Mikrolage, Makrolage, ... das war es noch nicht?

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Begrüßung zur dritten Folge von „Hinter der Fassade“

Claire: Hallo Martin!

Martin: Ja, einen wunderschönen guten Morgen. Grüß dich, Claire. Und auch euch da draußen einen wunderschönen guten Morgen – oder je nachdem, wann ihr es hört, es kann ja jetzt auch Abend sein. Also solltet ihr uns in der Bahn hören oder im Auto – nachhaltig mit der Bahn natürlich, so wie ich angereist bin. Ich wünsche uns …

Claire: Vorbild.

Martin: Danke. Ja, viel Spaß bei der heutigen Podcast-Folge.

Claire: Genau, es ist einfach schon die dritte Folge, die wir aufnehmen.

Martin: Ja, guck mal. So wachsen wir da rein.

Claire: Genau. Wie geht es dir sonst, Martin? Erzähl mal, wie war deine Woche bis jetzt?

Martin: Also ganz hervorragend, muss ich sagen. Viele Termine. Ich habe mich aber auch die ganze Woche schon auf unseren Podcast gefreut. Das sind immer die Sachen, die man so neben seinem klassischen Alltag macht – wobei wir es jetzt in den Alltag integriert haben. Ansonsten eine sehr schöne Woche. Und bei dir?

Claire: Auch. Ich kann mich nicht beklagen. Ich sitze hier mit einem Matcha Latte, mit dir am Tisch.

Martin: Matcha Latte – da kann ich jetzt nicht mit dir …

Claire: Ich betrüge mal kurz den Kaffee. Aber ja, alles super.

Martin: Das ist ja mein Lebenselixier. Von daher, ja, freut es mich auch. Ich wollte dich eigentlich fragen, was mit deinem Wauzi, mit deinem Hund zu Hause ist.

Claire: Mit meinem Wauzi. Ja, genau, den hatte ich in der ersten Folge, glaube ich, angeteasert, meinen Welpen. Alles gut, er wächst und gedeiht sozusagen. Und ja, es macht Spaß, ist aber halt auch viel Arbeit.

Martin: Ne, der muss vernünftig …

Claire: Sollte man nicht vergessen.

Martin: Vernünftig jetzt so hören, ja. Gut, jetzt sind wir aber ja nicht beim Haustier-Podcast, sondern …

Claire: Können wir aber auch gerne mal machen. Das wäre auch mal etwas Spannendes.

Martin: Aber wir sind ja eher dafür da, hinter die Fassade der Immobilie zu schauen.

Claire: Genau.

Martin: Deswegen bin ich auch schon ein bisschen gespannt. Du hast das ja immer so aus deiner Brille, sage ich mal, was draußen den Markt betrifft. Du machst dir ja immer – das dürfen wir an der Stelle mal sagen – Gedanken.

Claire: Ja, danke für die Credits.

Martin: Ja.

Claire: Ich mache mir immer die Gedanken, worüber wir sprechen, weil ich ja quasi aus der Perspektive ein bisschen besser schauen kann, was vielleicht die Leute interessiert, die sich nicht so gut mit diesen Themen auskennen. Letztes Mal haben wir über Neubau-Boom versus Revitalisierung gesprochen. Und da hast du ja schon sehr viel angeteasert, was Einflussfaktoren angeht und dass es da sehr viele gibt. Ich habe ja schon versucht, ein bisschen was von dir abzuzweigen, aber du hast es nur so ein bisschen angeteasert. Deswegen wollte ich in dieser Folge noch mal mehr auf die einzelnen Einflussfaktoren eingehen.

Persönliche Frage: Was würdest du tun, wenn du einen Tag unsichtbar wärst?

Claire: Für euch da draußen: Es geht gleich los. Aber ich habe ja immer eine persönliche Frage an Martin, die wir vor diesen Themen noch stellen, um Martin noch ein bisschen besser kennenzulernen.

Martin: Ich erinnere mich, die letzte war dann doch … ja, die war gut.

Claire: Genau. Und heute ist die Frage: Wenn du für einen Tag unsichtbar wärst, was würdest du tun?

Martin: Ey, das ist schon wieder so ein Ding, ne? Also ich frage mich manchmal, wie du auf solche Fragen kommst. Wenn ich einen Tag unsichtbar wäre …

Claire: Ich bin halt der kreative Kopf hier.

Martin: Ich würde mich wahrscheinlich bei vielen interessanten Gesprächen, sei es politisch oder wirtschaftlich, einfach mit reinsetzen.

Claire: Behind the scenes mal schauen.

Martin: Ja, genau, so mal rein. Aber vielleicht auch mal bei dem einen oder anderen einfach ins Wohnzimmer einsteigen und gucken, was da so los ist. Also viele Eindrücke mitnehmen – vielleicht sogar von Leuten, die man so kennt, das wäre auch spannend. Freunde oder so. Man denkt, man kennt sie, aber vielleicht [unverständlich].

Claire: Ja, das würde auch wieder passen: was so hinter der Kulisse, hinter der Haustür passiert.

Martin: Oder vielleicht irgendwo im großen Sitzungssaal, politisch. Da gibt es, glaube ich, schon ganz viel Spannendes. Also es ist schwierig, an einem Tag – das wäre ein echt kurzer Tag.

Claire: Da musst du dich ranhalten. Das stimmt, aber du kannst halt alles machen, theoretisch alles, egal was.

Martin: Ich muss das jetzt mal an die Zuhörenden, an unsere Zuhörerinnen weitergeben.

Claire: Ja, das kann man doch mal in die Kommentare schreiben: Was würdet ihr machen, wenn ihr unsichtbar wärt? Einen Tag, aber nur einen Tag.

Martin: Einen Tag lang, genau. Würde mich total interessieren. Ja, das ist eine spannende Frage. Überhaupt, das können wir an der Stelle auch mal sagen: Schreibt uns gerne eure Fragen. Die E-Mail-Adresse findet ihr unten in den Shownotes. Und ich freue mich auch auf die eine oder andere Frage, die wir dann auch mal kritisch hinterfragen und beleuchten können und natürlich auch beantworten. Also schreibt uns gerne. Vielleicht machen wir auch mal eine eigene Folge dazu oder nehmen immer mal zwei, drei Fragen mit.

Claire: Genau, wir können ja mal so ein Q&A zu den Fragen machen, die ihr uns stellt. Das ist vielleicht dann auch noch mal interessant aus eurer Perspektive, dass ihr jetzt quasi nicht nur meine Fragen hört, sondern die von der Allgemeinheit. Das könnte spannend werden. Vielleicht kommen da noch mal so spezifische Fragen dazu. Also neben der Unsichtbarkeitsfrage können wir ja auch die mit aufnehmen.

Martin: Ja, freue ich mich drauf.

Claire: Genau, ja, spannend. Dann verhältst du dich ja eigentlich noch recht gut. Du hättest schlimmere Sachen sagen können.

Martin: Hast du dir eigentlich auch Gedanken darüber gemacht, was du machen würdest?

Claire: Ich würde wahrscheinlich irgendwohin, wo man sonst nicht hindarf. Weiß ich nicht.

Martin: Ja, in so eine BND-Zentrale oder so etwas, zum Nachrichtendienst oder irgendetwas James-Bond-Mäßiges. Also ich bin gespannt, was da andere auch schreiben.

Claire: Ja, spannende Fragen.

Martin: Ich glaube, du überlegst dir immer nur die Fragen und machst dir gar keine Gedanken, was du selbst antworten würdest.

Claire: Ja, super, okay, haben wir's. Ja, dann lass uns mal einsteigen, oder?

Einflussfaktoren bei Anlageimmobilien: Warum die Lage nicht alles ist

Claire: Ich hatte ja gerade schon gesagt, wir haben über die Einflussfaktoren gesprochen, und heute geht es noch mal um die spezifischen. Da würde ich ganz gerne von Martin wissen, welche es da überhaupt gibt. Ich habe natürlich mal recherchiert, ich gehe ja nicht unvorbereitet in diesen Termin. Aber ich habe auch gesehen: Das sind echt viele, die man gar nicht in einer Folge besprechen kann, das würde gar nicht passen.

Ich glaube, super interessant sind vielleicht erst mal die Lage und die Marktbedingungen, die es so gibt. Und natürlich auch finanzielle Faktoren. Da gibt es ja auch viele Dinge, die den Kauf einer Anlageimmobilie beeinflussen können: Zinsen, Steuern, Rentabilität, alles Mögliche. Und ich glaube, da hast du super viel Wissen und in den letzten Jahren auch einfach Erfahrung gesammelt. Deswegen würde ich sagen, wir starten bei Marktbedingungen und Lage. Vielleicht zum Thema Standort: Welche Rolle spielen Standort und Mikrolage für den Erfolg einer Anlageimmobilie?

Martin: Du hast mich gerade getriggert mit den Einflussfaktoren. Ich glaube, es gibt super viele Einflussfaktoren. Ich halte ja auch öfter mal – oder darf öfter mal, muss man an der Stelle sagen – Vorträge oder werde zu Vorträgen eingeladen, neben unserem Podcast, mit dem wir natürlich auch viele Menschen erreichen wollen, die sich mit dem Thema Anlageimmobilie beschäftigen. Und ich finde das ganz schön, weil es, glaube ich, eine Kombination ist, die man berücksichtigen sollte. Ich nenne es einfach mal volkswirtschaftliche Rahmenparameter auf der einen Seite. Auf der anderen Seite aber auch ganz klassisch diese Lagebedingungen.

Und wenn du das erste Thema nimmst – was hast du gesagt, Marktbedingungen und Lage? Wenn wir so spontan antworten – das mag ich übrigens an diesem Podcast, muss ich mal sagen, neben den Fragen, die dann auch mal spontan kommen sollen. Also gehen wir mal ein bisschen in das Thema rein.

Viele gehen davon aus, dass die Lage immer die größte Rolle spielt. Das höre ich mir auch teilweise von – ich nenne sie einfach mal – Verkäufern, Vermittlern draußen an, die ihren Kunden Anlageimmobilien empfehlen wollen. Die werden mir ja teilweise selbst auch angeboten, wobei ich als Investor sicherlich teilweise in einer anderen Situation bin. Aber es geht immer um die Lage, Lage, Lage. Sicherlich spielt das eine große Rolle, aber anders als viele denken, ist es nicht das alles Entscheidende.

Claire: Das hört man ständig: Lage, Lage, Lage, als wäre es das allerwichtigste Kriterium.

Martin: Genau, als gäbe es nur das eine. Und vielleicht nehmen wir das Thema Lage mal als Erstes auf, weil es natürlich auf jeden Fall ein sehr großer Einflussfaktor ist. Aber eben nicht, wie ich schon sagte, der alles entscheidende. Wir müssen das vielleicht ein bisschen unterteilen, auch für euch da draußen oder auch für dich, Claire. Du bist ja auch diejenige, die sich eigentlich mit dem Thema Vermögensaufbau und so weiter und so fort beschäftigt.

Claire: Also jetzt – später auch noch.

Martin: Das geht ja immer so weiter. Wir müssen die Lage ein bisschen aufdröseln.

Makrolage: Region, Arbeitsmarkt und Kaufkraft bewerten

Martin: Auf der einen Seite gibt es erst mal die ganz klassische Makrolage. Wir reden oft über Makrolagen und Mikrolagen. Ich würde es an der Stelle einmal mit meinen Worten erklären wollen. Wenn ihr euch die Makrolage vorstellt, ist es im Grunde genommen die Region. Also erst mal die Region, in der die Immobilie ist, aber größer gedacht. Welche wirtschaftlichen Einflussfaktoren hast du in der Region? Wie ist die Kaufkraft der Bevölkerung? Wie entwickelt sich der Arbeitsmarkt? In welchem Zustand ist der Arbeitsmarkt?

Claire: Politisch vielleicht auch.

Martin: Ja, kann auch politisch sein – wobei politisch noch mal ein eigener Einflussfaktor ist, würde ich einfach mal so sagen. Aber in der Lageentwicklung erst mal auch der Arbeitsmarkt.

Nehmen wir ein Beispiel. Du bist in einer Region, in der es eine große Fabrik gibt, und diese große Fabrik ist der größte Arbeitgeber dieser Stadt. Oder vielleicht stellen die drei, vier, fünf größten Fabriken dort 30, 40 % der arbeitenden Bevölkerung in der Region. Wenn wir über Immobilien sprechen, ist eine Immobilie immer ein langfristiges Investment. Jetzt wäre für mich die Frage: Diese Firmen, die dort ansässig sind und vielleicht 10.000 Beschäftigte haben – gibt es diese Firmen in zehn Jahren überhaupt noch? Die Immobilie ist erst mal ein langfristiges Investment. Und jetzt stell dir vor, diese drei Firmen sind alle in der gleichen Branche – nehmen wir als Beispiel Automobil –, und diese drei Firmen gibt es in zehn Jahren nicht mehr.

Claire: Dann gilt das ja quasi nicht mehr.

Martin: Genau. Und dann würde so eine Region, sage ich mal, wirtschaftlich – von der Kaufkraft der Bevölkerung, von der Entwicklung am Arbeitsmarkt – davon sicherlich definitiv nicht profitieren. Andersherum: Du hast eine starke Region, die vielleicht auch eine Wachstums-, eine Chancenregion an sich ist. Dort ziehen neue Fabriken hin, da wird innovativ etwas gemacht und so weiter und so fort. Dann kann davon natürlich auch die gesamte Region erst mal in der Makrolage profitieren: Das schafft Arbeitsplätze, stärkt die Kaufkraft, lässt die Bevölkerung wachsen, damit wächst auch wieder die Nachfrage nach Wohnraum und so weiter.

Das Gleiche könntest du auch bei der Anlageklasse sagen – wir haben unterschiedliche Anlageklassen, die sollten wir vielleicht auch irgendwann mal in einem Podcast beleuchten –, zum Beispiel beim studentischen Wohnen. Das wurde mir auch schon angeboten: ein tolles studentisches Wohnheim. Und da war für mich an dem Standort die Frage – es war eine relativ kleine Universität, die gibt es heute auch noch –, aber für mich war die Frage: Ist die in 15 Jahren auch noch da?

Claire: Da braucht man halt auch ein bisschen diesen langfristigen Gedanken und, sage ich mal, diese Sicherheit. Also zu 100 % hat man die wahrscheinlich nie.

Martin: Nein.

Claire: Oder? Aber dass man abschätzen kann: Ist das auch langfristig noch sinnvoll, oder ist das jetzt eher kurzfristig eine gute Sache?

Martin: Genau. Im Endeffekt bist du bei einer Immobilie erst mal per se im Regelfall in einer langfristigen Investitionsentscheidung.

Claire: Ja, und deswegen muss man dann auch die ganzen Einflussfaktoren langfristig betrachten.

Martin: Absolut. Und diese Einflussfaktoren kann ich nicht aufgrund der letzten 10, 15, 20 Jahre betrachten, sondern ich treffe Kaufentscheidungen für die Zukunft. Und da hängt es natürlich dran – ich nehme mal wieder das studentische Wohnen oder Studentenwohnheim: Gibt es die Uni noch? Wird die Uni größer? Haben die, sage ich mal, vielleicht irgendwelche innovativen Studiengänge in Richtung erneuerbare Energien, in Richtung Wasserstofftechnologien oder Sonstiges? Dann könnte man wahrscheinlich davon ausgehen, dass eher mehr Menschen dorthin ziehen und dort studieren wollen. Die Region wächst, weil in der Region auch die nächsten Fabriken gerade für dieses Thema sozusagen Innovationstreiber sind. Und wenn ich das auf der Seite für mich positiv bewerte, dann würde ich sagen: Alles klar, in der Makrolage bin ich schon mal gut dabei.

Claire: Dann kommt es noch auf die Mikrolage an.

Martin: Ja, auf die Mikrolage. Zur Makrolage vielleicht noch ein Punkt: Wir haben natürlich einmal das Thema der Region, die wirtschaftlichen Einflussfaktoren, die Kaufkraft der Bevölkerung und die Arbeitsmarktentwicklung. Ein ganz großes Thema, ein Zukunftsthema, ist natürlich die demografische Entwicklung der Bevölkerung. Wie ist die demografische Entwicklung, wie ist die Struktur der Region? Die demografische Betrachtung ist auch ein absolut spannendes Thema. Und ich glaube, damit beschäftigt man sich noch viel zu wenig, weil es den Wohnungsmarkt, glaube ich persönlich, komplett auf den Kopf stellen wird. Aber das hängt für mich auch wieder mit der Kaufkraft der Bevölkerung und dem wirtschaftlichen Wachstum zusammen. Habe ich viele junge Menschen, die in der Region auch in dieser neuen Firma arbeiten könnten, die dann auch da studieren wollen und so weiter? Also muss man sich das Thema Demografie sicherlich auch in der Makrolage einmal anschauen.

Mikrolage: Infrastruktur, ÖPNV und Lebensqualität im Umfeld

Claire: Und Mikrolage – soll ich mal erklären, was ich darunter verstehe?

Martin: Ja, komm, da bin ich gespannt.

Claire: Die Mikrolage geht dann mehr ins Detail, sage ich mal, das sagt ja das Wort schon, und geht quasi auf diese Einflussfaktoren ein: Gibt es da ein Einkaufszentrum? Gibt es da eine Bahn? Gibt es da eine Apotheke, medizinische Versorgung, so etwas in die Richtung?

Martin: Ja, absolut. Das ist genau das Thema in der Mikrolage. Man könnte sagen, diese Vogelperspektive: Der Adler, der oben kreist, guckt sich erst mal grundsätzlich die Region an. Ist die wirtschaftlich stabil? Wie sieht das aus? Übrigens auch in der Makrolage nicht zu vergessen: Wenn wir in Städten investieren – wie ist das Umfeld dieser Stadt geprägt? Ist das zum Beispiel eher eine stark ländliche Region?

Dann kommen wir nämlich genau zur Fragestellung der Mikrolage. Wenn wir die Demografie einfach mal unterstellen, dann weiß ich: Wir haben eine ältere Bevölkerung. Die meisten, die sich damit beschäftigen, sind – ich habe einfach mal so ein Stichwort – im Grunde genommen die jungen Alten. Die geburtenstarken Jahrgänge – ein Riesenpotenzial, glaube ich, in der nächsten Zeit. Die wird es aber perspektivisch eher von ländlichen Regionen in die Städte ziehen.

Also gehe ich in die Mikrolage und brauche genau diese nähere Umgebung, die Anbindung, den öffentlichen Personennahverkehr, also ÖPNV: Wie ist das Ganze aufgestellt? Habe ich genau diese Ärzte? Neben den Ärzten möchten die Menschen natürlich auch Infrastruktur, nicht nur in Form von Supermarkt und Arzt, sondern sie möchten auch Cafés, Theater, Kino – also diese ganzen Themen, die die Lebensqualität steigern. Und da hast du, ja klar, super: Da bist du im Thema der Mikrolage.

Nanolage: Straße, Mieterstruktur und Konzeption der Immobilie

Martin: Aber eine gibt es eigentlich noch. Das finde ich immer ganz spannend, wenn ich das sage. Das erzählen mir auch ganz viele, die sagen immer: „Ja, die Mikro- und die Makrolage.“ Für mich persönlich gibt es aber noch eine. Ich bleibe bei dem Adler und sage: Da unten ist das Kaninchen oder meine Beute, die möchte ich haben – dass meine wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidung, die ich treffen möchte, zukunftsorientiert ist. Ich bin ganz oben, ich habe mir die Mikrolage angeguckt, aber jetzt muss ich noch ganz tief, ich brauche eigentlich noch die Nanolage.

Ich rede ganz gerne von der Nanolage, weil wir jetzt gesagt haben: Okay, wir haben die Region ausgemacht, wir haben die Stadt und vielleicht sogar einen Stadtteil. Und jetzt gehen wir nicht nur in diesen Stadtteil, sondern wir gucken uns die Straße an.

Claire: Die Nachbarn.

Martin: Die Nachbarn. Ja, auch die Nachbarn. Da kann man ein bisschen drüber schmunzeln, aber ich habe immer geguckt: Wer wohnt hier eigentlich? Ich bin absoluter Freund der Volkswohnung, so nenne ich es einfach mal, weil ich für mich als Investor eine große Masse an Mietinteressenten habe. Aber wie sieht die Straße aus? Wie sehen die anderen Mieter aus? Wie ist die Mieterstruktur? Wie ist das Objekt in seiner Beschaffenheit? Und – das finde ich immer ganz gut – wie ist das Objekt in der Konzeption? Darüber denken viele, glaube ich, nicht nach.

Das ist immer das Spannende. Nehmen wir studentisches Wohnen. Du sagst: „Wow, super, ich bin im Stadtteil, und da ist die Universität“ oder, keine Ahnung, irgendetwas. Und jetzt musst du dir die Struktur, also die Beschaffenheit, auch die Konzeption des Gebäudes angucken und fragen: Sind diese Wohnungsgrößen für den Kapitalanleger oder eher für den Eigennutzer ausgelegt?

Spielen wir das mal durch und sagen, wir sind der Kapitalanleger. Ich weiß ja, durch den demografischen Wandel und vielleicht – nehmen wir mal die Universität – durch mehr Studenten und so weiter und so fort wird sich dieser Stadtteil, diese Straße und das Objekt auch entwickeln. Wenn ich jetzt aber in einer großen Stadt bin und in dem Objekt nur 120- oder 150-Quadratmeter-Wohnungen habe, ist das vielleicht eine andere Herausforderung. Klar könnte man sagen, man könnte auch eine WG daraus machen – mag auch spannend sein. Aber wer fragt diese Wohnung in dem Gebäude nach, und wie ist dieses Gebäude konzipiert?

Und das ist für mich die Nanolage, und die finde ich entscheidend. Sie wird aber oftmals gar nicht berücksichtigt, weil viele Leute nur sagen: „Boah, ich bin in einer tollen Stadt, ich bin in einem tollen Stadtteil, und ich kaufe mir jetzt da die Wohnung.“ Das passt dann ja eigentlich zu „Lage, Lage, Lage“ – also drei Lagen, sozusagen.

Claire: Ja, okay. Darüber habe ich auch gerade nachgedacht.

Demografischer Wandel: Was die Babyboomer für den Immobilienmarkt bedeuten

Claire: Und wie sieht es mit Trends aus? Du hast das ja schon ein bisschen angeteasert, auch mit dem demografischen Wandel und der Zukunft. Aber vielleicht noch mal allgemein: Wie wirken sich demografische Trends auf den Immobilienwert aus?

Martin: Ja, also ein Riesenthema, das momentan in den Medien natürlich in Teilen ein bisschen negativ gespielt wird. Es gibt viele Betreiber, die sich um ältere Menschen kümmern, denen geht es gerade wirtschaftlich schlecht – sicherlich nicht nur durch den Ukrainekrieg und durch die Zinsexplosion, sondern durch gestiegene Energiekosten, durch fehlendes Personal und so weiter und so fort. Ich glaube, das ist eine ganz große Baustelle.

Aber auch wenn es momentan eine Baustelle ist, müssen wir – jetzt gehe ich ein bisschen volkswirtschaftlich rein. Ich hoffe, die Zuhörer und Zuhörerinnen verzeihen es mir, dass ich ein paar Zahlen, Daten, Fakten jetzt einfach mal aus dem Kopf nehme. Sollte ich ganz falsch liegen, werden wir sicherlich auch Kommentare dazu kriegen.

Also mal eine kleine Zeitreise, denn die Frage ist bei den Objekten, in die ich investiere, ja immer: Wer möchte dort später leben, und wie leben die Menschen? Und jetzt muss ich mir Bevölkerungsstrukturen anschauen und einfach mal sagen: Moment mal, wie sieht das aus? Wir reden über die geburtenstarken Jahrgänge. Das sind die Jahrgänge, in denen wir in Deutschland die meisten Kinder hatten. Ganz weit zurück – ich glaube, der stärkste Jahrgang war 1964.

Claire: Echt?

Martin: Ja, das ist schon ein bisschen her.

Claire: Seitdem auch zurückgegangen, mit Sicherheit.

Martin: Ja, genau, das ist das Spannende. Die sind ja jetzt da. So, und 1964 waren es, glaube ich, 1,3, 1,4 Millionen Kinder, die dort geboren worden sind.

Claire: [unverständlich] Und jetzt?

Martin: Das halbieren wir dann mal eben in den nächsten Jahren so ungefähr. Haben wir auch schon. Spannend ist aber eher, wenn man sich die geburtenstarken Jahrgänge anschaut. Das sind so die Jahrgänge 57 bis 67, 68, also dieses Jahrzehnt, sage ich mal. Da spricht man von den geburtenstarken Jahrgängen, den Babyboomern.

Oftmals hört man ja „die Babyboomer“ und fragt sich eigentlich: Was ist denn das, der Babyboomer? Der Babyboomer ist klassisch klar 64, weil wir da mit 1,3 Millionen irgendwas sicherlich den geburtenstärksten Jahrgang hatten. Aber es war sowieso eine Periode, und die ging von 57 bis 67, 68, also ungefähr diese zehn, elf Jahre. Da wurden in Deutschland fast 15 Millionen Kinder geboren. Und das Spannende ist: Wer 57 bis 67, 68 geboren wurde – jetzt machen wir kurz Mathematik, rechnet es gerne nach –, der müsste heute, sage ich mal, 56 bis 66, 67 sein.

Claire: Ja, das ist eigentlich auch die Zielgruppe, ne?

Martin: Ja, das könnte auf jeden Fall die Zielgruppe sein. Spielen wir jetzt wieder ein bisschen rum.

Claire: Die Zielgruppe, die vielleicht auch später mal Mieter ist. Je nachdem – wenn ich jetzt ein Studentenwohnheim habe, dafür vielleicht nicht, aber für das klassische Wohnen. Aber auch vielleicht Pflegewohnungen et cetera. Da ist ja sowieso dann …

Martin: Ja, ich würde gar nicht unbedingt auf das Thema Pflegewohnung gehen, weil das, finde ich, immer ein bisschen unterschätzt wird. Ich glaube, wir müssen das weiterspinnen. Wir sagen also: Einflussfaktor Demografie – das ist ja sozusagen die Frage, die dahintersteht. Wenn ich weiß, ich habe 15 Millionen Kinder, die in diesen zehn Jahren geboren worden sind, und die sind heute 56 bis 67, dann weiß ich auch – jetzt machen wir ganz einfache Mathematik –: Selbst die Jüngsten daraus, heute 56, sind in zehn Jahren 66. Das würde ich jetzt mal so festlegen, ne?

Claire: Ja, wahrscheinlich.

Martin: Genau. Das heißt, wenn ich mir das Ganze anschaue, dann weiß ich natürlich: Der hat dann vielleicht auch einen anderen Wohnraumbedarf. Wir haben vorhin über ländliche Regionen gesprochen. Also: Wie sieht es in der Region aus, also in der Makrolage, in diesem urbanen Zentrum, und dann weiter in der Mikro- und Nanolage?

Sozialer Wandel: Warum es kaum noch Mehrgenerationenhaushalte gibt

Martin: Aber ich muss mir neben dem demografischen Wandel noch etwas anschauen: Ich finde das Thema sozialer Wandel viel entscheidender. Jetzt könnte ich dich ja mal fragen – ich weiß es wirklich nicht –: Du lebst noch ganz klassisch wie früher im Dreigenerationenhaushalt, ne?

Claire: Wie meinst du das?

Martin: Also mit Oma, Opa, Kind?

Claire: Nein, um Gottes willen.

Martin: Ja, so. Ich kenne das übrigens noch von früher.

Claire: Ich glaube, früher war das mehr ein Ding, oder nicht?

Martin: Ja, als ich klein war, mit meinem Bruder zusammen – meine Eltern sind jetzt, also mein Vater ist jetzt 72. Und da war das so, dass mein Opa auch mit …

Claire: Der ist aber jung.

Martin: Moment, stopp. Okay. Ja, jung. Also auf jeden Fall – das Spannende ist übrigens, mein Vater ist eigentlich ein perfektes Beispiel. Ich bin groß geworden in einem ländlichen Haus mit 300 Quadratmetern Wohnfläche, weil mein Opa natürlich auch seine Einliegerwohnung hatte. Und jetzt gucken wir ein bisschen in den sozialen Wandel. Meine Eltern, oder im Schwerpunkt meine Mutter, haben sich um meinen Opa gekümmert, haben ihn gepflegt, haben dann irgendwann auch ihre eigenen Eltern gepflegt und so weiter und so fort.

Beim sozialen Wandel ist es aber so, dass mittlerweile die Generation – sagen wir mal, wer heute 56 ist, dessen Kinder sind vielleicht so um die 20, ne? Irgendwas in dem Dreh.

Claire: Genau, ja.

Martin: Siehst du, das passt.

Claire: Richtig, passt.

Martin: Und da hast du halt den sozialen Wandel, der einfach sagt: Diese Mehrgenerationenhaushalte gibt es eigentlich gar nicht mehr.

Claire: Ne, ich kenne halt auch niemanden. Ich meine, ich bin 27, ich kenne niemanden in meinem Freundeskreis, der so wohnt.

Martin: Siehst du?

Claire: Nein.

Martin: So, und jetzt muss ich ja sagen – du hast ja gefragt, was so die Trends im Immobilienbereich sind –: Ich weiß, dass wir in Zukunft erst mal weniger Mehrgenerationenhaushalte haben werden.

Claire: Ja.

Martin: Und entscheidend für das Wohnen, also für die Nachfrage nach Wohnraum, ist auch: Die Generation – man spricht dort übrigens von den jungen Alten, das ist ganz spannend. Die jungen Alten, die alten Jungen – so herum sind es, ne. Und das Spannende ist: Die sind zwischen 55 und 65. Die machen sich aber jetzt schon Gedanken darüber und sagen: „Ey, Moment mal, ich wohne vielleicht gerade in einer ländlichen Region, so wie meine Eltern, noch auf 300 Quadratmetern.“

Claire: Das ist bei meinen Eltern auch so. Die wohnen halt auch auf einem großen Grundstück und haben sich das alles jahrelang erarbeitet und so weiter und so fort. Aber sie haben auch gesagt, dass sie sich in Zukunft auch vorstellen können, noch mal auf kleinerem Raum irgendwo zentraler zu wohnen.

Martin: Genau. Genau. Und das ist das Spannende dabei: dass genau dieser Faktor, der Trend, dahin geht, dass diejenigen, die 55, 65 sind – selbst mein Vater mit 72, der ist super mobil. Also noch. Wenn ich an meine Kindheit zurückdenke: Mein Opa, als der 65 war, da war der …

Claire: Das war ganz anders, ja.

Martin: Ja. Wirklich. Das war einfach noch ganz anders. Mein Vater ist wirklich noch total fit, aber er merkt natürlich schon: immer die Treppe hoch. „Ich muss mich auch noch um die 200.000 Quadratmeter Grundstück kümmern.“

Claire: Genau, ja.

Martin: Und jetzt kommt noch ein Faktor dazu: Jetzt haben wir kein billiges russisches Gas mehr, Energieinflation, und – auch ein Einflussfaktor, zu dem wir irgendwann mal kommen – Gebäudeanforderungen. Aber das ist so das Thema …

Claire: Das ist quasi dieser soziale Wandel.

Martin: Das ist der soziale Wandel, genau. Das, was du gerade beschrieben hast: Heute ist es sogar eher normal, dass die Eltern sagen: „Moment mal, ich möchte gar nicht von meinen Kindern gepflegt werden, ich bin noch total mobil. Und wenn wir mit 63 oder 65 in Rente gehen, dann möchten …“

Claire: „… oder komm, wir ziehen noch mal auf irgendeine Insel und holen uns da etwas Kleines.“ Also diese Gedanken, die die Leute früher gar nicht hatten. Die dachten: Okay, ich habe gefühlt jetzt abgeschlossen und …

Martin: Genau.

Claire: … ich habe mein Haus bezahlt und so weiter.

Martin: Genau, genau. Ist ja fertig, und warum soll ich hier weggehen? Die emotionale Bindung, ne? Heute ist vielleicht auch das Thema, dass man sagt: „Naja, dann gehe ich in zehn Jahren, und dann nehmen wir noch mal eine schicke Eigentumswohnung in der Stadt, vielleicht mit einem kleineren Garten, den ich auch selbst noch pflegen kann. Oder mir reicht auch der Balkon, weil ich dann gerne …“ Und jetzt kommen wir genau zu dem Thema, das du vorhin auch hattest, mit der Mikrolage, ne? Da habe ich mein Café, da gehen wir auch mal essen, da leben wir.

Claire: Ja, noch mal rauskommen, Lebensqualität auch.

Martin: Lebensqualität. Im letzten Abschnitt, der übrigens heute ja auch länger ist als damals.

Claire: Ja.

Martin: Das ist ja keine Seltenheit, dass die Leute heute 80, 85 oder 90 werden und selbst dann noch total mobil sind.

Claire: Ich könnte mir auch vorstellen, dass die Menschen heutzutage generell einfach flexibler denken und nicht denken: Okay, ich hole mir jetzt hier etwas, wo ich für immer drinbleibe. Das ist ja auch wie mit Jobs heutzutage. Du wechselst auch mal eher einen Job oder denkst noch mal in eine andere Richtung. Manche fangen, keine Ahnung, mit 30 noch mal an zu studieren und so. Das war ja früher gar nicht so.

Martin: Nee, da würde mein Vater sagen: „Das kann ich überhaupt nicht verstehen, ich habe doch 45 Jahre in meinem Job gearbeitet.“

Claire: Genau.

Wohnungsmarkt 2030: Ein- und Zwei-Personen-Haushalte und barrierearmer Wohnraum

Martin: Aber das ist halt genau das. Und auf die Immobilie heruntergebrochen: Wir leben heute im Wandel. Das ändert sich. Wenn wir wieder ein bisschen in die Welt der Zahlen, Daten, Fakten einsteigen: Im Jahr 2030 – das ist nicht mehr so lange hin, das geht dann relativ flott – werden circa 80 % der Haushalte Ein- und Zwei-Personen-Haushalte sein. Das ist einfach Fakt.

Das Interessante dabei ist: Wenn du dir anguckst, was bis 2030 passiert, wächst die Generation 60 plus um über 30 %. Es gibt ja immer diese Staffelung, unter 20, über 20 und so weiter, 40 und so. Und auf der anderen Seite die Generation unter 20, also die jüngere Generation, diese Nachfolgegeneration – und die kann ich bis 2030 heute schon bestimmen, weil die ja da sind –, die schrumpft um circa 25 %.

Und das hat natürlich auch Auswirkungen auf den gesamten Wohnungsmarkt, also auf das Angebot, das ich habe. Und natürlich erst mal auf den Wohnraumanspruch, gerade in den Ballungsgebieten, wo die Menschen dann eher hinwollen, weil genau dort diese Infrastruktur vorliegt – Cafés, Theater, Kino et cetera, was wir vorhin gesagt haben.

Und da muss ich mich natürlich fragen, wenn ich eingeschränkt bin, zumindest zum Teil eingeschränkt – mein Vater sitzt jetzt nicht im Rollstuhl, ich nehme ihn wieder als Beispiel –: Ist denn die Wohnung im vierten OG – da komme ich wieder in diese Nano-Betrachtung, das greift alles ein bisschen ineinander –, die Wohnung im vierten OG ohne Fahrstuhl oder im fünften oder so, die gibt es ja auch, ist ja keine Seltenheit … Und ist es dann noch die 120- oder 150-Quadratmeter-Wohnung in der Innenstadt?

Da kommen ja auch noch zwei Faktoren dazu. Kann man sich das … Das ist so wie jetzt: Da sagt [unverständlich] 300 Quadratmeter bei den gestiegenen Energiekosten – welche Zimmer heize ich nicht? Das ist eigentlich gar keine Alternative, weil die Gebäudesubstanz in dem Haus zumindest erst mal sehr alt ist, da sollte man ein bisschen heizen. Und ich kann natürlich auch nur wieder – Energiekosten, wieder Gebäudeanforderungen, da kommen wir noch mal als Einflussfaktor drauf.

Aber ist es dann in der Nano-Betrachtung die 120- oder 150- oder eher die 60- oder 75-Quadratmeter-Wohnung, wenn ich weiß, dass 80 % der Haushalte sowieso nur Ein- und Zwei-Personen-Haushalte sind? Der Wohnkomfort muss stimmen, da sind wir total dabei. Also nicht das eine Zimmer, du brauchst trotzdem vielleicht zwei oder drei Zimmer, aber kleinteiligeren Wohnraum für jüngere Menschen, weil da viele Single-Haushalte dabei sein werden. Es werden aber auch viele Ältere dabei sein, die allein oder zu zweit sind und einfach diese Infrastruktur haben möchten.

Deswegen glaube ich, dass ein Trend dahin geht. Das ist ganz spannend: Barrierearmer Wohnraum macht in Deutschland nicht mal 3 % aus. Nicht mal 3 % des deutschen Wohnraums. Sicherlich ein Potenzial. Das sollte man also auch durchaus als Einflussfaktor mit aufnehmen und schauen: Wie sind denn diese Trends, was kommt da auf mich zu? Denn noch mal: Es sind langfristige Investitionsentscheidungen, und 2030 ist nicht mehr lange hin. Das sollte ich vielleicht durchaus gelten lassen.

Finanzielle Einflussfaktoren: Zinsen und Finanzierung bei der Kapitalanlage

Claire: Ich finde das Thema so spannend, ich könnte die ganze Zeit nur über Marktbedingungen und Lage sprechen. Ich finde das richtig spannend, auch mit den Trends. Wir hatten ja heute geplant, noch über die finanziellen Faktoren zu sprechen. Ich habe gerade auf die Uhr geschaut, wir sind hier schon bei 32 Minuten.

Martin: Ja, dann nehmen wir das Thema noch mal auf, wie du willst.

Claire: Vielleicht können wir das ein bisschen kleiner verpacken, damit wir hier nicht zu lange sprechen. Aber es gibt ja auch noch sehr viele finanzielle Faktoren. Ich denke, das ist so das, worüber man wahrscheinlich als Allererstes nachdenkt. Würde ich jetzt zumindest machen. Und das sind eben Zinssätze, Finanzierungsmöglichkeiten, Rentabilität, vielleicht auch: Welche Rolle spielt die Mietrendite im Vergleich zu möglichen Wertsteigerungen? Steuerliche Aspekte – es gibt so viel. Vielleicht kannst du erst mal allgemein auf finanzielle Faktoren als Einflussfaktoren eingehen. Wie sieht es damit aus? Welche Rolle spielen sie?

Martin: Die Frage ist ja ein bisschen: Wie wirkt das? Es ist ja ein Einflussfaktor. Wie wirkt dieser Einfluss, oder wie wirkt dieser Einflussfaktor Zinsen, Finanzierung sozusagen? Positiv oder negativ? Eigentlich musst du sagen: Das kann sowohl positiv als auch negativ sein.

Claire: Genau, absolut.

Martin: Und das Spannende dabei – auch in meinem Umfeld: Ich bin jetzt seit über 20 Jahren selbst als Investor tätig, habe aber natürlich auch immer wieder Investoren gehabt, die mit mir gemeinsam nach passenden Anlageimmobilien gesucht haben. Schauen wir mal ein bisschen darauf. Viele sagen jetzt: „Um Gottes willen, die Zinsen sind ja gestiegen, Martin, das macht ja jetzt überhaupt keinen Sinn mehr, das ist ja alles …“

Claire: Das sagen so viele. Ich habe auch letztens beim Thema Hauskauf mit ein paar Leuten darüber gesprochen, und alle sagen mir: „Die Zinsen! Das willst du dir doch nicht antun, Claire, die Zinsen sind so gestiegen.“ Das ist immer das Erste, was man hört.

Martin: Ja, das ist ganz spannend, weil du gerade vom Hauskauf gesprochen hast.

Claire: Ja, genau, jetzt bei mir persönlich.

Martin: Aber das ist genau das Interessante: dass viele mit der Immobilie natürlich erst mal die eigene Immobilie verbinden.

Claire: Ja, genau.

Martin: Und bei den Anlageimmobilien greifen ja andere Faktoren. Ich nehme das Zinsthema gerne mal auf. Die Zinsen – ja klar, die sind gestiegen, machen wir uns nichts vor. Allerdings, wenn ich draufgucke, könnte ich auch wieder sagen: Naja, die sind ja auch wieder leicht zurückgekommen, also auch wieder leicht gefallen. Vielleicht würde ich sagen, wir kommen so langsam in einer Normalität an.

Viele sagen ja gerade bei der Eigenheimfinanzierung: „Boah, die Zinsen, wie willst du dir das antun?“ Meine Eltern haben zu einem Zins von 9 bis 11 % finanziert. Das Interessante ist, dass wir bei einem Zinsniveau von 9 % mehr als doppelt so viele Immobilien beziehungsweise Wohnungen gebaut haben wie heute. Da haben sich die Leute vielleicht bei den Konsumgütern eher ein bisschen zurückgenommen. Teure Urlaube zum Beispiel – das gab es nicht. Da war die Immobilie erst mal emotional das Wichtigste. Ich glaube, dass diese Emotionalität der eigenen Immobilie auch ein bisschen zurückgegangen ist. Für die Leute ist es heute normal zu mieten.

Claire: Das Gefühl habe ich auch.

Martin: Und alles andere muss trotzdem funktionieren.

Zinsniveau früher und heute: Konsum statt Vermögensaufbau?

Claire: Genau. Aber man muss realistisch gesehen schon auch mal zurückstecken, wenn man sich eben dieses Projekt vornimmt. Aber in den Urlaub fahren ist schon noch ganz schön.

Martin: Natürlich.

Claire: Ja, und Skifahren, ich weiß.

Martin: Ja, siehste, genau. Und jetzt muss ich sagen: Ich gucke in meine Kindheit zurück – ich will übrigens nicht bei den Zuhörerinnen und Zuhörern jammern –, aber ich kenne keinen Urlaub im Ausland mit meinen Eltern.

Claire: Okay, bei mir war es genau andersherum.

Martin: Ja, aber deine Eltern sind – und das ist das Spannende, ne? Wie alt sind deine Eltern?

Claire: Anfang 50.

Martin: So, mein Vater, wie gesagt, 72. Das ist vielleicht der Unterschied. Zinsniveau 9 bis 11 %. Wenn es gut lief, war es einmal im Jahr eine Woche Nordsee.

Claire: Bei meinen Eltern ja auch. Die sagen zum Beispiel: „Ich hatte das in der Kindheit nie.“ Deswegen haben die es dann gefühlt wieder nachgeholt, als sie selbst [unverständlich].

Martin: Genau, und das ist das Thema. Meine Eltern könnten ja quasi – oder deine Eltern könnten die Kinder meiner Eltern sein.

Claire: [unverständlich] Ja, genau.

Martin: Und das ist ja das Spannende. So könnte ich auch sagen: Ich habe es nie erlebt, und ich mache es mit meinen Kindern auch. Ja, wir reisen auch oder sonst irgendetwas. Aber ich finde es immer ganz interessant, das auch mal wieder in einem realistischen Vergleich zu sehen. Viele, auch viele in meinem Freundeskreis, sagen: „Nee, nee, nee, ich will doch nicht auf den zweiten Urlaub verzichten. Ich muss doch in die Sonne. Wir müssen den Skiurlaub machen“ und so. Und wir sind natürlich in den letzten Jahren – vielleicht könnte man sogar die letzten zwei Jahrzehnte nehmen – eher in so eine Konsumrichtung gegangen.

Claire: Ja, sehr verwöhnt einfach.

Martin: Ja: „Ich brauche es, weil es der Nachbar auch hat“, sage ich mal ganz schön. Und warum ist das eigentlich so gekommen? Weil wir ein sehr günstiges Zinsniveau hatten. Du kannst ja heute alles finanzieren. Nullprozentfinanzierung in den letzten Jahren. „Ach, warum soll ich mir den Fernseher kaufen, wenn ich ihn auch …“

Claire: „… finanzieren lassen kann“, ja, genau. Auch Raten und …

Martin: Genau. Und dadurch nehme ich mir natürlich die Bonität. Ich kann mir dann …

Claire: Ist nicht so schlau.

Martin: Nee, ist es … Wir können es hier so sagen: Ist nicht so schlau. Und das ist, glaube ich, ein ganz großes Konsumthema, das wir haben. Vielleicht auch ein Konsumproblem bei dem einen oder anderen. Und das finde ich dann immer ganz spannend, wenn die Leute sagen: „Ja, wie soll ich denn überhaupt noch vorsorgen? Wie soll ich mir eine Immobilie kaufen? Ich kann mir das doch gar nicht leisten.“ Und du denkst dir: Wo ist denn das ganze Geld? Und es ist ja aber doch normal, dass ich die Handtasche oder das Auto brauche und so weiter. Aber gut, das ist das Thema.

Und dann schlägt natürlich dieser Zinsanstieg … den wir aber brauchen. Wir brauchen in Deutschland für unseren volkswirtschaftlichen Modus eine gewisse Inflation, und wir brauchen auch ein gewisses Zinsniveau. Ich hatte eben gesagt: so ein bisschen die Normalität. Wir kommen wieder zurück zur Normalität. Ich glaube einfach, dass die zehn Jahre vor dem russischen Angriffskrieg eher außergewöhnlich waren – ich will nicht sagen unnormal, aber eher außergewöhnlich.

Praxisbeispiel: Eine finanzierte Anlageimmobilie nach 18 Jahren

Martin: Wenn ich bei mir zurückschaue – du bist jetzt Mitte 20, sagen wir es so, klingt gut –, auf meine erste eigene Investition: Das war 2004. Und da ging das so los, 2004, 2005, 2006 und so weiter. Da hatten wir ein Zinsniveau, das eher bei 5 oder 6 % lag. Jetzt muss ich in der Rückschau betrachten: Meine Investitionen von damals oder auch die Investitionen von Kunden – so nenne ich es einfach mal –, die den Weg mit mir gemeinsam gegangen sind und damals zu 5, 6 % finanziert haben, die würden sich heute nicht beschweren. Beziehungsweise: Die beschweren sich heute nicht. Und wenn ihr da draußen zuhört, dann schmunzelt ihr vielleicht gerade, weil ihr sagt: „Naja, stimmt, die haben die Immobilie damals für X gekauft, und heute ist sie Y wert.“

Was viele dabei vergessen, ist das Darlehen, das ich aufnehme. Ich finanziere ja diese Immobilie, und als Anleger oder Investor möchte ich, dass sich Mieter und Finanzamt an meinem Vermögensaufbau beziehungsweise am Abtrag dieser Immobilie sozusagen mit beteiligen. Und wenn ich mir das Darlehen anschaue und ich eine Inflation habe, dann profitiere ich durch die Finanzierung ja von der Inflation, weil auch die Kaufkraft des Darlehens entwertet wird. Weißt du, wie ich es meine? Ich gebe ein Beispiel, vielleicht wird es dann ein bisschen klarer.

Ich habe mir eine Immobilie gekauft, das ist jetzt 18 Jahre her. Sie hat damals 150.000 Euro gekostet.

Claire: Also, ja, ist gut.

Martin: Genau, war eine tolle Immobilie. Ich habe damals aber gesagt: Moment mal, ich möchte bei dieser Immobilie wenig tilgen, also mach bitte nur 1 % Tilgung, ich knabber das ganz langsam ab und so weiter. Vielleicht mache ich noch mal eine Sondertilgung. Wenn ich heute draufschaue, ist bei der Immobilie in diesen 18 Jahren eigentlich kaum etwas passiert. Ich glaube, das Darlehen steht immer noch bei irgendwie 120.000 Euro. Viele sagen: „Um Gottes willen, man muss das doch möglichst schnell abbezahlen.“ Stimmt aber gar nicht. Denn tun mir diese 120.000 Euro heute weh? Nein. Warum nicht? Aus zwei Gründen.

Damals für 150.000 gekauft – ich habe mich nach Analyse der Mikro-, Makro- und Nanolage, oder Makro-, Mikro-, Nano in der Reihenfolge, dazu entschieden –, und die Immobilie ist heute das Dreifache wert. Und jetzt gehen wir da rein und sagen: Ja, du hast ja immer noch 120.000 von den 150.000 Darlehen offen. Ja, aber wenn dem 400.000 Immobilienwert gegenüberstehen, tut es nicht so richtig weh.

Und es kommt noch ein zweiter Faktor dazu. Die Frage war für mich bei Investitionsentscheidungen ja immer: Wie viel habe ich denn selbst bezahlt? Viele gehen ja davon aus und sagen: „Um Gottes willen, du musst ja auch 150.000 bezahlen.“ Das war in meinem Fall übrigens nicht so. Heute habe ich sogar schon einen Überschuss, aber damals hatte ich eine Zuzahlung von monatlich etwa 100 Euro. Ich habe gesagt: Komm, das kriege ich hin, ich mache eine ganz geringe Tilgung, weil ich 100 Euro dazuzahlen möchte.

Wenn wir jetzt mal zurückgehen – wir machen einfach ein rundes Beispiel und rechnen über 20, gar nicht über 18 Jahre –: 100 Euro monatlich sind im Jahr 1.200 Euro, in zehn Jahren 12.000, in 20 Jahren 24.000. Also 24.000 Euro, die ich selbst investiert habe, zuzüglich der Nebenkosten. So ehrlich muss man ja sein: Ich hatte auch Nebenkosten, ich musste zwischendurch auch mal ein bisschen was machen, ich habe mal neu durchgestrichen, ein paar Sachen habe ich schon gemacht. Lass uns eine runde Summe machen: Das sind nicht 24.000, das sind zumindest 40.000 Euro. Wir können auch 50.000 draufschreiben in 20 Jahren.

Die Frage wäre für mich aber wieder: Machen wir die Rechnung auf? Immobilie mehr als 400.000 wert, Restdarlehen 120.000, 50.000, 60.000 vielleicht selbst investiert – ist das jetzt eine schlechte Anlageentscheidung? Das Geld, das ich selbst eingebracht habe, die 50.000, 60.000, hätte ich ja sogar in etwa mehr als verachtfacht.

Und das finde ich immer das Spannende: Man guckt immer nur auf diese Darlehen. Wir hatten ja das Thema Zinssätze – die Immobilienentscheidung ist ja für die nächsten 10, 15 Jahre. Und viele sagen: „Um Gottes willen, der Zins ist gerade gestiegen, ich tue es nicht.“ Aber viele haben auch nicht investiert, als wir ein Zinsniveau von einem Prozent hatten. Deswegen ist das im Grunde eine langfristige Betrachtung, die ich machen muss. Ich könnte ja sogar sagen: Selbst wenn meine Investition von vor 18 Jahren heute nur das Gleiche wert wäre, also die 150.000, habe ich ja trotzdem nur 50, 60 investiert. Selbst bei 0 % hätte ich dann mein eingesetztes Kapital verdoppelt.

Und das hat natürlich nur funktioniert … Darüber, Claire, sollten wir übrigens mal einen eigenen Podcast machen: wie das Absparen der Immobilie vielleicht funktioniert. Das wäre jetzt auch wieder so ein Thema. Ansparen, Absparen – da müssen wir mal rein.

Claire: Okay, das machen wir.

Zinsen, Steuern und Abschreibung: Warum langfristiges Denken entscheidet

Martin: Denn ich muss einfach sagen: Die Zinsen sind nicht der entscheidende Punkt. Es geht im Grunde genommen um das Zusammenspiel.

Claire: Das wollte ich gerade sagen: um … eher positiv sogar?

Martin: Das Zinsniveau ist zwar gestiegen, aber zumindest bei der Anlage – und das ist der Unterschied zum Eigenheim – kann ich die Zinsbelastung ja steuerlich kompensieren. Ich kann sie sozusagen mit abschreiben. Und da es eine langfristige Betrachtung ist – im Regelfall wollt ihr da draußen ja nicht irgendwelche Fix-and-Flip-Modelle machen, sondern langfristigen Vermögensaufbau betreiben –, nutze ich natürlich neben dem Mieter meiner Immobilie … Und da geht es auch wieder um die Nanolage und so weiter: Wie viele Mietinteressenten habe ich? Es geht darum, wie das Zinsniveau in der Langfristigkeit ist.

Denn wenn sich die Mieten langfristig entwickeln, weil ich einen tollen Standort habe, weil die Uni wächst, weil dort mehr Menschen kleinteiligen Wohnraum brauchen, weil mein Objekt in der Nano-Betrachtung vielleicht einen Fahrstuhl hat, auch im vierten OG und so weiter und so fort – dann weiß ich, dass ich gewisse Risiken minimieren kann. So möchte ich es mal nennen. Es gibt immer Risiken. Einige kannst du eliminieren – das solltest du schon bei der ganzen Standortbetrachtung, bei der Lagebetrachtung machen. Manche Dinge kannst du minimieren, indem du zum Beispiel Vorsorgerückstellungen bildest, Prüfprozesse einhältst und so weiter. Und manche Dinge müssen einfach auch kommuniziert werden. Das sage ich ja immer, das machen wir auch hier im Podcast.

Ich glaube, wenn du diesen Weg ein bisschen verfolgst und die Strategie verfolgst, ist das Zinsniveau dort nicht kriegsentscheidend. Dem Zinsniveau stehen ja auch steuerliche Abschreibungen gegenüber. Auch da hat sich durch das Wachstumschancengesetz et cetera – darauf kommen wir noch mal – in der wirtschaftlichen Betrachtung sicherlich viel getan. Ich glaube, darum geht es: dass man ein bisschen guckt.

Deine Frage war ja bezüglich der Zinsen und der Finanzierungsmöglichkeiten: Das ist individuell zu betrachten. Ich kann nur aus Erfahrung sagen: Selbst bei meinen Immobilien war es kein schlechter Deal, auch mit 5 bis 6 % Zinsniveau. Ganz andere Fragestellungen habe ich bei einem Zinsniveau von 1 und 2 %. Ich verstehe aber, wenn du sagst, viele deiner Freunde sagen gerade: „Wie willst du das [unverständlich]?“ Aber auch die, die vielleicht kurzfristig denken oder das nicht zu Ende denken …

Claire: Da habe ich immer das Gefühl, so ein bisschen Brett vorm Kopf. Man hört doch: Die steigen nur, und das kann ja nichts Gutes sein.

Martin: Ja, und sie sagen das immer bezogen auf das Eigenheim.

Claire: Ja, genau.

Martin: Und dann sagen sie vielleicht sogar noch: „Mensch, das kaufe ich mir jetzt, weil jetzt bestimmt die Kinder kommen. Ich kaufe mir jetzt die 180 Quadratmeter, das Einfamilienhaus in der ländlichen Region.“ Dann sind wir dabei: Die Kinder sind aus dem Haus, möchten irgendwo anders studieren, arbeiten nicht 45 Jahre beim gleichen Arbeitgeber. Von daher ist das dann sicherlich die Herausforderung.

Fazit: Einflussfaktoren bei Immobilien als Kapitalanlage im Überblick

Claire: Ja, und wie du schon gesagt hast: Risikomanagement ist ja auch einfach noch mal so ein Einflussfaktor. Darauf können wir vielleicht in der nächsten Folge noch mal eingehen. Also generell Risikomanagement, Chancen, Risiken. Und so ein paar Einflussfaktoren haben wir auch noch.

Martin: Und so ein paar.

Claire: Ja, wir sind jetzt auch schon echt lange am Quatschen, aber es war sehr, sehr spannend. Ich finde, du hast es auch gerade noch mal ganz gut zusammengefasst: dass es eben dieser langfristige Gedanke ist und einfach ein Zusammenspiel aus mehreren Faktoren. Das nehme ich jetzt mal für mich mit: dass man sich nicht immer nur auf eine Sache versteift, sondern eben das Gesamtbild betrachtet.

Martin: Ja, ich glaube, das hast du gut zusammengefasst. Es ist nicht nur Lage, Lage, Lage, sondern wir haben noch viele, viele andere Einflussfaktoren, wie wir jetzt eben gesehen haben: Trends sozusagen, Demografie, neben Makro-, Mikro- und Nanolage das Zinsniveau – wie gesagt, auch das nur zum Teil bedingt, wenn wir, und darüber sprechen wir hier, über Kapitalanlagen reden. Und die anderen machen wir dann in den Folgepodcasts, oder?

Claire: Ja, ich freue mich.

Martin: Ja, ich freue mich auch, und ich hoffe, alle da draußen freuen sich auch.

Claire: Genau, das ist die Grundvoraussetzung.

Martin: Und wenn es noch Fragen gibt – ich wiederhole es gerne, ich mache ein bisschen Werbung in eigener Sache –: Schreibt gerne eure Fragen. Oder auch, wenn hier noch Dinge im Podcast aufgetaucht sind, zu denen ihr nachfragen möchtet, sei es zu den unterschiedlichen Lagen oder zum Thema Trends und demografische Auswirkungen der Babyboomer. Wie gesagt: 2030 werden circa 80 % der Haushalte Ein- oder Zwei-Personen-Haushalte sein. Damit muss ich mich beschäftigen, da ich Zukunftsinvestments mache. Ich freue mich auf eure Fragen, wie gesagt gerne an die E-Mail-Adresse in den Shownotes. Und dann freue ich mich auf den nächsten Podcast – Part 2 sozusagen, können wir das so sagen?

Claire: Ja, können wir so sagen. Das ist jetzt quasi Part 1 Einflussfaktoren, und dann haben wir noch Part 2, Part 3 – je nachdem, wie viel wir hier noch miteinander quatschen.

Martin: Richtig. Ja, dann würde ich sagen, ich freue mich.

Claire: Ich freue mich auch.

Martin: Dank dir, Claire. Wir wünschen euch noch einen wunderschönen Tag oder Abend, wie auch immer.

Claire: Genau. Und ja, bis bald.

Martin: Bis bald. Ciao!