Serieller Bau - Der Gamechanger im Wohnungsmarkt?

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hallo Martin.

Martin: Hi Claire.

Claire: Willkommen zu einer neuen Folge von „Hinter der Fassade“. Schön, dass wir das gemeinsam hier einsprechen. Ich wünsche euch allen ganz viel Freude bei der neuen Folge, denn heute geht es um serielle Bauweise. Ein sehr spannendes Thema, das eben auch die Zukunft der Immobilien für uns hier bedeutet. Ich habe ein paar Fragen mitgebracht. Freust du dich aufs Thema, Martin?

Martin: Ich freue mich aufs Thema, ja. Ich bin schon gespannt, und wir wollen mal gucken, wie wir das in Einklang mit wirtschaftlich sinnvollen Anlageentscheidungen bringen. Aber wir wollen ja erst mal ein bisschen aufklären. Ich freue mich sehr drauf. Also lass uns starten.

Persönliche Frage: Drei Dinge, über die Martin sich freut

Claire: Bevor wir starten, noch mal eine persönliche Frage. Da kommst du nicht drum rum. Ich habe mir überlegt, dass du heute mal drei Dinge aufzählst, über die du dich aktuell freust.

Martin: Drei Dinge, über die ich mich freue? Oh, lass mich kurz anfangen. Auf jeden Fall habe ich jetzt – das habe ich dir heute schon erzählt – zwei Zwergziegen zu Hause.

Claire: Das hast du mir nicht erzählt.

Martin: Habe ich dir nicht erzählt?

Claire: Nein, [unverständlich]

Martin: Das war vorhin in der Runde. Ich dachte, du hast das mitgekriegt. Ich habe jetzt zwei Zwergziegen, Babsi und Bolle. Ich zeige dir nachher ein Foto. Und die, die es interessiert, sollen sich gerne melden. Schicken wir auch ein Foto. Das ist auf jeden Fall total cool. Die müssen sich jetzt erst noch ein bisschen dran gewöhnen und laufen dann bei uns mit rum. Das finde ich total cool. Zweite Sache, über die ich mich freue?

Claire: Ich muss unbedingt ein Foto sehen.

Martin: Ja, das kriegst du. Zweite Sache, über die ich mich freue: Ich habe mir ein Motorrad gekauft, weil ich einfach Lust hatte.

Claire: Ja, ne? Jetzt kommt hier die Midlife-Crisis.

Martin: Ja, vielleicht. Nein, ich hoffe nicht. Ich war sonst immer so ein Rollerfahrer und fand das total cool, einfach auch mal bei schönem Wetter. Und dann bin ich so spontan auf die Idee gekommen mit so einer Crosstourer-Maschine, habe so eine Honda gekauft. Das macht auf jeden Fall total Spaß, ganz entspannt. Aber man muss aufpassen, ist ja auch nicht ungefährlich.

Claire: Absolut.

Martin: Deswegen bin ich eher der Landstraßenfahrer, nicht so der Autobahnraser, sondern eher so gechillt in den 70er-Zonen. Das ist so mein Ding. Damit haben wir schon die zweite Sache. Und die dritte … oh Gott.

Claire: Vielleicht irgendein Urlaub, der geplant ist, oder der Sommer, der jetzt kommt.

Martin: Ja, das ist das Schlimme: Der Sommerurlaub wird immer geschoben. Wir haben da noch keinen konkreten Plan. Aber anderes Thema, die dritte Sache, über die ich mich jetzt richtig gefreut habe – oh, das fand ich spannend, das passt auch ein bisschen zum Thema: Wir haben uns letztens die weltweit größte Firma für serielles Bauen, Holzmodul- und Holzhybrid-Bauweisen angeschaut. Superspannend. Das ist, glaube ich, ein super interessantes Thema. Und dann habe ich noch ein, zwei Einladungen als Referent gekriegt. Da freue ich mich auch immer drüber, wenn ich mal irgendwo wieder was zum Besten geben darf. Das ist immer das Zweitbeste. Ich freue mich natürlich immer am meisten auf unseren Podcast.

Claire: Da haben wir es doch. Das ist schön. Damit können wir reinstarten.

Martin: Ja, da fangen wir an.

Serielles Bauen: Definition und Unterschied zum konventionellen Bau

Claire: Genau. Thema serielles Bauen. Ich weiß ja durch die Arbeit jetzt auch schon ein bisschen mehr darüber, aber vielleicht erst mal zur Definition: Was versteht man denn unter seriellem Bauen? Und vielleicht auch schon mal: Wie unterscheidet es sich vom klassischen Bau?

Martin: Das finde ich übrigens ganz interessant, wenn du die Frage so stellst. Also serielles Bauen: Im Grunde genommen sagt es der Name schon ein bisschen. Wir produzieren in Serie. Und das serielle Bauen kann man sich eigentlich vorstellen wie die Produktion eines Autos. Du verlagerst es in eine Serie, in eine Produktionsstraße, weg von der Baustelle, wo Stein auf Stein gebaut und dann vielleicht noch mal nachgebessert wird. Du legst es halt in eine Fertigungsstraße. Das hat natürlich auch viele Vorteile, zum Beispiel Wetterunabhängigkeit – dazu kommen wir vielleicht noch. Vielleicht hast du noch ein paar andere Fragen dazu. Aber das sind natürlich die Themen. Und du verkürzt sozusagen die Bauzeit draußen. Du hast also eigentlich viele Optimierungen in der Produktion, und zwar in der Produktion in Serie.

Und du hast eben ein schönes Wort gesagt. Du hast gesagt: klassischer Bau.

Claire: Ja, das ist ja das, was du gerade beschrieben hast. Für mich wäre das der klassische Bau. Draußen Stein auf Stein.

Martin: Ja, draußen Stein auf Stein. Wenn du jetzt nach Österreich gehen würdest, wo natürlich auch schon viel in Holzbauweise gebaut wird – die würden vielleicht sagen, das ist deren klassischer Bau, oder die Fachwerkhäuser in anderen Generationen. Deswegen würde ich vielleicht gar nicht „klassischer Bau“ sagen, sondern „konventionell“. Konventionelle Bauweise, Stein auf Stein. Das ist der große Unterschied. Serieller Bau ist in Serie produziert und unterscheidet sich von anderen Bautypen wie Modulbau oder Fertigteilbau und so weiter, da gibt es ja noch unterschiedliche. Da hat der serielle Bau sicherlich noch den einen oder anderen Unterschied.

Serieller Bau vs. Modulbau: Was ist der Unterschied?

Claire: Ja, weil ich gerade sagen wollte: Man kann ja sogar auch „modularer Bau“ sagen. Das ist noch mal was anderes.

Martin: Das ist nämlich ganz spannend. Das verwechseln viele, weil sie sagen: serielles Bauen, also modulares Bauen. Das ist nicht das Gleiche. Modularen Bau musst du dir so vorstellen: Das sind immer die gleichen Typen. Es ist immer so, als würdest du Container aufeinanderstapeln. Und dann sagst du: Ich stapele jetzt 100 Container übereinander, die haben immer 30 Quadratmeter, also habe ich 100-mal 30 Quadratmeter, 100-mal den gleichen Grundriss.

Beim seriellen Bauen ist es so: Du verlagerst im Endeffekt diese Themen. Du hast grundsätzlich bei allen Sachen, die du im Bau hast, eigentlich drei Phasen: eine Planungsphase, eine Herstellungsphase und eine Ausführungsphase. Im konventionellen Bau, Stein auf Stein, steckt der größte Teil deiner Zeit halt in der Ausführung. Da wird natürlich vorher ein bisschen geplant, es werden ein bisschen Materialien hergestellt und so weiter. Aber der große Teil, also der lange Zeitraum, liegt in der klassischen Ausführung draußen auf dem Bau. Das erst mal zum konventionellen Bauen.

Beim seriellen Bauen hast du mehr in der Planungsphase, weil alles computergesteuert geplant wird und so weiter und so fort. Dann wird es in der Herstellung, in der Straße sozusagen, produziert. Und jetzt kommt schon der große Unterschied zum modularen Bauen. Bei der Modulbauweise hast du immer das Gleiche. Beim seriellen Bauen sagst du dem Computer: Ich hätte gerne eine 30-, 40-, 50-Quadratmeter-Wohnung. Jetzt guckt er: Wo sind Flächenoptimierungen? Wo kann ich vielleicht noch Nischen besser nutzen? Wie kann ich Versorgungsleitungen besser machen, wie kann ich die auch wirtschaftlich sinnvoller machen, wie werden die Steigstränge gemacht und so weiter. Das unterscheidet sich, weil du dann immer unterschiedliche Wohnungstypen hast. Aber trotzdem wird beim seriellen Bauen der größte Teil in die Herstellung, in die Fabrik sozusagen, verlagert. Da wird es dann seriell hergestellt. Es ist aber trotzdem individueller als das Modul, bei dem du nur einen Baustein auf den anderen stapelst. Das ist der große Unterschied zwischen seriell und modular.

Automatisierung im seriellen Bau: Roboter statt Baustelle

Claire: Erfordert das dann aber nicht auch mehr Personal, wenn du jetzt sagst, da muss man vielleicht hier noch mal eine Anpassung machen, da noch mal eine Anpassung machen, als beim modularen Bau, wenn man dann, wie du gerade gesagt hast …

Martin: Ganz im Gegenteil. Das war spannend, als wir das auch in der Fertigungsstraße in der Fabrik gesehen haben. Denn du hast auf der einen Seite natürlich alles computergestützt. Man dreht diesen ganzen Prozess um. Im konventionellen Bau sind auf der Baustelle die ganzen Handwerker, die fangen an, Stein auf Stein. Dann sagst du: „Oh, mit der Leitung, das passt nicht ganz. Legen wir hier vielleicht noch mal eine Leitung rüber.“ Wir müssen die Kabel noch mal anders legen, oder wir haben ein Kabel vergessen, dann stemmen wir den ganzen Kram noch mal auf. Die Fehlerquote ist da ja auch höher, weil es nicht so automatisiert ist. Und du hast natürlich immer die Witterungseinflüsse. Dann regnet es vielleicht mal durch und so weiter.

Und beim seriellen Bauen hast du erst mal alles computergestützt in der Planungsphase. Und die Herstellungsphase ist heute ähnlich wie beim Auto. Früher hattest du bei den Autos immer die Leute, die die vielleicht sogar noch zusammengeschweißt oder individuell ein Auto gebaut haben. Heute macht es der Roboter. Und das war da auch ganz spannend. Es ist alles computer- und robotergesteuert. Das Material wird von einem Roboter automatisch aus dem Hochlager geholt, wird auf dem Wagen sozusagen an die Station gebracht, wird dort automatisch vom Roboter entnommen und so weiter. Der meldet dann, wann er durch ist. Super interessant. Und ich sehe da einfach eine absolute Zukunftslösung im seriellen Bauen.

Einsatzbereiche: Für welche Gebäude eignet sich serielles Bauen?

Claire: Gibt es denn bestimmte Gebäudetypen, bei denen man sagt, da ist serielles Bauen besonders geeignet? Oder ist das generell für alles Mögliche geeignet?

Martin: Auch da haben wir ein bisschen auf die Nachbarländer geguckt. Schauen wir zum Beispiel nach Österreich. Da hast du das Thema serielles Bauen auch in größeren Projekten. Ich rede jetzt mal von 50 oder 100 Wohnungen pro Objekt. Das hast du da schon. Und in Deutschland kennen wir das eigentlich bisher klassisch nur aus dem Einfamilienhausbereich. So Holzständerbau, [unverständlich] und so weiter und so fort. Da kennen wir das.

Es eignet sich natürlich für totale Großprojekte. Und zwar deshalb, weil du beim seriellen Bauen einen Riesenvorteil hast, gerade mit der Holzhybrid-Bauweise. Übrigens Holzhybrid kurz erklärt, weil du dich vielleicht fragst: Was ist denn das Hybride daran? Ist doch Holz. Nein, die Bodenplatte, Beton, Treppenhäuser und so weiter und so fort – das machst du trotzdem in Beton. Aber die Gebäudehülle und die Wände werden sozusagen in Serie in der Fabrik gefertigt. Aber trotzdem individuell: Je Wand, je Fenster und so weiter wird da individuell produziert. Der große Unterschied zum Modulbau: Da ist halt alles gleich.

Klimaneutralität 2045: Serielles Bauen in der Stadt- und Quartiersentwicklung

Martin: Wo findet man es eigentlich? Ich glaube, das ist ganz spannend. Da muss man ein bisschen zurückgehen und ein bisschen in die Gesetzgebung schauen. Wir haben in Deutschland ein ganz großes Ziel: Bis 2045 wollen wir klimaneutral werden. Und das ist im Grundgesetz verankert. Die Städte haben ja mittlerweile … Hamburg war der Vorreiter: Wir werden das Ganze schon bis 2040 schaffen. Köln hat, glaube ich, gesagt: Bis 2035 sind wir klimaneutral. Und ganz klassisch ist das Wohnen an sich bei diesen ganzen Energiethemen und CO2 der zweitgrößte Klimakiller.

Wie kriege ich es also hin? Wie kriegen das die Städte hin, nachhaltig Wohnraum zu schaffen, der möglichst klimaneutral ist? Und deswegen sind Städte, weil sie natürlich auch die Ziele haben, klimaneutral zu werden, bei ihrer Stadt- und Quartiersentwicklung super daran interessiert. Es sind dann also Sachen in Top-Lagen. Ein Projekt, das wir uns jetzt gerade angeschaut haben, liegt wirklich in einer sehr, sehr großen Stadt. Zentral. Warum? Weil die Städte genau für solche Bereiche Wohnraum brauchen. Wir haben ja momentan sowieso Wohnraumknappheit, darüber haben wir ja schon mal berichtet. Und wie kriegt es eine Stadt hin? Indem sie einfach attraktive Großgebiete auslobt, wo dann mal eben … In Mannheim hatten wir jetzt zum Beispiel ein Projekt, da waren es, glaube ich, 400 Wohnungen, die direkt in Mannheim entstehen. Und deswegen hast du da Top-Lagen, energetisch super gemacht, um natürlich auch die Klimaziele oder die Ziele, die wir uns ins Grundgesetz geschrieben haben, irgendwo nachhaltig zu erreichen.

Wohnraummangel bekämpfen: Mehr Wohnungen in kürzerer Bauzeit

Claire: Finde ich ganz spannend, dass du gerade noch mal den Wohnraummangel ansprichst. Glaubst du, es trägt dazu bei, dass man ihn besser bekämpfen kann?

Martin: Ja, glaube ich schon. Ich glaube schon, dass du da zumindest eine Lösung hast. Nachhaltig, schnell, mit weniger Baumängeln, groß und mehr. Also nicht unbedingt große Wohnungen, das wäre Quatsch, weil das überhaupt nicht der Bedarf ist, den wir haben, auch in Zukunft nicht. Sondern dass du einfach mehr Wohnungen in kürzerer Zeit hast, also eine kürzere Entstehungszeit.

Denn was passiert? Du musst dir nachher die Wandsysteme vorstellen. Auf der Baustelle wird natürlich die Bodenplatte gemacht, oder vielleicht sogar die Tiefgarage darunter, das wird alles noch auf der Baustelle erledigt. Aber sobald die Sachen dann stehen, geht es halt ratzfatz. Dann ist es logistisch einfach total wichtig, die Wände auf die Baustelle zu kriegen und das Ding Step by Step … In teilweise drei bis sechs Monaten hast du dann deinen Grundriss stehen, mit Dach und so weiter und so fort. Das verkürzt natürlich die Zeit auf der Baustelle. Also auf jeden Fall ist das eine Bekämpfung des Wohnraummangels: in kürzerer Zeit mehr Wohnraum zu schaffen, der ressourcenschonender ist, emissionsschonender, energieschonender, auch müllschonender.

Nachhaltigkeit: Müll, CO2-Emissionen und Ressourcen in der Bauindustrie

Martin: Man muss sich überlegen: 50 Prozent des weltweiten Müllaufkommens kommen aus der Bauindustrie. 50 Prozent. Und wenn du dir die Emissionen anguckst – CO2, ich habe gerade gesagt, der zweitgrößte Klimakiller –, was heißt das eigentlich? 40 bis 50 Prozent des weltweiten CO2-Emissionsausstoßes ist klassisch Wohnen. Und da wird es natürlich auch in Zukunft um Ressourcen gehen.

Ich habe ja mal die Theorie aufgemacht: Wenn hoffentlich bald der Ukrainekrieg vorbei ist, dann wird das weltweit natürlich auch Bauressourcen binden, weil wir das Land wieder aufbauen müssen. Wo geht Beton hin, wo geht Stahl hin et cetera? Wo gehen vielleicht auch Handwerker hin? Davon haben wir eh kaum welche, aber wo gehen die ganzen Hilfsarbeiter hin? Und das wird sich natürlich komplett verlagern. Und da kann das serielle Bauen in Fabriken, also in Straßen, grundsätzlich sicherlich eine Lösung zur Bekämpfung des Wohnraummangels sein, auf jeden Fall.

Vorteile des seriellen Bauens: Kosten, Skalierbarkeit und weniger Baumängel

Claire: Okay, dann haben wir da ja schon mal einen Vorteil. Jetzt gehen wir noch mal weiter in die Vorteile von seriellem Bauen rein. Wir haben ja gerade auch schon Zeitersparnis und Nachhaltigkeit genannt. Gibt es noch weitere Vorteile, die dir einfallen, vielleicht in Bezug auf Kosten, Wirtschaftlichkeit, Skalierbarkeit?

Martin: Grundsätzlich: Zeitersparnis habe ich gesagt, weil du natürlich die Bauzeit an sich auf der Baustelle deutlichst verkürzt. Du drehst es halt um und verlagerst den zeitlichen Aspekt, bis der Wohnraum entsteht, eher in die Herstellung in der Fabrik. Da definitiv ein Vorteil.

Kosten sind immer noch so ein Thema. Man geht immer davon aus und sagt: Wenn die in Serie produzieren, dann muss das ja günstiger sein. Erst mal nicht. Es sind ja auch Wirtschaftsunternehmen, die das produzieren. Die Fabrik zum Beispiel, die wir uns angeschaut haben, hat ungefähr 700 Millionen gekostet. Wenn ich so etwas als Unternehmen mache – ja genau, die Roboter, die Technik dahinter und so weiter … Die Wirtschaftlichkeit will ja auch der Unternehmer sozusagen haben. Der wird natürlich gucken, dass er nicht teurer baut als mit der konventionellen Bauweise. Aber er muss natürlich auch zusehen, dass seine Firma erst mal in die Vollauslastung geht.

Um mal ein bisschen Zahlen reinzubringen: Die Firma beziehungsweise die Werkshalle, die wir dort besichtigt haben, kann bis zu 30.000 Wohnungen pro Jahr bauen. 30.000 Wohnungen. Das ist ja der Wahnsinn, wenn man das mit dem konventionellen Bau vergleicht: wie viele Handwerker und wie viele Maurer du brauchst, um 30.000 Wohnungen zu bauen. Das kriegen die dort halt mit der Fabrik hin. Wenn sie in die Vollauslastung kommen, wenn es dahin geht, die Fabrik irgendwann zu amortisieren, dann, glaube ich, werden wir auch erleben, dass die Kosten zumindest stabil bleiben und in der Perspektive vielleicht auch ein bisschen günstiger werden.

Heute liegen die Vorteile im Grunde genommen eher darin, dass man sagt: Ich kann es besser skalieren, ich habe weniger Baumängel, ich bin wetterunabhängig. Ich mache mal ein Beispiel: das klassische Badezimmer, in dem man heute die Walk-in-Dusche haben will. Beim konventionellen Bau kommt erst der Maurer. Dann kommt der Sanitärmann, dichtet das alles ab. Dann fällt dem Elektriker ein: „Oh, da fehlt noch eine Steckdose, da fehlt noch ein Kabel.“ Dann muss ich noch mal die Folie aufschneiden, muss noch mal ein Kabel verlegen, klebe sie natürlich wieder zu. Die Handwerker latschen dann da drüber – das meine ich jetzt nicht despektierlich, aber es ist natürlich einfach Fakt, dass quasi alle über die Folie gehen. Dann hast du vielleicht irgendwo ein Loch, und dann hast du später, vielleicht in zehn Jahren, die ersten Feuchtigkeitsthemen und so weiter und so fort. Da bist du computergesteuert in einer Fabrik natürlich deutlich besser, weil der Computer und der Roboter halt weniger Fehler machen. Das ist einfach so.

Und dazu kommt noch, dass du das Ganze, wie ich eben schon gesagt habe, nachhaltig machst. Ressourcenschonend: Die Bauindustrie hat 40 Prozent des weltweiten Ressourcenverbrauchs, das ist schon dramatisch. Zuzüglich Energie: 36 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs gehen auch klassisch in die Baubranche. Wenn man das nachhaltig reduzieren kann, dann ist das sicherlich mehr als ein Vorteil. Da hast du sicherlich viele davon, ja.

Rendite von Anlageimmobilien: KfW-Förderung, AfA und Eigenkapitalrendite

Claire: Klingt schon mal sehr vielversprechend. Glaubst du denn, es hat auch Auswirkungen auf die Rendite von Anlageimmobilien? Wenn wir jetzt mal an wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidungen denken: serieller Bau. Oder ist das ganz unabhängig davon?

Martin: Die Antwort ist ja. Wir müssen jetzt unterscheiden. Grundsätzlich unterstelle ich einfach mal, die Entstehungskosten sind gleich. Wenn die Entstehungskosten im seriellen Bauen natürlich geringer ausfallen, ja klar, dann kriege ich [unverständlich] Standort, wo es entsteht, mehr. Erst mal die gleiche Miete. Der Vorteil im seriellen Bau ist ja einfach: Ich kriege eher Top-Objekte in Ballungsgebieten, in zentralen Lagen, wo ich per se schon mal mehr Miete kriege. Wenn ich ein Objekt in Berlin, Düsseldorf oder Hamburg-Mitte habe, dann kriege ich dafür mehr, als wenn ich es im Vorort 40 Kilometer außerhalb bekomme.

Jetzt geht es aber um die Bauweise. Habe ich damit mehr Rendite? Auch da wieder: ja. Warum? Weil ich natürlich Förderprogramme nutzen kann. Und es gibt spannende … Du kannst wirklich spannende Förderprogramme nutzen, teilweise 150.000 Euro KfW-Fördermittel, die du kriegen kannst, teilweise mit Tilgungszuschüssen, die du nicht zurückzahlen musst, mit einem Zinsniveau, das immer noch um zwei Prozent liegt. Also eine günstige Mischzinsfinanzierung. Wenn das dann KfW 40 und sogar QNG, also nachhaltig gebaut ist, dann kannst du da, wie gesagt, teilweise auch noch Förderungen kriegen. Du kannst die degressive AfA, also auch steuerliche Komponenten nutzen.

Und dann wird man schon sehen, dass beim seriellen Bauen die Mietrendite erst mal wahrscheinlich gleich ist. Aber wenn ich als Investor unterm Strich reinschaue und sage: Aha, wie sieht dagegen meine Zinsbelastung aus? Wie sieht meine Miete aus, die ich realisieren kann? Denn energetisch top gebaut, KfW 40, heißt: Mein Mieter zahlt auch weniger Nebenkosten, weniger Warmkosten. Weniger Warmkosten heißt für mich: Ich kann aber mehr Kaltmiete nehmen. Denn der Mieter sagt an sich: Ich kalkuliere vielleicht mit 15 Euro pro Quadratmeter. Wenn davon dann aber nur 1,50 Euro oder 2 Euro Warmkosten sind, kann ich natürlich 13, 13,50 Euro umsetzen. Und im konventionellen Bau, der vielleicht sogar energetisch nicht so top ist, habe ich vielleicht 2,50 Euro, 3 Euro, also kann ich weniger Kaltmiete nehmen. Jetzt sind wir wirtschaftlich sehr drin. Aber das ist für mich natürlich ein totaler Gamechanger, dass man das sagen kann.

Claire: Absolut. Dadurch, dass es eben nachhaltig ist, wird es gefördert, und dadurch hat man dann auch Vorteile.

Martin: Genau. Und deswegen wäre die Eigenkapitalrendite, die ich dann unterm Strich habe, tendenziell höher. Und das ist eigentlich das, was für Investoren da draußen spannend sein sollte: nicht nur auf die Mietrendite zu schauen, sondern zu gucken, was ich eigentlich als Eigenkapitalrendite habe.

Finanzierung: Wie bewerten Banken serielle Bauprojekte?

Claire: Ja. Und in Bezug auf Banken, Finanzierer: Wenn die jetzt ein serielles Projekt sehen, meinst du, die bewerten das bei der Kreditvergabe dann auch besser? Oder ist das vielleicht auch noch gar nicht so Thema?

Martin: Ja, das glaube ich. Man kennt das.

Claire: Es kommt ja jetzt gerade erst.

Martin: Es kommt. Genau. Du musst überlegen, man ist ja noch relativ am Anfang, gerade was Großprojekte angeht, zumindest hier in Deutschland. Unsere Nachbarländer sind da sicherlich schon einen Schritt weiter. Da hast du auch 80-, 100-, 200-Parteienhäuser, die genau in Holzhybrid-Bauweise …

Claire: Stimmt, in Skandinavien ist das bestimmt auch schon so.

Martin: Ja, Österreich auch. Österreich, Schweiz, in der Ecke. Die sind da auch wirklich ganz weit vorne. Da kann man sich ein bisschen was abgucken. Aber kurzum, glaube ich: Wir stehen hier in Deutschland bei den Großprojekten am Anfang. Bei den Banken kennt man es klassisch aber. Was ich vorhin gesagt habe: Das klassische Einfamilienhaus in Holzständerbauweise und so weiter ist nichts anderes. Das haben wir auch schon seit Jahrzehnten. Das wird von Banken auch finanziert. Ich selbst wohne auch im Holzhaus. Das hat auch mal eine Bank finanziert. Und deswegen glaube ich, dass das für Banken erst mal kein Thema wird. Bei den KfW-Fördermitteln und so etwas geht es ja nur um energetische Standards, die ich im seriellen Bauen leichter erreichen kann.

Ich glaube aber, wie gesagt – und vielleicht ist es auch das –, auch eine Bank, das darf man ja nicht unterschätzen: Dieses ganze Thema Klimaneutralität, Klimaziele 2045, Nachhaltigkeit, ESG-Aspekte und so weiter und so fort, das hat ja auch eine Bank. Das hat jedes Unternehmen. Das merken wir im Unternehmen auch. Wir haben jetzt eine Nachhaltigkeitsbeauftragte, die sich genau mit diesem Thema beschäftigt. Das geht dann los mit: Welchen Firmenwagen fährst du? Und so weiter. Und genau das Gleiche gilt ja auch für Banken: Ab 2027 startet der CO2-Emissionshandel. Und dann ist es schon ganz spannend, mal zu gucken, wie eine Bank ihre Nachhaltigkeitsziele erfüllt. Und wenn eine Bank sagen kann: „Na ja, da haben wir jetzt ein Großprojekt, 400 Wohnungen in, keine Ahnung, Köln in zentraler Lage, Dresden in zentraler Lage“ – also wirklich mittendrin –, dann ist die Sicherheit für die Bank gegeben, Wohnraum wird geschaffen, und sie kann sich noch ein dickes Plus auf ihre Nachhaltigkeitsziele schreiben. Das ist ja auch das, was die manchmal interessiert.

Herausforderungen beim seriellen Bauen: Ratenzahlung nach MaBV

Claire: Gibt es denn auch Herausforderungen im Vergleich zum konventionellen Bau, oder Nachteile? Wir haben jetzt ja so viel über Vorteile gesprochen, aber gibt es auch Nachteile?

Martin: Es gibt auf jeden Fall Herausforderungen, glaube ich. Nachteile ist relativ schwierig. Ganz oft auch bei Vorträgen … Ich war letztens beim Cube Day eingeladen, so hieß das Format, als Referent, und sollte einen Vortrag zum Thema halten, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt, und natürlich auch zum Thema nachhaltiges Bauen: Wie kriegen wir es überhaupt hin? Ganz spannend fand ich auch ein tolles Interview mit unserem neuen Bundeskanzler, der dann auch sagte: Wie wollen wir es hinkriegen? Serielles Bauen kann sicherlich eine Lösung für die ganzen Themen sein.

Aber eine Herausforderung ist sicherlich das Thema Bank. Wenn du guckst, wie die Finanzierungsmodelle bei Banken klassisch aussehen – nehmen wir mal einen konventionellen Neubau –, dann hast du die Zahlung immer nach MaBV, also nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Das sind sieben Raten, und da steht dann halt drin: Wenn die Erdarbeiten oder die Bodenplatte und so weiter fertig sind, dann wird das kontrolliert, und dann hat der Kunde Summe X zu zahlen. Wenn dann der Rohbau steht, Summe Y und so weiter. So kann man immer weiter gucken: Wenn die Fenster drin sind, die Heizung et cetera, gibt es die nächste Abschlagszahlung.

Jetzt ist nur die Frage: Wenn du in Serie produzierst, verlagerst du ja alle Dinge, die klassisch draußen über zwei, drei Jahre auf einer Baustelle mit Regen, Schnee und allen Herausforderungen Step by Step stattfinden, in die Fertigungsstraße. Und dadurch, dass du in der Fertigungsstraße immer gesamte Wände produzierst – also erst das Erdgeschoss, dann die oberen Wohnungen und so weiter und so fort –, ist ja die Frage, wie die Zahlung nach MaBV aussieht, weil ja nur die Wand fertig produziert wird. Das sind sicherlich Herausforderungen bei der Bank: Wie kriegt man das hin, wie macht man da Ratenvereinbarungen? Vielleicht auch noch Herausforderungen für die Projektentwickler, die in dem Bereich tätig sind. Denn ich kann ja nicht die gesamte Rechnung stellen für – ich nenne es jetzt mal – „alle Fenster sind drin“ und so weiter und so fort, wenn erst das Erdgeschoss in Wänden produziert ist.

Auf der anderen Seite braucht aber natürlich auch ein Projektentwickler oder so eine Firma Geld, weil sie sonst … Es sind ja 400, 500, 600, teilweise 1000 Wohnungen, die dort geschaffen werden. Ich habe jetzt ein Bauprojekt gesehen, da sind es über 1000 Wohneinheiten.

Quartiersentwicklung: Sozialwohnungen, Seniorenwohnungen und Studentenwohnungen

Martin: Übrigens ganz spannend, völlig unterschiedlich: sozialer Wohnungsbau, [unverständlich] total interessiert, das ist vielleicht auch noch mal ein ganz anderes Thema für einen Podcast. Aber Sozialwohnungen, Seniorenwohnungen, also barrierearmer Wohnraum – davon haben wir auch viel zu wenig –, Studentenwohnungen und so weiter und so fort, Supermärkte. Es wird dort im Endeffekt ein komplettes Quartier entstehen. Und das ist ja auch das nächste Thema: Da können unten Kindergärten reinkommen, da kannst du halt eine komplette Stadt- oder Quartiersentwicklung betreiben. Das ist für Städte super spannend, aber sicherlich auch herausfordernd, das bei solchen Großprojekten dann zu realisieren. Aber sonst glaube ich …

Claire: Aber das ist eben die Zukunft. Da schauen wir hin.

Wohnungsbau in Deutschland: Bundesregierung, Genehmigungen und Bürokratie

Martin: Genau, da müssen wir zu unseren Nachbarländern aufholen. Und wir haben ja gerade die Messe der Bauindustrie hier in Hannover. Da hat unser Kanzler gestern ein paar schöne, nette Worte gesagt, nämlich: Wir müssen bauen, bauen, bauen, wir müssen Genehmigungsverfahren erleichtern, wir müssen schneller sein, wir müssen dieses ganze Thema Bürokratie abbauen, und wir müssen in Serie produzieren und so weiter und so fort. Das war schon ganz spannend.

Und da ging es auch um das Thema sozialer Wohnungsbau. Vor einigen Jahrzehnten haben viele Städte immer ihre Sozialwohnungen, ihre Blöcke verkauft, weil die Kassen klamm waren. Und jetzt sieht man halt, dass es ohne Ende fehlt. Und das ist ja auch das, was sich die neue Bundesregierung ganz stark auf die Fahne geschrieben hat: deutlichst mehr Wohnungen zu bauen und auch Genehmigungsverfahren zu erleichtern. Das wird sich allerdings – und das sage ich auch – erst in den nächsten Jahren realisieren. Man geht dieses Jahr von 230.000, nächstes Jahr von 200.000 Wohnungen aus. Warum? Weil wir in den letzten Jahren durch komplexe Genehmigungsverfahren einfach viel zu viele Wohnungen genehmigt bekommen haben.

Und da kann natürlich wieder die Brücke zum seriellen Bauen geschlagen werden. Auch das serielle Bauen kann dann eine Lösung sein, indem man direkt Großprojekte mit auf einmal 300, 400, 500, 600 Wohnungen … Das ist übrigens nicht alles in einem Block, sondern es sind dann halt mehrere Wohnungsblöcke, wenn du so möchtest. Das kann man dann irgendwo in toller städtischer Lage entwickeln.

Fabrikbesichtigung: Wie viel Handarbeit steckt im seriellen Bau?

Claire: Ja, es bleibt spannend. Ich fand das auch total interessant, als wir jetzt in dieser Fabrik waren, mir diese ganzen Prozesse anzugucken. Es gab aber tatsächlich auch irgendwie zwei Schritte am Ende, wo dann selbst reingetackert wurde oder was auch immer. Da gab es also auch was Manuelles.

Martin: Ja.

Claire: Aber halt sehr wenig, der Rest ist einfach komplett automatisiert.

Martin: Es ist so, als würdest du bei VW eine Besichtigung machen – ohne Schleichwerbung, Audi et cetera, das wäre bei allen so.

Claire: Ja, genau.

Martin: Du hast dort sicherlich auch noch Menschen.

Claire: Ja, klar.

Martin: Aber das, was früher vielleicht einer gemacht hat, der die Bleche zusammengeschweißt hat, das machen heute Roboter. Und ganz ehrlich: Die Schweißnaht ist besser, sie ist korrekter als das, was man als Mensch produzieren kann. Du wirst die Menschen immer brauchen.

Fachkräftemangel im Baugewerbe und Fazit zum seriellen Bauen

Martin: Aber wir hatten das ja schon mal so ein bisschen mit dem Thema Handwerk. Von 95, 96 bis heute haben wir die Zahl der Beschäftigten im Baugewerbe von einer Million halbiert. Der neue IHK-Bericht hat gesagt, wir haben die ganzen Lehrstellen nicht mal besetzt. Da ist ja die Frage: Wie will ich denn konventionell bauen, wenn ich die Leute gar nicht habe?

Und wie gesagt, wenn der Krieg vorbei wäre, wäre so meine Prognose: Dann werden wir ein Land wieder aufbauen müssen. Das wird die Baupreise, die Stahlpreise, Bauholz und Beton nach oben treiben, aber natürlich auch Handwerker abziehen, die dann nicht mehr in Deutschland sind. Und dann werden wir unsere Ziele nicht erreichen. Da kann ich mir noch so viele aufschreiben, die ich gerne erreichen möchte. Man muss ein bisschen realistisch sein. Und beim Thema Nachhaltigkeit, Ressourcenschonung, energetische Belastung – ich habe vorhin gesagt, 36 Prozent des weltweiten Energieverbrauchs fallen klassisch auf die Baubranche – werden wir reduzieren müssen, und zwar nachhaltig. Und da ist das serielle Bauen eine super attraktive Lösung.

Claire: Schönes Fazit zu dem Thema.

Martin: Ja, das ist ja einfach.

Claire: Ja, genau. Dann würde ich sagen: Danke für deine tollen Antworten zum Thema serielles Bauen.

Martin: Danke für deine Fragen.

Ausblick: Nächste Folge zu Pflegeimmobilien und Studentenwohnen

Claire: Und dann sehen wir uns in der nächsten Podcastfolge zum Thema … Soll ich es schon mal anteasern?

Martin: Oh, weiß ich gar nicht. Hast du das nächste Thema schon?

Claire: Ja: betreutes Wohnen beziehungsweise Pflegeimmobilien versus Studentenwohnen.

Martin: Ah, okay. Ich lasse mich ja immer spontan überraschen. Gehen wir mal mehr in die Anlageklassen rein. Also, für euch da draußen: Freut euch drauf, seid gespannt, bleibt uns gewogen und stellt uns gerne eure Fragen. In dem Sinne: Bis bald.

Claire: Bis bald. Tschüss.