Lage ist nicht gleich Lage: Chancen & Risiken von A bis C

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Neue Co-Moderatorin: Caro stellt sich vor

Martin: Einen wunderschönen guten Morgen, herzlich willkommen zu unserem Podcast. Ja, ich habe heute einen ganz besonderen neuen Gast dabei. Ich habe es das letzte Mal … beziehungsweise wir haben das letzte Mal mit Claire noch angetriggert. Und da Claire sich verändert hat und was Neues machen wollte, haben wir gedacht: Wir brauchen ja jemand Neuen. Eine Stimme, die, glaube ich, viele unserer Hörer da draußen schon kennen. Denn du, liebe Caro Sophie – kann ich schon mal spoilern, so heißt sie nämlich, die gute Dame, die mir gegenübersitzt –, hast immer unseren Einleitungstext gesprochen. Das Interessante ist, dass wir beide den gleichen Nachnamen haben, aber weder verwandt noch verschwägert sind. Ich freue mich tierisch darauf, dass wir unseren Podcast hier weiter fortsetzen und unseren Hörenden – sagt man, glaube ich – weiterhin tolle Themen rund um die Anlageimmobilie liefern können. Neue Trends, neue Ideen, aber das Thema auch ganz kritisch beleuchten. Denn es ist nicht alles Gold, was glänzt, sondern … Das ist sicherlich eine tolle Anlageentscheidung. Deswegen freue ich mich, Caro, dass du jetzt zukünftig diejenige bist.

Und ich kann hier auch schon mal ein bisschen was verraten: Ich hatte dich eben gefragt – das machst du übrigens wie Claire –, ich hatte dich gefragt: „Okay, was machen wir heute Schönes?“ Und deine Antwort verrate ich nicht. „Hast du denn jetzt einiges, was ist so dein Wunschthema?“ – „Ja, ich habe einiges dabei.“ So viel dazu. Caro, schön, dass du da bist.

Caro: Hallo Martin, ich freue mich auch. Ja, das ist witzig, ne? Ich wollte gerade sagen: Der Zuschauer hat ja keine große Umstellung, weil meine Stimme ja schon recht bekannt ist.

Martin: Ja, das stimmt. Das haben wir extra gemacht.

Caro: Ja, genau.

Martin: Jetzt kommst du sozusagen vom Intro in den Podcast, genau. Ja, auch was Tolles.

Caro: Ja, ich bin froh, hier zu sein. Ich freue mich darauf, viele spannende Fragen zu stellen und schöne Themen zu thematisieren. Und ich habe auch was Spannendes mitgebracht.

Martin: Okay.

Persönliche Frage: Highlight und Lowlight der Woche

Caro: Und zwar hat dir Claire ja immer eine Frage der Woche gestellt.

Martin: Ja.

Caro: Das würde ich auch gerne tun. Und zwar würde ich gerne wissen, was dein Highlight und dein Lowlight der letzten Woche waren.

Martin: Highlight und Lowlight. Ist das jetzt nur im beruflichen Kontext?

Caro: Kann auch privat sein.

Martin: Okay. Mein Lowlight – oh nee, mein … oh Gott, ich hatte mehrere Highlights letzte Woche, die war super. Wir hatten unsere Auftakttagung. Das war ein absolutes Highlight für mich, weil ich mich immer freue, wenn alle Kollegen und Kolleginnen zusammenkommen können, wenn wir unsere Besten ehren können, wenn wir das Ganze auch hier zusammen feiern. Das ist immer schön. Denn dadurch, dass ja mittlerweile viele einfach bundesweit verstreut sind, hat man zumindest das eine oder andere Mal im Jahr noch so einen Aufschlag, bei dem man sie alle zusammen hat. Das war super, das war ein super Tag. Ich glaube, der war total produktiv, aber es war auch schön, das Ganze zu feiern. Jetzt können wir ins Jahr starten.

Privat war ich am Wochenende mit meiner kleinen Tochter shoppen. Das war nämlich ihr Geburtstagsgeschenk, die wollte einmal mit Papi zusammen shoppen gehen. Das haben wir auch gemacht, in Wolfsburg im Outlet, also ohne Schleichwerbung. Aber ja, so war es. Und jetzt müsste ich mir überlegen, was denn mein Lowlight war. Ich glaube, in der letzten Woche hatte ich wirklich gar keins. Ich war viel auf Reisen, das war ein bisschen stressig, weil da Dinge ausgefallen sind. Wir nehmen ja jetzt heute auch den Podcast auf, und dann geht es für mich nach Bonn zu einer Jahresauftakttagung, auf der ich eingeladen bin, einen Vortrag zu halten. Aber sonst – nee, ich hatte kein Lowlight.

Caro: Das ist doch gut. Fun Fact an dieser Stelle: Ich bin Martins Assistenz, und ich sorge dafür, dass Martin sehr viel unterwegs ist.

Martin: Ja, das stimmt.

Caro: Deswegen [unverständlich] in der Hinsicht und bin sein Gehirn, gefühlt.

Martin: Das würde ich so bestätigen wollen, ja.

Caro: Genau.

Martin: Ja, cool. Hattest du denn ein Highlight?

Caro: Tatsächlich auch mehrere. Wie gesagt, der Jahresauftakt hat mir dieses Jahr sehr gut gefallen. Ich habe viel gelernt, auch zum Thema KI und Kommunikation. Wir hatten nämlich die [unverständlich]-Schulung, [unverständlich] Also wer sich mit der Farblehre auskennt: Ich bin blau, grün und gelb, rot eher weniger. Ich war mit Freunden beim Eishockey, bei den Scorpions hier in Hannover. Wir haben natürlich gewonnen, Tabellenerster, also war super, richtig schön. Genau. Lowlight: Ich habe tatsächlich ein bisschen Schnupfen bekommen, deswegen höre ich mich ein bisschen nasal an. Aber ich bin im Ausklang, deswegen alles gut.

Martin: Okay, bitte nicht anstecken, weil das eine harte Woche wird.

Caro: Das stimmt.

Mythos oder Wahrheit: In guten Lagen kann man nichts falsch machen?

Caro: Okay, ich habe mir noch was ausgedacht, Martin.

Martin: Oh.

Caro: Und zwar die Rubrik „Mythos oder Wahrheit“. Ich werde jetzt eine Aussage in den Raum werfen, und dann schauen wir mal, was wirklich dahintersteckt. Das ist vielleicht auch schon eine kleine Brücke zu dem, wohin wir heute gehen. Und zwar folgende Aussage von mir: In guten Lagen kann man als Immobilieninvestor eigentlich nichts falsch machen. Was sagst du: Mythos oder Wahrheit?

Martin: In guten Lagen. Boah. Wenn man sich jetzt nur auf die Lage bezieht: Die Lage ist sicherlich schon wichtig, keine Frage. „Nichts falsch machen“ ist, würde ich sagen, ein Mythos. Denn du hast natürlich neben einer tollen Lage … Du könntest jetzt super toll ein Objekt erwerben in – ich nehme jetzt einfach einen Standort, um keine Werbung zu machen – München, oder in Hamburg, vielleicht an der Außenalster, alles toll. Da wirst du immer Mietinteressenten finden. Aber das hatten wir auch in den vorherigen Folgen schon mal: Die Lage an sich ist halt nicht der einzige Einflussfaktor. Sondern wenn du sagst: „Boah, ich kaufe da vielleicht ein Schnäppchen“, du prüfst es aber nicht und stellst dann fest: Oh, jetzt stehen demnächst eine Dachsanierung, eine Steigstrangsanierung und sonstige Themen an. Dann können natürlich sogenannte verdeckte Mängel, sage ich mal, oder auch Capex-Maßnahmen, die nicht bedacht worden sind, dazu führen, dass du in den ersten Jahren in eine Nachschusspflicht kommst. Und dann entpuppt sich so ein Schnäppchen in Anführungsstrichen vielleicht sogar als Fass ohne Boden. Natürlich wirst du, wenn du das Kapital hast und die 20.000, 30.000, 40.000, 50.000 Euro nachschießen kannst, immer wieder einen Mieter bekommen. Aber wenn du jetzt in der Anlage bist und das sozusagen aus der Renditebetrachtung siehst, muss man das natürlich mitbedenken.

Caro: Mhm, okay, alles klar. Und damit sind wir schon mitten in unserem Thema: Lage, Lage, Lage.

Martin: Ja, siehst du.

A-, B- und C-Lagen: Was bedeuten die Kategorien?

Caro: Genau. Der eine oder andere hat bestimmt schon mal von A-, B- und C-Lagen gehört. Aber, Martin: Was bedeutet das konkret? Und sind C-Lagen wirklich so schlecht, wie man es von den Abstufungen her so denkt? Ich würde mit dir vorab erst mal die Grundlagen besprechen: Was versteht man überhaupt unter A-, B- und C-Lagen?

Martin: Okay. Wir bleiben bei den A-, B-, C-Lagen. Du kannst ja auch mit D-Lage und so weiter und so fort weitermachen. Fangen wir vielleicht mal damit an, und wir legen den Fokus auf die A-, B- und C-Lagen, natürlich auch immer in der Betrachtung der Investitionschancen und Möglichkeiten.

A-Lagen: Big Seven, hohe Kaufkraft und niedrige Mietrendite

Martin: A-Lagen sind erst mal Städte, die, ich sage mal, internationale Metropolen sind. Das Spannende ist: Man könnte auch sagen, sie sind über die Republik hinaus bekannt. In Deutschland ist es relativ einfach: Du hast Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt, Köln – warte mal, das sind 4 –, München, Hamburg natürlich und Berlin. Man sagt auch oft „die Big-Seven-Standorte“. Allerdings würde ich persönlich zum Beispiel auch Leipzig mit reinnehmen. Manche sagen ja auch: die Big Seven plus Leipzig. Weil Leipzig natürlich auch in den letzten Jahren eine sehr, sehr positive Entwicklung hatte, auch in der Wirtschaftlichkeit.

Und das ist dann das nächste Thema: Das sind wirtschaftliche Top-Standorte, an denen wir natürlich grundsätzlich erst mal eine sehr hohe Kaufkraft haben. Auf der anderen Seite haben wir eine hohe Mietnachfrage, du hast Wohnungsknappheit. Allerdings ist das teilweise auch in B- und C-Lagen gegeben, das kann man jetzt nicht pauschal nur bei A sagen. Aber erst mal hast du eine hohe Kaufkraft und auch hohe Mieten, und deswegen liegen die Renditen an diesen Standorten, also in A-Lagen, eher so um 1, 2, vielleicht mal 3 %. Wobei ich dazu wieder sagen würde: Wenn du jetzt in München in einer 1a-Innenstadtlage 3 % findest, dann würde ich schon wieder ein bisschen zucken und sagen: Okay, welche Mängel oder welche Maßnahmen stehen denn demnächst an? Übrigens rein in der Bruttomietrendite betrachtet, ne, also in der Mietrendite an sich, nicht in der Eigenkapitalrendite und nach Steuern, was für Anleger viel wichtiger ist. Aber erst mal da im Vergleich.

B-Lagen: Regionale Relevanz und moderate Kaufpreise – Beispiel Hannover

Caro: Okay.

Martin: Bei B-Lagen ist das halt schon die nächste Abstufung, wenn du so willst. Und das ist dann natürlich auch bei den Größen so. Das sind grundsätzlich auch Standorte, die eine gute regionale Relevanz haben, an denen du also auch eine gute Infrastruktur hast. Aber du hast dabei noch moderate Kaufpreise und trotzdem eine hohe Nachfrage. Übrigens: Wir sitzen gerade in einer B-Stadt.

Caro: Okay, Hannover ist für dich eine B-Stadt?

Martin: Hannover ist eine B-Stadt, ne? Das kann man ja nachschauen, in welchem Ranking welche Städte wo sind.

Caro: Ja, da möchte ich kurz eingreifen, weil es sehr gut ist, dass du das sagst. Und zwar: Wie definiert man das eigentlich? Gibt es dort feste Kriterien, nach denen man das wirklich so in A, B und C eingliedert?

Martin: Ja, okay. Du gliederst grundsätzlich ein … Nehmen wir genau das Thema von eben: Bei A ist es am einfachsten, internationale Metropolen. Als internationale Metropole gilt eine Stadt wie Hannover oder Braunschweig nicht, ne? Das ist einfach so. Wenn du jetzt irgendwo in den USA oder in China spazieren gehst oder sonst irgendwo, dann würden die Leute sagen: „Ja, Munich kenne ich, Hamburg auch, Berlin auch“, ne? Was natürlich auch dieses Hauptstadtthema und so ausmacht. Und wenn du dann sagen würdest: „Ja, ich komme aus Hannover oder Braunschweig“ oder sonst wo – dann wäre das schon vom Tisch.

Und genauso ist es. Bei B-Lagen ist es halt das Thema der regionalen Relevanz. Hannover hat natürlich eine regionale Relevanz, ne? Oftmals ein bisschen auch beim Thema Landeshauptstädte. Und du hast halt trotzdem – auch wenn wir jetzt hier in Hannover gucken – natürlich ein vernünftiges Kaufpreisniveau, was Immobilien angeht. Das ist jetzt nicht günstig, das ist teilweise wirklich schon teuer beziehungsweise in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Du hast aber auch eine hohe Nachfrage von Mietinteressenten. Da bist du so in diesem B-Segment.

Und wenn du jetzt die Abstufung nimmst und in eine C-Lage gehst, dann sind das meist kleinere Städte, ne? Ach, das habe ich übrigens eben bei B vergessen: Wenn wir jetzt erst mal bei der Bruttomietrendite bleiben, ne – beim A-Standort bist du irgendwo so bei 1, 2, max. 3. Bei B-Standorten bist du dann eher so bei 3, 4 %. Im unsanierten Bestand bist du vielleicht sogar bei 5. Aber Kapitalanleger, die sagen: „Boah, super, in Hannover kriege ich was mit 5 % Mietrendite, und dann auch noch wirklich in Hannover-Stadt“ – ich rede immer von Zentrumslagen, ne, also wir reden jetzt nicht von der Speckgürtelregion, das muss man noch mal anders betrachten, [unverständlich] Wenn du in der Stadt hier in Hannover 5 % hättest, würde ich schon wieder fragen: Welche Sanierungsmaßnahmen sind bei dem Bestandsobjekt fällig? Und wann sind sie fällig, und was kostet mich das eigentlich, und wie viel kann ich die Miete überhaupt noch entwickeln? Aha, gar nicht. Dann schwappt meine Bruttomietrendite nach einer Sanierung zum Beispiel auch wieder zurück. Von vielleicht 5 – ich sollte hier ja so ein Schnäppchen machen können – zurück auf die 4, das wäre moderat.

A-Lage als Kapitalparkplatz: Warum das Mietsteigerungspotenzial begrenzt ist

Caro: Okay. Wenn wir jetzt noch mal in den A-Bereich gucken: Ist die A-Lage eher ein Kapitalparkplatz als ein Renditebooster?

Martin: Ja, das kann man ganz klar sagen. Du hast in A-Lagen im Regelfall einfach nicht die Renditeerwartungen, weil die eigentlich schon so weit vergeben sind. Und wie ich auch gesagt habe: Es geht ja immer um das Thema Infrastruktur, ne? Nehmen wir jetzt mal Frankfurt zum Beispiel. Internationale Flughäfen hast du übrigens auch eher an den A-Standorten, ne, oder Köln/Bonn, auch ein Riesenflugplatz. Da hatte ich letztens auch den ersten Vortrag, war auch ganz spannend dort. Aber da ist der Markt natürlich schon aufgeteilt. Du hast eine hohe Nachfrage, du hast eine super Infrastruktur, du bist international unterwegs und so weiter und so fort. Da hast du einfach nicht die Rendite. Du hast ja nicht mehr das Entwicklungspotenzial, ne? Wenn du dir jetzt München anguckst, mit Mieten, die teilweise irgendwo zwischen 30 und 40 Euro liegen – welches Entwicklungspotenzial hast du da noch? Schaust du jetzt in eine B-Lage wie Hannover, nehmen wir jetzt mal Hannover, den Stadtteil Südstadt: Da bist du mittlerweile auch schon bei 12, 14, 16 Euro. Das ist schon ein bisschen besser, sage ich mal. Deswegen ist auch Leipzig auf so einem Trip eher nach oben. Das wäre im Segment B.

C-Lagen: Höhere Rendite und Entwicklungspotenzial – Beispiele Rostock und Heidelberg

Martin: Und wenn du jetzt aber in die Entwicklung gehst, dann bist du oftmals an C-Standorten. Das klingt ja immer so: Oh Gott, jetzt bin ich C, ne, das ist jetzt so Platz 3, ist nicht so toll. Aber Entwicklungspotenzial heißt: Du musst da dann schauen. Das machen wir ja auch, ne, wenn wir, sage ich mal, Objekte in unser Portfolio aufnehmen, dass man guckt: Wenn ich kleinere Städte habe wie zum Beispiel Rostock, ne, oder gehen wir jetzt mal in den Süden, Heidelberg zum Beispiel – Heidelberg ist an sich auch ein C-Standort –, dann hast du da erst mal eine höhere Renditechance. Da bist du irgendwo bei Mietrenditen größer 4 bis 5 %, in der Range liegst du da schon. Also immer so ein bisschen im Bestandssegment geguckt. Denn im Neubau laufen dir momentan die Baukosten davon, ne? Es gibt also so festgelegte Ranges, in denen du bist. Aber ich würde sagen: Wenn ich jetzt mitten in Heidelberg einen Neubau kriegen würde, und da steht 3,irgendwas drauf, und der ist energetisch top gemacht, wäre das auch in Ordnung, ne? Und da hast du natürlich mehr Entwicklungspotenziale. Das heißt aber per se nicht, sage ich, dass die Städte, was weiß ich, Rostock oder auch Heidelberg, die wir eben als Beispiel hatten, jetzt schlecht sind. Denn Heidelberg ist natürlich schon ein wirtschaftlich starker Standort, das ist eine tolle Region da unten. Und von daher hast du da aber bessere Renditechancen.

Spricht etwas gegen A-Lagen? Rechenbeispiel zur Unterdeckung in München

Caro: Okay. Aber gibt es in A-Lagen noch andere kritische Punkte, außer einer in Anführungszeichen niedrigeren Rendite?

Martin: Na ja, kritisch ist es erst mal nicht. Die Frage ist halt aber …

Caro: Punkte, die dagegensprechen, in A-Lagen zu investieren.

Martin: Nee, es spricht jetzt nichts dagegen. Auch wenn du eine tolle Immobilie in Düsseldorf erwerben könntest – wie gesagt, immer unter Beachtung der anderen Einflussfaktoren, ne, Sanierung und diese ganzen Maßnahmen –, dann ist auch eine Immobilie in Düsseldorf, Köln oder, was weiß ich, Berlin super, ne? Ich glaube, Berlin vielleicht sogar noch spannender, weil Berlin natürlich ein Riesenaufholpotenzial hat, gerade auch was die Mieten angeht.

Aber wenn du jetzt München nimmst und sagen würdest: Ich finde jetzt in München ein schönes Projekt, vielleicht ein Neubauobjekt mit dem neuesten Standard KfW 40, vielleicht sogar mit Nachhaltigkeitszertifikat für QNG-Standard und so weiter, mit einer Rendite irgendwo um vielleicht 2 %. Ja, vielleicht ist es dann nach Steuern auch ein bisschen mehr, wenn man sagt, das funktioniert und ich kann mir die Kapitaldienstfähigkeit, also die Unterdeckung, ne … Du musst ja überlegen: Was heißt das eigentlich für einen Anleger? Ein Anleger hat aktuell ein Zinsniveau um 4 %, plus vielleicht noch mal 2 % Tilgung. Sagen wir mal über den Daumen einfach mal so 5, 6 %, irgendwo in der Range liegt man da. Vielleicht kriegst du noch ein paar Fördermittel, deswegen lass uns mit 5 rechnen, das ist einfacher. Wenn er dann aber nur 2 % bekommt, hätte er allein da schon den Spread von 3 %, den müsste er selbst aufbringen. Das ist jetzt ein bisschen zu einfach, weil du natürlich auch steuerliche Kompensationen hast. Dazu haben wir auch schon mal einen Podcast gemacht. Du hast heute steuerliche Anreize, die hat es so noch nie gegeben. Großartig. Der Staat möchte schon gerade in den Städten … Warum? Weil wir natürlich bereits zu fast 90 % in urbanen Zentren leben. Der Staat fördert das. Der Staat möchte Klimaneutralität bis 2045. Der zweitgrößte Klimakiller ist das Wohnen, gerade auch in den Städten. Also fördert er natürlich auch Neubau in den Städten.

Aber wieder zurück zu unserem Beispiel, nehmen wir jetzt von mir aus München: Ich habe eine Bruttomietrendite von irgendwo 2 % oder 3, und ich habe 5 % Aufwand. Ich müsste 3 % decken. Jetzt kostet die Wohnung in München aber eher 400.000 und nicht 250. Ich müsste also 3 % von 400.000 Euro aus eigener Tasche bedienen. Das wären 12.000 Euro, also einen Tausender im Monat müsste ich in diese Immobilie zuschießen.

Kapitalanlage statt „Kapitalüberschuss“: Zuzahlung im heutigen Zinsumfeld

Martin: Und es heißt ja auch so … Es heißt ja „Kapitalanlageimmobilie“, ne? Die sagen ja: Die Immobilie muss sich selbst tragen, oder den Überschuss … Sie heißt nicht „Kapitalüberschussimmobilie“, sondern „Kapitalanlageimmobilie“. Übrigens für alle da draußen, weil ich ganz oft gefragt werde: „Ja, ich habe da ein Objekt, und das hat einen Überschuss.“ Ja, in der alten Welt mit einem Zinsniveau von 1,5 gab es das. Da habe ich 3 % Rendite erwirtschaftet und nur 1,5 bezahlt. Das stimmt. Auf der anderen Seite habe ich in der heutigen Welt halt oftmals eine Zuzahlung. Immer unter der Grundvoraussetzung, dass ich ein Objekt habe, in dem jetzt nicht irgendwo der Renditekick drin ist, ne, oder irgendwo schlummernde Risiken in Form von Sanierung oder Sonstigem.

Ich könnte mir ja auch eine Immobilie im Fi… – also Gott, jetzt will ich was Schlechtes sagen, Caro – im Fichtelgebirge …

Caro: Dachte ich gar nicht.

Martin: Aber ich nehme jetzt mal Standorte, sagen wir es mal so. Da wohnen heute schon wenige Menschen, da herrscht sehr hoher Leerstand. Ich kann eine Immobilie erwerben, da ist ein Mieter drin, super, und die hat auch eine Mietrendite von 5, 6 %, vielleicht sogar – komm, sagen wir 6. Jetzt habe ich 5 % Belastung und 6 % nehme ich ein. Wow, ich habe bei der Immobilie, erst mal vor diesen ganzen Steuerthemen, einen Überschuss. Klingt total super, ne? Da würdest du vielleicht sogar sagen: „Ja, aber das ist doch gut. Ich kann eine Immobilie kaufen, und der Mieter bezahlt sie zu 100 %.“ Das Problem ist nur das Risiko, das da schlummert: Wenn der morgen auszieht – wie viele Mietinteressenten hast du, die die Wohnung fürs gleiche Geld oder vielleicht sogar für ein bisschen mehr, du willst ja die Entwicklung, wieder mieten würden? Und dann würdest du erst mal nach draußen gucken, und da steht erst mal keiner.

Mietentwicklung in B- und C-Lagen: Prozentual mehr Spielraum als in A-Lagen

Caro: Ja. Würdest du sagen, dass viele Investoren in diesem Sinne vor C-Lagen zurückschrecken, dass sie Angst haben, es kommen keine Mieter?

Martin: Ja, das kann sein. Natürlich geht man … Und das ist aber gerade, ich sage mal, die Exzellenz, die man dann nachher macht, ne? Wenn ich jetzt sagen würde: Okay, klar, ich kann mir die 1000 Euro Zuzahlung leisten, ich möchte das gerne machen, ich investiere in München, dann funktioniert das. Ne, das Entwicklungspotenzial bei den Mieten: Die Mieten, die bei Neubau teilweise bei irgendwo 33, 35 Euro liegen, auf 40 Euro zu entwickeln, ist schon ein Brett. Und da reden wir gerade von einer Entwicklung von, ich sage mal, irgendwie 10, 12 %, wären aber trotzdem bei 40 Euro, also schon ein Riesensprung. Wenn du jetzt in Lagen wie B und C bist, nehmen wir zum Beispiel jetzt vielleicht Rostock oder nehmen wir auch mal Hannover als B-Stadt, dann bist du halt heute irgendwo bei 12, 13, 14 Euro. Jetzt überleg dir mal: Wenn du von 14 Euro auf 16 Euro oder 17 entwickeln würdest, wäre der prozentuale Spread – da bist du bei 20 % Mietentwicklung. Was natürlich dann nachher dazu führt, dass dein Mieter mehr von der Immobilie bezahlt. Das ist bei den A-Standorten deutlich schwieriger, teilweise fast unmöglich, weil: Wo willst du mit den Mieten noch hin? Im Bundesschnitt geben wir ungefähr 33 % unseres Einkommens fürs Wohnen aus, das war übrigens schon immer so. In München liegt der Schnitt bei 43 %.

Welche Lage passt zu welchem Anleger? Sicherheit, Wertstabilität und Berlin als A-Standort mit Potenzial

Caro: Okay. Würdest du das also jetzt unterzeichnen, wenn ich sage: Die besten Deals liegen in B-Lagen?

Martin: Nee. Ich glaube, das ist gar kein Entweder-oder, das muss man sich immer im einzelnen Objekt anschauen. Natürlich ist da Potenzial. Dann müsste man sogar hingehen und sagen: Die C-Lage ist es vielleicht, ne? Jeder Standort hat seine Daseinsberechtigung. Wenn jetzt jemand sagt: „Aber ich habe, keine Ahnung, geerbt, und ich möchte das sicher haben und irgendwie eine zuverlässige Zusatzeinnahme haben“ und so weiter und so fort, ne … Wenn diese Persona in dem Bereich ist, dann solltest du vielleicht nicht sagen: „Na ja, ich nehme jetzt irgendwie einen Entwicklungsstandort, und mit dem kann ich in den nächsten 10, 20 Jahren was machen.“ Sondern dann sagst du vielleicht: „Ich möchte die Immobilie dann in Hamburg haben, weil ich Hamburg auch mag“, oder: „Ich möchte sie in Frankfurt oder Köln“, auch völlig egal. Wenn du da eine vernünftige Immobilie hast, dann parkst du dein Geld. Das ist okay, du hast ein bisschen weniger Erträge, aber diese Immobilie ist an sich natürlich erst mal sehr wertstabil und wird sich sicherlich auch weiterentwickeln, wenn wir uns die letzten Jahre angucken.

Wenn man aber in einen A-Standort investieren möchte – meine persönliche Meinung, um Gottes willen, das ist natürlich keine Kaufempfehlung für euch da draußen –, dann würde ich mir natürlich eher … Nehmen wir jetzt mal die großen 7: Da würde ich mir wahrscheinlich eher einen Standort wie Berlin angucken. Warum? Weil ich natürlich in unserer Hauptstadt noch das Entwicklungspotenzial sehe, ne? München, Hamburg sind da schon ziemlich ausgereizt. Auch innerhalb dieser A-Standorte, dieser 7, kannst du natürlich noch mal unterscheiden, ne? Da ist Düsseldorf anders als Stuttgart, oder München ist anders als Berlin, übrigens nicht nur von den Menschen her, sondern natürlich auch vom Entwicklungspotenzial. Und da wäre ich dann eher in Richtung Berlin. Ich finde es immer super spannend, sich auch gerade mit diesen B- und C-Standorten zu beschäftigen. Nehmen wir mal im C-Bereich vielleicht sogar Rostock und gucken mal genau: Wo kann ich da was machen? Und wenn ich dann – ich rede ja über innerstädtische Lagen, also nicht irgendwo außen im Stadtteil, sondern wirklich in der Stadt –, dann kannst du sicherlich auch an C-Standorten investieren. Du hast hier einfach eine höhere Renditechance und ein besseres Entwicklungspotenzial. Aber die Auswahl muss natürlich auch besser sein.

C-Lage für Anfänger oder Profis? Anlagehorizont und Anlegerprofil entscheiden

Caro: Ne, stimmt. Ist die C-Lage dann eher ein Fall für Anfänger oder eine Chance für Profis?

Martin: Für beide. Ich würde nie sagen … Das wäre jetzt so einfach, wenn man sagen würde: „Alles klar, Profis dürfen nur in A und Anfänger nur in C.“ Ne, genau, nee, das ist nicht so. Sondern im Endeffekt muss man sagen: Was will ich denn eigentlich mit meiner Anlage? Wir reden ja immer noch über ein Investment, ne? Ich habe ja eben unsere Persona gehabt, die sagt: „Ich bin jetzt 65, ich möchte jetzt überhaupt erst mal in eine Immobilie investieren, und ich habe mich auch fürs klassische Wohnen entschieden.“ Da könnt ihr auch alles andere nehmen, da könnt ihr auch sagen: „Ich möchte eine Denkmalimmobilie“, oder: „Ich möchte vielleicht eine Seniorenimmobilie“ – ein interessanter Markt für die Zukunft, definitiv. Oder vielleicht auch eine Wohnung mit Sozialbindung – das macht übrigens aber keinen Sinn, weil du meist die lange Bindung hast. Aber wenn er sich fürs Wohnen entschieden hat und einfach sein Geld da reinlegen möchte und sagt: „Ich möchte es mal vererben, ich möchte auch von den Mieten leben, und mir reichen meine 2, 3 %“ – Haken dahinter, alles in Ordnung.

Wenn ich einen Anlagehorizont habe, bei dem ich sage: „Mensch, ich möchte heute investieren, ich möchte auch diesen Fremdkapitalhebel nutzen“, dann ist wahrscheinlich eine B- oder C-Stadt attraktiver, weil ich hier genau dieses Entwicklungspotenzial habe. Nach einem vernünftigen Auswahlprozess, ne, als Grundsatz. Du kannst jetzt nicht sagen, dass sich jede C-Lage auch positiv entwickelt. Auch eine C-Lage könnte in eine D-Lage rutschen. Eine C-Lage könnte aber auch in eine B-Lage rutschen. Leipzig zum Beispiel würde ich persönlich, wie gesagt, sogar in so einem A-Segment sehen. Da waren die halt nicht immer, ne, da haben die sich hin entwickelt. Und die Kunst für den Profi ist es einfach, genau zu gucken: Wo habe ich Entwicklungspotenziale? Wo kann ich heute investieren, wo ich später mehr Miete kriege, wo ich die Immobilie entwickeln kann und so weiter und so fort? Der lässt also alle Einflussfaktoren gelten.

Und für den blutigen Anfänger – so hart das klingt – würde ich sagen: Bitte sucht euch einen Profi, der das für euch macht, und zwar genau nach eurem persönlichen Anlegerprofil. Erst mal gucken: Welche Anlageklasse ist es überhaupt? Wenn du jetzt einen steuergeplagten Spitzensteuersatzzahler hast, dann könnte auch eine Denkmalimmobilie interessant sein. Könnte, muss nicht. Es könnte auch sein, dass sich die neuen 7b-Abschreibungen nach Einkommensteuergesetz oder die degressive AfA rechnen. Aber genau das in den wirtschaftlichen Zusammenhang zu packen und dann zu sagen: Okay, du bist der Starter, du fängst jetzt an, du hast einen langen Anlagehorizont. Wir nehmen jetzt eine vernünftige, adäquate Immobilie, bei der die Zuzahlung moderat ist und sich die Miete dahin entwickeln kann, dass wir vielleicht in 5, 6, 7, 8 Jahren da stehen, dass du gar nichts mehr zuzahlen musst, sondern wir bis dahin Mietentwicklung betreiben können. Und das kannst du an B- und C-Standorten natürlich deutlich besser als in A.

Caro: Grob gesagt ist also die Lage an sich nicht ganz entscheidend, sondern der Investor dahinter. Was bringt der mit, wie weit ist er schon in diesem Geschäft drin, oder …?

Martin: Das Anlegerprofil.

Anlegertypen: Sicherheitsorientiert, Einsteiger und Renditejäger

Caro: Wir können das ja gerne einmal ein bisschen strukturierter machen. Ich als blauer Typ … Und zwar, wenn wir das einmal einordnen: den Einsteiger, den Sicherheitsorientierten und den Renditejäger. Wie würdest du sagen: Wer gehört zu A-, B- und C-Lagen?

Martin: Einsteiger, Sicherheitsorientiert und Renditejäger.

Caro: Also, was würdest du sagen, wer gehört eher zur A-Lage?

Martin: Sicherheitsorientiert ist sicherlich eher bei der A-Lage, Punkt.

Caro: Man weiß, was man kriegt.

Martin: Ja. Oder auch in Heidelberg: Wenn du in der Innenstadt investierst, weißt du auch, was du kriegst.

Caro: Ja, das stimmt.

Martin: Ne, deswegen sage ich aber: Nehmen wir mal … Das wäre eher so, wenn man sich auf eine Klasse festlegen müsste. Das wäre eher der A-Typ.

Caro: Aber dann wäre B nach deiner Erzählung heute ja der Mittelweg.

Martin: Genau.

Caro: Ne, man verpokert sich nicht, würde ich jetzt mal so sagen, sondern man hat was Solides und macht nichts falsch.

Martin: Solange man, wie gesagt, immer das Wichtige beachtet und auf die anderen Sachen achtet, ne? Ich sage mal: Wenn du jetzt hier in Hannover ein Schnäppchen machen würdest und sagen würdest: „Boah, das ist aber total super und ein totaler Schnapper“, und es hat hier in der B-Lage vielleicht auch 5 %, 6 % Rendite, hohoho, und ich kaufe das ein und stelle fest: Uh, jetzt habe ich mein ganzes Geld da reingesteckt. Ich habe auch nichts mehr liquide übrig, ich habe keinen vernünftigen Analyseprozess gefahren und habe die anderen Einflussfaktoren nicht beachtet. Jetzt kommt nach 2 Jahren die Nachzahlung, die Wohnung muss komplett saniert werden, Steigstrangsanierung, zack, 40.000 Euro – habe ich nicht, habe ich ein Riesenproblem, ne? Das andere gilt immer obendrauf, darauf müssen wir uns einigen.

Renditejäger in C- und D-Lagen: Industrieansiedlungen, Flughafen BER und Halle

Martin: Und dann natürlich der Renditejäger. Hast du „Renditejäger“ gesagt?

Caro: Ja, Renditejäger.

Martin: Pauschal könnte man sagen: Der ist im C- oder im D-Bereich. Nur da gilt natürlich noch mehr: Wie entwickelt sich die Infrastruktur, was kommt dahin, welche Industrien siedeln sich vielleicht auch an? Nimmst du jetzt eine Stadt wie Magdeburg zum Beispiel, eher auch im B-Segment: Siedelt sich der große Chiphersteller an, ja oder nein? Wenn der sich ansiedelt, kannst du sagen: Wahnsinn, das schafft so ungefähr 10.000 Arbeitsplätze, ne? Oder Berlin, der Berliner Osten: Wieso hat sich der Berliner Osten so stark entwickelt? Ja, ganz einfach: weil der Flughafen Berlin Brandenburg ohne Ende Arbeitskräfte zieht. Da entwickelt sich natürlich dann auch die Speckgürtelregion.

Und das ist ja das Spannende: Manchmal gibt es bei A-Lagen tolle Speckgürtelregionen. Können wir auch wieder ein Beispiel machen: Nehmen wir eine Stadt wie Darmstadt. Die ist ja kein A-Standort.

Caro: Nee.

Martin: Profitiert aber total von Frankfurt. Nimm Halle. Lauf durch China und frag: „Ey, kennt ihr Halle?“ Dann sagt dir jeder: „Warte, Halle? Keine Ahnung, noch nie gehört.“ Turnhalle vielleicht mal, aber so … Und Halle profitiert natürlich durch die Nähe zum Flughafen, Porsche, das DHL-Logistikzentrum, was da alles ist, ne, BMW und so weiter. Und Leipzig ist natürlich in diesem Boom drin. Das ist jetzt manchmal sogar so teuer, dass die Leute sagen: Ich kann mir die Miete, ich kann mir das Wohnen nicht mehr leisten. Viele können es noch, deswegen steht auch eine Schlange von Mietinteressenten draußen. Aber die gehen dann nach Halle. Und da musst du immer gucken: Wie entwickeln sich Standorte, und was passiert dann, ne? Bei Halle weiß ich es jetzt gerade zufällig, weil wir dort im letzten Jahr ein Projekt gemacht haben: Die haben einen großen Industriepark gekriegt, für knapp eine Milliarde, da steht auch schon wieder die nächste Milliarde an. Das entwickelt natürlich Standorte. Und wenn du das bei C-Lagen, bei, ich sage mal, kleineren Standorten weißt, dann treibt das die Preise nach oben und so weiter und so fort.

Aber der Renditejäger ist genau der, der guckt: Kommt es oder kommt es nicht? Und wenn es in der Presse steht – „Wow, da kommt ein neues Werk, ein neuer Chiplieferant, x Milliarden Euro“ und so weiter und so fort –, dann laufen da ganz viele hin. Wenn der dann aber nicht kommt, dann sieht das ähnlich aus wie … Da kann man auch mal ein Negativbeispiel bringen.

Negativbeispiel Vahrenwalder Straße: Büro-Überangebot nach der Expo

Martin: Vielleicht sogar die Bürogebäude in der Vahrenwalder Straße. Für euch da draußen, ihr kennt es nicht, das ist hier in Hannover. Wir hatten ja damals die Expo, ne, und alle haben gedacht: Wow, super, Hannover wird jetzt Boomtown. Wir werden hier in den großen Kreis der internationalen Metropolen aufrücken, weil uns das so nach vorne treibt. Und dann hat man auf der Vahrenwalder ganz viele Bürokomplexe gebaut, super, und zack, zack, zack, zack, zack. Ich glaube, da könntest du dir heute deine Flächen aussuchen. Du kannst dir eigentlich auch die Miete aussuchen, kannst eigentlich alles machen, was du möchtest, weil einfach so viel geschaffen wurde und es halt nicht eingetreten ist. Und wenn das dann nicht kommt, hast du halt einen Preisverfall, und das ist dann ärgerlich, trotz eines guten B-Standorts, sage ich mal, ne? Es gibt also so viele Dinge, auf die man achten muss. Aber kurzum, wenn wir uns entscheiden müssen – wir wollen es ja knapp halten –: Renditejäger werden sich wahrscheinlich eher in C- oder sogar D- und E-Lagen austoben, ja.

Fazit: Die Lage muss zur eigenen Anlagestrategie passen

Caro: Okay, alles klar, gut. Ich glaube, wir haben alles sehr gut aufgeschlüsselt. Das war heute ein schönes Schlussplädoyer von dir. Wir haben gesehen: A-, B- und C-Lagen bieten alle Chancen, aber auch Risiken. Entscheidend ist, dass die Lage zur eigenen Strategie passt.

Martin: Genau, das hast du schön zusammengefasst. Danke, danke für die schönen spontanen Fragen. Das ist immer genau das, was wir wollen, dabei bleiben wir auch. Wir wollen hier nichts schneiden, wir wollen das so durchziehen. Deswegen freue ich mich, dass wir es jetzt künftig hier so durchziehen. Und euch da draußen hoffe ich dieses A-B-C-Thema ein bisschen nähergebracht zu haben. So einfach ist es nicht, es gibt halt ganz viele Einflussfaktoren. Aber vielleicht konnten wir jetzt mal mit dem Mythos aufräumen: „Hey, nur A ist es“, und „Lage, Lage, Lage“. Hey, das ist es nicht, ihr müsst auf viele, viele Dinge achten. Aber auch über die anderen werden wir berichten. Caro, danke, schönes Thema, und ich freue mich. Bis bald wieder, würde ich sagen.

Caro: [unverständlich] hat es auch Spaß gemacht. Wenn euch die Folge gefallen hat, abonniert gerne „Hinter der Fassade“ auf Spotify und lasst eine Bewertung da. Tschüss, bis zum nächsten Mal.

Martin: Ciao.