Immobilie geerbt – verkaufen, vermieten oder selber einziehen?

Intro

Caro: Treppe oder Fahrstuhl?

Martin: Für dich Treppe, für mich Fahrstuhl.

Caro: Sage ich auch nur, weil wir gerade ein indirektes Rennen zwischen Treppe und Fahrstuhl gemacht haben.

Martin: Ja, aber es hat dich getriggert, ne? Ja, weil das war das zweite Mal. Und ich habe beim ersten Mal gesagt: „Oh, Caro, du bist langsamer geworden.“ Und jetzt, beim zweiten Mal, hast du oben an der Tür auf mich gewartet. Siehst du, dein Unterbewusstsein habe ich angesprochen, deinen sportlichen Ehrgeiz.

Caro: Ja, nächstes Mal sprinte ich hoch.

Martin: Dann ist das mein Highlight. Oder mal eine gute Tat für heute, also zumindest für dich, für mich nicht, ich war ja im Fahrstuhl.

Caro: Wir haben noch ein paar Stunden hier im Büro, dann kann ich noch ein paar Rennen mit dem machen. Ja, das stimmt, das stimmt. Irgendwann kriege ich dich auch dazu, dass du mit mir die Treppe [unverständlich]. Ja, oder gehst. Obwohl ich muss sagen, ich finde es anstrengender, langsam eine Treppe hochzugehen als schnell.

Martin: Ich gehe gerne eine Treppe runter, weil ich mich da einfach so locker laufen lassen kann. Hoch nervt mich einfach.

Caro: Ja, wobei das eigentlich nicht so gut für die Knie ist. Weil du da so auf die Knie stampfst, und das ist ja Gewicht, das wir da …

Martin: Aber wir machen jetzt hier keinen Treppen-Podcast, oder?

Caro: Gesundheit, ja genau, große Gesundheitsreportage, Hammer.

Persönliche Frage: Treppenrennen und ein Gastauftritt in einem anderen Podcast

Martin: Demnächst rufen bei uns Treppenhersteller an und fragen nach, ob sie mit uns vielleicht auch einen Podcast machen können. Ich hatte heute Morgen schon einen Podcast. Ich weiß nicht, heute Morgen, ja, nee, eben doch. Ich weiß gar nicht, wann der ausgestrahlt wird, Mist. Aber nee, das war wirklich schön, mit 2 jungen, dynamischen Partnern aus der Immobilienwirtschaft, die mich zum Podcast eingeladen hatten. War wirklich toll, echt schön, klares Mindset, sehr strategisch. Einer entwickelt Projekte, der andere macht Anlagefinanzierung. War wirklich spannend, hat Spaß gemacht. Ja, und bei dir? Ach, außer dem Highlight, dass du jetzt beim zweiten Mal schneller oben warst als ich.

Caro: Es sind die kleinen Dinge im Leben, ne?

Martin: Ja, okay, da haben wir also auch dein Highlight. Ja, was haben wir heute für unsere Zuhörenden mitgebracht?

Mythos oder Wahrheit: Eine geerbte Immobilie ist immer ein Glücksfall?

Caro: Na ja, es geht um das Thema Erben. Also, Martin, wenn du deine Knie nicht schonst, können sich deine Kinder freuen. Nein, und zwar geht es darum, dass sich eine Immobilie zu erben erst mal super toll anhört. Aber also von deiner Großtante [unverständlich] im Ruhrpott die Immobilie. So, was machst du in Bottrop oder so, was machst du dann? Verkaufst du die, vermietest du die, ziehst du selber ein? Und ich glaube, das Thema ist viel größer, als wir so denken, beziehungsweise viel weiter verbreitet. Denn es gibt ja viele Leute, die erben, und die denken erst mal so: „Oh, ich habe eine Immobilie geerbt.“ Aber man weiß ja nie, was dahintersteckt, ne? Wie sieht die Immobilie aus, muss sie saniert werden? Denn wenn die von der Großtante XY vererbt wurde, die am besten auch schon ihr ganzes Leben dort drin gewohnt hat, sieht die Geschichte meist noch mal ganz anders aus. Und genau da wollte ich einmal mit dir einsteigen, mit der Rubrik, die hatten wir nämlich letztes Mal so ein bisschen ausgelassen: „Mythos oder Wahrheit“. Und zwar: Eine geerbte Immobilie ist immer ein Glücksfall.

Martin: Nee, immer kann man … nein, nein, das ist nicht immer ein Glücksfall. In den meisten Fällen ist es aber einer, grundsätzlich erst mal. Du musst nur unterscheiden: Erst mal, wo ist die Immobilie, und was ist es für eine Immobilie? Und ich bin total bei dir, ne? In der Zukunft und in den nächsten Jahren wird – ist ja heute schon so – eine sehr vermögende Erbengeneration anstehen. Das ist einfach so. Das hat damit zu tun, dass natürlich viele heute noch Immobilien besitzen, die dann später einfach an die Kinder oder Hinterbliebenen vererbt werden. Ist ja erst mal egal, meistens sind es die Kinder.

Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen: Warum Lage und Objektart entscheiden

Martin: So, jetzt musst du aber überlegen: Jetzt hast du gerade gesagt: „Ey, wir haben das im Ruhrpott“, und die Frage war: verkaufen, vermieten, selbst einziehen? Wenn ich jetzt in Hannover bin, würde ich sagen: Ich ziehe jetzt nicht in den Ruhrpott. Also das Thema selbst einziehen fällt schon mal flach. Dann ist das Nächste ja die Frage: vermieten oder verkaufen? Das liegt immer so ein bisschen daran: Erst mal, was ist es für eine Immobilie? Und dann natürlich wieder auf die wirtschaftlichen Rahmenparameter gucken.

Und das große Problem wird sein: Wenn du dir anguckst, wo die meisten Eigennutzer sind – die meisten Eigennutzer sind in ländlichen Regionen, also prozentual, ne? Das klassische Einfamilienhaus. Und das klassische Einfamilienhaus auf dem Dorf wird in Zukunft eher weniger wert sein, wenn die Infrastruktur an diesem Ort oder in dem Dorf nicht gegeben ist. Dazu kommt: Das Einfamilienhaus auf dem Dorf ist oftmals viel zu groß geplant worden. Da sind ja manchmal 180 Quadratmeter, 200, Riesengarten oder sonst irgendwas dabei, vielleicht sogar Mehrgenerationenhäuser. Ist dann auch wieder schwierig, ne? Denn die Frage wäre ja, egal, ob du es übrigens vermieten oder verkaufen willst … Vermieten ist wahrscheinlich sogar noch schwieriger, denn wer mietet so etwas, ne? Grundsätzlich bei Immobilien in ländlichen Regionen: Hast du da mehr Mieter oder mehr Eigennutzer? Was meinst du?

Caro: Eher Eigennutzer.

Martin: Genau. Also ist die Frage: Wer soll da zur Miete hinziehen? Da steht draußen keine Schlange. Wenn du jetzt allerdings die Eigentumswohnung der Tante oder der Eltern in Berlin-Mitte erbst, würde ich sagen: Super, ne, dann kannst du wahrscheinlich auch vermieten oder verkaufen. Jetzt kann es sein, dass das die Eigentumswohnung mit 140 Quadratmetern ist. Dann wäre meine Tendenz wahrscheinlich eher: verkaufen. Warum? Weil wir wissen, dass in der Zukunft, im Jahr 2030, 2035, 80 % der Haushalte Ein- und Zweipersonenhaushalte sind. Es wird also eher in die Richtung kleinteiligerer Wohnraum gehen.

Geerbte Immobilie bewerten: Heutiger Wert statt damaliger Kaufpreis

Martin: Dann ist natürlich immer die Frage, die du dir stellen musst: Ich muss diese Immobilie bewerten. Viele kommen und sagen: „Mensch, super, ich vermiete die, und das ist ein Zehnprozenter.“ Ja, warum? „Ja, ich kriege da 20.000 Euro Miete, und die hat damals vor 20 Jahren 200.000 gekostet.“ Dann sage ich: Ja, super, aber das ist falsch. Denn die Frage ist ja: Was ist sie heute wert, und was gibt es heute für eine Miete? Und wenn sie heute nicht 200.000 wert ist, sondern – mal wirklich übertrieben – 2 Millionen, und ich kriege dafür 20.000 Euro Miete, ja, dann ist das halt nichts mehr, wenn du so willst, ne? Dann habe ich da irgendwie einen Einprozenter.

Und ich muss natürlich in der Bewertung gucken: Welche Kosten kommen auf mich zu? In ländlichen Regionen wirst du feststellen … Der Gebäudebestand in Deutschland ist eh alt, ne: 60 % über 50 Jahre, und viele auch noch älter. Was erbe ich denn da? Habe ich jetzt Sanierungspflichten? Muss ich jetzt eigentlich das Dach dämmen? Muss ich neue Fenster einbauen? Müssen die Bäder neu? Muss ich mal so kernsanieren, weil die Großtante oder die Eltern da sowieso die letzten 40 Jahre drin gewohnt und nicht großartig was gemacht haben, ne? Ein bisschen Pinselsanierung, ja, okay, aber energetisch oftmals nicht.

Caro: Ja, oder ob noch Kredite darauf sind, ja, kann auch sein, ne?

Martin: Ja, wobei da würde ich sagen … Das ist eigentlich eine gute Frage, das müssten wir mal recherchieren. Ich glaube allerdings, dass die meisten Dinge, die vererbt werden, schuldenfrei oder lastenfrei sind. Wegen dieses Urimpulses, ne? Du musst dir überlegen: Wenn jetzt in den nächsten 10 Jahren geerbt wird, ist ja jemand verstorben, vielleicht im Durchschnitt mit 80. Das ist also eine ganz andere Generation, und die hatte immer eher den Anspruch: Ich möchte die Immobilie bis zum Rentenalter bezahlt haben. Aber sie ist dann wahrscheinlich eher in der Energieeffizienzklasse H. Das heißt, du musst im Grunde genommen energetisch was machen.

Sanierungsstau auf dem Land: Wenn die Investition sich nie zurückverdient

Martin: Und jetzt kommen wir wieder dazu: Stell dir vor, das ist das Einfamilienhaus auf dem Land, und man sagt: „Ja, das wollen wir vermieten, und dann machen wir noch mal eine Sanierung drauf.“ Ja, aber du hast keine Mietinteressenten, du hast auch keine Mietentwicklung, und du hast auch keine Wertentwicklung des Objekts. Also du pulverst da vielleicht sogar Geld rein und kriegst das in 100 kalten Wintern nicht zurück. Und deswegen muss man trotzdem diese Immobilie bewerten und nicht sagen: „Ja, super, alles klar, da hänge ich emotional dran, das ist vielleicht das Haus der dritten Generation, das möchte ich jetzt unbedingt irgendwie erhalten.“

Die Fragestellung werde ich in meinem Familienkreis auch irgendwann haben, ich hoffe, nicht zu früh, ne, weil meine Eltern da natürlich noch drin wohnen. Aber die wohnen in der ländlichen Region auf 340 Quadratmetern Wohnfläche mit zweieinhalbtausend Quadratmetern Nutzgarten. Und alleine das Dach würde bei dem großen Objekt, das sie haben, wahrscheinlich mehr kosten, als das Haus wert ist. Also sicherlich irgendwie 250.000 Euro. Und wenn dann sonst noch energetische Maßnahmen anfallen, dann müsstest du da mal 300.000, 400.000 Euro nachbuttern. Und wer will denn ein Haus mit 340 Quadratmetern Wohnfläche und gefühlt 25 Zimmern mieten? Also mieten in der ländlichen Region, wo du mit dem Auto zum Bäcker fahren musst, weil nichts irgendwie mit dem Fahrrad oder fußläufig zu erreichen ist, kein Arzt oder sonst irgendwas dort ist. Das heißt, das Haus wird im Preis verfallen.

Praxisbeispiel Elternhaus: Erbengemeinschaft, Umbau und fehlende Nachfrage

Caro: Okay, gehen wir mal die Schritte durch. Machen wir wirklich mal dieses Thema auf, weil das halt eigentlich ein sehr gutes Beispiel ist: Deine Eltern sind irgendwann nicht mehr da, und du erbst das. So, was sind so die ersten Schritte, die du gehst?

Martin: Ich habe einen Bruder. Das heißt, ich würde es nicht alleine erben, sondern wir würden es erst mal zu zweit erben, damit geht es schon los. Jetzt müssten wir uns beide einig sein. In dem Fall, kleiner Bruder, wenn du es da draußen hörst: Mach dir keine Sorgen, wir werden uns da bestimmt einig, ne? Also Erbstreitigkeiten übrigens, das darf man nicht unterschätzen. Es gibt wirklich teilweise, gerade wenn es um Vermögenswerte geht, oft Erbstreitigkeiten. Aber mein Bruder und ich, wir hätten das jetzt mal nicht.

Caro: Ne, wir gehen vom Guten aus.

Martin: Ja, und das haben wir sogar schon besprochen, das Thema. Ist ja mein täglich Brot, also spreche ich da auch mal drüber. Und wir erben das jetzt. So, und dann ist das wirklich ein Haus in der dritten Generation, klassisch ein Zweifamilienhaus, verschachtelt gebaut, energetisch nicht top gemacht. Und von daher gibt es 2 Möglichkeiten. Entweder wir würden das gesamte Haus umbauen, also energetisch sanieren, dämmen, machen und tun, und bauen da jetzt 6 Eigentumswohnungen rein. Der Aufwand dafür wäre größer, als wenn ich es neu baue. Das ist schon krass, ist wirklich so. Weil ich müsste halt wirklich Wände rausreißen, neue Wände setzen, das passt alles nicht, verschachtelt, ich müsste Eingänge umlegen und und und und und. So, und dann kommen noch zweieinhalbtausend Quadratmeter Nutzgarten dazu. Wer will denn von den Mietern diesen Nutzgarten haben? Selbst wenn ich welche für 6 Wohnungen finden würde, wird keiner sagen: „Oh, zweieinhalbtausend Quadratmeter Nutzgarten, total toll.“ So, und mir wird das Haus ja regelmäßig angeboten. Ich könnte da sofort einziehen, sofort, meine Eltern würden sich freuen. Ja, klar, mein Bruder auch.

Caro: Ja, das wünschen sich Eltern auch, dass die Kinder dieses Haus übernehmen.

Martin: Ja, genau, weil mein Vater es ja auch von seinem Vater übernommen und aufgestockt hat, und das selber in Eigenleistung und so weiter, ne? Mein Opa war Maurer, die haben das wirklich alles, würde ich sagen, mit Blut und Schweiß aufgebaut. Und das ist dann natürlich schon so, dass es emotional etwas mit dir macht, dass du dann sagst: „Oh Gott, hä, wenn ich eigentlich so …“ Aber ich werde da nicht hinziehen. Mein Bruder, der auch 3 Kinder hat, also eigentlich perfekt, ne? Großes Grundstück, die könnten im Garten einen Fußballplatz bauen.

Caro: Ja, aber passt das aktuell zum Lebensstil?

Martin: Aber nein, genau. Und auch der hat mittlerweile sein Haus in der Stadt, mit Garten und allem Drum und Dran, und die Kinder haben da ihren Lebensmittelpunkt. Also werden die auch nicht hingehen, auch die Enkel werden dort nicht hinziehen. Und bei mir ist es halt genau das Gleiche. Und dann wirst du irgendwann auf diesen Punkt kommen, dass du sagst: Ich veräußere das. Und das werden wir sicherlich mit einem großen finanziellen Einschnitt veräußern. Denn du musst ja auch überlegen: Wer kauft denn das? Und wenn das einer kauft und das energetisch in dem Zustand ist, dann wird der Abstrich … Also wenn überhaupt einer sagt: „Boah, ich möchte 340 Quadratmeter haben, ich möchte einen Riesengarten haben“, dann wird er aber auch sagen: „Ja, aber ich muss das Dach machen, ich muss dies machen, dieses.“ So, und das wird er alles vom Kaufpreis abziehen. Und dann bleiben wahrscheinlich nachher noch, keine Ahnung, 200.000, 180.000 irgendwo übrig, und dann wirst du es dafür verkaufen müssen. Denn ich würde stark behaupten, dass auch dort die Käuferschicht für so ein Objekt in ländlichen Regionen in Zukunft nicht größer wird. Also eigentlich hätten es meine Eltern schon vor ein paar Jahren verkaufen müssen, als diese Niedrigzinsphase da war und Leute einfach alles gekauft haben: „Ich will raus aus der Stadt, ich will aufs Land, ich will viel Platz.“ Eigentlich so das, und genau.

Trendumkehr: Warum ländliche Immobilien an Wert verlieren

Caro: Jeder wollte aufs Land, genau, das wäre eigentlich so deren …

Martin: Und da habe ich gesagt: Dieser Trend wird sich komplett umkehren. Das wusste man schon, zumindest wer sich damit beschäftigt hat. Warum? Weil du dann einfach vielleicht ein zweites Auto brauchst, um zur Arbeit zu kommen. Das heißt, die Transitkosten steigen, du brauchst mehr Sprit, du [unverständlich] mehr Zeit und so weiter und so fort. Du hast keine Infrastruktur, das ist genau das.

Caro: Oder die Schule, irgendwelche anderen Aktivitäten. Man muss immer fahren, weil es halt, je kleiner das Dorf wird, desto weniger Aktivitäten gibt, oder?

Martin: Absolut. Und das ist halt genau das Thema, das zum Preisverfall führt, und das stellst du jetzt schon bei dem Haus fest. Nichtsdestotrotz, die Eingangsfrage: Ist das erst mal gut oder schlecht, wenn man dort etwas erbt? In dem Fall ist es gut, weil es ein Vermögenswert ist, egal, wie viel es ist. Also auch wenn dann einer sagt: „Nee, 200, Martin, sind es nicht, 180 gebe ich dir.“ Ja, dann sind es trotzdem 180.000, das ist eine richtige Stange Geld, keine Frage. Aber ich sage mal, zu Coronazeiten und in der Niedrigzinsphase wären es auf dem Weg wahrscheinlich eher 360 gewesen. So, und dann hätten auch meine Eltern, die das sozusagen ihr Leben lang abbezahlt haben, was vom Vermögenswert gehabt, ne?

Und die Sachen sind ja da. Das Interessante ist, dass mein Vater letztens aus Spaß zu mir gesagt hat: „Ja, wir überlegen, eigentlich müssten wir das ja alles verkaufen, dann bauen wir uns einen kleinen Bungalow.“ Und dann denke ich: Jetzt ist er 75, jetzt noch? Ja, aber jetzt ist er 75, weil er jetzt merkt … Und das ist der Grund. Der ist super fit, ne? Also ich muss sagen, Papa, wenn du es da draußen hörst: Respekt, der ist wirklich echt topfit. Warum? Weil der Garten dich auch fit hält und alles, was er sonst so macht, das glaube ich schon. Aber irgendwann, vielleicht nicht mit 75, vielleicht auch nicht mit 80, aber irgendwann wirst du nicht mehr so fit sein. Und er merkt halt jetzt schon … Früher war das alles Nutzgarten, heute ist es viel Rasen, weil es ja auch körperlich anstrengend ist. Auf zweieinhalbtausend Quadratmetern musst du Unkraut zupfen, Rasen mähen, Beete umpflügen, keine Ahnung was.

Leerstand im Elternhaus: Wenn das Haus nur noch gepflegt, aber nicht genutzt wird

Caro: Lass ihn einfach mal stürzen, bricht sich was, und dann kann er das alles gar nicht mehr wirklich.

Martin: Ja, oder bei vielen muss man sagen, wenn wir über „Immobilie geerbt“ sprechen, ne: Es ist ja ein Prozess. Erst stirbt der eine, meistens ja der Ehepartner. Erst stirbt der eine, dann bleibt der andere aber meist noch da drin wohnen.

Caro: Ja.

Martin: Bis er zum Pflegefall wird, und dann geht es erst ins betreute Wohnen. Da heißt es vielleicht: „Nee, nee, kommt noch mal zurück, deswegen verkaufen wir die Immobilie nicht, die halten wir noch.“ Dann wuchert die zu, da muss man dann Gärtner hinschicken, damit sie immer wieder freigemacht wird, und so weiter. Hatte ich gerade mit einem Geschäftspartner, der regelmäßig in das Haus seiner Eltern fährt, um dort Rasen zu mähen, die Hecke zu schneiden, Unkraut zu jäten oder halt einen Gärtner zu bestellen, weil es ja sein könnte, dass die noch mal zurückkommen. Ja, wäre das, Caro? Da bist du auch die gute Tochter.

Caro: Nee, kann man nicht besser machen.

Martin: Ja, aber du würdest es wahrscheinlich tun. Weißt du, das ist genau das Ding: Irgendwer würde es tun. Und dann ist irgendwann okay, aber damit wird das Haus ja nicht besser.

Emotionen beim Erben: Erinnerungen behalten, Immobilie neutral bewerten

Caro: Ja, aber ich glaube, da sind wir auch zu klar, also wir sind zu realistisch, und wir sagen: „Ey, das macht ja keinen Sinn.“

Martin: Ja, aber das ist die Emotionalität, die da reinkommt, wenn du es …

Caro: Die wollen noch gar nicht so denken, wie du halt denkst. Also du siehst es ja wirklich klar strukturiert: Investment, lohnt sich das, lohnt es sich nicht? Andere sind viel zu emotional: „Ne, ich bin da aufgewachsen, meine Kindheit habe ich hier verbracht, und das ist doch das Haus, und ach, das können wir doch nicht tun.“ Ne, also ich glaube, da draußen sind zu viele Menschen, die das nicht so sehen wie wir.

Martin: Ja, aber das eine ist, und das ist vielleicht wirklich das: Es ist ein Vermögenswert. Erst mal stumpf ein Vermögenswert, wie Gold, Silber, wie, keine Ahnung, irgendein Wertpapier, ist es erst mal ein Vermögenswert. Ich muss mich von dieser emotionalen Bindung trennen. Was emotional bleibt, sind die Bilder in meinem Kopf: Wo habe ich das Baumhaus gebaut, wo hatte ich die Spielbude mit meinem Bruder, wo haben wir mal ein Feuer gemacht, wo haben wir mit irgendeiner alten Bratpfanne Pfannkuchen gebacken, oder wo standen die Kartoffeln im Garten oder sonst irgendwas, wo habe ich mit meinem Opa gesessen und Erbsen gepult? Diese Erinnerungen bleiben in meinem Kopf, dafür muss ich nicht an diesen Standort fahren. Nee, ne? Weil ich jetzt meinen eigenen Standort habe. Und mir ist auch durchaus bewusst … Und das möchte ich auch gar nicht: Ich möchte auch gar nicht, dass meine Kinder sich später verpflichtet fühlen, in mein Haus einzuziehen, sondern sie sollen ihren eigenen Part machen. Die können sich dann bestimmt an viele Dinge toll erinnern. Aber ich glaube, das ist genau das Thema: Wenn du Immobilien erbst, sind viele Emotionen dabei, und du musst das ganz neutral halten. Du musst das Objekt bewerten, du musst alle Einflussfaktoren … In welcher Lage bin ich, wie ist das Objekt gestaltet? Es kann ja auch wirklich sein, dass ich die kleine Eigentumswohnung in Berlin erbe.

Caro: Ja, das ist ja quasi so, als ob ich ein Investment tätigen möchte, ich will eine Immobilie kaufen. Und so guckt man: Okay, ich habe sie jetzt schon und bewerte das.

Eigentumswohnung in der Stadt geerbt: Sanieren, vermieten und Miete entwickeln

Martin: Und dann kannst du ja sagen: Okay, die ist jetzt an einem tollen Standort, die kann ja hier in München, Hamburg, was weiß ich, sein. Also Infrastruktur passt ja, genau. Infrastruktur passt, Größe vielleicht auch, weil es 70 Quadratmeter sind. Ja, ich muss vielleicht energetisch sanieren, ich muss die jetzt vielleicht mal für 30.000, 40.000, 50.000 Euro auf links drehen. Aber ich kann direkt Mietentwicklung betreiben und habe dann vielleicht nachher sogar 5, 6 oder 7 % aus meinem Investment an sich, kann ja alles passieren, weil ich das geerbt habe. Aber das kannst du halt nicht pauschal bei jedem Erbe sagen, ne? Und ich glaube, dass durch die Erbengeneration halt viele Einfamilienhäuser da sind und man versucht, diese dann zu vermieten. Übrigens ist es auch ganz spannend: Bei meinen Eltern gibt es auch Häuser, die Leute erben und dann vermieten. Okay, und dann nehmen die halt 3 Euro pro Quadratmeter. Es ist wirklich so, nur damit es vermietet ist, weil es ja das Haus der Eltern ist.

Caro: Na gut, der Standort ist ja wirklich so ein Dorf neben einer Kleinstadt. Also ja, man hat ja schon gute Standorte, mit irgendwelchen Firmen oder Schulen, wo sich Studenten, Polizeistudenten oder so was darüber freuen.

Martin: Ja, aber das ist auch schon zu weit raus. Denn du musst überlegen: in der kleinen Stadt an sich, und das wäre doch bei uns ja auch so. Wenn du jetzt als junger Mensch irgendwo mieten möchtest, dann möchtest du da mieten, wo Infrastruktur ist und wo dein Arbeitgeber ist. Wir sind in Deutschland aber mittlerweile ein Dienstleistungsland, keine Industrienation mehr. Und Dienstleistungen und so was finden in Städten statt. Und du möchtest Kino, du möchtest Café, du möchtest abends noch mal da sitzen, dort sitzen und so weiter und so fort. Das ist einfach momentan so. Das heißt jetzt nicht, dass es nicht auch Leute gibt, die auf dem Land wohnen, um Gottes willen, ne? Ich will jetzt hier keine 2 Klassen aufmachen. Aber in der Masse – ich mache wieder das Schaubild –: Vermietest du in Stuttgart, Köln oder sonst wo eine Wohnung und inserierst die, stehen draußen 100 Leute. Würde ich das im Dorf meiner Eltern … Stell dir vor, ich würde reinschreiben: „Haus zu vermieten.“ Da wette ich mit dir, da melden sich in den ersten 48 Stunden nicht 250 Leute.

Caro: Vielleicht 25, wenn du ganz viel Glück hast.

Martin: Nicht mal einer. Ja, nee, ich sage dir, in den ersten 48 Stunden nicht mal einer.

Caro: Ja, weil die es nicht sehen.

Martin: Ich kenne Immobilienmakler, die dort Immobilien vermitteln. Die haben das seit einem halben Jahr drin, die haben nämlich eine Anfrage. Ja, und das ist doch genau das, was stattfindet. Ländliche Regionen, in Anführungsstrichen, also wirklich nicht jetzt irgendwie Ballungsgebiet in der Stadt, ne, oder im Speckgürtel oder so was … Aber es gibt viele ländliche Regionen in Deutschland, die werden einfach massiv im Preis verlieren. Trotzdem haben da Leute investiert und gesagt: „Wow, super, da kann ich einen super Schnitt machen und kaufe mir da eine günstige Eigentumswohnung, weil ich das kenne, weil ich auf dem Dorf groß geworden bin.“ Ja, das heißt aber nicht, dass da in Zukunft eine Schlange von Menschen steht, die da wohnen wollen. Und das ist genau das Problem, und das ist beim Erben natürlich extrem: die emotionale Bindung zum Gebäude.

Caro: Ich glaube, das ist der größte Punkt an der ganzen Sache: Emotion.

Die erste Frage beim Erben: Will ich selbst einziehen?

Martin: Genau. Und du musst halt, bevor du dich entscheidest: Verkaufe ich, vermiete ich oder ziehe ich selbst ein? Selbst einziehen macht ja nur Sinn, wenn du genau das gerade brauchst. So, also wenn du noch in der Region deiner Eltern wohnst. Ich sage mal, das ist heute wahrscheinlich bei ganz, ganz vielen nicht mehr der Fall. Früher war das etwas ganz anderes, ne? Da hast du dann auch im Ort deinen Job gelernt und hast da, so wie mein Vater, 40 Jahre gearbeitet. Heute ist es eine ganz andere Welt.

Caro: Studium, ne? Also viele wollen einfach raus.

Martin: Ja, überleg mal: Heute geht es darum, dass viele nicht mal mehr über Deutschland nachdenken, sondern: Kann ich nicht irgendwo in Europa oder weltweit studieren? Kann ich nicht noch mal ein Jahr in England oder in den USA irgendwo so ein Auslandssemester machen oder keine Ahnung was? Es ist heute eine ganz andere Welt. Und bei dieser Immobilienentscheidung beim Erben, da kommt die Emotion wieder: das Haus, ah, die dritte Generation. Also im Regelfall wieder weg davon. Eigentumswohnung, Investmententscheidung: super Lage, habe ich geerbt, muss ich nur sanieren, zieht ein anderer ein, Punkt. Das ist eine andere Entscheidung. Hast du auch in der Immobilie erlebt, aber vielleicht eine ganz andere Emotionalität. Stell dir vor, du wärst mit deinen Eltern in einer 80-Quadratmeter-Wohnung in Berlin groß geworden, oder von mir aus hier in Hannover. Dann hättest du auch eine emotionale Bindung zu der Wohnung. Aber wahrscheinlich eher zu: „Ey, hier auf dem Spielplatz, zentral, habe ich gespielt, da bin ich hingegangen“ und so weiter. Das ist aber was anderes. Beim Einfamilienhaus denkst du: „Den Kirschbaum habe ich damals aus so einem Samen gepflanzt“ oder irgendwas. Völlig anders, ne? Und ich glaube, das ist der große Unterschied. Die Emotionalität ist größer, desto größer die Immobilie ist. Und wenn es halt klassisch mit Garten und so weiter und so fort ist, ist es schwieriger, sich davon zu trennen. Bei der Eigentumswohnung wirst du sagen: Rechnet die sich, ist sie zu groß, ist sie zu klein, können wir sanieren, können wir sie vermieten? Und dann ist es für mich ein Investment. Da kennst du im Zweifel … Weißt du, dass deine Eltern mal gesagt haben: „Ja, die haben ja schon dreimal beschlossen, dass wir hier eigentlich eine Dachsanierung machen wollen, darüber sprechen wir schon seit 5 Jahren“? Dann weißt du: Mhm, wahrscheinlich kommt die in den nächsten 5 Jahren. Was würde mich das kosten, rechnet sich das Investment trotzdem noch, ja oder nein? So. Aber diese emotionale Bindung ist, glaube ich, bei ländlichen Immobilien, in ländlichen Regionen, bei den Menschen viel, viel größer als in der Stadt.

Caro: Ja, und auch, ich habe das Gefühl: „Oh, schön, ich habe was geerbt“, ne? Und da war jetzt einfach das Haus in der 300-Einwohner-Stadt, Dorf, ja, gesagt Stadt, Dorf, ne? Also es ist ja nicht gleich das große Glück. Ja.

Typische Fehler: Investitionsstau unterschätzen und nicht rational rechnen

Martin: Und das sind die Fehler, ne? Also es ist nicht der Fehler, dass man es erbt, um Gottes willen, ne, das ist halt so, wie es ist. Aber der Fehler ist dann, dass man nicht rational darangeht: Ich bewerte das jetzt, was ist hier wirklich meine Rendite? Oder ich mache erst mal einen Plan: Möchte ich selber einziehen, ja, nein? Wenn ja, muss ich mir auch Gedanken machen. Wenn aber nein: Was mache ich damit? Ja, und dann muss ich einen Wert ermitteln. Dann muss ich realistisch ermitteln: Ist das Ding vermietbar, nachhaltig vermietbar, sind die Mieten an diesem Standort auch entwickelbar? Wenn das Nein bedeutet und vielleicht: „Ah, wenn ich Mieter finde, dann dauert es aber sicherlich 6 Monate“, weil es dann noch leer steht, dann gehe ich wieder Risiken ein, und das muss ich einfach bewerten.

Das große Thema: Ich muss mich wahrscheinlich bei den Immobilien, die heute vererbt werden, ganz, ganz stark mit dem Thema Investitions- und Sanierungsstau beschäftigen. Ja, weil das natürlich Kosten sind, die auf einen zukommen, und eine Bestandssanierung kostet richtig Geld. Und wenn du dann anfängst und willst drin noch eine Neuaufteilung, andere Wände, anderes dies, anderes das – ja, das kann auch genauso ein Fass ohne Boden sein, ne? Und dann hast du das aus der Emotionalität heraus gemacht, kriegst aber dafür keine Miete und kannst dir sagen: „Ja, weil es ja trotzdem ganz schön ist, ja, mein Familienhaus.“ Ja, ziehst du aber eh nicht wieder ein. Also frag dich doch einfach: Ziehst du selber ein, ja oder nein? Und sobald du Nein sagst, musst du weg von der Emotion und musst sagen: Okay, was mache ich jetzt, was ist es wert, welche Mieten könnte ich erwirtschaften, oder gehe ich Risiken ein?

Verkaufen und neu investieren: 340 Quadratmeter auf dem Land vs. Wohnung in der Stadt

Martin: Vielleicht muss man sich sogar fragen: Was würde passieren, wenn ich dieses Einfamilienhaus … Ich nehme wieder mein eigenes Beispiel: Du verkaufst das für 200.000, ich mache eine runde Summe. Ich verkaufe 240 Quadrat… 340, es sind 340 Quadratmeter, für 200.000, das ist ein Apfel und ein Ei. Und ich kaufe mir für 200.000 Euro eine 50-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg, Berlin, erst mal egal.

Caro: Da hast du deutlich mehr von.

Martin: Ja, das Interessante ist: Ich habe eine bessere Rendite. Ich habe weniger Rücklagen, die ich bilden muss, weil ich weniger Fläche habe. Und ich würde mich darauf festlegen: Die Wertentwicklung an diesen Standorten in Ballungsgebieten ist in Zukunft höher als leider auf dem Dorf. Und somit muss ich das vielleicht dann einfach vergleichen: Was würde passieren, wenn ich das hier weiterführe? Oh, hm, ich vermiete das für 5 Euro. Oder ich nehme das Geld, investiere das an einem anderen Standort, nutze vielleicht sogar noch Fördermittel, weil ich was Neues kaufe, also steuerlich sogar besser für mich, und habe dann auf einmal eine Miete von irgendwie 14 Euro. Das ist ja interessant. Natürlich habe ich mehr Quadratmeter auf dem Dorf, ist auch klar. Aber das Investment rechnet sich dann in der Stadt, glaube ich, besser als da auf dem platten Land, und in der Entwicklung schon dreimal. Und das muss ich emotionslos machen.

Fazit: Erst die Selbstnutzung klären, dann Wert, Miete und Risiken prüfen

Martin: Ja, okay, so sieht es aus. Also bewertet es da draußen, solltet ihr erben. Erst mal eher Glückwunsch – weiß nicht, es ist ja immer auch ein trauriger Moment dabei. Aber der erste Gedanke ist nur: Will ich selber einziehen? Und wenn der mit Nein beantwortet wird, dann macht euch Gedanken: Will ich es verkaufen oder vermieten? Und wenn ich es vermieten will: Beschäftigt euch mit Investitionsstau, mit Reserven, mit Investitionen, die ihr tätigen müsst. Und stellt übrigens nicht einen damaligen Wert der heutigen Miete gegenüber, sondern immer den aktuellen Wert der Miete. Und dann wirst du halt feststellen: Uh, das ist aber auch nur ein Zweiprozenter. Dann macht es vielleicht Sinn, dass ich eher in einer Stadt einen Dreieinhalbprozenter erwirtschafte, wo ich die ganzen Sorgen hinten raus nicht habe.

Caro: Mhm, gut gesagt.

Martin: Tja, wenn man es nur machen würde. Ja, irgendwann … Kopf an. Ja, irgendwann wird es uns treffen.

Caro: Ja, ja, das ist so. Deswegen dachte ich, es wäre ein spannendes Thema.

Martin: Ja, jetzt hast du was mitgenommen, ne? Wenn es dich irgendwann mal trifft – wobei hoffentlich ja erst in ganz, ganz vielen Jahrzehnten und so weiter –, dann holst du die Folge noch mal raus und sagst: „Irgendwas haben wir da noch gesagt. Ich muss … Stopp, ich muss erst mal bewerten.“ Selber einziehen? Nee, doch nicht, dafür wohnst du heute auch woanders. Und dann musst du halt reingehen: Kann ich das, ist es hier überhaupt vermietbar? Und ich sage mal, jetzt ist euer Dorf nur ein bisschen größer als meins.

Caro: Genau.

Martin: Aber es ist trotzdem ein Dorf. Ja, ne? Und ich lege mich fest: Auch euer Dorf wird keine Stadt.

Caro: Nee, ist schon eine Weltmetropole.

Martin: Ja, ja, genau, ne? Emotional sicherlich, wenn man da groß geworden ist, ne, das ist dann immer Heimat. Aber die Heimat ist jetzt halt vielleicht auch mal irgendwo anders. So, also, ihr da draußen: Wenn es euch gefallen hat und wenn ihr ein paar Infos mitgenommen habt … Wie war das? Abonniert …

Caro: … uns und lasst eine Bewertung da.

Martin: Sehr schön. Also bis bald, schöne Zeit. Und tschüss.

Caro: Tschüss!