Q&A - Quadratmeter für Quadratmeter, wir beantworten alles!

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Begrüßung: Q&A-Special mit Fragen aus der Community

Claire: Hallo Martin, und hallo an alle, die wieder eingeschaltet haben, zu einer neuen Folge von „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Ich freue mich, dass ihr alle wieder dabei seid. Und, Martin, wie geht es dir?

Martin: Ja, hallo Claire, und auch von meiner Seite hallo an euch alle da draußen. Ich freue mich. Ich glaube, du hast heute mal etwas Besonderes mitgebracht, so ein Special. Also erst mal danke an alle, dass ihr so zahlreich eure Fragen stellt, E-Mails schreibt und so weiter. Bitte, bitte, bitte immer so weitermachen. Dann können wir noch ganz viele Folgen machen, in denen wir eure Fragen klären. Darauf freue ich mich sehr.

Claire: Ja, schön, dass wir heute hier sind. Die Sonne scheint, wir haben unseren Kaffee, und wir sitzen wieder im wunderschönen Hannover. Und genau, heute – das hast du ja gerade schon angeteasert – haben wir ein kleines Special: Wir gehen mehr auf eure Fragen ein. Und vielleicht auch auf Fragen, die sich aus den letzten Folgen entwickelt haben, damit wir noch mal darüber sprechen, diese Themen für alle wirklich abgehakt sind und man genau weiß, woran man ist.

Persönliche Frage an Claire: Wie kam es zum Podcast „Hinter der Fassade“?

Claire: Und erst mal geht es ja wieder um eine persönliche Frage, Martin.

Martin: Ach du grüne Neune.

Claire: Ich habe mir heute gedacht: Bevor ich dir wieder eine persönliche Frage stelle, könntest du mir meine persönliche Frage stellen.

Martin: Oh, das ist spannend.

Claire: Die Leute kennen dich mittlerweile ein bisschen besser, aber mich kennen sie eigentlich gar nicht so gut.

Martin: Das stimmt, absolut. Wobei das Einzige, was wir immer persönlich besprochen haben, das Thema mit deinem Hund war.

Claire: Genau, aber da gibt es ja doch wahrscheinlich noch mehr Themen.

Martin: Ah, Mist. Jetzt muss ich mal ein bisschen nachdenken.

Claire: Aber geh nicht so ins Detail wie ich immer. Mach hier nicht so etwas Schwieriges.

Martin: Also ich muss an der Oberfläche bleiben, und du darfst das.

Claire: Richtig.

Martin: Ja, was würde ich gerne von dir wissen? Vielleicht das, was ich mich in einer Folge, als ich sie selbst gehört habe, gefragt habe. Das ist eigentlich gar keine persönliche Frage. Aber vielleicht erzählst du mal – das ist eigentlich ganz spannend. Ich habe am Anfang immer so viel über mich erzählt, aber vielleicht erzählst du einfach mal ein bisschen.

Claire: Das habe ich. Ganz am Anfang habe ich mal erzählt, wer ich bin und was ich mache.

Martin: Wie alt du bist.

Claire: In der ersten Folge.

Martin: Oh, wie alt du bist, ist auch klar.

Claire: Ja, ich bin 28. Gerade erst geworden, tatsächlich.

Martin: Ja, siehste. Und wie du eigentlich auf den Podcast gekommen bist und wie du hier sozusagen mit den Themen rumspielst. Denn ich werde ja immer wieder gefragt, deswegen würde es mich interessieren: Wie kommst du auf die ganzen Sachen, und wo holst du deine Fragen her, die du mir immer so tiefgründig stellst?

Claire: Komm, das machen wir. Okay. Das ist vielleicht ja auch für alle anderen ganz interessant. Erst mal, wie ich auf die Idee mit dem Podcast gekommen bin – ich glaube, das war vorher auch schon mal ein bisschen Thema hier. Für alle, die es nicht wissen: Ich arbeite hier ja als Social-Media-Managerin bei uns im Unternehmen. Das ist so meine Hauptaufgabe, sage ich mal. Und da ist mir schon aufgefallen, dass man vieles gar nicht in kleine Videos oder Beiträge reinkriegt, dass das beim Thema Immobilien gar nicht genügt.

Es gibt ja auch schon viele Immobilien-Podcasts. Aber ich habe irgendwie das Gefühl, dass die meisten nicht so kritisch hinterfragen, wie wir es vielleicht tun. Das ist jetzt hier kein Hate gegen andere Podcaster, aber man muss sich ja auch ein bisschen von anderen abheben. Und ich habe schon das Gefühl, dass wir hier nicht irgendwie in Richtung Beratung oder eigenen Profit gehen, sondern Dinge wirklich ganz objektiv betrachtet hinterfragen – wie gesagt, hinter die Fassade schauen. Und das war eigentlich auch das Hauptziel des Podcasts. Ich finde es eigentlich auch ganz cool, dass wir hier auch ein bisschen auf die persönlichere Ebene gehen und es nicht nur um Zahlen, Daten, Fakten geht, sondern man eben auch noch ein bisschen um die Ecke schaut. Genau, das ist es eigentlich.

Und woher ich meine Fragen beziehungsweise meine Themen kriege: eigentlich auch ein bisschen von mir selbst. Das sind Themen, mit denen ich mich auch schon beschäftigt und bei denen ich mich gefragt habe, wie es damit eigentlich aussieht. Denn ich komme ja gar nicht aus dieser Bubble wie du. Studiert habe ich quasi BWL, also International Business Studies, und mich dann auf Marketing fokussiert, nicht spezifisch auf Immobilien. Und als ich hier frisch reingekommen bin, gab es schon viele Themen, bei denen ich dachte: „Oh, AfA, was hat es denn damit auf sich?“ Oder Neubau oder jetzt Bestand oder diese ganzen Themen, die wir auch schon hatten: Einflussfaktoren – welche gibt es überhaupt? Worauf muss ich achten, wenn ich vor diesen Themen stehe? Oder jetzt zum Beispiel das mit dem Eigenheim, das ist ja doch auch ganz interessant für Menschen in meinem Alter. Sarah, Tom und Ben. Und genau.

Martin: Ja. Ja, spannend. Ich habe gerade überlegt: Als ich mein erstes Unternehmen gegründet habe, warst du fünf Jahre alt. Das ist eigentlich der Wahnsinn.

Claire: Das ist doch der Wahnsinn. Ja, krass.

Martin: Okay, ja, vielen Dank. Ich finde es aber schön, dass du mir …

Claire: 2020 war ich mit dem Studium fertig. Was hast du da gemacht?

Martin: Oh, 2020.

Claire: Das ist jetzt fünf Jahre her.

Martin: Ja. Ich habe mich, glaube ich, hier um das Unternehmen gekümmert, was ja eigentlich 90 % meiner Tätigkeit ausmacht.

Claire: Stimmt.

Martin: Und meine Erfüllung sozusagen.

Claire: Ja, da war halt auch noch vieles anders. Das war ja auch noch vor Corona. Oder hat es da gerade angefangen?

Martin: Ja, da hat es gerade angefangen.

Claire: Genau. Ja, es ist der Wahnsinn, wie die Zeit rennt.

Martin: Ja. Dann lass uns mal kommen, lass uns heute mal reinstarten. Ich bin ganz gespannt, was du da …

Hörerfrage: Lohnt es sich, im Ausland in Immobilien zu investieren?

Claire: Ja, wir starten rein. Heute ist es eher ein Q&A, Fragen aus der Community, wie ich vorhin schon erzählt habe. Und die erste Frage kommt tatsächlich nicht über unsere E-Mail, sondern von Instagram. Da habe ich ja auch einen Fragen-Button reingemacht und gefragt, ob es Themen für unseren Podcast gibt. Und da kam die Frage rein: Lohnt es sich, im Ausland in Immobilien zu investieren? Ich glaube, das ist für viele interessant, die sich das vielleicht auch so einfach vorstellen, sage ich mal, und sagen: „Ach ja, in Spanien oder, keine Ahnung, Frankreich, Griechenland, da kann ich mir vorstellen, vielleicht zu investieren. Vielleicht ist es da ja besser und günstiger.“ Ich weiß es nicht.

Martin: Ja, das ist spannend. Man müsste wirklich erst mal festlegen: Was habe ich denn da vor? Ich sage mal, der große Impuls, wenn es um eine Auslandsimmobilie geht – du hast gerade gesagt, Spanien oder Griechenland –, ist: „Nee, alles klar, da kaufe ich mir eine Ferienimmobilie, wo ich auch gerne selbst hinfahre.“ Man denkt dann: „Wow, super, ich kann die für mich ja auch ferientechnisch nutzen.“

Jetzt muss man immer ein bisschen gucken. Nehmen wir mal Spanien – alles innerhalb der EU ist noch relativ entspannt, zumindest erst mal, was die steuerliche Situation angeht. Ganz anders wäre das, wenn du Immobilien in Dubai oder so kaufst, das ist ja gerade auch ein bisschen ein Hype. Dann hast du einfach eine andere Situation: Dann gibt es in Deutschland einen Progressionsvorbehalt. Das bedeutet, dass die Mieten, die du daraus erst mal kriegst, in Deutschland zunächst steuerfrei sind, allerdings unter Progressionsvorbehalt stehen, also grundsätzlich das Einkommen erhöhen.

Jetzt wollen wir diese ganze Steuerthematik aber mal weglassen, weil ich finde, sie sollte gar nicht der ausschlaggebende Punkt sein. Sondern ich muss jetzt mal ein bisschen schauen – ich bleibe bei Spanien, ich nehme etwas in Europa, weil es einfacher ist.

Ferienimmobilie im Ausland: Marktrisiko, Verwaltungskosten und Möblierung

Martin: Wenn ich im Ausland investiere, müsste ich grundsätzlich erst mal den Markt kennen. Jeder Markt hat ja auch ein gewisses Risiko, erst mal der Markt an sich. Nehmen wir die Ferienimmobilien in Spanien: Das war mal ein richtiger Boom, da haben viele Leute investiert, dann wurde auch deutlich mehr gebaut. Das war ganz spannend: Es gibt da mittlerweile Orte, in denen 10.000, 15.000 Wohnungen entstanden sind, nur reine Ferienwohnungen, Supermärkte und so weiter und so fort. Und da lebte eine Zeit lang überhaupt kein einziger Mensch.

Claire: Wann war das?

Martin: Das ist jetzt ungefähr 10, 15 Jahre her, 2007, 2008, so in dem Dreh. Man hat das dann gar nicht verkauft bekommen. Bei den Banken sind die Kredite geplatzt, die Immobilien waren überteuert, die waren ja über die Bank abgesichert, und die Preise haben sich halbiert und so weiter und so fort. Es gibt also grundsätzlich erst mal Marktrisiken.

Jetzt bleiben wir bei der spanischen Immobilie. Man sagt, ich möchte sie für mich selbst kaufen, und die steht dann sonst leer, und nur wenn ich dahin fahre, soll sie auch verfügbar sein. Ich selbst bin auch Eigentümer einer Ferienimmobilie, allerdings in Deutschland, weil für mich einfach das Argument ist: Ich kann da mal eben schnell hin. Ich hatte mir auch schon mal etwas in Spanien und in Südtirol angeschaut – uns eint ja die Verbindung zum Skifahren – und mir da mal so etwas angeguckt. Das Problem ist für mich einfach: Ich müsste die Immobilie leer stehen lassen.

Jetzt kann ich sagen: „Naja, ist ja gar nicht schlimm, ich will auch Mieteinnahmen erzielen, ich will sie also vermieten. Ich will sozusagen einen gewissen Return on Investment kriegen.“ Dann muss ich fragen: Wie ist die Endreinigung geregelt und so weiter und so fort? Dazu kommen Verwaltungskosten. Bei meiner Ferienimmobilie kann ich sagen: Da liegen die Verwaltungskosten ungefähr bei 20 %. Das heißt, von dem, was ich an Miete kriege, gehen sowieso immer mal 20 % an den Verwalter, damit er die Schlüsselübergabe macht, die Endreinigung und so weiter und so fort.

Übrigens ganz spannend zur Rendite: Wenn ich meine Ferienimmobilie nehme, ist es einfach so, dass das sicherlich meine Immobilie mit der höchsten Bruttomietrendite ist. In der Eigenkapital- und auch in der Nachkostenrendite-Betrachtung ist sie allerdings die schlechteste, die ich habe. Warum? Weil Ferienimmobilien natürlich komplett möbliert sein müssen. Am Anfang habe ich gedacht: „Wow, super, ich packe da ein paar richtig schicke Designermöbelstücke und Accessoires und Dekoartikel und so weiter rein.“ Und dann war ich irgendwann nach einem Jahr da und habe gedacht: „Mensch, wo ist denn das Zeug hin?“ Oder irgendwas war kaputt oder rausgebrochen und so weiter. Das musste dann neu gekauft werden. Ich werde nie vergessen: Ich hatte irgendwie einen Dekogegenstand für die Ecke für 280 Euro gekauft. Und dann ist da irgendwas rausgebrochen, das sieht einfach nur noch schäbig aus, und man konnte das Ding nehmen und in den Müll schmeißen.

Claire: Ja, weil du da gar nicht die Kontrolle hast.

Rechtliche Risiken bei Auslandsimmobilien: Grundbuch, Sprache und Leerstand

Martin: Du hast da nicht die Kontrolle, und das ist jetzt sogar in Deutschland. Wenn ich jetzt im Ausland bin – das war ja die Frage, wie es im Ausland aussieht –, dann ist da einmal das Marktrisiko. Ich muss natürlich genau die Lagen kennen und immer ein bisschen gucken: Wo bin ich? Wie sind die Eigentumsverhältnisse eigentlich grundbuchlich gesichert? In Deutschland ist es relativ einfach, ich habe ein Grundbuch. Ich glaube, in Europa wird nicht so stark kontrolliert wie beim deutschen Grundbuch. Und im Ausland weiß ich nicht: Wie sehen die Gesetze aus, wie ist das grundbuchlich gesichert, sind die Eigentumsverhältnisse klar geregelt?

Mein Spanisch ist jetzt nicht so die Rakete, also nicht meine zweite Muttersprache. Da würde ich fragen: Wie sind dann auch die sprachlichen Barrieren? Ist das, was ich sage, auch wirklich das, was der andere nachher versteht? Ist das auch das, was man kauft, und so weiter? Das ist manchmal ein bisschen schwierig. Und es kann natürlich auch etwas passieren – das gab es ja auch schon, zum Beispiel bei russischen Investoren, wenn die hier irgendwo Immobilien oder sonst etwas haben, auch im Ausland. Gut, das sind jetzt Kriegssituationen, die möchte ich gar nicht heraufbeschwören, um Gottes willen. Aber die Frage ist: Was passiert dann? Wie werden ausländische Investoren da gehandhabt? Es gab auch mal Diskussionen in Südtirol, dass man ausländische Investoren anders behandeln möchte. Das ist erst mal grundsätzlich ein zusätzliches Risiko, das ich habe.

Und grundsätzlich gelten auch die Einflussfaktoren: welche Lage ich irgendwo habe, runter bis zur Nanolage in diesem Haus. Wie finden Eigentümerversammlungen statt? Wie sehen die Rücklagenthematiken aus, wie sehen die Instandhaltungsrücklagen aus, oder wird das alles nachher durch irgendwelche Sonderumlagen beschlossen und so weiter und so fort? Das kann ich persönlich in Deutschland natürlich deutlich besser einschätzen. Deswegen habe ich Stand heute keine Immobilie im Ausland.

Claire: Und was ist, wenn man, sage ich mal, enge Kontakte oder sogar Familie dort hat? Man lebt in Deutschland, fühlt sich aber doch sehr mit dem Land verbunden [unverständlich]. Man könnte ja auch sagen: „Keine Ahnung, ich komme aus Griechenland, der Türkei, ich bin Spanier, lebe jetzt in Deutschland, aber meine Familie wohnt noch in Barcelona und so weiter, und ich möchte die Immobilie dort erwerben, damit ich, falls ich mal da bin, auch dort wohnen kann.“ Dann hat man vielleicht diese spanische Barriere, die du angesprochen hast, auch nicht, und vielleicht doch mehr …

Martin: Ja, das ist das eine natürlich. In dem Fall hätte ich auch kein Währungsrisiko – auch das muss man übrigens betrachten. Wenn ich irgendwo alles in Euro habe, ist es entspannter, sonst habe ich Wechsel- und Kursrisiken, die entsprechend auch bei Immobilienpreisen greifen können. Wenn meine Familie vor Ort wohnt – ich bleibe bei dem Beispiel Barcelona –, dann sind die vor Ort, könnten sich die Wohnung anschauen und so weiter.

Ich kenne ein paar Bekannte, die auf Mallorca investiert haben, auch für sich selbst, und die Immobilie leer stehen lassen. Da gab es auch solche Themen, dass dort einfach Leute eingebrochen sind und dort gewohnt haben, und zwar richtig gewohnt. Das Interessante ist: In Spanien kannst du die nicht einfach rausschmeißen.

Claire: Oh, krass.

Martin: Und dann geht es halt los: Dann kannst du dagegen klagen, dass die sie sich widerrechtlich angeeignet haben, das musst du dann erst beweisen und so weiter und so fort. Danach sah die Bude auch nicht mehr so richtig toll aus. Das war eine tolle, schöne Finca mit einem schönen Grundstück und Oliven drauf, eher ein bisschen ländlich gelegen. Das sind halt Risiken, die du einfach hast, weil du nicht ständig Zugriff oder niemanden in der Nähe hast. Wenn die Familie dort ist, kann das interessant sein. Steuerlich muss man betrachten, ob es dann eigentlich eher das Thema Liebhaberei ist oder ob es wirklich einer Kapitalanlage-Logik folgt.

Claire: Ja, das stellt man sich manchmal doch einfacher vor, als es dann ist.

Martin: Ja, man sollte auch da einen Spezialisten nehmen. Wenn ich mir das so anschaue, kriegst du ja überall Angebote – „Mensch, super, das Feriendomizil“ und so weiter und so fort –, und es gibt auch viele, die dann an deutsche Investoren verkaufen und sich da wahrscheinlich auch ein bisschen besser auskennen. Aber das eine oder andere Risiko sollte man einfach mit betrachten.

Hörerfrage: Wie erkenne ich, ob eine Immobilie überbewertet ist?

Claire: Okay, ja, das ist doch ein gutes Fazit. Dann kommen wir direkt zu Frage Nummer zwei: Wie kann ich erkennen, ob eine Immobilie überbewertet ist? Ich würde mal schätzen, das geht wieder auf unsere ganzen Einflussfaktoren zurück, auf die wir auch schon eingegangen sind und die man ja betrachten muss, um eine Immobilie überhaupt erst mal zu bewerten.

Martin: Stimmt, ja. Alle haben wir noch nicht, wir haben echt noch ein paar.

Claire: Ja, krass, da müssen wir noch ein paar Folgen rausbringen.

Neubau prüfen: Bauträger, Bauqualität und Eigentümerstruktur

Martin: Ja, das machen wir. Du hast ja gefragt, wie man erkennen kann, ob die Immobilie überbewertet ist. Jetzt würde ich das erst mal in zwei Immobilienarten aufteilen: einmal in den klassischen Neubau und einmal in den Bestand. Denn ich könnte jetzt sagen: „Oh, ich habe ein Angebot am Markt gefunden, eine Neubauimmobilie, total super, gefällt mir auch total gut, entsteht in meiner Stadt, wird für Eigennutzer angeboten“ und so weiter.

Jetzt wäre für mich schon mal die erste Frage: Okay, wenn es viele Eigennutzer sind und ich der einzige Kapitalanleger bin, dann komme ich natürlich zu einem erhöhten Risiko, weil nachher in Sanierungsmaßnahmen … Oder wenn draußen doch noch die siebte E-Ladesäule entstehen soll und man selbst sagt: „Ja, die brauche ich eigentlich gar nicht, ich bin hier doch zentral, und mein Mieter hat nicht mal ein Auto.“ Nur weil die Eigennutzer sie dann dort haben wollen, bin ich aber trotzdem bei der Umlage dabei. Wenn man so etwas in der Gemeinschaft entscheidet und die Gemeinschaft zu mehr als 50 % aus Eigennutzern besteht, dann ist es halt so, dass die dort auch das meiste Stimmrecht haben. Das beim Neubau.

Was aber noch viel weiter vorgelagert ist: Mir wird ja ein Neubau angeboten, und der muss meistens erst noch entstehen, wird also erst noch gebaut. Und wenn ich den jetzt einfach irgendwo online sehe, wäre für mich immer die Frage: Okay, wer baut das Ganze? Wer ist der Bauträger? Wer ist der Verkäufer? Und dann ist für mich die Frage: Wie ist die Bauqualität? Wer überwacht die Bauqualität? Wenn man nicht selbst Bauingenieur ist und das tagtäglich macht – also ich sage jetzt mal der Otto Normalverbraucher, der uns hier heute zuhört –, wie stelle ich das sicher? Wie mache ich selbst eine laufende [unverständlich]-Überwachung, ob die Projektgesellschaft finanziell aus dem Ruder oder in eine Insolvenz laufen kann? Wie stelle ich die Bauqualität sicher? Habe ich eine laufende Bauüberwachung über einen TÜV, über eine DEKRA, habe ich einen Bausachverständigen und so weiter und so fort? Und wird mein Bauprojekt auch wirklich so realisiert wie in der Baubeschreibung? Ich müsste ja eigentlich auch die Baubeschreibung vernünftig studieren, um zu wissen, was überhaupt entsteht. Oder wird außen erst mal alles ganz toll, aber wenn ich mir meine Wohnung angucke, wird da mit den billigsten Materialien gearbeitet?

Was man als Erstes vergleicht – das übrigens bei Neubau oder Bestand –, ist: Ich gucke im Internet, ich gucke mir Portale an und sage: „Okay, mein Neubau kostet hier 6.000 Euro pro Quadratmeter. Ich habe online geguckt, die anderen liegen bei 6.200 oder 5.800 oder 6.600“, das ist erst mal völlig egal. Dann bin ich da irgendwo in der Range. Welche Qualität kriege ich dafür, und kriege ich sie auch wirklich? Oder habe ich ein Ausfallrisiko? Das sehen wir ja leider gerade recht häufig bei Anbietern. Dieses Ausfallrisiko muss ich irgendwo absichern.

Bestandsimmobilie prüfen: Leitungen, Dach und Instandhaltungsrücklage

Martin: Das Pendant dazu ist natürlich ganz klassisch der Bestand. Da würde man sagen: kein Ausfallrisiko, dass das Ding nicht entsteht, weil es da ja schon steht. Auch das kann ich wieder über Portale vergleichen. Jetzt könntest du relativ einfach sagen: „Naja, ich gucke mal sogar in der Straße, ob die Mietprognose stimmt, ob es da auch Wohnungen gibt, die vermietet werden, was da realistisch ist und was ich jetzt auch erzielen kann.“

Aber auch da muss ich wieder ins Bestandsgebäude gucken. Das hatten wir ja auch in einer Folge: Ich gehe in die Wohnung rein und sehe, die ist toll, das Badezimmer neu gefliest, alles neu gestrichen, wirklich schick, neue Türen. Aber die Leitungen dahinter: Sind die Elektroleitungen wirklich neu, oder sind es noch ganz, ganz alte Leitungen? Und wie ist die Wasserleitung? Ist die noch aus Zinkrohr oder schon aus Verbundrohr? Wie sehen die Steigleitungen an sich aus, müssten die demnächst saniert werden? Ist dafür schon eine Sanierungs- und Instandhaltungsrücklage da? In welchem Zustand ist das Dach, wie lange hält es noch und so weiter? Auch da muss ich immer – das ist wirklich zwingend – die Bauqualität prüfen. Das kann ich machen, indem ich mir einen Bausachverständigen oder einen Bauingenieur hole, der das Ganze prüft und mal beleuchtet, reingeht, sich das Dach anguckt und so weiter und so fort.

Man muss immer überlegen: Es ist die größte Anlageentscheidung. Und oftmals heißt es: „Ich habe online etwas gefunden, das 20 % günstiger ist als der Markt.“ Ja, dann hat das auch einen Grund.

Claire: Genau, da muss man halt in die Tiefe gehen.

Martin: Genau. Zu verschenken hat da niemand etwas, das kann ich aus Erfahrung sagen. Und dann muss ich ein bisschen gucken, wo das ist. Gerade bei solchen … Es gibt ja Stadtteile in großen Städten, bei denen es heißt: „Wow, wenn ich den noch ganz vorne erwische, dann ist es super, aber ganz hinten, um Gottes willen.“ Und dann wird mit so einem Stadtteil geworben, wo man sagt: „Wow, total klasse.“ Und deswegen sage ich immer: Es geht nicht nur um die Makro- und die Mikrolage, sondern sicherlich auch um die Nanolage, also: Wie ist das Gebäude an sich, in welcher Straße steht es, mit welcher Struktur, und ist das gesamte Gebäude überhaupt für Kapitalanleger geeignet?

Werbeanzeigen und Social Media: Die passende Anlageimmobilie finden

Claire: Okay, ja. Auch da muss man sich also wieder ein bisschen besser informieren, als wenn man jetzt irgendwie bei Instagram eine Anzeige sieht und denkt: „Ja, das sieht doch ganz nett aus.“

Martin: Ja, es geht ja.

Claire: Das machen ja tatsächlich auch manche Menschen.

Martin: Ja, das ist das Schlimmste dabei. Ich finde es eigentlich fatal, zu sagen, man guckt sich ein Objekt an. Denn die Frage ist ja – auch als wir diese ganzen steuerlichen Themen und so etwas hatten –: Man muss immer erst mal die persönliche Situation einschätzen können. Was für ein Anlegertyp bin ich? Wie sieht meine steuerliche Belastung aus? Wie kann ich vielleicht auch das Finanzamt mit am Vermögensaufbau beteiligen? Es ist schon richtig, sich solchen Themen zu stellen, auch wenn sie nicht der alles ausschlaggebende Punkt sind. Aber es ist grundsätzlich eine wirtschaftliche Anlage.

Das wäre so – ich möchte jetzt gar keine Versicherungswerbung machen –, als würden wir, wir sitzen ja in Hannover, hier in Hannover sagen: „Ich weiß ja, da drüben“ – gar nicht weit von hier übrigens, Claire – „sitzt die Hannoversche Leben. Da weiß ich, da gehen tagtäglich Menschen ein und aus, also mache ich alle meine Versicherungen bitte da, weil die ja hier vor der Haustür sind, die kenne ich ja.“

Claire: Man weiß ja gar nicht, ob es zu einem passt.

Martin: Genau.

Claire: Wir haben ja auch bei uns hier – da will ich jetzt auch keine Werbung für uns machen –, aber wir sagen ja auch immer: „Finden Sie die passende Anlageimmobilie für Sie“, also die individuelle Anlageimmobilie. Und das ist ja auch wirklich so gemeint: dass es etwas ist, das genau auf das Profil dieser Person passt.

Martin: Genau, das ist ja das, was man sagt: Es ist eine Anlageentscheidung.

Claire: Ja, genau.

Martin: Alles, was ich online sehe … Ich bin ja gar nicht so in diesen Social-Media-Themen zu Hause.

Claire: Ja, ich schon.

Martin: Ja, das ist ja auch das Schöne, das macht es bei uns auch ein bisschen aus. Vielleicht bin ich dann eher der Dinosaurier. [unverständlich] Aber es ist natürlich einfach so, dass ich mich nicht von diesen Werbeanzeigen blenden und catchen lasse, weil ich es durch die Erfahrung weiß. Wie gesagt, du warst damals fünf, als ich angefangen habe – jetzt kann man hochrechnen, um Gottes willen. Und ganz genau: Ich habe ja erst bald Geburtstag, dann warst du eigentlich nur vier, viereinhalb, noch nicht mal fünf.

Claire: Da war ich dann wahrscheinlich im Sandkasten spielen.

Martin: Ja, ja, so sieht das Ganze aus. Da lasse ich mich eher nicht von den Bildern blenden, sondern ich möchte eine Anlageentscheidung treffen.

Claire: Das ist auch richtig so. Ich lasse mich davon tatsächlich auch nicht blenden, weil ich weiß, wie Marketing funktioniert.

Martin: Ja, aber es ist ein [unverständlich] in dem Bereich. Ich glaube einfach nur: Es würde ja nicht so viele Werbeanzeigen bei Facebook, Insta oder sonst wo geben, wenn sie uns nicht doch irgendwo erwischen würden.

Hörerfrage: Welche versteckten Kosten hat ein Eigenheim?

Claire: Ja, genau. Gut, ich habe für heute noch zwei weitere Fragen mitgebracht, und die beschäftigen sich beide noch mal mit dem Thema Eigenheim. Ich glaube, weil das wirklich für viele ein großes Thema ist. Die beziehen sich wahrscheinlich noch auf unsere Folge „Eigenheim vs. Kapitalanlage“. Die erste Frage: Welche versteckten Kosten gibt es bei einem Eigenheim, die man oft unterschätzt? Ich glaube sogar, dass wir dazu auch schon etwas gesagt haben, aber vielleicht noch nicht so im Detail.

Martin: Also, welche versteckten Kosten es beim Eigenheim gibt?

Claire: Genau, die man unterschätzt.

Martin: Erst mal: Es sind ganz, ganz viele. Es gibt da wirklich einen Riesenkatalog, und ich kann das nur aus eigener Erfahrung sagen. Und ich liefere auch gerne – das ist ja das Schöne, ich habe ja schon das eine oder andere erlebt. Man muss auch mal sagen: leider – oder für viele vielleicht auch zum Vorteil, dann müsst ihr die Fehler nicht machen. Aber grundsätzlich gibt es erst mal einen Riesenkatalog. Das haben wir in der Folge ja schon mal ein bisschen beleuchtet.

Einer der größten Fehler ist: Wenn ich mein Eigenheim erwerbe, gucke ich meist erst mal grundsätzlich darauf, dass es eigentlich größer ist als das, was ich tatsächlich benötige. Das ist schon der erste Grundstein.

Claire: Ich komme aus der 60-Quadratmeter-Wohnung und gehe jetzt auf 180 Quadratmeter rauf.

Martin: Genau, und jetzt nehme ich die 180 – von mir aus auch nur 120, das ist völlig egal. Aber selbst das wären ja doppelt so viele Quadratmeter. Es ist also oftmals größer als das, was ich vielleicht aktuell bräuchte. Jetzt ist aber die Kinderplanung da oder so, es gibt ja unterschiedliche Gründe. Und jetzt möchte ich mein Haus. Da gibt es auch wieder zwei Möglichkeiten: Ich kaufe mir einen Bestand, oder ich baue wirklich neu.

Praxisbeispiel: Versteckte Kosten bei der Sanierung eines Eigenheims

Martin: Mein erstes Haus war ein Bestand, deswegen gebe ich die Dinge einfach mal weiter. Das Interessante ist: Ich habe das Haus komplett umgebaut, mit Wänden und Durchbrüchen, und wirklich im Erdgeschoss ziemlich viele Wände rausgemacht. Da mussten auf einmal Träger rein, weil das tragende Wände waren. Da haben sie einen Träger eingesetzt – so ein Träger wiegt dann 500 Kilo. Das war echt völlig irre, weil das eine sehr stark tragende Wand war. Da brauchte ich dann extra noch ein Gutachten vom Bauingenieur, damit das von der Traglast überhaupt funktioniert. Schade, dass man das dann bis zum Keller abfangen musste. Man musste also auch die Decke durchbrechen und es im Keller abfangen. Aber das wollte ich halt unbedingt haben.

Die Frage sind die Mehrkosten, die ich da drin habe. Ich müsste jetzt gar nicht unbedingt auf diese baulichen Dinge eingehen, ich könnte auch auf meine Küche kommen. Meine Küche, die ich mir da habe einbauen lassen, wollte ich mit Mittelblock und nur mit hochwertigsten Geräten und so weiter und so fort. Jetzt ist ja die Frage: Wenn ich das irgendwann verkaufen oder vermieten möchte, bekomme ich diese mehr gezahlten Dinge wieder zurück? Meist nicht.

Und was ich am meisten unterschätzt habe – das hätte ich nie gedacht: Ich hatte draußen eine Betongarage, so eine Fertiggarage, und habe sie dann wegreißen lassen. Erst dachte ich, das ist total einfach, das ist ja nur eine Betongarage, da kommen jetzt zwei, drei Leute und kloppen die nach Feierabend weg. Das Interessante ist: Da sind Stahlmatten drin, weil da die Armierungseisen drin sind und so weiter. Die haben sie also leicht runtergepickt und dann immer ein Stück weggeflext. Das hat insgesamt über zwei Tage gedauert, bis das dann alles erledigt war.

Und dann wollte ich die Hofeinfahrt hochnehmen und neu pflastern. Das ist auch so ein Ding. Man denkt dann: „Naja, das gefällt mir nicht mehr, also mache ich sie neu.“ Das Problem ist aber – und jetzt kommt es, und das waren bei mir versteckte Kosten von knapp 20.000 Euro, die einfach mal so kamen –, dass du auf dem Boden Trampolin springen konntest.

Claire: Kann man sich nicht vorstellen.

Martin: Aber der wippte, als die ganzen Steine runter waren.

Claire: Alles klar.

Martin: Es musste also ein Bagger kommen und die gesamte obere Schicht abtragen. Da wurde festgestellt, dass sie damals die Regenrinnen gar nicht an den Kanal angeschlossen hatten, sondern das Regenrohr endete irgendwann einfach im Sand unter dieser Hofeinfahrt. Und diese Hofeinfahrt war eine Lehmschicht. Da versickerte das nicht, sondern es war quasi immer ein Wasserteppich. Und deswegen konntest du auf der oberen Lehmschicht springen. Man musste es dann …

Claire: Also nicht versteckt.

Martin: Ja, war schön. Die 40 Zentimeter Aushub waren dann insgesamt 18 Tonnen Mineral, das verdichtet werden musste, plus die neue Hofeinfahrt und so weiter und so fort. Das sind also schon mal versteckte Kosten bei der Sanierung.

Aber vielleicht noch mal allgemein: Du brauchst einen Carport, du brauchst einen Zaun. Das Thema Grunderwerbsteuer: Deine Grunderwerbsteuer ist höher. Deine Hausratversicherung ist, wenn wir von 60 auf 120 Quadratmeter gehen, einfach doppelt so teuer. Genau das Gleiche gilt für die Wohngebäudeversicherung, für Heizkosten, Strom. Und diese warmen Nebenkosten sind – das stelle ich immer wieder fest, auch bei Investoren, die sich ihr Eigenheim kaufen – nicht auf dem Schirm. Man denkt einfach: „Naja, ich habe vorher 700 Euro Miete bezahlt, jetzt kann ich ja auch 700 Euro als Abtrag für die Immobilie zahlen. Das ist doch total toll.“

Claire: Oder auf einmal auch 800.

Martin: Es kommt ja noch viel mehr dazu. Dann kommen die Dinge dazu, die ich als Investor sonst vielleicht auf den Mieter umlegen kann oder auch nicht auf den Mieter umlegen kann. Ich trage dann auf jeden Fall alles. Und das ist schon teuer.

Claire: Das sollte man dann wirklich nicht unterschätzen. Sonst würde es ja auch jeder machen.

Martin: Seien wir mal ehrlich: Sonst würde ja jeder sagen: „Oh ja, dann hole ich mir jetzt mal ein Häuschen“, wenn es doch so einfach ist.

Claire: Ja, ich glaube, viele haben auch schon verstanden, dass es überhaupt nicht mehr das Thema ist. Dass es nicht mehr das Ding ist, das Ziel, das man erreichen muss.

Martin: Wir haben in Deutschland ungefähr 54 % Mieter. Der größte Teil ist also Mieter. Und die Zahlen sind übrigens auch wieder gestiegen. Die Zahl der Mieter ist gestiegen, was sicherlich mit den hohen Zinskosten zu tun hat. Aber ich glaube auch, dass es bei vielen einfach so ist, dass sie sagen: „Ich miete mir einfach das, was ich in der aktuellen Lebensphase brauche.“

Claire: Ja, da haben wir auf jeden Fall einen Wandel.

Martin: Genau.

Hörerfrage: Ist ein vermietetes Eigenheim eine gute Kapitalanlage?

Claire: Und dann zu unserer letzten Frage. Die hast du eigentlich gerade auch schon beantwortet, aber ich wollte dich jetzt auch nicht unterbrechen: Was passiert, wenn ich mein Eigenheim irgendwann vermieten will? Was ich ja gerade angesprochen habe, zum Beispiel mit der Küche: Ich würde es irgendwann vermieten wollen – habe ich dann einen Mehrwert von den Kosten, die ich da reingesteckt habe? Die Frage ist nämlich: Ist das dann automatisch eine gute Kapitalanlage?

Martin: Ja, aber guck mal, daran sieht man doch, dass wir das Ganze spontan machen. Ich darf mich ja nie vorbereiten, genauso wenig wie auf deine fiesen Fragen, die da immer so kommen. Ich freue mich aber schon auf die nächste, ich freue mich da wirklich immer ein bisschen drauf. Also ein Appell: Ich würde mir für das nächste Mal bitte wieder eine wünschen, die du mir nicht vorher gibst.

Claire: Ja, ich hätte mir auch gewünscht, dass du mir eine persönliche gestellt hättest.

Martin: Ja, aber da hätten wir jetzt wirklich noch eine halbe Stunde überlegen müssen. Und wir wollen ja nicht schneiden. Wir wollen ja die ungeschminkte Wahrheit.

Claire: Wir sind ja authentisch.

Martin: Ja. Also zu dem, was du gesagt hast: Wenn man das Eigenheim irgendwann vermieten will – ist das automatisch eine gute Anlage? Das kann man so nicht sagen. Denn wenn wir jetzt davon ausgehen, dass du sagst: „Ich hatte vorher die 60-Quadratmeter-Stadtwohnung, ich nehme jetzt eher 120 Quadratmeter in einer ländlichen Region, die ich mir vielleicht auch noch leisten kann, wenn das noch bezahlbarer Wohnraum ist“, dann vernachlässige ich natürlich erst mal die Einflussfaktoren der Lage. Ich wähle also eine schlechtere Lage, damit ich es mir leisten kann.

Das heißt also: Wenn ich es später vermieten möchte, klappt das vielleicht sogar noch, weil ich halbwegs im Speckgürtel bin. Dann kann ich das natürlich auch vermieten. Die Mehrkosten für eine teure Küche oder sonstige Dinge werde ich in der Miete aber nicht realisieren können. Das ist dann so. Vermieten kann ich grundsätzlich, kann ich auch versuchen. Aus der Erfahrung – und das ist ja der aktuelle Trend – sind Häuser bei der Miete pro Quadratmeter eher schlechter angesetzt als Eigentumswohnungen, weil wir gerade einen anderen Wohnraumanspruch haben und Häuser per se erst mal größer und vielleicht auch ein bisschen überdimensioniert sind.

Ich muss mir aber auch Gedanken darüber machen: Wenn meine teure Küche dann abgenutzt ist … Ich hätte vielleicht auch gesagt, ich wollte aber den Marmorfußboden, ich wollte das Echtholzparkett oder sonstige Themen haben. Irgendwann muss ich sanieren, weil der Mieter es abwohnt. Dann werde ich da – auch aus Erfahrung – höhere Sanierungskosten haben, weil ich da, wo ich selbst wohne, eben nicht Standard verbaut habe, also nicht vielleicht das Klicklaminat, und zwar das günstigste, das es gibt, oder irgendwas. Also das wird schwierig.

Allerdings – und das ist vielleicht noch eine Sache, die ich mitgeben möchte –: Man könnte sich ja auch überlegen, eine Eigentumswohnung in der Stadt zu kaufen, in der man selbst wohnt. Die ist vielleicht noch sanierungsbedürftig, ich bin handwerklich geschickt und saniere sie für mich. Aber ich mache sie so, dass sie eigentlich für Mieter geeignet wäre. Und ich mache diese Fix-and-Flip-Modelle, die gibt es auch. Ich kenne sogar Leute, die das gemacht haben. Die sind selbst dort eingezogen, haben die Wohnung saniert, immer abends nach der Arbeit, und haben sie Step by Step in Eigenleistung fertig gemacht. Der Vorteil ist dann nämlich: Wenn ich im Jahr des Erwerbs und zwei volle Jahre obendrauf darin gewohnt habe und die Immobilie dann veräußere – also nicht nach diesen zehn Jahren, sondern im Grunde nach zwei Jahren plus dem Jahr, in dem ich eingezogen bin –, dann kann ich die Immobilie steuerfrei verkaufen.

Claire: Das ist spannend.

Martin: Aber nur, wenn ich vorher selbst darin gewohnt habe, wie gesagt das Kaufjahr und noch zwei volle Jahre. So etwas könnte dann interessant sein. Das sind noch Optionen, die man hätte. Im Regelfall gilt beim Eigenheim: Wenn ich es vermieten will, kann ich das zwar, aber die Mehrkosten kriege ich im Regelfall nicht wieder raus.

Fazit: Q&A zu Auslandsimmobilien, Überbewertung und Eigenheim

Claire: Ja, da gibt es bessere Anlageentscheidungen.

Martin: Definitiv. Deswegen ist das Eigenheim für mich auch eher das Thema Liebhaberei.

Claire: Träumerei.

Martin: Nee, Träumerei nicht. Träume kann man sich erfüllen. Aber wir haben doch gesagt, dass das auch so ein bisschen ein emotionaler Traum ist.

Claire: Mit diesen ganzen Emotionen, die damit verbunden sind und von denen man sich manchmal auch lösen muss, haben wir ja gesagt.

Martin: Keine wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidung.

Claire: Schön.

Martin: Ja, sehr schön.

Claire: Dann haben wir ja heute schon mal ein paar Fragen beantwortet. Ich habe noch einige auf der Liste, aber die würde ich ganz gerne vielleicht in der nächsten Folge wieder einbauen.

Martin: Ja, ich danke für die Fragen. Also Dank an dich, Claire, dass du sie aufbereitet hast.

Claire: Und an die Community.

Martin: Genau, an euch da draußen. Und schreibt gerne weiter eure Fragen. Wir werden natürlich auch mit den Einflussfaktoren weitermachen. Und wir werden uns wieder Folgen herausnehmen, in denen wir Fragen beantworten können.

Claire: Genau. Also seid gespannt. Aber schaut auch gerne mal bei Instagram bei Deutschland.Immobilien rein. Da packe ich auch ganz gerne mal einen Fragen-Button rein, falls euch der Weg über die E-Mail ein bisschen zu lang ist.

Martin: Ja, und dann freuen wir uns auf die nächste Folge. Genießt das schöne Wetter. Bis bald. Seid gespannt auf viele spannende neue Einflussfaktoren – so viel kann ich schon mal verraten und spoilern.

Claire: Genau. Bis dann.

Martin: Bis dann. Ciao!

Claire: Ciao!