Immobilienmarkt 2026 - zwischen Strategie und Realität

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge, Martin.

Martin: Ja, grüß dich, Claire. Wir sind im neuen Jahr, die erste Folge dieses Jahr. Darf man noch „Frohes Neues“ an alle da draußen sagen?

Claire: Darf man. Oder?

Martin: Ja, finde ich auch. Wir haben ja noch nicht mit unseren Zuhörern und Zuhörerinnen gesprochen, von daher.

Claire: Zuhörenden.

Martin: Zuhörenden. Klingt immer komisch, ne? Aber es ist auch egal, [unverständlich] Wir meinen hier alle.

Claire: Genau. Ja, es geht wieder los.

Martin: Auf jeden Fall. Ich freue mich sehr.

Claire: Ja, ich mich auch.

Persönliche Frage: Wie blickt Martin auf 2026 – vorsichtig, optimistisch oder strategisch?

Claire: Und ich würde auch direkt mal reinstarten. Denn ich finde es gerade zum Jahresanfang ganz interessant, natürlich auch über das Jahr 2026 zu sprechen. Was kommt da in Bezug auf Anlageimmobilien auf uns zu? Und jetzt erst mal ganz am Anfang natürlich ein bisschen persönlicher: Wie blickst du denn auf das neue Jahr? Bist du da eher vorsichtig, optimistisch oder strategisch unterwegs?

Martin: Boah, ja. Bei mir ist das ja immer so ein bisschen Tradition, dass es um Weihnachten rum, wenn es, ich sage mal, so ein bisschen ruhiger wird … Ruhiger nicht in den Sachen: Bei uns finden natürlich noch viele Beurkundungen statt. Die letzten waren dann wirklich sogar am 31.12. Das war dann noch mal ganz spannend, manche Notare machen das dann vormittags. Also vielen Dank an die Notare da draußen, die das dann noch ermöglichen. Das war für uns noch mal ein schöner Jahresendspurt, auch gut so. Aber parallel beschäftige ich mich natürlich immer damit, wie es überhaupt aussieht. So ein bisschen einfach den Jahresabschluss 2025 einmal machen, aber auch gleich den Ausblick und so ein bisschen – hätte fast gesagt Planung, das startet bei mir aber viel früher – die Aussicht: Was kommt denn da 26 auf uns zu? Und das ist ein bisschen schwierig.

Konjunktur 2026: Leichtes Wachstum durch staatliche Investitionen

Martin: Es gibt da ja unterschiedliche Dinge, ne? Viele Sachen gehst du einfach komplett ökonomisch an. Das heißt, du guckst so ein bisschen: Wie sieht es überhaupt allgemein in Deutschland aus? Es ist so, dass viele Institute davon ausgehen, dass wir von leichtem Wachstum sprechen. Man liest also alles so zwischen 0,7 und 1,5 % Zuwachs des Bruttoinlandsproduktes, also des BIP, wenn du so möchtest. Jetzt musst du dir das aber ein bisschen angucken. Erst mal ist es ja positiv, ne? Klar, Wachstum zu haben ist immer positiv. Allerdings musst du halt auch ein bisschen gucken: Woher kommt das denn? Diese Prognosen beim Wachstum, wenn man sagt: „Wow, ey, ein Prozent, 1,5“, das heißt: Wir sind aus dieser Rezessionsphase raus. Wir haben jetzt aber auch keinen Boom, ne? Es ist jetzt nicht so, dass alles in Deutschland positiv explodiert, sondern es ist so eine leichte Tendenz nach oben. Die kommt allerdings als Erstes durch diese ganzen staatlichen Investitionen. Und staatliche Investitionen sind ja erst mal wichtig, das will ich jetzt gar nicht infrage stellen, um Gottes willen, damit mich keiner falsch versteht. Aber staatliche Investitionen in Infrastruktur oder zum Beispiel Verteidigung, ne, zur Aufrüstung wieder – dafür geben wir natürlich viel Geld aus, und das kommt immer nur bedingt in der Wirtschaft an.

Man muss also ein bisschen gucken, inwieweit uns das wirklich auch wirtschaftlich nachhaltig nach vorne bringt. Vielleicht sind bei den Verteidigungsinvestitionen ja dann auch deutsche Unternehmen dabei. Das ist auch spannend, weil sie wieder Arbeitsplätze schaffen und so weiter und so fort. Klar: Wenn Rheinmetall – nehmen wir die jetzt mal als Beispiel – mehr Aufträge hat, die Auftragsbücher voll sind, sie neue Fabriken, neue Werke und so weiter schaffen müssen, dann brauchen die natürlich auch ohne Ende Mitarbeiter. Das heißt, das schafft erst mal zusätzliche Arbeitsplätze. Auf der einen Seite [unverständlich] doch total gut. Auf der anderen Seite, wenn du dir jetzt zum Beispiel gerade die Automobilindustrie anguckst: Da werden gerade viele Arbeitsplätze abgebaut. Natürlich kommen die dann bei Rheinmetall unter. In der Prognose sieht es allerdings so aus, dass wir in 2026 höchstwahrscheinlich leicht steigende Arbeitslosenzahlen sehen werden.

Claire: Ja. Das sagen die Prognosen. Und was heißt das eigentlich? Hat das dann nicht auch für Immobilien eine Auswirkung?

Inflation, Arbeitslosigkeit und Konsum: Was die Prognosen für Immobilien bedeuten

Martin: Ja, hat es auf jeden Fall, auf jeden Fall. Dazu kommen wir vielleicht auch gleich noch mal. Wir sind hier noch in diesem, ich sage mal, ökonomischen Part. Du musst einfach gucken, was das bedeutet. Das eine ist, wie gesagt, natürlich: Wie sieht das Wachstum aus? Wo sehen wir das? Haben wir dann positives Wachstum? Bei den Arbeitslosenzahlen sagen die Prognosen, wie gesagt, eher leicht steigende Zahlen. Das ist doch alles ein bisschen Verunsicherung, weißt du?

Wir haben ja immer so einen Treiber gehabt, bei Immobilien ja auch: die Inflation. Wie ist der Inflationsschutz, ne? Wie sichere ich mich ab? Ich sichere mich dann über Sachwerte und so weiter und so fort. Das Positive zur Inflation, auch spannend: In 2026 pendeln wir uns, ich sage mal, um einen Wert von 2 % ein, immer im statistischen Warenkorb gesehen. Darüber haben wir ja auch schon mal gesprochen, was das dann eigentlich bedeutet. Und die Inflation von, sage ich mal, 2 %, kombiniert mit den leicht steigenden Arbeitslosenzahlen, führt erst mal zu Verunsicherung. Das ist ja auch normal. Man geht also davon aus: Wenn die Menschen weniger Geld haben und wenn die Inflation da irgendwo liegt, dann werden sie weniger konsumieren. Und weniger Konsum wird natürlich wieder das Wachstum dämpfen. Also sehr anspruchsvoll.

Das klingt jetzt total negativ. Für Immobilien kann ich allerdings schon mal spoilern: Für Immobilien sehe ich das durchaus positiv. Ich glaube, dass wir in einer aktuellen Situation sind, die es so auch noch nie gegeben hat, auch in 26.

Weltweite Unsicherheit: Volatile Kapitalmärkte als Argument für Sachwerte

Martin: Denn du musst dir jetzt sowieso mal den gesamten Markt angucken. Schau dir doch einfach mal die weltweite Unsicherheit an. Ich finde das erschreckend. In der Ukraine hast du Krieg, in Venezuela wird ein Präsident entführt, da gibt es wieder Ärger, da gibt es Blockaden, da will der Nächste dies, da will der Nächste das. Und das sorgt natürlich auch an den Kapitalmärkten … Das siehst du ja, ne: Da kommen irgendwelche neuen Infos, und die Aktienmärkte haben eine hohe Volatilität, also Schwankungen, und es geht im Grunde mal auf, mal ab. Und viele stehen natürlich davor und sagen: Oh, ist das vielleicht schon eine Blase? Geht es da mal runter, haben wir dann eine Krise, haben wir dann einen Crash? Das wird, glaube ich, auch in 2026 so bleiben. Denn ich sehe aktuell nicht, warum sich diese Krisenherde entspannen sollten. Ganz im Gegenteil: Ich sehe dann irgendwelche Militärmanöver von China vor Taiwan und diese ganzen Dinge. Und das sorgt natürlich weiter für Unsicherheit, und an den Kapitalmärkten merkst du so was dann.

Bauzinsen 2026: Seitwärtsbewegung bei 3,5 bis 4 Prozent und lange Zinsbindung

Martin: Und das ist für uns bei der Immobilie ja spannend. War es in den letzten Jahren ja immer, wir haben auch schon mal eine Folge darüber gemacht: Wie sieht das mit der Zinsbelastung aus? Denn die Immobilie als Kapitalanlage für Investoren muss ja finanziert sein. Jetzt hatten wir in 2025 die Riesenherausforderung, dass die Zinsbelastung bei den Kunden durch gestiegene Zinsen sehr hoch war. Wir haben ja so ein Zinsniveau von, sagen wir, 3,5 bis 4 % – davon geht man übrigens auch in der Prognose aus, dass das so bleibt. Das hat sich schon eingependelt und wird sich auch in 2026 einpendeln. Manche Experten gehen allerdings sogar davon aus, dass wir eine leichte Tendenz nach oben haben, sonst eine Seitwärtsbewegung. „Leichte Tendenz“ heißt übrigens jetzt nicht, dass wir irgendwie von 4 auf 8 steigen, sondern vielleicht von 3,5 bis 4 auf 3,8 bis viereinhalb.

Für die Investoren in Kapitalanlageimmobilien ist das aber nur bedingt entscheidend. Denn du musst ja erst mal gucken: Wo kommt das Ganze überhaupt her, das Zinsniveau? Jetzt gehen wir echt in die Tiefe, aber, Claire, das ist jetzt hier ein Schulungsprogramm für dich: Das Zinsniveau bei Hypotheken, also der Finanzierungszins, wenn du so möchtest, hängt immer ganz stark an den Staatsanleihen. Du musst dir das so vorstellen: Auch der Staat braucht Geld. Ich habe ja gerade gesagt: Ukrainekrieg, Infrastruktur, Wiederaufbau, diese ganzen Dinge – das muss ja alles bezahlt werden. Wo kriegt der Staat also sein Geld her? Er muss es sich auch irgendwo besorgen und macht dann halt seine Staatsanleihen oder Bundesanleihen, wie du es auch immer nennen möchtest. Wenn die jetzt irgendwo bei 2 bis zweieinhalb Prozent liegen und eine Bank einen Aufschlag von 1,5 % braucht, dann weißt du, wo die Hypothekenzinsen im Endeffekt liegen.

Und das ist ja das Nächste: die Staatsverschuldung. Die Staatsverschuldung steigt natürlich, wenn du ohne Ende Gelder aufnehmen musst, um irgendwelche Sachen zu finanzieren. Dann bist du ja irgendwann wie im Privaten auch vielleicht überschuldet. Und wenn du überschuldet bist und noch ein Darlehen haben möchtest – was möchte die Bank dann? Weil es natürlich ein Risiko ist, dass du das noch schlimmer machst, musst du mehr Zinsen liefern. Und wenn da die Zinsen steigen, weil die Bonität vielleicht nicht mehr so gegeben ist, dann würden hinten raus auch die Kreditzinsen beziehungsweise die Hypothekenzinsen steigen. Das ist das einfache Spielchen.

Und deswegen würde ich zum Beispiel auch für 2026 – meine persönliche Meinung, und so werde ich es auch selbst machen – die Zinsen eher langfristig festmachen. Ich würde keine 5 Jahre Zinsbindung mehr machen, sondern eher im Bereich von 10 Jahren oder sogar 15 Jahren Zinsbindung agieren. Wie gesagt, das ist für uns natürlich entscheidend, auch wenn es nachher um sinnvolle Investitionsentscheidungen für Kunden geht: Wie mache ich die Zinsen fest, wie plane ich mein Investment langfristig?

Wohnungsmangel 2026: Weniger Neubau, steigende Mieten und Mindestlohn

Martin: Denn eins musst du sagen: Wir haben die Ziele in 2025 wieder nicht geschafft. Wir haben in 25 deutlich weniger Wohnungen gebaut als in 24, die Anzahl der Genehmigungen ist immer noch im Keller. Das heißt: Der Druck auf den Wohnungsmarkt steigt weiter, die Verknappung nimmt zu. Also haben wir auch in Zukunft steigende Preise und eine hohe Attraktivität bei Anlage- beziehungsweise allgemein bei Immobilien. Wenn Anleger das dann nutzen, dann ist es die Anlageimmobilie.

Jetzt musst du natürlich sagen: Mein Return on Invest – auch das ist ja unser tägliches Doing – sind die Mieten. Wer kann sich denn die Mieten noch leisten, wenn bei steigendem Druck auch die Mieten steigen, wenn weniger gebaut wird? Und da siehst du aber natürlich Tendenzen: Wir haben zum 1.1. den Mindestlohn in Deutschland erhöht.

Claire: Wusste ich gar nicht.

Martin: Siehst du, der wurde jetzt erhöht. Und was passiert, ne? Wenn der Mindestlohn erhöht wird, dann sagen natürlich Leute, die jetzt keinen Mindestlohn kriegen, aber knapp darüber liegen: „Na ja, da kann ich ja fast für Mindestlohn arbeiten.“ Also gehen die auch mit ihrem Arbeitgeber in Verhandlung, der Arbeitgeber muss wieder mehr zahlen und so weiter und so fort. Das übt auf der einen Seite erst mal natürlich Druck auf die Wirtschaft aus, wenn du eine höhere Belastung durch steigende Gehälter hast. Auf der anderen Seite – und dazu haben wir mal eine Folge gemacht – gibt man im Schnitt ein Drittel des Einkommens fürs Wohnen aus. Wenn ich also wieder mehr Einkommen habe, ist das Drittel natürlich auch mehr. Entsprechend können die Mieten nachentwickelt werden. Für Investoren also durchaus, wenn man die richtigen Entscheidungen trifft, ein super spannendes 2026. Und in der Prognose würde ich sogar sagen, auch 27. Ich glaube, der Wohnungsmarkt wird sich vor 29, 30 gar nicht entspannen können, weil die Genehmigungen nicht da sind.

Claire: Also würde ich fast sagen … Meine Frage war ja: eher vorsichtig, optimistisch oder strategisch? Eigentlich bist du alles. Du bist so ein bisschen vorsichtig, also du siehst natürlich auch, welche Auswirkungen die Veränderungen haben können, aber du bist trotzdem optimistisch und gehst da strategisch ran.

Martin: Ja, ja, stimmt. Grundsätzlich sollte man bei Anlageentscheidungen immer vorsichtig sein. Ich bin aber, was den Ausblick angeht, also den wirtschaftlichen Ausblick für unser Geschäftsfeld, super optimistisch.

Claire: Genau.

Martin: Wenn man es richtig macht. Aber es sind einige Gefahren, die in 2026 anstehen, es sind wirklich einige Risiken dazugekommen. Es sind aber auch super viele Chancen da.

Mietpreise: Auch außerhalb der Städte ziehen die Mieten an

Claire: Apropos Mieten: Ich habe mich in letzter Zeit auch so ein bisschen damit beschäftigt, und ich hatte das Gefühl, da gab es einen richtigen Boom. Aber vielleicht habe ich es auch irgendwie ein bisschen verschlafen, und den gibt es schon länger. Ich war teilweise richtig schockiert.

Martin: Ja, klar.

Claire: Und nicht mal nur in der Stadt oder so, sondern auch so ein bisschen außerhalb. Deswegen war ich ein bisschen …

Martin: Ja gut, das ist ja immer so: Wenn es in der Stadt anzieht, ziehen die ländlichen Regionen und die Ballungsgebiete automatisch immer nach.

Claire: Also gar keine … Ja, wie soll ich sagen, das passt gar nicht so richtig zueinander dann.

Martin: Für Investoren ist das super.

Anlageimmobilien 2026: Ein gutes Jahr für Einsteiger und erfahrene Investoren?

Claire: Ja, genau. Du hast ja jetzt schon so ein bisschen über das neue Jahr gesprochen und darüber, welche Veränderungen es wirtschaftlich gibt, aber eben auch, wie du das persönlich betrachtest. Und deswegen würde ich jetzt noch mal ein bisschen mehr in unser Geschäftsfeld reingehen. Du hast ja gesagt, dass du das Ganze eher optimistisch siehst. Ist das Jahr, das jetzt kommt, für Anlageimmobilien denn eher ein Jahr für Einsteiger oder für erfahrene Investoren? Würdest du sagen, es ist ein gutes Jahr für jemanden, der jetzt gerade erst in das Thema einsteigt?

Martin: Einsteiger oder erfahrene Investoren – sowohl als auch, es ist ein spannendes Jahr für beide. Bei erfahrenen Investoren muss man halt ein bisschen gucken: Haben die schon Immobilien gemacht, wann? Wie lang ist die Zinsbindung noch, was läuft da aus, was müssen sie nachentwickeln und so weiter und so fort?

Claire: Was für Erfahrungen haben sie vielleicht damals auch gesammelt?

Martin: Ja.

Claire: Denn es kann ja schon sehr unterschiedlich sein, ob du vor 10 Jahren investiert hast oder jetzt.

Martin: Ja, wer vor 10 Jahren investiert hat, kommt heute vor Lachen nicht in den Schlaf.

Claire: Ja, ja.

Martin: Der hat bei einem Zinsniveau von 0,8 % investiert.

Claire: Könnte er dann vielleicht so ein bisschen auf die Schnauze fallen?

Martin: Ja, natürlich, der müsste …

Claire: Wirklich? Wie in deinem Buch, das du mir ja … Siehst du, Weihnachten … Was ich gelernt habe: Jeder Mensch macht unterschiedliche Erfahrungen und geht dadurch auch unterschiedlich mit Geld und Investitionen und so weiter um.

Martin: Das stimmt. Das wäre jetzt so bei einem erfahrenen Investor. Gut, „erfahren“: Er hat Erfahrung, ne, der hat etwas erfahren, der hat schon mal was erfahren. Wenn er jetzt nachfinanzieren müsste, dann hätte er erfahren, dass das Zinsniveau von einem Prozent auf 4 % gestiegen ist. Ja, stimmt. Ich hoffe nur, er hat auch deutlich die Mieten nachverhandelt und so weiter und so fort. Seine Immobilie ist natürlich auch deutlich mehr wert. Also kurzum: Ich glaube, das ist für jeden was.

Alternativen zum Vermögensaufbau: Gold, Aktien und Rentenpapiere im Vergleich

Martin: Und du musst überlegen – das ist das Thema, mit dem sich eigentlich jeder da draußen, der Anleger ist, als Investor oder als Mensch viel mehr beschäftigen muss –, weil die Frage doch ist: Wie willst du denn sonst deinen Vermögensaufbau gestalten? Welche Alternativen gibt es?

Claire: Und sichere Alternativen.

Martin: Ja. „Kauf doch Gold, Gold ist total sicher“, als Beispiel. Ich überspitze jetzt. Aber bei einem Goldkurs, der sich ver-x-facht hat, weil wir mittlerweile bei über 4000 Dollar die Unze stehen – das ist doch ein Zeichen dafür, dass die Menschen verunsichert sind. Und jetzt kommt das: Strategischer Vermögensaufbau. Lass doch deinen Vermögensaufbau andere bezahlen, zahl ihn doch nicht selbst. Und deswegen ist die Immobilie so attraktiv, und in 26 noch viel attraktiver, wenn man auf die richtigen Dinge achtet. Aber da gibt es immer wieder Chancen, Risiken und so weiter und so fort. Den Vermögensaufbau durch andere bezahlen zu lassen, ist auch in 26 einfach attraktiv, Punkt.

Claire: Ja, du hast es ja gerade schon angeteasert: Wo liegen denn aktuell die Chancen, die man jetzt vielleicht übersieht?

Martin: Ja, du musst überlegen: Grundsätzlich hat ja jeder, der investiert, ein gewisses Ziel. Also Vermögensaufbau, Zusatzrente, Sicherheit im Alter, Kapital sichern – vielleicht auch die, die jetzt cash investieren oder einen hohen Cash-Anteil, also Eigenkapital, einlegen. Die Frage ist auch bei den ganzen Zielen: Die Immobilie ist immer eine langfristige Anlage, also eher für das Thema Altersvorsorge oder Sonstiges zur Absicherung gedacht und für den strategischen Vermögensaufbau, den du nicht selbst bezahlen willst, sondern den dein Mieter und das Finanzamt durch Steuerkompensation bezahlen sollen.

Die Frage ist doch wieder, zurück: Welche Alternativen hast du denn? Du hast totale Verunsicherung an den Börsen, stark schwankende Kurse. Du weißt nicht, was passiert, wo vielleicht eventuell der nächste Krieg stattfindet, welche nächsten Botschaften kommen. Zack, deine Aktien gehen rauf und runter. Will man in diesen Markt investieren? Ich sehe den gerade als sehr herausfordernd, ne? Das heißt jetzt nicht … Jede Anlageklasse hat ihre Daseinsberechtigung, um Gottes willen. Aber willst du Rentenpapiere oder Sonstiges machen? Wie sollen denn da die Renditen zustande kommen, wenn wir irgendwo bei 2 % Zins oder Rendite sind, die du vielleicht erwirtschaften kannst? Dagegen hast du aber schon 2 % Inflation, das ist eine Nullrechnung, das passt nicht.

Und wir haben natürlich große Herausforderungen in unserem Sozialsystem, das muss man einfach mal so sagen. Die Krankenkassenbeiträge, die Zusatzbeiträge steigen, wurde für 26 wieder angekündigt. Die Renten sind nicht sicher, das weiß man auch nicht. Es herrscht also eine gewisse Unsicherheit, so nenne ich es mal, ne? Das heißt, die Leute verstehen: Ich muss mehr machen. Und wenn ich es strategisch machen will, dann muss ich meinen Vermögensaufbau einfach mit Hilfe anderer machen. Und das klappt nur bei Anlageimmobilien. Und deswegen ist es attraktiv, in einem sich zunehmend verknappenden Markt. Denn gewohnt wird immer. Wir werden immer wohnen, das ist ein Grundbedürfnis.

Claire: Ja, auf jeden Fall. Maslowsche Bedürfnispyramide, ne? Wohnen.

Martin: Wohnen, ja, das ist ganz unten.

Claire: Ja, das ist warm, ja.

Chancen 2026: Sichere Mieterlage, Förderdarlehen und degressive AfA

Claire: Gibt es denn bestimmte Immobilienarten oder jetzt auch Lagen – wir haben ja schon ganz viel über Lagen gesprochen –, also Anlageklassen und so weiter, die jetzt besonders spannend sind?

Martin: Ja, es wird sicherlich … Es wird sicherlich Veränderungen geben. Man wird mehr dahin schauen müssen: Erstens, wo gibt es eine steuerliche Attraktivität? Denn ich habe ja gesagt: Die Anlageimmobilie heißt, ich möchte, dass andere mein Vermögen aufbauen. Und dann geht es natürlich darum: Wo schaffe ich das am besten? Also wo kriege ich eine vernünftige Miete, wo habe ich meinen Mieter auch gesichert? Denn wenn der Mieter den Großteil meines Investments bezahlen soll – also Mieter, steuerliche Kompensation, und einen Teil zahle ich natürlich auch selbst, um Gottes willen, das heißt ja auch Anlage –, dann brauche ich natürlich eine Region, in der der Mieter sicher ist, in der ich Verknappung habe. Wo, wenn der mal auszieht, weil er, keine Ahnung, den Job wechselt und in eine andere Stadt zieht, da draußen die Leute Schlange stehen müssen. Um diese Regionen wird es also gehen, in denen es heute auch schon knapp ist, damit einfach diese Sicherheit der Mieteinnahmen gegeben ist.

Die nächste Kompensation ist dann natürlich: Wo kann ich Zuschüsse nutzen? Wenn die Finanzierung auch in 25 eine große Herausforderung war und in 26 bleiben wird – weil das Zinsniveau, wie gesagt, eher gleich bleibt, mit leichter Tendenz nach oben –, dann ist ja die Frage: Wo kriege ich zum Beispiel Objekte, in denen Förderdarlehen drin sind, ne, bei denen ich energetisch baue, wenig Nebenkosten habe, vielleicht schon mal so ein Förderdarlehen über 150.000 Euro zum Zins von 0,8 %? Was dann natürlich, wenn meine Immobilie vielleicht 300.000, 400.000 kostet, meinen Mischzins schon mal stark reduziert, ne? Denn dann muss ich neben den 150 vielleicht nur noch 200.000 zu dreieinhalb, 4 % finanzieren, in der Mischzinsbetrachtung bin ich aber günstiger. Das sind dann clevere Dinge.

Und die steuerliche Kompensation, die man jetzt vor ein paar Jahren geschaffen hat, in den letzten 2 Jahren muss man eigentlich sagen: die degressive AfA und Sonderabschreibungen. Das wird der Trend sein, wohin es geht, und das ist auch genau richtig so. Es zahlt auch auf die Klimaziele ein, die wir haben. Und da liegen einfach die Chancen: dass ich möglichst günstig, mit Zuschüssen und mit steuerlichen Optimierungen, Investitionsentscheidungen treffe.

Claire: Ja, und auch eher in Lagen, wo natürlich dann auch die Nano-, Mikro- und Makrolage einfach attraktiv ist. Wie sagst du immer: in urbanen …

Martin: In urbanen Zentren.

Claire: Zentren, da ist eigentlich …

Martin: Genau. Man muss sagen: dort, wo es heute schon knapp ist, da liegt dann die Chance. A-Städte, sage ich mal, sind nach wie vor teuer, klar, und werden auch teuer bleiben, vielleicht in der Entwicklung von …

Claire: So was wie München, Hamburg.

Martin: Und so, genau. B-Standorte, sage ich mal, oder auch …

Claire: Sage ich mal, ja, so ein bisschen die Speckgürtelregionen.

Martin: Ich würde aber die ländlichen Regionen … Das wird nach wie vor der Trend bleiben: Man muss dahin, wo dein Mieter einfach sicher ist. Denn bei der Zinsbelastung, die sonst auf einen wirkt, kannst du es dir nicht erlauben, dass du da jetzt mal irgendwie ein halbes Jahr Leerstand hast, ne? Wenn du dann da 500, 600, 700 Euro Miete monatlich oder mehr kompensieren musst …

Claire: Das wird schwierig.

Martin: Das wird dann schwierig und ist natürlich ein unnützes Investment. Der Mieter, der sich hauptsächlich beteiligt, ist also nach wie vor wichtig. Und in 2026 haben wir da super Chancen, weil du draußen am Kapitalmarkt auch einfach wenig bis keine Alternativen hast, mit dem gleichen Hebeleffekt zu investieren. Den gibt es eigentlich … Nee, den gibt es nicht. Ich wollte es eigentlich sagen, aber den gibt es nicht. Ich bin total optimistisch.

Claire: Das ist total optimistisch, aber das ist doch super. Da freuen wir uns doch, weil wir dir ja auch vertrauen, ja.

Martin: Das ist schön.

Vorbereitung auf den Immobilienkauf: Anlageklasse wählen und Berater suchen

Claire: Wie kann man sich denn jetzt zu Jahresbeginn gerade vorbereiten, wenn man noch nicht gekauft hat? Man macht sich Gedanken, wie man Dinge angeht.

Martin: Grundsätzlich sollte man sich immer gleich vorbereiten, egal ob es Jahresbeginn, Mitte, Ende oder sonst was zwischendurch ist. Es geht immer um das strategische, wirtschaftlich sinnvolle Investment. Also natürlich immer erst mal schauen. Moment: Ich möchte in diesem Bereich investieren, weil mir die Börsen zu unsicher sind. Langfristiges Investment: Wenn der nächste Crash kommt und ich bin gerade investiert, super, herzlichen Glückwunsch, dann brauche ich vielleicht eine lange Zeit, um das auszuhalten, bis sich die Märkte dann wieder erholen, und so weiter. Oh, ich möchte vielleicht in Edelmetalle, Gold, Silber et cetera investieren. Na ja, okay, auch sportlich, ist gerade auf dem totalen Höchstkurs, man weiß auch nicht, was passiert. Rentenpapiere, staatliche Themen – um Gottes willen, auch da wieder schwierig.

So. Jetzt habe ich mich entschieden und gesagt: Ich möchte einfach Vermögensaufbau durch Anlageimmobilien, durch Wohnen. Ich möchte Wohnraum schaffen, und ich möchte, dass der Mieter und das Finanzamt das für mich bezahlen. Dann geht es darum, sich erst mal natürlich einen guten Berater zu suchen und für sich mal prüfen zu lassen: Was wäre überhaupt wirtschaftlich sinnvoll, welche Anlageklasse grundsätzlich? Das ist das Erste, was ich machen würde. Ich würde erst mal gucken: In welche Anlageklasse möchte ich überhaupt investieren? Grundsätzlich könnte ich sagen: Wohnen oder Gewerbe, fangen wir da an. Als Einsteiger würde ich immer empfehlen, eher klassisch ins Wohnen zu gehen.

Diskussion: Studentenapartment oder barrierearme Wohnung für alle Generationen?

Claire: Ja. Ich würde sogar eher sagen, so was wie ein Mikroapartment.

Martin: Das ist jetzt noch eine Spur tiefer. Wir sind ja noch oben.

Claire: Würdest du eine Wohnung … Genau. Wenn ich jetzt so darüber nachdenke, würde ich sagen, ich würde mir eher so eine, keine Ahnung, Ein-Zimmer-Wohnung in Uninähe nehmen.

Martin: Haben wir in 20 Jahren noch genauso viele Studenten wie heute? Kommt jetzt die starke Kinderphase, und die Kinder kommen nach?

Claire: Nee.

Martin: Echt nicht?

Claire: Wäre es aber schlecht, wenn du jetzt in Uninähe irgendwas … wenn deine Strategie auf Uni wäre?

Martin: Soll ich dir eine Strategie geben? Das war jetzt nur so ein kleiner … Ja, aber es ist spannend, weil das gerade ganz viele denken, weil der Hype momentan so ist. Und das ist das Interessante.

Claire: [unverständlich] Generell, und da sind natürlich auch Unis und Schulen und so was, und da sind dann die jungen Leute, die halt sagen: „Oh, ich will jetzt in die City, ich will weg von meinem Dorf, weg von den Eltern und was erleben.“ Und da reicht mir eine Ein-Zimmer-Wohnung. Und ich glaube, da hast du immer Nachfrage.

Martin: Jetzt wirst du schon allgemein. Du bist schon interessant. Das Interessante dabei ist …

Claire: Jetzt werde ich hier richtig …

Martin: Jetzt wirst du gegrillt, ne?

Claire: Nein.

Martin: Darum soll es ja auch gar nicht gehen. Aber ich finde, das ist ja das, guck mal: das, was du so denkst und was so auf dich …

Claire: Das ist so das gesellschaftliche Denken, ne?

Martin: Das ist ja das, wie man durch Medien et cetera vielleicht sogar beeinflusst wird. Und ich würde auch gar nicht sagen, dass das nicht stimmt. Für manche Städte stimmt das, die haben großen Nachholbedarf im studentischen Wohnen. Ich würde immer in der Kombination gucken. Ich kann das total verstehen, und ich bin auch total bei dir. Ich finde die Investitionsentscheidung auch nicht verkehrt. Ich würde aber gucken – das hatten wir auch schon mal in einem anderen Podcast –: Der demografische Wandel … Wir hatten schon mal: 16 Millionen Menschen gehen in den nächsten 10 Jahren in Rente, die werden einen ganz anderen Wohnraumanspruch haben.

Ich würde mich also auf etwas anderes einigen wollen. Ich glaube, dass der Trend in 2026 nach wie vor dahin geht, dass du barrierearme oder barrierefreie, kleinteiligere Wohnungen – nicht 120 Quadratmeter – in Ballungsgebieten und urbanen Zentren brauchst. Und dann sage ich: Mir ist es nachher egal, ob da heute der Student drin wohnt oder in 15 Jahren der Rentner, der nur noch eine Mindestrente von 1000 Euro kriegt und dann halt in meiner Ein-, Zwei-Zimmer-Wohnung 600, 700 Euro bezahlen muss, damit er überhaupt ein Dach über dem Kopf hat. Das klingt total hart, aber das ist die Perspektive, genau.

Und genau so muss ich in 2026 gucken. Da sind wir ja: Wie sehen wir das? Wenn ich in diesen Anlageformen drin bin, also ich will nicht Gewerbe, ich will Wohnen. Ich will vielleicht auch erst mal klassisch in den Neubau, weil ich keinen Bestand möchte. Und wenn ich dann in den Neubau gehe, dann gehe ich vielleicht in die klassische große Penthouse-Wohnung oder in die kleinere Wohnung, oder sogar Mikro mit 17 Quadratmetern – würde ich persönlich jetzt nicht machen.

Claire: Nee.

Martin: Hat Finanzierungsherausforderungen. Aber genau da bist du drin, und das wird 2026 noch herausfordernd: da zu gucken, wie kriege ich ein vernünftiges Finanzierungsmodell, wie kann ich Fördermittel nutzen? Das wird in 26 entscheidend sein. Wie kann ich das Ganze steuerlich optimiert bekommen, mit einer degressiven AfA plus vielleicht einer 7b-AfA und so weiter und so fort? Aber auch immer darauf ausgelegt, dass ich neben vielleicht jüngeren Menschen auch ältere Menschen … Also: Wie sieht meine Zielgruppe aus? Ich persönlich bevorzuge eher die Volkswohnung, ne? Ein großer Markt ist sozusagen nicht die Penthouse-Wohnung mit 180 Quadratmetern. Kann auch spannend sein, keine Frage, aber …

Claire: Ja, aber da brauchst du dann halt auch die richtigen Leute dafür, die da …

Martin: Ja, die gibt's.

Claire: Ja, die gibt's auf jeden Fall.

Martin: Aber weniger, muss man einfach sagen, als die, die jetzt sagen: Okay, hier …

Claire: Ja. Genau. 700, 800 Euro für eine Wohnung mit 55 bis 60 Quadratmetern, ja.

Martin: Doch, gibt's.

Claire: Ja, ja, gibt's natürlich.

Martin: Du weißt schon, dass gerade so ein Projekt in München läuft, bei dem wir 20 Quadratmeter für 700 Euro vermieten?

Claire: München, München. Deswegen sage ich ja. Ich rede hier von Hannover.

Fazit: 2026 ist ein starkes Jahr für strategische Immobilieninvestoren

Martin: Ja, das ist ja das Spannende, das ist die Tendenz, ne? Du siehst, dass die Mieten steigen. Das ist natürlich so, weil der Wohnraum verknappt ist. Aber für 2026 ist das vielleicht wirklich die Perspektive. Du hast total verunsicherte Märkte. Du hast – und das muss man einfach sagen – keine großartigen Alternativen, und am strategischen Vermögensaufbau über die Kapitalanlage kommst du nicht vorbei. Alle anderen Märkte sind noch herausfordernder. Von daher glaube ich: 2026 ist ein super Jahr für diejenigen, die es strategisch angehen, die sich genau darüber Gedanken machen. Und ich sage es euch da draußen: Sucht euch dafür bitte einen vernünftigen Berater, der nicht nur irgendwie von einem Bauträger oder von irgendeiner Gesellschaft getrieben ist. Nein, ihr braucht jemanden, der das für euch gesamtheitlich prüft, oder ihr prüft es selbst. Und ich habe es euch auch schon gesagt: Schickt es uns auch, da schauen wir gerne mal drüber, was ihr da gekriegt habt. Darauf freue ich mich. Ich freue mich auf jeden Fall auf ein super spannendes Jahr 2026.

Claire: Ja, ich mich auch.

Martin: Ja, siehste. Das war doch ein sehr schöner Einstieg heute.

Claire: Ja. Und ein Ausstieg, denn es steht ja noch einiges bevor.

Martin: Richtig. Aber wir freuen uns echt auf 26. Das wird super.

Claire: In der nächsten Podcastfolge müssen wir auch noch was verkünden, und dann geht's richtig los.

Martin: Du brauchst Spannungsbögen. Na gut, okay. Dann würde ich sagen: Euch allen da draußen einen wunderschönen, einen erfolgreichen, aber viel wichtiger noch: einen gesunden, glücklichen, zufriedenen Start in 2026. Schön, dass ihr dabei seid. Und ja, ich freue mich drauf. Bis dann.

Claire: Ciao.