Neubau-Boom vs. Revitalisierung

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Persönliche Frage: Wann hast du zuletzt etwas zum ersten Mal gemacht?

Claire: So, Martin, ich glaube, wir sind wieder live on air.

Martin: Ja, sind wir.

Claire: Erst mal herzlich willkommen zu unserer zweiten Podcast-Folge von „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Martin und ich sitzen hier wieder zusammen und wollen wieder über Immobilien sprechen.

Martin: Ja, das können wir gerne machen, Claire. Ich kläre vielleicht auch mal auf: Wer sind wir? Claire und Martin. Schön, dass ihr dabei seid. Vielleicht habt ihr die erste Folge von „Hinter der Fassade“ gar nicht gehört – dann gerne nachholen – oder ihr seid irgendwie zwischendurch eingestiegen. Deswegen herzlich willkommen bei unserem Podcast: Wie sieht es hinter der Fassade bei Immobilien als Anlage aus?

Claire: Genau. In der letzten Folge haben wir uns ja erst mal vorgestellt und erzählt, was wir hier überhaupt besprechen möchten. Und heute habe ich mir schon ein Thema überlegt, das aktuell im Bereich Immobilien auch relativ bekannt ist, und zwar: Neubau-Boom versus Revitalisierung. Da würde ich jetzt ganz gerne von Martin ein bisschen Expertenwissen abzweigen.

Bevor wir aber starten, Martin: Ich habe mir ja wieder eine persönliche Frage überlegt, bevor wir in das Thema einsteigen. Und die Frage ist: Wann hast du zum letzten Mal etwas zum ersten Mal gemacht?

Martin: Alter Schwede! Also schön wäre, wenn man solche Fragen immer vorab hätte. Wann habe ich das letzte Mal etwas zum ersten Mal gemacht? Da muss man vielleicht ein bisschen länger überlegen. Ja, jetzt muss ich mal ein bisschen überlegen, was ich das letzte Mal zum ersten Mal gemacht habe.

Claire: Das ist total spannend. Das kann ja beruflich oder privat sein.

Martin: Das letzte Mal zum ersten Mal war Fliegen. Das ist jetzt so das Letzte, was mir gerade in den Kopf kommt, da ich ja gerade meinen Flugschein mache. Das ist allerdings auch schon ein bisschen her, ein paar Stunden habe ich jetzt schon auf dem Buckel. Jetzt geht es weiter darum, das Ganze zu verfeinern und die Theorie zu machen. Aber das wäre so das Letzte, was ich neu gestartet habe. Ja, Fliegen, Fliegerei.

Claire: Cool, Fliegerei!

Neubau oder Revitalisierung: Warum das Thema für Kapitalanleger aktuell ist

Claire: Dann würde ich sagen, starten wir in das Thema rein. Du wirst ja wahrscheinlich auch direkt schon ein paar erste Gedanken dazu haben. Ich finde es auf jeden Fall sehr interessant, sich erst mal anzuschauen: Was bedeutet überhaupt Revitalisierung? Was gehört alles dazu, und welche wesentlichen Schritte gibt es dabei, wenn ich mich jetzt vielleicht gerade für eine Bestandsimmobilie interessiere und wissen möchte, wann sich da eine Revitalisierung lohnt?

Martin: Ja, das ist die Frage, die da so ein bisschen dahintersteckt, glaube ich: warum sich immer mehr Menschen zu diesem Schritt hingezogen fühlen – also entweder Neubauimmobilie oder Revitalisierung. Ich glaube, grundsätzlich ist das Thema der Immobilie als Kapitalanlage stark im Kommen. Zumindest habe ich so den Eindruck – ich mache das jetzt ja auch schon über 20 Jahre –, dass sich noch nie so viele jüngere Menschen mit dem Thema beschäftigt haben. Also Investments nicht mehr klassisch in vielleicht Lebensversicherungsprodukte, sondern eher investmentbezogen oder Bitcoin oder auch klassisch die Immobilie als Kapitalanlage.

Ich muss aber auch sagen: ein bisschen Achtung an der Stelle. Denn was habe ich die letzten Jahre mitgekriegt? Es gab viele Glücksritter in Zeiten der Niedrigzinsphase. Das haben sicherlich auch viele nutzen wollen, dass man gesagt hat: Okay, da habe ich irgendwo ein Zinsniveau um 1 % und so weiter und so fort, da kann ich jetzt mal ein Immobilienschnäppchen machen.

Bei der Revitalisierung ist es ein bisschen etwas anderes. Wenn wir erst mal ein bisschen zurückdrehen: Wir haben momentan einen großen Mangel an Wohnraum, also klassisch an Wohnungen an sich, gerade in Ballungsgebieten, in urbanen Zentren. Wir brauchen also mehr Wohnungen. Kurzum: Der Neubau ist stark im Kommen. Selbst in den letzten Jahren hatten wir im Bestandssektor einen leichten Rückgang – das wird aber auch viel zu sehr verteufelt, weil sich im Bestandsbereich auch klassisch viele Einfamilienhäuser tummeln.

Wenn wir uns das Thema Neubau angucken, ist es so, dass er trotz der gestiegenen Zinsen in den Ballungsgebieten weiter im Preis steigt. Und auch das Mietniveau – das merkt man, glaube ich, klassisch, wenn man so ein bisschen von Berlin-Boom und Neubau-Boom und so weiter hört.

Baugenehmigungen 2024: Warum zu wenig Neubau genehmigt wird

Martin: Fakt ist jedoch: Mit den Baugenehmigungen muss man sich immer beschäftigen. Also: Wie viel wird überhaupt genehmigt? Denn wenn ich weiß, wie viel in einem Jahr genehmigt wird, weiß ich ja, was in den Folgejahren gebaut werden kann. Nehmen wir mal 2024: Da werden wir wohl auf unter 200.000 genehmigte Wohnungen fallen, also in den Genehmigungsverfahren an sich. Die aktuelle Zahl, die ich gerade im Kopf habe, ist die aus August 2024. Da waren es knapp 140.000 genehmigte Wohnungen, was übrigens einem Rückgang von fast 20 % zum Vorjahresmonat entspricht. Also selbst wenn du weißt, die Verknappung ist da, ist es im Neubau so, dass nicht viel genehmigt wird. Das hat unterschiedlichste Gründe.

Claire: Ich wollte gerade fragen: Was ist da so der Grund?

Martin: Im Grunde genommen sind wir da bei den Bauämtern. Wir haben sehr, sehr viele Vorschriften, was das Bauen im Grundsatz betrifft. Das wäre, glaube ich, meine Prognose: Wir müssten es in den nächsten Jahren einfach mal hinbekommen, das einfacher zu machen. Du hast viele Auflagen, die da auf dich zukommen, und so weiter und so fort. Und es hat lange gedauert, bis man überhaupt wusste, welchen neuesten energetischen Standard man braucht. Wir haben das Gebäudeenergiegesetz, das jetzt seit diesem Jahr greift – darauf kommen wir beim Thema Revitalisierung sicherlich gleich noch mal. Da muss man vielleicht auch ein bisschen aufpassen.

Bei der Revitalisierung an sich gilt auch das, was immer bei Immobilien gilt: Man muss einfach auf die Einflussfaktoren bei Immobilien achten – dazu machen wir vielleicht noch mal eine eigene Folge. Damit man nicht irgendwo denkt: „Oh Mensch, dieses vermeintliche Schnäppchen gerade im Bestandsbereich – super, das kann ich mir kaufen.“ Das kann nämlich schnell zum finanziellen Desaster werden, wenn ich nicht auf diese Einflussfaktoren achte.

Was ich gerade feststelle – das hat man ja auch in den Medien verfolgt –, sind unterschiedlichste Anbieter oder Leute, die erzählt haben: „Wow, so bin ich in den letzten zehn Jahren reich geworden“, auch mit Bestandsimmobilien oder so etwas. Ja, das ist halt immer die Vergangenheitsbetrachtung. Da gibt es unterschiedlichste Angebote, die sehe ich mir manchmal auch bei YouTube oder Ähnlichem an. Darauf muss man ein bisschen achten. Denn ich glaube, dass allein durch das neue Gebäudeenergiegesetz, allein durch die neuen Vorgaben, der Zukunftsmarkt ein knapperer Markt wird – aber da muss ich noch mal auf die Einflussfaktoren verweisen. Denn was die letzten zehn, zwanzig Jahre funktioniert hat, wird in Zukunft sicherlich anders sein.

Und die meisten Menschen, die sich heute damit beschäftigen, schauen sich irgendwelche Videos über Dinge an, die in den letzten zehn, 15, 20 Jahren gut gelaufen sind. Aber ich glaube, dass gerade das Thema Revitalisierung ein Riesenthema ist, das auf uns zukommt. Denn der Wohnungsmarkt und der Wohnungsbedarf sind einfach da. Und das werden wir natürlich nicht nur mit Neubau lösen, gerade bei rückläufigen Zahlen.

Revitalisierung oder Neubau: Lage und Einflussfaktoren entscheiden

Claire: Würdest du denn sagen, es gibt bestimmte Personen oder, sagen wir mal, ein Profil, bei dem du sagst: Da wäre jetzt zum Beispiel eine Revitalisierung sinnvoller als ein Neubau? Kann man das quasi nebeneinanderstellen und sagen: Das ist für die eine Person sinnvoller und das für die andere? Kann man das allgemein formulieren, oder kommt es wirklich auf diese ganzen Einflussfaktoren an?

Martin: Es geht grundsätzlich erst mal um die Einflussfaktoren. Das betrifft aber alle Investoren, egal ob ich Neubau oder Bestand als Investitionsentscheidung für mich treffen möchte. Es geht erst mal darum zu gucken: Wie sieht überhaupt die Mikro- und Makrolage aus? Welche Region, welche Wirtschaftsleistung wird es dort in Zukunft geben? Also eine Zukunftsprognose. Das kann dann sein: Welche Region, welche Stadt, welcher Stadtteil – und wie wird hier in Zukunft der Wohnungsbedarf aussehen? Und welches Angebot habe ich natürlich auch vor Ort?

Also: Welches Angebot bietet mir der Stadtteil, den ich mir vielleicht selektiert habe? Ich schaue mir die Zukunftsprognose an: Was wird da in Zukunft gebraucht? Sei es kleinteiliger Wohnraum für Studenten oder Wohnraum für ältere Menschen und so weiter. Brauche ich in dem Objekt vielleicht eher einen Fahrstuhl, wenn ich weiß, dass wir in Zukunft mehr ältere Menschen haben, die gerade in Ballungsgebieten Wohnungsangebote suchen?

Bestandsimmobilie kaufen: Gebäudezustand und Bausubstanz prüfen

Martin: Und dann geht es um diese Nano-Betrachtung: Wie ist der Gebäudezustand an sich? Gehen wir mal auf den Bestandsbereich, auf die Revitalisierung, bei der viele denken: „Mensch, super, da habe ich gerade von irgendeiner großen Onlineplattform ein Schnäppchen“ – eine einzelne Wohnung, die ich mir in einem Mehrfamilienhaus mit 10, 20, 30 Wohneinheiten rausgesucht habe. Dann analysiert man das und sagt: „Wow, super, ich habe mir die Wohnung angeguckt, die liegt auch in einer tollen Lage, Nano-Lage, alles passt dazu.“

Aber dann geht es darum, den Gebäudezustand zu checken: Welche Substanz habe ich eigentlich? Und das Problem ist – nehmen wir mal jüngere Investoren –, wenn die jüngeren Investoren rangehen und sagen: „Wow, super, habe ich mir angeguckt, sieht auch ganz schick aus.“ Das Badezimmer ist vielleicht neu gefliest, und es ist auch neues Laminat oder Parkett drin.

Claire: So, was man von außen einfach nur betrachten kann.

Martin: Genau, auf den ersten Blick. Und jetzt passt es vielleicht sogar zu unserem Podcast …

Claire: … hinter die Fassade zu blicken.

Martin: Ja, genau. Denn das ist ja das Thema: Jetzt bin ich dabei und sage, das ist ein tolles Objekt. Es liegt in einer tollen Lage, und auch in einer Lage, bei der ich denke, die Zukunftsperspektive ist da. Jetzt weiß ich aber noch nicht: Wie ist die Bausubstanz? Wie sind die Steigleitungen dahinter? Wie ist das Dach? Wie sehen die Instandhaltungsrücklagen im Objekt aus? Wie ist die Mieterstruktur? Wie ist die Eigentümerstruktur? Wenn wir zum Beispiel 80 % Eigennutzer haben, dann weiß ich: Die haben einen anderen Wohnanspruch oder Gebäudeanspruch als vielleicht, wenn es 80 % Kapitalanleger sind.

Wenn man sich die Substanz und das Ganze anschaut, kann ich eigentlich nur raten – und das empfehle ich auch immer –: Lasst es prüfen, durch einen Bausachverständigen oder einen Energieberater et cetera. Es sei denn, ihr da draußen seid Profis, seid Bausachverständige und könnt das alles selbst für euch einschätzen – dann könnt ihr natürlich auch die Risiken einschätzen. Denn oftmals ist es bei der Revitalisierung so, dass schon große Kosten auf einen zukommen können.

Claire: Ja, die man vielleicht am Anfang nicht mit einberechnet hat, weil man nicht das Auge dafür hatte.

Martin: Genau.

Claire: Und am Ende ärgert man sich vielleicht noch.

Martin: Absolut. Ich muss ja immer die Investmententscheidung dahinterstellen. Wenn ich mir jetzt eine Immobilie kaufe – das mache ich ja für mich selbst auch –, dann lasse ich die Objekte auch immer extern prüfen.

Claire: Ja. Und das machen viele wahrscheinlich gar nicht.

Martin: Nee, ich glaube, viele Leute sagen auf den ersten Blick: „Wow, das ist eine tolle Wohnung.“ Und die Frage ist ja für mich als Investor: Wenn ich dann saniere – vielleicht sage ich auch, okay, ich möchte die Wohnung streichen, ich möchte vielleicht auch das Badezimmer neu fliesen und so weiter –, welche Sanierungsmaßnahmen, welche Investitionen habe ich, und kann ich durch diese Sanierung meine Miete entsprechend entwickeln? Denn das ist ja mein Return on Investment. Es geht ja darum zu sagen: Okay, ich möchte meine Nettokaltmiete erhöhen, damit meine Mieter und vielleicht zum Teil sogar das Finanzamt – durch Steuerrückflüsse – mein Investment sozusagen tragen. Und das muss man dann natürlich gegen die Finanzierung und mit dem Eigenkapital rechnen, also meine Eigenkapitalrendite und so weiter.

Claire: Also kurz gesagt: Was nehme ich ein, und was kostet mich das Ganze eigentlich?

Martin: Und ich glaube, dass bei vielen diese Entscheidungen, gerade bei der Revitalisierung … Also ich finde, wir brauchen das. Wir müssen den Wohnungsbedarf sicherlich auch in Zukunft durch Revitalisierungsmaßnahmen oder Gebäudesanierungen, auch energetisch, hinbekommen. Nur die Frage ist: Die Leute da draußen, die es alle selbst machen wollen – kriegt man das überhaupt hin? Hat man selbst die Expertise, oder ist es vielleicht besser, sich einen Profi zu suchen? Einen Anbieter, der sich auf so etwas spezialisiert hat?

Ist Revitalisierung nachhaltiger als Neubau? Faustformel für Sanierungskosten

Claire: Ist es denn auch wirklich nachhaltiger als Neubau? Kann man das so sagen? Jetzt zum Thema Nachhaltigkeit.

Martin: Das kommt immer ein bisschen darauf an. Ich verstehe das natürlich mit dem Thema Nachhaltigkeit, weil man viele Materialien, Baumaterialien, schon vor Ort hat. Die Gebäudesubstanz steht erst mal. Das Problem in der Revitalisierung ist allerdings, dass man es auch dort ein bisschen wirtschaftlich betrachten muss.

Als Faustformel könnte man eigentlich sagen: Wenn die Sanierungskosten im Gebäude – also Dach, Fassade und so weiter – circa zwei Drittel des Anschaffungspreises noch mal als Investment betragen, dann lohnt sich die Sanierung oftmals nicht. Weil ich das nicht entsprechend bei der Neuvermietung, bei der Mietentwicklung, umsetzen kann. Ich bin ja oftmals an gewisse Mietendeckel oder Ähnliches gebunden. Und dann steht das einfach in keinem gesunden Verhältnis mehr.

Claire: Ja, dann ist es nicht so sinnvoll, da einfach zu investieren.

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Sanierungspflicht und Kosten bei Bestandsimmobilien

Martin: Wenn man das jetzt selbst macht – wenn die Leute da draußen sagen: „Mensch, super, ich möchte mir vielleicht selbst ein Vier- oder Sechsparteienhaus kaufen, und das ist jetzt ein Schnäppchen“ –, dann geht es wirklich darum zu prüfen: Wie ist die Gebäudesubstanz, welche Kosten kommen auf mich zu? Und das wird oftmals vergessen, weil man natürlich anfängt und sagt: „Okay, alles klar, ich kaufe das erst mal, ich streiche es durch, vielleicht ist es sogar vermietet“ und so weiter.

Nur muss man in der heutigen Zeit schauen: Wenn du das Gebäudeenergiegesetz betrachtest, dann haben wir ja gewisse Ziele. Und das Gebäudeenergiegesetz, das dieses Jahr in Kraft getreten ist, sagt – das kann man einfach mal so sagen – aus, dass ich, sobald ich das gekauft habe, auch eine sogenannte Sanierungspflicht habe. Und dann geht es genau darum zu gucken: Auf welchen energetischen Standard bringe ich mein Haus, wenn wir Energieeffizienzklasse H haben? Ich würde empfehlen – das Ziel ist ja, bis 2033 mindestens irgendwo Energieeffizienzklasse D zu erreichen –, dass man das natürlich auch hinkriegt.

Und dann bist du schnell dabei, dass du sagst: Naja, jetzt muss ich die Gebäudehülle sanieren, ich muss vielleicht ein Wärmedämmverbundsystem aufbringen. Ich brauche eine Dachsanierung, die ist dann auch zwingend. Ich brauche eine Geschossdeckendämmung und so weiter. Das heißt, da kommen natürlich schon Kosten.

Claire: Das ist schon viel, ja.

Martin: Auf jeden Fall. Nehmen wir noch das Thema Heizungssanierung: 65 % erneuerbare Energien heißt oftmals auch, dass ich die gesamte Heizungsanlage austauschen muss, wenn ich nicht gerade an ein Fernwärmenetz angebunden bin. Auch da wieder: Welche Investitionen kommen auf mich zu, steht das noch im Verhältnis, und kann ich die Miete entsprechend entwickeln?

Claire: Ist Revitalisierung dann auch wirklich grüner? Kann man das so sagen?

Martin: Grundsätzlich ja. Wir haben eine ältere Substanz, wir nutzen die Materialien, wenn wir über Revitalisierung sprechen. Für den Investor geht es allerdings natürlich immer erst mal darum zu gucken: Ist es von der Wirtschaftlichkeit her eine sinnvolle Anlageentscheidung? Als Laie würde ich da wirklich vorsichtig sein. Viele denken: „Okay, ich kann mir jetzt mal das Schnäppchen kaufen, ein Vier-, Fünf-, Sechsparteienhaus.“ Oder, wie ich eben schon sagte, vielleicht auch einzelne Wohnungen.

Eigentumswohnung im Bestand: Risiken durch die Eigentümerstruktur

Martin: Bei einzelnen Wohnungen würde ich wirklich aufpassen, die einfach so zu kaufen. Nehmen wir wieder – ich habe es eben schon mal gesagt – die Eigentümerstruktur. Stell dir vor, Claire, du kaufst in einem Sechsparteienhaus eine Wohnung. Fünf Parteien sind aber Eigennutzer, und die entschließen sich in den nächsten drei, vier Jahren – weil wir das Gebäudeenergiegesetz haben – zu sanieren und sagen: „Mensch, wir müssen die Fassade dämmen, wir müssen das Dach neu machen, und wir als Eigennutzer wollen das.“ Dann bist du da halt mitgefangen, sozusagen.

Claire: Ohne es in dem Moment eigentlich zu wollen.

Martin: Genau. Es ist ja für dich auch gut, klar. Aber wenn du sagen würdest, ich kann dadurch meine Miete als Beispiel nur um zehn Prozent nach oben entwickeln, dann …

Claire: … ist man nicht mehr so flexibel.

Martin: Ja, es ist dann dein Investment. Du musst dann groß Nachschusspflichten eingehen, kannst aber nicht deine Miete entsprechend entwickeln. Und schon bist du dabei, dass du selbst mehr Geld in die Hand nehmen musst. Und dann wird es irgendwann unrentabel, und dann hätte man vielleicht sagen müssen: Schade, hätte ich mir jetzt einen Neubau gekauft, bei dem ich diese – ich nenne es mal so – Risiken nicht habe. Wo ich ein Objekt habe, das auch für Kapitalanleger ausgelegt ist.

Claire: Und das ist ja schon ein großes Risiko in dem Sinne. Denn logischerweise würde man – also ich jetzt eher – von der Machbarkeit her eine einzelne Wohnung kaufen anstatt das gesamte Mehrfamilienhaus. Das ist ja oft so.

Martin: Absolut.

Claire: Also muss man dieses Risiko auch eingehen und kennen.

Martin: Ja, das ist genau das Ding. Wir haben eingangs gesagt: Man muss natürlich schauen, welche Lage die richtige ist, welche Zukunftsprognose es gibt. Ich kann jedem nur raten, wirklich selbst zu recherchieren und zu schauen.

Claire: Genau, schon vorher alle Faktoren zusammentragen.

Martin: Genau, diese Einflussfaktoren – wie gesagt, dazu machen wir noch mal eine Folge. Aber da muss man wirklich vorsichtig sein, sonst wird das Schnäppchen schnell zum finanziellen Grab. Das kann man einfach mal so sagen.

Und das ist, glaube ich, das, was mir zumindest so vorkommt: Es werden gerade immer mehr Glücksritter, weil man sagt: „Oh, der Bestand ist von den Preisen her ja grundsätzlich erst mal ein bisschen rückläufig.“ Erstens: Das stimmt in den Ballungsgebieten nicht. Zweitens: Wenn ich das Schnäppchen kaufe, muss ich hinten die Investitionskosten wieder alle dagegenrechnen. Also ich kann dem Laien echt nur davon abraten, das zu machen. Wenn man Profi ist, alles in Ordnung.

Claire: Und die Mittel hat.

Martin: Und die Mittel hat, genau – auch die Mittel, um das Ganze vielleicht sogar nachzuschießen. Dann kann das sinnvoll sein. Oder man überlässt es wirklich einem Profi und schaut, wer das Ganze in der Region, die man sich vielleicht ausgesucht hat, schon macht oder wer tolle Anbieter dafür wären. Es gibt wirklich ein paar gute am Markt, die diese Revitalisierung von Bestandsimmobilien sehr professionell und schon seit Jahrzehnten machen. Die auch gewisse Konzepte dahinter haben, bei denen von vornherein schon Sanierungen für den Investor zurückgelegt sind, sodass die Wohnung, selbst wenn der Mieter auszieht, auf den neuesten Stand gebracht wird, und so weiter und so fort. Da gibt es sicherlich gute Anlagen von Profis am Markt, die diejenigen, die jetzt einzeln in Immobilien investieren wollen, vielleicht eher nutzen sollten, glaube ich.

Löst die Revitalisierung den Neubau ab? Zahlen zum Wohnungsbestand

Claire: Spannend auf jeden Fall, sich diese ganzen Einflussfaktoren später dann noch mal anzuschauen. Wir haben jetzt viel über Chancen und Risiken geredet und generell darüber, was man bei der Revitalisierung alles beachten sollte. Glaubst du denn, dass die Revitalisierung langfristig den Neubau als Hauptstrategie für Investoren ablösen wird? Oder gibt es auch gewisse Grenzen dieser Art der Modernisierung?

Martin: Also eine klare Antwort von mir, klare Antwort: ja. Gucken wir uns den gesamten Wohnungs…

Claire: Ist das eine klare Antwort?

Martin: Das ist eine klare Antwort: ja und nein. Dass die Revitalisierung den Neubau als Hauptstrategie ablöst, glaube ich nicht. Schauen wir uns das Ganze mal ein bisschen in Zahlen an. Wir haben in Deutschland 19,6 Millionen Wohngebäude, also etwa 43 Millionen Wohnungen. Und ich gehe wieder auf das Gebäudeenergiegesetz, das jetzt einfach ein bisschen über uns schwebt.

Wir haben fast 40 % des deutschen Wohnungsbestandes – also von den 43 Millionen Wohnungen beziehungsweise den 19,6 Millionen Wohngebäuden betrifft das bis 2030 ungefähr 40 %. 40 % des Wohngebäudebestandes entsprechen nicht den Kriterien des neuen Gebäudeenergiegesetzes, erfüllen diese also nicht. Und somit werden wir sicherlich irgendwann dahin kommen müssen, dass wir diesen Bestand zwingend, ganz nötig, sanieren, also revitalisieren.

Wir haben eingangs festgestellt, dass wir momentan nicht die Genehmigungen haben für das, was wir an Wohnungsbedarf eigentlich haben. Man spricht ja von irgendwo um die 400.000 Wohnungen, die wir gerne bauen würden. Ich wiederhole mich jetzt von der ersten Frage: Ich weiß, dass wir nicht mal auf 200.000 Genehmigungen hochlaufen. [unverständlich]

Praxisbeispiel: Wann sich eine Revitalisierung nicht rechnet

Martin: Jetzt musst du aber auch bei der Revitalisierung wieder gucken: Was sind das für Wohngebäude? Erstens: Entsprechen sie den Anforderungen dieses Gebäudeenergiegesetzes beziehungsweise dem Energieeffizienzstandard, den wir haben wollen? Und auf der anderen Seite muss ich gucken – guck dir manche Gebäudestrukturen an.

Da war letztens auch ein tolles Angebot, ein Mehrfamilienhaus in einem Ballungsgebiet – vielleicht mal so ein bisschen aus dem Nähkästchen. Superspannendes Projekt, das wäre auch eine Revitalisierungsmaßnahme gewesen, hätte ich mir gut vorstellen können. Allerdings war das Problem für mich, oder die Herausforderung: In dem Objekt – in einer Stadt, deren Namen ich nicht nennen will, sonst ist es ja gleich wieder ein bisschen Werbung –, in einer sehr guten Lage, waren alles Wohnungen zwischen 110 und 140 Quadratmetern Wohnfläche. Das heißt, vom Mieterpotenzial her sind das dort eigentlich eher klassisch Familien.

Wenn ich aber weiß, dass bis 2030 auch an dem Standort 80 % der Haushalte Ein- und Zwei-Personen-Haushalte sind, mit den gestiegenen Energiekosten – ist ja die Frage: Brauche ich da noch 110- oder 130-Quadratmeter-Wohnungen? Zumindest an dem Standort laut der Recherche eher weniger. Es gibt andere Standorte, da wird es zwingend benötigt, eher 90- oder 110-Quadratmeter-Neubauwohnungen zu bauen, weil es sie gar nicht gibt. An dem Standort war es jedenfalls nicht so.

Das heißt, ich hätte die ganzen Wohnungen eigentlich in der Mitte durchschneiden müssen, also eher aus den 120-Quadratmeter-Wohnungen zwei 60-Quadratmeter-Wohnungen machen müssen. Genau, das wäre passender und zukunftsorientiert gewesen, an dem Standort, den ich dort recherchiert hatte. Das Problem ist dann aber: Ich hätte einen zweiten Eingang benötigt, ich hätte immer ein weiteres Badezimmer, eine Küche und so weiter und so fort benötigt. Das heißt, die Kosten gerade im Bereich der Nasszellen beziehungsweise der Badezimmer wären einfach so hoch gewesen, dass ich unterm Strich vielleicht noch eine Rendite von irgendwo 2, 3, vielleicht 3,5 % erzielt hätte.

Und dann ist für mich wieder die Frage: Warum soll ich das tun, wenn ich für die gleiche Rendite einen Neubau als Kapitalanlage erwerben könnte? Ich bin ja auch Kapitalanleger, nicht nur beratend dort tätig, sondern auch selbst Anleger. Und dann sage ich mir: Wenn ich mir den Neubau hole, habe ich vielleicht sogar Energieeffizienzklasse 40, QNG, nachhaltig gebaut und so weiter und so fort.

Claire: Die ganzen Vorteile von einem Neubau halt.

Martin: Genau. Und das ist einfach das, was man sehen muss. Bei der Revitalisierung ist es grundsätzlich erst mal teurer. Denn wenn ich mir wirklich ein Schnäppchen hole und das kernsaniere – das heißt, ich muss alle Leitungen rausreißen und alle Leitungen neu einbauen –, dann ist das, glaube ich, durch die Mehrarbeit, die stattfindet, eine ganz, ganz große Herausforderung. Im Neubau ziehe ich klassisch die Steigleitungen hoch. Hier hole ich sie erst raus und baue sie dann wieder ein, aber die Substanz des Gebäudes drumherum ist trotzdem erst mal alt. Und das ist dann meist in den Kosten höher.

Deswegen würde ich auf die Frage, ob es den Neubau so ein bisschen ablöst, sagen: Nein, glaube ich nicht. Ich glaube, wir brauchen einfach beides. Wir müssen auf der einen Seite im Bestand revitalisieren, um Wohnraum zu schaffen – aber bedarfsgerechten Wohnraum in Ballungsgebieten. Und ich glaube, da wird die Nachfrage am Markt weiter steigen, auch im Bestandssegment.

Wir müssen also ein bisschen gucken, wie wir es im Neubau vielleicht hinkriegen, diese ganzen Genehmigungsverfahren zu vereinfachen. Also schnellere, leichtere Genehmigungsverfahren. Hamburg hat da sicherlich schon als Vorreiter ein, zwei Ideen auf den Weg gebracht, seien es Stellplätze, die nicht mehr zwingend alle vorhanden sein müssen. Modulares Bauen kann ein Thema sein – sicherlich auch noch mal eine spannende Folge. Man muss den Neubau also ein bisschen spannender machen, damit man die Genehmigungen grundsätzlich erst mal schneller durchkriegt und wir wieder eine höhere Anzahl an Genehmigungen bekommen, damit wir es auch realisieren können.

Und dann sicherlich tolle Konzepte, um nach einem energetisch vernünftigen Standard zu revitalisieren – ich sage mal im Mittelklasse-Standard, Energieeffizienzklasse C und D. So etwas wäre zumindest das, was ich mir jetzt so anschaue. Aber es muss unterm Strich immer eine wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidung für den Investor sein. Und es muss bedarfsgerechter Wohnraum eher in den Ballungsgebieten für Jung und Alt sein, sicherlich.

Denn was ich mir heute anschauen will – und womit sich jeder unserer Zuhörer, der in dem Bereich investieren will, beschäftigen sollte –: Beschäftigt euch immer mit dem Thema, wie der Wohnungsmarkt aussieht – nicht, wie er 2010 aussah. Sondern wenn du, Claire, jetzt eine Wohnung suchst, sage ich mal, schau mal eher ein bisschen rein, wie der Wohnungsmarkt 20…

Claire: Bin ja auf der Suche.

Martin: Ja, siehste. Aber das ist ja dann die Frage: Wie sieht der Wohnungsmarkt 2040, 2050 aus? Denn das ist ja der Markt, in den man investiert – quasi in die Zukunft.

Fazit: Neubau und Revitalisierung als Kapitalanlage

Claire: Ja, Zukunftsblick, ja. Jetzt ist es natürlich noch mal umso interessanter, sich diese ganzen Einflussfaktoren anzuschauen. Aber ich glaube, das würde diese Folge sprengen. Das waren jetzt schon sehr viele Informationen, aber ich fand es mega spannend. Ich habe auch sehr viel dazugelernt, weil du noch mal so einen realistischen Blick auf die ganzen Sachen hast – und nicht nur die positiven Seiten, sondern eben auch mal die Risiken betrachtest, was da überhaupt möglich ist. Ich fand es heute sehr, sehr spannend. Danke, Martin.

Martin: Ja, Claire, ich danke dir auch. Es ist ja immer schön, wenn die Dinge sozusagen aus erster Hand kommen, für diejenigen, die sich nicht tagtäglich mit dem Thema befassen. Das ist ja genau das, was wir hier auch machen wollen.

Und vielleicht abschließend an die Glücksritter da draußen: Bitte vorsichtig sein. Wenn ihr Profis in dem Bereich seid, gerne machen. Ansonsten wirklich auf die Einflussfaktoren achten und darauf, sozusagen auf die Zukunft ausgerichtet zu sein. Selbst ein bisschen recherchieren – das kann man heute, glaube ich, ganz gut. Und nicht, dass man in so einer Goldgräber-Glücksritter-Mentalität ist und das Schnäppchen nachher zum finanziellen Grab wird. Das hat man leider auch gerade in der jüngeren Vergangenheit im Bestand schon gesehen. In den sozialen Medien kriegt man das ja auch mit.

Claire: Absolut.

Martin: Das ist wie bei vielen Dingen, dass man sagt: „Oh Mann, super, da könnte ich jetzt vielleicht gerade mal ein Schnäppchen machen, und das ist dann mein 10-, 12-Prozenter.“ Aber wie das im Leben immer so ist: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko. Also von daher immer auf die Einflussfaktoren achten, gerade bei einem relativ großen Invest. Ich glaube aber, das Thema Revitalisierung bleibt spannend. Und ich freue mich darauf, auch von euch, von unseren Zuhörern, irgendwann wieder Fragen zu bekommen. Darauf können wir dann sicherlich auch eingehen.

Claire: Genau. Fragen dann gerne an podcast@deutschland.immobilien.

Martin: Ja, und das packen wir in die Shownotes, wie man so schön sagt, oder?

Claire: Genau, ja.

Martin: Ja dann, vielen Dank, Claire.

Claire: Vielen Dank, Martin. Dann sehen wir uns in zwei Wochen wieder.

Martin: So machen wir's.

Claire: In unserer nächsten Folge. Bis dann und euch eine schöne Woche. Tschüss!

Martin: Tschüss!