Mieterauswahl und Risikomanagement

Intro

Caro: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in die Welt der Immobilieninvestments. Martin, einer der führenden Immobilienprofis mit 20 Jahren Expertenwissen, spricht gemeinsam mit mir, Caro, über die Themen, die wirklich zählen. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Martin: Hallo und herzlich willkommen, liebe Caro. Schön, dass wir wieder da sind.

Caro: [unverständlich] Mensch, wir 2. Endlich geht es weiter.

Martin: Endlich geht es weiter. Ja, es soll ja auch nicht langweilig werden.

Ein Name für die Community: Zuhörende, Immos oder die Elite?

Caro: Nee, das stimmt. Wir wollen ja auch … Ist es eigentlich so, dass wir die Zuhörenden bespaßen wollen?

Martin: Ja, doch, ein bisschen.

Caro: Ich habe gerade überlegt, als du „Zuhörende“ gesagt hast: Viele haben ja so einen Namen für die Community.

Martin: Echt? Gib mir ein Beispiel.

Caro: Keine Ahnung, als ob wir jetzt unsere Zuhörer „die kleinen Immos“ nennen, wegen Immobilien.

Martin: Die kleinen Immos.

Caro: Unsere Immos.

Martin: Unsere Experten?

Caro: Nee, unsere … Weiß man nicht.

Martin: Gibt es das wirklich?

Caro: Wenn ihr da draußen Vorschläge habt, ja genau, lasst sie ganz gerne in den Kommentaren da, ob wir euch irgendwie besonders benennen sollen, außer „Zuhörer“.

Martin: Ja, cool, habe ich noch nie gehört. Nein.

Caro: Musst du mal Podcasts hören.

Martin: Ja, oder ich höre halt einfach die, die auch nur „unsere Community“ sagen oder so.

Caro: Ja, es muss ja jeder …

Martin: Wir wollen ja, dass unsere Leute besonders sind.

Caro: Sind sie ja auch.

Martin: Ja, das möchte ich mal hervorheben. Ich habe im letzten Podcast gesagt, dass 80 % das ja falsch machen und eigentlich – ich habe so ein bisschen gesagt – zu doof sind. Außer natürlich die, die uns hören, weil die zu den cleveren 20 % gehören.

Caro: Quasi die Elite.

Martin: Die Elite, ja, genau. Ja, cool. Was haben wir heute Schönes?

Mythos oder Wahrheit: Mit Immobilien hat man ein passives Einkommen ohne Risiko?

Caro: Ja, heute würde ich gerne mit der Rubrik „Mythos oder Wahrheit“ starten, und zwar: Mit Immobilien hat man ein passives Einkommen ohne Risiko.

Martin: [unverständlich] Ja, du musst einfach überlegen: Grundsätzlich hat jede Anlage, die du tätigst, ein Risiko, ne? Wenn ich so an unsere letzten Folgen denke: Wir sind ja schon auf viele Einflussfaktoren eingegangen, wir haben über das Thema Cashflow-Immobilie gesprochen, über Wertsteigerung bei Immobilien und so weiter, über Lagen. Grundsätzlich hat also jede Anlageklasse ein Risiko. Ich glaube aber: Wenn du strategisch Vermögen aufbauen willst, kommst du an der Immobilie als Anlageklasse nicht vorbei. Ich würde sagen, es gibt keine Alternative zur Immobilie als Kapitalanlage.

Caro: Okay. Immobilien werden ja oft als sichere und planbare Geldanlage dargestellt. Kein Mythos? Oder war es das schon?

Martin: Nein, das ist kein Mythos.

Caro: Nein. Also: Die Miete kommt rein, der Kredit läuft, und der Rest ergibt sich von selbst. Aber in der Realität sieht es oft anders aus. Mietausfälle, unerwartete Kosten oder schwierige Mieter können schnell dafür sorgen, dass es nicht mehr so schön läuft. Und genau deswegen möchte ich heute einfach mal mit dir reingucken, was es da für Probleme gibt, also wie das Risikomanagement aussieht, oder auch das Thema Mieterauswahl.

Risikomanagement: Warum eine gesunde Portion Paranoia beim Investieren hilft

Caro: Genau. Und zwar wollte ich einmal kurz mit dir reinschauen: Welche Risiken werden bei Immobilien am häufigsten unterschätzt?

Martin: Gerade das, was du im ersten Satz gesagt hast, ne: Das ist der große Unterschied zwischen Strategie und Planlosigkeit, ja, wirklich. Es gibt strategische Investments, die durchdenkst du, da legst du Chancen und Risiken an, beschäftigst dich damit und guckst: Welche Risiken könnten auf mich zukommen? Welche Risiken hat mein Investment? Und wirklich immer eher auf die … Es tut, glaube ich, ganz gut, wenn man eher 70 % Risiken und 30 % Chancen sieht. Die meisten denken, glaube ich, andersrum, die sehen das zu schön. Oder ja … Es gibt da eines meiner Lieblingsbücher, da ist das auch so drin. Da wird erklärt, wie man eigentlich dazu kommt, Geld nicht nur erst mal zu erwirtschaften, sondern Geld zu behalten. Erwirtschaften geht ganz schnell. Aber das Geld zu behalten – und das ist so eine gewisse Paranoia, die du hast. Du musst immer Angst haben: Oh Gott, was ist, wenn das morgen weg ist? Was kann alles passieren, dass mein Geld morgen weg ist? Also so ein bisschen echt so eine richtige, so ein bisschen paranoiamäßige Haltung, weil du dann mehr auf diese Risiken guckst und versuchst, sie auszuschließen.

Caro: Aber ist das gesund?

Martin: Na, was heißt gesund?

Caro: Wenn ich mal kurz fragen darf …

Martin: Du darfst immer fragen, dafür sind wir ja da.

Caro: Ja, klar sollte man sich das auch hinterfragen: Was ist, wenn …? Aber wenn man das ja nur macht, dann ist man ja irgendwann …

Martin: Na ja, gut. Ich glaube, du tust ganz gut daran, dass du so ein bisschen … doch, nein, nee, ich bleibe dabei: nicht nur ein bisschen, nein, Paranoia. Zumindest in der Hinsicht, dass du ein bisschen Angst haben solltest: Mein Geld ist weg. Was könnte auf mich zukommen? Ich könnte morgen krank werden, und um Gottes willen, dann muss mir sofort irgendwer helfen. Ja, dafür hast du eine Krankenversicherung. Warum hast du eine Krankenversicherung? Weil du es musst. Warum schließen Menschen, was weiß ich, eine Zahnzusatzversicherung ab oder so? Das ist ja nicht, weil sie sagen: „Oh, ich gehe davon aus, dass ich immer gute Zähne habe“, sondern: „Um Gottes willen, ich habe Angst davor, dass mal irgendwas passiert und dass ich das dann auch wieder schön gemacht bekomme und wieder kauen und Nahrung zu mir nehmen kann“ oder was.

Caro: Ja.

Martin: Ja, das ist ja auch eine gewisse Form von: Warum macht man so was? Und bei der Immobilienanlageentscheidung kommt oftmals dieses: „Ah, ist ja super“, „Ah nee, die hat zu wenig Überschuss“, und dann denkst du: Ja, okay. Aber ein langfristiges, strategisches Investment heißt ja: Welche Strategie verfolge ich, und welches Risiko steckt dahinter, und wie kann ich das für mich wegorganisieren, wegmanagen? Wie kann ich das Ganze für mich sicherer gestalten, ne? Warum schließe ich meine Zusatzversicherung oder irgendwas ab? Warum gibt es Handyversicherungen? Weil die Leute Angst haben, dass das Ding runterfällt und kaputtgeht.

Caro: Ach so, nee, ich habe keine.

Martin: Als Beispiel, ne? Ich habe auch keine. Das ist ja auch in Ordnung. Kannst du auch machen, aber das machst du aus der Angst: Oh Gott, das fällt mir runter. Und wenn du dann Leute fragen würdest: „Wie oft hast du dein Handy schon kaputtgeschmissen?“, und einer sagt: „Na ja, ich schmeiße es eigentlich jedes Jahr einmal kaputt“, dann würde ich sagen: Da macht eine Versicherung vielleicht sogar Sinn, bei Eigenverschulden. Aber du hast ganz viele, die sagen: „Na ja, ich habe diese Versicherung, aber ich habe sie die letzten 20 Jahre nicht gebraucht.“ Wiederum gibt es Versicherungen, bei denen ich sagen würde: Um Gottes willen, bitte jetzt nicht kündigen, ne? Zum Beispiel jetzt so eine Hausratversicherung oder so, keine Ahnung. Die Wohngebäudeversicherung musst du eh haben. Aber da heißt es: Wie hoch ist der Schaden? Ich versichere das Risiko, das kostet mich ein paar 100 Euro, aber wenn die Bude komplett abbrennt, dann wäre das schon ein großer finanzieller Schaden. Du musst ja auch immer dieses Risiko ein bisschen abwägen. Und das ist für mich Risikomanagement hinten raus. Und das muss man bei Immobilien genauso machen. Und dabei aufs Vermögen zu gucken, mal ein bisschen mehr auf dieses Risiko statt auf dieses „Oh, alles ist toll und das ist rosig“ – das täte, glaube ich, dem einen oder anderen da draußen ganz gut.

Mietausfall und Mietnomaden: Was die Zahlen wirklich sagen

Caro: Okay. Schauen wir jetzt mal kurz in die Betrachtung, gerade beim Mietausfall: Was sind die häufigsten Gründe für einen Mietausfall?

Martin: Fehlmanagement, ja, wirklich. Das Ding ist ja … Da gibt es auch wieder eine Statistik.

Caro: Okay.

Martin: Das ist interessant. Wenn du Menschen fragst – und das habe ich ja auch immer gemacht –: „Was ist für Sie denn ein großes Risiko?“, dann heißt es: „Ja, Mietausfall.“ Okay, stimmt auch. Übrigens: Mietausfall heißt … Da habe ich schon oft nachgefragt: „Was meinen Sie denn damit?“ Und da kommt immer die Top-Antwort. Übrigens gab es eine Phase, wenn du das noch kennst: Da gab es bei einem Fernsehsender, ich nenne ihn jetzt mal RTL 2, diese Mietnomaden-Geschichten, ne, wie die Messies oder wie das Ding da hieß. Und das Interessante ist: Es gibt in Deutschland 0,4 % Mietnomaden. Aber die Angst ist da.

Caro: Die Angst ist da.

Martin: Das ist immer genauso, wie wenn du Kopfschmerztabletten zu Hause hast. Du hast aber nicht jeden Tag Kopfschmerzen, aber die Tabletten hast du dann vielleicht, es könnte ja kommen. Bei Mietnomaden ist es so spannend: 0,4 %. Bei wem passiert es meistens? Bei denen, die keinen professionellen Verwalter haben. Denn wenn du einen professionellen Verwalter hast – auch dazu gibt es die Zahl –, liegt die Mietnomadenquote bei 0,04 %. Nicht 0,4, sondern 0,04. Warum? Weil ein professioneller Verwalter da, wo andere Menschen ein Herz haben, eigentlich einen Stein besitzen muss. Jetzt hören vielleicht Verwalter zu und sagen: „Ey, das stimmt gar nicht, ich bin eigentlich ein ganz netter Typ.“ Das meine ich damit nicht.

Professionelle Mieterauswahl: Selbstauskunft, Schufa und Vorvermieter

Martin: Aber wenn du jetzt klassisch eine Wohnung vermietest, ne … Jetzt kommst du aus einer ländlichen Region. Am besten kennt man sich noch, oder?

Caro: Ja, na ja.

Martin: Wobei, dann kannst du ihn sogar noch einschätzen. Aber jetzt vermietest du selbst, du managst das selbst, ne, wie in der letzten Folge bei der Cashflow-Immobilie, du managst das selbst. Und der steht da, und: „Mensch, nett, mit den beiden Kindern“, und: „Ach so, ne, super.“ Und jetzt ist die Anzeige sowieso schon seit 2 Wochen draußen, und jetzt meldet sich der Erste. Jetzt brauche ich langsam auch einen, der Schuh drückt. „Oh, jetzt nehme ich den.“ So weiter: „Der war nett und hatte blaue Augen.“ Hammer, Hammer-Auswahlprozess, ne? So, ja, du lachst. Ja, guck mal, heute haben wir Spaß. Aber das Ding ist: Was müsste eigentlich ein professioneller Verwalter …? Den interessiert das nicht. „Ich vertrete hier meinen Auftraggeber, und der möchte einen Top-Mieter haben. Ich hätte also gerne von Ihnen die letzten 3 Gehaltsnachweise, den Steuerbescheid, ich hätte gerne eine komplette Selbstauskunft, ich hätte gerne eine Schufa-Auskunft und die Kontaktdaten zu der Wohnung, in der Sie die letzten 5 Jahre gewohnt haben, mit Verwalter.“ Jetzt: Von wem kriegst du das? Von dem, der alleine dasteht, oder wenn da 400 Leute in der Schlange sind? Wo kriegst du mehr?

Caro: Ja, bei den 400 in der Schlange.

Martin: Weil die das schon wissen. Übrigens das Interessante: In Berlin und München, also da, wo es eh knapp ist, haben die das sogar schon so. Jetzt aber die Frage: Wenn da 400 in der Schlange stehen und 100 dir das abgeben – willst du die 300 haben, die es dir nicht abgeben, die etwas zu verbergen haben? Willst du eh nicht. Siehst du, die sind schon mal ausgeschlossen. Jetzt bleiben noch 100 übrig. Und jetzt sagt der Verwalter: „Ich klopfe mal ab. Ach, da kenne ich auch den, ich frage mal einen Kollegen: Wie ist der?“ – „Ach, super, super Mieter, hat immer zwischen dem Ersten und Dritten bezahlt, super zuverlässig.“ Also alles tippitoppi. Du siehst in der Bonitätsauskunft, es ist alles rosig, der hat Vermögen, das passt, es ist alles gut. Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass der morgen früh aufsteht und sagt: „Heute mache ich Mietnomade“?

Caro: Ja, weißt du? Ja, also das wird nicht passieren.

Martin: Ah, siehst du, genau. Aber jetzt kommen wir wieder zum Risikomanagement: Wie kriegen wir das hin? Es stehen 400 in der Schlange. Was brauche ich dafür? Eine Top-Lage, ein Top-Objekt mit starker Nachfragesituation. Wenn ich also über die Einflussfaktoren die Entscheidung für meine Immobilienanlage treffe, betreibe ich auch aktiv Risikomanagement. Das ist es.

Vermieterreport: Warum Amateurvermieter ihre Mieten nicht entwickeln

Caro: Okay. Ja, ich weiß gar nicht, was ich sagen soll. Ich komme gar nicht … zu den Mietnomaden. Aber gerade auf dem Dorf, wenn ich einfach keine Lösung habe und nur halt so 3, 4 Leute in Frage kommen und das Geld knapp wird, irgendwann muss ich doch mal …

Martin: Ja, genau, aber dann gehst du damit das Risiko ein. Und das ist ja das Nächste: Wir haben ja mal so einen Vermieterreport machen lassen, und das ist super interessant, mit dem Institut der deutschen Wirtschaft, mit Professor Dr. Michael Voigtländer. Damit haben wir auch schon mal einen Podcast zusammen gemacht, war super. Da ging es um diesen Vermieterreport. Und das ist das Interessante: dass du in Deutschland in etwa 5 Millionen Amateurvermieter hast. Das sind dann die, die ihre Mieten nicht anpassen. Ja, was ist mein Investment? Da sind wir wieder beim Risikomanagement: Natürlich entwickle ich auch mal Mieten. Das heißt übrigens nicht, dass ich gleich der Miethai bin, ne, für viele da draußen. Ist man nicht automatisch. Sondern man entwickelt einfach sein Investment, weil man ja auch Rücklagen bilden muss, damit man in ein paar Jahren auch sanieren kann. Für eine neue Küche oder ein neues Badezimmer und so weiter muss ich ja auch Rücklagen schaffen. Auch das minimiert mein Risiko: wenn ich Rücklagen dahabe, weil der Mieter vielleicht in 5 Jahren oder in 7 Jahren oder in 8 Jahren oder keine Ahnung wann auszieht. Irgendwann werde ich was machen müssen. Wenn ich die Liquidität dahabe, wenn ich vernünftiges Risikomanagement betreibe, wenn ich vielleicht sogar sage: „Na ja, die Immobilie trägt sich durch 2, 3 Mietentwicklungen jetzt plus minus null. Bisher habe ich immer 100 Euro eingezahlt, ich zahle die einfach weiter auf mein Mietkonto“ – ich würde immer ein Extrakonto dafür machen –, „lass das doch weiter reinlaufen, tut doch nicht weh.“ Liquidität hat noch nie jemandem geschadet, ne? Das ist strategischer Vermögensaufbau. Und wenn du das alles gemacht hast, dann kannst du solche Dinge kompensieren.

Und wenn du jetzt wieder auf dem Dorf bist, dann kennst du den vielleicht sogar. Das steht nämlich auch in dem Vermieterreport, dass viele Neuvermietungen auch über Bekannte kommen. Setzt du da deine Mieterhöhung um?

Caro: Nein.

Martin: Genau, nein. Der zahlt nach 10 Jahren immer noch die gleiche Miete. Und das heißt: Du entwickelst dein Investment nicht. Was du übrigens bei keiner anderen Anlageklasse machen würdest. Bei einer Aktie, die eine Kursentwicklung hat oder eine Dividende ausschüttet, würdest du nie sagen: „Oh, bitte nicht, nein, nein, meine Gewinnausschüttung will ich jetzt nicht.“ Machst du doch nicht.

Caro: Ja, genau.

Martin: Aber bei der Mietentwicklung, wenn man den dann kennt: „Ach, das ist ja … die kenne ich auf dem Dorf, und die sehen wir auch auf dem …“ Was hatten wir letztens? Osterfeuer, ne, worüber wir gesprochen haben. Übrigens auch spannend, finde ich ja toll, aber egal.

Caro: Ist nur eine Empfehlung.

Martin: Weißt du, das ist eigentlich gleich ein bisschen Werbung für die Folge davor.

Caro: Ja, das stimmt.

Martin: Ja, siehst du. Also reinhören.

Caro: Reinhören, genau.

Martin: Ja, aber das ist ja genau das Gleiche: Du entwickelst die Mieten nicht. Und das ist einfach schlecht, weil du damit deine Rücklagen nicht entwickelst. Und wenn du die Rücklagen nicht entwickelst … Auch dein Bekannter in der Wohnung wird [unverständlich]: „Caro, mein Badezimmer ist jetzt echt mal alt. Wenn du das jetzt nicht machst, dann muss ich mir eine andere Wohnung suchen.“ Und dann sagst du: „Ey, sag mal, ich habe nie die Miete erhöht.“ Und dann sagt er: „Ja, aber Caro, dazu habe ich dich nicht gezwungen, und du musst das Badezimmer trotzdem machen.“ Weil du willst ja … Du kennst den, ne, du siehst den jedes Jahr beim Osterfeuer und, keine Ahnung, wo noch, beim Erntefest oder Schützenfest, was es so alles gibt. Und das ist dann schwierig.

Martins Praxis: Mieter nicht persönlich kennen, Verwalter wählt aus den Top 5

Martin: Ich zum Beispiel habe keine einzige Immobilie bei mir in der Nähe. Ich kenne keinen meiner Vermieter – also keinen meiner Mieter, Entschuldigung. Kenne ich nicht, will ich auch nicht kennen. Ich will, dass mein Verwalter – das sind unterschiedliche Verwaltungen –, dass die das für mich managen und für mich Risikomanagement betreiben, also eine Mietervorauswahl treffen. Ich lasse mir dann immer die Top 3, Top 5 geben, je nachdem. Die lasse ich mir immer geben, weil ich sie mir gerne noch mal selbst anschaue. Und ich bin doch auch nur ein Mensch, ne? Ich hatte eine Immobilie, da war eine alleinerziehende Mutter mit Kind dabei, die war aber auch unter den Top 5. Ich habe gesagt: Ich finde, die passt eigentlich total perfekt. Und die suchte auch schon lange und hatte ein nettes Anschreiben fertig gemacht. Ich habe gesagt: Nee, dann bitte die. Aber dann wähle ich halt aus den Top 5 von 100 aus.

Caro: Genau so.

Martin: Die ist jetzt auch seit ein paar Jahren drin. Es ist alles gut, es ist alles entwickelt, wir können auch alle 3 Jahre die Miete erhöhen, es ist alles super dufte. Da habe ich dann auch gesagt: Komm, dann soll sie es bitte haben. Ich kenne sie aber nicht, ich will sie auch nicht kennenlernen. Ich freue mich, dass sie da sehr glücklich wohnt und total zufrieden ist. Das ist für mich wichtig, weil ich ja auch sozusagen Wohnraum zur Verfügung stelle. Es ist jetzt nicht nur, dass ich damit für mich eine Anlage habe und damit Vermögensaufbau oder sonst irgendwas betreibe. Natürlich, das kommt automatisch über die Zeit, wenn man das richtig macht. Aber ich glaube, es kommt eher dadurch, dass du Vermögen aufbaust, indem du Risiken minimierst und am besten ausschließt, bevor du dich auf irgendwelche sonstigen Dinge einlässt. Eine Fehlentscheidung bei einem Investment mit einem Volumen von 200.000, 300.000, 400.000 Euro ist ganz schön teuer.

Rücklagen: Wie viel pro Quadratmeter für Neubau und Bestand?

Caro: Du hattest vorhin schon Rücklagen erwähnt. Wie viel Rücklagen muss ich denn haben? Gibt es so ein Minimum, das du auf jeden Fall haben solltest? Und ab wann kann ich darauf zugreifen?

Martin: Na ja, das ist ja von bis, das ist ja auch klar, ne? Stellen wir uns vor, du hast einen Neubau. Du investierst in eine Neubauimmobilie, neuester energetischer Standard, KfW 40 QNG, nachhaltig gebaut, hast die Fördermittel mitgenommen, direkte Zuschüsse et cetera, alles super. Dann ist deine Miete pro Quadratmeter da, und du musst dir eine Rücklage schaffen. Da alles neu ist, hast du vielleicht eine Rücklage von 0,25 Euro monatlich pro Quadratmeter, als Beispiel.

Caro: Okay.

Martin: Wenn du jetzt aber natürlich ein Objekt hast, das schon 30, 40 Jahre alt ist, und da ist kein Geld in der Rücklage … Wenn es in der Gemeinschaft ist, ne, also in so einem 10-, 20-, 50-Parteien-Haus, sind die Rücklagen natürlich Gemeinschaftsrücklagen. Aber für deine Wohnung – das vergessen die meisten Leute. Die sagen immer: „Ja, es werden doch Rücklagen gebildet.“ Ja, Entschuldigung: Die Rücklagen, die gebildet werden, werden für die WEG, für die Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet. Das heißt, wenn das Dach mal defekt ist, wenn der Hausflur gestrichen werden muss, dann bitte aus der Rücklage, ne. Aber was ist mit meinen 4 Wänden? Das ist ja Sondereigentum, und auch dafür muss ich eine Rücklage schaffen. Und wenn das Objekt halt ein bisschen älter ist, dann bin ich eher bei einer Rücklage von einem Euro oder einem Euro 50 oder vielleicht sogar 2 Euro pro Quadratmeter. Und das muss ich auch betrachten, wenn ich da irgendwo einsteige. Man sieht ja immer auf der einen Seite: „Boah, da habe ich eine höhere Mietrendite.“ Ja, aber ich muss natürlich auch mehr Rücklagen schaffen. Weil die Wahrscheinlichkeit, dass ich ein Badezimmer neu machen muss, das das letzte Mal vor 30 Jahren saniert wurde – oh Wunder –, größer ist, als wenn es letztes Jahr gebaut wurde.

Caro: Aber sollte ich die dann auch steigern, meine Rücklagen?

Martin: Nee. Wenn du rechtzeitig anfängst, dann baut sich die ja auch automatisch auf, ne? Du fängst klein an und hast es quasi dann liegen. Das ist wie ein Zinseszinseffekt, ne? Wenn Leute für die Altersvorsorge sparen, habe ich früher immer gesagt: Das Tollste wäre eigentlich, jedes Neugeborene fängt mit 50 Euro an, das geht garantiert als Millionär in Rente, weil der Zinseszinseffekt einfach brutal ist. Wenn du aber erst mit 40 anfängst, dann kommst du mit 1000 Euro nicht hin, ne? Du musst die Zeit für dich spielen lassen. Das Gleiche gilt bei der Immobilie, wenn du anfängst.

Immobilienkonto: Überschüsse ansparen und die nächste Immobilie hebeln

Martin: Deswegen sage ich: Sobald du eine Immobilie hast … Ich habe allen meinen damaligen Anlegern, Kunden und mittlerweile auch Freunden ja immer gesagt: Wie viel investierst du monatlich, was kannst du monatlich investieren, was willst du auch monatlich investieren? Und ich habe natürlich auch gesagt, was du eigentlich müsstest, so ehrlich muss man auch sein. Denn nur weil du eine Immobilie hast, kannst du nicht gleich vermögend in Rente gehen. Es ist weiß Gott auch nicht so.

Caro: Aber wie schön wäre es.

Martin: Genau. Aber denen habe ich immer gesagt: Was kannst du? Und dann haben die angefangen. Und dann wurden natürlich die Mieten entwickelt, und sie haben gesagt: „Ach nee, ich habe beim Immobilienüberschuss … Ich zahle ja immer noch 200 Euro auf mein Immobilienkonto, da liegen mittlerweile 30.000, 40.000 Euro.“ Und dann habe ich immer nur gesagt: „Ja, lass doch laufen, lass doch laufen, die 200 Euro hast du doch immer völlig einkalkuliert.“ Das haben die weitergemacht. Und irgendwann nach ein paar Jahren, so 4, 5, 6 Jahren, haben die dann gesagt: „Da liegen jetzt 50.000. Ich würde gerne 30.000 nehmen und noch eine Immobilie kaufen. Martin, was können wir machen?“ Und genau so haben die dann in ihre nächste Immobilie investiert. Aber sie haben auch immer was liegen lassen und nicht alles auf 0 rausgenommen. Das haben wir dann gemeinsam gemacht, weil wir abgewogen haben: Okay, in welchem Zustand bist du jetzt, wie lange ist dein Mieter schon drin, wie oft konntest du nachentwickeln? Was wäre denn jetzt, wenn der auszieht, was kostet das? 20.000. Lass die 20 liegen, die 30 nimmst du raus und kannst was Neues machen.

Caro: Okay.

Martin: Und genau so haben wir es da gemacht. Und dadurch hebelst du, und das ist interessant. Denn die erste Immobilie trägt sich ja nicht plus minus null. Vielleicht reduzierst du dann sogar und gehst von 200 auf 100 und nimmst die 100, die frei geworden sind, für die nächste Immobilie, und so weiter und so fort. Irgendwann bist du mit der ersten im Überschuss, die erste bezahlt die zweite mit. Und wenn du dann irgendwo 30 Jahre Laufzeit hast, dann baust du dir in dieser Zeit 3, 4, 5 Immobilien auf, die dir dann irgendwie 800, 1500 Euro pro Wohnung an Miete liefern. Du hast einen inflationsgeschützten Sachwert dagegen. Das ist schon ganz interessant. Davon kannst du dir dann eigentlich auch mieten, was du willst. Besser, als wenn du ein Einfamilienhaus kaufst.

Versicherungen für Vermieter: Wohngebäude, Elementarschäden und Mietausfall

Caro: Interessant. Muss ich irgendwelche Versicherungen abschließen?

Martin: Du bist jetzt wieder in so einem Risikoding.

Caro: Ja, ich wollte dich gerade von dem Flow wieder wegnehmen. Und dann?

Martin: Nein, natürlich. Wenn du jetzt ein Objekt hast, das nach WEG geteilt ist, also mit mehreren Eigentümern, dann bist du in Deutschland sowieso verpflichtet, eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen. Die ist aber dafür da, ne: Es brennt ab und so weiter und so fort. Da macht es, glaube ich, auch Sinn, Elementarschäden mitzuversichern. Ich glaube, das haben wir im letzten Jahr öfter mal in Regionen erlebt, in denen wir nicht damit gerechnet haben. Ich würde also grundsätzlich immer empfehlen, das bei einer Gemeinschaft mit einzubinden, weil das ja auch die Gemeinschaft trägt. Von daher ist das alles nicht schlimm. Für dich selbst könntest du dir Gedanken machen, ob du eine Mietrechtsschutzversicherung haben willst. Und es gibt übrigens auch – das ist auch interessant – eine Mietausfallversicherung.

Caro: Okay.

Martin: Und eine Mietnomadenversicherung.

Caro: Aber das ist ja für die ganz …

Martin: Ganz genau, ja. Das Interessante ist auch, dass die meistens nie zahlen, weil die auch immer einen Ausfallprozess haben wollen. Die kennen die Quoten auch, die sind nicht doof. Aber das ist genau das. Da würde ich sagen: Ja, können wir sofort abschließen. Wenn ich weiß, du stellst einen Ausfallprozess sicher, und meine Ausfallwahrscheinlichkeit liegt bei 0,04 %, dann können wir einfach mal einen Beitrag ausrechnen. Dann nehmen wir doch einfach 100 Euro im Jahr. Die Angst wäre bei dir aber da. Das würden wahrscheinlich ganz viele abschließen. Und da sage ich: Nimm doch lieber ein Top-Objekt in einer guten Lage mit einem Verwalter, dann brauchst du das im Regelfall nicht.

Eigentum verpflichtet: Was der Verwalter übernimmt und was beim Eigentümer bleibt

Caro: Mhm. Viele denken, mit dem Verwalter ist alles abgehakt. Stimmt das?

Martin: Nee, nicht alles. Eigentum verpflichtet, ne? Das ist immer das, was mein Vater damals gesagt hat: „Eigentum verpflichtet.“ Und Eigentum ist ja nicht nur, dass ich in meinen eigenen 4 Wänden den Vorgarten hacken muss, ne, so wie meine Eltern das dann immer am Wochenende noch machen, damit es vorne schön aussieht, wenn die Nachbarn vorbeifahren. Wo ich auch immer denke: Wahnsinn. Sondern natürlich verpflichtet es. Du bist jedes Jahr zur Eigentümerversammlung eingeladen. Da fährt man auch immer schön fleißig hin, oder halt auch nicht. Man kann sich da auch durch seinen Verwalter vertreten lassen. Das macht meist Sinn. Weil, wenn du ein Objekt hast … Bei uns zum Beispiel sind die Objekte meist gesamt gemanagt, ne. Das heißt, wenn du, sage ich mal, jetzt so ein 50-Parteien-Haus hast, oder 30, völlig egal: Im Grunde sind alle Eigentümer dieser Wohnanlage Kapitalanleger. Und die interessiert das als Investment, und die sagen: Dann soll sich bitte der Verwalter darum kümmern. Der hat dann auch gewisse Vollmachten, sodass er kleinste Reparaturen beauftragen kann, ohne dass er jedes Mal … Zumindest habe ich das bei mir immer so, dass mein Verwalter bis zu einer gewissen Summe – ich sage jetzt einfach mal bis 52 oder bis 500 Euro – alles selbst entscheiden kann. „Der Wasserhahn tropft“, ja, um Gottes willen, da muss einer vorbeikommen und einen neuen Wasserhahn einbauen oder reparieren oder irgendwas. Das managt der da alles für mich weg. Ich hätte gar keine Lust, diese ganzen Dinge zu entscheiden.

Aber gut, das kannst du grundsätzlich auch. Du bist dahingehend verpflichtet, dass du dich erst mal damit beschäftigen musst, zumindest einmal im Jahr, wenn dann irgendwie deine Eigentümerversammlung ist. Ich werde jetzt demnächst – wann haben wir das, Ende April – auf einer Eigentümerversammlung sein, das zweite Mal in meinem Leben, bei einer Immobilie, die ich seit 15 Jahren habe. Da war ich genau einmal, als ich die gekauft habe. Und jetzt gab es einen Wasserschaden, weil Regenwasser durch die Balkone ins Haus gelaufen ist. Die Balkone sind in die Wand eingelassen, das hat man baulich damals echt doof gemacht, muss man leider sagen. Und dadurch gab es halt in den Wohnungen Wasser in der Wand, Schimmel, und das hat auch eine meiner Wohnungen betroffen. Und jetzt bin ich zufällig sowieso da, und ich so: Ach komm, nimmst du die Eigentümerversammlung mit, weil das für mich ein Thema ist. Ich will einfach nur wissen, dass es gemanagt und geklärt ist. Das ist es aber schon. Ich habe auch die Fotos gekriegt, die Dokumentation darüber. Wenn du einen guten Verwalter hast, macht der das, ne? Aber das ist halt Risikomanagement: Du brauchst einen, der das für dich macht, wenn du sonst auch noch ein anderes Leben hast, ne?

Kein Verwalter oder ein schlechter Verwalter: Was ist gefährlicher?

Caro: Ja. Was ist gefährlicher: kein Verwalter oder ein schlechter Verwalter?

Martin: Ja, wahrscheinlich ist sogar ein schlechter Verwalter gefährlicher. Wobei es auch in der heutigen Zeit wieder schwierig ist. Da gibt es seit ein paar Jahren neue Auflagen, die müssen auch alle eine Versicherung haben, dass sie da keinen groben Blödsinn machen dürfen. Die haben natürlich auch gewisse Pflichten, es ist ja auch ein Job, ne? Aber ich glaube: Ein schlechter ist gefährlicher, weil dann irgendwas aufkommen könnte, bei dem du gedacht hast, es ist alles toll, und nachher war doch …

Caro: Ne.

Martin: Ja, genau, so was zum Beispiel. Aber man muss einfach sagen: Wenn du gar keinen Verwalter hast, ist das echt viel Arbeit. Das ist ein Job. Es geht schon damit los: Dein Mieter hat ein Recht auf eine Betriebskostenabrechnung, völlig zu Recht auch, ne? Und die musst du dem Mieter innerhalb eines Jahres – so ist es richtig – ausgehändigt haben. Und dann kriegt er entweder Geld zurück, oder er muss was nachzahlen. Und ich habe ein Objekt, da hat der Verwalter gewechselt, und mir fehlt die – warte mal, jetzt muss ich kurz überlegen – die Abrechnung aus 2024. Oh, die habe ich nicht. Okay. Jetzt ist es ja genau das Ding: Wenn der jetzt irgendwann feststellt: „Oh, der Mieter muss nachzahlen“, 400 Euro, 1000 Euro, völlig egal, Energiekosten, weil er den ganzen Tag das Fenster aufhatte und die Heizung auf 5, dann kann der Mieter sagen: „Nee, das stimmt nicht.“ Also mal richtig rumgesponnen, ne? Das kann er aber machen. Bleiben wir dabei. Jetzt kann ich aber sagen: Ich habe wenigstens einen Verwalter, den kann ich daraufhin verklagen, wenn ich möchte. Und da kriege ich auch recht, das ist gar kein Problem. Ich habe dann zwar trotzdem den Ärger, bin aber zumindest nicht auf dem Schaden hängen geblieben. Wenn ich die Abrechnung selbst falsch mache, dann ist es meine Verantwortung.

Erst mal muss ich das alles machen, ich muss mich darum kümmern: Wasser, Heizung, Strom und die sonstigen Abrechnungen, was kann ich umlegen, was kann ich nicht umlegen, die ganzen Themen. Wenn ich gar keinen Verwalter habe, muss ich das selbst managen, da komme ich nicht dran vorbei. Und dann habe ich es aber wenigstens selbst verzapft. Jetzt ist es in dem Fall aber so: Ich kann meine Steuer nicht abschließen. Also auch meine steuerliche Kompensation, die ich da gerne als Verlust mitnehmen würde. Warum? Weil ich von der letzten Wohnung diese blöde Abrechnung nicht habe, ne? Manchmal hast du so Sachen. Aber kurzum, wieder zurück zu deiner Frage: Ja, ein schlechter Verwalter wäre, glaube ich, wirklich schlimmer, weil da irgendwelche Dinge auftauchen könnten, mit denen du nicht rechnest. Wenn du es selbst machst, hast du es zumindest in der Hand.

Den richtigen Verwalter finden: WEG- und Sondereigentumsverwaltung prüfen

Caro: Wenn ich trotzdem einen Verwalter habe, ist es dann noch wichtig, den Überblick zu haben?

Martin: Ja. Du solltest schon … Du kriegst dann ja deine Abrechnung, da guckst du einmal drüber und stellst dann fest: Jo, läuft. Du siehst das. Aber du kannst dir ja auch die Verwaltung angucken. Grundsätzlich ist es oftmals so: Wir sprechen vom sogenannten WEG-Verwalter, der das Gemeinschaftseigentum verwaltet, und wir sprechen vom SE-, also vom Sondereigentumsverwalter. Jetzt kannst du dir natürlich heute jede Verwaltung angucken. Was passiert ganz schnell? Du googelst jemanden.

Caro: Klar.

Martin: So. Und dann ist ja die Frage: Wie kommst du zu dem Verwalter? Du guckst ihn dir also an, du hast ihn gegoogelt, guckst dir die Homepage an. Das Interessante ist – jetzt sind wir in so einer Verkaufspsychologie, Caro, jetzt komme ich schon wieder auf ein ganz anderes Thema, ne, aber egal, ich werde es dir trotzdem erzählen, du kommst nicht drum herum.

Caro: Ja.

Martin: Das Interessante ist ja: Du guckst dir die Homepage an und sagst dann: Oh, das ist eine ältere Homepage, so ein verstaubtes Ding aus irgendeinem Baukasten und so weiter.

Caro: Denke ich nicht.

Martin: Ja, genau. Das ist übrigens ganz interessant, das ist belegt. Wenn du zum Beispiel – was weiß ich – als Privatpatient zu irgendeinem Arzt gehen und irgendwo einen Eingriff machen lassen würdest: Jetzt hast du einen Arzt, der hat 40 Jahre Erfahrung, ist seit 40 Jahren Herzchirurg, hat aber auch eine Homepage, die 40 Jahre alt ist.

Caro: Mhm.

Martin: Und jetzt hast du einen ganz jungen Herzchirurgen, der KI-technisch total super ist und so weiter und so fort. Und auf dessen Homepage guckst du drauf, die ist hell, die ist super, die ist schick, die ist fluffig. Dann denkst du automatisch, dass der nach den neuesten Methoden operieren würde, dass der der Guru wäre, anstelle von dem, der seine veraltete Homepage hat. Du merkst es: Wenn du darüber nachdenkst, wirst du mir sagen: Oh, am offenen Herzen nehme ich dann doch lieber den, der da 30 Jahre Erfahrung hat und die OP, die ich hier ganz dringend benötige, fünfmal am Tag macht.

Caro: Wobei ich da eher auf Empfehlung gehen würde und nicht auf die Homepage.

Martin: Nein, das ist das nächste Thema. Das heißt, du gehst über Überzeugung hin. Und da steckt das Wort „Zeuge“ drin: Ich gehe über einen Zeugen, jemanden, der sich verbürgt, genau. Bei meinem Verwalter ist es ähnlich. Du guckst ihn dir halt an. Meist ist es aber so … Ich nehme jetzt wieder meine Situation, und das würde ich da draußen auch empfehlen. Weil viele Leute treffen die Anlageentscheidung und sagen: „Nee, ich will ein gutes Investment, aber das muss bei mir vor der Haustür sein.“ Egal, wo ich wohne: Meine Immobilien sind nicht da, wo ich wohne, sondern da, wo sie wirtschaftlich sinnvoll sind. Und dann gucke ich mir den Verwalter an. Dann interessiert mich eher: Wie viele Wohnungen verwalten Sie denn? Und wenn der sagt: 50 – weiß ich. Mhm. Wenn der aber sagt: „Na ja, wir sind eine große Verwaltung, wir haben 20 Mitarbeiter, wir verwalten aktuell 1200 Wohnungen“, dann weiß ich: Das ist ein Profi, ne? Oder du guckst dir Google-Bewertungen oder Sonstiges an. Da gehst du auch …

Caro: Ja, das ist interessant.

Martin: … über Überzeugung, nur über andere, die du nicht kennst. Und das kannst du bei Verwaltern schon ausmachen. Und wenn du dann feststellst: Der macht die WEG-Verwaltung und bietet auch diese SE-Verwaltung, für das Sondereigentum, deine 4 Wände, mit an, dann kannst du sagen: Super, da habe ich einen Ansprechpartner, der beide Dinge auch miteinander vernetzen kann. Das ist dann so die Gesamtlösung. Aber du könntest es auch selbst machen, wenn du Lust hast.

Caro: Ach nee. Ach so, okay. Ich glaube, das wäre mir auch zu viel Arbeit. Ich würde es auch an einen guten Verwalter abgeben.

Martin: Genau. Ja, genau. Und es gibt ja viele gute, das muss ich wirklich sagen, da muss ich mal eine Lanze brechen. Es gibt wirklich viele, viele gute Verwalter da draußen. Aber das merkst du einfach auch schon, wenn du mit den Leuten sprichst. Wenn du sie so ein bisschen checkst, wenn du über Überzeugung gehst, ne, dann kriegst du relativ schnell ein Bild davon. Du guckst es dir einmal im Jahr an: Ist es professionell aufbereitet, wie kommt der rüber? Und dann ist das im Grunde das geringste Problem.

Fazit: Risiken minimieren durch Lage, Verwalter und professionelle Mieterauswahl

Caro: Wichtig ist also einfach, dass man gut vorbereitet ist und die Risiken senkt, halt auch beim Thema Verwalter und Co. Und dann läuft es eigentlich.

Martin: Genau. Du musst deine Risiken minimieren. Die Risiken kriegst du minimiert, wenn du das managen lässt. Das ist einfach so, wenn du eine Mieterauswahl treffen kannst, ne? Das ist ein ganz großes Risiko. Mein Risiko ist immer erst mal der Mieter. Natürlich kann ich mir auch grundsätzlich erst mal ein schlechtes, unsaniertes Objekt einkaufen und irgendwelche verdeckten Mängel nicht sehen. Ja, dann nimm halt einen Neubau, da hast du zumindest Gewährleistung. Aber ein Mieterrisiko habe ich immer. Wenn ich aber die A-Lage habe, stehen ganz viele Schlange, dann kann ich Auswahlprozesse sozusagen durchsetzen und minimiere das Risiko. Gehe ich aufs platte Land und in den Vorort davon, ja, dann muss ich vielleicht ein halbes Jahr warten, bis der Mietnomade mit den leuchtenden Augen dasteht. Ne, der wurde überall abgelehnt, aber jetzt findet er dann doch irgendwo noch was. Aber auch da kann ich sagen: Dann hast du ein ganz anderes Risiko als die Mietnomaden, weil du da eigentlich einen Wertverfall bei der Immobilie hast. Auch Risikomanagement, ja. Wow, so sieht es aus. Wieder in andere Themen rein, ne?

Caro: Ja, wirklich, aber trotzdem jedes Mal super spannend. Ich bin überrascht.

Martin: Ja, Caro, konnte ich alle Fragen beantworten? Oder hast du noch was?

Caro: Nee, ich bin wunschlos glücklich.

Martin: Ja, das ist schön. Ja, dann danke, es hat mir sehr viel Spaß gemacht. Dann würde ich sagen: Euch da draußen bis bald.

Caro: Bis zum nächsten Mal. Ciao.