Immobilien in stürmischen Zeiten – lohnt sich das noch?

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Persönliche Frage: Martins Morgenroutine mit Espresso und Dackeln

Claire: Hallo Martin.

Martin: Hi Claire.

Claire: Und hallo an alle, die heute wieder zur neuen Folge eingeschaltet haben. Wir freuen uns sehr, dass ihr dabei seid. Und wie geht es dir, Martin?

Martin: Ja, ich hätte fast gesagt: ganz hervorragend. Ich hatte gestern einen Zahnarzttermin.

Claire: Das ist eine Lüge.

Martin: Genau, deswegen sage ich ja: Sonst geht es mir ganz hervorragend, bis auf den Zahnarzttermin gestern.

Claire: Ja, das ist immer nicht so schön. Aber ich finde, du siehst ganz gut aus. Keine Schwellungen im Gesicht, ich kann keine erkennen.

Martin: Sehr schön, dass wir noch kein Bild haben. Okay.

Claire: Heute nicht, nee. Genau. Ich habe ja noch eine persönliche Frage an dich, bevor wir in das heutige Thema eintauchen: Immobilien in stürmischen Zeiten. Momentan ist ja so eine stürmische Zeit, und da habe ich ein paar Fragen an dich, wie man damit umgeht. Und ich glaube, das wissen die Zuhörer und Zuhörerinnen vom Podcast noch nicht. [unverständlich] Wie sieht denn deine Morgenroutine aus? Ich finde, du hast da schon eine sehr spezielle Morgenroutine.

Martin: Ja, meine Morgenroutine ist wirklich immer das Gleiche. Ich bin ja derjenige, der im Regelfall immer so zwischen 5 und halb 6 aufsteht.

Claire: 5 AM Club nennt man das.

Martin: Ist das so?

Claire: Ja, siehst du. Ist gerade so ein Trend.

Martin: Gerade?

Claire: Ja, gerade. Du bist der Vorreiter.

Martin: Genau. Dann starte ich immer mit einem doppelten Espresso. Das ist morgens immer das Erste, was ich brauche, ganz entspannt auf der Terrasse. Oder wenn ich viel in Hotels bin, ist das übrigens da auch das Gleiche: Dann geht es erst mal vor die Tür, entspannt Espresso trinken, reinkommen, die ersten E-Mails checken. So startet mein Tag, dass ich morgens noch mal eine Viertelstunde, halbe Stunde habe, um reinzukommen. Und ja, dann geht es los.

Claire: [unverständlich] den Hunden?

Martin: Ja, das kommt immer drauf an. Meistens gehe ich, wenn ich denn zu Hause bin – wie gesagt, im Hotel wird es schwierig, weil ich sie da nicht dabeihabe. Aber ansonsten werden morgens die Dackel angeleint, so wie heute Morgen übrigens auch, und werden dann quasi einmal bewegt. Ja, so sieht es morgens immer bei mir aus.

Claire: Aber es ist nicht nur ein Espresso, ne?

Martin: Nee, das ist morgens erst mal der doppelte.

Claire: Der doppelte, aber da kommen ja schon auch noch einige hinterher.

Martin: Ja, man muss sagen – du hast das schon gut erkannt –, ich trinke sehr gerne Kaffee. Ich mache dann auch danach mit dem doppelten weiter und nehme eigentlich meist auch noch einen Kaffee mit ins Büro.

Claire: Das ist krass. Das finde ich krass, dass du nicht anfängst zu zittern.

Martin: Das Schlimme ist, ich glaube, ich würde anfangen zu zittern, wenn ich das nicht mehr so machen würde.

Claire: Ja, weil es die Gewohnheit ist. Ja, krass. Du bist schon ein kleiner Kaffee-Junkie.

Martin: Junkie.

Claire: Das würde ich von mir auch behaupten, aber ich glaube, du bist halt noch eine Nummer krasser.

Martin: Schön.

Claire: Ich trinke so drei am Tag, höchstens.

Martin: Ja, am Tag. Okay, die habe ich dann meistens schon bis halb acht weg, so ungefähr. Ja, lass uns mal einsteigen.

Immobilienmarkt aktuell: Gestiegene Zinsen oder normales Zinsniveau?

Claire: Das würde ich auch sagen. Das Thema ist ja: Immobilien in stürmischen Zeiten – lohnt sich das Investment überhaupt noch? Das Thema bewegt wahrscheinlich sehr viele: die Zinswende, wirtschaftliche Unsicherheiten und eben die Frage, ob sich Immobilien in dieser Zeit überhaupt noch als Kapitalanlage lohnen. Da würde ich jetzt erst mal fragen: Wie würdest du die Lage am Immobilienmarkt aktuell beschreiben? Gib uns mal einen kleinen Einblick. Und dann natürlich auch: Welche Auswirkungen haben die gestiegenen Zinsen – was wahrscheinlich deine Antwort sein wird – auf die Immobilienpreise?

Martin: Ich finde das immer ganz schön, wenn du dir ein paar Fragen überlegst und wir dann immer so spontan einsteigen, neben der Eröffnung, die heute übrigens total sanft war.

Claire: Ja, schon. Das kann man sich auch mal spiegeln.

Martin: Und diese spontanen Antworten kommen ein bisschen volkswirtschaftlich beleuchtet, sage ich mal, aber auch mit gesundem Menschenverstand. So wollen wir es ja rüberbringen und das Ganze auch mal kritisch beleuchten. Also: Wie sehe ich die Lage am Immobilienmarkt, und wie sehe ich die Auswirkungen der gestiegenen Zinsen, wie du gesagt hast?

Ich glaube im Grunde genommen: Die Zinsen sind zwar gestiegen, ja, das stimmt. Aber ich sehe es ein bisschen anders. Wir hatten vor dem russischen Angriffskrieg einfach ein historisches Zinstief über fast zehn Jahre. Deswegen würde ich vom Mindset her eher ein bisschen davon ausgehen, dass sich die Zinsen eher normalisiert haben. Aktuell sind wir bei einem Zinsniveau um 4 %. Es kann mal 3,[unverständlich] sein und so weiter und so fort. Aber das hat ja gewisse Auswirkungen.

Sondervermögen und Staatsverschuldung: Warum die Zinsen eher steigen

Martin: Man muss sich überlegen: Woher kommt das überhaupt? Mich haben natürlich auch viele aus meinem Bekanntenkreis gefragt, weil sie wissen, dass ich mich damit beschäftige und darüber auch mal referiere, über diese wirtschaftlichen und volkswirtschaftlichen Themen: „Martin, soll ich jetzt noch warten? Ich muss eine Anschlussfinanzierung machen“ und so weiter. Vielleicht erkläre ich es einfach mal so. Man muss sich ein bisschen überlegen: Woher kommt dieses Zinsniveau überhaupt, beziehungsweise welche Auswirkungen gibt es?

Jetzt haben wir im März beschlossen, dass wir 500 Milliarden Sondervermögen machen – das ist eigentlich auch eine Wahnsinnszahl, wenn man überlegt, 500 Milliarden, schon verrückt. Ich habe für Sondervermögen immer ein anderes Wort, nennen wir es mal Schulden. Das sind Schulden. Wir werden also 500 Milliarden Schulden machen, was dazu führt, dass unsere Staatsverschuldung – runde Zahlen jetzt einfach mal – auf ungefähr 2,5 Billionen steigt.

Claire: Billionen.

Martin: Setzt man das ins Verhältnis zu unserem Bruttoinlandsprodukt, also zu unserem BIP, auch da wieder in runden Zahlen von ungefähr 4,5 Billionen, heißt das: Wir haben ungefähr einen Verschuldungsgrad von 60 %. Die Schulden steigen also. Jetzt könnte man sagen: Um Gottes willen, 60 %! Da kann ich alle da draußen beruhigen: Gucken wir uns Europa an – alle, die einen Euro haben oder in Europa bei uns mitspielen, sind teilweise bei über 80 % Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt.

Aber die Auswirkungen sind natürlich … Stellen wir uns vor, Claire, du machst jetzt Schulden und möchtest noch mehr Geld von mir haben. Dann würde ich irgendwann sagen: „Claire, ich gebe dir noch mehr Geld, aber das Risiko, dass du irgendwann ausfällst, steigt ja, je höher deine Verschuldung ist.“ Das ist ja logisch. Das nennt man dann übrigens Staatsanleihen oder Bundesanleihen, könnte man auch so sagen, Schatzbriefe, wie auch immer. Und genau das ist die Thematik: Wenn die Sicherheit fällt, wenn das Risiko steigt und die Verschuldung steigt, dann werden die Zinsen bei Bundesanleihen eher steigen müssen. Warum? Weil du dir als Staat das Geld über die Bundesanleihe und so weiter holst. Das heißt, du musst da mehr Zinsen rausgeben.

Und wenn du diese Zinsen rausgibst – und das ist alles Bankenthema –, dann musst du die Zinsen ja auch irgendwo wieder reinholen. Und das schlägt sich dann unten auf die ganz klassischen Konsumkredite und natürlich auch auf Hypothekendarlehen durch. Und dementsprechend, weil wir uns die Zinsen irgendwie von der Bevölkerung über Konsumkredite oder über Hypothekendarlehen wieder reinholen müssen, werden die Zinsen in der Perspektive auch eher weiter steigen. Nicht auf einen Schlag, weil das ja alles erst umgesetzt werden muss, aber die ganzen Dinge kommen in der Perspektive.

Und wenn wir über Immobilien sprechen, dann muss ich ja sagen: Wie sehe ich das? Was wird da passieren? Ich sehe, dass die Zinsen in der Perspektive eher etwas steigen oder sich eher im Mittel einpendeln werden. Dass wir wieder auf 1,5 % Zinsniveau kommen, wie manche jetzt noch glauben, sehe ich in der aktuellen Situation nicht. Wir brauchen also eher ein bisschen mehr Zinsniveau, und durch den Verschuldungsgrad werden wir das sicherlich auch bekommen. Und noch mal: Die Zinsen sind nicht hoch, sondern eher auf Normalniveau. Es gab Jahrzehnte, in denen wir ein Zinsniveau zwischen 8 und 12 % hatten. Das ist jetzt also auch nichts, was man in Deutschland nicht schon erlebt hat.

Claire: Ja, das ist halt immer die Perspektive, der Vergleich …

Martin: Genau, die meisten Leute kennen halt die zehn Jahre davor, in denen es mit 1,5, 2 % Zinsen immer günstig war.

Claire: Aber das war dann eher sehr gut statt normal. Es war außergewöhnlich gut, dass man eben …

Martin: Genau, es war eine absolut außergewöhnliche Situation, die wir so nie hatten. Das Problem im Immobilienmarkt ist: Selbst bei den niedrigen Zinsen haben wir es natürlich nicht geschafft, das nachzubauen, was wir eigentlich brauchen, was ja zu weiterer Verknappung führt. Und jetzt haben wir trotzdem die Verknappung, die noch weiter zunimmt, und die Zinsen.

Claire: Absolut.

Chancen für Anlageimmobilien: Krise als Chance

Claire: Welche Chancen bieten Anlageimmobilien dann gerade trotz der Krise? Kannst du da noch mal mehr drauf eingehen?

Martin: Ja, trotz der Krise … Krise ist jetzt auch wieder übertrieben, aber trotz der gestiegenen Zinsen.

Claire: Ich will es auch gar nicht so krass negativ betiteln, weil du es ja gerade ganz gut erklärt hast. Ich habe letztens einen schönen Bericht gehört, da hieß es, die Chinesen zum Beispiel haben für Krise und Chance fast das gleiche Wort.

Martin: Ja, krass.

Claire: Und das kommt aus dem Altgriechischen, „krisis“ – das war da, wo das Fieber am höchsten ist, danach wurde es besser. Also vielleicht ist eine Krise gar nicht so … Man sieht es immer sehr negativ, aber welche Chancen gibt es?

Martin: Ja, in jeder Krise liegt ja wirklich auch eine Chance.

Claire: Genau, ja.

Martin: So, und man muss gucken: Von diesem Sondervermögen – das ist auch ganz spannend – sind ja ungefähr 100 Milliarden, so circa, … viel ist ja für Infrastruktur und sonstige Themen, aber sicherlich werden in etwa 100 Milliarden auch dem Immobilienmarkt zugutekommen. Und wir haben ja nach wie vor die Situation, dass der Wohnungsbestand in Deutschland überaltert ist, absolut überaltert, überhaupt nicht mehr bedarfsgerecht.

Klimaneutralität 2045 und CO2-Preis: Was das für Immobilien bedeutet

Martin: Ich greife dieses Thema mal auf, weil wir ja über Chancen sprechen. Jetzt haben viele gesagt: „Mensch, klasse“ – ich hatte gestern Abend noch einen längeren Vortrag zum Gebäudeenergiegesetz. Im alten Gebäudeenergiegesetz – wenn ihr euch da draußen erinnert – gab es die Vorgabe: 80 % des Stroms aus erneuerbaren Energien, da waren wir übrigens auf einem ganz guten Kurs, und 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien. Dieses Heizungsgesetz – „um Gottes willen, nun muss ich meine Heizungsanlage austauschen“ –, das ist alles erst mal vom Tisch, wird eingefroren, wird vielleicht auch komplett gekippt, sage ich jetzt einfach mal.

Aber eine Sache bleibt, und deswegen wird es da auch weitergehen: Im Grundgesetz steht, dass wir 2045 klimaneutral sein wollen. Punkt. Manche Städte sehen das übrigens anders: Hamburg hat mal gesagt, ich möchte bis 2040, und ich glaube, Köln sogar bis 2035 oder irgendwie so. Das hatte ich letztes Mal irgendwo gehört, ich glaube, das war sogar auch in einem Podcast, ganz spannend, über die Städte. Das ist also fest verankert.

Wenn ich jetzt also weiß, dass das klassische Wohnen und die Immobilie an sich der zweitgrößte Klimakiller ist, auch was CO2-Emissionen angeht, und wenn ich weiß, dass ab 2027 der Handel mit CO2-Zertifikaten stattfindet, dann wird es so weitergehen, dass Energie und die Bewirtschaftung von Immobilien erst mal teurer werden. Fakt.

Wohnungsmangel: Zu wenige Baugenehmigungen und Fertigstellungen

Martin: Dazu kommt natürlich, dass die Verknappung, die wir heute schon haben, weiter zunimmt – siehe die Schlangen, wenn du in München, Hamburg, Köln oder auch in Berlin, sage ich mal, eine Wohnung vermieten willst. Das nimmt ja auch weiter zu. Warum? Wir haben aktuell schon einen Mangel von ungefähr 800.000 Wohnungen, und wir hatten mal das Ziel, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen. Das haben wir letztes Jahr leider nicht geschafft. In der Prognose geht man davon aus, dass es dieses Jahr etwa 230.000 Wohnungen werden, also wieder das Ziel nicht geschafft, im nächsten Jahr wahrscheinlich nur 200.000 Wohnungen, weil die Zahl der Genehmigungen in den letzten Jahren einfach unter die Zahl der Fertigstellungen gefallen ist.

Das heißt also, ich weiß, dass sich dieser Immobilienmarkt, also Angebot und Nachfrage – danach geht es ja immer –, weiter verschärft, zumindest in den Ballungsgebieten. Man könnte sogar sagen: Wenn wir uns gerade in dieser Krise befinden, heißt das ja auch, dass es eine Chance ist. Denn wenn ich jetzt gerade investieren kann und weiß, dass die Mieten in Zukunft weiter steigen und sich weiterentwickeln, weil sich auch die Löhne weiterentwickeln werden, dann ist das für mich als Kapitalanlageimmobilie sicherlich eher die Chance. Nur werden sich da draußen leider viele zurückhalten, weil sie genau wie das Häschen vor der Schlange stehen und sagen: „Jetzt vielleicht gerade noch nicht.“

Claire: Ja, aus Angst vor diesem Risiko.

Inflation und Sachwerte: Immobilien als Schutz vor Geldentwertung

Martin: Genau, weil sie den Markt nicht kennen und die Perspektive dort nicht sehen. Immobilien sind eine langfristige Anlage, und da muss ich aber gucken, wie es weitergehen wird. Wenn unser Verschuldungsgrad jetzt bei 60 % liegt, dann würde ich davon ausgehen, dass er in den nächsten zehn Jahren vielleicht eher auf 80 % anwächst, was ja sicherlich noch mal 500, 700 Milliarden sind. Und das wird irgendwo ankommen.

Heute Morgen gab es einen interessanten Bericht, den ich auf dem Weg hierher ins Büro im Radio gehört habe: Die Zentralbanken gehen davon aus, dass sie ein gesundes Inflationsniveau von zwei bis drei Prozent brauchen. Das hat ja zur Folge, dass mein Geld, das ich irgendwo liegen habe, zwei bis drei Prozent Inflation, schrägstrich Geldentwertung, hat. Auf der anderen Seite steht mein Immobilienwert, mein Sachwert, dementsprechend. Wir sehen es ja gerade auch an Gold, der Goldkurs ist so hoch wie ewig nicht. Und da siehst du: Man rettet sich in Sachwerte, und dazu gehört natürlich auch die Immobilie. Dann ist es für mich schon eher die Chance, dort zu investieren.

Volatile Aktienmärkte: Sind Immobilien der sicherere Hafen?

Claire: Jetzt zum Thema Börsencrash, sage ich mal – da ist ja in den letzten Wochen auch einiges passiert. Du hast vorhin gerade noch zu mir gesagt, es ist ja auch schon wieder angestiegen, es sieht also schon wieder besser aus, aber es war ja ein großes Thema. Wie ist das denn, wenn die Aktienmärkte, sage ich mal, so stark wackeln? Sollte man dann in Immobilien investieren?

Martin: Ich glaube, das große Thema ist: In die Aktienmärkte haben in den letzten Jahren natürlich alle investiert, dann sind sie super, es geht immer nur nach oben. Aber die Leute kennen halt immer nur „nach oben“ und kennen nicht, dass es auch mal lange Zeit nach unten geht. Und das hat natürlich auch viel mit den politischen Entscheidungen beziehungsweise der Willkür in den USA, eines Präsidenten dort, zu tun: dass man volatile Märkte hat. Genauso wie du gestern vielleicht mal 5 bis 10 % plus siehst, kann es sein, dass du übermorgen wieder 15 % minus siehst, weil irgendwelche neuen Zölle oder irgendwas kommen. Wir sind also in einer sehr unsicheren und sehr stark schwankenden Welt.

Jetzt könnte man natürlich sagen: „Super, mein sicherer Hafen ist die Immobilie.“ Ja, aber es gab auch Zeiten, Claire, in denen die Immobilie auch weniger wert war. Auch dort kann es also mal sein, dass der Wert der Immobilie etwas zurückgeht. Was aber interessant ist – ich hatte ja eben schon gesagt –: In der Perspektive würde ich eher steigende Immobilienpreise sehen. Zumindest wenn man auf die Einflussfaktoren schaut – also Hashtag Einflussfaktoren, die wir ja auch schon ein paar Mal beleuchtet haben. Wenn man die vernünftig betrachtet, dann ist es ganz interessant.

Warum? Wegen der Verknappung bei Immobilien und wegen steigender Gehälter. Du erinnerst dich, wir haben schon mal darüber gesprochen: Etwa ein Drittel des Einkommens geben wir fürs Wohnen aus. Jetzt steigen gerade die Gehälter. Letztes Jahr hatten wir sogar auch mal eine Reallohnsteigerung, die Gehälter sind brutto also stärker gestiegen als die Inflation. Das heißt, wir hatten auch mehr im Portemonnaie. Dann werden sich auch die Mieten entwickeln. Das ist das, was man in den letzten Jahren, eigentlich seit Jahrzehnten sieht: dass die Mieten wie eine Perlenkette weiter nach oben gehen – also mein Return on Investment, wenn du so willst. Und das wird sich weiter fortsetzen.

Deswegen glaube ich, dass die Immobilie eher das langweiligere Investment ist. Beim Aktienmarkt ist immer die Frage: Wann steigst du ein? Steigst du jetzt ein? „Oh Gott, jetzt ist es gerade mal 10 % hochgegangen, jetzt warte ich noch mal ab.“ Jetzt geht das Ding 20 % weiter hoch, dann geht es wieder 20 % runter. Wo werden wir den optimalen Einstieg finden? Und was man natürlich auch sieht: die Förderprogramme bei Immobilien, zinsvergünstigte Darlehen, gerade für die Immobilien, die gebraucht werden. Da gibt es, glaube ich, schon super Ansatzpunkte, wie man sich die Immobilie als langweiliges Investment so rechnet, dass man den Mieter und auch das Finanzamt steuerlich beteiligt und dann vielleicht sogar noch irgendwelche Zuschüsse mitnimmt. Denn das wird in Sachen Klimaneutralität sicherlich weiter vom Staat gefördert. Und die Frage ist, wer es nutzt und wer nicht.

Ausblick auf 12 bis 24 Monate: Zinsen, Inflation und Baukosten

Claire: Also eher positiv. Möchtest du das zum Schluss noch mal ein bisschen zusammenfassen? Ich habe hier noch so einen Punkt „Krisenstrategie für Immobilienanleger“, aber das ist ja quasi das, was du gerade gesagt hast: auch auf die Einflussfaktoren zu achten und wie man das ganze Thema mit den gestiegenen Zinsen überhaupt betrachtet. Genau, und wie siehst du die nächsten 12 bis 24 Monate am Immobilienmarkt?

Martin: Okay, also die Krisenstrategie beziehungsweise die nächsten 12 bis 24 Monate. Grundsätzlich würde ich sagen, die Immobilie ist natürlich an sich eine langfristigere Anlage. Man muss aber ein bisschen gucken: Bei der Immobilie bin ich erst mal im Sachwert. Wie kann ich für mich in dieser – ich nenne es Krise, ich mag gar nicht „Krise“ sagen, lass uns wirklich sagen: in dieser Chance, die ich gerade habe, weil die Märkte so angespannt und so volatil, also schwankend, sind … Ich würde sagen, ich habe mittlerweile eine Zinsstabilität gefunden. Und diese Zinsstabilität wird dafür sorgen, dass eine Investition jetzt natürlich sehr attraktiv ist.

Die Inflation wird irgendwo im Niveau von 2 bis 3 % bleiben, je nachdem, was alles passiert: Ist der Krieg morgen vorbei oder nicht? Wobei ich auch da mal kurz drauf eingehen muss: Wenn der russische Angriffskrieg vorbei ist – heute Morgen kam auch da etwas in den Nachrichten, es gibt die ersten Dinge, und wir wollen ja hoffen, dass es möglichst schnell passiert –, was passiert denn dann? Dann muss das Land wieder aufgebaut werden.

Claire: Das haben wir ja schon.

Martin: Genau, das ist genau das Thema, und das wird natürlich einmal die Rohstoffpreise steigen lassen, die werden sowieso weiter steigen.

Claire: Die Menschen werden ja auch wieder dorthin gehen.

Martin: Genau, die Menschen werden dann auch dort arbeiten und aufbauen, sie werden also nicht als Hilfsarbeiter hier bei uns arbeiten. Das betrifft den deutschen Wohnungsmarkt. Und gerade wenn man sich anschaut … Neben dem Restaurant, in dem wir essen gehen und die Servicekraft vielleicht aus einem europäischen Nachbarland kommt, kommen natürlich auch viele Bauhelfer aus den Nachbarländern, und die werden in der Masse auch nicht mehr hierherkommen. Das heißt, es wird zu weiteren Verknappungen führen. Die IHK hat gerade einen neuen Bericht rausgebracht, wie viele Bauhandwerker es überhaupt gerade gibt und wie viele Stellen nicht besetzt sind. Allein bei den Elektrikern waren es, glaube ich, in dem Bereich 20.000. Das heißt, die Verknappung nimmt dort auch weiter zu.

Claire: Aber die Menschen wohnen dann ja auch nicht mehr hier.

Martin: Ja, aber die Leute wohnen nur temporär hier. Das ist jetzt nichts, was sie haben. Wir sind ja trotzdem knapp 84 Millionen Menschen. Und der Wohnungsmarkt ändert sich, das ist eigentlich das, was man sagen muss.

Die Inflation wird sich in den nächsten – du hast ja gesagt – 12 bis 24 Monaten irgendwo bei diesen zwei bis drei Prozent einpendeln. Das Zinsniveau wird sich da auch noch einpendeln, vielleicht geht es noch mal irgendwo einen kleinen Punkt nach oben. Nicht dramatisch, jetzt nicht irgendwie auf 7, 8 %. Aber in der Perspektive wird das Zinsniveau steigen. Durch Materialknappheit und Handwerkerknappheit werden wir weiter steigende Löhne haben. Das heißt, die Baukosten werden weiter steigen.

Investmentstrategie: Bedarfsgerechter Wohnraum in Ballungsgebieten

Martin: Und in der Strategie wird es sicherlich darum gehen, langfristig zu gucken, wo ich energetisch top und – ich nenne es mal – bedarfsgerechten Wohnraum in Ballungsgebieten kriege. Warum? Weil wir natürlich eher in urbanen Zentren leben. Auch da muss man sich mit ganz vielen Dingen beschäftigen. Es gab gerade die Frage: Wo ist es denn eh schon teuer? München, Hamburg und auch Berlin sind natürlich drastisch teuer geworden. Jetzt habe ich eine tolle Studie über Neugründungen und Start-up-Unternehmen und so weiter gelesen. Da guckst du drauf und stellst fest: Mensch, die gehen alle nach München, Hamburg oder Berlin – da, wo es eh schon so super teuer ist. Warum gehen die dahin? Ganz einfach: weil da Geldgeber sind, weil die Infrastruktur da ist, weil die Menschen, weil das Know-how da ist und so weiter. Und wir sind natürlich eher im Dienstleistungssektor. Das heißt, in diesen Gebieten beziehungsweise Städten wird es dann noch teurer.

Deswegen auch da wieder: In der Strategie eher urban investieren. Energetisch top, habe ich gesagt. Und schauen, wo bedarfsgerechter, vielleicht auch barrierearmer Wohnraum mit Fahrstuhl in diesen Ballungsgebieten ist, mit Infrastruktur, Ärzten, Versorgung. Denn das dürfen wir auch nicht vergessen, auch wenn der demografische Wandel in den letzten fünf Jahren, sage ich mal, eher nach hinten gekehrt wurde, da hatten wir ganz andere Themen: Ich glaube, dass wir in Deutschland ein Riesenproblem bei der Versorgung älterer Menschen haben. Und die Babyboomer-Jahrgänge, die jetzt gerade mal Mitte bis Ende 50 sind, werden natürlich auch in zehn Jahren – jetzt nicht in den nächsten 12 bis 24 Monaten, aber Step by Step – in diesen Markt drücken. Und deswegen wird es auch eher in Richtung kleinteiligerer Wohnraum gehen. [unverständlich] Perspektivisch ist es also eher der kleinteiligere Wohnraum in Ballungsgebieten, barrierearm und sozusagen bedarfsgerecht.

Und ich glaube, dass die Zeit der Einfamilienhäuser und Mehrgenerationenhäuser auf dem Land im Grunde genommen vorbei ist. Aus dem einfachen Grund, dass du in wirklich ländlichen Regionen keine Infrastruktur hast und nicht wirklich angebunden bist. Die Kinder werden nicht aufs Land zurückziehen, weil sie jetzt gerade den Job in der Stadt haben und auch 500 Kilometer weit entfernt studiert haben und so weiter. Deswegen gehen die auch nicht wieder zurück. Da sieht man übrigens auch den ersten Preisverfall. Aber in den nächsten 12 bis 24 Monaten werden wir in Ballungsgebieten bei kleinteiligem, bedarfsgerechtem Wohnraum steigende Preise sehen.

Fazit: Immobilien in stürmischen Zeiten

Claire: Ja, klingt wirtschaftlich sinnvoll.

Martin: Klingt wirtschaftlich sinnvoll, wenn man auf alle Dinge achtet.

Claire: Einflussfaktoren.

Martin: Danke, klar, genau.

Claire: Lage, Lage, Lage.

Martin: Nicht nur Lage, sondern auch, genau …

Claire: … auch die Nanolage.

Martin: Ja, das ist auch ganz wichtig. Und das wirtschaftliche Umfeld und diese ganzen Themen. Aber das ist genau der Grund, warum ich glaube: Wir haben sicherlich stürmische Zeiten am Markt. Aber zusammengefasst würde ich sagen: An den Aktienmärkten stimmt das, da sehe ich die Volatilität, die Kursschwankungen, das Unsichere. Aber die Immobilie ist, würde ich sagen, gerade super attraktiv. Die Förderungen sind da. Die steuerlichen Erleichterungen sind alle so geblieben, also auch die Erhöhung der Abschreibung dieser Immobilie auf 3 % im Neubau, die 5 % degressive AfA, eine 5%ige 7b-AfA und so weiter und so fort. Die Anreize hat der Staat schon ganz gut geschaffen, so ehrlich muss man sein. Die Verknappung nimmt weiter zu. Das Zinsniveau ist aktuell stabil, in der Perspektive steigend. Die Inflation, also Geldwertverlust beziehungsweise Geldentwertung, wird bei 2 bis 3 % bleiben. Von daher ist die Immobilie, glaube ich, ein super sicherer und interessanter Hafen. Also keine Scheu.

Claire: Keine Scheu.

Martin: Aber wie gesagt, an euch alle da draußen: Bitte, bitte, bitte nicht das erste kleine Schnäppchen suchen, sondern wirklich alles rundum beleuchten – Bauqualität, Fertigstellungsrisiken ausschließen, diese ganzen Themen. Dann seid ihr auf der sicheren Seite. Dann seid ihr auf jeden Fall auf einer ziemlich guten Seite, wenn ihr das langfristig seht. Und selbst wenn die Immobilienpreise zurückgehen sollten, würde ich in der Perspektive davon ausgehen, dass bei steigenden Gehältern auch die Mieten weiter steigen. Und das ist für mich ja wichtig, weil der Mieter und das Finanzamt meine Anlage bezahlen sollen.

Claire: Ja, das ist doch ein schönes Fazit für heute. Dann würde ich sagen, wir sehen uns in der nächsten Folge wieder. Danke, Martin, für deine Tipps.

Martin: Gerne. Und dann freue ich mich. Jetzt sind alle wieder ein bisschen positiver eingestellt.

Claire: Das hat doch geholfen.

Martin: Ja, und bei den Aktien müssen wir es alle aussitzen, das ist halt so. Deswegen freue ich mich über die Immobilien.

Claire: Trotz Krise, Krieg, Corona-Schocks.

Martin: Ja. Keiner meiner Mieter hat, als die Börsen 20, 30 % zurückgegangen sind, seine Miete um 20, 30 % gekürzt. Sondern die habe ich eher weiter nach oben angepasst. Deswegen ist das langweilige, langfristige Investment dann vielleicht doch ein ganz spannendes, wenn man es strategisch gut für sich aufbaut. Also vielen Dank, und ich freue mich. Bis bald, liebe Claire.

Claire: Bis bald. Tschüss!