Iran-Konflikt, Energiepreise & Immobilienmarkt: Welche Rolle die KfW-Förderung jetzt spielt

Intro

Caro: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in die Welt der Immobilieninvestments. Martin, einer der führenden Immobilienprofis mit 20 Jahren Expertenwissen, spricht gemeinsam mit mir, Caro, über die Themen, die wirklich zählen. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich bereit, hinter die Fassade zu schauen und die Welt der Immobilien mit neuen Augen zu sehen.

Hallo Martin, da sind wir wieder.

Martin: Grüß dich, Caro, hi.

Caro: Wie geht es dir?

Martin: Ja, hervorragend. Sonne satt die letzten Tage, ein bisschen Regen, also von daher kann man sich ja nur freuen. Schön, dass wir hier wieder zusammen sind.

Persönliche Frage: Bootcamp in Marktheidenfeld und Bäume pflanzen bei Goslar

Caro: Stimmt. Du warst doch auch wieder ein bisschen unterwegs.

Martin: Ja, das stimmt. Ich habe eine … Oh, jetzt muss ich gerade überlegen: Ist das eine Stadt oder ein Ort? Ich war in Marktheidenfeld.

Caro: Ich würde es eher als Ort …

Martin: Okay, nehmen wir so. Oh Gott, wenn jetzt jemand aus Marktheidenfeld zuhört … Ist es da eine Stadt? Also in der Nähe von Würzburg.

Caro: Ja, stimmt, seit Sonntag. Genau. Dafür, dass wir dachten, dass du erst nach Würzburg reist, aber dann doch Marktheidenfeld rauskam, würde ich das als Dorf ansehen. Oder Kleinstadt.

Martin: Kleinstadt. Es war aber sehr schön. Ich muss sagen, es war wirklich schön. Es liegt direkt am Main, es war klasse, war wirklich toll, tolle 3 Tage.

Caro: Okay. Würdest du es als dein Highlight betiteln, oder hast du noch was anderes?

Martin: Oh, lass mich kurz überlegen. Nee, doch, doch, würde ich sagen. Ich würde sagen, das war mein Highlight, weil ich einfach eine super Gruppe hatte. Ich habe mal so ein bisschen Bootcamp gemacht, ne, also wirklich fachlich ins Thema Anlageimmobilie, mit einer kleinen Gruppe, und die durfte ich 3 Tage als Trainer bespielen, wenn du so möchtest. Das hat super viel Spaß gemacht. Ja, das war mein Highlight.

Caro: Okay. Ein Lowlight gab es nicht? Was war es?

Martin: Lowlight, lass mich kurz überlegen, was hatte ich da? Nee. Die Anreise war ein bisschen stressig, als ich Sonntagabend angereist bin, da war viel Stau und so was, aber das hast du halt auf den Autobahnen. Aber ansonsten nein, da bin ich total positiv, alles gut.

Caro: Ich wollte gerade sagen: Lowlights braucht man doch eigentlich nicht. Habe ich persönlich jetzt auch nicht mitgebracht.

Martin: Siehst du. Deswegen … Aber du hast ein Highlight?

Caro: Ich habe ein Highlight. Okay. Und zwar waren wir gestern vom Unternehmen aus in Goslar. War cool. Beziehungsweise erst mal waren wir bei Goslar, und zwar waren wir gemeinsam mit dem Stadtforst und Planted vor Ort und haben Bäume gepflanzt.

Martin: Ach so, also so Aufforstung, oder?

Caro: Ja, schon. Wir sind noch richtig hochgefahren auf einen, würde ich sagen, steilen Hügel. Okay, der eine hat so gemeint: „Nee, das ist noch nicht steil“, und ich so: „Hä, wie?“ Weil es war schon steil. Nee, sonst müssen wir uns schon an den Bäumen festhalten, damit wir da nicht runterrutschen. Ich dachte so: Okay. Ja, da sind wir hochgekraxelt, hatten so kleine Pflänzlinge.

Martin: Was habt ihr gepflanzt?

Caro: Ahorn.

Martin: Ahorn. Warum Ahorn?

Caro: Na gut, da ist ja viel Fichte, und wir wollen eher auf Mischwälder gehen. Und Ahorn, den einen oder anderen kennst du: Die haben ja diese kleinen Flügel.

Martin: Ja, ja, darüber hast du dich als Kind früher immer gefreut: Wenn die hochgeschmissen wurden, sind sie wie so ein Propeller runtergekommen.

Caro: Und wenn ganz viele Ahornbäume wachsen und die dann blühen oder halt das dann … Also irgendwas mit … passieren, fliegen die halt viel weiter, und so können sie sich ja weiter verbreiten. Eicheln fallen einfach runter und bleiben da.

Martin: Ja, gut. Fliegende Eicheln.

Caro: Die können sich jetzt nicht so ganz so stark erst mal … und sich verwurzeln, und ja.

Martin: Guck mal, ne.

Caro: Ich hoffe, ich sage auch die Wahrheit. Und wenn das jetzt jemand von denen hört, sagen sie: „Oh nein, die Caro hat auch gar nichts gelernt“, ne? Aber das wäre für mich zumindest logisch.

Martin: Ja, super interessant. Du hast quasi dein Highlight, du hast was Gutes für die Natur getan, du hast was gelernt …

Caro: Das mit dem Ahorn gelernt. Wir konnten richtig viele Fragen stellen, und die haben uns auch wirklich alles erzählt, was wir wissen wollten. Obwohl, nee, ein Lowlight habe ich, ein ganz klitzekleines: Da war so viel Geröll und Gestein, das Einpflanzen hat nicht so viel Spaß gemacht.

Martin: Aber halten die sich da dann trotzdem?

Caro: Ja, ja, die Wurzel ist dann schon tief. Richtig stark. Der eine meinte auch, dass die Wurzeln so stark sind, dass sie auch Asphalt und so weiter durchbrechen können. Die können sich da also irgendwo festsetzen.

Martin: Einnisten, das passt. Okay, Memo an euch da draußen: Das ist jetzt hier nicht irgendwie ein Bäume-Podcast oder so, ne? Es ist wirklich Caros Highlight. Caro, aber sag mal, was mich jetzt auch interessieren würde, bevor wir gleich ins Thema einsteigen – weil die Leute wahrscheinlich sagen: „Wann fangen sie denn jetzt endlich an und erzählen mir mal was Neues über den Immobilienmarkt und die wichtigen Themen?“ –: Wie viele Bäume habt ihr gepflanzt?

Caro: Wir hatten das Ziel, 206 Dinger zu pflanzen. Wir sind jetzt bei 225 gewesen.

Martin: Okay.

Caro: Wir hätten noch weiter durchziehen können, aber das Ding ist: Wir waren so motiviert, dass die gar nicht hinterherkamen, uns immer wieder neue zu bringen. Wir waren ja auf so einem kleinen Bergchen, und da musstest du erst mal hochfahren und gehen, das wäre ein bisschen zu lang gewesen. Und die mussten immer wieder neue holen, also quasi zurück ins Tal fahren. [unverständlich] Und die kamen quasi nicht hinterher, weil wir so motiviert waren. Ein voller Tag.

Martin: Ja, ich merke richtig, wie du strahlst. Das muss Spaß gemacht haben.

Caro: Wir hatten auch noch top Wetter, wirklich, ich glaube, 12 Grad, Sonnenschein. Und wir waren wirklich auch auf der Sonnenseite des Berges, nicht im Schattenwald. Gut, das war schon echt kalt. Nee, war super. Dann sind wir auch alle wieder runtergewandert, ich glaube, fast 3 Kilometer [unverständlich] Es war top, wir hatten ein bisschen Lagerfeuer, und dann waren wir noch gemeinsam essen. Es war also ein richtig guter Tag.

Martin: Ja.

Caro: Hat richtig Spaß gemacht.

Martin: Siehst du, ja, du hast was Gutes getan. Ich habe hoffentlich meiner Gruppe was Gutes getan, so verkaufen wir es jetzt mal. Ja, schön, cool.

Geopolitische Krisen: Risiko oder Chance für Immobilieninvestoren?

Caro: Genau. Heute mit dir eine etwas andere Folge. Normalerweise würde ich ja mit unserer Rubrik „Mythos oder Wahrheit“ weitermachen. Jetzt möchte ich aber, weil es wirklich aktuell ist, mit dir ein bisschen rauszoomen und genau darauf schauen, was gerade so global passiert. Ich glaube, das hat bis jetzt fast jeder mitbekommen: der Iran-Konflikt, ne? Wer zumindest Auto fährt, einen Benziner oder so, der guckt mal an die Tankstelle und denkt: Oh, was ist da los? Genau da möchte ich mal mit dir einsteigen und dann die Brücke dazu schlagen, was Deutschland gerade politisch macht: Thema KfW-Fördermittel.

Martin: Ja, genau.

Caro: Und zwar wäre meine erste Frage: Sind geopolitische Krisen wie im Iran für dich eher ein Risiko oder am Ende sogar eine Chance für Immobilieninvestoren?

Martin: Ach du, jetzt bin ich wieder … Caro, das weißt du ganz genau, was jetzt von mir kommt. Ne, da kommt nicht Ja oder Nein, sondern sowohl als auch, ne?

South Pars und Ras Laffan: Wie der Iran-Konflikt Öl- und Gaspreise treibt

Martin: Ganz interessant: Ich habe heute Morgen etwas gelernt, als ich mit dem Auto hergefahren bin. Bei mir gibt es morgens das Ritual, klar, erst mal zu Hause noch einen doppelten Espresso und diese ganzen Themen. Aber ich höre morgens im Grunde meine Nachrichten. Und du hast es gerade gesagt: Wir merken das an der Tankstelle. Und das ist ganz interessant, weil du an der Tankstelle als Erstes merkst, was ein Ölpreis ist, ne? Ich habe gestern noch günstig getankt und mich gefreut: Diesel für 2,18 Euro. Das war wirklich günstig. Danach hast du teilweise 2,30 Euro und sonst was gesehen.

Das ist aber erst mal nur Öl. Was heute Morgen viel interessanter war, wenn wir jetzt auf aktuelle geopolitische Dinge gehen, die grundsätzlich Auswirkungen haben – wir kommen aber gleich auch auf den Wohnungsmarkt –: Und zwar habe ich heute Morgen 2 Sachen gelernt. Einmal hätte ich heute Morgen vielleicht … Ihr da draußen auch? „South Pars“ hieß es.

Caro: Okay.

Martin: Siehst du, danke. Hast du noch nie gehört. Genau. Was ist jetzt im Iran-Konflikt passiert? Israel hat quasi dieses South Pars angegriffen, und ich habe mich gefragt: Moment mal, was ist das eigentlich? Und das ist das größte Gasfeld der Welt.

Caro: Okay.

Martin: Die Ölpreise kriegen wir also mit. Das hat mit der Straße von Hormus zu tun, dass die Öltanker nicht durchkommen, und diese ganzen Themen. Aber jetzt geht es ums Gas. Und die Israelis haben beim Iran das größte Gasfeld angegriffen, South Pars. Und dann fand ich es halt ganz spannend, das ein bisschen weiterzuspinnen, und habe da mal reingeguckt, weil ich dachte: Moment mal, Gas, da habe ich doch irgendwas gehört. Ja, alles klar: Der Iran hat im Gegenzug sozusagen in Katar Ras Laffan angegriffen. Also in Katar, gar nicht Israel, sondern der Iran in Katar. Da habe ich gefragt: Was ist da? Aha, da ist eine Riesenproduktion für Flüssiggas.

Caro: Okay, wusste ich gar nicht.

Martin: Genau, wusste ich auch nicht. Und jetzt merkst du natürlich: Moment, um was geht es denn eigentlich? Es geht um Rohstoffe. Das ist einfach das Schlimme dabei, dass du Kriegssituationen hast und dass das natürlich auch immer politisch oder irgendwie … Wie gesagt, meine persönliche Meinung: Aber du siehst halt im Moment immer: Das eine ist das Öl – ohohoh, dann wird damit gespielt. Und auf der anderen Seite ist es jetzt der nächste große Rohstoff, Gas. Und das ist einmal im Iran das größte Gasfeld, dieses South Pars, so heißt das Feld. Und auf der anderen Seite schlägt dann der Iran gegen Katar zurück, weil dort halt eine riesengroße Fabrik ist, die Flüssiggas herstellt. Und das wird uns natürlich in der Energieversorgung treffen. An den Tankstellen merkst du es schon, aber als Nächstes wirst du es dann auch beim Gaspreis merken, wenn dort irgendwie Gasfelder und Produktionsanlagen zerstört werden. Und da merkst du halt, dass dieses Energiethema nicht nur Deutschland betrifft, sondern weltweit vernetzt ist und natürlich auf alles wirkt.

75 Prozent Öl und Gas: Wie verletzlich der deutsche Gebäudebestand ist

Martin: Also Chancen und Risiken, oder wie wird sich das auswirken? Du musst halt überlegen, wie wir in Deutschland überhaupt aufgestellt sind. Nehmen wir jetzt mal unseren Wohnungsmarkt, ne, oder unsere Gebäude an sich. Wir haben ja 19,[unverständlich] Millionen Häuser. Wie sind die überhaupt versorgt? Das ist ja die entscheidende Frage. Wenn wir jetzt sagen würden: [unverständlich] super, alles klar, die sind alle autark, und das wird uns gar nicht treffen … Aber das große Problem ist, dass 75 % unserer Wohngebäude mit Primärenergie versorgt werden. Primärenergie ist Öl und Gas. Also zu 75 %. Viele reden immer von der Wärmepumpe: Das sind nicht mal 5 % der Wärmeversorgung, so ungefähr. Aber zu 75 % ist es halt Heizöl und Gas. Und wenn gerade durch so einen Konflikt auch damit gespielt wird, werden da natürlich die Verbraucherpreise teurer, und das wirst du hinten raus natürlich auch in der Inflation merken.

Caro: Mhm. Wie wirkt sich dieser Konflikt denn bei uns auf den Immobilienmarkt aus?

Martin: Ja, nehmen wir jetzt mal … Ich habe ja eben gesagt: 75 % sind in der Versorgung Öl und Gas. Das Interessante ist: Von 2019 bis 2022 – am Start war es ja der Ukrainekrieg, also auch das wirkt sich natürlich aus – hatten wir eine Inflation im Primärenergiebedarf, also bei Öl und Gas, von 325 %. Es ist also um 325 % teurer geworden. Das heißt natürlich für den Mieter an sich: Oh, meine Nebenkosten, meine Betriebskosten meiner Wohnung, die Heizkosten – das steigt alles. Und jetzt hatten wir gerade in den letzten Jahren so ein bisschen Entspannung, was sich übrigens auf die Gesamtinflation ausgewirkt hat, ne? Ist ja klar: Vielleicht werden Lebensmittel teurer, aber auf der anderen Seite wird Energie etwas günstiger, und das gleicht sich aus, sodass wir bei einer Inflation um 2, 3 % lagen. Und jetzt passiert genau das Gegenteil, weil Energiekosten wieder steigen.

Kettenreaktion: Energiekosten, Lebensmittelinflation, Löhne und Mieten

Martin: Und auch da hatte ich gestern, genau gestern im Frühstücksfernsehen, was super Spannendes: Ein Bauer berichtete: „Um Gottes willen, ja, das wird jetzt für uns schwierig.“ Denn deren Treibstofflager – die dürfen sich ja zum Beispiel Agrardiesel für ihre Fahrzeuge holen –, die haben sie damals günstig eingekauft, jetzt sind die aber langsam leer. Jetzt geht die Saison wieder los, die müssen raus auf die Felder, und jetzt haben die 30, 40 % teurere Energiekosten. Was glaubst du denn, was danach mit den Lebensmitteln passiert, also mit dem produzierten Brot, mit dem Weizen, mit den Tieren, die versorgt werden müssen, und so weiter?

Caro: Was passiert damit?

Martin: Genau. Wir werden wieder Lebensmittelinflation haben. Und das ist genau dieser Kreis, der auch für Investoren wichtig ist. Wir denken immer nur, es geht um Miete oder ums Wohnen oder irgendwas. Sondern das steht alles im Zusammenhang. Und das wird dafür sorgen, dass die Leute grundsätzlich mehr Belastung haben, auch für Lebensmittel. Somit brauchen sie höhere Löhne. Wenn sie höhere Löhne kriegen, können wir auch Mieten entwickeln. Und natürlich kann ich als Investor auch Mieten entwickeln. Deswegen finde ich es für mich spannend, weil ich sage: Na ja, lass uns doch jetzt diese Energieinflation mal betrachten. Es wird also teurer werden. Also sind meine Objekte, die energetisch top gemacht sind, super attraktiv. Warum? Weil mein Mieter weniger Nebenkosten hat, weil ich einfach energetisch ein besseres Objekt habe. Das ist der Grund. Und deswegen kann das ein Vor- und ein Nachteil sein. Für diejenigen, die jetzt Objekte haben, die Energieeffizienzklasse F, H oder Sonstiges irgendwie im unteren Level haben, wird es halt schwierig, weil die Nebenkosten dann genauso hoch sind wie deine Kaltmiete. Und da wirst du als Investor kaum Kaltmieten entwickeln können, weil dich die Nebenkosten einfach sozusagen auffressen.

Caro: Okay. Es wäre jetzt also sogar noch wichtiger, darauf zu achten, was ich für eine Immobilie kaufe, wie die aufgestellt ist. Ich meine, in der letzten Folge haben wir geschaut, wie Profis Immobilien analysieren, und jetzt wird der Profi noch genauer schauen, von wegen: Was ist die Energiequelle dieses Hauses?

Alter Wohnungsbestand: Warum in der Nullzinsphase kaum energetisch saniert wurde

Martin: Ja, absolut. Und das ist genau das, und das merkt man übrigens auch schon. Du siehst zum Beispiel: Unser Wohnungsmarkt – das hatten wir schon mal – ist ja grundsätzlich alt. Du kannst pauschal sagen: Knapp 64 % der Immobilien, die wir haben, sind älter als 50 Jahre. Fast 25 % sind schon fast 100 Jahre alt, die sind natürlich energetisch nicht top gemacht.

Und wir haben in Deutschland ein Riesenproblem. In dem Jahrzehnt von, sagen wir mal, irgendwie 2012 bis 2022, 21, sagen wir mal so, hatten wir ein Zinsniveau um ein Prozent. Und das ist das Jahrzehnt, in dem wir in Deutschland am wenigsten Geld für energetische Sanierung ausgegeben haben. Das ist total verrückt, weil du sagst: Das Geld war eigentlich am günstigsten verfügbar, bei irgendwo ein bis 2 %. Heute haben wir ein Zinsniveau um 4. Warum haben wir denn in dem Jahrzehnt kein Geld für energetische Sanierung ausgegeben? Und die Antwort ist relativ einfach: Energie, russisches Gas, war sehr, sehr günstig. Und wenn du es billig beziehen kannst, dann ist der – ich nenne das immer – Kittelbrennfaktor, also der Druck, einfach nicht groß genug, und die Amortisierung dieser Investition lohnt sich nicht.

Und jetzt stellen wir fest: Oh, die Energiepreise sind explodiert, jetzt kommt noch der Iran-Konflikt dazu, die Energiepreise werden weiter unter Druck gesetzt. Und dagegen steht unser alter Wohnungsbestand, der, wie gesagt, zu mehr als 60 % schon über 50 Jahre alt und energetisch nicht mehr top ist. Und das ist genau die Herausforderung, die wir haben, ne? Dazu kommen natürlich noch Faktoren wie: Gleichzeitig wollen wir die CO2-Bepreisung auf Energie packen und so weiter und so fort. Und das merkst du, ne: Das Wohnen an sich ist der zweitgrößte Klimakiller. Und natürlich merkst du es auch in Preisabschlägen für Bestände. Das ist für Investoren auch wichtig: Du siehst da eher einen Preisrückgang bei Immobilien, die a) energetisch nicht top gemacht sind, die nicht in Top-Lagen sind, bei denen die Wärmeversorgung auch in Zukunft nicht klar geregelt sein kann. Da siehst du heute schon Preisabschläge.

Steigende Bau- und Sanierungskosten: Warum energetische Qualität die Kaltmiete sichert

Caro: Okay. Was macht das mit den ganzen Baukosten oder der Sanierung?

Martin: Ja, die steigen. Das hat natürlich auch mehrere Faktoren, ne? Auch da wieder: Wenn der Handwerker zur Baustelle fährt und sagt: „Oh, ich tanke jetzt nicht mehr für 1,90, sondern für 2,20“, muss er also seine Fahrtkostenpauschale nach oben setzen. Ist ja normal. Würde ja jeder von uns auch machen, wenn du sagst: „Oh, da komme ich aber mit vielleicht 0,30 Euro pro Kilometer nicht mehr hin, dann muss ich 0,50 Euro nehmen.“ Womit es allein durch diesen Faktor schon teurer wird, ne?

Dazu kommt aber auch der nächste Effekt: Wenn wir jetzt eine Mindestlohnsteigerung haben, also eine Lohnentwicklung, was wird passieren? Diejenigen, die nah am Mindestlohn sind, möchten auch mehr Geld. Der Handwerker sagt: „Du, ich muss auch mehr Geld verdienen, weil das Brot jetzt teurer geworden ist. Wenn ich mir ein Stück Fleisch kaufen möchte, ist es irgendwie teurer geworden.“ Warum? Weil die Energiebelastung für den Bauern größer ist. Das ist dieser Zusammenhang da drin, und das ist halt super spannend.

Caro: Klingt ja nur so spannend.

Martin: Ich finde es wirklich super spannend. Denn dadurch würden natürlich die Handwerkerkosten steigen, die Pauschalen für Energieversorgung steigen. Das heißt: Die Maßnahme, die ich mache, wird erst mal vom Preis her teurer, sie belastet mich also mehr. Jetzt will ich aber mehr Miete bekommen, damit ich irgendwann meine Investitionen ins Objekt zurückkriege. Also muss ich Mietentwicklung betreiben. Und das kann ich durch 2 Dinge tun. Das Thema: Ich habe etwas, das vielleicht neu ist und sowieso schon energetisch ausgelegt ist, damit ich sagen kann: Lieber Mieter, du zahlst bei mir 15 Euro, davon sind aber nur 2 Euro Energiekosten, und 13 Euro kriege ich als Return on Invest, als Miete. Also baue ich gleich so. Oder: Die energetische Sanierung sorgt dafür, dass sich die Kaltmiete entwickeln kann, weil ich dem Mieter Warmbelastung spare. Dann ist es für mich auch sinnvoll. Und so merkst du halt, dass gerade durch genau diese Energiethemen auch entweder energetische Sanierung oder auch energetisch top gemachter Neubau gefördert wird. Was wir auch brauchen, denn – das haben wir auch in den letzten Folgen mal erwähnt – 2045 wollen wir laut Grundgesetz Klimaneutralität haben. Das wird nur funktionieren, wenn wir dort entsprechend hinkommen, dass wir die Maßnahmen umsetzen und auch den alten Bestand irgendwie auf ein höheres Level kriegen.

Zinsen bleiben stabil: Warum sich Kapitalanlagen heute mit 4 Prozent besser rechnen als früher mit 2

Caro: Ja, aber das ist auch einfach ein langfristiges Thema, mit dem man sich beschäftigen sollte, und nicht: „Ach, ist nur eine Phase“, ne? Also nicht durch die Kurzsichtigkeitsbrille gucken, von wegen: „Ja, geht schon vorüber.“

Martin: Ja, aber das ist ja das Problem, ne? Wenn du jetzt heute reinguckst: Warum haben die Leute in diesem Jahrzehnt bei einem Prozent oder von mir aus 2 diese Investition nicht getätigt? Weil sie gesagt haben: „Ja, jetzt ist aber auch gerade günstig, läuft.“ Das ist genau das Phänomen: Es läuft. Und jetzt sind alle da und sagen: „Oh Gott, die Zinsen sind explodiert und auf 4 % hochgeschossen.“ Jetzt kommt erst mal die nächste Reaktion: „Ah, ich warte erst mal, die gehen ja wieder runter.“ Und heute Morgen kam es ja von der Fed, und heute, glaube ich, kommt es von der EZB: Das Zinsniveau wird eher stabil bleiben. Was positiv ist. Ich hatte sogar eher damit gerechnet, dass es vielleicht einen leichten Anstieg gibt. Es wird aber höchstwahrscheinlich stabil bleiben. Das heißt, du siehst aber keinen Rückgang im Zinsniveau, zumindest nicht beim klassischen. Es gibt natürlich Förderungen, dadurch kannst du schon Dinge machen, aber im klassischen Zinsniveau siehst du es nicht. Und jetzt merken die Menschen langsam: Na ja, oh, wir kommen nicht mehr auf ein Prozent. Das war eher ein außergewöhnliches Jahrzehnt.

Und wenn du so eine Betrachtung machst, ne … Wenn du jetzt deine Eltern fragen würdest, oder meine Eltern, die noch ein bisschen älter sind, dann würden die sagen: „Ja, wir haben damals zu 8, 9, 11 % finanziert.“ Und das kann man sich ja heute gar nicht mehr vorstellen, ne? Und deswegen sind, wenn man das vielleicht mal im Long Run betrachtet, auch für Investoren die 4 % heute gar nicht schlimm. Wenn man es clever macht, sind die 4 % heute übrigens für Kapitalanleger … Es rechnet sich zumindest heute mit 4 % Zinsbelastung besser als noch vor 5, 6, 7 Jahren zu 2 %. Klingt total verrückt. Aber durch neu geschaffene, sage ich mal, steuerliche Kompensation – das haben wir ja auch schon mal besprochen, sonst müssen wir es noch mal machen –, durch die neu geschaffenen steuerlichen Kompensationsmöglichkeiten und dadurch, dass ich Zinsen bei Kapitalanlagen steuerlich geltend machen kann, rechnet es sich heute mit 4 % besser als damals mit 2. Das ist einfach Fakt, wenn ich die richtige Immobilie auswähle, ne, um Gottes willen, da noch mal hin.

Gewinner und Verlierer: Energetisch top sanierter Bestand, Neubau und Effizienzhaus 55

Caro: Ja, genau. Gibt es also bestimmte Assetklassen oder Standorte, die jetzt besonders davon profitieren oder auch leiden?

Martin: Ja, da würde ich sagen: Standort kannst du so pauschal nicht sagen, ne? Du kannst jetzt nicht sagen, die A-Städte oder die Big-Seven-Standorte sind jetzt die besten, weil das nicht stimmt. Was an Anlageklassen sicherlich profitiert, ist entweder energetisch top – und damit meine ich wirklich top – sanierter Bestand. Nicht schick angepinselt und außen ein bisschen Kunststoff in Form eines Wärmedämmverbundsystems rangeklatscht, was ja so gerne gemacht wird. Das ist es nicht, das allein reicht nicht. Sondern dann musst du wirklich eher in Richtung Kernsanierung gehen oder darauf achten, wie die Steigstränge sind, gerade bei Bestandsanalysen heutzutage schwierig.

Und das Nächste ist, wenn wir da wieder reingehen, alte Bestände: Viele sagen dann: „Ja, die Wärmepumpe ist es, damit wir uns einfach von Öl und Gas entkoppeln.“ Das Problem ist aber – jetzt geht es fast in Richtung Bauphysik –: Wenn du Immobilien hast, die energetisch nicht top gedämmt sind und keine Top-Fenster haben, kein top gedämmtes Dach und so weiter und so fort, also wirklich unterste Stufe, dann bringt dir auch die Wärmepumpe nichts. Weil eine Wärmepumpe im Niedrigenergiebereich arbeitet, ne? Wenn jetzt Wärmepumpenleute da sind und ich Blödsinn erzähle, schreibt uns gerne in die Kommentare. Aber so habe ich es mir erklären lassen und mal checken lassen. Es macht bei manchen Immobilien gar keinen Sinn, eine Wärmepumpe einzubauen, weil sie einfach nichts bringt, ne? Dann kriegst du es vielleicht hin, dass dein Objekt mit der Energieeffizienzklasse H eine Wärmepumpe hat, aber im Winter sind dann 12 Grad als Maximaltemperatur, die du in deinem Wohnraum erreichst, vielleicht doch ein bisschen kühl. Und deswegen müsstest du dann aufwendig dämmen. Du müsstest das Dach machen, dies, das, hin … Und die Handwerkerkosten steigen dabei natürlich immer wieder.

Und somit ist es oftmals sogar interessanter … Was jetzt gerade gewinnt, ist natürlich das Thema Neubau, muss man einfach sagen. Das hat aber auch 2 Gründe. Einmal natürlich, weil es energetisch top gemacht ist. Also KfW-40-Häuser zum Beispiel mit [unverständlich]-Standard, seit dem 16.12. letzten Jahres auch wieder Förderung für das Effizienzhaus 55, also sozusagen den KfW-55-Standard. Das ist auch der richtige Weg, da sieht man halt schon, dass die profitieren. Und was dazukommt: Bestandssanierung ist halt unheimlich teuer. Was passiert dadurch? Dass Immobilien, die einfach schlechte Energieeffizienzklassen haben, ich sage mal, wirklich schlechter als C, D, im Preis eher verfallen. Weil, ist ja logisch, ne: Wenn ich sagen würde: „Ey, Caro, ich habe hier ein tolles Mehrfamilienhaus, möchtest du das nicht kaufen? Ich hätte gern 1 Million Euro dafür, und das ist Energieeffizienzklasse H“, und du würdest feststellen: „Ja, ich muss aber auch für 1 Million sanieren, und selbst nach einer Sanierung ist das Objekt nur 1,5 Millionen wert.“ Dann würdest du sagen: „Martin, ich kann dir nicht 1 Million geben, sondern maximal 500.000.“ Und so hast du bei den alten Objekten natürlich eher einen Preisverfall.

KfW-Förderung im Überblick: Klimafreundlicher Neubau, Genossenschaften und Barrierereduzierung

Caro: Ja, das stimmt schon. Du hast gerade schon so eine leichte Brücke geschlagen.

Martin: Ja, nimm sie.

Caro: Und zwar weg vom Iran-Konflikt. Denn spannend ist ja auch, was aktuell bei uns passiert, was der Staat macht. Und zwar würde ich gerne mit dir einmal kurz in die KfW-Förderung gehen, weil ich glaube, dass es sehr interessant ist, wie die gerade versuchen gegenzusteuern und sagen: Fokus auf Neubauten.

Martin: Ja, ja. Aber die KfW-Förderprogramme sind ein super spannendes Thema. Warum? Nehmen wir mal die ganzen Förderprogramme, die es gibt – wir müssen jetzt nicht alle durchgehen, du hast 297, 298 und so weiter und so fort …

Caro: Und erst mal schauen, welche Rolle die KfW aktuell spielt.

Martin: Genau. Das Interessante ist dabei: Wenn man sich die gesamten Programme anguckt, wirst du immer eins lesen: Neubau, klimafreundlicher Neubau, klimafreundlicher Neubau. Genossenschaftliches Wohnen, also sozialer Wohnraum – der fehlt massiv in Deutschland, er hat sich in den letzten 40 Jahren halbiert. Und Barrierereduzierung, Punkt. Das sind so die Hauptprogramme, die du hast. Für Barrierereduzierung gibt es Kleinprogramme, also zum Beispiel, was weiß ich: Du baust in deiner Immobilie, die du vermietest, dein Badezimmer barrierearm um.

Caro: Genau, also Badewanne raus, begehbare Dusche rein.

Martin: Eine Dusche, ne, …

Caro: … die breit genug ist für einen mit seinem Rollator.

Martin: Ja, aber das klingt unsexy. Rollatordusche ist jetzt irgendwie doof, ne? Aber Walk-in-Dusche …

Caro: Klingt wieder total toll.

Martin: Total, siehst du? Aber es ist genau das. Und wenn du das machst – warum machst du das? Weil du durch die Bevölkerungsentwicklung halt weißt, dass in den nächsten 10 Jahren irgendwie 15 Millionen Rentner dazukommen. Ich weiß also: Die haben andere Mobilitätsansprüche an diese Wohnung, auch wenn sie dann in urbanen Zentren leben wollen, also eher in Städten, wo Infrastruktur ist. Und im vierten OG – da kannst du dir überlegen: Hast du mit 75, 80 noch Lust, im Bestand die Doppeltreppe zu gehen, oder nimmst du eher den Neubau, wo du zumindest mit dem Fahrstuhl ins vierte OG fährst?

Caro: Natürlich, genau. Fahrstuhl.

Martin: Und dann ist die Frage: Wie kriegst du denn die Wohnung im vierten OG noch vermietet, selbst wenn sie in einer Top-Lage ist? Ganz einfach: über den Preis, und zwar eher weniger als mehr. Denn wenn du den Fahrstuhl hättest, hast du mehr Nachfrage, wenn du ihn nicht hast, weniger, gerade wenn du mehr ältere Menschen hast. Auch logisch.

Caro: Ja, und keiner möchte seinen Einkauf oder die Kisten in den fünften Stock tragen, ne?

Martin: Ja, und vielleicht geht es mit 75, 80 auch gar nicht mehr so. Und das ist genau … und das hat natürlich Auswirkungen, ne? Jetzt mal ganz polarisierend und vielleicht auch ein bisschen überspitzt, aber das sind genau die Themen. Und deshalb möchte der Staat das natürlich fördern: dass du klimafreundlich neu baust, nicht nur Neubau, sondern auch klimafreundlich, am besten noch mit QNG-Standard, ne, also als nachhaltiges Gebäude. Dass du so was baust. Warum? Weil wir dieses Klimaziel 2045, Klimaneutralität, haben, und dafür musst du – ich sage es jetzt einfach mal so direkt – das Produkt halt sexy machen.

Und jetzt könnte man natürlich fragen: Okay, Barrierereduzierung hatten wir, ältere Menschen. Da kriegst du, glaube ich, sogar einen Zuschuss, da nimmt die KfW 10 % deiner Rechnung, deiner Handwerkerrechnung, die zahlen das einfach, damit du das tust. Das nächste Thema ist das genossenschaftliche Wohnen, habe ich eben kurz gesagt, also sozialer Wohnraum, auch ein Punkt, wird auch gefördert. Aber die großen Förderprogramme sind der klimafreundliche Neubau. Und die sind im Grunde genommen ja geschaffen worden, um Anreize zu bringen. Denn bei 4 % Zins ist die Frage: Okay, die Zinsbelastung ist relativ hoch, ich kann die Miete nicht direkt umsetzen, vielleicht muss ich sie manchmal auch entwickeln, wenn ich klimafreundlich saniere. Also muss ich für den Privatinvestor Anreize schaffen.

Warum der Staat gerade Privatinvestoren fördert: 60 Prozent des Wohnungsmarkts in Privathand

Martin: Man hat durch Teile des Wachstumschancengesetzes 24 ja schon steuerliche Kompensation geschaffen, damit es für Leute, für Privatinvestoren, heute attraktiver ist, in Anlageimmobilien zu investieren. Das hat man einfach gemacht. Man könnte sich übrigens sowieso fragen, ne: Warum machst du diese ganzen KfW-Förderungen und steuerlichen Abschreibungen, damit der Investor mehr Steuerbelastung in sein Privatvermögen zurückholt? Warum machst du es für Privatpersonen?

Caro: [unverständlich]

Martin: Ja, deswegen bin ich da, ne? Ich wollte nur mal gucken. Es liegt daran: Man kennt immer nur so die großen Wohnungsgenossenschaften, ne? Die hört man auch. Aber wenn du dir den Wohnungsmarkt anguckst: Fast 60 % des deutschen Wohnungsmarktes sind in Privathand. 60 %. Und das ist genau der Grund, warum du dann natürlich sagst: Okay, ich muss genau für die Privatinvestoren Anreize schaffen, damit sie energetisch sanieren, damit sie neu bauen, damit es wieder attraktiv ist, in dieses Segment zu investieren. Und das machen die Investoren. Das stelle ich ja auch fest, und deswegen gucke ich genau danach und sage: Moment mal, wo ist es jetzt spannend zu investieren? Ganz einfach: dort, wo ich wenig Energiebelastung für meine Miete habe und Kaltmieten besser realisieren kann, also Return on Invest. Oder in der Perspektive: Wo ich jetzt weiß, dass sich in den nächsten 10, 15, 20 Jahren der Wohnraumanspruch sowieso grundsätzlich ändern wird, durch die Bevölkerungsentwicklung. Und das Thema Energie steht im Vordergrund. Und wenn ich die Faktoren zusammenbaue, dann komme ich halt dahin, dass ich eher in kleinteiligeren Wohnraum gehe. Also wenn man das jetzt mal grob zusammenfasst: kleinteiligerer, bedarfsgerechter Wohnraum in Ballungsgebieten mit Infrastruktur. Also nicht die 140-Quadratmeter-Wohnung, sondern eher vielleicht die 50-, 60-Quadratmeter-Wohnung in den urbanen Zentren, wo Infrastruktur ist, wo Ärzte sind, auch für ältere Menschen wichtig. Denn die sind ja nicht alle [unverständlich], sondern die sind da trotzdem noch sehr mobil, aber eher kleinteiliger.

Kleinere Wohnungen und niedrigere Decken: Wie Energiekrisen das Wohnen verändern

Martin: Und das ist übrigens auch ein spannendes Thema. Man sieht das in den letzten Jahren schon – das ist allerdings schon in den letzten 10, 20 Jahren passiert –, dass du von den ganz großen Wohnungen weggehst, ne? Wo man früher noch sagte: „Oh, schönes großes Schlafzimmer und ein Ankleidezimmer.“

Caro: Hin zu den kleinen.

Martin: Es ist doch nur ein Schlafzimmer, da musst du ein Bett und einen Schrank reinpacken. Das sind übrigens Sachen, die hat mein Opa schon erlebt, deiner wahrscheinlich auch.

Caro: Das kann sein, weiß ich nicht. Ich habe noch nie bewusst mit ihm darüber gesprochen.

Martin: Das Interessante ist: Wir hatten ja damals eine Energiekrise.

Caro: Ah.

Martin: Da war das auch super teuer. Und in alten Bauernhäusern, die teilweise 3 Meter hohe Decken haben … Bei meinem Elternhaus ist es so: In der Wohnung meines Opas war die Decke immer auf 2,40 Meter. Das ist aber gar nicht die Deckenhöhe, die Deckenhöhe ist über 3 Meter. Da hat man damals eine Zwischendecke eingezogen, damit man Energie spart. Denn man hatte ganz normal seinen Kohleofen, ne, oder Holz, und die Wärme steigt nach oben. Also musst du mehr heizen. Jetzt wird es hier richtig, ne, also Caro, pass auf, das gab es in der Schule: Es wird oben warm, und du musst natürlich mehr machen, damit die Wärme irgendwann auch unten ist, weil du da ja keine Zirkulation hattest. Und vor ein paar Jahren haben meine Eltern die Wohnung saniert, und da haben sie auch die Decke rausgenommen. Jetzt ist das schön offen. Und jetzt denkt mein Vater darüber nach, welche Räume er nicht heizt, also könnten sie die Decke eigentlich wieder einziehen. Und das sind genau diese Dinge. Das hat es alles schon mal gegeben. Und du siehst aufgrund dessen auch, wohin die Reise geht. Und das hat erst mal grundsätzlich mit unserem überalterten Wohnungsbestand zu tun. Und wenn der Staat möchte, dass wir dort energetisch eher neu bauen, dann musst du Anreize schaffen. Und das sind halt KfW-Förderprogramme. Und mit denen ist man, was das Zinsniveau angeht und was dort auch an Summen möglich ist, meiner Meinung nach auf dem absolut richtigen Weg.

Rechenbeispiel Mischzins: KfW-Darlehen plus Annuitätendarlehen und steuerliche Kompensation

Caro: Würdest du also sagen, die neuen Förderzinsen sind ein Gamechanger für Neubauten?

Martin: Ja, ja, würde ich sagen. Die Herausforderung ist, ob die … Wir haben so ein bisschen eine restriktive Finanzierungspolitik. Die Banken sind noch nicht so bereit, Privatpersonen auch die Finanzierung zu ermöglichen. Das ist in anderen Ländern in Europa teilweise einfacher, weil die Immobilie als Kapitalanlage dort anders und besser betrachtet wird. Aber grundsätzlich ja, klar. Wenn du jetzt Privatinvestor bist, nehmen wir mal so ein KfW-Förderprogramm, bei dem das Zinsniveau vielleicht um ein Prozent liegt. Können auch 2 sein, das ist mir egal. Aber sagen wir mal, um ein Prozent, und du kriegst 150.000 Euro KfW-Fördermittel. Teilweise gibt es ja sogar Förderprogramme, bei denen du 150.000 kriegst, aber 15.000 Euro Tilgungserlass, die kriegst du sogar geschenkt, zahlst also nur 135 zurück und so weiter. Jetzt ist der Mischzins wieder interessant: 150.000 zu irgendwo ein, 2 % und die anderen 150.000 des Kaufpreises über ein Annuitätendarlehen. Das heißt, ich hätte bei 300.000 irgendwo einen Mischzins, der – ich sage einfach eine Zahl – bei 2 bis 3 % liegt. Wenn ich jetzt auf der anderen Seite meine Miete dagegen kriege, meine Mietrendite von vielleicht auch 3, oder vielleicht auch dreieinhalb, das ist mir jetzt im Neubau egal, und dann noch ein bisschen steuerliche Kompensation durch erhöhte Abschreibung – dann wird die Immobilie wieder super attraktiv. Weil ich sage: Na ja, das Zinsniveau ist zwar hoch, aber ich spare mir jetzt Mischzins durch diese günstigen KfW-Fördermittel, und zwar nicht nur bei 50.000 von 300.000 Kaufpreis, sondern schon bei 150. Vielleicht spare ich mir Zinsbelastung. Und auf der anderen Seite kann ich die anderen 50.000, die ich vielleicht noch dazu brauche, über eine steuerliche Kompensation … Die Gesamtimmobilie kann ich durch eine höhere degressive AfA oder die 7b-AfA, die gerade für nachhaltiges Bauen geschaffen wurde, noch mal steuerlich kompensieren. Und dann hast du unterm Strich wieder eine gute Anlage.

Und da siehst du halt genau, wohin das Ganze treibt, sage ich mal. Wir haben ja mit dem Iran-Konflikt angefangen und sind jetzt bei den Objekten. Aber du merkst halt, dass dieses Thema Energiebelastung so ein großer Faktor ist, dass es den Wohnungsmarkt auch ganz klar und deutlichst beschäftigt und verändern wird.

Caro: Und auch verändern muss.

Martin: Sicherlich, zumindest wenn wir unsere Klimaziele erreichen wollen und wir einfach einen super alten Bestand haben.

Der Flaschenhals: Restriktive Banken und die Bewertung von Neubauimmobilien

Caro: Okay. Würdest du sagen, dass die KfW die aktuellen Marktprobleme ausgleichen kann, oder ist es eher nur so ein kleiner Impuls für so ein schwieriges Umfeld?

Martin: Nee, die KfW kann den Markteinfluss grundsätzlich ausgleichen. Ja, könnte sie. Die Herausforderung ist nur, dass die Banken noch nicht so weit sind … Ich habe ja eben das Beispiel mit den 300.000 Kaufpreis genannt. Da sagt vielleicht ein Kunde: „Mensch, ich möchte die Immobilie finanzieren, das ist für mich vielleicht ein Altersvorsorgeprodukt. Ich möchte quasi über steuerliche Kompensation und den Mieter mein Vermögen aufbauen, über eine Kapitalanlageimmobilie, vielleicht an einem tollen, städtischen Standort, ne, Einflussfaktoren berücksichtigt, auch im Neubau. Liebe Bank, ich brauche 300.000, die Nebenkosten habe ich vielleicht noch.“ Da sind die Banken noch nicht so weit, dass sie die Immobilien dementsprechend einwerten. Die Bank sagt: „Oh, die Immobilie ist ja super teuer, die 300.000. Ich hätte gerne mehr Eigenkapital vom Kunden.“ Und dann wird es in der heutigen Situation schwierig für den Kunden, sich diese Dinge überhaupt zu ermöglichen.

Mein Appell an die Banken da draußen wäre also: Denkt mal darüber nach. Wenn ihr euch das heute anguckt, wird die Mietentwicklung ja weitergehen, gerade wenn die Objekte energetisch top gebaut sind. Wenn die Banken diese Wertsteigerung mehr verstehen würden – in Anführungsstrichen – und auch dürften, ne, weil sie ja auch eine konservative Betrachtung machen müssen, dann wäre, glaube ich, allen da draußen geholfen. Dieses – ich nenne es mal so – Bottleneck, ne, also der Flaschenhals: Selbst wenn der Kunde es möchte und selbst wenn Menschen da draußen in Anlageimmobilien investieren wollen, die Banken aber eine restriktive Politik haben und das nicht so einfach machen – das ist genau der Flaschenhals, durch den wir nicht durchkommen. Und der muss durchbrochen werden. Die Fördermittel sind sicherlich ein Anreiz für den Privatinvestor. Es wird aber nicht reichen, dass die Kunden beziehungsweise die Investoren da draußen sagen: „Na, die Immobilie kostet 300.000, die 150.000 nehme ich von der KfW, und die anderen 150.000 habe ich gerade mal so auf dem Sparbuch liegen.“

Inflation im Alltag: Kleinere Einkaufskörbe und häufigere Einkäufe

Martin: Das muss man sich sicher auch mal überlegen. Wenn du weißt, dass die Lebensmittel, der Einkauf, teurer werden, ne … Du hast mittlerweile in den Supermärkten ja auch nicht immer die riesigen Einkaufswagen, sondern …

Caro: Wenn ich einkaufen gehe, dann nimmst du halt den kleinen Korb, genau.

Martin: Ja, ist auch interessant, warum hat man das gemacht? Damit der möglichst schwer ist und du denkst: „Boah, was habe ich denn alles gekauft? Das Ding ist auch super voll.“ Lade das mal in den Einkaufswagen. Auch der Rost des Einkaufswagens ist in den letzten 20 Jahren kleiner geworden, die Roste sind höher geworden, schmaler, kürzer. Ein Freund von mir hat die damals produziert, und es wird immer kleiner, damit du immer noch das Gefühl hast, du hast super viel gekauft. Das Problem ist: Du gehst nicht nur noch einmal die Woche einkaufen, sondern jeden zweiten Tag.

Caro: Ja, genau. Und dann tut es halt nicht ganz so doll weh. Kleinere Beträge, genau. Kleinvieh macht auch Mist. Wenn ich halt 2-, 3-mal die Woche für 30, 40 Euro einkaufe und nicht einmal … Ich weiß nicht, ich mache keine Großeinkäufe mehr. Aber du hast auch so 80 bis 100, wenn ich für mich oder für meinen Freund einkaufe.

Martin: Wo du sagst halt: Ich mache keine Großeinkäufe mehr. Genau. Es ist heute völlig normal, dass man sagt: Dann gehe ich halt öfter einkaufen, und dann sind es da 30, da 40, da 50 und da 15. Und dann sagst du: „Oh, die Woche war ich aber für 200 Euro einkaufen.“

Caro: Aber im Moment denkt man …

Martin: Genau: Ach, geht noch.

Caro: Beziehungsweise man denkt schon: Ach, 50 Euro für das … Ah ja, ist halt so. Dann gehst du raus, aber in 2 Tagen bin ich ja wieder da.

Martin: Genau. Ja, und das ist genau das Thema. Das ist wirklich Inflation, das ist das, was du merkst. Und wenn das jetzt durch einen Iran-Konflikt bei der Energie auch weiterläuft, hast du nachgelagert, was wir eingangs gesagt haben: natürlich Lebensmittel, die weiter teurer werden, Handwerkerkosten, die weiter steigen. Es werden sich also noch weniger Menschen überlegen … Oh Gott, was das kostet, wenn ich durch einen Handwerker energetisch saniere: Dann kostet eine neue Heizungsanlage nicht mehr 5000, sondern heute 10.000 Euro, vielleicht kostet sie sogar 15 oder so, keine Ahnung jetzt, man muss ja auch mal gucken, wie groß die ist. Aber das Interessante ist: Dadurch, dass das so teuer ist, sagst du dann noch weniger: „Oh Gott, ich mache das“, oder: „Ich kann es mir überhaupt leisten, und ich investiere da rein.“ Und deswegen müssen genau diese staatlichen Anreize geschaffen werden, durch KfW-Programme, die auf energetische Sanierung oder Neubau abzielen, oder durch steuerliche Kompensation für Neubau. Auch da zielen übrigens die ganzen steuerlichen Kompensationen, die man in den letzten Jahren geschaffen hat, in erster Linie auf energetischen Neubau ab. Da siehst du also schon ganz klar, wohin die Reise geht. Aber wie gesagt: Was hatten wir, 64 % des deutschen Wohnungsbestandes sind in etwa älter als 50 Jahre. Genau das ist es, was du machen musst.

Globale Krisen oder deutsche Politik: Actio und Reactio am Wohnungsmarkt

Caro: Wenn du entscheiden müsstest: Was hat den größeren Einfluss auf den Immobilienmarkt, globale Krisen oder die Maßnahmen der Politik in Deutschland?

Martin: Die Maßnahmen der Politik in Deutschland sind die Reaktion auf globale Krisen, so muss man es sagen. Und genau das ist vielleicht auch schön, wenn man sich das mal bewusst macht: Das ist ja Actio, Reactio. Wenn jetzt durch den Iran-Konflikt – ne, ich habe South Pars und Ras Laffan in Katar sozusagen genannt – wirklich weiter Gasfelder beschossen werden und dadurch als Nächstes auch der Gaspreis steigt, und dann die Gasversorgung und die Wärme … Jetzt wird es gerade warm, ne? Aber wenn dann zum Beispiel auch das Flüssiggas weiter teurer wird, weil Katar das durch Zerstörung an der Raffinerie et cetera vielleicht einfach nicht mehr in der Masse produzieren kann, und die Preise steigen, dann werden wir es merken, und dann wird es jeder bei seiner Heizungsanlage merken. Übrigens auch jeder Investor. Der Investor hat nur den Vorteil: „Oh, ich lege es auf meinen Mieter um, dann wird die Miete halt um 2 Euro pro Quadratmeter bei den Warmkosten teurer.“ Nur dann ist ja wieder Actio, Reactio: Kann ich denn als Nächstes eine Kaltmietenerhöhung umsetzen? Nein, kann ich nicht, weil das irgendwann keiner mehr mietet, weil es zu teuer ist.

Genau dieses Zusammenspiel ist also wichtig. Man wird aber dadurch … Den Zettel lege ich jetzt einfach mal in die Schublade: Man wird dadurch als Nächstes vielleicht wieder sagen: „Na ja, wir fördern den Austausch durch neuere Heizungsanlagen, die weniger Gas verbrauchen, weil du dann auch Geld sparst.“ Und dann schaffen wir vielleicht ein KfW-Förderprogramm dafür und so weiter und so fort. Und deswegen hast du immer Actio, Reactio. Die Frage für clevere Investoren ist: Wie entscheide ich heute bei meiner Anlage, in Anbetracht der aktuellen globalen Situation, Iran-Konflikt, Ukraine und so weiter und so fort? Und wie kann ich dadurch meine Anlage in den nächsten 20 Jahren entwickeln? Das ist eigentlich entscheidend.

Was Investoren jetzt im Blick behalten sollten: Reallohn, Energieeffizienz und Eigenkapitalrendite

Caro: Genau, das wäre jetzt so meine Frage gewesen: Was sollten Investoren jetzt besonders im Blick behalten?

Martin: Das ist genau das: wenn du dir die aktuelle Lage anguckst. Und jetzt triffst du die Entscheidung für eine Kapitalanlage beziehungsweise eine Immobilieninvestition ja nicht aufgrund dessen, was die letzten 20 Jahre war – da hatten wir Niedrigzins und billiges russisches Gas und diese ganzen Themen –, sondern danach, wohin es geht. Und wenn wir mal das Beispiel nehmen, das ist ja genau das: Wenn wir jetzt wissen, dass der Diesel beziehungsweise der Sprit an der Tankstelle jetzt teurer ist, dann wird das jetzt auch teurer für den Landwirt mit seinem Trecker, und der läuft halt nicht mit 3,5 Litern, ne, wenn der mit seinem Trecker draußen auf den Acker fahren muss. Und das ist die Verkettung hinten raus: Dann werden Nahrungsmittel teurer.

Derjenige, der sich das leisten kann … Und das ist das Spannende. Deswegen werden wir in Deutschland in Zukunft … Die letzten Jahre war es auch schon so, die ersten ein, zwei, dass wir auch eine positive Reallohnentwicklung hatten, um 2,6 bis 3 %. Was heißt das? Die Bruttolöhne sind um 5 % gestiegen, die Inflation liegt bei 2 – ich mache ein rundes Beispiel –, dann haben wir real 3 % mehr in der Tasche. 3 % mehr, um uns teurere Lebensmittel oder teurere Mieten leisten zu können. Wenn ich jetzt noch sage: Moment, jetzt ist die teurere Miete aber nicht die Energiebelastung, weil ich bei meiner Immobilie eine energetisch top Immobilie habe. Dann kann ich sagen: Okay, diese 3 % mehr hätte ich gerne als Mietsteigerung in der Nettokaltmiete, und entwickle damit mein Investment. Und deswegen ist es genau das, was man sich in Zukunft anschauen muss. Und du siehst die ganzen Tendenzen, sei es eine Mindestlohnerhöhung, seien es jetzt steigende Spritpreise durch so einen Iran-Konflikt, was wirklich schlimm ist. Aber du siehst halt: Es geht im Endeffekt nachher ums Öl, darum, dass die Straße von Hormus blockiert wird und damit die Ölpreise steigen. Und als Nächstes geht es ums Gas, und das wird natürlich den Wohnungsmarkt zu 100 % belasten, weil wir zu 75 % genau durch Öl und Gas versorgt werden. Also brauchst du Alternativen. Und die Alternativen werden dann gewinnen. Wenn du das über Fördermittel nutzt, dann weißt du in der Zukunftsperspektive, wo du investieren musst.

Caro: Ja, und ich glaube, das zeigt echt gut, wie komplex der Markt ist, ne? Wie globale Entwicklungen bei uns auf lokale Maßnahmen treffen.

Vermeintliche Schnäppchen: Warum Neubau oft günstiger ist als Sanierung

Martin: Genau. Und du siehst auch wieder die Gefahr. Denn natürlich stelle ich gerade fest … Ich kriege auch Objekte angeboten, und das sind oftmals Objekte nach dem Motto: „Ey, Martin, das ist ein super Schnäppchen, das Haus.“ Und dann guckst du dir das an und sagst: Energieeffizienzklasse H, mit Nachtspeicheröfen oder sonst irgendwas. Das heißt also, du musst unheimlich viel Geld in die energetische Sanierung stecken. Und ich habe mir schon mehrere Dinge auch durchgerechnet. Und dann stellst du fest: Durch die Investition, durch gestiegene Handwerkerkosten et cetera pp. ist es günstiger, wenn ich es mir neu baue oder mir etwas Neues kaufe, bevor ich selbst dieses vermeintliche Schnäppchen – und es sind meist keine Schnäppchen – sanieren lasse. Die Sanierung ist teurer, wenn ich es vernünftig mache, ne? Und dann muss man einfach sagen: Okay, das muss man als Investitionsentscheidung abwägen, und zwar immer in der Zukunftsbetrachtung. Wenn es meine Vorstellung ist, dass ich die Immobilie heute kaufe und wirklich die nächsten 10, 20, 30 Jahre behalte, um später Miete als Zusatzeinkommen daraus zu haben …

Caro: Also je nachdem, welche Strategie, ne?

Martin: Genau, die Auswirkung auf jeden Fall, ja.

Caro: Ja, und das macht Immobilien so spannend, aber auch anspruchsvoll, ne?

Martin: Auf jeden Fall. Jetzt nicht langweilig.

Fazit: Kapitalanlage auf die Zukunft ausrichten und die Eigenkapitalrendite betrachten

Martin: Ja, man darf sich nicht durch diese Schnäppchen verleiten lassen, wenn man denkt: „Boah, das ist ja …, ich will Schnäppchen.“ Denn mit einem Schnäppchen und höheren Renditen … Höhere Rendite heißt immer höheres Risiko, das war schon immer so. Und deswegen brauche ich das gar nicht. Ich muss vielleicht einfach mal reingucken und sagen: Wenn ich jetzt irgendwo bin, habe ich bei der Immobilie vielleicht eine moderate Rendite, aber dafür ist sie neu und so weiter und so fort. Und jetzt fange ich an: Welche Fördermittel kann ich nutzen, welche steuerliche Kompensation kriege ich, und wie sieht meine tatsächliche Eigenkapitalrendite aus? Denn das ist interessant. Und dann ist es egal, ob du bei einem Neubau 3 % oder 3,1 oder 3,5 hast. Das ist völlig wurst, sondern es geht als Investor um deine Eigenkapitalbetrachtung und darum, dass du das Objekt, in das du heute investierst, für die Zukunft auslegst und ausrichtest. Und da wirst du natürlich durch einen Irankrieg, durch einen Ukrainekrieg oder sonstige Themen … Ich finde es übrigens ganz spannend, dass man da von einem Konflikt spricht. Weiß ich nicht: Wenn Bomben geschossen werden, ist das für mich jetzt ein Krieg, ja. Aber dass du genau guckst: Was passiert da eigentlich in der Welt, wie trifft das mich, und wie lege ich meine Kapitalanlageentscheidung für die Zukunft richtig aus? Und wie betrachte ich meine Eigenkapitalrendite und nicht nur stumpf irgendeine Objekt- oder Mietrendite? Ne, das ist es.

Caro: Das hast du schön auf den Punkt gebracht.

Martin: Ach, Mensch, siehst du, wir sind …

Caro: Am Ende quasi unserer Folge. Und ja, man denkt immer so: Oh, wir gucken da kurz rein. Aber jedes Mal stelle ich fest, dass wir noch tiefer in die Sache gehen und es da so viel zu erzählen gibt.

Martin: Ja, stimmt. Das ist immer wieder spannend. Das freut mich. Da bin ich schon gespannt aufs nächste Thema. Danke, Caro, du hast wieder sehr schöne Fragen mitgebracht, die ich so spontan beantworten durfte. Und dann hoffe ich, dass es auch unseren Zuhörenden – heißt es, ne, Zuhörenden – gefallen hat. Und ja, danke.

Caro: Genau. Lasst gerne ein Abo da und auch eine Bewertung, wir freuen uns. Bis zum nächsten Mal.

Martin: Bis dann, ciao.