es gleich noch mal kurz – mit Immobilien reich geworden“. Und das ist dieser Impuls: „Ey, super, ich kaufe günstig, oder ich nenne es auch mal billig, eine Immobilie, ich hübsche die einmal ein bisschen auf. Ich kaufe die jetzt für 200.000 und habe die Immobilie danach für 500.000 verkauft.“ Ja, dann bin ich Projektentwickler, da könnte ich sogar sagen, ich bin im gewerblichen Bereich tätig. Und es gab eine Phase, da hat das funktioniert, das war eine Niedrigzinsphase. Man hat aber auch einen sehr, sehr hohen Aufwand damit. Es ist jetzt nicht einfach so: Ich kaufe das, habe sonst meinen 8-Stunden-Job, bin total beschäftigt, habe vielleicht noch Freunde, Familie, Hobbys, die ich ausüben möchte, und nebenbei mache ich mal eine Projektentwicklung. Das funktioniert halt nicht.

Claire: Nee, so einfach ist das nicht.

Fehler Nr. 1: Die Lage nicht richtig berücksichtigen

Martin: Und der erste große Fehler, den die meisten Menschen heute machen, ist, dass sie die Lage nicht berücksichtigen. Beziehungsweise [unverständlich] Wir haben da, glaube ich, auch mal einen Podcast dazu gemacht. [unverständlich] Mikro-, Makro- und Nanolage – das kennen sie dann gar nicht, sondern sie investieren irgendwo und sagen: „Ja, das mache ich hier vor Ort. Vor Ort kenne ich das, das kann ich mir tagtäglich angucken“ und so weiter und so fort.

Spannend übrigens: Viele Menschen investieren ja auch in Aktien. Und die Aktien streust du nicht nur in Deutschland, sondern weltweit. Da sagst du nicht: Ich bin jetzt hier in Hannover, also habe ich, was weiß ich, nur TUI und Conti und VW. Sondern nein, die streust du über den gesamten Globus. Aber bei der Immobilie als Anlageentscheidung heißt es: „Ah, da muss das bei mir vor Ort sein, ich kenne die Lage, ich kenne den Ort.“ Das ist übrigens egal, ob ich in Hannover, in Frankfurt, im Fichtelgebirge oder in einer kleinen Stadt lebe. Da gehe ich dann davon aus: Das ist erst mal top, und das kann ich für mich bewerten. Profis machen das aber nicht, sondern die würden natürlich gucken: Wo ist erst mal die richtige Lage?

Fehler Nr. 2: Emotionale Kaufentscheidungen statt Finanzentscheidung

Martin: Und sie würden sich in der Anlageentscheidung von dem eigentlich zweiten ganz großen Fehler trennen: Emotionen. Denn ich habe mal gesagt: „Trenn dich, lieber Kunde, von deinen Emotionen, bevor sie dich vom Geld trennen.“ Denn du bist oftmals dabei, dass du sagst: Na ja, das ist doch toll und das ist schön. Und ich gucke mir die Wohnung an … Wir müssen ein bisschen zwischen Bestands- und Neubauimmobilie unterscheiden, aber nehmen wir mal eine Bestandsimmobilie. Jetzt kaufe ich kein ganzes Haus und will Fix and Flip machen, sondern ich möchte in eine Anlageimmobilie investieren. Und dann gucken sie und sagen: Ja, das ist hier in meiner Kleinstadt, das kenne ich. Und ich gehe da rein und bin total emotional und sage: „Mensch, das ist aber toll gestrichen, und die Bodenfliese im Badezimmer ist aber toll, und alles ist neu gefliest und neu gemacht, total toll.“

Ich muss mich aber dann wieder fragen: Sind dahinter die Steigstränge gemacht? Ich muss im Grunde genommen im Bestand die Verwalterprotokolle checken: Stehen demnächst irgendwelche Sanierungsmaßnahmen an, bei denen es Sonderumlagen gibt und so weiter und so fort? Denn neben der Lage und der emotionalen Entscheidung, die ich habe, sind es ja immer noch Finanzentscheidungen. Und das ist halt genau das Thema, warum ich sage: Das wird oftmals ein bisschen außer Acht gelassen, dass man die Lage nicht komplett neutral bewertet. Da hängen ja noch andere Themen drin, dazu kommen wir vielleicht noch. Aber dass man für eine Anlageentscheidung erst mal emotional rangeht – und das sollte nicht passieren –, ist im Grunde genommen einer der größten Fehler: Lage und emotionale Entscheidung.

Claire: Ja, und vor allem auch nicht vorausschauend für die Zukunft, ne? Sondern: Jetzt ist die Lage top, für mich ist die so top. Aber man weiß ja auch nicht, wie es in 10 Jahren aussieht, und dann muss man ja wieder andere Faktoren betrachten. Genau, was vielleicht so passieren könnte.

Fehler Nr. 3: Keine Mietstrategie und kein Mietentwicklungspotenzial

Martin: Ja, Faktoren ist ja das, was du sagst. Dann ist da das Thema Einflussfaktoren, die wir auch schon immer mal wieder beziehungsweise einzeln beleuchtet haben. Aber der nächste große Fehler ist im Grunde genommen, wie gesagt, das Thema Mietstrategie. Wie sieht meine Strategie denn überhaupt aus? Welches Mietentwicklungspotenzial habe ich an diesem Standort? Jetzt habe ich vielleicht einen Standort gecheckt und gesagt: Mensch, der ist total super. Und ich habe auch diese Wohnung in dem Objekt gecheckt und im Objekt festgestellt: Oh super, 80 % im Objekt dieser Wohnung sind Kapitalanleger. Dann weiß ich: Die haben eher Rendite im Fokus, logisch, als wenn du 80 % Eigennutzer hast. Die haben halt immer vor zu sagen: „Mensch, ich will es bei mir schön haben, und gerne lass uns doch noch eine Sonderumlage für die Flursanierung machen oder eine Sonderumlage, um draußen noch mal den Gehweg neu zu machen“ und so weiter. Das bringt mir übrigens aber nicht mehr Miete. Es macht es zwar schön, aber es bringt mir erst mal nicht mehr Miete. Und deswegen ist diese Mietstrategie natürlich auch wichtig: In welchem Objekt habe ich meine – ich sage jetzt mal klassisch – Wohnung gekauft?

Ich muss aber auch in der Region ein bisschen gucken: Wie sieht es denn mit Mietendeckel oder einer Mietpreisbremse aus, und wie kann ich hier im Objekt in den nächsten Jahren überhaupt Mietentwicklung vorantreiben? Das ist eine Zukunftsentscheidung, um hier zu gucken: Welche Potenziale habe ich, wie kann ich also meinen Return on Invest, meine Einnahmen dementsprechend entwickeln und steigern? Also sicherlich auch ein ganz großer Punkt. Das Thema fehlende Mietstrategie sehe ich auch bei vielen Investoren, die gerade irgendwas aus dem Internet kaufen: dass sie gar nicht wissen, wie diese Mietstrategie für sie selbst aussieht, sondern das wird oft emotional gemacht. Also klar, ein ganz, ganz großer Fehler.

Claire: Ja. Es ist ja quasi noch mal so ein extra Punkt, dass man sagt: emotional versus rational. Das ist sozusagen ein Thema für sich. Ich kann mir vorstellen, dass gerade am Anfang viele, die sich damit nicht so auskennen, sage ich mal, tatsächlich eher emotional an das Thema rangehen.

Fehler Nr. 4: Kein realistischer Finanzierungsplan

Martin: Genau, sie schauen sich einfach nur … Und es ist halt ein Finanzplan, der dahinterstehen muss. Das ist ja eine Kapitalanlage. Und wie der Name schon sagt, Anlage: Dort lege ich Geld an. Ich habe mich also dazu entschieden, strategischen Vermögensaufbau über eine Immobilie, über Kapitalanlageimmobilien zu machen, was natürlich viele vermögende Menschen machen. Deswegen ist es mein Trigger, aber sicherlich auch ein ganz großer Fehler: Die Leute haben oft keinen realistischen Finanzierungsplan, der dahintersteht, ne? In meinem Finanzplan brauche ich auch eine Finanzierung. Da wird dann oft geguckt: „Mensch, ich kaufe das einfach und finanziere das voll, also vielleicht ohne Eigenkapitaleinsatz. Wow, total super.“

Claire: Was kann man jetzt zum Thema realistische Finanzierungsplanung sagen? Was gehört da alles dazu, damit es quasi realistisch ist?

Martin: Grundsätzlich muss man das ja in einen Zusammenhang mit einer Rendite stellen. Der Wert ist eine Rendite, und du hast einen Finanzierungsplan.

Fehler Nr. 5: Kaufnebenkosten unterschätzen – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler

Martin: Und daneben hast du natürlich auch noch Nebenkosten, die erst mal anfallen, wenn ich in der Finanzierung bin. Auch ein Fehler, der oft unterschätzt wird, ist, wie gesagt, das Thema Nebenkosten. Ich habe das Thema Grunderwerbsteuer, die muss ich bezahlen, die kann dreieinhalb bis sechseinhalb Prozent hoch sein. Ich habe Notar- und Gerichtskosten, irgendwo um 2 %. Und je nachdem, wo ich es gekauft habe, habe ich vielleicht auch noch Maklergebühren, die ich aufbringen muss, die liegen auch so um 4, sagen wir mal. Das heißt, du bist dann schon irgendwo bei einer Kostensituation von fast 10 %, wenn ich das jetzt klassisch über einen Makler kaufe, weil ich im Internet bei irgendwelchen Plattformen eine tolle Immobilie gefunden habe. Für Eigennutzer okay, das kann ich anders bewerten, aber für Kapitalanleger wird es dann halt schon schwierig.

Das heißt, ich unterschätze die Nebenkosten. Und wenn ich die unterschätzt habe und ungeplante Kosten auf mich zukommen, stürzt das meinen Finanzierungsplan. Denn der ist ja so ausgelegt, dass ich sage: Okay, die Immobilie finanziere ich vielleicht, die Nebenkosten zahle ich aber selbst. Vielleicht zahle ich auch noch 10 % der Immobilie aus Eigenmitteln, das kann ja auch ein Teil sein, ne? Dass man sagt: Ich bringe vom gesamten Investment 20 % Eigenmittel ein.

Fehler Nr. 6: Keine Liquiditätsreserve einplanen

Martin: Ich würde da immer dazu raten, darauf zu gucken, dass nicht alle Eigenmittel, die ich habe, eingebracht werden. Das machen auch viele Leute, und dann haben wir das Problem, dass die Leute oftmals keine Liquiditätsreserve haben. Das heißt, die gesamten Ersparnisse gehen irgendwo drauf, weil man sagt: „Boah, ich will jetzt diese Immobilie kaufen.“ Oder vielleicht habe ich irgendwie: „Oh Mist, den Makler habe ich gar nicht mitberücksichtigt“, oder jetzt kommt noch die Grundschuldbestellung, die ich eintragen muss, noch mal ein paar 1000 Euro. „Oh, die hatte ich gar nicht auf dem Schirm.“ Und meine Liquiditätsreserve schmilzt. Und das ist grundsätzlich, würde ich sogar sagen, eher schlecht.

Claire: Und es können natürlich im Laufe der Zeit noch weitere Kosten dazukommen. Die werden auch oftmals nicht berücksichtigt. Sanierungskosten, Instandhaltungskosten.

Fehler Nr. 7: Instandhaltungs- und Sanierungskosten unterschätzen

Martin: Ja, da hast du, wie gesagt, schon einen tollen Fehler genannt, nämlich dass die Instandhaltungs- und Sanierungskosten oftmals ebenfalls unterschätzt werden.

Ich muss noch mal kurz zum Punkt Finanzierungsplanung zurück, wo ich das immer wieder erlebe, selbst im Freundeskreis: bei denen, die sich ihr klassisches Einfamilienhaus kaufen und sagen: „Ah, wir waren bei jemandem, der stellt uns einen Neubau fertig hin.“ Und dann kaufen sie das Grundstück und das Haus, und dann wird das Haus auch gebaut, alles gut. Und dann stellen sie fest: „Ah, wir hätten aber gerne draußen noch zumindest einen Stellplatz, vielleicht sogar zwei“ – also noch mal 15.000, 25.000 Euro extra. „Wir hätten gerne noch das Carport. Oh shit, wir haben einen Hund, ne? Da wäre es toll, wenn unser Grundstück, das ja möglichst groß sein soll, eingezäunt ist.“ Ach, das kostet alles Geld, und das habe ich eben alles nicht mitfinanziert, oder ich habe die Liquidität dafür nicht. Und dann geht es los: Dann werden irgendwelche Konsumkredite, 0-%-Kredite abgeschlossen – man kann mittlerweile auch seinen Gartenzaun finanzieren –, und dann geht das Desaster los, weil ich dort natürlich vielleicht über meine Verhältnisse etwas erworben habe.

Instandhaltungsrücklage: WEG-Rücklage vs. Sondereigentum bei Neubau und Bestand

Martin: Bei den Kapitalanlegern ist es ein bisschen anders mit der Instandhaltungsrücklage und den Sanierungskosten. Grundsätzlich muss man unterscheiden: Die WEG-Rücklage, also die Gemeinschaftsrücklage, habe ich bei einer Wohnung sowieso immer, sobald ich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Wohnungen bin. Nehmen wir immer unser Beispiel mit dem 10-Parteien-Haus, und mir gehört eine Wohnung. Jetzt habe ich vielleicht die ersten Risiken bei der Lage ausgeschlossen, ich habe auch geguckt, wie die Struktur im Gebäude ist. Ich habe da 90 % Kapitalanleger, es ist alles gut. Aber jetzt geht es darum: Was ist das für ein Objekt? Die Instandhaltungsrücklage der WEG wird, wie ich eben schon sagte, sowieso vom ersten Tag an gebildet. Das ist aber nur Gemeinschaftssanierung.

Was heißt das jetzt? Da müssen wir wieder zwischen zwei Immobilienanlageklassen unterscheiden: Nehmen wir einmal Neubau und einmal Bestand. Beim Neubau ist das relativ charmant. Warum? Vielleicht zahle ich erst mal ein bisschen mehr und habe etwas weniger Rendite an sich – die Renditebetrachtung ist vielleicht auch noch ein Punkt, den wir gleich mal aufnehmen können, erinnere mich gerne dran, falls ich ihn vergesse. Aber jetzt habe ich den Neubau und sage: Na gut, jetzt habe ich 5 Jahre lang Gewährleistungsansprüche, es ist alles okay, wenn da mal was gemacht werden muss, ist das in Ordnung. Ich kann also meine Instandhaltungs- oder Sanierungsrücklage für mein Sondereigentum, für meine Wohnung aufbauen. Sicherlich muss ich in 5 Jahren oder 7 Jahren oder in 10 Jahren, wenn ein Mieter auszieht, die Wohnung mal durchstreichen, vielleicht einen neuen Fußboden reinmachen und so weiter und so fort. Das kostet Geld, das kann ich mir bis dahin aufbauen.

Claire: Und könnte es also einplanen.

Martin: Ja, genau, man kann es besser einplanen. Ich zahle nicht nur monatlich vielleicht 200 dazu, sondern ich sage: Ich lege noch mal 100 Euro extra zur Seite, um mir eine Liquiditätsreserve aufzubauen.

Risiko Bestandsimmobilie: Das vermeintliche Schnäppchen und der Mieterwechsel

Martin: Jetzt stell dir aber vor, du investierst in Bestandsimmobilien. Und da ist es wieder so, dass viele Leute sagen: „Ah, die ist ja günstiger, da kann ich ein Schnäppchen machen.“ Was heißt das aber? Ich kaufe mir mit einem Schnäppchen und mehr Rendite auch immer das Risiko mit ein, auf jeden Fall. Jetzt habe ich die Bestandsimmobilie. Du kaufst die Bestandsimmobilie und sagst: „Ey super, habe ich gekauft, war ein Schnäppchen, rechnet sich total cool.“ Jetzt zieht dein Mieter aber nicht in 5, 6, 7, 8 Jahren aus, sondern in 2 Jahren. Und dann stellt man fest: Ah, schade – je nachdem, wie alt das Objekt ist, ne? Wenn es ein super Schnäppchen war … „Schnäppchenhäuser“ gibt es ja so als Serie.

Claire: Immer ganz witzig, was da so im Fernsehen läuft.

Martin: Ja, ja, ganz spannend, die „Schnäppchenhäuser“, ja. Musst du dir mal angucken. Da stellen die Leute auf einmal fest: Um Gottes willen, was muss man denn doch alles sanieren. Also ja, spannend. Aber egal, wir wollen ja auch gar nicht Werbung für etwas anderes machen, sondern uns um die Anlageimmobilie kümmern.

Aber das ist halt genau das Thema, wenn ich Bestand habe und jetzt in 2 Jahren einer auszieht. Und du sagst: Na ja, ich hatte die Miete im alten Mietvertrag noch bei 7 Euro, weil der vielleicht schon 10 Jahre drin gewohnt hat. Wenn ich die Wohnung jetzt durchsaniere – ich rede jetzt nicht von einem neuen Badezimmer, sondern neue Fußböden rein, neu streichen, ein bisschen hier, ein bisschen da machen –, muss ich mal eben vielleicht 5.000, 6.000, 7.000 Euro nachinvestieren. Das sollte ich vielleicht sogar tun, damit ich in der Neuvermietung nicht 7 Euro bekomme, sondern, wenn es der Mietspiegel und die ganzen Themen zulassen … Das Risiko hatten wir eben. Aber wenn dem so ist und ich danach 10 Euro Miete kriegen könnte, wäre das ja eine super Entwicklung meiner Mietrendite, erst mal der Nettomietrendite.

Spannend ist: Wenn ich die 5000 nicht habe, habe ich wieder ein Problem. Denn ich kann natürlich schwer in ein, zwei, drei Jahren mal eben diese Reserve von 7.000, 8.000, 9.000 Euro aufbauen. Und das ist genau das Thema. Das hat mich selbst auch schon bei Objekten getroffen, oder zumindest damals beim ersten Mal, bei den anderen jetzt nicht. Aber ich habe für mich immer geguckt: In welchem Zustand ist der Bestand, welche Dinge könnten auf mich zukommen? Und wenn morgen mein Mieter … Ich kaufe es heute, und übernächsten Monat zieht der Mieter aus, und ich müsste einmal durchsanieren. Dann muss ich diese Liquidität haben. Und viele planen genau das nicht ein und gucken halt nur kurzfristig auf dieses „Wow, da habe ich jetzt ein tolles Ergebnis und vielleicht auch nur 200 Euro Zuzahlung“. Aber auf dem Weg als langfristiges Investment über die nächsten 10, 20, 30 Jahre werden definitiv Sanierungsthemen auf mich zukommen. Und dann brauche ich die Liquidität. Das ist erst mal nicht schlimm, weil ich Mietentwicklung betreiben kann, wenn ich vernünftig ausgewählt habe. Aber grundsätzlich ist das sicherlich einer der Fehler und ein großes Risiko, wenn ich das nicht bedenke.

Worst Case: Was passiert ohne Liquidität?

Claire: Was ist denn dann sozusagen der Worst Case, wenn man diese Liquidität nicht hat?

Martin: Worst, Worst Case ist: Du musst die Immobilie wieder verkaufen, vielleicht sogar mit Verlust, weil jemand sie im schlechteren Zustand natürlich nicht nehmen würde. Der gibt ja nicht mehr Geld, wenn sie jetzt in einem schlechteren Zustand ist. Das kann passieren, wenn du dann sogar noch eine Lage gewählt hast, die sich wirtschaftlich nicht gut entwickelt. Weil du vielleicht gesagt hast: „Mensch, super, ich gehe von der Lage her eher in die ländlichen Regionen, weil da ein bisschen mehr Rendite zu erwarten ist.“ Mehr Rendite heißt aber auch höheres Leerstandsrisiko und so weiter, oder vielleicht schlechterer Zustand. Und im Zweifel musst du halt wieder ein Darlehen aufnehmen. Das verzinst sich dann, keine Ahnung, mit 7, 8 % oder je nachdem. Ich muss also wieder nachfinanzieren. Und Nachfinanzieren ist dann immer in Anführungsstrichen … Es kann okay sein, wenn ich steuerlich kompensieren kann. Auf der anderen Seite habe ich aber wieder eine Belastung. Und wenn ich das freie Eigenkapital nicht habe, weil das Einkommen einfach mal nicht dafür ausreicht, dann stehe ich halt wieder vor Problemen.

Claire: Ja, ich glaube, das ist dann wirklich der Worst Case, wenn das passiert.

Martin: Kommt aber regelmäßig vor, ja.

Der klassischste Fehler: Lage, Objektzustand und die Gier

Claire: Ich wollte dich nämlich gerade fragen: Du hast ja jetzt wirklich schon, ich glaube, ungefähr 5, 6 Fehler bestimmt genannt. Was ist denn deiner Meinung nach der klassischste Fehler, der, sage ich mal, so gut wie immer am Anfang gemacht wird? Oder sind alle gleich?

Martin: Es ist ja immer eine Summe aus dem, ne? Also ich glaube, das, was …

Claire: Du hast ja auch viele in deinem Bekanntenkreis, die investiert haben. Vielleicht sagen die ja auch: „Oh Mensch, ja, den Fehler habe ich damals auch gemacht.“

Martin: Ich muss sagen: Zum Glück haben diejenigen in meinem Bekanntenkreis, die es vorher mit mir besprochen haben, diese Fehler nicht gemacht. Aber da habe ich natürlich schon gesehen, was eigentlich so die Trigger sind, ne? Und das größte Thema ist einfach, die Lage und den Objektzustand nicht richtig zu bewerten und Emotionen mit reinlaufen zu lassen. Und das war damals bei allen so, und es ist heute auch noch immer so bei den Investoren oder im Freundeskreis, die mich dann fragen: „Mensch, Martin, hast du eine Idee?“ Die verweise ich dann erst mal an einen guten Berater, um erst mal zu gucken, was sich überhaupt rechnet. Denn da sind natürlich steuerliche Aspekte, Renditebetrachtung und so weiter.

Und der größte Fehler ist erst mal der Trigger der Gier: „Wow, super, ich kann mit Immobilien reich werden oder Vermögen aufbauen.“ Grundsätzlich würde ich sagen: Ja, absolut, das kannst du. Aber das birgt auch Risiken. Und das Größte, was dann immer kommt, ist: „Hast du nicht, Martin, was in meiner Region? Habt ihr nicht was in Posemuckel“ oder, keine Ahnung, wo? Also immer da, wo man selbst wohnt. Das heißt, die ganze Lagebetrachtung wird gar nicht gemacht, die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wird nicht gemacht, und das wird alles vernachlässigt, weil man sagt: Vor Ort kenne ich mich aus.

Claire: Ja.

Martin: Sicherlich einer der größten. Der größte Trigger, ne? Die Gier ist da, dass die Leute es haben wollen, sage ich mal, am Anfang. Du wirst da vielleicht auch viel durch Social Media getriggert und getrieben, oder im Bekanntenkreis, weil die das alle haben. Aber es gehört ein bisschen mehr dazu. Es sind wirklich viele Risiken, beziehungsweise man kann viele Fehler machen. Und das sind definitiv: Lage, emotionale Entscheidung, keine realistische Finanzierungsplanung, was ich gesagt habe, ne? Also: Wie sieht es mit den Liquiditätsthemen aus? Nebenkosten unterschätzt … Jetzt müsstest du mitzählen, wie viele Punkte wir schon hatten.

Fehler Nr. 8: Nur auf die Mietrendite statt auf die Rendite nach Steuer schauen

Martin: Ja, das ist auch so ein Punkt: Die Renditebetrachtung wird oftmals gar nicht richtig gemacht. Es wird immer nur drauf geguckt: Das Ding hat so und so viel Mietrendite, und das hat so und so viel Mietrendite. Ja, Bestand hat erst mal grundsätzlich etwas mehr Mietrendite. Wenn du einen Neubau neben einem Bestandsobjekt stehen hast, dann ist der Neubau, gerade mit den heutigen Energiestandards, die du brauchst, sicherlich etwas teurer. Also habe ich im Bestand oftmals ein bisschen mehr Rendite. Das ist dieses „Wow, ich kaufe, saniere und verkaufe“. Das Problem ist nur: Je mehr Rendite ich habe, desto mehr Risiko habe ich. Nämlich: Wenn der Mieter in einem Jahr auszieht, habe ich dann die Liquiditätsreserve? Kann ich die Immobilie auch nach 2 Jahren oder nach 6 Monaten für 15.000 sanieren? Wenn ich sie habe und das berücksichtige, ja.

Aber genau, und dann muss ich mir das Ganze ja auch anschauen. Nehmen wir jetzt wieder Bestand und Neubau. Von der reinen Bruttomietrendite her, also erst mal die Miete an sich, stimmt das dann auch. Aber wenn du jetzt sagst: Moment mal, das ist jetzt auch jemand, der vielleicht ein bisschen mehr Steuern zahlt – gar nicht mal Spitzensteuersatz, sondern nur ein bisschen mehr. Jetzt ist es beim Neubau so, dass ich ihn vielleicht mit 5 % degressiv und zusätzlich in den ersten [unverständlich] noch mal mit der 5-%-7b-AfA steuerlich absetzen kann, während ich einen Bestand im Regelfall nur mit 2 % abschreibe. Jetzt kann es also sein, dass die Rendite nach Steuer im Neubau für denjenigen vielleicht sogar besser ist, weil er einen höheren Steuerrückfluss hat. Das Finanzamt beteiligt sich in dem Fall also mehr am Vermögensaufbau, das heißt, unterm Strich wäre es jetzt auch besser. Und das ist genau das Thema. Oder vielleicht kann ich für den Neubau sogar Fördermittel nutzen, weil er energetisch top gemacht ist. Und daran siehst du schon: Das ist ein komplexes Thema. Und ein Fehler ist es sicherlich, wenn man es so benennen möchte, hier rein auf die Mietrenditebetrachtung zu schauen. Viel wichtiger ist: Wie sieht es nach Steuern aus, und wie sieht meine Eigenkapitalrendite aus?

Claire: Und habe ich halt Reserven?

Martin: Ja, genau, und habe ich Liquiditätsreserven. Absolut.

Claire: Generell habe ich in den letzten Folgen schon gelernt: Es bringt halt absolut nichts, einfach nur einen Punkt bei Anlageimmobilien zu betrachten und zu sagen: „Ah, das ist gut“ oder „Ah, das ist schlecht“. Man muss immer noch mal ein bisschen tiefer rein.

Martin: Genau, genau.

Fehler Nr. 9: Nur auf Steuerersparnis setzen – Prämie, Heirat und Kinder

Martin: Und jetzt haben wir schon wieder einen Punkt angeschnitten, den wir eben hatten: das Thema steuerliche Kompensation. Auch ein Riesenfehler. Bitte, ihr da draußen, lasst euch nicht erst mal von irgendwelchen Steuerspar- oder sonstigen Modellen treiben. Grundsätzlich gilt es, das zu berücksichtigen. Aber wenn ich jetzt einfach rausgehe … Das habe ich auch schon erlebt. Da hat jemand gesagt: „Mensch, Martin, ich bin jetzt der Steuergeplagte, und ich habe gerade in dem Monat Spitzensteuer zahlen müssen, weil ich eine Prämie gekriegt habe. Wie können wir das vermeiden? Kaufen wir doch eine Immobilie, die möglichst hohe Abschreibung hat, also möglichst hohe Steuerkompensation, also Steuerrückfluss erzielt.“ Meine Frage war immer nur: Kriegst du die Prämie die nächsten 10, 15 Jahre jedes Jahr? Und wenn man sagt: „Ja, weiß ich nicht“ … Denn wenn du sie nicht kriegst und nicht die steuerliche Belastung hast, also wenn du weniger Steuern zahlst, kannst du auch weniger Steuern sparen. Wenn meine Anlageentscheidung darauf ausgelegt ist, habe ich ein Problem, ne?

Genauso wie der Single-Spitzensteuersatzzahler: Heute ist alles total toll. Ich habe gerade so einen Fall, der zu mir kam, und dann habe ich ihn gefragt: „Hast du eine Freundin?“ – „Ja.“ – „Oh, wie lange schon? Plant ihr zu heiraten?“ [unverständlich] Und dann sagt er: „Ja, wir haben drüber gesprochen.“ Drei Monate. Dann sage ich: „Okay, dann ist das nicht das Richtige.“ Er hatte schon Angebote bekommen. Und jetzt, drei Monate später, schrieb er: „Mensch, du hast damals schon ganz richtig gelegen, wir haben uns jetzt verlobt. Und jetzt werden Kinder geplant.“

Claire: Aber aus emotionalem [unverständlich]

Martin: Ja, ja, ja. Das hoffe ich auch.

Claire: Haben sie bestimmt auch.

Martin: Aber das Interessante war meine nächste Frage: Sind denn Kinder geplant? Ja. Und dann bin ich aber ganz schnell vom ledigen Spitzensteuersatzzahler zum Verheirateten mit Kind, Kinderfreibetrag und so weiter und so fort – wenn meine Anlageentscheidung jetzt rein auf diese Steuerkompensation ausgelegt ist … Weiß ich nicht. Und deswegen muss man immer einen gesunden Mix machen. Man muss genau diese Risiken, diese Fehler vermeiden, dass man sich nur durch Emotionen treiben lässt. Denn es ist ja auch eine Emotion: „Oh, das nervt mich, dass ich Steuern zahle, also kann ich das dadurch kompensieren.“ Ich brauche das auf die Zukunft ausgelegt, und diese Fehler muss ich halt vermeiden. Und ich glaube, da gibt es einige. 5, 6 hatten wir schon, und wir werden sicherlich noch ein paar mehr finden.

Fazit und Ausblick auf Part 2: Grundbuchauszug und Verwalterprotokolle

Claire: Ja, glaube ich auch. Aber das ist schon wieder ein sehr schönes Fazit für heute: vorausschauen, ohne nur an den Emotionen zu hängen, sozusagen. Und auch mal ein bisschen rational, mit einer guten, realistischen Finanzierungsplanung daranzugehen, die Lage zu berücksichtigen und so weiter und so fort.

Martin: Ja, und das Ganze in einen wirtschaftlichen Zusammenhang stellen. Dazu kommen natürlich noch ein paar Fehler. Ich mache jetzt einfach mal einen Spoiler für den nächsten Podcast, weil du ja gesagt hast, wir machen zwei Teile: Da sind sicherlich auch Themen wie Grundbuchauszüge im Bestand, Verwalterprotokolle, lalala. Es gibt sicherlich noch ein paar Themen, also lass uns das gerne im zweiten Part machen. Wenn jetzt viele Leute zuhören, die entweder nach Hause in den Feierabend fahren und bald ihr Ziel erreicht haben, oder morgens zur Arbeit, dann ist hier, glaube ich, wieder einiges dabei. Und ich freue mich jetzt schon auf die nächste Folge, [unverständlich]

Claire: Ich freue mich auch. Ich hoffe, meine Freunde können jetzt auch ein bisschen was davon lernen.

Martin: Ja, vielleicht haben die zum Part 2 noch das eine oder andere zu ihren Fragen. Nimm es mit. Ja, dann vielen Dank. Und bis nächstes Mal. Ciao.

Claire: Tschüss.