Steuern steuern - So bleibt mehr für dich übrig!

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Begrüßung nach dem Urlaub und Rückblick auf Eigenheim vs. Anlageimmobilie

Claire: Na, Martin?

Martin: Ja, hallo Claire. Weiter geht's mit einer neuen Folge von „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Ich freue mich, dass wir hier wieder sitzen. Wir haben uns jetzt ja ein bisschen länger nicht gesprochen. Du warst nämlich im Urlaub, und ich auch. Aber jetzt sind wir wieder am Start, mit neuer Energie.

Claire: Ja, ich freue mich auch, dass wir hier wieder zusammensitzen.

Martin: Wo warst du im Urlaub?

Claire: Ich war in Dänemark. Wo warst du?

Martin: Ich war mit dem Mitgründer Skifahren in Saalbach. Das war wirklich toll. Ein bisschen zu warm, aber Kaiserwetter. Also man konnte es aushalten.

Claire: Ja, ich liebe ja auch Skifahren. Da kann man einfach richtig gut den Kopf abschalten. Es macht einfach Spaß. Ich liebe das.

Martin: Ja, ich auch. Ein anderer Rhythmus im Urlaub: eher früh raus und dann direkt auf die Piste. Nee, das war wirklich traumhaft.

Claire: Hast du dir etwas gebrochen oder so?

Martin: Nein, ich bin gesund und munter und braun gebrannt zurückgekommen.

Claire: Das sehe ich. Du hast ein bisschen Farbe bekommen.

Martin: Ja, es war wirklich schön. Aber wir machen jetzt keinen Urlaubspodcast über die Spots in Dänemark oder in Saalbach-Hinterglemm, sondern wir haben heute ein ganz spannendes Thema, zu dem du wieder eingeladen hast. Ich habe mir natürlich auch noch mal unseren letzten Podcast angehört: Sarah, Ben, Tom und so weiter. Eigenheim versus Anlageimmobilie, wo du für einen Freund gefragt hast. Ich hoffe, da konnten wir den Zuhörern und Zuhörerinnen auch ein bisschen was näherbringen. Ich habe festgestellt, dass wir am Ende echt ganz schön viele harte Zahlen hatten. Wenn da nicht jemand immer zurückspult und sich das Beispiel mal aufschreibt, dann wird es wirklich echt viel. Also tut mir leid an euch da draußen.

Claire: Aber es ist auch ein großes Thema.

Martin: Ja, es ist ein riesiges Thema. Da kann man auch sehr ins Detail gehen.

Claire: Wir waren dann ja auch plötzlich irgendwie beim Badezimmer und dabei, wie man das gestalten sollte, wenn man es dann doch irgendwann weiterverkauft und so. Wir sind also sehr ins Detail gegangen.

Martin: Ja, absolut. Aber das soll ja auch genau so sein, wenn wir hier sozusagen aus der Küche oder aus dem Wohnzimmer heraus berichten: Was sind die relevanten Einflussfaktoren? Wie vergleicht man Eigenheim oder Anlage? Was ist vielleicht der wirtschaftlich sinnvolle Weg? Und ein Thema war in dem Podcast ja: Wie treffen wir da eine Entscheidung? Und was auch wieder rauskam, ist diese Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und die steuerliche Betrachtung.

Und wir freuen uns ja immer – vielleicht auch mal an alle da draußen –: Schickt uns gerne eure Fragen. Eure Fragen können wir gerne auch hier im Podcast behandeln. Danke schon mal dafür. Ich freue mich immer, wenn wir wirklich die Dinge bündeln können, die euch da draußen interessieren, um wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidungen zu treffen und möglichst viele Einflussfaktoren zu berücksichtigen. Einige haben wir schon gemacht, ein paar haben wir noch. Also von daher …

Claire: Ich glaube, Input haben wir genug für die nächsten Folgen.

Martin: Ja, glaube ich auch.

Claire: Aber wir freuen uns sehr über Fragen aus der Community, um euch dann eben auch weiterhelfen zu können. Nicht nur mir, sondern auch euch.

Martin: Ja, also immer fleißig fragen und in die Shownotes gucken. Dann lass uns einsteigen.

Persönliche Frage: Eine Entscheidung, die sich erst später als richtig erwiesen hat

Claire: Ja, Martin, bevor es losgeht, wie immer eine persönliche Frage.

Martin: Ach, da kommt eine neue. Da darf ich wieder grübeln.

Claire: Meine Frage an dich heute: Gibt es eine Entscheidung in deinem Leben, die sich damals falsch oder vielleicht nicht so gut angefühlt hat, sich im Nachhinein aber als das Beste herausgestellt hat? Das kann beruflich, privat oder sonst etwas sein.

Martin: Oha, jetzt darf ich wirklich ein bisschen überlegen. Eine Entscheidung … Man muss mal wirklich sagen – auch wenn die Leute es uns nicht glauben –: Die Frage überlegst du dir, und du verrätst sie mir ja nicht, bevor wir hier sozusagen live und ungeschnitten …

Claire: Du möchtest zwar immer, dass ich sie dir vorher sage.

Martin: Ja, stimmt.

Claire: Nee, mache ich nicht. Weil ich glaube, es ist viel besser, wenn das dann spontan rauskommt.

Martin: Also eine Anlageentscheidung, die sich damals richtig und später als falsch erwiesen hat.

Claire: Es kann auch eine normale Entscheidung in deinem Leben sein. Es muss keine Anlageentscheidung sein. Aber es passt natürlich zum Thema, wenn du da eine hast.

Martin: Ja, ich glaube, das sind zwei. Wenn man es einmal auf den privaten Sektor bezieht – da mache ich mich jetzt auch nicht frei von –, hat man damals sicherlich Entscheidungen getroffen, sei es die Beziehung mit der Partnerin, bei der man gesagt hat: „Wow, das ist es, das ist das absolute Hell Yeah“ und so weiter. Das hat sich dann leider auch in meinem Fall …

Claire: Nicht bestätigt?

Martin: Ja, nicht bestätigt, auf jeden Fall nicht aufrechterhalten. Ich würde sagen, es ist trotzdem immer noch ein gutes Verhältnis. Aber das weiß man dann erst hinterher.

Unternehmerisch muss ich sagen – wenn wir in dem Bereich bleiben –: Ich habe 2002 angefangen, mein Unternehmen aufzubauen. Ich hatte damals noch einen Geschäftspartner. Das geht jetzt wirklich sehr tief. Ich habe mich dann irgendwann von dem Geschäftspartner getrennt und festgestellt, dass da ein paar Sachen nicht ganz koscher waren. Ich musste dann auch Dinge zurückzahlen. Wir reden da nicht über Kleingeld, sondern im Endeffekt über 250.000 plus Zinsen und so weiter, die ich in meinen jungen Jahren, 2004, 2005, natürlich auch nur wirklich schwierig zurückzahlen konnte. Also eine unternehmerische Zeit, in der man vielleicht wirklich mal darüber nachgedacht hat: Lohnt sich das alles überhaupt noch, wenn man diese ganzen Dinge weiterverfolgt?

Aber wie es so sein sollte: Ich habe dann ja die damalige Sachwertpartner, also die heutige Deutschland.Immobilien AG, als Mitgründer mit aufgebaut. Und das hat sich im Nachgang natürlich total bestätigt. Ich habe wirklich lange überlegt: Okay, machst du das? Lohnt sich das noch? Denn da gehst du halt die Extrameile. Vielleicht ist das auch ein bisschen Erziehung. Ich bin immer so erzogen worden, dass der liebe Gott vor den Erfolg immer den Schweiß gesetzt hat. Dass man also erst mal wirklich investieren und alles geben muss und sich selbst zurücknimmt. Und das hat sich jetzt – toi, toi, toi – wieder bestätigt.

Ich muss aber auch sagen: Neben viel Arbeit war es auch Glück. Die Unternehmensgründung sozusagen 2008, als dann die Pleiten kamen, die Börsen und so weiter. Da hat man gesagt: „Investiere in Immobilien“, weil das natürlich der absolut richtige Weg war. Das wusste man aber nicht. Zum Glück habe ich durchgehalten.

Claire: Du kannst ja nicht in die Zukunft schauen und sehen, was daraus wird. In dem Moment hat sich wahrscheinlich alles nicht so gut angefühlt.

Martin: Nee, es hat sich nicht nur nicht gut, sondern wirklich schlecht angefühlt.

Claire: Und dann musstest du dich da ja wieder rauskämpfen, sozusagen.

Martin: Genau. Ich glaube aber, so ist das ganze Leben: mal Berg, mal Tal. Das Interessante finde ich immer nur – und das kann ich eigentlich jedem raten –: Wenn du morgens aufstehst und dich entscheidest, etwas zu tun, dann mach es auch richtig. Denn du hast jeden Tag die Chance, dich morgens anders zu entscheiden. Jetzt weiß ich, viele sagen: „Ja, aber ich bin ja im Job, und der Job nervt mich vielleicht“ und so weiter. Du kannst dir ja einen anderen Job suchen, du kannst dich umentscheiden, du kannst dich weiterbilden, du kannst etwas anderes machen. Es gibt immer eine Möglichkeit.

Und dafür bin ich wirklich dankbar, dass es sich so entwickelt hat. Denn – für euch da draußen – ich bin jetzt ja nicht derjenige, bei dem es heißt: „Super, der hat sein Abi gemacht und dann seinen Doktor hier, seinen Professor da“ und so weiter. Ich habe gar kein Abitur, davon ab. Ich glaube, ich komme da schon irgendwo noch von der Basis. Und das ist manchmal sicherlich auch ein Vorteil im Leben, glaube ich: dass man ein bisschen weiß, was sonst in der Welt los ist. Ja, interessante Frage. Du kommst auch immer mit so einem Kram.

Claire: Ja, ich finde es gut, wenn wir uns mal auf dieser Ebene kennenlernen. Das ist auch so spannend. Und dann kannst du auch noch mal einen persönlichen Tipp mitgeben, nicht nur dein Expertenwissen. Ich finde das gut. Das ist schön.

Steuern bei Immobilien: Warum Steuersparen nicht alles entscheiden darf

Claire: Apropos Entscheidungen im Leben – gehen wir mal wieder in unsere Welt der Kapitalanlagen. Du hast es ja vorhin schon angeteasert: Heute geht es um Steuern. Gewinne sind ja schön, aber was bleibt nach den Steuern wirklich übrig? Das ist so die Frage: Wie kann man das Ganze vielleicht optimieren? Welche Fehler sollte man auch vermeiden? Ich denke, dazu kannst du uns bestimmt ein paar Dinge erzählen. Und ich glaube auch, Steuern sind nicht das Lieblingsthema von allen, so schätze ich mal. Meins jedenfalls nicht. Und das Thema sollte auch nicht unterschätzt werden. Deswegen habe ich mal drei essenzielle Fragen mitgebracht, die ich mir so gestellt habe. Die erste Frage betrifft die Mieteinnahmen: Gibt es eine Möglichkeit, Mieteinnahmen durch steuerliche Abzüge zu reduzieren, also quasi die Steuerlast zu senken? Da gibt es ja bestimmt Möglichkeiten.

Martin: Du hast eben etwas ganz Spannendes gesagt: dass Steuern zahlen grundsätzlich etwas Negatives ist.

Claire: Ja, das kann ja auch positiv sein.

Martin: Ja, grundsätzlich. Ich musste an einen meiner damaligen besten Freunde denken, der beim Finanzamt gearbeitet hat. Wenn da Leute angerufen und sich beschwert haben – „Ja, Moment, wie kann denn das sein? Ich muss hier den Spitzensteuersatz zahlen“ und so weiter und so fort –, hat er einfach nur gesagt: „Wir können gerne tauschen.“ Und das wollten die Leute meist nicht.

Grundsätzlich liegt es natürlich in der Natur des Menschen, dass das Thema „Ich muss Steuern zahlen“ erst mal total negativ ist. Da würde ich aber fragen: Was möchtest du lieber haben, Claire? 100.000 steuerfrei oder 1 Million versteuern? Dann würdest du die Million lieber versteuern.

Und das ist diese Krux bei den Immobilien, die ich – ich muss das so hart sagen – manchmal wirklich hasse. Weil ich erlebe, dass ganz viele genau mit dieser Psychologie beim Investor spielen und fragen: „Wie interessant wäre es für dich, Steuern zu sparen?“ Weil Steuern sparen bei dir erst mal total positiv besetzt ist. Oder: „Wie interessant wäre es, Steuerbelastung in Privatvermögen zu wandeln?“ Ja, ein super Ansatz, keine Frage. Aber ist das das alles Entscheidende? Wir kommen wieder zu den Einflussfaktoren. Natürlich ist die Steuer beziehungsweise die steuerliche Abschreibung, die Abschreibung für Immobilien, ein Einflussfaktor. Und da steigen wir ja auch ein. Aber man muss einfach sagen: Es darf nicht der alles entscheidende Punkt sein.

Mieteinnahmen versteuern: Zinsen, AfA und Werbungskosten absetzen

Martin: Und wenn wir mit deiner ersten Frage anfangen – du hast ja gefragt, wie man die Mieteinnahmen sozusagen reduzieren kann. Grundsätzlich gilt erst mal: Mieteinnahmen sind voll steuerpflichtig. Ich habe also eine Zusatzeinnahme, was ja positiv ist. Wenn ich dir jetzt eine Immobilie schenken würde, die für dich einen Mietertrag, also eine Nettokaltmiete pro Jahr, von 20.000 Euro hätte, und die Immobilie ist bezahlt, alles toll – dann würdest du diese 20.000 Euro doch auch gerne versteuern. Keine Frage.

Jetzt ist nur das Thema: Wie kann ich bei einer wirtschaftlich sinnvollen Anlageentscheidung eventuell steuerliche Aspekte und Komponenten für mich nutzen, um die Steuerlast auf meine Mieteinnahmen, die ich versteuern müsste, oder vielleicht auch auf mein sonstiges Einkommen zu reduzieren? Und vielleicht müssen wir da erst mal mit dem Grundsatz anfangen.

Ich habe ja gesagt, die Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Aber wenn du Kapitalanleger bist – und das ist übrigens das, was wir bei Sarah, Tom und Ben hatten, die das Eigenheim kaufen wollen; da liegt die Zinsbelastung voll bei dir –, wenn ich Kapitalanleger bin, kann ich die Zinsen gegen meine Mieteinnahmen setzen. Das ist das Erste. Ich kann die Zinsen also gegen meine Miete setzen. Als Beispiel: Wir nehmen 10.000 Euro ein und haben 4.000 Euro Zinsbelastung. Dann reduzieren sich die 10.000 Euro, die ich versteuern müsste, schon mal um diese 4.000 Euro Zinsbelastung.

Des Weiteren kann ich auch die Abschreibung für Immobilien, also die AfA, nutzen. Da gibt es unterschiedliche Abschreibungsarten, zu denen kommen wir vielleicht gleich noch mal. Es gibt ein paar Kernthemen. Und diese Abschreibung für Abnutzung kann ich zusammen mit den Zinsen und noch gewissen Nebenkosten – ich habe also Notarkosten und so weiter und so fort – entsprechend auch steuerlich geltend machen. Und das ist erst mal das Kernthema, warum es interessant ist, wie ich steuerliche Aspekte bei meiner Investitionsentscheidung berücksichtige. Grundsätzlich erst mal nur bei der Anlage. Und dann habe ich unterschiedlichste Abschreibungsarten, die ich gegen meine Mieteinnahmen setzen kann.

Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Steuern zurückholen

Martin: Das Spannende dabei ist übrigens: Wenn meine Miete – ich bleibe wieder bei dem Beispiel – 10.000 ist, ich 4.000 Euro Zinsbelastung habe und jetzt spinne ich mal rum, ich hätte 8.000 Euro Abschreibung für Abnutzung aus dem Objekt – da gehen wir gleich noch mal tiefer rein –, dann hätte ich ja sozusagen 12.000 Euro, die ich ansetzen kann, aber nur 10.000, die ich einnehme. Also habe ich minus 2.000. Das wäre dann steuerlich gesehen – übrigens machen wir an der Stelle keine Steuerberatung, das muss man ganz klar sagen, da lohnt sich immer der Weg zum Steuerberater –, dann hätte ich negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Und diese negativen Einkünfte könnte ich gegen meine allgemeine Steuerlast setzen und mir dann bereits gezahlte Steuer durch die Steuererklärung am Jahresende wieder zurückholen.

Lineare AfA für Bestandsimmobilien: 2 und 2,5 Prozent

Claire: Ganz spannend. Auch das Thema Abschreibung ist sehr spannend – also das, was du gerade gesagt hast, die AfA. Dazu kannst du uns vielleicht auch noch mal etwas erzählen.

Martin: Ja, darum geht es ja. Wenn du guckst, wie so eine Abschreibung aussieht: Es gibt unterschiedliche Abschreibungsarten. Fangen wir vielleicht mal bei den Basics an. Die klassische Abschreibung, die wir kennen, betrifft die Bestandsimmobilie, die ich erwerbe. Ich kaufe mir eine Immobilie für, keine Ahnung, 100.000 Euro. Dann kann ich eine Bestandsimmobilie erst mal mit 2 % linear über 50 Jahre abschreiben. Das ist mal das grundsätzliche Thema. Das ist Bestand. Wenn der Bestand übrigens älter ist, also bis 1924 – alles, was davor gebaut wurde –, kann ich ihn sogar mit 2,5 % über 40 Jahre abschreiben.

Man unterstellt also und sagt: Moment mal, ich habe einen Bestand, den kaufe ich für 100.000, und den mache ich jetzt mit 2 % linear über 50 Jahre geltend, weil das die Nutzungsdauer ist. Jetzt gibt es wieder ein paar Besonderheiten: Wenn ich zum Beispiel durch einen Sachverständigen et cetera feststelle, dass die Restnutzungsdauer nur noch 33 Jahre beträgt, dann könnte ich auch den Bestand höher abschreiben. Nur mal so viel dazu, erst mal zum grundsätzlichen Verständnis: Bestand schreibe ich mit 2 % linear ab.

Ich schreibe allerdings nicht den Kaufpreis ab, also die 100.000, sondern ich muss im Bestand davon meinen Anteil für Grund und Boden abziehen. Stellen wir uns vor, Grund und Boden wären 10 %. Dann wären das 10.000 Euro, und ich habe noch 90.000 Substanzwert. Davon 2 % wären dann 1.800 Euro. Dann kann ich 1.800 Euro ansetzen und sie zusammen mit der Zinsbelastung gegen meine Miete setzen. So sieht es erst mal im Bestandsbereich aus.

AfA für Neubau: 3 Prozent seit 2023

Martin: Das Ding ist, was wir jetzt neu haben – das übrigens auch schon seit 2023, es hat jetzt nichts … Genau: Es wurde im Dezember 2022 beschlossen. Es sollte eigentlich erst Ende 2023 kommen, dann haben wir gesagt, okay, Mitte 2023. Und als es zum Beschluss kam, mal eben im Dezember, hat man gesagt: Das zählt sofort ab dem 01.01. Da hat man die Neubauabschreibung, also die AfA, die Abschreibung für Abnutzung, auf 3 % gesetzt. Man hat also gesagt: Okay, Neubau darf man jetzt mit 3 % abschreiben, über 33 – meine Mathelehrerin würde jetzt sagen: 33,3 Periode, sonst geht es nicht auf –, und das kann man entsprechend steuerlich geltend machen.

Man hat Folgendes gemacht – das, was wir ja auch wollen. Wenn wir uns einfach mal den Wohnungsmarkt angucken und diese ganzen Marktanalysen betreiben: Wir haben deutlich zu wenig Neubau – energetisch, Gebäudeenergiegesetz, Einflussfaktoren, das ist sicherlich auch mal einen Podcast wert. Dann hat man gesagt: Wir wollen den Neubau fördern, also muss er höher abgeschrieben werden können, damit diejenigen, die dort investieren, einen steuerlich höheren Anreiz haben. Nicht mehr 2 % im Bestand, sondern: Mach doch eher einen Neubau, denn den schreibst du mit 3 % ab.

Der normale Impuls ist: Also müssen wir doch nur noch Neubau kaufen. Ganz so einfach ist es nicht, weil ich mir ja auch angucken muss … Denn ein Neubau ist im Regelfall auch etwas teurer als eine Bestandsimmobilie, das ist ja logisch – energetisch das Neueste und so weiter und so fort. Jetzt ist nur die Frage: Schafft dieses eine Prozent mehr – also von 2 % im Bestand zu 3 % im Neubau –, schafft dieses Prozent mehr Abschreibung meine steuerliche Kompensation im Verhältnis zum Preis? Weißt du, wie ich es meine? Und das ist genau die Frage. Es geht also immer darum, für jeden einzelnen Kunden, für jeden einzelnen Investor, genau zu schauen: Was ist wirtschaftlich sinnvoll?

Degressive AfA und Sonderabschreibung nach § 7b: Wachstumschancengesetz

Martin: Wenn wir rein auf die Steuer gehen würden – ich komme gleich noch mal zur degressiven AfA, und wir wollen ja auch alle Steuerarten machen, das ist alles in Ordnung, wobei, das machen wir vielleicht sogar zum Abschluss. Das Neueste aus dem Wachstumschancengesetz ist die degressive AfA. Die wird momentan natürlich auch total durch den Markt getrieben. Das heißt, ich kann Immobilien, deren Kaufvertrag zwischen dem 1.10.23 und dem 30.09.29 liegt – so wie Anschaffungen im Fertigstellungsjahr übrigens, wenn ich also Baubeginn und Kaufvertrag in den genannten Zeiträumen habe –, degressiv mit 5 % abschreiben. Degressiv ist klar: Es geht immer Step by Step, also auf den Restwert.

Ich kann übrigens nach ein paar Jahren … Das macht auch Sinn, denn jetzt haben wir da draußen auch Diplom-Mathematiker dabei, die würden jetzt sagen: „Martin, pass auf, das ist Quatsch, ich kann ja degressiv mit 5 % nicht gegen null abschreiben, funktioniert nicht“ und so weiter. Ja, ihr habt natürlich total recht. Deswegen lohnt es sich nach etwa 11, 12 Jahren, für den Rest sozusagen in die linearen 3 % zu gehen.

Claire: Und das kann man dann switchen?

Martin: Das könntest du dann switchen. Aber da ist erst mal der Anreiz, gerade am Anfang diese 5 % degressiv. Das ist auch ein Teil des Wachstumschancengesetzes aus dem letzten Jahr und hat übrigens einen Riesenimpuls ausgelöst, zumindest bei Investoren.

Und zusätzlich gibt es da – allerdings auch das ist schon … – den Paragrafen 7b. Wenn ich über die Paragrafen spreche, nur für dich: Entscheidend ist da immer das Einkommensteuergesetz. Es gibt also noch den Paragrafen 7b Einkommensteuergesetz. Der ist für KfW-40-QNG-Objekte. Da hat man auch noch etwas geschaffen und gesagt: Wenn die Entstehungskosten bei 5.200 Euro pro Quadratmeter liegen, dann kann ich davon 4.500 Euro steuerlich vier Jahre lang noch mal mit 5 % ansetzen.

Dann wärst du also schon bei … Wenn du jetzt eine degressive Abschreibung hast, also Paragraf 7a Einkommensteuergesetz, 5 % degressiv, immer auf den Restwert betrachtet, und noch ein KfW-40-QNG-Haus hast, bei dem die Entstehungskosten unter 5.200 Euro liegen, dann kann ich da auch noch mal auf 4.500 Euro noch mal 5 % ansetzen, also 10 % im ersten Jahr [unverständlich]. Das ist immer ein bisschen degressiv [unverständlich], aber die ersten vier Jahre natürlich brutal hoch.

Warum hat man das gemacht? Man hat gesagt: Wir haben den Neubau in Deutschland nicht, der fehlt uns. Wir müssen also Anreize schaffen, damit wirklich Wohnungen entstehen. Also machen wir die 5 % degressiv, und am besten, wenn es noch KfW 40 ist, also energetisch top gemacht und nachhaltig und so weiter, dann schaffen wir noch mal einen steuerlichen Anreiz. Das hängt damit zusammen, dass 59 % der Investitionen in den Wohnungsmarkt von Privathaushalten kommen. Also muss ich natürlich Anreize für Privatinvestoren schaffen, und das ist dieser steuerliche Aspekt, den man geschaffen hat.

Claire: Das verstehe ich.

Denkmal-AfA nach §§ 7h und 7i: Sanierungsanteil abschreiben

Martin: Damit haben wir eigentlich schon alle großen Themen zumindest zusammen. Fehlt noch das Thema Paragraf … – jetzt kommt man wieder, was für eine geile Folge. Schreibt einfach alle mit.

Claire: Genau, schreibt mit, spult zurück, ist alles machbar.

Martin: Paragraf 7h und 7i Einkommensteuergesetz. Dabei handelt es sich um denkmalgeschützte Immobilien. Also Immobilien, bei denen man sagt: Die gilt es zu erhalten. Das können auch historische Gebäude sein oder Sanierungsgebiete, bei denen man sagt: Ich möchte gerne, dass dieses Gebiet saniert wird, also dass diese Gebäude zwar so bleiben, aber wirklich saniert und energetisch auf einen neueren Stand gebracht werden. Da muss vielleicht die Außenfassade gleich bleiben, weil man die Ornamente oder irgendwelche Dinge erhalten möchte. Und da hat man gesagt: Moment mal, die Sanierungsaufwendungen – dazu gebe ich gleich mal ein Beispiel – sind natürlich unheimlich teuer. Warum? Jetzt stellen wir uns vor, wir haben …

Claire: Ein historisches Gebäude [unverständlich].

Martin: Super, genau. Und jetzt musst du dir überlegen – das sage ich auch immer Kunden, die sagen: „Ja, aber die Immobilie hat ja eine schlechtere Rendite.“ Also erst mal Mietrendite – die Renditen haben wir ja schon mal klargestellt. Sie hat eine schlechtere Mietrendite. Ja, warum hat sie die? Ist ja klar: Ich habe einen viel größeren Sanierungsaufwand, denn ich muss erst mal alle Leitungen rausreißen, bevor ich neue Leitungen einbauen kann. Ich muss vielleicht Stuck oder irgendwelche Echtholztreppen und so weiter in den Originalzustand versetzen. Das ist natürlich teuer.

Claire: Auf jeden Fall.

Martin: Und jetzt kommen wir hier dazu: diese 7h/7i-Abschreibung, also die Denkmalabschreibung 7h. Die ist super attraktiv, denn ich kann den Sanierungsaufwand in den ersten acht Jahren mit 9 % abschreiben und dann noch mal vier Jahre mit 7 %. Man merkt also schon: wow. Bestand mit 2 bis 2,5 %, je nachdem, wann gebaut wurde. Dann habe ich klassisch den Neubau mit 3 %, vielleicht sogar eine degressive AfA am Anfang mit 5 % oder die 7b über vier Jahre noch mal mit 5 %. Aber das steuerliche Highlight ist eigentlich die sanierte Denkmalimmobilie, weil ich dort, wie gesagt, acht Jahre 9 % und dann noch mal vier Jahre 7 % habe.

Rechenbeispiel Denkmalimmobilie: Grund und Boden, Substanz und Sanierung

Martin: Das Interessante dabei ist aber: Das gilt auf den Sanierungsanteil. Ich mache mal ein Beispiel. Wir kaufen eine Immobilie für 200.000 Euro. Erst mal zum Grundverständnis: Dann habe ich vielleicht 10 % Grund und Boden, das wären in unserem Beispiel 20.000 Euro. Grund und Boden kann ich steuerlich nicht geltend machen.

Dann habe ich in dieser Denkmalimmobilie … Es ist übrigens wichtig, dass man diese Denkmalimmobilie erwerben muss, bevor die Sanierung startet. Dazu komme ich aber auch gleich noch mal. Jetzt sagen wir, wir haben 20 % Grund und Boden, die machen wir steuerlich nicht geltend. Jetzt haben wir 40.000 Euro Substanzwert – also die Ruine, wenn du so möchtest. Das wären also noch mal 20 %, 40.000 Euro. Wenn das Gebäude zum Beispiel 1930 gebaut wurde, wie schreibe ich diesen Substanzwert dann ab?

Claire: Mit 2 %.

Martin: Genau, das ist mein Bestand. Diese 40.000 schreibe ich zum Beispiel mit 2 % linear ab. Jetzt bleibt aber noch ein Sanierungsanteil übrig: 20.000 Grund und Boden plus 40.000 Substanz sind 60.000, bleiben noch 140.000 Euro übrig. Und diese 140.000 Sanierungsanteil darf ich steuerlich in den ersten acht Jahren mit 9 % und danach noch mal vier Jahre mit 7 % abschreiben. Das ist total super. Wir hätten hier einen Sanierungsanteil von 70 %. Und da kommt gleich das „Achtung“ an euch da draußen, das habe ich nämlich auch schon erlebt.

Du musst dir bei einer Denkmalimmobilie einfach überlegen: Moment, jetzt habe ich hier 70 % Sanierungsanteil …

Claire: Also einen sehr hohen Aufwand.

Martin: Ich kaufe die Ruine, und in meinem Kaufvertrag steht: Der Verkäufer versetzt sie mir in den Zustand XY, also neu, sie ist irgendwann fertig und toll. Jetzt kriege ich aber … Wenn ich jetzt das historische Gebäude in – wir sind jetzt in Hannover, nehmen wir einfach Hannover. Wenn ich hier in Hannover das Gebäude neben der Oper habe, und daneben wäre noch eine Baulücke, und da entsteht ein Neubau, den ich dann vielleicht sogar degressiv oder auch nur mit 3 % im Jahr abschreiben kann – das ist erst mal völlig egal. Ich kriege bei dem Neubau ja nicht weniger Miete als in der Denkmalsanierung. Das heißt, die Denkmalsanierung ist teurer. Ich kriege vielleicht trotzdem nur 15 Euro Miete, wie im Neubau auch, weil sie danach ja auf dem gleichen Stand ist. Aber die Denkmalsanierung ist teurer. Und deswegen würde man, wenn man draufguckt, sagen: „Wow, die Mietrendite bei der Denkmalsanierung ist aber schlechter.“ Und dafür brauche ich genau diese steuerliche Kompensation.

Jetzt stell dir mal vor, das Spiel wäre andersherum: Wir kaufen für 200.000, haben aber nur 10 % Sanierungsanteil, also 20.000, die ich mit 9 % und 7 % steuerlich geltend mache. Dann habe ich doch das Thema, dass es steuerlich gar nicht den Effekt hat.

Claire: Genau, bei dem anderen hast du einen steuerlichen Effekt.

Martin: Auf jeden Fall, einen massiven.

Claire: Den man dann auch berücksichtigen muss.

Für wen lohnt sich eine Denkmalimmobilie? Steuerlast und Spitzensteuersatz

Martin: Genau. Deswegen ist es bei einer wirtschaftlich sinnvollen Anlage natürlich immer sinnvoll zu gucken: Wie sieht meine Rendite eigentlich nach Steuern aus? Und da vielleicht mal der kurze Tipp, den ich jedem da draußen geben würde: Eine Denkmalimmobilie macht grundsätzlich eigentlich nur Sinn, wenn du eine sehr hohe Steuerlast hast. Also wenn du nahe am Spitzensteuersatz zahlst. Denn wer viel Steuern zahlt, kann natürlich auch viel Steuern sparen.

Das Problem ist nur – und das stelle ich immer wieder fest –: Allen Leuten wird erst mal suggeriert: „Wie interessant wäre es für dich, Steuerbelastung in Privatvermögen zu wandeln?“ und so weiter. Da sagt dir jeder: „Ja, das ist für mich interessant.“ Wenn ich aber nicht viel Steuern zahle, kann ich nicht viel Steuern sparen. Und dann wäre eine Investition in eine Denkmalimmobilie sinnfrei, weil ich es durch einen eventuellen Steuerrückfluss gar nicht kompensiert bekomme. Und das sind für mich die Themen, bei denen ich sage: Da wird echt viel Schmu gemacht. Ich sehe es leider immer wieder, wenn ich mir irgendwelche Videos auf Insta oder YouTube anschaue, und denke: Okay, da werden Investoren grundsätzlich darauf getriggert.

Es ist aber immer wichtig, alle Einflussfaktoren zu berücksichtigen, denn nicht für jeden ist eine Denkmalimmobilie geeignet. Nicht für jeden ist – so ehrlich muss man auch sein – ein Neubau geeignet, weil er vielleicht teilweise zu teuer in den Entstehungskosten ist. Vielleicht braucht jemand auch einen sanierten Bestand. Auch dafür gibt es welche.

Claire: Aber das muss man ja auch mit den Steuern betrachten, also was unterm Strich dann auch rauskommt. Und die Steuern nicht einfach unberücksichtigt lassen, denn dann ist das Ergebnis ja eigentlich falsch.

Martin: Genau. Und das Ding ist: Wenn ich dann sage, „Wow, die Steuer ist total spannend, und da habe ich eine Denkmalimmobilie“, dann kommt es aber auch wieder darauf an, wie hoch mein Sanierungsanteil ist. Wenn die Immobilie nämlich einfach zu teuer ist, sodass ich das steuerlich nicht kompensieren kann, weil ich nur 10 % Sanierungsanteil habe – als Beispiel –, dann muss ich auch wieder sagen: Dann ist es wirtschaftlich nicht sinnvoll. Das ist genau das Thema bei den steuerlichen Aspekten.

Grundsätzlich macht das natürlich Sinn. Aber man sollte es wirklich immer mit einem Profi machen, also nachher sowieso immer mit einem Steuerberater in der Betrachtung, oder ihn auch mal fragen, was da wirtschaftlich sinnvoll ist. Und ansonsten sich vom Profi beraten lassen, welche Immobilienanlageklasse sozusagen überhaupt die richtige für mich ist. Und deswegen sage ich auch immer: Um das zu checken – wenn man einen [unverständlich] Berater hat, wird der einen immer um die letzten drei Gehaltsnachweise, aktuell den letzten Steuerbescheid und eine Selbstauskunft bitten, um sich überhaupt die wirtschaftliche Lage beim Kunden anzuschauen.

Steuerfallen für Einsteiger: Mietrendite nach Steuern und Eigenkapitalrendite

Claire: Damit hast du eigentlich schon meine zweite Frage beantwortet, nämlich: Welche Immobilien sind denn besonders attraktiv für Abschreibungen? Darauf bist du ja gerade eingegangen – mit Denkmal, Neubau, Bestandsimmobilie und den einzelnen Abschreibungsarten. Ich wusste das tatsächlich noch nicht, deswegen finde ich es sehr interessant und spannend, gerade auch Denkmal, weil ich mich hier bei uns bei der Arbeit jetzt quasi damit beschäftigt habe. Da haben wir gerade etwas, und das finde ich spannend. Deswegen würde ich jetzt vielleicht noch meine abschließende Frage stellen: Was sind denn, sage ich mal, die häufigsten Steuerfallen, in die Immobilieneinsteiger tappen? Du hast es ja schon ein bisschen angeteasert.

Martin: Genau. Der erste Teil war jetzt natürlich viel – dass man erst mal die unterschiedlichen Abschreibungsarten drin hat. Ich glaube, dass eine der größten Fallen die ist, dass sich der Investor oftmals erst mal nur mit Mietrenditen beschäftigt und nicht mit Mietrenditen nach Steuern, also mit der steuerlichen Komponente. Ich glaube sogar, dass das alles erst mal reinzieht.

Für mich als Investor, wenn ich Anlageentscheidungen getroffen habe, hat mich im ersten Step übrigens nicht mal eine Mietrendite interessiert. Klar, es ist auch spannend: Wie kannst du sie vielleicht durch Mietsteigerungen entwickeln? Wenn ich energetisch neue Immobilien habe, dann kriege ich die vielleicht in der Kaltmiete auch ein bisschen höher vermietet als einen Bestand, der nicht so gut saniert ist, weil der Mieter dort sozusagen höhere Warmkosten hat. Das ist für mich irrelevant, weil mich erst mal nur die Nettokaltmiete interessiert. Und dann habe ich immer geguckt: Wie sieht das nach Steuern aus? Und was für mich viel entscheidender ist: Ich rede über Investitionen. Mich hat immer interessiert: Wie ist meine Eigenkapitalrendite? Das ist eigentlich das Entscheidende.

Und die große Steuerfalle, in die viele tappen, ist, dass sie sich von diesem Thema triggern oder locken lassen, wie man es auch immer nennen möchte: „Du kannst Steuerbelastung in Privatvermögen wandeln.“ Grundsätzlich richtig. Nur die Frage ist: Was ist für mich wirtschaftlich sinnvoll? Bin ich vielleicht derjenige, der nicht die allerhöchste Steuerlast hat? Du bist da draußen jetzt also nicht Spitzensteuersatzzahler, sondern ein klassischer Einsteiger in die Welt der Immobilien. Du hast ein Einkommen von, keine Ahnung, 50.000 zvE, 40.000 zvE. Dann ist man nicht im Bereich des Spitzensteuersatzes. Und dann würde ich sagen: Da macht ein sanierter Bestand Sinn. Also da bitte auf die Energieeffizienzklassen achten, auf die Gebäudesubstanz und die ganzen anderen Einflussfaktoren. Da macht so etwas vielleicht eher Sinn. Oder kleinteiligerer Neubau, bei dem man sagt: Ist der bedarfsgerecht? Der ist erst mal fertig, da kommen keine Nachschusspflichten auf mich zu und so weiter und so fort.

Eine Sache noch, auch in der Langfristigkeit: Wenn du eine Anlageentscheidung triffst – was möchtest du? Möchtest du später langfristig deinen Cashflow daraus haben? Oder sagst du: „Hey, ich bin jetzt gerade Spitzensteuersatzzahler, ich habe ein Einkommen jenseits von 120.000 Euro oder so, bin verheiratet und im Spitzensteuersatz“? Übrigens, dazu auch gleich noch etwas: Erinnere mich bitte an „verheiratet oder ledig“. Ein superspannendes Thema, dazu habe ich nämlich gerade eine Anfrage von einem Kunden bekommen.

Aber wenn man da ist, dann sagt man natürlich: „Wow, ich bin in diesem Einkommen drin, ich möchte jetzt Steuern sparen.“ Dann ist das super. Dann muss man eigentlich sagen: Ich spare massiv über zwölf Jahre – acht Jahre 9 %, vier Jahre 7 %. Was ist nach den zwölf Jahren? Nach den zwölf Jahren ist diese Abschreibung für die Sanierung – in unserem Beispiel waren es eben 70 % – abgeschrieben. Dann habe ich nur noch auf die – in unserem Beispiel eben 40.000 – 2 %. Das heißt, steuerlich ist es für mich überhaupt nicht mehr attraktiv. Da müsste ich dann eher darüber nachdenken: Jetzt habe ich vielleicht Wertsteigerungen in der Immobilie erlebt, vielleicht muss ich sie jetzt mal veräußern und mir etwas anderes kaufen. Das machen aber viele Leute nicht, weil sie dann emotional gebunden sind und sagen: „Jetzt läuft es so gut, jetzt behalte ich es.“ Das ist wie bei einer Aktie oder einem ETF oder wie auch immer: Wenn ich die Gewinne drin habe, muss ich auch mal Gewinnmitnahmen tätigen, um dann neue Anlageentscheidungen zu treffen.

Steuerfalle Familienstand: Ledig oder verheiratet beim Immobilienkauf

Claire: Ja. Thema verheiratet und ledig.

Martin: Thema verheiratet und ledig – ja, genau, danke. Ich habe das gerade bei einem Interessenten. Ab und zu kommen die zu mir, und die meisten gebe ich ja ab, aber da wurde ich gebeten, es selbst zu machen, bei einem Unternehmenschef. Der ist aktuell ledig und Spitzensteuersatzzahler – das ist man ja ab etwas mehr als 60, als Lediger bist du also schnell drin, und er hat auch deutlich mehr.

Claire: Ich wollte fragen, ab wann man das ist.

Martin: Genau: 60, und verheiratet ungefähr 120. Grober Daumen. Dann haben wir noch die Reichensteuer, die liegt noch mal deutlich darüber, und so weiter. Aber das Spannende, was ich dir sagen wollte: Der kam jetzt zu mir – und das sind oft Impulse, die ich erlebe –, dass Leute kommen und sagen: „Ja, ich verdiene gerade, ich zahle hier Spitzensteuer.“ Okay. Und das Interessante war meine allererste Frage: „Okay, bist du jetzt Single, oder bist du irgendwie …?“ – „Ja, ich habe da meine Freundin“ und so weiter und so fort. Und ich sage: „Okay, was ist da jetzt geplant?“ Und dann sagt er mir: „Ja, wir planen, in zwei Jahren zu heiraten.“ Und dann sage ich: „Und Kinder?“ – „Ja, Kinder wollen wir auch.“ – „Und klassisch, wie ist es jetzt gedacht?“ – „Ja, ich werde wahrscheinlich weiterarbeiten, meine Frau bleibt dann erst mal zu Hause.“

Und jetzt kommen wir doch genau dazu. Wenn ich ihn nur heute betrachten würde, dann würde ich sagen: „Wow, das ist der Steuergeplagte, da müssen wir gucken, dass wir steuerliche Kompensation, also möglichst viele Abschreibungen, hinbekommen, um, wie gesagt, aus der privaten Steuerlast Teile ins Privatvermögen zurückzuholen.“ Jetzt ja. Aber in zwei Jahren ist er verheiratet. Dann ist er nicht mehr in Steuerklasse 1 mit Spitzensteuer, sondern in Steuerklasse 3 und hat keine Steuerlast mehr von 42 %, sondern vielleicht nur noch von 27 %.

Das heißt, diese steuerliche Komponente – wenn ich sage: „Wow, ich möchte gerne, dass sich das Finanzamt an meinem Vermögensaufbau beteiligt“, mal spitz gesagt –, und ich habe im Jahr von mir aus 10.000 Euro Steuerrückfluss, dann kriege ich nicht mehr 10.000 Euro Steuerrückfluss, sondern vielleicht nur noch 5.000 Euro. Und jetzt ist die Frage: Wer zahlt denn die 5.000 Euro, die mir fehlen? Oh wow, die muss ich dann selbst zahlen. Und dann sage ich: Jetzt stell dir das vor, Claire: Er muss noch mal 5.000 Euro extra zahlen, er ist verheiratet, da kommt das erste oder das zweite Kind. Das heißt, die Kostensituation privat wird größer, logisch, und zusätzlich bricht ihm die steuerliche Komponente weg, die er selbst tragen muss. Und das ist für mich einfach – sorry, dass ich das so direkt sage – eine absolute Fehlberatung. Man muss immer in die Zukunft gucken.

Und genau so habe ich es ihm auch erklärt. Natürlich ist jetzt diese Steuergier da. Er sagt: „Ich möchte das jetzt aber sparen, ich zahle super viel Steuern.“ Da sage ich: „Ja, aber wenn ich es dir jetzt so ausrechne, fühlt es sich zwei Jahre gut an und danach über die nächsten zehn Jahre richtig schlecht, weil dann halt 5.000 Euro extra dazukommen.“

Claire: Also du hast ihm gesagt: Heirate lieber nicht.

Martin: Ja, das habe ich so auch nicht gesagt. Ich wünsche den Leuten immer alles Glück der Welt. Aber ich finde es bei …

Claire: Das sollte man auf jeden Fall berücksichtigen.

Martin: Ja, bei Finanzentscheidungen. Und deswegen frage ich: Wie sieht es denn in Zukunft aus? Und was will ich überhaupt erreichen? Es gibt auch Leute, die kommen dann immer und sagen: „Ich habe jetzt gerade eine dicke Sonderzahlung gekriegt“ – keine Ahnung, eine Sonderzahlung von 20.000 Euro, und davon gehen ja sofort 10.000 Euro Steuern weg. „Wie kann ich das machen? Ich muss jetzt eine Denkmalimmobilie kaufen.“ Das macht auch keinen Sinn. Wenn du mir dagegen sagen würdest: „Jedes Jahr kriege ich ganz sicher diese Einkünfte, diese Prämienzahlung, und ich zahle dann immer Spitzensteuer“ – wenn das jedes Jahr so ist, ist es in Ordnung. Meine Frage ist dann noch mal: Ist das die nächsten zwölf Jahre so? Ja oder nein? Und sobald du mir sagen würdest, „Ich weiß es nicht“, ist es für mich wieder ein Risiko. Denn steuerliche Kompensation funktioniert im Bereich Denkmal nur, wenn ich sie konstant hinkriege.

Und da muss man wieder sagen: Vielleicht ist es dann schöner, ihr kauft doch ein Neubauobjekt, nehmt 5 % degressive AfA mit, nehmt vielleicht sogar diese vier Jahre noch mal 5 % der 7b-AfA mit. Alles gut. Kauft ein top gebautes KfW-40-QNG-Haus oder irgendeinen neuesten energetischen Standard. Dann könnt ihr damit auch eine gute steuerliche Kompensation erreichen. Die Frage ist halt unterm Strich: Was habe ich an Eigenkapitalrendite? Das muss man einfach in der steuerlichen Betrachtung sehen. Und da tappen leider viele rein, weil sie sich nur vom Moment treiben lassen – wie es gerade aussieht – und sagen: „Wow, ich zahle gerade viel Steuern, wie kann ich dem Finanzamt möglichst wenig davon geben?“ Das sollte nicht der ausschlaggebende Impuls sein.

Claire: Eigentlich kommen wir immer wieder zum selben Fazit: Man muss weit in die Zukunft blicken, man muss alle Faktoren betrachten, und man muss wirtschaftlich sinnvoll entscheiden. Das ist eigentlich wieder unser Fazit heute.

Martin: Ja, du musst im Grunde alle Einflussfaktoren betrachten. Du darfst dich nicht nur von der Steuer treiben lassen.

Claire: Ja, und man darf auch nicht nur im Hier und Jetzt denken. Man muss schon schauen, wie sich das in den nächsten Jahren verändert – genauso, wie wir über die Einflussfaktoren der Lage gesprochen haben. Wie verändert sich das?

Martin: Absolut. Aber es ist genau das – oder Gebäudeanforderungen oder sonstige Einflussfaktoren. Es ist ein Zusammenspiel von allem. Das Interessante finde ich: Wenn du in etwas anderes investierst, jetzt mal die klassische Lebensversicherung, da machst du dir eigentlich gar keine Gedanken, weil dir irgendwer etwas hochprognostiziert. Sobald du aber am Aktienmarkt, in ETFs oder in sonstigen Dingen unterwegs bist, fragst du dich doch auch: „Wow, investiere ich jetzt in die Aktie dieses Unternehmens, und wie entwickelt sich dieses Unternehmen in Zukunft?“ Da gehst du nicht einfach ran und sagst: „Ich habe Geld, ich möchte jetzt Aktien kaufen, warte mal, Stopp, zack, ah, da bin ich gerade stehen geblieben, in die investiere ich jetzt meinen Sparplan oder meine Einmalanlage.“ Bei einer Investitionsentscheidung gucke ich ja immer: Wie wird sich dieses Unternehmen, in das ich investiere, in den nächsten 15, 15 Jahren entwickeln? Haben die ein nachhaltiges Konzept? Und bei der Immobilie ist es genau das Gleiche, sie ist eine Kapitalanlage. Ich lege dort Geld an – Kapitalanlage Immobilie. Und da muss ich einfach auch die langfristige Betrachtung sehen.

Lohnsteuerermäßigung und Steuerrückfluss: Das Geld gehört in die Immobilie

Martin: Spannend übrigens bei dieser ganzen Steuerkompensation – egal, ob es 2 % Bestand, 3 % klassisch Neubau, eine 5%ige degressive AfA oder eine Denkmal-AfA mit acht Jahren 9 % und vier Jahren 7 % ist und so weiter, auf den Sanierungsanteil, egal was –: Ich kann das Ganze nicht nur einmal im Jahr geltend machen, sondern ich könnte sogar, wenn ich einen fitten Steuerberater habe, hinbekommen, dass ich [unverständlich]. Wenn ich einen Lohnsteuerermäßigungsantrag stelle – wenn meine Abschreibungen sehr hoch sind, macht das bei Denkmal- und Steuergeplagten übrigens oftmals wirklich Sinn, weil sie dadurch ihr monatliches Netto erhöhen –, dann lasse ich mir diesen Verlustvortrag schon auf die Steuerkarte eintragen und erhöhe damit mein monatliches Netto.

Aber ein ganz großer Tipp und noch eine Steuerfalle: Die Steuer, die ich aus der Immobilie zurückbekomme, Claire, ist nicht für den nächsten Skiurlaub, sondern sie kommt aus der Immobilie und gehört in die Immobilie. Das ist wirklich vielleicht auch eine kleine Steuerfalle. Ich habe das bei vielen Menschen schon erlebt, die dann irgendwann zu mir kamen und sagten: „Ich habe damals auch schon in eine Immobilie investiert, habe eine Denkmalimmobilie gekauft, aber es ist ja total Mist und lalala, und jetzt ist die Abschreibung runter, ich muss da total viel zuzahlen.“ Und dann frage ich mich: Wie kann das sein? Das war wirklich ein echtes Beispiel. Ich habe dann ein bisschen nachgerechnet und gesagt: „Moment mal, du hast in zwölf Jahren 80.000 Euro Steuerrückfluss bekommen. Wo ist der denn?“ Und der ist tatsächlich eher in die Urlaubskasse geflossen. Und dann musst du überlegen: Das waren Leute, die vom Einkommen her den Spitzensteuersatz hatten.

Deswegen sage ich: ein Riesending. Wenn wir eine steuerliche Kompensation haben, wenn wir einen Steuerrückfluss aus der Immobilie haben, gehört der in die Immobilie. Und wenn ich natürlich der Steuergeplagte bin und viel Steuern zurückhole, dann gehört dieser Teil sozusagen in die Immobilie, damit ich nachher vielleicht sogar ein Viertel oder ein Drittel meines Immobilienpreises durch Steuerrückflüsse kompensieren kann. Und das ist das Schöne an der Anlageimmobilie: Ich zahle einen Teil, aber den größten Teil zahlt der Mieter und einen Teil das Finanzamt. Ich beteilige sozusagen drei an meinem persönlichen Vermögensaufbau, und das habe ich nur bei der Immobilie.

Fazit: Steuerliche Aspekte bei der Kapitalanlage richtig einordnen

Martin: Und wenn ich auf diese ganzen Einflussfaktoren eingehe, sie berücksichtige, auch zukunftstechnisch, und sage: „Hey, bin ich eher der Typ für die 2 %, für die 3 %, 5 %, 9 % oder sonst irgendwas?“ – egal, wo ich da bin, ist bei den steuerlichen Aspekten einer Anlageimmobilie die Frage: Was ist für mich das Richtige, was macht Sinn? Und wenn ich zum Beispiel nicht viel Steuern zahle, kann ich nicht viel Steuern sparen. Dann bin ich vielleicht im Bereich einer Bestandsimmobilie, bei der der steuerliche Einfluss mit 2 % erst mal am geringsten ist. Dafür kriege ich dort aber mehr Miete im Verhältnis zum Kaufpreis. Ich kaufe ein bisschen günstiger, kriege trotzdem eine gute Miete, die Mietrendite ist höher. Und dann ist das für mich entscheidend. Dann bin ich in dieser Anlageklasse sicherlich besser aufgehoben als bei der Denkmalimmobilie, als krassem Gegenteil, bei der ich durch den höheren Sanierungsaufwand, den ich steuerlich kompensieren muss, erst mal weniger Mietrendite habe. Nur wenn ich viele Steuern habe, kann ich das kompensieren.

Und so verschiebe ich bei der Anlage ein bisschen dieses Verhältnis: Was zahlt meine Miete, was zahlt das Finanzamt? Wichtig ist für mich bei der Anlageentscheidung immer: Was zahle ich selbst? Und daher kommt meine Eigenkapitalrendite.

Claire: Wow, ganz schön tiefer Stoff.

Martin: Auf jeden Fall, aber sehr spannend.

Claire: Ja, ich bin gespannt, was unser nächstes Thema wird. Ich würde auch sagen, wir schließen damit die Folge für heute.

Martin: Ja, Mensch, das ist auch immer etwas Schönes. Wir wollen die Leute ja auch nie überfordern.

Claire: Aber ja, ich freue mich dann auf die nächste Folge. Da werde ich mir noch ein neues Thema überlegen, das steht noch nicht ganz fest. Vielleicht überrasche ich dich auch einmal mit einem Thema.

Martin: So wie mit den Fragen, ne?

Claire: Genau, einfach mal eine komplette Überraschung. Ja, schön. Und ansonsten hoffe ich, dass ihr alle das schöne Wetter draußen genießt. Es ist ja endlich wieder ein bisschen schöner, der Frühling ist da. Und ich hoffe, ihr konntet ganz viel zum Thema Steuern mitnehmen.

Martin: Ja, auch von meiner Seite vielen Dank. Ich bin jetzt schon gespannt. Neben der persönlichen Frage – vielleicht kriege ich es irgendwann früher raus. Obwohl, nee, bleib bitte standhaft. Ich finde das auch immer ganz gut.

Claire: Ja, bleibe ich auch. Du hast mich vorhin auch schon wieder gefragt. Ich habe nichts gesagt.

Martin: Ja, das finde ich gut. Ich freue mich wirklich aufs nächste Thema. Ich glaube, wir haben einfach so viele Themen. Übrigens, kurzer Hinweis an euch da draußen: Wenn ihr sagt: „Wow, das war mir jetzt echt ganz schön … das war der Deep Dive in dieses Thema“, und ihr habt dazu noch eine Frage – schreibt uns gerne eine Mail. Wie gesagt, die E-Mail-Adresse steht in den Shownotes. Schreibt es uns gerne. Wir beantworten alles, was reinkommt.

Claire: Also doch, das kriege ich hin.

Martin: Jede Mail – das können wir versprechen –, jede Mail kriegt eine Antwort. Jede Frage wird irgendwie gehört, und wir werden sie dann auch berücksichtigen. Denn eins ist uns ganz wichtig: dass ihr da draußen, egal wo, egal wie, wenn ihr euch mit dem Thema Anlageimmobilien beschäftigt, bitte auf die gesamten Einflussfaktoren achtet. Macht euch ein Bild. Wir werden noch über zig Dinge beraten. Das ist eine der größten Anlageentscheidungen, und die sollte wirtschaftlich sinnvoll sein. Allerdings nach den persönlichen …

Claire: … nicht getriggert.

Martin: Genau. Nach den persönlichen, individuellen, wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmenparametern. Also immer auch einen Steuerberater mit einbeziehen. Das wird ein guter Berater immer mit euch machen, oder ihr solltet es auch immer tun. Das ist unser Ziel: hier sinnvolle Anlageentscheidungen treffen zu können, in einem der spannendsten Märkte überhaupt. Also ich freue mich, und wir werden weitermachen. Und wir sind gerne immer für euch da. In dem Sinne: Genießt das schöne Wetter. Bis bald und auf Wiedersehen. Euer Martin und eure Claire.

Claire: Bis dann. Ciao!