„Ich hab noch nie …“: Immobilienedition

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Hinter der Fassade“, dein Podcast für Anlageimmobilien. Hallo Martin.

Martin: Hi Claire.

Claire: Wie geht es dir?

Martin: Ja, ganz hervorragend. Der Herbst kommt. Ich mag das.

Claire: Es ist aber nicht so schön draußen. Es könnte ein goldener Herbst sein, da hätte ich nichts gegen, aber so …

Martin: Aber das Geile finde ich: Jahreszeiten – wie hammer ist denn das? Jetzt kommt der Herbst, alles ist nass, dann kommt der Winter, es ist nasskalt, und dann freut man sich aber wieder, wenn im Frühling die ersten Sonnenstrahlen kommen und so weiter und so fort. Ich nehme alles positiv.

Claire: Das stimmt. Man schätzt es dann mehr.

Martin: Das stimmt. Ohne Regen keine Sonne.

Claire: Siehst du. Genau. Heute habe ich ein richtig cooles Spiel dabei. Es geht natürlich trotzdem um Immobilien, aber ich habe mal so einen Trend rausgesucht. Vielleicht kennst du den ja. Höchstwahrscheinlich nicht, denn von uns beiden bist ja du der Trendsetter. Aber darauf gehen wir dann gleich noch mal ein.

Persönliche Frage: Worin ist Martin schlecht und macht es trotzdem gern?

Claire: Bevor wir starten, habe ich natürlich eine persönliche Frage dabei.

Martin: Oha.

Claire: Die ist heute mal wieder ein bisschen deep, weil die letzten ja ein bisschen oberflächlich waren. Okay, bist du bereit?

Martin: Ja, es bleibt mir nichts anderes übrig, ne?

Claire: Das ist das Schöne.

Martin: Ja, das ist das Schöne, wenn man immer gefühlt … Ich wollte „live“ sagen, sind wir natürlich nicht, aber da wäre nichts groß … Wir wollen ja nicht schneiden, ne?

Claire: Das ist jetzt One Take, also fast immer One Take.

Martin: Ja, okay, dann hau raus.

Claire: Da musst du jetzt auch ganz ehrlich zu dir sein: Was ist eine Sache, in der du richtig schlecht bist und die du trotzdem gerne machst?

Martin: Das ist voll einfach. Für mich ist das wirklich einfach.

Claire: Wirklich? Ja, okay. Das ist gut.

Martin: Also als Erstes … Da gibt es bestimmt noch ganz viele andere Dinge, ne, die ich richtig schlecht mache.

Claire: Richtig schlecht. Nicht einfach.

Martin: Ja, richtig schlecht, aber halt super gerne mache. Das Schlimme ist, was mir gerade eingefallen ist, total banal: mich gesund ernähren. Das ist wirklich das, was mir irgendwie als Erstes in den Kopf kommt. Weil ich grundsätzlich weiß, wie ich mich ernähren muss, damit ich mich körperlich gut fühle und so weiter und so fort. Ich mache mal ein Beispiel. Für mich ist das Todesurteil: abends große Kohlenhydrate. Wir machen jetzt keinen Ernährungspodcast, um Gottes willen, aber für mich ist es einfach …

Claire: [unverständlich] abnehmen?

Martin: Nee, gar nicht abnehmen, aber einfach … Klar könnte ich auch gern noch mal 5 Kilo weniger haben. Aber abends Kohlenhydrate bringen mich um. Ich weiß, ich schlafe schlecht, das liegt mir wie ein Stein im Magen. Aber ich finde halt so eine Spaghetti Carbonara dann doch total geil. Und dann sitze ich abends irgendwie wieder beim Italiener und sage: Na ja gut, komm, ne? Eigentlich wäre der Caesar Salad jetzt genau das Richtige, und – oh nein, heute haben sie Spaghetti Carbonara.

Claire: Ja, oder wenn man den ganzen Tag unterwegs war, hat man abends trotzdem noch mal Lust auf was Warmes und mehr.

Martin: Siehst du, aber du kannst es eher vertragen als ich.

Claire: Ja, ich esse eigentlich auch abends Kohlenhydrate.

Martin: Ja, siehst du. Aber ich weiß halt, ich kann es mir nicht abgewöhnen. Da bin ich richtig schlecht, weil ich das alles weiß. Aber ich mache es dann.

Claire: Aber du sagst halt quasi von dir selbst, du bist schlecht im Gesund-Ernähren.

Martin: Ja, ich bin da schlecht drin, in dem Fall. Also danke. Konsequent – tolles Wort. Alle anderen unternehmerischen Entscheidungen, die ich in meinem Leben getroffen habe, sind total glasklar, ne? Alles, was ich da entscheide, ist für mich glasklar. Das wird analysiert, das wird gemacht, und du weißt: Okay, das machst du lieber nicht. Aber dabei weiß ich das alles auch und mache es dann anders.

Claire: Ja, aber vielleicht gerade deswegen, weil das dann eine Sache ist, bei der du sagst: Oh mein Gott, da kann ich mich jetzt auch mal für die Nudeln entscheiden, das ist jetzt keine lebenswichtige Entscheidung.

Martin: Ja, kann sein.

Claire: Ja, na ja, okay, nicht schlimm. Es gibt schlimmere Dinge, würde ich sagen.

Martin: Definitiv.

Claire: Ja, Hauptsache, du probierst es.

Martin: Stets bemüht, stets bemüht.

Das Spiel: „Ich hab noch nie …“ in der Immobilienedition

Claire: Stets geht es gut. Genau. Dann würde ich sagen, fangen wir mit unserem kleinen Spielchen an. Und zwar ist das der „Ich hab noch nie“-Trend. Das heißt, ich werde dir Sätze mit „Ich habe noch nie …“ nennen, und du musst dich sozusagen in die Situation hineinversetzen und überlegen: Hast du das denn schon mal gemacht, oder hast du es wirklich noch nie gemacht?

Martin: Ich habe noch nie … Okay.

Claire: Genau. Wenn ich sage „Ich habe noch nie …“, dann musst du eben sagen: „Oh doch, habe ich tatsächlich schon mal“, oder: „Nee, stimmt, habe ich noch nie.“

Martin: So. Na, jetzt bin ich gespannt.

Claire: Aber das ist alles, was so aus unserer Community kommt, und typische Situationen, sage ich mal, eher aus der Sicht eines Vermieters. Also mit welchen Sachen man da so zu tun hat oder was man da so denkt. Und dann habe ich das so ein bisschen unterteilt. Ich würde sagen, wir starten mit dem …

Martin: Ich möchte was ergänzen, wenn ich darf. Ich finde das super spannend, hier auch mal andere Dinge zu tun, ne? Ich sage das ja oft: nicht nur etwas anders machen, sondern etwas anders machen. Und das ist aber für alle da draußen dann auch wieder spannend. Denn wenn Sachen aus der Community bei uns landen, um bei Anlageimmobilien einfach mal hinter die Fassade zu schauen, zu analysieren, zu prüfen, wie man auch immer will – das heißt ja: Scheut euch nicht. Noch mal ganz klar die Aufforderung: Schreibt uns Feedback, schreibt uns Fragen, schreibt uns Dinge, die wir für euch hier vielleicht mal prüfen, analysieren sollen, die euch wirklich beschäftigen. Ihr seht: Auch wenn es in einem – wie hast du es so schön genannt? – Spiel, in einem Trend bei uns ankommt, es wird nichts vergessen, wir arbeiten alles auf.

Claire: Also genau, auch wenn ihr Ideen für irgendeinen Trend oder so habt: Wir machen da immer mit und können das dann sozusagen immer auf unseren Bereich …

Martin: Adaptieren.

Claire: Adaptieren, tolles Wort, genau.

Martin: Ja, lass uns starten.

Claire: Genau, lass uns starten. Übrigens habe ich natürlich auch noch ein paar andere Spiele in petto. Die nächsten Folgen werden vielleicht dann auch noch mit so was gefüllt.

Ich hab noch nie unterschätzt, wie viele Rücklagen man wirklich braucht

Claire: Genau, starten wir mit dem Finanziellen. Der erste Punkt: Ich habe noch nie unterschätzt, wie viele Rücklagen man wirklich braucht. Hier muss man auf jeden Fall ehrlich sein, ne?

Martin: Ja, doch, das habe ich schon unterschätzt. Ja, das habe ich definitiv unterschätzt.

Claire: Wahrscheinlich zu Anfangszeiten.

Martin: Genau, ja. Gerade bei den ersten Immobilienkäufen, also Häusern, habe ich Dinge unterschätzt wie die Hofeinfahrt oder irgendwie den Garten drumherum. Das ist interessant: Du machst dir Gedanken über die Wohnung an sich. Und das sehe ich auch bei vielen Investoren, ne, die dann sagen: „Ja, Martin, ich weiß nicht, ob ich mir eine gemanagte Immobilie kaufe“, ne, bei der quasi alles drin geregelt ist. Ich würde jedem, der mit Immobilien anfängt, echt dazu raten, das zu tun. Aber es gibt natürlich immer diese Glücksritter, ne?

Aber wenn ich das alles selbst mache und selbst die Handwerker koordiniere und so weiter und so fort, dann denkst du an die Handwerker fürs Badezimmer, für dies, für das, für jenes, vergisst dann aber draußen: Oh, die Hofeinfahrt. Ach du grüne Neune, der Kanal ist noch nicht angeschlossen. Das heißt, ich muss das Objekt jetzt an den Kanal anschließen, weil man das vielleicht früher nicht getan hat. So ist es mir zum Beispiel gegangen. Und auf einmal hast du festgestellt: Das Regenrohr endet einfach mitten unter dem Rasen und war nicht an den Kanal angeschlossen. Das sind dann ärgerliche siebeneinhalbtausend Euro, die [unverständlich] und so weiter und so fort, plus dann die Hofeinfahrt, die auch noch mal teuer dazukam.

Da sage ich auch mal: Das ist nicht der klassische Immobilieninvestor, der einen Fulltime-Job hat und sich eine Kapitalanlageimmobilie kauft, sondern das ist der Immobilienunternehmer. Und ein Immobilienunternehmer trägt auch unternehmerisches Risiko. Das habe ich am Anfang also ganz klar unterschätzt. Ich würde jedem, der das heute macht, dazu raten: Achtet drauf und guckt euch das Ganze mal mit allem Drum und Dran an. Gerade im Bestand sind ja viele Glücksritter unterwegs. Viele Dinge wie Steigleitungen et cetera kann man gar nicht einschätzen.

Claire: Ja.

Ich hab noch nie erlebt, dass eine Mietkaution nicht diskutiert wurde

Claire: Ich habe noch nie erlebt, dass eine Mietkaution nicht diskutiert wurde.

Martin: Ja, habe ich noch nie erlebt.

Claire: Ich habe noch nie erlebt, dass eine Miete … Also ist auch ganz einfach.

Martin: … nicht diskutiert wurde.

Claire: Ja, das heißt, sie wird eigentlich immer diskutiert?

Martin: Nee, ich habe es noch nie erlebt, dass sie nicht diskutiert wurde. Ja, weißt du, warum? Ich beschäftige mich damit gar nicht. Ich habe kein einziges Objekt, das nicht durch einen professionellen Verwalter gemanagt wird, der [unverständlich] Das darf er aus der Verwaltertätigkeit an sich nicht, weil er dann Makler ist. Der kümmert sich um die Neuvermietung und diese ganzen Themen wie die Mietkaution und ob es dann eine Mietkautionsversicherung gibt oder sie auf dem Konto hinterlegt wird. Wahrscheinlich ist es sogar schöner, das mit einer Versicherung zu managen, weil es für einen Verwalter einfacher ist. Das sind Themen, damit beschäftige ich mich nicht, weil das nicht meine Aufgabe ist, nicht mein Job.

Claire: Entspannt, also der Part zumindest.

Martin: Ja, sollte man auch machen. Das sind aber wieder … Nehmen wir wieder die Glücksritter, die dann denken: Ich manage alles selbst, und ich kann auch alle Abrechnungen selbst machen und so weiter und so fort. Und dann steht man da mit seinem Talent. Dann lieber auf seinen Hauptjob konzentrieren.

Claire: Das stimmt.

Martin: Das andere ist eine Anlage.

Ich hab noch nie vergessen, die Miete anzupassen

Claire: Das finde ich auch interessant: Ich habe noch nie vergessen, die Miete anzupassen, obwohl ich es jedes Jahr vorhatte. Ich glaube, dafür bist du gar nicht der Typ, ne? Dir ist das schon sehr wichtig.

Martin: Na ja, aber das liegt bei mir auch daran, dass ich darauf achte, dass der Verwalter so was mit im Blick hat. Ansonsten habe ich die Dinge mit im Blick. Da hast du dann Excel-Listen und guckst, wie du so was selbst managen kannst, ne? Dass du die Mieten in dem rechtlich zulässigen Maß und bei Neuvermietung eh entsprechend anpasst. Aber da würde ich auch immer sagen: Such dir den Professionellen [unverständlich], ne, der diese ganzen Dinge einfach für dich mitmanagt. Das ist ja wie bei einer, was weiß ich, fondsgebundenen Lebensversicherung, oder wenn du irgendwo in einen gemanagten Aktienfonds investierst. Da hast du auch einen Fondsmanager und guckst nicht selbst den ganzen Tag von morgens bis abends irgendwelche Aktienkurse, sondern du hast ja im Regelfall noch einen Hauptjob, und dann hast du halt einen Manager, der das mitmacht. Das kostet halt Geld, ist nicht schlimm, muss ich danach trotzdem rechnen.

Ich hab noch nie einen Mietvertrag aus dem Internet kopiert

Claire: Apropos Verwaltung, jetzt gehen wir mal so ein bisschen in die Themen rein: Ich habe noch nie einen Mietvertrag aus dem Internet kopiert und es dann bereut.

Martin: Ja, das ist spannend.

Claire: Ist das so gang und gäbe, dass Leute das machen, aus dem Internet gucken?

Martin: Ja, ja, das ist wirklich gang und gäbe. Das sagt ja auch unser neuer Vermieterreport, den wir gemacht haben, ne? Du hast in Deutschland 5 Millionen Amateurvermieter – sorry, dass ich das jetzt so sage, aber es sind Amateurvermieter –, die im Grunde genommen auch niemals die Mieten angepasst haben und sich immer darüber freuen, dass der Mieter pünktlich zahlt.

Claire: Ja genau, das ist ja in dieser Studie wirklich rausgekommen.

Martin: Das sind fast 50 %. Das war ja in der Studie mit Professor Voigtländer auch noch mal das Thema, beziehungsweise auch in dem Podcast, in der Folge, die wir hatten. Siehste, komm, haben wir gleich Werbung gemacht, was Feines.

Und deswegen kann ich auch sagen: Ich habe das noch nie getan, ich habe mir noch nie einen Verwaltervertrag aus dem Internet runtergeladen und den genutzt. Ich habe mir die schon angeguckt, ja, finde es aber total spektakulär, welche Unterschiede da drin sind. Und dann ist es nämlich genau das kleine Detail. Ich sehe die, weil ich mich damit beschäftige und das seit Jahrzehnten tue. Wenn es aber die unterschiedlichsten Vorlagen gibt, dann weißt du ja auch: Es gibt Menschen, die sich das runterladen, die dann selbst den Vermieter spielen wollen, die haben irgendwas nicht berücksichtigt und so weiter und so fort. Im Zweifel sind sie dann übrigens auch selbst dafür haftbar zu machen, wenn sie das tun, ne? Wenn ich einen professionellen Verwalter habe, dann hat er auch quasi die Aufgabe, das für mich sicherzustellen. Und sollte es irgendwelche Themen geben, kann ich ihn im Zweifel dafür haftbar machen. Ansonsten muss ich selbst geradestehen. Und deswegen mache ich es nicht, weil ich einfach einen Verwalter brauche, der das Ganze für mich managt.

Verwalter vor Ort: Warum lokale Marktkenntnis Gold wert ist

Martin: Das sind übrigens auch unterschiedliche Verwalter, weil ich immer darauf achte, dass der halt am Standort ist. Ich kenne auch andere Unternehmer, so nenne ich es mal, die haben dann vielleicht einen Verwalter, der es auch aus der Ferne regelt. Meine persönliche Strategie ist allerdings eher, dass es ein Verwalter vor Ort ist, der Menschen, Lagen und Situationen kennt und der zum Beispiel, wenn du eine Wohnung sanierst, auch ganz klar sagen kann, was gerade gesucht und benötigt wird, ne? Also eher eine Wohnung mit Küche oder Parkett oder Laminat oder wie auch immer. Das finde ich Gold wert. Deswegen: Das habe ich noch nie getan.

Claire: Sehr gut.

Ich hab noch nie vergessen, die Hausordnung zu erklären

Claire: Ich habe noch nie vergessen, die Hausordnung zu klären – zu erklären, nicht zu klären.

Martin: Zu klären?

Claire: Zu erklären, an den Mieter.

Martin: Nee, also nein. Auch da würde ich sagen: Das ist nicht meine Aufgabe, das ist Aufgabe des Verwalters. Ah, sind wir wieder dabei: Mache ich selbst, vergesse das, der Kunde sagt: „Wusste ich nicht“, schade, irgendwas. Und wo ist das Protokoll darüber? Und wo ist die Übergabe? Wie sind die Zählerstände abgelesen worden, oder wie ist dies, oder was wurde mir noch … Welche Schlüssel wurden mir übergeben, und wo ist das dokumentiert?

Claire: Ja, so ist es halt schon gemanagt.

Martin: Ja, genau. Du brauchst halt … Wenn wir über Immobilien sprechen, beziehungsweise wenn ich über Immobilien spreche, dann rede ich über die Kapitalanlage. Die Immobilie ist für mich ein Investment, und es ist immer gut, wenn ein Investment gemanagt wird. Und deswegen auch da wieder darauf achten, das einen Profi machen zu lassen.

Ich hab noch nie gedacht, der nächste Mieter wird sicher unkompliziert

Claire: Bei den nächsten … Die haben auf jeden Fall nichts mehr mit dem Verwalter zu tun, deswegen hast du da vielleicht doch ein paar Sachen gemacht. Ich habe noch nie … Okay, das ist eher was, was du gedacht hast: Ich habe noch nie gedacht, der nächste Mieter wird sicher unkompliziert. So vom Mindset her, ne? Diese Hoffnung, wenn es mal kompliziert war, dass man dann denkt: Ach, der Nächste wird …

Martin: Ja, der wird entspannt. Ja, also definitiv. Ich habe auch Stressmieter gehabt, klar, das bleibt gar nicht aus, ne? Je mehr Wohnungen du irgendwann hast, desto mehr Stressmieter hast du vielleicht auch mal. Auch Mieter, die bei jedem kleinen Kram kommen und sagen: Hier ist was, und da ist was, und jenes, ne? Da muss ich allerdings sagen, das ist spannend: eher bei den Objekten, die in kleineren beziehungsweise schlechteren Regionen sind.

Claire: Da läuft es schlechter?

Martin: Das wird halt schlechter. Weil diejenigen, die jetzt die Wohnung … Ich sage mal: Wenn du eine Wohnung in Berlin neu vermieten würdest, stehen 400 Leute Schlange. Da hast du relativ wenige, die dann meckern. Allerdings wird die Meckerei momentan eh größer. Warum? Du hast einen Mieterbund, der die Mieter auch vertritt und so weiter und so fort und auf deren rechtliche Möglichkeiten hinweist. Und das ist auch richtig so, dass es den gibt, sonst wäre es auch unkontrolliert, ne? Man sollte nicht unkontrolliert sein, der Markt muss kontrolliert bleiben. Aber deswegen ist es dann wichtig, dass das Pendant auf der Gegenseite auch ein Profi ist. Denn wenn der Mieter sozusagen den Mieterbund oder sonstige Organisationen nutzt, dann sollte der Vermieter auch einen Profi ranlassen, und das wäre dann halt der Verwalter.

Ich hab noch nie eine WhatsApp „Heizung geht nicht“ am Sonntag bekommen

Claire: Das Nächste finde ich ganz lustig, weil du es auch gerade gesagt hast: Ich habe noch nie eine WhatsApp-Nachricht mit „Heizung geht nicht“ am Sonntag bekommen.

Martin: Ja, doch, habe ich auch schon.

Claire: Also so klassisch.

Martin: Ja, ja. Das ist allerdings ganz interessant, die habe ich ja … Das ist witzig, die habe ich gerade am vorletzten Wochenende gekriegt.

Claire: Oh.

Martin: Ja, und zwar … Das ist spannend, anderes Thema, andere Anlageklasse: eine Ferienimmobilie. Bei mir eher Liebhaberei. Ferienimmobilien als Kapitalanlage sind schwierig, weil man einfach viel mehr managen muss. Und wenn du nicht vor Ort bist, brauchst du halt einen guten Verwalter. Und der muss natürlich auch die Endreinigung klären und so weiter und so fort. Dafür kriegt er im Regelfall aber auch 20 % der Mieten. Wenn du also auf eine Nettomietbetrachtung guckst … Auch wenn es jetzt manchmal heißt: „Ah, kauf dir eine Ferienimmobilie und mach da Airbnb“ oder sonstige Themen – Bruttorendite ja, aber Nettorendite und Rücklagen, die ich rechnen muss, weil ich natürlich auch die Einrichtung neu kaufen müsste und so weiter. Da willst du ja keine Einrichtung haben, die aus deinen alten Möbeln besteht, sondern die muss auch attraktiv sein.

Und da hat mich der Verwalter angeschrieben und gesagt: „Martin, es gibt ein Problem.“ Ich habe so eine elektronische Heizungsregelung über die Raumthermostate, und die steuert die Ventile sozusagen nicht richtig, und deswegen ist die Heizung immer ein Stück offen. Da müssen also neue Regelungen oder sonst irgendwas rein. Und da hat er mich angeschrieben: „Oh, jetzt gehen ja demnächst die Herbstferien los, und dann ist das wieder alles voll ausgebucht“ und lalala. Und jetzt stehe ich halt da und sage: Hm, ist schön, aber ich bin mehrere 100 Kilometer weg. Es wäre toll, wenn du dich kümmerst. Gib das bitte an einen Handwerker, Heizungsbauer oder wie auch immer, und [unverständlich] Aber das habe ich gerade fast vor 14 Tagen erhalten, also oben an der Nordsee.

Claire: Ja, das passiert bestimmt auch oft. Also diese Themen, und dann halt so ganz spontan: Hier, Sonntag, das und das geht nicht.

Martin: Ja, das ist das Klassische, ne: Der Wasserhahn tropft. „Ich hätte gerne …“, und: „Wenn Sie das nicht machen …“

Claire: Das ist ja auch als Mieter selbst so, ja.

Martin: Und der Mieter behält erst mal pauschal 20 % der Miete ein, weil er denkt, das darf er. Das hat er nämlich irgendwo gegoogelt, wegen dem und dem Schaden. Ja nee, es gibt Situationen, in denen du Teile deiner Miete einbehalten könntest, das stimmt, das darfst du schon. Das ist interessant, dass die Leute googeln und machen. Und dann musst du halt erst mal sagen: Nee, pass auf, darfst du nicht, weil bla. Und deswegen: Verwalter.

Claire: Verzwickt, ja.

Martin: Verzwickt.

Ich hab noch nie erlebt, dass ein Mieter beim Auszug alles perfekt hinterlassen hat

Claire: Okay, das Nächste ist: Ich habe noch nie erlebt, dass ein Mieter beim Auszug wirklich alles geputzt beziehungsweise alles schön hinterlassen hat. Sagen wir mal so: alles perfekt.

Martin: Nee, habe ich noch nie erlebt. Ich kann eher das Gegenteil behaupten. Es ist immer irgendwas. Man sagt ja „besenrein“, ne? Die einen haben es im Regelfall so gemacht, wie du es erwartet hast. Natürlich heißt es dann für die: „Besenrein, ja, ich feg die noch einmal durch, und dann ist okay.“ Aber ich habe jetzt auch wieder in einer anderen Wohnung den Fall, dass der Keller immer noch … Die Mieter sind ausgezogen, jetzt weg, nicht mehr greifbar, und der gesamte Kellerraum ist voll mit deren …

Claire: Mit deren Schund? Und wann geht das weg?

Martin: Ja, jetzt kommt der Hammer: Es geht gar nicht weg. Ja nee, das ist wirklich ein totaler Spaß, den ich da gerade habe. Denn jetzt kann ich ein Entrümpelungsunternehmen damit beauftragen, den Keller zu entrümpeln. In dem Fall ist der Mieter nicht mehr greifbar, ich darf den Keller also entrümpeln.

Claire: Ist wenigstens was Schönes dabei?

Martin: Nein, schade. Es sei denn, du möchtest noch was haben. Ich zeige dir nachher die Fotos, wenn wir hier durch sind. Also ein paar Sachen …

Claire: Ja?

Martin: Den Eiche-rustikal-Schrank und ein paar alte, gammelige Fahrräder und so was. Das ist jetzt nicht irgendwie Dreckmüll, aber es sind einfach alte Möbel und wirklich Schund. Da kannst du jetzt aber vierstellig, also mehrere 1000 Euro für die Entrümpelung bezahlen.

Das Interessante und Witzige – eigentlich ist es überhaupt nicht lustig – bei dieser Wohnung ist: Den Entrümpelungsdienst habe ich erst vor einem Jahr bei der gleichen Wohnung das Gleiche machen lassen, beim Mieter davor. Der ist verstorben, keine Erben und so weiter und so fort. Da musste die ganze Wohnung entrümpelt werden, dann einmal durchgestrichen und gemacht, und der Keller natürlich auch entrümpelt. Dann kam der neue Mieter rein. Der zieht jetzt aber berufsbedingt um und hat die Kellersachen unten gelassen, und er ist jetzt nicht mehr erreichbar. Na ja, jetzt wird halt wieder entrümpelt.

Claire: Na super, ja.

Martin: So ist das halt.

Ich hab noch nie erlebt, dass eine Besichtigung ohne Chaos ablief

Claire: Ich habe noch nie erlebt, dass eine Besichtigung ohne Chaos ablief. Ich kann mir eigentlich vorstellen, dass du so eine Besichtigung schon mal erlebt hast.

Martin: Na, selbst, wie gesagt, auch da: Nein. Mache ich Besichtigungen? Ich möchte, dass meine Mieter mich im Regelfall gar nicht kennen, das soll alles der Verwalter machen. Aber ich kenne das schon von Verwaltern, die natürlich immer sagen: Ja, und das, und je mehr … Es ist auch der Wahnsinn, ne, wie viele Leute gerade so kommen. Das erlebe ich jetzt in den Objekten in Ballungsgebieten: Die sagen dann, sie wollen noch mal extra das zahlen oder jenes zahlen, nur um eine Wohnung zu bekommen.

Claire: Ja, das ist auch so.

Martin: Problematisch wird es, wenn du in B- oder C-Lagen bist oder weit draußen in ländlichen Regionen, ne, wo dann immer gesagt wird: „Oh, da habe ich ja eine gute Rendite.“ Ja, wenn nachher überhaupt ein Mieter da ist. Und dann ist es eher so, dass der Mieter noch fordert: „Aber ich hätte gerne noch die Küche neu, und ich hätte gerne noch dies neu“, oder der Boden gefällt ihm nicht, oder sonst was. Und du bist als Vermieter dann eigentlich getrieben zu sagen: Okay, ich mache das alles für den, Hauptsache, ich habe einen Mieter. Während du in Ballungsgebieten, wo sich wirklich 300 Leute innerhalb der ersten Stunde um eine Wohnung bewerben, natürlich einfach viel, viel bessere Karten hast. Und deswegen ist es sehr wichtig, bei der Objektauswahl die Einflussfaktoren und so weiter zu beachten, ne?

Ich hab noch nie gedacht, Vermieten ist passives Einkommen

Claire: Ja, auf jeden Fall. Ich habe noch ein paar mitgebracht bezüglich, ich sage mal, Mindset und deinen Learnings. Vielleicht trifft das eine oder andere auf deine Anfangszeit zu. Denn ich würde jetzt mal behaupten, dass du nicht mehr irgendwie so leichtsinnig durch die Immobilienwelt gehst.

Martin: Aber ich esse abends Spaghetti Carbonara.

Claire: Hast du mal festgestellt. Das ist schon grob fahrlässig und leichtsinnig. Aber mal gucken: Ich habe noch nie gedacht, Vermieten ist passives Einkommen.

Martin: Doch, ja.

Claire: Und dann kommen halt Dinge, die am Anfang nicht berücksichtigt werden, wie zum Beispiel weitere Investitionen, Mängel am Objekt und so weiter und so fort.

Martin: Weil du als Unternehmer sozusagen, also als Immobilieninvestor … Ich nehme es jetzt mal wirklich als Profi, ne, wo man sagt: Ich möchte selbst als Immobilieninvestor auftreten, nicht: Ich möchte eine Kapitalanlage. Deswegen würde ich heute auch sagen: Wenn ihr da draußen in Kapitalanlageimmobilien investieren wollt, nehmt gemanagte Immobilien, bei denen alles vorher analysiert ist, bei denen die Einflussfaktoren berücksichtigt werden. Berücksichtigt sie natürlich auch selbst. Holt euch professionelle Verwalter und nehmt die gemanagte Immobilie. Warum? Ist einfach zu erklären: Ihr habt einen Hauptjob, das ist es nicht. Und dann ist es spannend, wenn man das Profis machen lässt. Aber natürlich ist mir das passiert, dass ich am Anfang nicht alles so auf dem Schirm hatte, so wie Felix.

Claire: Hieß er doch, ja?

Martin: So wie Felix, ja. Der hat es genauso gehabt. Und das Interessante dabei ist, wenn man sich das wirklich mal anschaut: Am Anfang hast du immer dieses Positive und bist total drin und denkst: Ja, alles klar, das kann ich da noch machen und da noch machen. Und dann poppen so einzeln die Sachen auf.

Immobilien als Altersvorsorge: KfW-Darlehen und Zusatzeinkommen aus Mieten

Martin: Und ich bin dabei: Das Ziel in der heutigen Zeit … Wenn wir uns einfach mal die Situation angucken, wie es gerade in den Sozialkassen aussieht, also Gesundheitsversorgung, Rentenversorgung und so weiter und so fort, dann ist die Immobilie als Kapitalanlage sicherlich eine megagroße Chance. Vor 14 Tagen wurden die KfW-Mittel wieder angepasst. Bei einigen Projekten trifft das dann auch zu: Die KfW-Darlehen sind auf 0,01 % bei 100.000 Euro gefallen. Das heißt: niedriges Zinsniveau. Wenn ich das in meine Betrachtung mit reinbringe, super attraktiv, ne? Für Investoren finde ich es also total spannend. Und ja, wenn man sich das Versorgungs- und Rentensystem anschaut, ist es sicherlich spannend, dass du später passives Einkommen aus Mieten hast. Immer unter der Voraussetzung, dass die Rücklagen mitberücksichtigt werden, ne? Ich kriege nicht 2000 Euro Miete und kann die 2000 Euro ausgeben, sondern ich werde natürlich mal ein Objekt unterhalten und Rücklagen schaffen müssen. Aber vielleicht sind dann nachher, wenn die Immobilie bezahlt ist, 1400 Euro Zusatzeinkommen für mich drin. Und wenn ich dann 5, 6, 3 Immobilien, 10 Immobilien, 20 habe, dann ist das, glaube ich, besser als alles, was ich hier aus irgendwelchen staatlichen Versorgungssystemen kriegen kann.

Ich hab noch nie gedacht: Warum hab ich das bloß angefangen?

Claire: Ich habe noch nie gedacht: Warum habe ich das bloß angefangen? Das hast du bestimmt schon mal gedacht.

Martin: Das denkt jeder irgendwann mal, ja.

Claire: Gerade wenn diese ganzen Sachen aufploppen und man sich denkt: Och … Gerade am Anfang.

Martin: Ja klar, am Anfang. Wobei, das hatte ich jetzt auch schon bei anderen Objekten, wenn es um ganze Projekte geht und du merkst: Es wird doch zeitintensiv. Und du hast gedacht: Ach, oh super, das ist so ein schönes Ding, das nehme ich mal eben mit, ne? Dann poppen aber die Sachen auf. Dass das dann nicht wirtschaftlich ist, ist dann nicht schlimm, weil ich es sozusagen in Sicherheitsabschlägen und so weiter und so fort für mich schon berücksichtigt habe. Aber trotzdem ist es dann irgendwann ein Zeitfresser, ne? Das muss man schon sagen.

Claire: Ja, mal so nebenbei macht man das ja auch. Schade, es hätte ja klappen können. Jetzt muss ich das aber doch … Wird das vielleicht sogar auch schlimmer, wenn man denkt: Ach, so nebenbei mache ich das? Wenn man quasi eh schon so wie du mittendrin ist, schon viele Objekte vermietet hat und dann denkt: Ach komm, das mache ich jetzt auch noch. Wird das nicht vielleicht sogar schlimmer?

Immobilienunternehmer vs. Kapitalanleger: Warum man es nicht „mal eben“ macht

Martin: Ja, das Problem ist: Es ist sehr zeitintensiv, ne? Und es ist natürlich für viele da draußen, die jetzt einen klassischen Job haben, keine Ahnung, was auch immer, also nicht gerade in der Immobilienwirtschaft, oder die Arzt sind oder irgendwas … Dann ist die Immobilie als Kapitalanlage, wenn ich es wirtschaftlich sinnvoll mache, wenn ich die Auswahl und die Faktoren beachte, eine super attraktive Anlage. Da kannst du nicht mal eben, weil genau diese ganzen Dinge aufkommen können, selbst sagen: Ich kaufe Immobilien, ich entwickle die, ich mache jetzt Immobilienunternehmer. Das wäre so, als wenn wir beide morgen losgehen und sagen: „Ey, ich habe heute eine geile Idee, lass uns doch mal Herzchirurg machen, das ist doch bestimmt ganz cool. Machen wir einfach mal.“ Ich würde sagen, unsere Quote bei den ersten 10 OPs wäre katastrophal schlecht. Wahrscheinlich wären alle Patienten tot, so klar muss man das sagen. Aber genau bei der Immobilie denken dann alle: Ja, das mache ich mal eben mit. Und das ist es halt nicht. Du machst es nicht mal eben mit, und vor allem nicht ohne – was wir immer gesagt haben – Unterstützung und ohne diese ganzen …

Claire: Und das ist Finanzielles.

Martin: Da hängt jetzt nicht Leib und Leben dran, ne, an solchen Dingen, wenn man sich mal ausprobiert. Aber es kann wirklich … Ich kenne auch Investoren, die das selbst gemacht haben, die sind mittlerweile in der Privatinsolvenz und so weiter und so fort, die sind also finanziell ruiniert. Warum? Weil sie genau gedacht haben: Ja, ich habe das doch mal irgendwo gesehen, und ich mache das auch mal eben mit.

Claire: Und das ist ja immer quasi auch unser Appell, ne?

Martin: Ja, klar. Wir werden nicht alle erreichen.

Claire: Nee.

Martin: Nee, aber vielleicht heute einen mehr.

Claire: Wäre auch schon gut.

Martin: Wäre auch schon gut, ja.

Claire: In den letzten Folgen haben wir das ja auch schon oft gesagt und oft besprochen: Es geht halt nach hinten los, sage ich mal, wenn du dich damit nicht beschäftigst und so wie Felix einfach mal irgendwas kaufst, weil es auf dem Papier nett aussieht, und dann kommen aber gewisse Dinge noch dazu.

Ich hab noch nie gemerkt, dass Immobilien mehr Menschenkenntnis als Mathe erfordern

Claire: Genau. Dann der letzte Punkt: Ich habe noch nie gemerkt, dass Immobilien mehr Menschenkenntnis als Mathe erfordern.

Martin: Ich habe noch nie gemerkt …

Claire: Ja, so quasi Mathe als das Komplizierte, ne?

Martin: Doch, das Interessante dabei, wenn wir es so nehmen: Doch, habe ich schon erlebt. Man muss erst mal rechnen können, das stimmt. Man muss Risikoabschläge und so weiter und so fort einrechnen. Aber du brauchst natürlich vorher Menschen, die dir auch dabei helfen. Ich bin jetzt auch kein Bausachverständiger. Ich würde sagen, ich kenne mich nach über 20 Jahren schon ganz gut aus, aber ich hole mir trotzdem einen Bausachverständigen, weil ich mir das auch nicht anmaße. Manche werden schnell überheblich: „Ja, das kann ich doch mal eben, jetzt habe ich das 20 Jahre …“ Nein. Sondern das ist der Profi, der macht den ganzen Tag nichts anderes. Von dem brauche ich die Expertise, von dem brauche ich die Einschätzung, und dann bin ich jemand, der die unternehmerische Entscheidung treffen muss.

Ja, das stimmt, und das habe ich wahrscheinlich auch so zu Hause gelernt: Ich höre mir immer die Meinung der anderen Leute an. Und da musst du, finde ich, auch von Mensch zu Mensch und immer auf Augenhöhe kommunizieren. Das tut, glaube ich, allen gut. Ich habe auch so viele gute Tipps von Handwerkern gekriegt, ne? Wo mir dann der Altgeselle sagt: „Ja, okay, Martin, du musst das so und so … Das müsste so und so gemacht werden. Ich habe hier gesehen, was der Architekt sagt, aber es ist viel besser, wenn du es so und so machst, weil das langlebiger und auch günstiger ist, weil wir das über die und die Sache machen könnten.“ Und das hat sich total bestätigt. Also da auch mal Menschen aktiv zuzuhören und zu sagen: „Mensch, komm her, wie würdest du das denn lösen, wenn es deins wäre?“ – damit habe ich super gute Erfahrungen gemacht. Das kannst du nicht immer umsetzen, da hängen ja auch andere Dinge dran, ne? Der eine sagt: „Ja, A.“ Der andere sagt: „Ja, das funktioniert aber mit A nicht, weil der muss erst B machen.“ Aber sich das anzuhören – da sollte man schon auf die Menschen hören. Es muss aber natürlich in einen finanziellen Rahmen passen, ne? Wenn der eine sagt: „Ja, aber ein Marmorbadezimmer sieht total schick aus“, würde ich sagen: „Ja, es ist eine vermietete Wohnung, mag sein, brauche ich aber nicht, weil, wenn es kaputt ist, dann …“

Claire: So. Aber vor allem auch verschiedene Meinungen anhören und sich nicht nur auf eine [unverständlich], ne?

Martin: Wie im privaten Leben.

Claire: Genau. Man hört nicht immer nur auf die beste Freundin, sondern hört sich vielleicht auch noch mal die Meinung der zweiten an.

Martin: Oder der Mutter.

Claire: Oder alles. Schön. Macht man das heute noch so?

Martin: Ich mache das, ja.

Claire: Ah, finde ich cool. Guck mal, was Privates über sich, ist schon wichtig. Ja, das ist schön, super.

Fazit: Professionellen Rat nutzen und aus Fehlern lernen

Claire: Ja, dann sind wir durch mit unserem „Ich hab noch nie“-Trend. Und ich fand es megainteressant, auch mal so ein bisschen zu gucken: Was hast du vielleicht auch mal für Dinge gedacht, die vielleicht ein bisschen leichtsinnig waren? Oder so typische Sachen, bei denen du selbst sagst: Jep, ging mir genauso. Fand ich sehr cool. Und dann würde ich sagen …

Martin: Das Spannende … Wenn ich es noch ergänzen darf, bevor du hier abschließt.

Claire: Danke.

Martin: Abschließen, auch interessant. Das Spannende ist dabei – und das kann ich bei Immobilien immer nur sagen –: „Ich habe noch nie“, ne? Aber ich habe ganz viele Dinge getan, die nicht gut waren, die sicherlich auch finanziell ein Desaster waren. Bei der Kapitalanlage: Die Immobilie ist die größte Anlageentscheidung, die man eigentlich irgendwo trifft. Da kannst du es dir nicht oft erlauben, Fehler zu machen. Und deswegen würde ich immer nur sagen: Nutzt professionellen Rat, holt euch da draußen professionelle Berater. Guckt, dass diese ganzen Risiken möglichst eliminiert und minimiert sind, und was übrig bleibt, sollte ein Berater auch mit euch kommunizieren. Wir nennen das immer EMK-Strategie. Denn das Risiko hinten raus ist was anderes, als wenn ich sage: Hey, die Spaghetti Carbonara abends, ne, diese Fehlentscheidung, die ich gestern getroffen hatte, hat mir heute Morgen ein halbes Kilo mehr beschert, das ich vielleicht auch lange mit mir rumtrage, oder Bauchschmerzen oder eine schlechte Nacht. Aber die Fehlentscheidung bei einer Immobilie ist größer als eine schlechte Nacht.

Claire: Schlafen, weil man einen Stein im Bauch hat. Oder halt, sage ich mal, auch wie du oder andere Leute, die eben schon investiert und Fehler gemacht haben: Lernt aus diesen Fehlern und macht das eben beim nächsten Mal anders.

Martin: Dafür sind wir da.

Claire: Genau. Ja, sehr schön. Dann sehen wir uns in der nächsten Folge, Martin, und dann bringe ich vielleicht ein neues Spiel mit. Schau mal.

Martin: Ja, ich bin gespannt. Bis dann.

Claire: Bis dann, ciao.