Objektanalyse: So prüfen Profis die Immobilie vor dem Kauf

Intro

Caro: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in die Welt der Immobilieninvestments. Martin, einer der führenden Immobilienprofis mit 20 Jahren Expertenwissen, spricht gemeinsam mit mir, Caro, über die Themen, die wirklich zählen. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Und damit sind wir wieder zurück. Hallo Martin, schön, dass du hier bist.

Martin: Hi Caro, grüß dich.

Caro: Wie geht es dir?

Martin: Gut, muss ich sagen. Ich bin gestern Abend spät zurückgekommen, hatte gestern aber einen super Termin, das war echt toll. Aber jetzt bin ich wieder fit, jetzt können wir loslegen.

Persönliche Frage: Highlights, Beton gießen und ein Lowlight mit Pfotenabdrücken

Caro: Ich wollte gerade sagen: Du warst wieder sehr viel unterwegs, wie immer, gefühlt. Was waren denn deine Highlights und Lowlights der letzten Woche?

Martin: Der letzten … Oh Gott, jetzt muss ich mal überlegen, welchen haben wir heute? Eine Woche zurück, also: Oh, Highlight. Letzte Woche durfte ich einen Abschlussvortrag auf einer Kundenveranstaltung halten, da war ich eingeladen. Das war super, da waren 200 Leute, also wirklich irre. Es war in Kiel. Ich muss sagen, ich war total begeistert von Kiel, echt schön, zumindest das, was ich um den Hauptbahnhof und das Hotel herum gesehen habe. Das war ein Highlight. Dann war ich am Wochenende fleißig: Ich habe Beton gegossen.

Caro: Ja?

Martin: Ja, ich habe Beton gegossen. Das war auch ein Highlight, aber gleichzeitig auch ein Lowlight. Denn wenn danach die Tiere durch den frischen Beton laufen, dann weißt du, dass das nicht so richtig cool ist.

Caro: Ist für die Ewigkeit.

Martin: Ist auf jeden Fall für die Ewigkeit.

Caro: Oh, ich hatte echt viele Highlights. Mein Neffe hatte Geburtstag, lass mich kurz überlegen. Ja, und wie gesagt, gestern, das war auch für mich ein Highlight: Ich war auf einem Vortrag von Professor [unverständlich], das war super interessant, über energieautarke Immobilien und so die Energiewende und die ganzen Themen und Netzeinspeisung, super spannend. Das waren so die Highlights.

Martin: Okay. Und Lowlights bei dir?

Caro: Gar nicht.

Martin: Auch am Wochenende kein Lowlight, nichts?

Caro: Gar nicht. Ich habe gestern Abend wirklich noch überlegt, was so mein Lowlight war, aber gar nicht. Weil das Highlight das Wetter ist. Es ist einfach so.

Martin: Tolles Wetter.

Caro: Da kann man gute Laune haben: entweder raus, schöne frische Luft, Sonne, alle sind fröhlich.

Martin: Das Spannende finde ich aber, wenn du jetzt über das Wetter sprichst, ne: Dass die Sonne rauskommt, nehmen wir in 8 Wochen oder in 12 Wochen als total normal und gegeben hin. Und man freut sich halt jetzt, nach dieser ganzen dunklen Zeit, der ganzen Schneekälte, über Sonnenstrahlen, ne? Und deswegen sage ich das ja immer wieder: Ich mag das hier in Deutschland, weil wir Jahreszeiten haben. Ich finde das super. Ich hätte gar keinen Bock, das ganze Jahr immer zwischen 22 und 25 Grad zu haben. Ich mag das, ich finde das super.

Caro: Stimmt, wäre für mich auch ein Highlight. Wobei es mir schon fast wieder zu warm ist, diese 16, 17 Grad, die würde ich eher so Richtung April schieben. Richtung Mai gibt es so solide 8 bis 9 oder 10 Grad und Sonne.

Martin: Und den Schnee an Weihnachten.

Caro: Ja, ja, gut, aber wir können es uns leider nicht aussuchen.

Martin: Das stimmt, ja.

Caro: Ja, aber schön, kein Lowlight, mega.

Martin: Ja, ein richtiges Lowlight war mein Beton eigentlich auch nicht. Eigentlich war es nachher sogar ganz witzig. Aber sonst nee, ja, okay. Schön.

Mythos oder Wahrheit: Ein schönes Objekt ist automatisch ein gutes Investment?

Caro: Ich würde gerne mit dir quasi von draußen nach drinnen gehen.

Martin: Okay.

Caro: Und damit schlage ich jetzt die Brücke, und zwar gehen wir in unsere Rubrik „Mythos oder Wahrheit“. Genau, ich werfe eine Aussage in den Raum, und wir schauen kurz und knapp, was wirklich dahintersteckt. Mythos oder Wahrheit: Ein schönes Objekt ist automatisch ein gutes Investment.

Martin: Mythos. Schönheit beziehst du jetzt auf …? Es sieht einfach schön aus, es ist von außen eine schöne Fassade. Aber das ist ja eigentlich ganz schön … Es ist außen eine schöne Fassade, das heißt aber natürlich nicht, dass es dahinter dann auch schön ist, ne? Oder in den Wänden, in den Leitungen schön ist. Nee, das ist ein Mythos.

Caro: Mythos. Ich glaube, das kennt jeder von uns, also nicht nur wir beide, sondern auch unsere Zuhörer da draußen. Man sieht ein Objekt und denkt: Oh, das sieht aber schick aus. Geht rein: Oh, eine Küche, frisch gestrichen, tolle große Fenster. Und denkt: Oh, auch das will ich haben. Und dann denkt man plötzlich: Hm. Weiß ja auch nicht, wo hier die Gefahren lauern? Was ist problematisch? Und ist es wirklich ein wirtschaftlich sinnvolles Investment? Und genau da würde ich gerne mit dir einfach mal reingucken: Wie trägt es sich, ist die Substanz solide? Und ja, dass wir einfach mal hinter die Fassade schauen. Die letzten Male haben wir über Standorte und Lage gesprochen, und jetzt schauen wir wirklich mal ins Objekt rein: worauf Profis achten, bevor sie kaufen.

Martin: Ah, weißt du, was ich gerade gedacht habe, bevor wir jetzt einsteigen? Im Grunde ist es bei einer Immobilie wie bei Menschen auch. Du hast ja manchmal Menschen, die eine super tolle Fassade haben, aber die inneren Werte siehst du halt nicht. Und das ist ja ein schöner Übergang: Bei der Immobilie ist es genauso, ne? Um die inneren Werte, sozusagen auch bei deinem Gegenüber oder bei Mitmenschen und Menschen allgemein, zu erkennen, musst du dich halt mit ihnen beschäftigen. Und genau das Gleiche gilt bei der Immobilie: Um dort wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidungen treffen zu können, musst du dich halt auch bei der Immobilie mit den inneren Werten beschäftigen. Guter Übergang, toll.

Caro: Ja, aber du sagst es richtig. Und zwar würde ich jetzt einfach mal mit dir schauen: Was prüfst du vor einer Besichtigung? Auf der menschlichen Ebene: vor Dates.

Martin: Okay, ja.

Caro: Deswegen finde ich es gerade witzig, dass du diesen Punkt aufgegriffen hast. Genau: Was sind so die wichtigsten Punkte, die du dir anschaust, bevor du die Immobilie besichtigst?

Martin: Ah, das könnten wir ja aufnehmen: Ein guter Immobiliencheck ist im Grunde genommen wie der Check vor dem ersten Date.

Caro: Ja. Super.

Phase 1 und 2: Lage und technische Prüfung nach Baujahr und Bauweise

Martin: Okay, ja. Grundsätzlich hatten wir das ja auch schon ein paar Mal im Podcast, gerade in den letzten Folgen. Das ist schön, ne: Du kannst das in gewisse Phasen einteilen. Wir haben grundsätzlich erst mal die Phase der Lage, die hatten wir das letzte Mal ja auch schon besprochen, ne: Wie bin ich in der Makro-, Mikro-, Nanolage und so weiter? Viele sagen, dass die alles entscheiden. Das habe ich das letzte Mal schon gesagt: Ist es für mich nicht, auch für mich persönlich als Investor nicht. Aber es macht nachher wahrscheinlich 60, 70 % einer wirtschaftlich sinnvollen Entscheidung aus, weil ich die Lage bei der Immobilie nicht ändern kann.

Caro: Genau.

Martin: Wenn ich also mit der ersten Phase, der Lage, durch bin und die Unterlagen kriege, ne – ich kriege also das Foto fürs erste Date –, dann kriege ich ja auch ein paar Rahmenparameter. Und die Rahmenparameter sind dann natürlich keine Maße, Größe, Haarfarbe et cetera, aber bei der Immobilie ist es wirklich ähnlich, auch wenn ich dort in den Check gehe. Ich mache als Erstes, ich nenne es mal, eine technische Prüfung. Denn ich muss mich jetzt ja mit einem Baujahr beschäftigen, ne?

Im Grunde genommen sind Baujahr und Bauteile so die technische Prüfung. Wenn du jetzt Bauten hast, die so von 1950 bis, sage ich mal, 1970, vielleicht sogar bis 1980 gebaut sind … Wir gehen jetzt also rein von Bestandsimmobilien aus, ne? Denn wenn ich etwas prüfe, gibt es das ja schon, sonst müsste ich mich mit der Baubeschreibung et cetera beschäftigen. Nehmen wir also die Bestandsimmobilie, klassisch vielleicht das klassische Mehrfamilienhaus, ne, auch für Profi-Investoren. Jetzt gucke ich und sage: Okay, es ist irgendwann zwischen 1950 und 79 gebaut. Jetzt geht es für mich in erster Linie um Leitungen: Wie sind die Leitungen in diesem Objekt? Und du weißt einfach: Wenn das so von 1950 bis 70 gebaut ist, hast du vielleicht noch schwarzes Eisenrohr, das für die Heizung verbaut wurde. Da weißt du: Da musst du was machen.

Du musst dir die Elektroleitungen anschauen beziehungsweise weißt, wenn ich dann vor Ort bin … Ich habe ja jetzt erst nur das Bild und die Daten. Wenn ich vor Ort bin, kann ich schon auf meine Checkliste schreiben: Ich muss mir nicht nur die Steckdose angucken, sondern ich muss wissen, wie die Kabel in der Wand sind. Sind die jetzt zweiadrig? Das ist nämlich so: Ich habe selbst mal ein Haus gekauft, das war Baujahr 1952, und da hatten alle Leitungen im Haus 2 Adern. Das siehst du aber nicht an der Steckdose, sondern du musst dann schon mal ins Kabel gucken und die Steckdose rausnehmen, ne? Und dann habe ich im Keller geguckt, hatte dann natürlich einen Bausachverständigen dabei, habe mir das angeguckt und hatte das Problem, dass der Hausanschluss immer noch mit einer Phase war. Das heißt, du hättest nie Waschmaschine und Herd gleichzeitig laufen lassen können, dann wäre die Sicherung rausgeflogen. Dann brauchst du aber … Deswegen brauchst du halt diese technische Prüfung.

Caro: Dann wieder einen neuen Hausanschluss.

Martin: Das sind wieder Kosten und so weiter und so fort. Und wenn du überlegst, dass du das Haus kaufen willst – im Einkauf liegt der Segen –, wäre das ein Punkt, bei dem ich sage: Lieber Verkäufer, für mich kommen die und die Dinge auf mich zu.

Asbest, Dämmung, Heizung und Feuchtigkeit: Typische Mängel im Altbau

Martin: Dann hast du auch wieder Bauweise und Baujahr: 1960 bis 1980. Es könnte sein … In der Phase hatten wir in Deutschland relativ viele Objekte, die am Dach oder an Teilen am Bau Asbest hatten. Wenn du heute in so was investierst, musst du das halt fachmännisch entsorgen lassen. Da kommen die Leute mit Masken und so weiter, das kostet irre viel Geld. Und wenn du das dann bei der Prüfung vor Ort nicht checkst, kann da ein Problem kommen. Du kannst grob sagen – aber wirklich nur grob, das heißt nicht, dass du jetzt keine technische Prüfung machen solltest –: Alles, was so ab Baujahr 1990 ist, hat in Deutschland eine relativ gute Substanz, da haben wir schon eine gute Substanz. Grundsätzlich ist der Wohnungsmarkt aber alt, ne? Wir haben ja schon mal gesagt: 60 % der Wohnungen, sogar etwas drüber, sind vor 1979 erstellt worden. Da kriegst du also das meiste Angebot am Markt. Gerade wenn du, sage ich mal, auf irgendwelchen Onlineportalen guckst – wobei ich immer sage: Auf Onlineportalen wirst du kein passendes Angebot für einen Kapitalanleger finden. Es funktioniert nicht, weil das vorher schon 20 Leute abgelehnt haben.

Und dann musst du dich bei der technischen Prüfung natürlich mit so grundlegenden Dingen beschäftigen: Wie ist das Dach, ne? Wie ist die Dämmung, ist das Dach gedämmt? Objekte, die von 1950 bis 1970, 1980 gebaut worden sind, haben manchmal gar keine Dämmung, weder die oberste Geschossdecke noch das Dach sind gedämmt. Das wirst du auf jeden Fall tun müssen. Oder: In welchem Zustand ist die Heizung? Jetzt haben wir gerade den nächsten Krieg, so muss man es einfach sagen.

Caro: Oder was für eine Heizung überhaupt noch drin ist.

Martin: Genau. Ja, das ist auf der einen Seite Elektro, auf der anderen Seite …

Caro: Würde ich sagen, genau, ja.

Martin: Aber das ist genau das: 75 % der Primärenergie, also der Heizung in den Gebäuden, sind heute auch noch Öl und Gas. Und wenn du heute Morgen an der Tankstelle vorbeifährst, denkst du: Oh, da steht jetzt auf einmal eine 2 vorne, ne? Wir haben jetzt durch den Irankrieg also wieder steigende Energiekosten, und das wird sich natürlich auch auf Heizöl et cetera pp. auswirken. Damit steigen meine Kosten. Ist die Heizungsanlage überhaupt noch in gutem Zustand? Wie sieht die Fassade aus, ist die Fassade gedämmt? Habe ich jetzt ein ein- oder zweischaliges Mauerwerk mit Luftdämmung oder Sonstiges? Wie sehen die Fenster aus, ne, habe ich Isolierverglasung? Diese ganzen Dinge muss ich dann auch vor Ort bei der technischen Prüfung checken. Und wenn ich mir die Bilder und das Objekt und das Baujahr angucke, sollte ich halt genau in diese Themen reingehen: Wie sehen die Leitungen aus, wie sieht das Dach aus, die elektrische Versorgung?

Auch der Keller ist so ein Riesenthema, ne: Hat das Objekt einen Keller, ja oder nein? Ich würde jetzt nicht sagen, wenn es einen Keller hat, ist es schlecht. Aber wenn ich einen Keller habe, muss ich gucken: Habe ich Feuchtigkeit? Habe ich vielleicht Schimmel? Wie ist die Abdichtung geregelt, ne? Es gibt die unterschiedlichsten Möglichkeiten, wie du so einen Keller abdichten kannst, selbst wenn er feucht ist. Du kannst die Sägemethode anwenden, wenn das Wasser hochsteigt. Es gibt neue Putzmethoden, die die Kapillarwirkung zum Entfeuchten der Wand nutzen, und so weiter. Ganz tolle Sachen, aber es kostet erst mal Geld.

Und wenn du dann Dach, Fassade, Fenster et cetera und die technischen Anlagen gecheckt hast, kannst du dadurch natürlich auch sehen: Hast du einen Instandhaltungsstau? Und den würde ich persönlich immer in 2 Felder untergliedern: einmal Maßnahmen sofort und Maßnahmen in den nächsten 10 Jahren. Denn das betrifft natürlich die Rendite meines Investments ganz stark. Deswegen: Neben der Lage als Punkt 1 wäre für mich das Zweite einfach die technische Prüfung, Bauweise, Baujahr et cetera.

Phase 3: Wirtschaftlichkeitsanalyse mit Kaufpreisfaktor und Sanierungsstau

Caro: Gibt es bei dir Punkte, bei denen du gleich sagst, wenn du dir das Exposé anschaust: Lohnt sich nicht? Also Red Flags?

Martin: Ja, gibt es. Neben dem Technischen – was du übrigens auch noch zu Hause machen kannst, bevor du jetzt zum Objekt fährst, ne? Ich würde ja immer sagen, wenn du nicht selbst Bausachverständiger bist … Für den klassischen Investor, der sagt: „Ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen, ich möchte mit diesen Capex-Maßnahmen, mit Sanierung nichts zu tun haben“ – der tut gut daran, sich einen Profi zu suchen, der das alles für ihn schon gecheckt hat. Das machen wir teilweise auch für Kunden, die damit nichts zu tun haben wollen. Der Investor, der sagt: „Ich möchte ein ganzes Haus kaufen“, der kann jetzt zu Hause auch noch – du hast es eben so gesagt – die, ich nenne es mal, Wirtschaftlichkeitsanalyse machen, ne?

Und für eine Wirtschaftlichkeitsanalyse brauche ich halt ein paar Punkte. Ich muss sagen: Wie sieht zum Beispiel die Miete aus, und wie ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, ne? Wenn wir jetzt über das klassische Mehrfamilienhaus sprechen, kannst du dir den Kaufpreisfaktor angucken. Der Kaufpreisfaktor ist immer die Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Wir sagen einfach mal: Das Objekt kostet Summe x, 1 Million Euro, und du hast eine Jahresmiete, Jahresnettokaltmiete, von 100.000. Dann weißt du: Okay, alles klar, ich habe hier einen Faktor von 10, ne, also sozusagen das Zehnfache kostet mich das [unverständlich]. Das wäre in der Wirtschaftlichkeit erst mal super, weil alles kleiner als 15 erst mal grundsätzlich gut ist. Faustformel: zwischen 15 und 20 okay, zwischen 25 und 30 könnte es schon teuer sein.

Jetzt ist aber wieder das Ding, dass gesagt wird: „Oh, jetzt, Mensch, der Martin hat ja gesagt, 25 bis 30 ist teuer.“ Wenn es so einfach wäre, ne, würde sich jetzt jeder unserer Zuhörenden Zettel und Stift nehmen und sagen: „Oh, ich rechne es mir aus, ist zu teuer.“ Wenn das Objekt aber in München in der Innenstadt oder in Hamburg an der Außenalster ist, kann selbst ein Bestandsobjekt mit einem Faktor von 20 und 25 super genial sein. Die Frage ist wieder die technische Prüfung: Habe ich dagegen einen Sanierungsstau, müsste ich alle Elektrosachen austauschen und so weiter? Also: Welche Maßnahmen sind sofort fällig, welche sind hinten raus fällig?

Caro: Ich wollte gerade sagen: Ich glaube, viele Schäden werden auch manchmal unterschätzt.

Martin: Ja, auf jeden Fall.

Caro: Man sieht einen kleinen Wasserfleck, und dahinter kommt ein riesiger Wasserschaden [unverständlich] Und das ist ja manchmal auch ein Fass ohne Boden, ne?

Martin: Ja, ich hatte das einmal bei einem Objekt, das ich mir angeguckt habe. Das war ganz interessant. Denn du hast ja oft Verkäufer oder Makler oder so dabei, ne, die das managen. Und dann gucke ich mir das Objekt an und war mit meinem Bausachverständigen, einem Architekten, vor Ort. Und weil ich oben genau so einen Wasserfleck gesehen habe, sagte der Verkäufer: „Ja, hier war mal ein Wasserschaden, der wurde aber gemacht, das ist alles schön.“ Aber wir werden uns das in der Decke genau angucken, nicht nur, wie es gemacht wurde, sondern: Wie sehen die Leitungen aus? Das hätte ich mir eher angeguckt. Aber dann hast du halt festgestellt: Oh, da wurde schon geflickt. In altem Zustand sind die Leitungen. Das Objekt ist, glaube ich, Baujahr 56, 58. Und du hast ja die schwarzen Leitungen gesehen und dass dann irgendwas dazwischengeflickt wurde. Das ist auch immer in Ordnung, weil der Wasserschaden jetzt gut behoben ist. Aber mir war klar: Wenn ich das Objekt jetzt kaufe, ist nur die Frage, bis der nächste Wasserschaden kommt. Wahrscheinlich kriege ich das Objekt gar nicht mehr versichert.

Und das ist eben genau das Thema, was ich da machen muss: Ich muss halt in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung reingucken und muss fragen: Rechnet sich das für mich, ne? Wir haben ja eben gesagt: Nach einer technischen Prüfung hast du so ein Kostenmodell. Dann kannst du dir noch den Kaufpreisfaktor angucken, aus den 3 genannten Punkten. Aber du musst es ja immer in der Wirtschaftlichkeit rechnen. Du kannst einfach fragen: Was geht von meiner Miete an Kosten runter, was geht an Finanzierung et cetera runter? Faustformel: Du wirst immer 25, 35 % Kosten von deiner Miete haben. Und deswegen ist die Miete für die Wirtschaftlichkeitsanalyse natürlich erst mal entscheidend.

Mietverträge prüfen: Ist-Miete, Marktmiete und Mietpreisbremse

Martin: Und da ist dann die Frage – und das würde ich auch immer prüfen –: Wie sieht das überhaupt mit meinen Mietern aus? Ich lasse mir vorher schon alle Mietverträge kommen, natürlich geschwärzt, ne, Datenschutz und so weiter. Namen sind da aber völlig egal. Es geht nur darum: Was zahlen die an Miete? Wann wurde die Miete das letzte Mal erhöht, beziehungsweise wie kann ich die Miete auch entwickeln? Also: Wie ist die Ist-Miete, und welche Perspektive habe ich, wohin müsste ich eigentlich? Und da kommen wir aber auch wieder dazu: Man würde sagen: „Hey, cool, weil da lange nichts gemacht wurde, kann ich jetzt mal pauschal …“ Jetzt kommen wir aber wieder zu den Risiken. Immer wo Chancen in der Entwicklung sind, sind auch Risiken. An welchem Standort bin ich? Habe ich an dem Standort eine Mietpreisbremse, habe ich einen Mietendeckel, sodass ich die Mieten gar nicht zu einer Sollmiete beziehungsweise zu einer marktüblichen Miete entwickeln kann, ja oder nein? Wie schnell kann ich das machen, wenn halt schon entwickelt wurde?

Und deswegen mache ich mir dann immer klassische Listen, in denen ich sage: Das ist die Ist-Miete, wie sieht die Struktur an dem Standort aus? Bis wohin kann ich die Mieten entwickeln? Manchmal stellst du nach einer technischen Prüfung auch Dinge fest: Okay, ich muss die Heizung machen, ich muss energetisch was machen und die Fassade machen. Bei dem Objekt, das ich mir jetzt gerade anschaue, ist es so: Da könnte ich die Miete pauschal um fast 40 % anpassen, weil ich eine sehr geringe [unverständlich] habe. Die könnte ich also um 40 % anpassen, dann sieht meine Marktmiete natürlich ganz anders aus. Sodass das Objekt dann in die Wirtschaftlichkeit kommt. Und dann musst du dir halt angucken, wenn ich die Ist-Miete habe: Wie kann ich die zur Marktmiete entwickeln?

WEG-Analyse: Protokolle der Eigentümerversammlung und Eigentümerstruktur

Martin: Und grundsätzlich, wenn wir schon bei den Mietern sind: immer die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung anschauen, ne, wenn es die gibt. Warum? Du siehst dann relativ schnell: Hat das Objekt einen Sanierungsstau? Ist da schon die große Sanierung beschlossen, aber noch nicht durchgekommen? Oder … Je nachdem: Wenn du ein ganzes Haus kaufst, ist es meist relativ entspannt. Aber ansonsten natürlich auch mal bei Einzelinvestitionen in eine Wohnung in einem Objekt gucken: Sind in dem Objekt nur Eigennutzer – das Thema hatten wir auch schon mal –, oder sind da nur Investoren? Nur Investoren ist natürlich ein großer Druck, die wollen alle Rendite. Nur Eigennutzer: Denen ist die Rendite völlig egal. Jetzt bin ich selbst Investor, ich möchte auch schon Rendite haben. Ich sage mal: Es ist ganz schön, wenn du so 20 % Eigennutzer im Objekt hast. Denn du weißt: Der Eigennutzer fragt die Wohnung nach, der wohnt vor Ort, der findet die Lage toll, das ist alles super. Das ist bei Einzelwohnungen, die du kaufst, interessant, weil du dann natürlich siehst: Okay, da wollen die Menschen aus der Region auch selbst leben. Und die sorgen anders für das Objekt als die reinen Investoren. Nur größer als 50 % wäre für mich ein Thema, ne? Das wäre so, sagen wir, 1, 2, 3 mit der Wirtschaftlichkeit: Wirtschaftlichkeit, Mietanalyse und WEG-Analyse. Diese 3 Punkte würde ich zu Punkt 3, also zu Phase 3 meiner Prüfung sozusagen, dazupacken.

Caro: Okay, das sind also so deine Steps für deine Kalkulation, ob sich das Objekt überhaupt …

Martin: Genau, das sind immer noch die Dinge, die du machen kannst, wenn du zu Hause sitzt, ne, und sagst: Ich analysiere das Objekt für mich. Und du gehst diese Phasen durch, bevor du rausfährst, ne? Die technische Prüfung guckst du dir an, da habe ich ja eben schon gesagt: Nach Baujahr, nach Bauweise des Objekts kannst du schon Fragezeichen dranmachen. Wenn ich die Bilder vom Dach habe und die Pfannen sehe und sehe, das ist 1950, 69 gebaut, dann siehst du teilweise an den Pfannen: Okay, alles klar, das Ding ist wahrscheinlich dahinter nicht gedämmt. Das muss ich mir aufschreiben, das muss ich mir vor Ort mit meinem Profi, mit meinem Bausachverständigen, angucken.

Phase 4: Die Exit-Strategie vor dem Kauf festlegen

Caro: Okay. Welche Kosten vergessen viele? Wir haben jetzt schon einige dargestellt, aber hast du noch irgendwas?

Martin: Na ja, das Problem ist: Man lässt sich oftmals … Jetzt kommen wir wieder zu unserem Eingangsstatement: Wie beim ersten Date auch lässt man sich halt von der Fassade blenden. Was wirst du denn machen, wenn du ein Objekt verkaufen möchtest? Das ist übrigens die vierte Phase, bevor du es kaufst: Mach dir immer Gedanken über deine Exit-Strategie. Immer. Nicht einfach kaufen und sagen: „Ich kaufe das mal.“ Nein, sondern die Frage ist doch: Was passiert, wenn du dich trennst, ne? Wie sieht also die Exit-Strategie aus? Das ist immer das Interessante, das höre ich auch: Viele fragen ja: „Kann man das pauschal sagen?“ Du kannst eine Investition nie pauschal bewerten, weil die Frage immer ist: Mit welchem Blatt spielst du? Wenn mein Blatt und meine Strategie sind: Ich möchte kaufen, sanieren, verkaufen, kaufen, teilen, verkaufen, wie auch immer – dann ist das eine andere Strategie, als wenn ich sage: Ich möchte das kaufen, ich möchte das halten, und in meinem Depot soll das langfristig Mieterträge bringen. Das ist für mich ein ganz anderes Blatt, das ich spiele, ein ganz anderes Spiel. Und deswegen muss ich bei den Sanierungsmaßnahmen halt gucken.

Die Exit-Strategie ist also wichtig: Welche Maßnahmen sind sofort fällig, welche in den nächsten 10 Jahren? Anhand der Strategie könnt ihr sagen: Wenn ich das langfristig halte, muss ich mich mit den Kosten in den nächsten 10, 15 Jahren beschäftigen. Ich muss gucken: Wie viel ist in der Instandhaltungsrücklage, ne, wenn ich eine Eigentümergemeinschaft habe? Deswegen sind auch die Protokolle wichtig, damit ich weiß: Oh, sind da schon Gelder da, welche Maßnahmen stehen an, welche Maßnahmen können durch die Gelder gedeckt werden, oder machen wir das über eine Sonderumlage? Dann stehe ich wieder blöd da, weil es mein Investment quasi nicht ruiniert vielleicht, aber natürlich die große Rendite, die ich gerne bei 5, 6, 7, 10 % hätte, kaputtmacht.

So, und das sind die Dinge. Deswegen musst du dir auch zu Hause, bevor du losfährst, bitte immer Gedanken über die Exit-Strategie machen: Will ich es halten, will ich es verkaufen? Wie sind die Wohnungsgrößen? Sind das Wohnungsgrößen, die ich an dem Standort auch vermietet oder sogar verkauft kriege? Bin ich also in einer Lage, in der du sagst: „Mensch, ja, super, hier kriege ich auch eine 110-Quadratmeter-Wohnung verkauft, weil es viele junge Familien gibt und die Neubauquote an dem Standort eher schwach ist“? Dann gucken die Leute im Bestand: Jüngere Familien, die sich das leisten können, kaufen sich dann vielleicht eine 90-Quadratmeter-Wohnung. Wenn ich vermiete, ist eher kleinteiligerer Wohnraum interessant, weil ich den besser und mit besserer Mietrendite vermieten kann. Im Verkauf an Eigennutzer ist eine Emotion dabei, ne? Die anderen fragen: Hat die Wohnung einen Balkon oder nicht? Bin ich im Erdgeschoss, haben wir eine kleine Terrasse, ja oder nein? Dann geht es um Wohnqualität, Lebensqualität. Wie sieht die Energieklasse aus?

Welche Unterlagen Profis vor dem Kauf prüfen

Caro: Ich wollte gerade sagen: Welche Dokumente oder Unterlagen sind denn wirklich wichtig zu prüfen? Also einmal wirklich die Protokolle der Eigentümerversammlung …

Martin: Genau.

Caro: Energieausweise. Genau. Was hast du noch so?

Martin: Ja, grundsätzlich hast du die Mietverträge. Mietverträge sind wichtig, um Soll- und Marktmiete abzugleichen: Habe ich Entwicklungspotenzial, ja oder nein? Wenn nein, ist das für den Kaufpreis meist schon ein No-Go, ne? Und wenn du die Dinge erst mal bei dir hast … Wir gehen immer davon aus, du bist noch zu Hause, bevor du in die technische Analyse vor Ort gehst. Denn die kriegst du nicht auf dem Blatt Papier, dafür musst du da sein. Dafür brauchst du einen Profi, der das Ganze für dich checkt, der im Keller Feuchtigkeiten misst und so weiter und so fort, ne? Das brauchst du einfach. Aber wenn es Protokolle gibt, sage ich mal, einer Eigentümergemeinschaft sozusagen, weil du eine einzelne Wohnung im Objekt kaufst, dann kriegst du das mit. Dann guckst du dir bitte auch die Eigentümerstruktur an, ne: Wie viele Eigennutzer und wie viele Anleger habe ich? Das kriegst du ja anhand der Mieterliste mit. Denn wenn du da 10 Wohnungen hast und 8 sind auch Eigentümer, dann bist du der Doofe, der die Kapitalanlage kauft, ne? Das Thema hatten wir schon mal. Das kannst du dadurch auch rauskriegen. Und dann guckst du dir halt diese Markt- und Wirtschaftlichkeitsthemen an. Du guckst dir den Standort an – den Lagecheck hast du ja schon gemacht, das ist unser erster Punkt –, die Entwicklungspotenziale dieser Lage, guckst dir die Faktoren an: Für was kaufe ich das ein? Du könntest es eigentlich auch auf so einen Quick-Check runterbrechen.

Bauchgefühl vs. Zahlen: Martins 5-Punkte-Quick-Check

Caro: Okay. Und wenn man so aufs menschliche Gefühl geht: Gab es schon Objekte, die du gesehen hast, bei denen dein Bauchgefühl einfach Nein gesagt hat, obwohl die Zahlen gestimmt haben?

Martin: Ja, ja, das gibt es immer. Es gibt immer Objekte, die ich mir angucke, und ich habe ein super gutes Bauchgefühl. Ich habe mir vorgestern in einer sehr kleinen Stadt – die hat eine Universität und so weiter und so fort, den Standort sage ich gar nicht, weil das ja blöd ist – ein Objekt angeguckt. Und wenn du das Objekt anguckst, denkst du: Wow, super. Also wirklich total toll, energetisch super gemacht, neu beziehungsweise relativ neu und so, ein tolles Objekt. Und dann habe ich gedacht: Klasse, also wirklich schön, das musst du eigentlich kaufen. Und dann bin ich wieder: Stopp, Martin. Trenn dich von deinen Emotionen, bevor sich das Geld von dir trennt, ne? Das war jetzt einfach gar nicht geplant, dass ich es mir angucke. Das war einfach nur, weil ich sowieso in der Region war und dann jemand gesagt hat: „Mensch, Manni, guck es dir mal an, vielleicht ist es ja was.“

Und dann habe ich auf dem Rückweg … Ich saß ja bis gestern Abend relativ spät, habe ich ja gesagt. Und wenn du dann so viereinhalb Stunden in der Bahn sitzt, dann kannst du auch mal so ein bisschen Recherche betreiben. Ich habe dann einfach mal den Standort analysiert und mir die Bevölkerungsentwicklung und den demografischen Wandel an dem Standort und in der gesamten Region angeguckt. Und dann war schon klar: Alles klar, das sah dann halt alles eher in diese Richtung aus. Und dann war für mich klar: Nein. Habe dann auch gleich geschrieben: „Pass auf, alles klar.“

Denn ich habe eben gesagt: Mach einen Quick-Check. Und der Quick-Check macht das nicht in den Emotionen. Und da gibt es für mich 5 Punkte. Erstens: Wie ist die Lage, Mikro-, Makro-, Nanolage? Habe ich Entwicklungspotenzial, ne? Das betrifft dann auch: Wie sieht es am Standort mit Mietpreisbremsen aus? Zweiter Teil des Quick-Checks: der Faktor. Ist der Faktor unter 20? Straight im Kopf: Ist der da, ja oder nein? Erst mal. Dann Baujahr, Technik, ne, was ich gesagt habe. Das kannst du teilweise auch auf dem Papier sehen: Ist das grundsätzlich solide? Ein 1990er-Jahre-Bau, würde ich sagen, ist höchstwahrscheinlich solide. Mietentwicklung möglich, ja, nein, wenn ja, wie: Das ist Punkt 4. Und der fünfte Punkt: Ist die Gemeinschaft solide? Also: Gibt es in der Wohnungseigentümergemeinschaft Streitigkeiten, ist da dies, das, ne, [unverständlich], ist das alles vernünftig? Und wenn du diese 5 Punkte hast und 2 oder 3 davon nicht funktionieren, lasse ich das Objekt.

Caro: Ist das deine Grenze?

Martin: Völlig straight. Völlig straight.

Caro: Hast du die selbst gesetzt?

Martin: Ja.

Caro: Okay. Das ist also dein Schutz, um ein Objekt nicht emotional zu kaufen.

Martin: Genau. Ich gehe einfach auf diese 5 Quick-Punkte. Und jetzt kannst du gar nicht … Warum? Sage ich jetzt. Jetzt kannst du sagen: „Hä, Martin, das wäre doch viel besser, wenn alle 5 …“ Also „It's a hell yeah or a hell no“, sage ich ja oft. Nur jetzt kannst du ja sagen: Nehmen wir mal den Faktor. Der Faktor soll unter 20 sein. Jetzt ist der Faktor größer 20. Moment, jetzt gucke ich mir mal Punkt 3 an, Technik und Bauart: Das Objekt ist Baujahr 2000, es ist alles gemacht, es ist schon das erste Mal komplett saniert worden, die Dinge sind getan, ne? Dann würde ich sagen: Ja, aber dann ist es doch solide, mehr als solide, also top. Und deswegen sage ich: Bei den 5 Punkten – bei 3 ist es sowieso ein No-Go, und bei 2 muss ich einfach gucken, welche es sind. Wenn die Miete jetzt noch nicht gut ist, Punkt 4 vielleicht, ne, in der Mietentwicklungsbetrachtung bei mir in meinem Fünfer-Quick, dann habe ich gesagt: Ja, okay, aber kann ich die entwickeln? Könnte ich durch kleine energetische Maßnahmen 20 % Mietsteigerung erzielen? Komme ich dann wieder ins Gute? Ja, das ist doch in Ordnung, ne?

Wo ich keine Abstriche mache, ist der erste Teil hier, die Lage. Weil die von meinem Quick 5 zu 60, 70 % die Immobilie ausmacht, und die ist nicht mobil. Wenn ich die Lage versaue, dann kann ich nicht, wie vielleicht in den USA, Räder drunter machen und woanders hinfahren, ne? Sondern wenn ich mich für einen Standort entschieden habe, der das Potenzial erst mal nicht hat oder, wie bei dem, was ich mir da angeguckt habe, eher nach unten geht … Deswegen war genau das für mich der Punkt: Ich habe das gesehen, das Bauchgefühl war toll, und das Objekt war auch toll, ne, das Objekt, 15 Jahre, ist super. Und dann gucke ich mir die Lage an, mache den Check und sage: [unverständlich] Und wenn der erste Punkt nicht passt, dann brauche ich mir den Rest nicht anzugucken. So straight bin ich in dem Bereich einfach. Und wenn wir insgesamt die 5 im Quick-Check haben: 2 ist in Ordnung, damit beschäftige ich mich trotzdem, wenn ich die beiden entwickeln kann. Aber sobald ich 3 Wackelkandidaten habe oder so, ist das für mich ein No-Go.

Das perfekte Objekt gibt es nicht: Kompromisse wie in einer Beziehung

Caro: Hast du schon mal ein [unverständlich] gefunden, bei dem du wirklich alle 5 erfüllt hattest? Oder gab es immer irgendwelche Abzüge?

Martin: Ja, im Bestandsbereich bei mir immer Abzüge.

Caro: Das ist ja wie die Nadel im Heuhaufen. Und die gibt es eh nicht.

Martin: Es ist wie in einer Beziehung, ne?

Caro: Man muss immer Abstriche machen.

Martin: Aber das ist ja das Ding, ne? Nehmen wir das doch gerne mal als Vergleich. Du lernst jetzt jemanden kennen, total schön, super, klasse Fassade, ne? Das ist ja nur der erste Eindruck, der zählt ja. Jetzt guckst du [unverständlich] und sagst: „Mensch, ja, aber boah, jetzt rege ich mich jeden Tag darüber auf, dass die Toilettenbrille oben bleibt oder die Zahnpastatube nicht zugedreht wird.“ Ja, dann ist das vielleicht … Aber ansonsten ist das [unverständlich], zuvorkommend und so weiter und so fort, ist einfach ein toller Mensch, mit dem ich tolle Gespräche führen kann und so weiter und so fort. Ja, dann kannst du doch darüber, dass er immer die Zahnpasta offen lässt …

Caro: Hinwegschauen.

Martin: Genau. Und das ist genau das: Du wirst in keinem … Sonst bau es neu, ne? Dann kannst du es nach deinen Vorstellungen an deinem Standort bauen, wenn du es dir leisten kannst. Nur wenn du im Bestandsbereich bist und in der Entwicklung von Immobilien, wirst du immer irgendwo einen kleinen Haken haben. Das ist auch in Ordnung, das ist ja im Grunde genommen auch wieder etwas, bei dem du verhandeln kannst, vielleicht, wenn du ein ganzes Haus kaufst. Ne, und das ist ja genau das, was passiert. Und wenn die Sachen nämlich gut sind und alles in diesem Quick erledigt ist, dann sagst du dir: Okay, ich kaufe das.

Und das Interessante ist – das ist meine Theorie –: Wenn alle das Objekt ablehnen, dann wirst du es auf einem großen Onlineportal finden. Und das Schlimme ist: Auch das wird einer kaufen. Und das ist genau das Problem, warum ganz viele da draußen halt Fehleinschätzungen haben oder einen wirtschaftlichen Bankrott erleiden. Und schon allein die Mietentwicklung: „Die Soll-Miete an dem Standort, da würden Sie 8 Euro Miete kriegen, die aktuelle Miete ist 5.“ Ja, aber ich kann die Miete ja nicht einfach von 5 auf 8 erhöhen, wenn ich an dem Standort irgendwie einen Mietendeckel oder eine Mietpreisbremse habe oder Vergleichsmieten heranziehen muss, und in der gesamten Region liegen die Vergleichsmieten auch nur bei 5,5. Dann kann ich dementsprechend nicht mehr nehmen, und schon habe ich einen Haken, den ich nicht wiedergutmachen kann. Und dann wird einem das toll erzählt, und es gibt Menschen, die kaufen es. Und die gucken sich vielleicht … Ne, das ist so: Die gucken sich nur die Fassade an und sagen: „Wow, was für ein toller Mensch“ oder „tolles Objekt“.

Caro: Ja. Und dann geht man abends essen, guckt sich das alles mal genauer an, lernt sich auch die ersten Wochen kennen und stellt für sich halt irgendwann fest: Nee, das ist es nicht. Und es ist auch nichts, was sich entwickeln kann. Und genau darum geht es ja auch am Ende, ne: nicht zu bewerten, was auf den ersten Blick da ist, sondern noch mal hinter die Fassade zu schauen.

Martin: Siehst du ja dann: Ja, der Mensch oder [unverständlich]

Caro: Ja, ne, wenn das Make-up weg ist.

Martin: Dann ist es einfach Müll, weg, so.

Caro: Ist es.

Fazit: Strategisch statt emotional investieren und den Profi mitnehmen

Caro: Okay, ja, das war es eigentlich schon, Martin. Oder hast du noch was zu sagen? Ich fand das megainteressant.

Martin: Ja, danke, fand ich auch. Ich finde es spannend, wir arbeiten uns da so wieder ins Thema rein, das ist so das Schöne. Vielleicht für alle da draußen so ein Punkt, ne, für euch: Ich glaube, wenn du dir diese Quick-Analyse, die 5 Punkte, die ich eben genannt habe, ne, wenn du die wirklich aufnimmst und verinnerlichst und dir einfach straight sagst: „Hey, pass auf: Wenn 2 davon wackeln, muss ich es mir angucken. Ein Punkt darf nicht wackeln, das ist die Lage, die darf nicht wackeln, das Ding muss solide sein.“ Es muss auch nicht in der Prognose der Wow-Standort sein, der sich einwohnertechnisch in den nächsten 5 Jahren verdoppelt, ne, das meine ich damit nicht. Es muss erst mal solide sein.

Und wenn man dann weggeht und sagt: Ich gehe jetzt erst mal straight nur aufs Exposé, nur auf die Dinge, schaue mir die Baujahre an: Welche Risiken gibt es da auch? Und das, was ich vorhin gesagt habe, ne: Wenn du dann nicht darauf achtest … Nimm mal das Beispiel: Von 1960 bis 65, 70, teilweise bis 1980 hast du viel auch mit Asbest gearbeitet, weil man es nicht wusste. Und jetzt kaufst du so ein Objekt und gehst alleine durch. Du findest das Objekt toll und so weiter, nimmst keinen Bausachverständigen mit und schreibst dir aber vorher die Fragen auf: Wie sind die Kabel, wie ist dies, habe ich hier ein Asbestthema, ja oder nein? Und dann, sei es auch nur in der Zwischendecke, kommt das jetzt raus. Dann sind die Sanierungsmaßnahmen so teuer, dass du ohne Ende Geld in diesem Objekt versenkst. Das wirst du nie wieder gewinnbringend verkaufen können. Und das ruiniert auch Investoren oder Kunden da draußen, weil sie denken: „Wow, geil, ich will da auch mitspielen“, ne? Und manchmal ist es besser, sich gerade bei Einzelwohnungen einen Profi zu holen, der diese ganzen Dinge abcheckt. Das heißt nicht, dass man es nicht selbst machen sollte, man kann es auch kritisch hinterfragen, ne? Aber genau das ist, finde ich, eine Aufgabe eines guten Beraters: für Kunden wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidungen zu treffen. Wenn du das selbst für dich machst und das Risiko tragen musst, muss man aber auch sagen: Dann bist du auch Unternehmer, ne, dann bist du Immobilienunternehmer. Wenn du jetzt losgehst … Ich würde dir das nicht raten, Caro, hier zu sagen: „Ey, kauf dir doch mal ein Mehrfamilienhaus.“ Oder du nimmst dir immer einen Profi mit, ist auch okay, kannst deinen Bausachverständigen mitnehmen. Aber dem musst du auch die Fragen stellen. Das ist das, was ich festgestellt habe, weil sie manchmal von selbst auch nicht draufkommen.

Caro: Also ich habe halt gelernt, hinter die Oberfläche zu schauen.

Martin: Sehr gut.

Caro: Ja, und halt nicht emotional zu investieren, sondern strategisch.

Martin: Sehr schön. Ja, dann, wenn das hängen geblieben ist, dann haben wir es ja.

Caro: Ja, sehr schön. Das war es heute mit unserer Folge von „Hinter der Fassade“. Wenn euch die Podcastfolge gefallen hat, abonniert uns gerne und lasst eine Bewertung da. Und diejenigen, die wissen wollen, wie das mit der Lage et cetera war: Hört euch definitiv die Folgen davor an.

Martin: Also in dem Sinne vielen Dank und ja, bis bald wieder. Danke, Caro.

Caro: Ja, dir auch, Martin. Tschüssi.

Martin: Tschüss.