Marktzyklen nutzen & verstehen - plus Ankündigung!

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hi Martin.

Martin: Hi Claire, grüß dich.

Claire: Wie geht's dir heute?

Martin: Ja, eigentlich ganz gut, muss man sagen. Na ja, du willst unserer Community da draußen sicherlich gleich zum Anfang so eine Botschaft raushauen. Und es wäre jetzt sehr blöd, wenn ich sage, mir geht es hervorragend. Das stimmt nämlich nicht.

Persönliche Frage: Martins Lieblingsfilm

Claire: Aber bevor wir damit anfangen, habe ich natürlich erst mal eine persönliche Frage dabei.

Martin: Oh, oh.

Claire: Du hast mir ja letztens ein sehr tolles Buch empfohlen, „Die Psychologie des Geldes“. Und ich dachte: Wir haben noch nie darüber gesprochen. Hast du denn auch einen Lieblingsfilm, den du empfehlen kannst?

Martin: Oh, da gibt es viele. Ja, ja, da gibt es wirklich viele. Oh, jetzt müsste ich mal überlegen, was mein absoluter Top-Lieblingsfilm wäre, oder der …

Claire: Oder vielleicht ein Film, der einem auch so ein bisschen was mitgibt.

Martin: Nee, ich nehme einfach den ersten, der mir jetzt in den Kopf gekommen ist. Und der erste, der mir in den Kopf gekommen ist, war „Gladiator“. Finde ich einen megabombastisch guten Film. Ist nicht deiner, ne?

Claire: Nee. Russell Crowe, „Gladiator“. Ich hätte jetzt gedacht „The Wolf of Wall Street“ oder so.

Martin: Ja, das ist so der typische Vertriebsfilm, ne, denken die Leute. Den finde ich auch gut, der ist lustig, ne? Aber nee, wenn du mich jetzt wirklich so … Wenn ich Filmkritiker wäre: „Gladiator“. Ja, mega, die Musik dazu, mega.

Claire: Ach so.

Martin: Das ist episch, den finde ich …

Claire: Ja, episch.

Martin: Finde ich einfach einen super, einen geilen Film.

Claire: Mega, wusste ich nicht von dir, von daher wieder was Neues gelernt.

Martin: Welcher ist deiner?

Claire: Martin, da kann ich mir jetzt keine Gedanken drüber machen.

Martin: Ja, ganz spontan.

Claire: Die Frage ist an dich gerichtet.

Martin: Ach so, ja, okay, na gut. Ich hätte es gerne mal bei dir gewusst.

Claire: Ja, aber ich habe auch keinen Lieblingsfilm, glaube ich. Ich mag total gerne Thriller und so ganz psychomäßige Sachen.

Martin: Ja, ja, okay.

Claire: Ja, und ich finde, glaube ich, generell auch Serien noch besser als Filme. Ich bin einfach so ein Serienfan.

Martin: Ja, du bist so die Netflix-Generation.

Claire: Und zum Beispiel aktuell „Stranger Things“ fand ich mega cool.

Martin: Ja, stimmt, kann ich sagen, habe ich auch gesehen. Finde ich auch cool.

Claire: Hast du alles komplett gesehen?

Martin: Natürlich, alle 5 Staffeln waren es, ne? Ja, alle 5 Staffeln geguckt.

Claire: Und das weiß ich erst jetzt.

Martin: Ja, siehst du.

Claire: Hätte ich ja die ganze Zeit mit dir darüber sprechen können.

Martin: Ja, hättest du mich mal … Aber die fand ich wirklich großartig. Schade, dass es keine mehr davon geben wird.

Claire: Wäre nicht gewesen, ne? Ich habe mir mal so ein paar Behind the Scenes angeguckt, das ist total krass, was die da alles gemacht haben.

Martin: Ja, das glaube ich. Auch die Hintergründe und so, ja, sehr spannend.

Ankündigung: Claires letzte Folge – Caro übernimmt die Moderation

Claire: Aber heute soll es natürlich nicht um Filme gehen, sondern um ein ganz anderes Thema. Aber bevor wir starten, würde ich ganz gerne noch mal was loswerden. Nicht weinen. Ja, mich hat es tatsächlich beruflich woanders hin verschlagen, und deswegen kann ich hier als Moderatorin leider nicht mehr dabei sein. Deswegen ist das heute meine letzte Folge mit dir.

Martin: Ja, jetzt weißt du, warum mein Tag … Ja, ich bin auch traurig.

Claire: Ja, da darf man auch ein bisschen traurig sein. Da darf man auch ein Tränchen verdrücken.

Martin: Ich glaube, dem einen oder anderen da draußen wird es sicherlich auch so gehen, ja, mit Sicherheit genau so: „Oh nein, jetzt …“

Claire: Sind wir alle mit? [unverständlich]

Martin: Aber wer kommt denn da jetzt Neues? Hey, ja, es wird … Dürfen wir? Ist das Spoilern?

Claire: Nee, das können wir schon. Ist es Spoilern, wenn ich jetzt sage, dass die Caro das nächste Mal da ist? Und ihr kennt sie sogar schon von der Stimme her, denn Caro hat unser Intro eingesprochen.

Martin: Ja, daher ist das schon mal nichts Neues. Man konnte sich also an die Stimme gewöhnen.

Claire: So ist es. Man hat sie schon gehört.

Martin: Das ist dann ein smoother Verlauf vom Intro zum Gespräch.

Claire: Ja, aber man hat sie sozusagen noch nicht live erlebt. Vielleicht ist sie ja … Wir werden es sehen. Ich bin sehr gespannt. Ich bin dann die Hörerin.

Martin: So. Ja, und auch da werden wir – das, Claire, kann ich dir versprechen –, so wie wir gesagt haben, nichts schneiden. Du wirst dann wahrscheinlich auch das eine oder andere Mal die Caro hören, die auf einmal was … Oder das wäre auch … Na ja, wir werden es sehen. Also auch mit Caro wird nichts geschnitten. Ich finde es trotzdem sehr schade, es hat mir sehr viel Spaß gemacht. An der Stelle …

Claire: Ich bin auch sehr dankbar für die gemeinsame Zeit. Es hat sehr viel Spaß gemacht.

Martin: Manchmal haben mich persönlich diese persönlichen Fragen ein bisschen genervt. Denn das Ding ist ja: Ich weiß es vorher wirklich nicht. Und du hattest so ein, zwei Sachen dabei, die waren echt mies.

Claire: Da musstest du mal ein bisschen länger überlegen.

Martin: Na gut, okay, ja. Schön – oder nicht schön.

Marktzyklen bei Immobilien: Erholung, Expansion, Überangebot und Rezession

Claire: Aber heute haben wir noch mal ein richtig spannendes Thema, und zwar Marktzyklen, in dem Fall natürlich Immobilienzyklen. Vielleicht kannst du ja erst mal erklären, welche es überhaupt gibt. Ich bin da nämlich auch gar nicht im Thema. Und dann natürlich im Verlauf der Folge, wie wir mit so was umgehen.

Martin: Ich merke schon.

Claire: Wie wir sie nutzen können.

Martin: Du hast bei deiner letzten Folge wirklich noch mal gedacht: „Ey, komm her, was ist denn das, wo ich jetzt noch nie …“ Wo kannst du jetzt noch mal …? Wie sieht es eigentlich aus, wie sehen die Marktzyklen aus? Aha. Okay, na gut, ja, lass uns einsteigen.

Claire: Ja, los geht's. Welche gibt es denn überhaupt?

Martin: Wenn man über Marktzyklen spricht, gerade bei Immobilien – das trifft auch auf andere wirtschaftliche Dinge zu –, spricht man im Grunde genommen meistens von 4 Phasen. Oder es gibt 4 Phasen, so könnte man es nennen. Ich sage manchmal auch ganz gerne 5. Vielleicht fassen wir die einmal ganz kurz zusammen, um was es eigentlich geht. Bleiben wir bei den 4, die man so gängig kennt: Das sind Erholung, Expansion, Überangebot und Rezession. Das sind erst mal die 4 Phasen.

Warum habe ich 5 gesagt? Das ist eigentlich auch das Schöne. Wir starten ja gerade ins Jahr, letztes Mal die erste Folge: Wie sehe ich so den Marktausblick? Den sehe ich deutlich positiver als 2025, auch gerade im Bereich der Kapitalanlagen. Und das hat genau den Grund in diesen Phasen. Und zwar muss man sich überlegen, was jede einzelne Phase heißt. Wenn du sagst, du hast erst mal die erste Phase, die Erholung, dann würde das bedeuten, dass die Leerstände sinken, also keine großartige Leerstandsquote. Du hast stabile Preise, das ist die Phase der Erholung. Dann hast du das Thema Expansion. Es geht also nach oben, ne? Du hast hohe Nachfrage, du hast steigende Mieten und so weiter und so fort. Wir können gleich auch noch mal tiefer in jede einzelne einsteigen und darauf, warum ich vielleicht so positiv für 26 bin.

Dann die dritte Phase, die wir haben dürfen: das Überangebot. Was könnte Überangebot heißen? Du hast zu viele Wohnungen. Und wenn du zu viele Wohnungen hast, was würde dann passieren? Der Preis geht zurück, ist auch logisch, und du hättest Leerstand, ne? Das ist übrigens im Gewerbeimmobilienbereich teilweise passiert. Hier in Hannover zum Beispiel, kann ich dir sagen: Wenn du die Vahrenwalder runterfährst – da hat man damals zur Expo ganz, ganz viele Büroimmobilien gebaut, weil man dachte: Boah, jetzt nach der tollen Expo möchte doch jedes Unternehmen nach Hannover. Ja, leider ist es nicht passiert. Deswegen hast du dort ein Überangebot, die Preise sind dafür zurückgegangen, und du hast auch Leerstand. Du kannst mittlerweile die Grundrisse bestimmen und so weiter. Das ist also die dritte Phase, das Überangebot.

Na ja, und die vierte ist eigentlich so das Negative, und sie passt aber ganz gut zum Übergang, denn in der haben wir uns befunden: Das ist nämlich das Thema Rezession. Rezession heißt erst mal, dass Preise fallen und Transaktionen einbrechen. Wenn man sich das erst mal in unserer Perspektive, oder sage ich mal für die Kapitalanlage, anguckt, ist ja genau das die letzten Jahre passiert. Wenn du dir 23, 24 und 25 anguckst, dann hatten wir volkswirtschaftlich eine Rezession. Wie letztes Mal berichtet, gehen wir ja davon aus, dass wir in 26 so ein Wachstum von 0,7 bis 1,5 % haben, sagen wir in der Mitte 1. Das ist jetzt keine Expansion, wenn du so willst, ne? Das ist nicht so: Boah, das geht jetzt alles durch die Decke. Aber es ist das Thema Erholung. Wir befinden uns also in so einer Erholungsphase.

Claire: Oder Pre-Erholungsphase.

Martin: Ja, nee, ich würde sogar schon Erholung sagen. Denn wie eben schon gesagt: Erholung bedeutet erst mal, dass Leerstände sinken und wir eine stabile Preispolitik haben. So, das Fünfte, was ich übrigens immer noch dazu nenne – es gibt sie offiziell nicht, deswegen klammere ich sie ein –: Die fünfte Phase ist für mich das Thema Abschwung. Denn auch der Abschwung findet grundsätzlich erst mal nach dem Überangebot statt. Du kommst also nicht von einem Überangebot in eine Rezession, sondern der Verlauf wäre ja: Du hast eine Rezession, du hast eine Erholung, dann hast du Expansion, teilweise übertrieben, das führt zu einem Überangebot, und dann geht es natürlich wieder andersrum in den Abschwung, zur Rezession, zur Erholung. Im Grunde genommen wie ein Börsenkurs ja auch. Und genau das Gleiche gilt halt auch bei den Immobilienmarktzyklen. Und da stehen wir gerade genau.

Lassen sich Immobilienzyklen vorhersehen? Börse vs. Immobilienmarkt

Claire: Und würdest du sagen, dass man die Immobilienzyklen, die du jetzt gerade beschrieben hast, vorhersehen kann?

Martin: Ja, ja, ja.

Claire: Oder kann man die eher feststellen, nachdem sie sozusagen passiert sind?

Martin: Nee, das ist das Schöne bei Immobilien, deswegen mag ich das. An der Börse ist das ziemlich schwierig, ne? Wenn du am Wochenende einfach mal geguckt hast, was an der Börse passiert: Am Freitag war noch alles gut, und auf einmal sprechen wir dann über Samstag und Sonntag über Strafzölle für Deutschland und für die europäischen Partner. Weil man ja scheinbar doch nicht nur Grönland aufgrund einer russischen und chinesischen Bedrohung, oder, ich sage mal, Angst sieht: „Um Gottes willen, wir brauchen Grönland, um uns hier vor den beiden großen Mächten zu schützen.“ Jetzt sagt man: „Du, lieber Präsident, du kannst auf Grönland so viele Militärbasen bauen, wie du willst, mach das gerne, kriegst die Freigabe, bau deinen Dome und so, alles cool.“ Jetzt kommt: „Ah nee, will ich doch nicht, jetzt mache ich Strafzölle, weil die sich ja sperren.“ Dann sag doch bitte gleich, dass du die Insel haben möchtest – meine persönliche Meinung –, aufgrund von irgendwelchen Rohstoffen, die du brauchst. Und dann kommt so eine Nachricht, dass die Strafzölle kommen, da guckst du heute Morgen rein, und die Börse ist abgeraucht, rums, bums.

In der Immobilienwelt sieht es ein bisschen anders aus. In der Immobilienwelt ist der Markt beziehungsweise der Zyklus erst mal langsamer. Natürlich gibt es volkswirtschaftliche Einflussfaktoren, ne? Zum Beispiel: Warum glaube ich, dass wir jetzt im Bereich der Erholung sind? Erstens haben wir einen positiven Ausblick beim BIP, wir haben also einen Zuwachs, auch wenn der, wie eben schon gesagt, mit 0,7 bis 1,5 gering ist. Aber ich sehe, dass sich das Zinsniveau normalisiert. Denn du brauchst natürlich ein stabiles Zinsangebot, um dann sozusagen aus der Erholung wieder in die Expansion beziehungsweise in den Aufschwung zu kommen. Erholung und Expansion sind ja so die Aufschwungphase. Und wir haben uns mittlerweile eingependelt, oder ich würde sagen normalisiert, irgendwo bei 3,5 bis 4 % ungefähr im Immobiliensektor. Das richtet sich natürlich so ein bisschen nach den Bundesanleihen, da siehst du auch eine Stabilität. Das wird natürlich auch irgendwo von den Zentralbanken gesteuert. Die liegen so zwischen 2 bis zweieinhalb Prozent. Aus diesen Bundesanleihen kommt ja sozusagen das Zinsgeschäft für Hypotheken. Warum? Weil die Bank – jetzt wirklich grober Daumen, ne, der Einfachheit halber für alle – noch einen Aufschlag von ungefähr anderthalb Prozent drin hat. Und das heißt, du hast ein normales Zinsumfeld, also Stabilität und Normalisierung, und deswegen erholen sich die Märkte zumindest langsam. Allerdings muss man halt genau bei den Immobilien wieder gucken: welche Anlageklassen und so weiter und so fort. Aber dazu kommen wir vielleicht noch.

Den perfekten Einstiegszeitpunkt finden: Förderung und steuerliche Anreize 2026

Claire: Ja, ja, das bringt mich so ein bisschen auf meine nächste Frage. Kann man denn, wenn man jetzt in das Thema einsteigen möchte, sagen: Es gibt den perfekten Zeitpunkt, also den perfekten Zyklus sozusagen, in dem man einsteigen kann? Oder ist das vielleicht auch eher ein Mythos? Ich glaube, darüber hatten wir auch in der letzten Folge mal gesprochen, wo ich gefragt habe, ob jetzt dieses Jahr oder, nee, letztes Jahr gefühlt schon oder das Jahr danach … Und du meintest: Wann soll man einsteigen? Eigentlich immer.

Martin: Ja, wenn man es sich leisten kann. „Immer“ ist ja immer die Frage: Wie sieht es die Bankenwelt? Nur weil man sagt, die Normalität ist jetzt irgendwo bei 3,5 bis 4 %, heißt das ja nicht, dass die Banken das Thema auch wieder mitgehen, ne? Die Finanzierung ist sicherlich sehr herausfordernd, das haben wir im letzten Jahr auch gemerkt. Aber du brauchst halt immer gewisse Impulse, und auch eine Bank braucht natürlich Impulse. Und warum brauchen die Investoren Impulse? Sei es jetzt einmal auf der Zinsseite oder bei der steuerlichen Kompensation. Der Vorteil bei der Kapitalanlage ist ja, dass ich nicht alleine für mein Investment, für meine Vorsorge aufkommen muss, sondern dass ich Mieter und Finanzamt am strategischen Vermögensaufbau beteilige.

Wenn du jetzt sagst, die Zinsen sind gestiegen, dann hat der Investor grundsätzlich erst mal mehr Zinsbelastung. Es tut mehr weh, wenn du so willst. Da hat der Staat aber natürlich tolle Anreize geschaffen, gerade für den Neubau. Denn der Staat möchte natürlich massiv Neubau fördern. Warum? Weil wir die Klimaziele mit drin haben, hatten wir auch schon mal erwähnt, ne? Die Immobilienwirtschaft ist für fast 50 % des CO2-Emissionsausstoßes zuständig. Und da hat man natürlich für den Neubau Anreize geschaffen und gesagt: Mensch, wir machen da neue KfW-Programme, 297, 298 und so weiter. Auch für Objekte, die dann KfW 40 QNG, also nachhaltig gebaut sind, gibt es sogar höhere steuerliche Abschreibungen. Auch darüber haben wir schon mal berichtet. Die fünfprozentige degressive AfA hat man eingeführt, ne? Du musst überlegen: Früher wurden Immobilien mit 2 % AfA abgeschrieben, dann 3 % im Neubau, jetzt 5 %, also eine höhere steuerliche Kompensation. Dazu, wenn es klimafreundlicher, bezahlbarer Neubau ist, auch noch mit QNG-Standard, kriegst du sogar noch mal 5 % über die sogenannte 7b-AfA. Also ziemlich viele …

Claire: Genau.

Neu seit Dezember 2025: Förderung für Effizienzhaus 55 und attraktiver Mischzins

Martin: Und jetzt kommt noch was ganz Neues dazu. Denn wir kriegen ja gerade die Zahlen: Was ist letztes Jahr passiert? Wir haben letztes Jahr nicht mal 240.000 Neubauwohnungen geschaffen. Das Ziel sind 400.000, es werden wohl nicht mal 240.000 gewesen sein, Tendenz fallend. Denn – das haben wir auch schon ein paar Mal berichtet – wir haben in 23, 24, 25 einfach gar nicht genug Objekte genehmigt. Das heißt, in Zukunft, in den nächsten 2 Jahren, werden wahrscheinlich erst mal weniger Objekte entstehen, weil das, was nicht genehmigt ist, nicht gebaut wird.

Und dann hat man gesagt: Mensch, da sind auch viele Objekte dabei, die nicht diesen ganz, ganz hohen A-plus-plus-Superstandard KfW 40 QNG haben, sondern das sind noch Effizienzhäuser, beziehungsweise KfW-55-Häuser. Und jetzt hat man Mitte Dezember 25 noch mal schnell vor Weihnachten, als kleines Weihnachtsgeschenk für den Immobilienmarkt, könnte man quasi sagen, das Effizienzhaus 55 wieder förderfähig gemacht. Es ist also seit Mitte Dezember beschlossen, dass es auch Fördermittel für KfW-55-Bauten gibt. Warum? Ist auch einfach zu erklären: KfW 40 und dann noch QNG-Standard ist teuer in der Entstehung. Du hast Handwerkerknappheit, die wollen mehr Geld verdienen, das heißt, Bauen wird grundsätzlich teurer. Und das lähmt natürlich erst mal den Markt. KfW 55 ist dann auch der A-Standard. Das ist super, vielleicht nicht A plus, sondern A, aber trotzdem richtig gut. Und um das Ganze wieder förderfähig zu machen, hat man KfW-Darlehen mit niedrigeren Zinsen geschaffen. Somit ist für den Investor der Mischzins zwischen KfW-Förderdarlehen im Neubau und Annuitätendarlehen wieder attraktiv. Und das gibt es jetzt erst in 2026, wo wir aus dieser Rezessionsphase in die Erholung kommen. Da reden wir jetzt noch nicht über Expansion, noch nicht über den großen Aufschwung. Aber genau jetzt ist es natürlich spannend zu investieren, weil ich mir vielleicht gerade das eine oder andere Projekt im Neubausektor sichern kann.

Wir brauchen halt – für das Ziel Klimaneutralität 2045, auch darüber haben wir schon mehrfach berichtet – einfach bezahlbaren, klimafreundlichen Neubau in Ballungsgebieten, am besten noch barrierearm. Dann haben wir sogar alles zusammen, denn auch da haben wir riesiges Aufholpotenzial.

Revitalisierung im Bestand: Sanierungsquote und Chancen für Investoren

Martin: Neben dem Bestand. Auch das wird in 2026 sicherlich wieder ganz spannend sein: die Revitalisierung im Bestand. Wenn wir da mal bei Quoten bleiben: Wir haben ein Sanierungsziel der Bundesregierung in Höhe von 2 %. Wir haben ungefähr 43 Millionen Wohnungen, nur für dich: 2 % wären 860.000 Wohnungen. Da frage ich mich: Welche Handwerker sollen das machen? Wir schaffen gerade mal ein Prozent Sanierung und wollen auf 2 kommen. Und ich glaube, da liegen natürlich auch im sanierten Bestand, wenn er denn mindestens Energieeffizienzklasse C oder D hat, große Chancen – für Investoren, nicht für diejenigen, die als Unternehmer selbst entwickeln.

Claire: Ja. Also wie du sagst: Quasi da, wo in einem Marktzyklus die Risiken sein könnten, könnten auch wieder Chancen auf einen warten.

Was ist wichtiger: Der richtige Kaufzeitpunkt oder die richtige Immobilie?

Martin: Je nach Anlageklasse. Und deswegen – das ist jetzt eine sehr gute Frage, die ich dir stelle, ich finde die megagut –: Was ist wichtiger, der richtige Kaufzeitpunkt oder die richtige Immobilie?

Claire: Dann würde ich eher sagen, es kommt eher auf die Immobilie an. Die richtige Lage.

Martin: Aha.

Claire: Lage, Lage, Lage. Nee, also …

Martin: Das wären ja die Einflussfaktoren bei der Immobilie an sich.

Claire: Wo auch … Lage, Bevölkerungsentwicklung und so weiter, ja.

Martin: Denn du musst halt überlegen, gehen wir wieder zum Thema Marktzyklen. Jetzt könnte ich ja fragen: Was haben wir denn für Marktzyklen? Ich würde sagen, wahrscheinlich haben wir in ländlichen Regionen das Einfamilienhaus, also wirklich kein Arzt vor Ort, kein Nahversorger vor Ort und so weiter und so fort. Kinder aus dem Haus, viel zu überdimensioniert, Energieeffizienzklasse F oder H oder was weiß ich auch immer. Also ganz, ganz am Ende der Nahrungskette. Dann sind die Objekte, nur für sich betrachtet, vielleicht eher in der Rezession: Preise verfallen, Transaktionen brechen ein. Wer möchte denn heute noch …? Die Familien werden eher kleiner, es gibt weniger Drei-Generationen-Haushalte. Wer möchte denn jetzt noch das alte Bauernhaus kaufen, wenn er nicht noch Pferde hat, oder aus Liebhaberei, ne? Aber wer möchte das denn noch bewirtschaften, wer möchte das denn noch haben, wenn das Dach nicht gedämmt ist und so weiter? Und wir wissen, dass die Energiepreise weiter steigen, weil Energie in Zukunft noch knapper werden wird. Der CO2-Emissionshandel kommt 2027 dazu. Da würde ich sagen: Die befinden sich sowieso schon seit Jahren in so einer Rezessionsphase.

Auf den Immobilienmarkt an sich gehst du immer allgemein mit diesen 4 Phasen der Marktzyklen. Und da würde ich sagen: Wir sind absolut im Bereich der Erholung, also wieder im Aufschwung, und er wird gefördert. Warum sage ich, die Lage ist halt wichtig? Weil natürlich die richtige Anlageentscheidung … Ich habe ja gerade gesagt: bezahlbarer, klimafreundlicher Neubau oder revitalisierter Bestand, wenn er denn vernünftig gemacht ist, weil ich da Einkaufsvorteile habe. Neubau wird auch in Zukunft in den Preisen, in den Entstehungskosten, weiter steigen. Bestand kann ich mir noch relativ zu guten Kursen sichern. Nur würde ich jetzt nicht anfangen, auf D-, E-, F-, G- oder sonst was für Lagen zu gehen, weil damit natürlich auch das Leerstandsrisiko oder sonstige Themen einhergehen.

Für mich würde das also heißen: Neubau in Ballungsgebieten, in urbanen Zentren, genauso wie revitalisierter Bestand. Das müsste man in der Eigenkapitalrendite gegenrechnen. Beim Neubau sprechen natürlich die Förderdarlehen dafür, wenn ich die alle abgreifen kann, wenn ich eine steuerliche Belastung habe und die kompensieren kann. Dann würde ich sagen: Bist du im Neubausegment richtig. Bist du derjenige, der nicht die große Steuerbelastung hat – das ist ja erst mal gar nicht schlimm –, kann es sein, dass sich ein revitalisierter, energetisch gut gemachter Bestand besser rechnet, weil du den Einkaufsvorteil nutzt. Der eine nutzt den Steuervorteil, der andere den Einkaufsvorteil, der andere Förderdarlehen. Fakt ist: So eine gute Lage und so eine gute Ausgangssituation in diesen urbanen Zentren wie 2026 hattest du die letzten Jahre nicht.

Unterschiedliche Zyklen je Region: Warum Großstädte auch in der Rezession zulegen

Claire: Das würde aber auch bedeuten, dass wir in einer Region verschiedene Marktzyklen haben können. Weißt du, was ich meine? Ich dachte gerade so: Ja, in Ballungsgebieten ist es ja dann ganz anders.

Martin: Absolut.

Claire: Man kann also zum Beispiel nicht sagen: In Deutschland haben wir jetzt gerade den und den Marktzyklus.

Martin: Ja. Nimm dir zum Beispiel die Big-Seven-Standorte, ne, nehmen wir mal Berlin, Hamburg, München und so weiter. Selbst im letzten Jahr, in dem wir volkswirtschaftlich eine Rezession hatten, oder auch im vorletzten, sind die Mieten von 24 auf 25 – 23, 24, es ist eigentlich egal, welche Jahre du da anguckst, in denen wir diese Rezessionsphase hatten – in Berlin, in Hamburg, in Köln, Düsseldorf, in Stuttgart zweistellig gestiegen. Gerade im Neubausektor, wo ich durch die hohe Energiebelastung natürlich bessere Kaltmieten realisieren kann. Natürlich hast du also auch in Rezessionsphasen Standorte, die profitieren. Nur sind wir jetzt an einem Punkt, an dem die Volkswirtschaft wieder anzieht und das den gesamten Immobilienmarkt beflügeln wird. Und das merkst du natürlich an den Förderdarlehen und auch an den steuerlichen Themen, ne, also degressive Abschreibungen, 7b-Abschreibungen für klimafreundlichen, nachhaltigen Neubau mit noch mal 5 % – das gibt es ja alles erst seit 24, da hat man das ins Leben gerufen.

Alte Preiskalkulation, neue Förderung: Warum jetzt Projekte attraktiv werden

Martin: Dann mussten die Projektentwickler ihre Objekte umplanen, weil sie natürlich vorher auf dem 55er-Standard waren. Viele haben jetzt angefangen umzuplanen, und jetzt kommen die neuen Projekte. Das heißt, du kannst dir jetzt teilweise auch Projekte sichern, die noch in alter Preiskalkulation stattgefunden haben. Und ich kenne selbst ein, zwei Objekte, die waren letztes Jahr – ich will nicht sagen unattraktiv, weil sie trotzdem eine Top-Innenstadtlage haben … Ich hatte erst letzte Woche mit jemandem darüber gesprochen. Das Objekt hat eine Top-Innenstadtlage, du gehst wirklich 150 Meter, dann bist du direkt in der Stadt, eine Stadt größer 100.000 Einwohner. Aber letztes Jahr war das unattraktiv, es war ein KfW-55-Bau. Das Objekt hatte keinerlei Fördermittel. Und jetzt sind zum 16.12. die Fördermittel für das Effizienzhaus 55 geschaffen worden, und du wirst eine degressive Abschreibung in Höhe von 5 % aufs Objekt kriegen. Das Objekt hat eine alte Preiskalkulation von vor 3 Jahren und hat jetzt sämtliche Fördermöglichkeiten, die es gibt, plus die hohe steuerliche Kompensation. Jetzt ist es super attraktiv.

Und das ist für mich echt der Impuls, den man in 26 merkt. Dieses Programm ist jetzt ganz frisch, von Mitte Dezember. Ich glaube, welchen haben wir heute … Es ist knapp 5 Wochen alt, vor 5 Wochen kurz vor Weihnachten noch mal beschlossen. Und das wird sich jetzt natürlich auch am Markt spiegeln, dass man da wieder einen leichten Anstieg sieht. Und dann werden auch die Banken wieder kommen müssen, um das Ganze zu finanzieren. Da haben wir mittlerweile in Sachen Bundesanleihen und natürlich auch Hypothekenzinsen eine Stabilisierung erreicht. Vielleicht geht es auch noch mal irgendwo 0,5 hoch, aber das ist nachher, nach Kompensation der Steuer und im Mischzins, fast zu vernachlässigen für den Anleger. Der hat in 2026 in dieser Erholungs- und Aufschwungphase sicherlich super Chancen.

Emotional vs. rational: Euphorie vermeiden und auf Einflussfaktoren achten

Claire: Findest du … Das ist wieder so ein Thema: emotionale Entscheidung versus rationale Marktentscheidung. Es gibt da draußen ja vielleicht auch viele, die dann Angst vor einer gewissen Phase haben, oder vor der, in der wir gerade stecken, und so weiter und so fort. Hast du da vielleicht einen Tipp, wie man sich davon so ein bisschen trennen und lösen kann?

Martin: Na ja, die große Herausforderung sehe ich … Man redet dann von Aufschwung, von Erholung, und es geht wieder nach vorne. Wenn Leute Investitionsentscheidungen treffen, dass man da nicht die Fehler macht, ne? Es ist jetzt nicht einfach so: „Oh, jetzt geht der Markt wieder hoch.“ Also jetzt steigen auch die Mieten – dazu haben wir mal eine extra Folge gemacht. Die Mieten können sich erst entwickeln, wenn sich in Deutschland die Löhne entwickeln. Wenn wir aber zum Beispiel im letzten Jahr eine Bruttolohnsteigerung von über 5 % hatten, also Bruttolohnentwicklung, was ja bei einer Inflation um 2 zur Folge hat, dass ich trotzdem ungefähr 3 % Reallohnentwicklung habe, also mehr Gehalt – mehr Gehalt ist wieder mehr Miete, die kompensiert werden kann. Das heißt also für Leute, die Bestand haben und revitalisieren: Da lohnen sich dann energetische Maßnahmen, weil ich Mieten kompensieren kann und so weiter. Und wenn ich als Investor die Dinge jetzt berücksichtige und sage: Okay, super, revitalisiert oder sogar Neubau rechnet sich für mich in der Eigenkapitalrendite, dann habe ich sicherlich Chancen.

Die große Gefahr sehe ich darin, dass Leute denken, der Markt geht ganz allgemein nach oben: „Also in meinem kleinen Ort, da kenne ich wenigstens das Vierfamilienhaus oder die Wohnung, die kaufe ich mir jetzt, und da wohnt jetzt auch einer drin.“ Das wird aber auch in Zukunft … Und ich muss immer langfristig denken, ne? Ich werde bei einer langfristigen Entscheidung vielleicht sogar wieder eine Expansion oder auch ein Überangebot erleben. Aber in den Ballungsgebieten ist und bleibt es nach wie vor teuer, also auch in der Speckgürtelregion, natürlich mit dem ÖPNV. Und da sehe ich ein bisschen die Gefahr, dass man jetzt schnell euphorisch wird und denkt: „Ach, jetzt kaufe ich mir einfach das Vier-Parteien-Haus hier bei mir auf dem Dorf, oder es ist ja auch nicht weit bis in die nächste Kleinstadt“ und so weiter. Davon würde ich abraten. Also sich jetzt nicht von der Gier treiben lassen, sondern an die Einflussfaktoren denken. Das ist in jeder Phase gut, egal ob ich gerade in der Rezessionsphase, der Expansionsphase, der Überangebots- oder der Erholungsphase bin. Du solltest immer auf die Einflussfaktoren achten.

Claire: Dazu kann man sich ja noch mal unsere alte Folge anhören, da haben wir ja so viel darüber gesprochen, in unserer Folge Hauskauf versus Anlageimmobilie, ja.

Martin: So sieht's aus. So ist es, ja.

Fazit: In der Erholungsphase investieren und den Hebel nutzen

Claire: Martin, das war's mit meinen Fragen.

Martin: Das war's, ja.

Claire: Ein sehr spannendes Thema noch mal. Ich habe wieder viel gelernt.

Martin: Ja, das freut mich. Das war ja auch der Wunsch, ne? Ich habe dir gesagt: Weißt du was, du darfst dir ein allerletztes Mal …

Claire: Ich habe mir die Folgen immer selbst ausgesucht. Aber ich wollte eigentlich, dass du noch mal entscheidest, was wird …

Martin: Ich will nicht entscheiden, die Ehre liegt dann bei dir. Ich finde – wie gesagt, abschließend zu den Marktzyklen vielleicht noch mal für alle da draußen –: Man sollte sich nicht verrückt machen lassen. Ich finde es ein super spannendes Thema. Und für euch alle gilt es ja, die Chancen irgendwo auch zu nutzen, wenn es finanziell möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Grundsätzlich stehen wir in 26 … Und deswegen ist es so schön: Noch nie gab es dieses Thema der hohen steuerlichen Kompensation, und noch nie waren diese Fördertöpfe sozusagen so groß, um hier genau die Klimaziele zu erfüllen und bezahlbaren Wohnraum in Ballungsgebieten zu schaffen. Und ich glaube, da stehen wir gerade am Anfang. Deswegen finde ich 2026 super spannend. Und ich glaube, dass es den Markt hier von der Erholung noch mal in diese Expansion bringt: hohe Nachfrage, steigende Mieten. Was aber auch wieder mit steigenden Preisen verbunden ist. Und das sollte ich mir jetzt zunutze machen, um jetzt vielleicht auch Objekte zu sichern, die noch in alten Preiskalkulationen stehen.

Du musst überlegen: Wenn so ein Objekt heute auf den Markt kommt, dann wurde es wahrscheinlich vor 5 Jahren oder vor 4 oder 3 angekauft und dann mit einer komplett anderen Preiskalkulation entwickelt. Und gerade große Projekte, was ich ja auch manchmal bei uns sehe: Das sind Objekte, die vor 8 Jahren in einer komplett anderen Welt angekauft worden sind. Da musste der Anbieter jetzt vielleicht auch mal die eine oder andere Kröte schlucken, im Preis runtergehen, nachentwickeln und so weiter und so fort. Er hat aber eine alte Preiskalkulation drauf, alte Preiszusagen. Und da sehe ich persönlich dann Chancen, gerade wenn ich jetzt in dieser Erholungsphase investiere. Und wenn dann die Expansion wieder da ist, ne, und steigende Mieten und hohe Nachfrage kommen, dann kann ich für mich meinen Return on Invest, die Mieten, entwickeln. Dann entwickelt sich mein Immobilienpreis weiter, und dann sitze ich aber schon drin im Markt. Und das ist eben das Schöne: Man sollte dann investieren, wenn es nach oben geht, ne? Und da sind wir gerade, in der Erholungsphase.

Ja, es macht wirklich … 2026 ist das erste Jahr nach 3 Jahren – das muss ich mir echt mal überlegen –, in dem wir nach so einer Rezession jetzt wieder in diesem Erholungsmodus sind. Es waren die letzten Jahre in der Rezession Objekte in Berlin et cetera spannend, aber für viele war es einfach auch nicht bezahlbar. Jetzt, durch die neuen Anreize, ist der Kapitalanlageimmobilienmarkt, ne … Bei Kursen im Silber- und Goldbereich jenseits von Gut und Böse merkt man natürlich auch da die Impulse: Oha, man möchte sich irgendwo in Sachwerten absichern. Man vertraut vielleicht diesen Kursschwankungen an der Börse, von denen wir eingangs gesprochen haben, nicht mehr. Und deswegen gehen immer mehr Menschen in die Sachwerte und überlegen: Wie kann ich das wirtschaftlich für mich nutzen? Und da bleibt die Immobilie als Kapitalanlage für mich das Interessanteste. Weil ich es nicht selbst stemmen muss, wie jetzt vielleicht bei Gold und Silber – wenn ich dort investieren möchte, immer nur für das, was ich habe –, sondern weil ich hier clever mit einem Darlehen, vielleicht sogar vergünstigt, einen viel größeren Hebel habe, durch den Mieter und durch die steuerliche Kompensation übers Finanzamt, auch da, wie gesagt, mit neuen Anreizen. Deswegen sollte ich mich jetzt möglichst schnell in diesen Stuhl der Erholungsphase im Marktzyklus setzen und investieren, ganz klar.

Claire: Wir bleiben also optimistisch.

Martin: Ich bin total optimistisch.

Claire: Ja, habe ich in den letzten Folgen schon gemerkt.

Lob für die Förderpolitik: KfW-Zuschuss für barrierearme Badsanierung

Martin: Ja, siehst du. Das ist ja für mich auch kein neues Thema. Den Marktzyklus konnte man eigentlich letztes Jahr so ein bisschen absehen, zum Glück bestätigt er sich. Und ich glaube, das muss man wirklich mal loben: dass die Bundesregierung mit diesen staatlichen Anreizen jetzt gerade auch noch mal einen Schritt zurück gemacht hat und nicht darauf beharrt: „Oh, wir wollen nur KfW 40 und QNG, und nur das fördern wir“, sondern: „Nee, wir nehmen das Effizienzhaus 55 auch mit rein.“ Und auch Revitalisierungsmaßnahmen, übrigens auch für die Eigennutzer da draußen, ne? Wer heute Lust hat, sein Haus oder seine Wohnung, in der er wohnt, energetisch zu sanieren: Da gibt es richtig tolle Förderdarlehen, alles auf klimafreundlich, auf Revitalisierung, auf barrierearm und so weiter.

Ich habe es, wie gesagt, auch schon mal erzählt: bei einer Wohnung, die ich selbst habe. Da hat mich der Handwerker drauf gebracht: „Mach doch die Dusche ebenerdig, dann ist es ein barrierearmes Badezimmer, und dann übernimmt die KfW 10 % der Rechnung.“ Ja, richtig gut. Und so ein Antrag hat dann damals bei mir 10 Minuten gedauert. Und da merkst du, wohin die Reise geht. Die Verknappung und der Druck im Markt, gerade auch für ältere Menschen und kleinteiligen Wohnraum, nehmen in den nächsten Jahren zu, weil du heute halt weißt, was auf dich zukommt. An der Börse weiß ich nicht, welche Nachricht morgen kommt, welcher Zoll, welches dies, welches das. Aber hier bei der Immobilie kann ich mir das genau angucken, weil da Menschen drin wohnen. Und ich weiß es und kann es auch relativ gut nachlesen: Wie drückt sozusagen der Markt hier weiter auf die Immobilie, wie drücken Menschen auf die Immobilie und aufs Wohnen? Wie viele Singlehaushalte, wie viele hast du da, wie viele ältere Menschen? Das kann man heute ganz gut sehen. Und deswegen ist das ein Zyklus. Da gibt es einen zentralen Zyklus. Aber wenn ich die richtigen Zeichen rechts und links sehe, dann kann ich davon sicherlich noch stärker profitieren.

Abschied von Claire: Dank für die gemeinsame Zeit

Martin: Ja, siehst du, Claire. War das also dein Wunschthema?

Claire: Ja, danke, Martin, dass ich hier so viel lernen konnte.

Martin: Ja, ich danke dir. Ich hoffe, du bist …

Claire: Ein Immobilienprofi, würde ich sagen, nach diesen ganzen Folgen.

Martin: Okay, dann nehme ich dich das nächste Mal mit. Ich habe morgen einen Vortrag, kommst du gleich mit? Da geht es auch um die Themen Marktzyklen, glaube ich. Vielleicht brauche ich das morgen noch. Siehst du: makroökonomische Entwicklung bei Immobilien ist es morgen, da hast du mich inspiriert. Von daher, Claire, auch vielen Dank. Schön. Danke für die Fragen, das hat mir sehr viel Spaß gemacht. Was ich immer schön fand – das klingt total alt, ne –, was ich immer schön fand, war der Altersunterschied. Es klingt alt, ne? Weil ich ja älter bin und du jünger, aber …

Claire: Es war schon ein cooler Mix, von den Perspektiven her, ne?

Martin: Ja, mit den Dingen zum Beispiel, wie es deine Eltern sehen, ne: „Nee, wenn alle Kinder raus sind, dann kommt das Einfamilienhaus weg, dann ziehen wir in eine Stadt und wieder in eine Wohnung.“ Wohingegen meine Eltern, die noch mal eine Generation älter sind, ne, mit Mitte 70 …

Claire: [unverständlich]

Martin: Ja, genau, und es never ever in hundert kalten Wintern veräußern würden, um in eine Wohnung zu ziehen. Das ist halt das Interessante, wenn man diese Perspektiven hat, weil ich halt glaube, dass unsere Hörenden da draußen auch unterschiedlich sind, [unverständlich] Und das ist wichtig, auch dass es so ein bisschen anschließt. Deswegen hat es mir sehr viel Spaß gemacht. Deswegen vielen, vielen Dank.

Claire: Ich freue mich auf jeden Fall, den Podcast weiterhin als Hörerin zu begleiten. Und ja, ihr könnt dann nächstes Mal die Caro begrüßen.

Martin: Ja, und da wird Caro sicherlich nicht sauer sein, wenn ich sage: Ja, das habe ich mit Claire auch schon mal besprochen. Ich werde dich dann vielleicht ab und zu mal erwähnen.

Claire: Ja, da würde ich mich freuen.

Martin: Neben den Tipps für meine Kinder da.

Claire: Würde ich mich sehr freuen.

Martin: Ja. Dann vielen Dank, Claire. Euch da draußen viel Spaß, und nehmt den Marktzyklus mit. Bis bald.

Claire: Bis dann. Tschüss.