Kaufen oder warten? Was macht aktuell wirklich Sinn?

Intro

Caro: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in die Welt der Immobilieninvestments. Martin, einer der führenden Immobilienprofis mit 20 Jahren Expertenwissen, spricht gemeinsam mit mir, Caro, über die Themen, die wirklich zählen. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Hallo Martin.

Martin: Hi Caro, grüß dich. Schön, dich zu sehen.

Caro: Ja, bei dem tollen Wetter, ne?

Martin: Ich wollte gerade sagen: bei Sonnenschein.

Caro: Bei absoluter Hitze, heißen Temperaturen sitzen wir heute hier. Und ich habe mir noch einen heißen Kaffee geholt.

Martin: Ist eigentlich auch … Aber man soll ja warme Sachen trinken.

Caro: Ich wollte gerade sagen: Machen die das nicht auch in der Wüste, mit heißem Tee?

Martin: Ja, aber nicht Kaffee.

Caro: Ja, gut.

Persönliche Frage: Martin als Hühnerhebamme und Schützenfestsaison im Dorf

Martin: Aber egal, komm. Was habe ich verpasst?

Caro: Was hast du verpasst? Nee, das schöne Wetter hast du live mitbekommen. Also von daher. Was hast du verpasst?

Martin: Es war ein schönes, schönes Wochenende. Man ist in die Woche gestartet. Oder meinst du jetzt die Highlights?

Caro: Ja, auch.

Martin: Echt, mein Highlight? Welche Highlights und Lowlights habe ich denn verpasst?

Caro: Dann Lowlight.

Martin: In meinem Leben, ist auch geil. Welche Lowlights habe ich in deinem Leben? Nee, ich hatte kein Lowlight. Obwohl, nee, ich müsste mal kurz überlegen. Nö, mir fällt jetzt von der Woche nichts ein. Ich hatte mein Highlight.

Caro: Okay, und zwar?

Martin: Und zwar habe ich Küken zu Hause. Also ich bin auf diese glorreiche Idee gekommen … Wer es ja weiß: Ich lebe ja gerne so für mich, ruhig, ne, und habe dann auch so ein paar Hühner. Und ich habe mir einfach auf so einem Markt Bruteier mitgenommen, weil ich es irgendwie lustig fand, und habe gedacht: Ey, komm her, die legst du jetzt so einer Glucke unter und so weiter und so fort, mal sehen, ob es klappt. Und es hat tatsächlich geklappt, total cool. Und die ersten 4 sind geschlüpft. Ich muss dir nachher mal ein Foto zeigen. Und das eine kam nicht aus dem Ei. Es hatte nur so, ich sage mal, wirklich so 2 Zentimeter aufgepickt, kam aber nicht raus, hat den Rest nicht geschafft. Und dann habe ich es Step by Step aus diesem Ei gepult, denn da muss man echt ganz vorsichtig sein, habe ich die KI gefragt und so. Und über 2 Tage habe ich dann immer mit dem Wattestäbchen die letzte Eierschale nass gemacht, an den Federn. Und dann habe ich das gerettet, und ich habe echt gedacht, es stirbt. Ah, das hat überlebt.

Caro: Dann warst du quasi eine Hühnerhebamme.

Martin: Ja, das stimmt. Und es hat auch gleich einen Namen gekriegt, das heißt Calimero.

Caro: Calimero. Witzig.

Martin: Ja, also es war mein absolutes Highlight. Ja, es war schön. Und bei dir?

Caro: Wir hatten Schützenfest. Im Mai geht die Schützenfestsaison los, die geht ja bis Ende September. Und genau, bei mir im Dörfchen war das Schützenfest.

Martin: Okay, also Halligalli.

Caro: Ja, so eine Zeltfete und so. Ja, gut, aber das ist das kleinere Schützenfest. Das große aus meinem eigentlichen Ursprungsdorf kommt noch.

Martin: Was ist in deiner Ecke größer? Was heißt groß oder was heißt klein erst mal? Was heißt klein, wie viele Leute?

Caro: Wie viele Leute in dem Dorf sind? Keine Ahnung, 800 bis 1000 Leute leben da.

Martin: Gut, aber wie viele Leute sind denn auf dem Schützenfest?

Caro: Ja, das hat gefühlt die Größe wie hier unser großer Konferenzraum, eigentlich nicht ganz. Also für die, die es hören: Es ist schon halt intim, auf jeden Fall.

Martin: Gibt es auch so Königsfrühstück und so?

Caro: Ja, das kann.

Martin: Wie viele Leute sind da bei so einem Königsfrühstück?

Caro: Kann ich ganz schlecht schätzen. 50 oder 200? Oder irgendwie so, ja.

Martin: Aber 200 ist schon viel.

Caro: Ja, aber ich kenne größere.

Martin: Ja, aber für euer Dorf.

Caro: Ja, das stimmt.

Martin: Da sind ja 30 % der Leute beim Königsfrühstück. Cool.

Caro: Nee, das ist schon ganz cool, [unverständlich] eigentlich schon ganz nett.

Martin: Und habt ihr denn auch … Also früher bei den Schützenfesten, die ich noch aus meiner Kindheit kenne, gab es ja immer hier so, was weiß ich, Süßigkeitenbuden oder Autoscooter.

Caro: Ja, guck mal, es ist so klein, es gibt nur so eine kleine Pizzabude und einen Crêpestand. Ja, und dann Samstagabend, wenn [unverständlich] ist, dann gab es noch Bratwurst und Pommes. Aber es ist ganz klein, also noch nicht mal eine Schießbude oder so was.

Martin: Gibt es da keine Schießbude? War auch immer cool.

Caro: Aber bei dem in meinem Heimatdorf sozusagen, da gibt es dann auch Schießbude, Autoscooter und so weiter.

Martin: Ja, Autoscooter nicht mehr. Früher gab es den Twister, kennst du den noch?

Caro: Ja, klar.

Martin: Genau, und rückwärts und so weiter. „Eine neue Runde, eine neue Wahnsinnsfahrt!“ Genau, ja, geil, cool. Ja, also ist jetzt quasi jedes Wochenende Schützenfest?

Caro: Ja, Dorf, Nachbardorf und …

Martin: Ja, cool. Du berichtest, was du jetzt in den nächsten Wochen machst, und ich brüte nur Eier aus. Geil.

Caro: Ja, okay. Schön. Ich kann ja am Ende des Sommers einmal sagen, wo es am besten und am schlechtesten war. Also ein Ranking.

Martin: Ja. Und was die für verrückte Traditionen haben. Es ist wirklich von Dorf zu Dorf anders. Was ist denn jetzt in dem kleinen Dorf für eine Tradition?

Caro: Das Eierbacken am Sonntagabend.

Martin: Eier backen. Ja, das hast du mir mal erzählt.

Caro: Wo sich alle an dem kleinen Dorfplatz treffen. Und dann werden da die Eier gebraten.

Martin: Und sitzen alle da auch zusammen?

Caro: Also die, die noch übrig geblieben sind.

Martin: Der harte Kern.

Caro: Ja.

Martin: Ja, cool. Mhm. So haben alle da draußen wieder mitgekriegt, wie das in den dörflichen Strukturen hier bei uns ist.

Caro: Genau. Aber jetzt steigen wir ein, in unser heutiges Thema.

Martin: Das ist ganz interessant, ne, weil ich ja letztens beim Podcast gesehen habe, dass uns Leute auf Hawaii oder auch in den USA gehört haben, ne? Und dann denke ich so: Jetzt hört uns einer auf Hawaii, der muss ja zumindest Deutsch verstehen, wir machen das hier auf Deutsch, und dann sagt er: „Schützenfest? Okay, was?“ Entweder kennt er das oder er kennt das nicht.

Caro: Ja, ist schon witzig, ne?

Martin: Also ich lege mich fest: Ein Schützenfest auf Hawaii wird es nicht geben. Aber egal, komm, lass uns einsteigen.

Mythos oder Wahrheit: Wer jetzt kauft, kauft zu teuer?

Caro: Okay. Steigen wir ein mit unserer Rubrik „Mythos oder Wahrheit“. Und zwar: Wer jetzt kauft, kauft zu teuer.

Martin: Nein. Das entspricht nicht der Wahrheit, in dem Fall. Zu teuer gibt es nicht. Alles hat immer seinen Preis, und der Wert einer Sache ist immer der, den ein anderer bereit ist, dafür auszugeben.

Caro: Genau. Spannend ist ja gerade nicht nur der Markt, sondern auch, wie die Menschen darauf reagieren, ne? Viele warten, viele beobachten oder viele hoffen auch auf bessere Zeiten. Und genau hier stellt sich die entscheidende Frage: Wartet man gerade strategisch oder einfach nur aus Unsicherheit? Und ja, darüber möchte ich heute mit dir sprechen: Kaufen oder warten, was macht aktuell wirklich Sinn?

Schieberitis: Warum Abwarten beim Vermögensaufbau nicht funktioniert

Martin: Ist eine Krankheit.

Caro: Ja, ich glaube, in jeder Phase gibt es irgendwie Leute, die ein bisschen Bammel haben, oder?

Martin: Nee, ist in Deutschland wirklich eine Krankheit. Hat mir mal jemand erzählt: heißt Schieberitis.

Caro: Schieberitis.

Martin: Schieberitis, ja, ist wirklich so. Weil das interessant ist: egal, was die Leute sagen. Als das Zinsniveau um 2 % war, haben die Leute gesagt: „Ey, die Immobilien sind ja viel zu teuer, das kaufe ich jetzt nicht.“ Jetzt ist der Zins bei 4 %, und die Leute sagen: „Ey, der Zins ist ja viel zu teuer, da kaufe ich nicht.“ Und das ist Schieberitis. Sie werden immer schieben, werden aber nie Vermögen aufbauen. Das ist das große Thema überhaupt. Wenn du Vermögen aufbauen möchtest, musst du irgendwann anfangen, desto früher, desto besser. Und man muss sich jetzt mal überlegen: Zins, ne? Also man hat ja gesagt: Okay, boah, kaufe ich jetzt oder warte ich eben noch? Da muss man einfach sagen: Auf was willst du da draußen warten?

Zinsniveau im Vergleich: 4 Prozent heute, 4,5 Prozent im 30-Jahres-Schnitt, 6 bis 7 Prozent in den 90ern

Caro: Meinst du, die Menschen sind vorsichtig? Allein von der früheren Zeit?

Martin: Ich glaube, sie sind verunsichert, ne? Ich habe ja eben schon mal das Zinsniveau angesprochen. Wenn du dir das Zinsniveau anschaust: Aktuell sind wir so um die, sagen wir mal, ungefähr 4 %. Ich rede jetzt immer so von Hypothekendarlehen, ne? So, und wenn du dir jetzt einfach mal die zehnjährigen Zinskonditionen anguckst: Im Durchschnitt der letzten 10 Jahre lagen wir bei 2 %. Gucke ich mir mal den Durchschnitt der letzten 30 Jahre an, liege ich bei 4,5 %. Also heute noch darunter. Und gucke ich mir ein Zinsniveau an, da brauche ich gar nicht so lange zurück, so in den 90er-Jahren, ne, um die 90er, da lag das Zinsniveau bei 6 bis 7 %. Wenn du jetzt 1990 eine Immobilie gekauft hättest, hättest du gedacht: „Boah, da habe ich aber heute mit 4 % ein günstiges Zinsniveau. Ich habe ja zu 6 oder 7 % finanziert.“

Jetzt überleg dir mal: Du hättest in München, in Hamburg, hier in Hannover 1990 eine Immobilie gekauft, für damals wahrscheinlich 80.000 D-Mark. Dann hätte die heute wahrscheinlich einen Wert von 300.000, 400.000 Euro, also 800.000 D-Mark, wenn ich so einfach umrechnen darf. Und das ist der große Unterschied: Die Leute, die halt entschieden haben, die haben Vermögensaufbau betrieben. Und die, die die Schieberitis haben, die schieben auch heute noch oder trauern vielleicht sogar hinterher: „Oh, hätte ich damals …“ Ist auch witzig: „Heute ist es alles zu teuer, und hätte ich mal vor 10 Jahren …“ Oder vor 10 Jahren war es dann auch wieder so. Das ist immer das Problem. Ich glaube, dass es in der heutigen Zeit deutlich einfacher ist, strategischen Vermögensaufbau mit Immobilien zu betreiben, als noch vor 10 Jahren.

Chancen im aktuellen Markt: Steuerliche Anreize und warum Restlaufzeit zählt

Caro: Okay. Wie beobachtest du den aktuellen Markt?

Martin: Ja, also das Zinsniveau beziehungsweise allgemein die Bankenlandschaft ist eine Herausforderung, ne, das muss man ganz klar sagen. Aber wer das heute clever angeht … Du hast ja auch heute einmalige Chancen. Du hast heute Chancen, die gab es in den letzten 30 Jahren so ungefähr nicht. Die Zinsen, habe ich schon gesagt, sind jetzt bei 4. Das ist nicht hoch, das ist eine Normalität, in der man wieder angekommen ist. Dafür hat der Staat aber maximale steuerliche Anreize geschaffen, um das Ganze zu kompensieren.

Und wir machen ja einen Kapitalanleger-Podcast. Das Problem ist: Desto länger ich warte, desto weniger Restlaufzeit habe ich. Also nehmen wir heute den Dreißigjährigen, der sagt: „Ich möchte in Immobilien investieren, weil mein Ziel ist, dass ich mit 65 5 bezahlte Immobilien habe, die mir jeweils 1000 Euro Miete bringen, weil ich dann 5000 Euro Mieteinnahmen haben möchte.“ Das setzt aber natürlich voraus, dass er seine Immobilien auch möglichst lastenfrei hat. Vielleicht ist es sogar strategisch, dass er sie nicht komplett lastenfrei hat, aber sei dahingestellt. Also der Anspruch ist erst mal da. Wenn ich das heute mit 30 mache, habe ich 35 Jahre Laufzeit. Das heißt, die Bank sagt: „Na super, da machen wir doch mal eine schmale Tilgung.“ Und die Tilgung ist immer das, was ich steuerlich nicht geltend machen kann. Die 4 % Zins kann ich heute steuerlich geltend machen, das ist besser als vor 10 Jahren. Dazu natürlich noch die neuen Abschreibungen, die mit 5 % gekommen sind, darüber haben wir schon berichtet, und zusätzlich 7b-AfA, vielleicht noch mal 5 %. Also gerade diese steuerliche Kompensation, die der Staat geschaffen hat, um energetischen und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen.

So, und wenn ich jetzt noch mal sage: „Ah, jetzt bin ich 30, ich warte noch“, jetzt werde ich 40, jetzt werde ich 45, und jetzt sage ich mit 45 vielleicht oder mit 50: „Oh, jetzt fange ich an.“ Ja, worauf warten die, ne? Dann habe ich noch 15 Jahre Restlaufzeit. Dann wird die Bank sagen: „Okay, wir finanzieren dich vielleicht, aber ich hätte jetzt gerne nicht 2 % Tilgung, sondern ich bräuchte 4 oder 5 % Tilgung.“ Und das ist das, was ich wirklich selber zahlen muss. Und ich habe auch nur noch eine steuerliche Kompensation über 15 Jahre. Deswegen: So früh anfangen wie möglich.

Wann Warten Sinn macht: Zinsentwicklung, Neubaulücke und steigende Mieten

Caro: Okay. Was müsste passieren, damit Warten wirklich Sinn macht?

Martin: Gibt es nichts.

Caro: Nö?

Martin: Starten, ja. Na ja, also im Grunde genommen wirklich: starten. Jetzt nicht überhastet eine Fehlentscheidung treffen, ne? Das ist ja immer das, was ich sage: Ich muss auf die Einflussfaktoren und so schon achten. Aber es gibt jetzt nichts, wo ich sagen würde: Warte. Denn was soll denn passieren? Ist es realistisch, dass das Zinsniveau … Es weiß natürlich keiner, ne? Es kann alles Mögliche passieren, du hast zig Einflussfaktoren. Es könnte sein, dass das Zinsniveau runtergeht. Ja, vielleicht fällt es in 5 Jahren auf 2 %. Vielleicht stehen wir in 5 Jahren aber auch bei 6, dann wären heute 4 % eine gute Entscheidung gewesen, ne? Und wenn ich mir heute diese ganzen steuerlichen Anreize, die steuerlichen Kompensationen sozusagen schaffe, dann würde ich sagen: Sichere ich mir die doch jetzt.

Und ich bin in einer Marktsituation, die finde ich gerade so spannend. Denn dadurch, dass wir in den letzten 10, 20 Jahren im Wohnungsmarkt nicht das nachgebaut haben, was wir brauchen … Wir haben eine Neubaulücke von 700.000 Wohnungen, Tendenz steigend. Wir haben Bauüberhänge, also genehmigte, nicht fertiggestellte Wohnungen, von 800.000. Ich habe schon mal gesagt: Von den 800.000 Bauüberhängen verteilen sich etwa 500.000 auf die 13 größten Städte Deutschlands. Das heißt, ich weiß doch heute, dass ich eine Verknappung am Markt habe wie noch nie zuvor. Und diese Verknappung wird wozu führen? Zur Mietsteigerung. Wenn jetzt die Löhne nachziehen – und wir sehen es gerade, ne, du hast den Mindestlohn, der jetzt im ersten Step erhöht wurde, der wird in den nächsten Jahren weiter erhöht –, dadurch werden natürlich auch, sage ich mal, Berufe, die da nah dran sind, mehr Geld haben wollen. Die Mieten werden sich weiterentwickeln. Die haben sich im Schnitt in den letzten Jahren ja immer positiv entwickelt.

Von daher muss ich sagen: Das ist doch das, was ich heute entscheiden kann, wo ich sage: Heute nehme ich es mit. Heute nehme ich die steuerliche Kompensation mit, heute kann ich es mir leisten. Heute habe ich noch die Laufzeit hinten raus und brauche vielleicht weniger Tilgung, kann also länger einen steuerlichen Effekt nutzen. Und dazu kommt: Hey, mein Mieter wird sich in Zukunft wahrscheinlich noch stärker an meinem Vermögensaufbau beteiligen. Und da würde ich sagen: Worauf willst du warten?

Caro: Also ist eigentlich nicht kaufen das größere Risiko.

Martin: Ja, absolut.

Was bei 1 Prozent Zins passieren würde: Steigende Preise statt Schnäppchen

Caro: Mhm. Vor allem: Also das Ding ist ja auch, wenn morgen wieder minus ein Prozent Zinsen auf dem Markt sind, meinst du, dann würden die Leute viel mehr kaufen? Also wenn sie sagen: „Weniger Zinsen, jetzt kaufe ich“?

Martin: Nee, das hast du ja schon gesagt: Die schieben immer. Ja, es gibt immer diese Schieberitis-Typen. Das Problem wird ja ein anderes sein. Stell dir vor, du hättest wieder ein Zinsniveau um ein Prozent. Was passiert mit den Immobilienpreisen?

Caro: Die bleiben doch unten.

Martin: Nee, die steigen.

Caro: Warum?

Martin: Ja, weil es einfach günstiger ist und weil mehr Leute in Immobilien investieren wollen. Das ist doch das, was passiert ist. Als wir ein Zinsniveau um 1, 2 % hatten, hätte das Einfamilienhaus meiner Eltern wahrscheinlich 350.000, 400.000 Euro gebracht, weil jemand gesagt hat: „Ist mir völlig egal, es kostet doch in der Monatsrate gar nichts, ist ja deutlich günstiger, als Miete zu zahlen.“ Heute, beim Zinsniveau von 4 %, ist die Immobilie nur noch die Hälfte wert. Warum? Weil bei 4 % weniger da sind, gerade beim Eigenheim, ne, merkst du extrem. Da habe ich keine steuerliche Kompensation.

Das ist das, was die Leute verunsichert. Warum? Weil es in den Köpfen drin ist: „Oh, bei 4 % ist die Immobilie super teuer.“ Nein, bei 4 % ist der Zins zwar teurer, aber das hole ich durch eine steuerliche Kompensation raus. Und das haben viele nicht verstanden, das ist genau das Problem. Wenn ich das natürlich aufs Eigenheim sehe, wo ich die Zinsen voll selber trage, wo ich die Tilgung voll selber trage, ja, natürlich ist das dann mit 4 % teurer, weil ich keine steuerliche Kompensation habe, weil kein Mieter meinen Vermögensaufbau bezahlt. Beim Zinsniveau von einem Prozent würden die Immobilienpreise wieder steigen. Und weißt du, was das Schöne ist? Wenn es in die Richtung geht, dann freut sich auch der, der heute investiert ist, über einen maximalen Zuwachs. Also derjenige, der vor 20 Jahren in Immobilien investiert hat oder vor 15, selbst beim Zinsniveau von vielleicht damals auch 3, 4 %, der wird heute sagen: „Wie super, wie cool ist denn das? Meine Immobilie ist heute doppelt so viel wert. Und ich habe sogar steuerliche Kompensation betrieben.“ Und das ist einfach das, wo ich sage: irre, dass man jetzt nicht anfängt. Und das ist natürlich eine Kopfblockade, eine Schieberitis vielleicht, wirklich zu sagen: „Ich gucke mal, mal sehen, was passiert.“ Das wird nicht funktionieren.

Für wen sich Kaufen jetzt lohnt: Kapitalanleger, Projektentwickler und Investoren ab 60

Caro: Okay. Gibt es für dich irgendwie eine Gruppe, bei der du sagst: jetzt kaufen, oder bei einer anderen Gruppe sagst du eher: warten?

Martin: Nee, also man muss einfach sagen: Wenn ich jetzt in einer Projektentwicklung mit flexiblen Zinsen bin, ist es natürlich ein ganz anderes Risiko. Da sind ja auch viele dran zerbrochen. Aber ich sage mal, für den klassischen Kapitalanleger, der sagt: „Ich möchte mir 2 oder 3 Wohnungen kaufen, ich habe einen Job, der bindet mich komplett, und ansonsten habe ich vielleicht Familie oder auch Privatleben und so weiter und so fort. Ich möchte jetzt eine Immobilie an einem guten Standort kaufen, wo ein Verwalter ist, der das alles managt und so weiter, also der Vermögensmanager meiner Immobilie ist“: Dann mach es jetzt. Wenn du es dir leisten kannst, mach es.

Caro: Genau.

Martin: Genau. Das spielt da schon eine Rolle. Und da gibt es keine Gruppe, wo ich sagen würde: warten. Ich habe ja gesagt, die Herausforderung ist sicherlich das Thema der Finanzierung, das muss man immer einzeln prüfen. Aber die Gruppe, die jetzt vielleicht 60 Jahre alt ist, die hat natürlich eine Riesenherausforderung. Denn wie willst du das in den letzten Jahren hinbekommen? Eine Bank finanziert dich vielleicht gar nicht, weil sie sagt: „Okay, das ist das Problem.“ Da gibt es neue Bankkriterien, und da muss das Darlehen auch bezahlt sein und so weiter. Das ist dann schwierig. Kann man auch gucken. Oftmals haben diejenigen ja auch was gemacht, ne? Der hat dann vielleicht noch eine alte kapitalbildende Lebensversicherung, in der Kapital drin ist, die ich sozusagen als [unverständlich], also als Tilgungsersatz für die Immobilie einsetzen könnte. Solche Themen könnte man machen. Oder manche haben auch Immobilien geerbt, wo man dann sagt: „Ah, die habe ich geerbt, und das ist toll und so weiter.“ Und dann guckt man sich die an und sagt: „Na ja, aber eigentlich ist sie viel zu groß oder energetisch gar nicht top gemacht. Vielleicht sollte ich die veräußern und mir etwas kaufen, wo ich die nächsten Jahre Ruhe habe und an einem Standort bin, der sich entwickelt.“ Also strategisch vorzugehen. Aber Warten hat noch nie geholfen. Vom Warten ist Geld noch nie mehr geworden, ne, sondern nur vom Investieren.

Kürzere Restlaufzeit: Wie man sich durch Warten selbst aus dem Markt nimmt

Caro: Kann man sich durch das Warten selbst vom Markt bringen?

Martin: Ja, du hast ja das Problem, dass deine Restlaufzeit kürzer wird. Und desto kürzer deine Restlaufzeit, desto schwieriger wird es nachher bei der Bank. Es macht auch keinen Sinn … Du könntest ja sagen: „Okay, dann kaufe ich halt aus Vermögen, das ich habe.“ Nur das ist eben der Unterschied: Du machst nicht Vermögen und investierst dann in Immobilien, sondern du investierst in Immobilien und schaffst damit Vermögen. Und deswegen würde ich sagen: Nee, du musst den Weg so gehen und müsstest im Grunde so früh wie möglich anfangen.

Caro: Vielleicht sollten wir das [unverständlich] irgendwann noch mal vertiefen, als Thema, weil es immer wieder heißt …

Martin: Zu diesem Punkt. Weil das ist ja genau das. Das ist genau der strategische Kern, den ich seit jetzt – um Gottes willen, nächstes Jahr sind es 25 Jahre – predige.

Caro: Ist es das? So ganz genau, seit ich dich kenne.

Martin: Ja, siehst du. Höre ich das rauf und runter?

Caro: Da ist was dran. Vielleicht.

Martin: Ja, ich mache mir so Gedanken. Vielleicht thematisieren wir das ja auch noch mal so ein bisschen. Wobei, mit Folien ist es schon anschaulicher, aber vielleicht fällt mir dafür noch was ein.

Caro: Genau. Wir machen es dann in der einfachen Mitrechnen-Variante.

Martin: Genau, damit es im Ohr bleibt.

Caro: Genau, da muss sich jeder so ein Blatt Papier auf den Schreibtisch legen und mitschreiben, aufmalen.

Martin: Genau, malt mit, ja.

Wie Martin selbst investiert: Einflussfaktoren, Steuerkompensation und KfW-Mischzins

Caro: Okay. Wie würdest du aktuell an den Markt rangehen, wenn du jetzt [unverständlich] kaufen würdest?

Martin: Ja, das Schöne ist nicht, dass ich an den Markt rangehen würde, sondern ich gehe an den Markt ran. Genau, ich bin dran, ich war dran, bin dran und bleibe auch dran. Na ja, das ist ja einfach: Ich habe mich irgendwann für den Markt entschieden, und das war jetzt, toi, toi, toi, keine ganz dumme Entscheidung. Ich gucke mir natürlich die Objekte an, ne? Ich lasse alle Einflussfaktoren werten, ich mache da halt eine Bewertung der Immobilie, ich gucke mir Qualität und Güte an. Das ist auch wichtig, um einfach so ein bisschen genau diese Risiken zu minimieren. Aber ich gucke mir momentan auch ganz klar die Dinge an … Es ist ja auch immer eine persönliche Betrachtung, die persönliche steuerliche und wirtschaftliche Situation. Aber ich gucke mir natürlich an, wo ich Steuerkompensation betreiben kann.

Grundsätzlich, sage ich mal, ist es, glaube ich, für jeden da draußen interessant, Steuerbelastung in Privatvermögen zu wandeln. Und das kann ich momentan mit einer Immobilie recht gut machen. Wenn ich dann auf, was weiß ich, Neubau, energetisch, nachhaltig und so weiter und so fort, mit Tilgungszuschüssen und solchen Dingen setzen kann und die Bank finanziert … Das ist ja auch das Interessante: Wenn ich mir die neuen KfW-Konditionen angucke, hast du ein Zinsniveau um teilweise ein Prozent. Also im Mischzins, ne: Wenn ich jetzt für 300.000 Immobilien kaufe und mir 150.000 KfW-Mittel ziehe, dann hast du im Mischzins wirklich ein gutes Zinsniveau. Und das ist durchaus attraktiv, auf jeden Fall.

Fazit: Nicht warten und dann kaufen, sondern kaufen und dann warten

Caro: Ja. Also gute Entscheidungen entstehen ja nicht aus perfektem Timing, sondern vom Starten her.

Martin: Das wäre eigentlich der Abschlusssatz für heute. Es gibt da einen Satz, den ich wirklich nur …

Caro: Ja, ich wollte gerade fragen: Hast du noch einen Rat für unsere Zuhörer?

Martin: Ja, einen hätte ich. Man sollte nicht sagen: nicht warten und dann kaufen. Sondern man sollte heute kaufen und dann warten. Das ist der Unterschied. Denn wenn ich warte, kaufe ich nie. Wenn ich heute kaufe und warte, dann nehme ich Mietsteigerung, Wertentwicklung und die heutige steuerliche Situation mit. Und du kannst dir das über die letzten 5000 und sonst was Jahre angucken: Die Leute, die in Immobilien investiert haben, haben heute Immobilienvermögen. Das ist einfach Fakt. Also wer es kann – immer vorausgesetzt, man kann es –, wird auf lange Sicht damit auch Vermögen aufbauen. Das ist einfach so. Wenn er nicht die großen Fehlentscheidungen trifft. Aber dafür sind wir da.

Caro: Ich wollte gerade sagen: ein schöner Satz beziehungsweise ein schöner Rat. Also nicht warten und dann irgendwann kaufen, das passiert sowieso nie. Sondern heute kaufen, dann hinlegen, warten und sich darüber freuen.

Martin: Punkt. So, siehste. So, lasst euch das gesagt sein.

Caro: Wow, ja, sehr schön.

Martin: Siehste, wie einfach man das manchmal in so einen kleinen Satz zusammenpacken kann. Es ist einfach genau das Thema, das man heute erlebt: „Ja, ich warte noch mal, ich gucke noch mal, und ich mache noch mal hier, mache noch mal da.“ Und dann sprichst du die Leute ein Jahr später, und dann sagst du: „Und, hast du?“ – „Nee, ich gucke immer noch.“ Und das ist genau das.

Caro: Worauf warten Sie?

Martin: Genau, genau. Wenn es passt, dann mach es auch.

Caro: Okay, das war es heute schon wieder mit der Folge.

Martin: Das war jetzt wirklich mal kurz und knapp, aber wir müssen auch mal die kurzen Themen beleuchten, ne?

Caro: Ich wollte gerade sagen …

Martin: Also haltet euch ran: kaufen und dann warten.

Caro: Genau. Dann bis zum nächsten Mal. Abonniert uns gerne, lasst eine Bewertung da.

Martin: Ja, oder einen Kommentar.

Caro: Oder einen Kommentar. Irgendwas. Und dann hören wir uns beim nächsten Mal wieder. Bis dann.

Martin: Ciao.

Caro: Tschüss.