Finanzierung: So strukturieren Profis ihren Immobilienkauf!

Intro

Caro: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in die Welt der Immobilieninvestments. Martin, einer der führenden Immobilienprofis mit 20 Jahren Expertenwissen, spricht gemeinsam mit mir, Caro, über die Themen, die wirklich zählen. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Martin, hallo.

Martin: Hi Caro.

Caro: Wie geht's dir? Alles gut?

Martin: Ja, ich will nicht klagen. Die Sonne kommt raus, also es ist positiv.

Caro: Ich wollte gerade sagen: Und du bist ja auch einigermaßen erholt, du hattest ja Urlaub.

Martin: Einigermaßen, genau. Ich musste ein paar Tage meines Urlaubs canceln, weil wir ein paar wichtige Sachen hatten, aber sonst war es ganz, ganz fein, ja.

Persönliche Frage: Ostererinnerungen und ein Podcast-Fan auf der Mülldeponie

Caro: Okay. Wir sind ja kurz vor Ostern. Ich möchte diesmal [unverständlich] jetzt ein bisschen anders gestalten. Gibt es irgendwelche Geschichten zu Ostern, die von Kind an oder jetzt mit deinen Kindern Highlights waren?

Martin: Na ja, bei uns ist es immer so gewesen, dass mein Bruder und ich immer so ein Körbchen hatten, und dann wurde das alles im Garten versteckt, ne? Wo ist was und so. Wir haben natürlich vorher Moos und Nester gebaut, aber es war ja nicht nur in den Nestern, sondern auch irgendwo anders versteckt. Und dann sind wir immer wie die Irren durch den Garten gesprintet, weil es ja nur darum ging, wer nachher was kriegt, wer also das meiste findet. Weil es nachher natürlich gleich aufgeteilt wurde. Und das habe ich mit meinen Kindern auch gemacht, und da war auch immer alles klar: Die sprinten los, und der eine hat ein volleres Körbchen als der andere. Ja, so viel dazu. Aber jetzt habe ich wirklich gehört, dass du mich nach den Highlights fragst, und ich hatte so ein gutes Highlight.

Caro: Ja, okay, dann.

Martin: Soll ich es raushauen? Du wirst es nicht glauben: Ich wurde vor ein paar Tagen auf unseren Podcast angesprochen, [unverständlich] Und jetzt kommt der Hammer: Ich war auf der Mülldeponie. Ja, ist wirklich wahr, ich war auf der Mülldeponie und habe Grüngut weggebracht. Und dann bin ich so am Ausladen, ne, was man so macht, weil jetzt ja der Frühling anfängt, und dann macht man so ein bisschen den Garten fertig und so, ist ja auch immer ganz entspannt. Und dann kam jemand auf mich zu und sagte: „Ey, moin, ich wollte nur sagen, der Podcast ist total cool. Ich höre den regelmäßig.“

Caro: Okay. Aber war das eine Person, die du kanntest?

Martin: Nein. Überhaupt nicht. Und ich stehe da so: „Ja, mega, danke“, und denke so: Wie cool. Das war mein absolutes Highlight.

Caro: Also bist du jetzt quasi berühmt.

Martin: Nein, so weit würde ich jetzt nicht gehen. Aber ich fand das schon cool. Wenn du überlegst, dass Leute sagen, sie hören unseren Podcast und finden ihn auch total gut, weil er sie unterhält und weil es ja sicherlich auch irgendwie mal was bringt oder so was. Fand ich total cool. Und dann dachte ich: Ey, mega, ich freue mich auf den nächsten Podcast, weil das mein Highlight ist. Derjenige, der das da zu mir gesagt hat: Vielen Dank, das hat mir echt total den Tag versüßt, war echt schön.

Caro: Das ist auch quasi …

Martin: Jetzt kommst du mit Ostern, ey. Na ja, egal. Na ja, aber bei dir Ostern?

Caro: Ja, wie du auch gesagt hast: Meine Schwester und ich sind auch losgesprintet und wollten am besten alles auf einmal finden. Ganz nervig war es immer, wenn meine Mutter meinte: „Ich sehe noch was, ich sehe noch was“, und wir es natürlich nicht gesehen haben, weil es irgendwo, keine Ahnung, ist. Man hat ja so einen Tunnelblick.

Martin: Über deiner Höhe.

Caro: Wir beide sind auch nicht sehr groß.

Martin: Ah, okay, danke.

Caro: Nee, aber meine Eltern sind ja auch nicht die Riesen, deswegen ist ja alles so auf unserer Höhe versteckt worden. Alles gut. Aber als Kind hast du einen Tunnelblick, und du siehst das große Ganze gar nicht. Sehr offensichtliche Dinge übersiehst du.

Martin: Ja, ich glaube, das ist mir selbst auch schon passiert, dass ich Dinge für die Kinder versteckt habe und nachher nicht mehr wusste, wo sie waren.

Caro: Wo man noch Wochen später was findet.

Martin: Ja, in dem Fall hatte es dann der Hund gefunden. Es war irgendein Schokoei oder so was. Klassiker, ne?

Caro: Ja, schön. Ansonsten typisch Dorf: Wir haben eine Osterfeier. Bei uns ist es so, wir wandern dahin. Da gibt es ganz viele [unverständlich], also von Jugendlichen bis ins hohe Alter, jetzt nicht die Achtzigjährigen, aber schon so, weiß nicht, die 50-, 60-Jährigen, die wandern dahin. Und genau, um 19:30 Uhr oder so wird es entfacht, beziehungsweise trifft man sich da.

Martin: Das gab es bei uns früher als Kinder auch auf dem Dorf, das gibt es mittlerweile gar nicht mehr. Das wird mittlerweile irgendwie im Scheunenviertel gemacht, da wird eine große Feuerschale aufgestellt, und da wird was verbrannt. Da bin ich auch gar nicht mehr. Ich werde dieses Jahr oben an der Küste sein, sozusagen beim Osterfeuer am Meer. Bei meiner Ferienwohnung gibt es immer ein Osterfeuer, und das ist dann direkt am Meer, und dann [unverständlich], da werde ich dieses Jahr sein.

Caro: Oh wow, auch schön.

Martin: Ja, ist es. Wenn das Wetter mitspielt, ne, also Daumen drücken.

Caro: Das ist ja schön. Okay, von Ostern weg zu einem anderen Thema.

Martin: Oh, schade, jetzt waren wir gerade so drin. Ne, so schön: Ach, was machen wir noch an Ostern? Aber wir wollen hier im Podcast ja doch bei der Immobilie bleiben, ne, kein Erzählpodcast sein, sondern wir wollen ja auch was vermitteln, und man möchte auch was lernen.

Caro: Okay.

Martin: Bildungsauftrag.

Immobilienfinanzierung: Kann ich mir das wirklich leisten?

Caro: Genau. Und zwar mache ich, wie der eine oder andere schon gemerkt hat, so eine kleine Reihe. Wir sind ja von den A-, B-, C-Lagen zu den Standorten gekommen, dann hatten wir das Thema Objekte. Letzte oder vorletzte Woche hatten wir halt ein kleines aktuelles Thema. Aber jetzt möchte ich wieder in unsere Reihe reinkommen, und zwar geht es jetzt in Richtung Finanzierung. Und ich glaube ja, der Moment, der viele beim Immobilienkauf am meisten beschäftigt, kommt gar nicht bei der Suche, sondern erst danach. Und dann fragt man sich: Kann ich mir das wirklich leisten? Und genau in diesem Moment schauen die Leute auf die Zinsen: dreieinhalb, viereinhalb, genau, oder vielleicht noch ein bisschen darunter. Und bei dem einen oder anderen ist es mit der Finanzierung dann immer so: Oh, jetzt geht es richtig los. Und da würde ich gerne mit dir einsteigen.

Mythos oder Wahrheit: Die beste Finanzierung ist die mit dem niedrigsten Zinssatz?

Caro: Und unsere Rubrik möchte ich auch nicht außen vor lassen, und zwar „Mythos oder Wahrheit“. Und mein Mythos oder Wahrheit [unverständlich]: Die beste Finanzierung ist die mit dem niedrigsten Zinssatz.

Martin: Das Interessante dabei ist, dass man immer 2 Dinge miteinander vermischt. Wenn du jetzt klassisch dein Eigenheim meinen würdest, würde ich sagen: Ja, stimmt. Bei der Kapitalanlage absolut nicht. Stimmt nicht.

Profis vs. Einsteiger: Flexible Finanzierung für Projektentwickler, langfristige für Kapitalanleger

Caro: Okay, dann schauen wir da einfach mal rein. Ich bin ja ein strukturierter Mensch, erst mal die Grundlagen: Was machen Profis bei der Finanzierung anders als Einsteiger?

Martin: Auch da ist es grundsätzlich natürlich wichtig, dass du dich mit diesem Thema Finanzierung auseinandersetzt, ne? Es gehört … egal. Ich sage mal: Die wenigsten kaufen auch klassisch das Eigenheim aus Barmitteln, ne, oder aus 100 % Eigenkapital. Und bei Kapitalanlegern genauso. Das Thema ist aber: Wenn man sich damit beschäftigt, ist die Frage: Welches Spiel spielst du? Ich bleibe beim Kapitalanleger. Bist du jetzt derjenige, der eine Immobilie kauft, saniert und gleich wieder verkauft? Ich kaufe mir also ein Objekt, ein 8-Parteien-Haus, ich möchte es sanieren. Die Sanierung dauert vielleicht 12 Monate, 15 Monate, wie auch immer. Und ich möchte es nach diesen 15 Monaten vielleicht dann wieder veräußern, also saniert veräußern, und möchte dabei Gewinn machen. Dann bin ich klassisch Immobilieninvestor, Immobilienunternehmer. Dann würde ich im Bereich einer flexiblen Finanzierung agieren, also nah am Euribor-Darlehen. Dann bist du flexibel bei einem Zinsniveau von irgendwo um 3 bis 4 %. Das heißt aber auch, dass ich wieder Risiken habe, ne? Wenn jetzt irgendwo weltpolitisch noch mal groß was passiert und der Zins noch weiter explodiert beziehungsweise es weiter nach oben geht, steigen auch meine Zinskosten.

So, als klassischer Anleger … Wenn ich jetzt wirklich sage, ich möchte heute in die Immobilie investieren … Wenn ich mein Einfamilienhaus kaufe und das Ganze langfristig bezahlen möchte, kann ich den Zins nicht steuerlich geltend machen. Da ist das Zinsniveau für mich also entscheidend. Weil ich natürlich sage: Je geringer der Zins, desto mehr Geld kann ich in die Tilgung stecken, desto schneller habe ich meine eigengenutzte Immobilie abbezahlt. Beim Kapitalanleger ist es anders, weil du die Zinsen grundsätzlich steuerlich geltend machen kannst. Und deswegen sind diese 4, viereinhalb Prozent Zins gar nicht so schlimm, weil das immer grundsätzlich vor Steuern ist.

Caro: Okay. Du schaust also eher nicht auf diesen Zins, sondern auf die Struktur.

Warum sich Kapitalanlagen heute mit 4 Prozent besser rechnen als mit 2

Martin: Ja. Ich bleibe beim Kapitalanleger, ne, weil wir ja im Bereich der Kapitalanleger sind. Ich gucke auf die Gesamtstruktur. Im Grunde genommen kannst du sogar sagen, dass es heute viel interessanter ist. Warum? Schau dir das Zinsniveau vorher an – und das ist übrigens total spannend, weil die Leute sagen: „Hm, nee, vor 3, 4 Jahren hatten wir ein Zinsniveau von ein bis 2 %, heute haben wir eher 4 %.“ Ja, aber das Interessante ist: Ich muss auch immer andersrum denken. Moment mal: Vor 3, 4 Jahren, bei einem Zinsniveau von ein, 2 %, waren die Immobilienpreise sehr hoch. Die Immobilien an sich waren teuer. Warum? Weil viele Käufer da waren, die sich Immobilien leisten konnten. Heute ist es umgekehrt. Heute sagen die Leute: „Um Gottes willen, Immobilien, die Zinsen sind so explodiert“ – in Anführungsstrichen. Wenn du dir das Zinsniveau der letzten 20, 30 Jahre mal anguckst, wirst du auch sehen, dass du mal 6, 7, 8 % hattest. Aber in der heutigen Zeit hast du weniger Interessenten, und somit sind die Preise zurückgekommen. Für einen Einsteiger ist es heute also viel interessanter, in Immobilien zu investieren, als noch vor 3, 4 Jahren. Und dazu kommt: Für den Anleger rechnet es sich mit einem Zinsniveau von 4 % sogar besser als mit einem Zins von 2.

Caro: Klingt komisch, ne?

Martin: Ja. Das hat einfach damit zu tun, dass du die Zinsen steuerlich geltend machst. [unverständlich] Mieten musst du in Deutschland grundsätzlich versteuern. Das sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die sind steuerpflichtig. Du darfst gegen die Mieten aber deine Zinsen setzen. Bei 4 % hast du natürlich mehr Zinsbelastung als bei 2, relativ einfach. Und dementsprechend kannst du durch diese Zinsen, die du steuerlich geltend machst, eine bessere steuerliche Kompensation für dich rausholen. Du machst die Zinsbelastung beim Finanzamt also steuerlich geltend und holst dir sozusagen Steuern, die du gezahlt hast, wieder zurück ins Privatvermögen. Und das ist so der große Unterschied.

Höherer Zins, weniger Tilgung bei gleicher Laufzeit

Martin: Und ein weiterer Vorteil noch: bei gleicher Laufzeit. Wenn ich heute eine strategische Entscheidung treffe und sage, ich möchte die Immobilie heute kaufen und sie vielleicht in – ich sage jetzt einfach eine Zeit – 20 oder 30 Jahren bezahlt haben, wie auch immer: Je höher der Zins, desto weniger Tilgung brauche ich bei gleicher Laufzeit.

Caro: Okay.

Martin: Ich mache ein Beispiel: Als wir bei einem Zinsniveau von 2 % waren, brauchtest du 3 % Tilgung, um deine Immobilie in 30 Jahren zu bezahlen. Heute, bei einem Zinsniveau von 4 %, brauchst du nur noch 2 % Tilgung, um bei gleicher Laufzeit durch zu sein, also auch nach 30 Jahren. Woran liegt das? Du knabberst ja Geld von deinem Darlehen ab, und das ist das Spannende: Wenn der Zins höher ist, knabberst du sozusagen schneller ab, machst die Zinsen aber trotzdem steuerlich geltend. Die Laufzeit bleibt also gleich, die Tilgung wird geringer. Die Tilgung kannst du nicht steuerlich geltend machen, die Zinsbelastung schon. Und bei den heutigen … Ich sage mal, wir haben das Thema steuerliche Anreize ja auch schon mal betrachtet. Bei den heutigen steuerlichen Anreizen, die du hast – also zum Beispiel Neubau mit 3 % oder sogar 5 % degressiver Abschreibung und vielleicht sogar noch eine Sonderabschreibung, diese 7b Einkommensteuergesetz –, rechnet sich die Kapitalanlage heute mit 4 % besser als vor 3, 4 Jahren mit 2 %. Und das ist die Krux.

Und dazu kommt, was ich eben schon mal gesagt habe, dass du heute halt moderatere Preise hast. Die Preise haben sich ein bisschen beruhigt. Bei einem Zinsniveau von ein bis 2 % war der Markt ja total überdreht, da konntest du wirklich alles verkaufen. Selbst in den ländlichsten Regionen haben die Einfamilienhäuser mit wirklich der letzten Energieeffizienzklasse richtig Geld gekostet. Und jetzt kommen die Preise ein bisschen zurück, weil weniger Investoren da sind. Man muss also immer ein bisschen gucken: Welches Spiel spiele ich überhaupt als Anleger, ne? Bin ich jetzt derjenige, der ein Objekt entwickelt, dann bin ich vielleicht im flexiblen Bereich. Aber ich glaube, das, was wir hier machen beziehungsweise was wir den Leuten sagen, ist eher die langfristige Kapitalanlage. Und die ist heute deutlich besser, wenn man Fehler vermeidet und so weiter.

Der größte Denkfehler: Kapitalanlage wie Eigenheim bewerten

Caro: Ja. Was würdest du sagen, ist der größte Denkfehler beim Thema Finanzierung?

Martin: Der größte Denkfehler ist die Kombination. Man denkt bei der Finanzierung immer: Um Gottes willen, jetzt sind die Zinsen gestiegen, also kann ich mir die Immobilie nicht mehr leisten. Wenn man ins klassische Immobiliensegment schaut, gibt es so einen sogenannten Erschwinglichkeitsindex: Wie erschwinglich ist es von meinem Einkommen, mir Wohnraum zu kaufen? Wenn ich das jetzt auf mein Einfamilienhaus sehe, muss man einfach sagen: Ja, das Einfamilienhaus, klassisch, ohne steuerliche Kompensation, also nur eine – ich nenne es jetzt mal so – Liebhabereianlage, ne, sorry da draußen, aber die eigengenutzte Immobilie ist keine Kapitalanlageimmobilie, sondern Liebhaberei, das ist etwas Schönes. Und wenn man an eine Immobilie denkt, denkt man natürlich als Erstes, um Gottes willen, an das klassische Einfamilienhaus oder vielleicht die Eigentumswohnung. Und dann sagt man: Die Zinsen sind gestiegen, also wird es für mich heute von meinem Einkommen her weniger erschwinglich, weil das entsprechend nicht so gestiegen ist, mir diese Immobilie leisten zu können. Und das ist der Denkfehler, weil sich die Kapitalanlage heute wirtschaftlich besser rechnet. Das haben aber die wenigsten Leute verstanden, und das ist auch gut so. Dann hast du halt weniger, die strategisch diese sinnvolle Entscheidung treffen, ne?

Caro: Oder man macht vielleicht auch einen Fehler.

Martin: „Oh Gott, jetzt haben wir ein Zinsniveau von 4 %, ich warte jetzt, bis wir wieder bei 2 sind.“ Ich glaube, da kannst du lange warten, in der Tendenz und in der Prognose. Wenn du dir gerade so die weltpolitischen Themen anguckst, wäre meine Prognose: Wir kommen eher vielleicht sogar auf ein Zinsniveau von 4 oder, sagen wir mal, von 4 auf viereinhalb Prozent. Ich sehe da jetzt nicht, dass wir irgendwie gen 2 % laufen, ne?

Zinsbindung wählen: Zehn Jahre festschreiben und Tilgung gering halten

Caro: Okay, alles klar. Dann würde ich mit dir zum Thema Zinsen rüberspringen. Wie entscheidest du dich für eine Zinsbindung?

Martin: Wie gesagt, es ist immer die Frage, welches Spiel du spielst, ne? Wenn ich jetzt ein Projekt habe, das ich selbst entwickeln möchte, bei dem ich sage: „Okay, das möchte ich jetzt kaufen, sanieren lassen und wieder verkaufen“, dann bin ich sicherlich im flexiblen Bereich, rund um das Euribor-Darlehen. Strategisch gucke ich für einen Kapitalanleger: Wie sieht das Zinsniveau aus, und wie sieht meine Tilgung aus? Es wäre erst mal sinnvoll, beim Zinsniveau von, von mir aus, 4, viereinhalb Prozent die Tilgung möglichst gering zu halten. Das ist auch wieder so ein Gefühl, ne, bei dem man dann sagt: „Um Gottes willen, aber ich möchte die Immobilie mit 60 bezahlt haben.“ Ich habe mal aus Spaß gesagt: Ich könnte mir auch durchaus vorstellen, mit 60 oder 65 ruhig 3 Millionen Euro Verbindlichkeiten zu haben. Wenn dem aber 5, 6 Millionen Immobilienvermögen gegenüberstehen. Und dann wird dir jeder sagen: Ja, dann ist es ja auch nicht schlimm. Aber in den Köpfen, in so einem deutschen Kopf, ist halt einfach drin: „Nee, wenn ich in Rente gehe, muss die Immobilie bezahlt sein.“ Das muss sie gar nicht, das muss man sich wirtschaftlich durchrechnen. Zumal du in der heutigen Zeit auch deine Renten versteuern musst. Es kann also schon sein, dass du Abschreibungen gebrauchen kannst.

Aber wenn du reinguckst und [unverständlich], und ich gucke langfristig, ich investiere also, dann bin ich persönlich heute bei so einer zehnjährigen Zinsbindung, weil ich sage: Das kann ich für mich bewerten. Und wie sieht der Zins aus? Viel entscheidender ist für mich: Wie sieht die Tilgung aus? Ich möchte die Tilgung möglichst gering haben.

Hirngespinst: Die Miete muss Zins und Tilgung decken

Martin: Da kommen wir auch wieder zum großen Fehler: Viele denken ja, die Rendite meiner Immobilie muss Zins und Tilgung decken, ne? Ich habe natürlich ein Zinsniveau von – ich sage jetzt einfach eine runde Zahl – von mir aus viereinhalb Prozent und habe anderthalb Prozent Tilgung. Das sind also 6 % Annuität, also brauche ich ein Objekt mit 6 % Mietrendite. Ja, die gibt es auch. Aber jetzt kommen wir wieder zu den Einflussfaktoren. Die gibt es dann irgendwo im Fichtelgebirge oder sonst irgendwo, wo du sagst: Um Gottes willen, da kaufe ich mir dann Mietrisiken ein, ich kaufe energetisch nicht top gemachte Häuser, ich kaufe vielleicht ohne diese ganzen Bevölkerungsentwicklungen und anderen Einflussfaktoren und so weiter. Und dann mache ich da Abstriche. Und diese Abstriche, die ich dann mache, diese Risiken, die ich mir einkaufe, sind viel größer, als zu sagen: Komm her, ich mache das solide für 4, viereinhalb Prozent, ich nehme anderthalb Prozent Tilgung, ich kaufe mir jetzt vielleicht ein Objekt mit 3 oder dreieinhalb oder 4 % Mietrendite. Und jetzt kommt der Hammer: vor Steuern, ne? Also vor dieser steuerlichen Kompensation, die ich ja durch die Zinsen habe. Und deswegen ist diese Betrachtung nur auf den Zins Quatsch. Ich muss immer das Gesamtpaket betrachten. Und da ist die Finanzierung natürlich wichtig: Wie lange sichere ich mir das? Aber ob es nachher 4,3, 4,5 oder 4,2 % Zins sind, ist in der Gesamtbetrachtung nicht entscheidend.

10, 15 oder 20 Jahre? Das Immobilienkonto und die Anschlussfinanzierung

Caro: Okay. Du hast eben schon die 10 Jahre angesprochen. Was spricht denn dafür, sich 10, 15 oder 20 Jahre zu binden?

Martin: Ja, die Frage ist ja immer: Wie ist mein gesamtes Konstrukt? Wenn ich jetzt zum Beispiel feststelle, dass ich mir einen gewissen Monatsbeitrag vorstelle … Ich sage einfach mal: Ich stelle mir vor, ich könnte monatlich 300 Euro für die Immobilie zur Seite legen. Jetzt hätte ich vielleicht eine Zuzahlung von 200, wir machen einfach ein rundes Beispiel. Dann würde ich trotzdem 300 Euro zahlen und hätte ja immer einen Überschuss. Dazu kommt die steuerliche Kompensation. Jetzt kriege ich es vielleicht auch noch hin, 3.000, 4.000, 5.000 Euro Steuererstattung aus dem Objekt zu ziehen. Diese Steuerkompensation, die ich da kriege, kommt aus der Immobilie und gehört auch in die Immobilie, das ist wichtig. Das ist also nicht der nächste Luxusurlaub, ne, bitte. Sondern …

Caro: „Oh, da kam was vom …“

Martin: Ja, du lachst darüber. Leider … Also ich habe das selbst auch schon im Bekanntenkreis gehabt: „Die Immobilie hat sich nicht gerechnet.“ Und dann gucke ich mir das an und sage: „Ja, Moment mal, du hast doch aber hier irgendwie in 10 Jahren 80.000 Euro Steuerkompensation gekriegt, also wirklich Steuerrückfluss. Wo sind die denn?“ – „Ach ja, die haben wir schön in eine AIDA-Tour und so gesteckt.“

Caro: Ja.

Martin: Und du denkst so: Moment mal, stopp. Das ist aber nicht der Deal. In der Gesamtkonstruktion dieser Anlageimmobilie gehört ja auch dieser Steuerrückfluss dahin. Und wenn ich es vielleicht – jetzt kommt mal wieder eine runde Summe – hinkriege, in 10 Jahren 30.000 Euro Steuerrückfluss rauszuholen, wieder eine runde Summe, dann mache ich 10 Jahre fest. Nach 10 Jahren kann ich ja neu entscheiden. Jetzt kann es sein, dass das Zinsniveau dann bei 5 % steht. Dann hätte ich auf meinem sogenannten Immobilienkonto ja 30.000, 40.000, vielleicht 50.000 Euro liegen. Vielleicht habe ich auch schon 1, 2 Mieterhöhungen mitgenommen. Das ist gar nicht schlimm. Dann könnte ich das Geld nehmen und sondertilgen, erste Variante. Oder ich rechne es durch und sage: Na ja, 5 % Zins sind für mich gar nicht schlimm, weil ich immer noch eine steuerliche Kompensation habe. Ich nehme jetzt noch mal 5 Jahre zu 5 %. Wenn das Zinsniveau gefallen ist, statt auf 4 von mir aus auf 3, dann mache ich eine neue Anschlussfinanzierung, halte natürlich mein eingesetztes Kapital, aber mein Geld, das auf diesem Konto liegt, trocken. Denn ich habe ja Liquidität, und Liquidität ist entscheidend. Ich investiere nichts, ich mache keine Sondertilgung oder Sonstiges, sondern ich schließe neu ab. Und vielleicht überlege ich mir sogar, mit den 30.000, 40.000, die da drinliegen, die nächste Immobilie zu kaufen, und nehme vielleicht 15.000, 20.000 fürs Eigenkapital.

Caro: Okay. In so einem Fall macht also eine kürzere Bindung …

Martin: Genau.

Caro: … Sinn.

Martin: Ich kann nach 10 Jahren einfach wieder neu entscheiden, ne? [unverständlich] Genau. Bei denjenigen, die klassisch ins Eigenheim finanzieren, sage ich mal, da hättest du vor 2 Jahren durchaus auch 20 Jahre festmachen können. Denn selbst wenn die Bank dann sagt: „Na ja, du hast einen Zins von 2,8“, dann wäre das heute günstig, ne? Aber es hat nur damit zu tun, dass du beim Eigenheim einfach nicht die Steuerkompensation hast. Und bei der Kapitalanlageimmobilie tut dir ein kleiner Zinsanstieg halt nicht so doll weh, weil ich da andere steuerliche Komponenten dahinter habe. Das ist der Unterschied.

Tilgung bei Kapitalanlagen: So niedrig wie die Bank es akzeptiert

Caro: Okay. Schauen wir mal rüber zur Tilgung: Welche Tilgung ist sinnvoll, ein Prozent, 2 oder 3?

Martin: Am besten gar keine.

Caro: Das wäre sicherlich [unverständlich]

Martin: Genau, ja. Aber kurz … Nehmen wir das mal einmal auf. Stellen wir uns vor, wir hätten vor 30 Jahren eine Immobilie gekauft. Jetzt sind wir hier in Hannover, wir können aber auch Hamburg oder Berlin oder irgendwas nehmen. Du hättest hier in Hannover vor 20 Jahren wahrscheinlich eine klassische Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern für irgendwie 60.000, 70.000 Euro bekommen. Bleiben wir ruhig mal bei Euro. Dann wäre die Immobilie heute 300.000 wert, so in der Range wärst du. Würde mich das stören, wenn ich jetzt noch 70.000, 80.000 bei der Bank offen hätte, weil ich nichts getilgt habe?

Caro: Nein.

Martin: Genau. Und auf der anderen Seite hätte ich die Zinsen sogar voll steuerlich geltend gemacht. Ich hätte ja in der Annuität nichts von meinem Darlehen runtergeknapst, hätte also immer eine hohe Zinsbelastung gehabt, die ich in der steuerlichen Kompensation habe. Das ist das Spannende dabei. Jetzt akzeptieren das aber die Banken nicht mehr und wollen halt eine Tilgung haben. Und das beantwortet aber eigentlich deine Frage, wie hoch sie sinnvollerweise wäre: so niedrig, wie es die Bank akzeptiert. Wenn man es erst mal in der Finanzbetrachtung sozusagen sieht. Auch nur bei der Kapitalanlage. Beim Eigenheim ist es wieder ganz anders. Beim Eigenheim kannst du die Zinsen nicht geltend machen. Was wirst du beim Eigenheim also versuchen?

Caro: Ja, das so schnell wie möglich abzubezahlen.

Martin: Genau. Und das ist ja diese gedankliche Hürde, über die man springen muss, ne? Die viele Anleger beziehungsweise viele Immobilieninvestoren auch nicht verstehen, weil sie es immer verquicken. Die sagen immer: „Oh ja, ich muss ja möglichst schnell, ich muss eine Sondertilgung oder irgendwelche Dinge machen.“ Ich sage: Beim Eigenheim ja, bei der Kapitalanlage nein.

Caro: Ist eigentlich egal. Das läuft …

Martin: Gefühlt, genau. Weil der Wert sozusagen … Du hast ja eine inflationäre Preisentwicklung bei Immobilien. Jetzt kamen ja erst die neuen Inflationszahlen raus. Die sind natürlich gerade in den letzten Wochen durch den Irankrieg und das Thema Öl und Gas und was da alles nachher noch bei rauskommt wieder gestiegen. Die Inflation ist leicht gestiegen, noch moderat, finde ich persönlich, das ist alles noch im grünen Bereich. Das heißt aber: Wenn ich das bei meiner Immobilie sehe, wird auch der Immobilienwert inflationär preisbereinigt. Die Immobilie, die du jetzt heute in Berlin kaufst oder in Leipzig oder Köln – oder wir wollen jetzt gerade nicht München, Stuttgart … Fühlt euch da draußen nicht irgendwie … Es muss halt wirtschaftlich sinnvoll sein. Aber da kannst du davon ausgehen, dass sich die Immobilienpreise auch vom Wert her erst mal weiterentwickeln. Und selbst wenn das erst mal etwas stagniert, was sicherlich passiert ist bei Objekten von vor 3 Jahren … Ich habe ja gesagt: Vor 3 Jahren, über den Daumen 3, 4, war der Zins bei ein bis 2 %, viele Kaufinteressenten, hohe Kaufpreise, heute anders, weniger. Selbst wenn es noch mal weniger werden und die Immobilienpreise stagnieren, werden sich aber die Mieten weiterentwickeln.

Und das ist das Schöne bei einer Kapitalanlage: Ich habe immer ein langfristiges Investment, ne? Eine Kapitalanlageimmobilie ist nichts, was ich heute kaufe und morgen verkaufe. Also für den klassischen Anleger. Für den Immobilienunternehmer, ne, das hatten wir ja am Anfang: Der investiert heute und macht die Finanzierung flexibel. Warum? Weil er die Flexibilität braucht, um möglichst schnell aussteigen zu können, weil er verkaufen will. Für den klassischen Anleger dann, was ich jedem, auch Kunden und Freunden, immer erzähle: Lasst es sein, ihr habt einen Hauptjob. Macht bitte euren Hauptjob. Natürlich ist es sinnvoll, in Kapitalanlageimmobilien zu investieren, wenn man auf die Einflussfaktoren achtet beziehungsweise genau hinschaut. Aber der Zins ist wirklich Nebensache. Die reinen Zinsen sind bei einer Kapitalanlageimmobilie nur gering entscheidend, weil ich halt diese steuerliche Kompensation drin habe.

Sondertilgung: Sinnvoll beim Eigenheim, nicht bei der Kapitalanlage

Caro: Zum Thema Sondertilgung: Findest du die wichtig? Ist eine Sondertilgung wirklich wichtig?

Martin: Früher musstest du das extra mit der Bank vereinbaren, da wollten die Banken auch keine Sondertilgung haben, ne? Wenn ich dann eine Sondertilgung vereinbart habe, kostete das vielleicht einen kleinen Zinsaufschlag und die ganzen Dinge. Heute ist das Standard, heute kannst du sowieso sondertilgen. Das macht bei der Kapitalanlageimmobilie aber erst mal keinen Sinn. In der steuerlichen Betrachtung macht es keinen Sinn, in der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung macht es keinen Sinn. Es können immer persönliche Dinge da sein, ne, und das darf man auch nicht unterschätzen. Es ist gefühlt … Stellen wir uns vor, du kaufst dir jetzt 2 Kapitalanlageimmobilien und sagst: „Mensch, ich kaufe mal eine in Berlin und von mir aus noch eine in Köln.“ Jetzt gewinnst du im Lotto und möchtest diese Verbindlichkeiten einfach nicht mehr haben. Es wäre total sinnfrei, wenn du die Immobilie ablöst. Wäre wirklich sinnfrei. Denn die Steuer ist weg. Ganz im Gegenteil: Du hast die Immobilie voll bezahlt, das heißt, du musst deine Mieten sogar mit deinem persönlichen Steuersatz voll versteuern. Also eigentlich totaler Quatsch, und in der Gesamtbetrachtung erhöhst du dein Einkommen sogar. Aber es kann ja sein, dass dein Bauchgefühl dir sagt: „Ich habe jetzt einfach 3 Millionen im Lotto gewonnen, ich möchte einfach keine Verbindlichkeiten mehr haben, ich löse alles ab.“ Das kann alles sein. Aber wie gesagt: Sondertilgung macht für die Kapitalanlage keinen Sinn. Fürs Eigenheim beziehungsweise für den Eigennutz grundsätzlich ja, da kann man das tun.

Caro: Ist immer so ein Sicherheitsnetz, wenn wirklich mal irgendwas ist, dass man dann darauf zugreifen kann. Oder wie siehst du das?

Martin: Wie gesagt: Für mich persönlich macht Sondertilgung bei einer Kapitalanlage keinen Sinn. Ich nutze das auch nicht, ich habe das noch nie genutzt.

Caro: Aber wann lohnt die sich denn wirklich?

Martin: Bei einer Kapitalanlage nie.

Caro: Eher im Privaten.

Martin: Ja, im Privaten lohnt sie sich. Denn dadurch, dass ich die Sondertilgung leiste, schiebe ich die Zinslast ja runter. Und beim Eigenheim, da ich die Zinsen nicht steuerlich geltend machen kann, super, okay: Da möchte ich weniger Zinsen haben, weil ich dann mehr in die Tilgung stecke und meine Immobilie schneller bezahlt habe. Das Ziel einer Kapitalanlageimmobilie ist nicht, sie schnell zu bezahlen, weil das wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Das ist genau dieser Denkprozess, ne? Es ist ganz witzig, weil die Leute immer sagen: „Ja, aber es wäre doch gut … Ich habe jetzt eine Prämie gekriegt, soll ich die jetzt in die Immobilie stecken?“ Da sage ich: „Nein. Leg sie dir von mir aus auf dein Immobilienkonto in die Liquidität oder auf [unverständlich] oder was weiß ich auch immer, oder kauf die nächste Immobilie. Aber es ist wirtschaftlich nicht sinnvoll.“

Gute Schulden, schlechte Schulden: Ausgabe vs. Investition

Caro: Keiner will Schulden haben. Man denkt: so schnell abbezahlen, ja.

Martin: Das ist …

Caro: Super, eine reine Weste. Ich glaube, das haben viele im Kopf.

Martin: Absolut. Aber das Interessante ist ja: Schulden und Schulden sind nicht das Gleiche. Nee, genau, weil das eine … Das erkläre ich sogar meinen Kindern, Caro, ist witzig. Das Spannende ist dabei: Das eine ist eine Ausgabe, das andere ist eine Investition. Wenn ich mir jetzt heute ein Sofa kaufe … Das ist irgendwie ein großes Problem, das wir haben: dieses Konsumverhalten, das völlig übertrieben ist. Und dieses Sofa kann ich mir nicht mal leisten, für, keine Ahnung, ein, 2000 Euro oder 3 oder keine Ahnung was, ne? Muss jetzt nicht unbedingt ein Rolf-Benz-Sofa sein, aber so. Ich kann mir also nicht mal das Sofa leisten, also finanziere ich das. Dann muss ich sagen: Dann habe ich wirklich Schulden. Denn das Sofa, das ich da aus dem Laden raushole – ich mache eine runde Summe – für 2000 Euro, ist sofort weniger wert. Das sind wirklich Schulden, weil ich keinen Gegenwert habe. Wenn ich heute die Immobilie kaufe und die Bank mich bewertet und sagt: „Pass auf, [unverständlich] deine Bonität passt, die Immobilie ist das wert“, und sie gibt mir von mir aus die 300.000 für die Immobilie oder 52 oder wie viel auch immer, dann habe ich sofort einen Gegenwert, den ich auch wieder dafür oder in 10 Jahren vielleicht sogar für mehr veräußern kann und der mir einen laufenden Ertrag in Form von Miete bringt. Und genau dieser laufende Ertrag aus der Miete zahlt ja auch mein Investment mit ab. Mein Sofa zahlt kein Investment ab.

Und deswegen denkt man natürlich immer: Oh Gott, Schulden. Und das so grundsätzlich: Schulden sind schlecht. Und meinen Kindern sage ich immer: Das eine ist eine Ausgabe, und das andere ist eine Investition. Weil die fragen: „Papa, für was gibst du …? Ja, aber da gibst du das Geld aus und kaufst eine Immobilie.“ Dann würde meine Kleine sagen, sie würde gerne bei Zara shoppen gehen. Und dann sage ich immer: „Ja, aber [unverständlich], das ist quasi eine Ausgabe. Wenn du das Geld hättest, dann hast du das ausgegeben, dann ist es weg.“ – „Aber dafür habe ich tolle Klamotten.“ – „Ja, aber nicht den Wert.“ Und bei der Immobilie ist es eine Investition, da investiere ich etwas, entweder einmalig oder clevererweise monatlich. Das ist quasi die Investition, die dann nachher mehr wert wird. Und mit der Miete kann sie von mir aus – das darf die Kleine jetzt gar nicht hören –, wenn irgendwann die Mieten kommen, so viel bei Zara oder sonst wo shoppen gehen, wie sie möchte, ne? Keine Schleichwerbung.

Caro: Aber das ist unser Geheimnis.

Martin: Noch, weiß ich nicht. Nee, das …

Caro: Hoffentlich hört sie das nicht.

Worauf Banken achten: Beleihungsauslauf und Lockangebote im Internet

Caro: Nee. Du hattest das gerade schon mal angeschnitten: Worauf achten die Banken bei der Finanzierung wirklich?

Martin: Na ja, grundsätzlich erst mal auf die Bonität. Und das sind natürlich auch 2 Sachen. Es ist ja die Frage, wie du die Finanzierung an sich gestaltest. Es geht immer um den Beleihungsauslauf, ne? Eine Bank muss sich das anschauen. Jetzt bleiben wir beim runden Beispiel – ich weiß, die Münchner sagen: „Dafür, Martin, kriegst du hier gar nichts“, übrigens in Hannover auch nicht. Aber wenn wir jetzt eine Immobilie kaufen möchten, eine klassische Eigentumswohnung, die kostet 100.000 Euro – wir bleiben beim runden Beispiel –, dann ist die Frage immer: Wie viel Geld kann ich selbst investieren? Jetzt hätte ich vielleicht 20.000 Euro, und die Nebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar und so weiter, kann ich mir auch noch leisten. Rechnen wir einfach mal, die Nebenkosten sind 10 %, wären also 10.000. Und ich stecke 20.000 noch in die Immobilie. Ich brauche von der Bank also nur noch 80.000, und die Bank kriegt einen Wert von 100.000. Dann ist das Zinsniveau etwas geringer. Warum? Weil die Bank ja immer Risiken mitbetrachten muss. Wenn ich der Bank sage: „Die Immobilie kostet 100, ich brauche von euch 100“, sagt die Bank: „Um Gottes willen, wenn der Martin oder die Caro das morgen nicht mehr bezahlen kann, dann habe ich ein Problem.“ Denn wenn ich die Immobilie im Zweifel mit einem Wertabschlag verkaufen muss, kriege ich mein eingesetztes Kapital nicht zurück. Andersrum: Wenn ich eine 100.000er-Immobilie kaufe und der Bank sage: „Du, ich brauche von dir nur 50.000“, dann hätte ich nur noch 50 % Beleihungsauslauf.

Das ist übrigens ganz spannend, wenn Investoren beziehungsweise auch Freunde, Bekannte oder die, die bei mir investiert sind, kommen und sagen: „Martin, ich habe mal im Internet geguckt, das Zinsniveau liegt aber bei 3,6 %.“ Und dann sage ich: „Ja, bei welchem Beleihungsauslauf?“ – „Ja, habe ich irgendwo online gelesen.“ Und da guckst du meist drauf, und dann steht da drin: „Ja, aber erst ab einem Finanzierungsvolumen von 300.000 und bei maximal 50 % Beleihungsauslauf.“ Dann frage ich: „Ja, was ist denn das?“ Dann sage ich: „Na ja, du bringst 150.000 für die Wohnung und die Nebenkosten selbst mit.“ – „Ja, habe ich ja gar nicht.“ – „Ach so, siehst du.“

Fremdkapitalhebel und Inflation: Warum Anleger möglichst viel finanzieren sollten

Martin: Und das macht für einen Anleger übrigens auch keinen Sinn. Es macht natürlich Sinn, so viel wie möglich zu finanzieren. Und das ist auch ein Thema, das wir unterschätzen: diesen Fremdkapitalhebel zu nutzen, ne? Das Geld, das wir heute haben, dein Bargeld, wird in Zukunft weniger wert sein. Das haben wir alles schon erlebt, ne: 100 Mark sind heute auch nicht 100 Euro.

Caro: Leider nicht, genau.

Martin: Und auf der anderen Seite: Hätten wir vor 30 Jahren eine Immobilie in Hannover gekauft, eine Eigentumswohnung, dann hättest du wahrscheinlich für 60.000 oder 70.000 Mark eine Wohnung gekriegt, eine richtig schicke Wohnung hier in der Südstadt, also für ungefähr 35.000 Euro. Die ist heute das 8- bis Zehnfache wert, ne? Hätte ich die 70.000 Mark aber auf dem Konto gelassen, dann wären sie es heute halt nicht. Dann wären es nur 35.000 Euro, und die Kaufkraft hast du auch nicht mehr. Und deswegen ist dieser Fremdkapitalhebel in der Finanzierung auch bei Inflation … Das ist ja das Schöne an der Inflation: Mein Objektwert hat einen inflationären Preisausgleich, wenn du so möchtest, oder eine Wertentwicklung, du kannst es nennen, wie du möchtest. Das heißt: Das Objekt, das ich kaufe, steigt durch den inflationären Preisausgleich, während mein Darlehen beim Objekt von der Kaufkraft her weniger wert wird. Und deswegen ist die Finanzierung so interessant, und für den Anleger am besten so hoch wie möglich, solange es eine Bank akzeptiert. Und das liegt immer an der Bonität. Wenn die Bank sagt: „Ich kriege so viele Sicherheiten, der hat sogar noch 2 bezahlte Immobilien, da kriege ich halt Sicherheit“, dann würde eine Bank mir auch 100 % des Kaufpreises oder vielleicht sogar 100 % und Nebenkosten finanzieren. Aber es ist sehr individuell. Als Faustformel kannst du aber sagen: Du solltest als Kapitalanleger so wenig Tilgung wie möglich machen. Das ist eigentlich viel entscheidender.

Kapitaldienstfähigkeit: Wie Banken Einkommen, Miete und Konsumkredite bewerten

Caro: Mhm. Schaut die Bank auch auf dein Einkommen, wie viel du verdienst, oder eher auf das Objekt? Was hat mehr Gewicht?

Martin: Sowohl als auch. Man muss sagen: Caro, das ist eine richtig gute Frage. Hallöchen. Da geht es um die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit.

Caro: Okay.

Martin: Das klingt richtig nach Klugscheißer-Modus, ne? Kapitaldienstfähigkeit heißt: Die Bank bewertet die Miete. Jetzt bleiben wir wieder bei so einem … Wir brauchen runde Beispiele. Wir haben eine Immobilie, keine Ahnung, Kaufpreis 250.000, und du kriegst 1000 Euro Miete im Monat. Und die Belastung für die Immobilie liegt bei – ach, komm, irgendeine runde Summe – 500 Euro, als Beispiel. Dann fragt die Bank: Okay, was passiert, wenn zum Beispiel die Miete ausfällt? Beziehungsweise sie rechnen die Miete nur mit 80 % an und sagen: Komm, ich nehme da einen Sicherheitsabschlag. Das und das gibt es an Miete, das und das kostet es an Belastung, bei 500 Euro total entspannt, ne? Dann sagt die Bank: Super, funktioniert.

Auf der anderen Seite könnten wir jetzt sagen: Stellen wir uns mal vor, du hast eine Belastung von 1000 Euro und kriegst 500 Euro Miete. Jetzt sagt die Bank: Oh, 20 % Abschlag, das sind also bei 500 Euro 400 Euro. Das ist eine Differenz von 600 Euro. Verdient die Caro so viel, dass sie das aus ihrem monatlichen Netto sozusagen bedienen kann? Wenn da jetzt aber schon … Ist bei dir nicht der Fall, das weiß ich, zum Glück, sonst hättest du jetzt von mir Ärger gekriegt. Aber wenn da jetzt, keine Ahnung, die Waschmaschine bei einem großen Elektrohändler finanziert ist, der Trockner, der Fernseher finanziert, eine Autofinanzierung, weil „ich muss unbedingt den neuen geilen … ich habe da so ein geiles Finanzierungsangebot zu dem Auto gekriegt“ – dann hast du einfach keine frei verfügbaren Mittel, und die Bank würde dich nicht finanzieren, weil sie sagt: Deine Kapitaldienstfähigkeit, so nennt sich das, ist nicht gegeben. Sondern du musst dir die Belastung nach einem Sicherheitsabschlag bei der Miete trotzdem leisten können. Und so rechnet es die Bank. Wenn du jetzt aber sagst: „Na ja, ich verdiene 10.000 Euro netto“, dann sagt die Bank: Es ist völlig egal, das passt, ne? Selbst wenn die Miete ausfällt, kann Caro sich Zins und Tilgung leisten, Haken dahinter, alles gut.

Aber du merkst – und das ist echt eine Herausforderung –, warum wir heute auch weniger Käufer haben als damals. Und mit damals meine ich jetzt erst vor 20, 30 Jahren. Weil sich das Konsumverhalten heute geändert hat, also die Zahl der Privatkredite, ne: Klarna, PayPal, wie sie da draußen alle heißen. „Komm, kauf doch erst mal, zahl später, zahl später, zahl erst in 30 Tagen die erste Rate“ und diese ganzen schönen Sachen, ne?

Caro: Ja.

Martin: So weit, so schlimm. Aber das Problem ist genau das: Es treibt auf der einen Seite den Konsum, das ist für eine Wirtschaft erst mal gut, ne? Konsumverhalten ist immer gut, die Leute ballern ihr Geld raus, auf gut Deutsch. Auf der anderen Seite können sie weniger Vermögen aufbauen, weil sie einfach dort die Belastung haben. Das stelle ich gerade bei jüngeren Menschen erschreckend fest: Die haben gar nicht mehr die Möglichkeit, irgendwie strategischen Vermögensaufbau zu betreiben. Nicht, weil das Einkommen eigentlich nicht reichen würde, nicht, weil die Immobilie zu groß ist und das Zinsniveau zu teuer, sondern weil das Konsumverhalten es einfach nicht zulässt, dass die Kapitaldienstfähigkeit für die Finanzierung da ist. Und das ist ein Riesenproblem.

Caro: Ich glaube, das Problem ist auch, dass wir heutzutage weniger Bezug zu Bargeld haben. Früher hast du ins Portemonnaie geguckt: Oh, wird weniger. Weil du halt jeden Tag einkaufen gegangen bist und das Geld rausgegeben hast. Und jetzt einfach nur so das Handy ranhalten, fertig, tut ja nicht weh. Und irgendwann merkt man so Ende des Monats: Oh, ich gucke mal drauf. Ach ja, das ist nicht mehr so viel. Und dann kommen die ganzen Abzüge, weißt du: Nach 30 Tagen geht das noch mal weg, das weg, die Waschmaschine, der Fernseher. Und das hat man alles gar nicht mehr auf dem Schirm.

Martin: Nee. Ich habe ja mal gesagt, das Problem ist bei ganz vielen Menschen, dass am Ende des Geldes noch so viel Monat übrig ist.

Caro: Ja, oder andersrum.

Martin: Und das ist jetzt so ein bisschen die Krux. Wenn das der Fall ist, dann kann ich mir auch Zins und Tilgung beziehungsweise keine Kapitalanlageimmobilie leisten, weil eine Bank mich nicht finanziert. Weil die Bank sagt: Du kannst nicht mit Geld umgehen. Und es ist egal, welche steuerliche Kompensation ich ja nicht nutzen könnte und dass ich es vielleicht hinkriegen würde, das Kapital, das ich dort einzahle, über die Laufzeit zu vervierfachen, zu verfünffachen oder wie auch immer. Die Option habe ich gar nicht mehr, weil ich mich durch mein Konsumverhalten einfach dahin getrieben habe, dass ich es mir nicht mehr leisten kann. Und viele denken ja: „Oh wow, ich mache das mal mit einer 0-%-Finanzierung.“ Ja, das ist ja die Krux. Warum macht man das beziehungsweise warum machen das manche? Weil man sagt: Der Hersteller gibt sowieso 10, 20 % Kaufpreisnachlass, und damit kann ich genau diese Finanzierung kompensieren. Und damit treibst du Menschen zum Konsum, das ist ganz bewusst der Fall.

Fazit: Drei Regeln für die Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie

Caro: Okay, wir kommen so langsam zum Ende. Ich habe noch eine Abschlussfrage, und zwar: Wenn du 3 Dinge nennen müsstest, die jeder bei der Finanzierung beachten sollte, welche wären das?

Martin: 3 Dinge, okay. Grundsätzlich: nicht nur die Finanzierung betrachten, sondern das Gesamtkonstrukt in der Wirtschaftlichkeit, also nach steuerlicher Kompensation, nach Laufzeitwünschen et cetera. Also immer das Gesamtpaket. Denn das ist ein großer Fehler, ne, dass du nur auf die reinen Zinsen achtest. Für einen Kapitalanleger ist das nicht ganz entscheidend.

Dann: sich nicht von dem Hirngespinst treiben lassen. Ich nenne es wirklich mal ein bisschen Hirngespinst. Und dieses Hirngespinst ist: Zins und Tilgung müssen durch die Miete getragen werden. Das funktioniert nur, wenn ich beim Objekt Abstriche mache. Und das ist dann natürlich wieder ein anderer großer Fehler, ne? Wenn ich sage: „Oh, viereinhalb Prozent Zins, anderthalb Prozent Tilgung, das sind 6 %, ich brauche eine Mietrendite von 6 %“, dann nehme ich lieber die Immobilie, die nicht im urbanen Zentrum ist, sondern eher ein bisschen weiter draußen, eher vielleicht nicht energetisch top gemacht, nicht an den ÖPNV angebunden. Ich mache also Abstriche, ich nehme damit Risiken in Kauf, und langfristig wird das dazu führen, dass mein Investment versagt, ne? Das wäre für mich das Zweite, was die Finanzierung angeht.

Und das Dritte, als Grundsatz für Kapitalanleger: so wenig Tilgung wie möglich. Eine lange Zinsbelastung ist nicht schlecht. Man muss sich nur genau anschauen, welches Spiel man bei seiner Anlage spielt. Das ist, glaube ich, entscheidend.

Caro: Mhm. Der Zinssatz ist also quasi wichtig, aber die Struktur ist entscheidend.

Martin: Genau, ja.

Caro: Sehr schön.

Martin: Ja, das war ja einfach. Guck mal, ja. Dann würde ich sagen, das war es. Es war sehr kurzweilig, Caro.

Caro: Heute war es kurz, ich weiß.

Martin: Ja, schön.

Caro: Ich habe das extra so geplant, weil ich die letzten Male ein bisschen Ärger bekommen habe.

Martin: Ach so, okay. Hat die Regie gesagt? Ja, okay. Nein, alles gut. Bei manchen Themen muss es auch mal kurz und knackig sein.

Caro: Das stimmt. Und genau, wir hören uns das nächste Mal.

Martin: Ich freue mich drauf.

Caro: Mit einem nächsten spannenden Thema, das ich noch nicht verrate.

Martin: Ja. Und euch da draußen vielleicht noch mal das Thema, das sollten wir vielleicht auch mitgeben: Lasst euch, wie gesagt, nicht von diesen Dingen treiben – „Zins und Tilgung muss die Miete decken“ oder Sonstiges. Schaut euch das genau an, lasst euch vom Profi beraten. Ein teurer Zins ist in der heutigen Zeit für eine Kapitalanlageimmobilie echt ein Vorteil, sie rechnet sich unterm Strich einfach besser. Und ihr seid in einer Situation: Wenn die Bonität da ist und die Kapitaldienstfähigkeit, wie wir gelernt haben, dann gibt es heute weniger Käufer und weniger, die sich das leisten können. Somit habe ich aber dann auch wieder Chancen, zu moderaten Preisen einzukaufen, und freue mich beim langfristigen Investment dann hinten raus, ne? So muss man es vielleicht sehen. Also von daher: Danke, Caro, schönes Thema. Ich dachte am Anfang: Was kommt da so spontan? Dann kommst du mit Zinsen um die Ecke, und ich denke: Na ja, okay. Aber ja, genau so machen wir es ja immer, dass du mich immer wieder spontan überraschen kannst. Von daher danke, und ja, bis bald.

Caro: Genau. Lasst gerne ein Abo und eine Bewertung da, und bis zum nächsten Mal.

Martin: Bis dann, ciao.