Es wird gebaut. Aber warum fehlen trotzdem Wohnungen?

Intro

Caro: Sehr verregnet heute in Bad Dürkheim.

Martin: Ja, das stimmt.

Caro: Richtiges Oktoberwetter.

Martin: Ja, was … Und auch das ist so: Ich denke immer morgens, wenn ich jetzt mit dem Hund gehe, man ist daran noch gar nicht so richtig gewöhnt, ne? Also ich musste das erste Mal kratzen.

Caro: Das musste ich gestern.

Martin: Ja, gestern.

Caro: Gestern Morgen, ja.

Martin: Ja.

Caro: Und dann dachte ich so: „Ach nee, jetzt will ich sie doch irgendwie nicht mehr haben, die kalte Jahreszeit.“

Martin: Ja. Das ist ja gut. Ich finde das super. Ich habe das schon ein paar Mal gesagt: Jahreszeiten sind was Tolles.

Persönliche Frage: Standheizung, Skiurlaub und ein Konzert in der Grundschule

Caro: Aber bist du Team Kratzen oder Enteiserspray?

Martin: Weder noch.

Caro: Dein Auto hat so eine Heizung, oder was?

Martin: Ja, genau. Wenn ich nicht im Carport stehe, dann ist das wirklich so, dann mache ich die Standheizung an.

Caro: Ja, da trauere ich meinem alten Auto hinterher, weil das das damals auch gehabt hat.

Martin: Ja, das ist wirklich ein Gamechanger. Habe ich beim neuen Auto auch schon gesagt: Das muss es haben. Aber ich fahre dann ja vollelektrisch, weil ich als Nächstes voll elektrisch fahren möchte.

Caro: Mhm.

Martin: Also soll jetzt keine Werbung sein, ne? Fühlt euch da draußen jetzt irgendwie nicht angesprochen. Wir machen jetzt hier nicht den Elektro-Podcast oder so, nee. Aber doch, ich will das mal ausprobieren.

Caro: Mhm. Ja, oder halt für die Zukunft ein Carport oder eine Garage.

Martin: Ja, ich habe ja ein Carport. Aber da standen jetzt so viele Sachen drin, weil ich eine neue Küche kriege und all so ein Krams, und da war das Carport einfach voll.

Caro: Mhm. Ist das gleich der Übergang zu deinem Highlight, oder?

Martin: Zu meinem Highlight? Ja, Highlight: Ich kriege eine neue Küche. Nee, also mein kleines Highlight ist gerade vor mir. Ich habe ein Knoppers, ein Hanuta und einen Kinderriegel von dir. Nervennahrung. Du hast also heute einiges vor- und mitgebracht. Ist für mich auch ein Highlight. Aber ansonsten, was hatte ich? Ich habe Urlaub gebucht. Oh ja, das war echt ein Highlight. Es ging seit Wochen hin und her, und heute Morgen habe ich einfach mal in der App auf „Buchen“ geklickt, und jetzt ist der Skiurlaub, zumindest mit der Family, gebucht.

Caro: Okay.

Martin: Ja.

Caro: Ist doch schon mal gut. Urlaub ist immer gut.

Martin: Urlaub ist super, mega. Also ich liebe Skifahren, ich finde das einfach traumhaft. Und bei dir?

Caro: Och, Musik, Musik, Musik.

Martin: Ei, ja, das hatte ich am Rande mitgekriegt. Du hattest so 2, 3 Konzerte, ne? Große Konzerte.

Caro: Ja, Konzerte, und am nächsten Tag war es auch gleich ein öffentliches …

Martin: Caro füllt Hallen.

Caro: Ja. Nee.

Martin: Ist noch nicht so?

Caro: In dem Fall war es tatsächlich eine Grundschule. Wir sind immer noch auf dem Dorf.

Martin: Okay, da sieht man halt, dass wir in diesem Podcast einfach auch schonungslos ehrlich sind. Ja. Alles gut. Okay.

Caro: Ja, da ist es so, dass der Heimatverein dann in der Grundschule ein Konzert für uns mitorganisiert. Wir spielen da. Aber es war sehr gut.

Martin: Ja.

Caro: Ich glaube, wir hatten irgendwie 140 Hörer und Hörerinnen, aber auch nur, weil der Platz halt begrenzt war, ne? Man hätte noch auf die Turnhalle ausweichen können, aber dann hätte man Teppich auslegen und eine Bühne bauen müssen und …

Martin: Ja, das wäre die … Und ich sage noch, ihr füllt Hallen.

Caro: Hätten wir gemacht.

Martin: Wäre ja eine Turnhalle. Ist nicht die Swiss Life Hall oder die Veltins-Arena, aber immerhin wäre es eine Halle gewesen.

Caro: Ach so.

Martin: Wahnsinn. Ja, das war dein Highlight?

Caro: Ja, das war unter anderem ein Highlight.

Martin: Ja, ist auch cool.

Caro: Ja, macht auf jeden Fall richtig Spaß. Also wenn man sieht, das Publikum macht mit, das ist schon ganz gut.

Martin: Ach, guck mal, so geben wir allen etwas über uns, über unser Leben preis.

Caro: Ja.

Martin: Schön.

Caro: Wir sind nahbar.

Martin: Nahbar, ja. Nahbar und ehrlich. Ich sage: Wir fühlen, handeln und sind nahbar, in der Grundschule. Okay. Ja. Ja, aber dann sind wir doch heute … Was haben wir für ein spannendes Thema dabei?

Caro: Ja, ich möchte …

Martin: Schonungslos ehrlich übrigens.

Caro: Ja, ja. Ich möchte mit dir …

Martin: Ich esse mal ein Knoppers nebenbei. Ha.

Wohnungsmangel trotz Bautätigkeit: Wo und was in Deutschland gebaut wird

Caro: … einfach mal schauen, was aktuell da draußen passiert. Und zwar sehen, hören oder lesen es vielleicht die einen oder anderen auch immer: Es wird gebaut, es wird gebaut, es wird gebaut, aber trotzdem fehlt es an Wohnungen. Und genau darüber möchte ich gerne mit dir sprechen: wie das überhaupt zusammenpasst und an welchen Stellen es hakt oder auch nicht hakt. Und dann frage ich dich einfach mal: Wenn doch gebaut wird, warum fehlen uns denn immer noch so viele Wohnungen?

Martin: Mhm. Ja, schön, jetzt konnte ich einmal von meinem Knoppers abbeißen. Ich sehe schon. Nett, dass du es mir sozusagen hier hingelegt hast.

Caro: Ziel ist es, dass du es verbrauchst.

Martin: Aber ich glaube, es ist nachher alles noch da, weil ich gar nicht dazu komme. Also ja, es wird viel gebaut, das stimmt, aber es wird halt zu wenig gebaut.

Caro: Mhm.

Martin: Ist Fakt. Und du musst mal ein bisschen gucken: Wo wird gebaut und was wird gebaut? Also wenn wir grundsätzlich sehen: Oh, wir sehen momentan viele Kräne und so weiter und so fort. Ja, dann ist es nicht immer ein Wohnhaus, sondern es sind natürlich auch Logistikhallen. Also gerade in der Logistik passiert viel, im Bürogewerbe jetzt gerade nicht. Da ist die Branche Bürogebäude, sage ich mal, wahrscheinlich so wie das Wetter, also gerade eher ein bisschen regnerisch. Und im Wohnungsmarkt sieht man halt so ein bisschen Sonne. Da passiert was, das stimmt. Aber das muss natürlich in urbanen Zentren passieren, ne? Wir leben schon – habe ich schon mal erwähnt – zu knapp 80, noch nicht ganz 80 % in urbanen Zentren, also …

Caro: Mhm.

Martin: … mit Infrastruktur, in Wachstumsregionen und so weiter und so fort. Und das siehst du auch, wenn du überlegst, wo dann eigentlich was passieren müsste, aber nichts passiert.

Baugenehmigungen 2026: Warum mehr Genehmigungen noch keine Wohnungen sind

Caro: Mhm. Ich habe mal geschaut: Im ersten Halbjahr 2026 wurden 126.300 Wohnungen genehmigt, also 15,1 % mehr als im ersten Halbjahr 2025. Also steigende Genehmigungszahlen sind erst mal eine gute Nachricht, aber noch kein Grund zu sagen, das Problem ist gelöst, oder?

Martin: Sagst du mir noch mal die Zahlen?

Caro: Erstes Halbjahr 126.300 Wohnungen.

Martin: Gut, 126.000 Wohnungen. Moment, wurden gebaut oder genehmigt? Genehmigt. Ah, das ist der Unterschied.

Caro: Mhm.

Martin: Also wenn wir mal reingucken: Du hast ja 2 Punkte. Du hast erst mal genehmigt, und dann hast du gebaut.

Caro: Mhm.

Martin: Aber nicht alles, was genehmigt wird, wird auch gebaut.

Caro: Das stimmt.

Martin: So, und du musst überlegen: Wir haben ja gefragt, was mit den Wohnungen ist. Wo fehlen die eigentlich? Ne, also wo wird gebaut? Es wird viel gebaut, aber vielleicht nicht an den richtigen Punkten. Es gibt immer die sogenannten Big-Seven-Standorte: Berlin, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und so weiter. Das sind übrigens die Regionen, in denen die meisten Wohnungen fehlen. Alleine in Berlin fehlen dir über 100.000 Wohnungen. Ja, Wohnungen, und zwar nicht Genehmigungen, ne? Und wenn du jetzt auf die Zahl der Genehmigungen kommst: Wir haben mal ein Ziel gehabt. Die Bundesregierung hat mal 400.000 gesagt, andere Institute sagen 350.000, 330.000. Jetzt hast du gesagt, 126.000 Wohnungen wurden im Halbjahr genehmigt.

Caro: Mhm.

Martin: Komm, ich sage, wir halten den Trend, und das ist ja jetzt schon mehr, ne, 6, 7 % Wachstum, ist super. Was vielleicht auch ein bisschen durch den Bauturbo und vereinfachte Verfahren sozusagen kommt. Aber es gibt noch andere Herausforderungen in dem Markt. Aber selbst wenn wir das verdoppeln würden, dann reden wir über 250.000 Wohnungen.

Caro: Ja.

Martin: Genehmigungen, Entschuldigung, Genehmigungen, nicht gebaut. Und das ist genau das Problem. Wenn du dir die letzten Jahre anguckst: In den letzten Jahren ist die Zahl der Genehmigungen unter die Zahl der Fertigstellungen gefallen.

Caro: Ja.

Martin: Und dann weiß ich …

Caro: Darf ich das sagen?

Martin: Ja, hau alle Zahlen raus.

Bauüberhang und Neubaulücke: 850.000 genehmigte, aber nicht gebaute Wohnungen

Caro: Okay, weil 2025 rund 450.000 bereits genehmigte Wohnungen auf Eis lagen. Wie will man denn da hinterherkommen?

Martin: Mhm. Ja, das stimmt so gar nicht ganz. Das sind 450.000 Wohnungen alleine. Die zahlen auf die sogenannten Bauüberhänge ein. Bauüberhänge sind die Wohnungen, die genehmigt, aber nicht gebaut worden sind.

Caro: Ja.

Martin: So. Die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland liegt bei etwas über 850.000 Wohnungen. Also genehmigte, aber nicht gebaute Wohnungen. Übrigens, wenn du dann guckst, diese 850.000 Bauüberhänge …

Caro: Mhm.

Martin: Davon verteilen sich 500.000 auf die 13 größten Städte Deutschlands. Und weißt du, wer da wieder führend ist?

Caro: Ja, die Big Seven.

Martin: Ah, Berlin mit 68.000. Ich glaube, dann kommt München mit 64.800, und dann kommt, glaube ich, Hamburg auch mit 63.000. Also du siehst halt: Da, wo es sowieso schon knapp ist, da fehlen die meisten Wohnungen und so weiter und so fort. Da wird im Verhältnis zu dem, was du brauchst, am wenigsten gebaut. Und somit wächst der Druck, weil einfach der Zuzug und dieses Treiben in die Städte und in diese Wachstumsregionen da ist. Übrigens kann man nicht nur sagen, es sind die Big-Seven-Standorte, ne? Wenn du jetzt guckst, wo die meisten Wohnungen fehlen, sind das nicht nur Städte, sondern manchmal auch Regionen. Also die Region Münster, Osnabrück zum Beispiel ist auch unter den Top Ten, wo die meisten Wohnungen fehlen. Was zum Beispiel viel mit Studenten und so was in Münster zu tun hat. Da kommt man halt nicht hinterher. Und das hat natürlich Gründe. Aber das ist erst mal das Thema mit den Bauüberhängen.

Caro: Mhm.

Martin: Und dann kommt das nächste Thema: Wenn es nicht gebaut wird, also wenn die Genehmigungen gar nicht da sind … Auch wenn sie jetzt mal um 6 % gestiegen sind, super, sie müssten um 60 % steigen. 250.000 Genehmigungen reichen nicht aus, um 400.000 Wohnungen zu bauen, da lege ich mich fest.

Caro: Mhm.

Martin: Und dann kommt dazu, dass ich sage: Neben den Bauüberhängen habe ich in Deutschland eine Neubaulücke, die beträgt heute etwa 700.000 Wohnungen.

Welche Wohnungen fehlen: Kleinteiliger Wohnraum und Familienwohnungen

Caro: Aber über welche Wohnungen sprechen wir denn? Kleine Wohnungen, Wohnungen für Familien, oder hapert es eigentlich überall?

Martin: Also grundsätzlich kannst du erst mal sagen: Es hapert überall. Aber jetzt kommen wir zu den Themen. Nehmen wir jetzt Münster, Osnabrück, ne? Ich habe ja gerade gesagt, die Region gehört auch zu den Top Ten, wo jetzt die meisten Wohnungen fehlen. Wenn es zum Beispiel durch Studierende getrieben ist …

Caro: Mhm.

Martin: … dann ist es natürlich eher kleinteiliger Wohnraum, ne? Da bist du wahrscheinlich eher im Bereich Mikroapartments, 25, 20, 30 Quadratmeter, also eher kleinteiligerer Wohnraum. Andere Gebiete, zum Beispiel Halle, war mal ganz interessant. Das machen wir immer bei der Produktauswahl: Wo guckst du? Welche Standorte sind wirtschaftlich sinnvoll? Wo könnte man investieren? Also wo hat man Perspektive in der Zukunft? Dann hast du in Halle festgestellt, dass es zum Beispiel so 75, 80 Quadratmeter große Neubauwohnungen mit 3, 4 Zimmern, also für Mann, Frau, ein Kind …

Caro: Mhm.

Martin: … in ganz Halle keine 10 Angebote gab. Gab es nicht. Also fehlt genau diese Klasse an Wohnungen, und so musst du das halt in jeder Region anschauen. Man muss einfach ein bisschen sagen: Vom Grundsatz her eher kleinteiligerer Wohnraum, also eher so was wie 50, 60 Quadratmeter. Und das hat natürlich Gründe, warum die fehlen, ne? Also jetzt kann man das pauschal sagen.

Energiekosten und Kaufkraft: Warum große Wohnungen an Bedeutung verlieren

Martin: Also ich glaube, dass eher diese 120-, 150-Quadratmeter-Wohnungen in diesen urbanen Zentren und Ballungsgebieten einfach aussterben. Warum? Die gibt es ja auch, ne? Du findest jetzt hier in Hannover auch eine 120-Quadratmeter-Wohnung. Aber das Problem ist: Dadurch, dass die Energiekosten gestiegen sind, dadurch, dass die Renten gesunken sind beziehungsweise nicht groß steigen, ich also sozusagen Kaufkraft verliere, habe ich eher das Problem, dass sich die Leute das gar nicht leisten können.

Caro: Ja.

Martin: Wenn die Mieten steigen und du bist nachher bei einer Miete von irgendwie, keine Ahnung, guck mal in München, dann bist du teilweise auch bei über 30 Euro pro Quadratmeter. Da ist schon die Frage: Wie möchtest du dir denn deine 150 Quadratmeter alleine mit der Rente leisten? Und deswegen geht es, glaube ich, eher zum kleinteiligeren Wohnraum. Dazu kommen die Nebenkosten durch die gestiegene Energieinflation, die wir in den letzten Jahren ja schon haben und auch hatten. Also mehr als eine Verdopplung der Kosten, beim Gas teilweise sogar mehr als verdreifacht. Da musst du sagen: Ja, wie kannst du Energiekosten sparen? Weniger Kubik, also weniger Quadratmeter.

Caro: Mhm. Also könnte man auch überspitzt sagen: Es gibt die falschen Wohnungen an den falschen Orten. In der Vergangenheit hat man ja größere Wohnungen mit höheren Decken oder so gebaut, und mittlerweile brauchen wir das nicht oder wollen es nicht, weil es zu teuer ist.

Martin: Ja, ich finde das immer ganz spannend. Ich muss an die Wohnung von meinem Opa denken, ne? Mein Opa hatte ja früher so ein Familienhaus, ne, 340 Quadratmeter und so weiter und so fort. Da hat man irgendwann mal die Decken runtergenommen. Die Decken wurden damals abgehängt. Ja. Und die Decken wurden damals abgehängt, als die Ölkrise da war und die Energie vom Preis her so explodiert ist. Da hat man in Häusern die Decken abgehängt, damit man weniger Fläche zum Heizen hat. Und das ist heute das Gleiche.

Caro: Mhm.

Überalterter Wohnungsbestand und demografischer Wandel: Mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte

Martin: Du hast halt gestiegene Energiekosten, also brauchst du weniger Fläche. Du hast aber natürlich auch in urbanen Zentren, in ländlichen Regionen allerdings viel schlimmer, einen absolut überalterten Wohnungsbestand. Und der erfüllt natürlich nicht den neuesten energetischen Standard. Und deswegen ist dieser Run auf Neubau gerade natürlich auch so groß. Davon haben wir ja … Wie du auch schon gesagt hast: Klar, es ist bei den Genehmigungen gestiegen. Aber auch da reden wir bei 6 % über 250.000 Wohnungen in der Genehmigung. Das heißt, in den Folgejahren, geh mal davon aus, werden wir dahin kommen, dass wir bei den Fertigstellungen unter die Zahl von 200.000 Wohnungen kommen, ne? Wir waren jetzt knapp bei 210.000 fertiggestellten Wohnungen, also die wirklich neu hinzugekommen sind, bei einem Mindestziel von irgendwo 350.000. Also auch da fehlt dir wieder noch mal die Hälfte obendrauf.

Caro: Mhm.

Martin: Und wenn ich jetzt höre, dass die Zahl der Genehmigungen bei 250.000 ist, dann weißt du: Du wirst in den Folgejahren unter 200.000 Wohnungen auf den Markt bringen.

Caro: Mhm.

Martin: Was zu einer noch größeren Verknappung führt. Demografischer Wandel, mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte. Auch die brauchen wieder Wohnungen, ne? Früher hast du mit 3 Generationen unter einem Dach gewohnt. Mhm. Deswegen hast du in ländlichen Regionen das große Einfamilienhaus. Heute sind aber der Mann, die Frau 60, 70, 80, wohnen da vielleicht immer noch. Oder man sagt: „Na ja, die Kinder sind jetzt aus dem Haus, lass uns mal ein bisschen verkleinern, lass uns mal eher in die Stadt, lass uns ins urbane Zentrum.“ Wir haben mehr Singlehaushalte, da braucht auch jeder eher eine kleine Wohnung und so weiter und so fort. Und deswegen brauchst du an sich mehr Wohnungen.

Caro: Mhm.

Martin: Ne, durch diese Ein- und Zweipersonenthematik.

Warum Projektentwickler nicht bauen: Zinsen, Baukosten und unsichere Käufer

Caro: Okay. Lass uns mal reinschauen: Wann wird aus einer Baugenehmigung tatsächlich eine Wohnung? Also warum entscheidet sich ein Projektentwickler manchmal trotz der Genehmigung dafür, erst mal nicht zu bauen?

Martin: Mhm. Na, was heißt, er entscheidet sich dafür?

Caro: Na, manchmal ist es auch Zwang. Also gestiegene Baukosten, die Finanzierung ist noch nicht durch oder …

Martin: Na ja, wir müssen ja über Wohnungen sprechen, also Mehrfamilienhäuser. Nicht klassisch Einfamilienhäuser, sondern das, was du in diesen urbanen Zentren brauchst, sind Mehrfamilienhäuser. So, das heißt, du machst eine Projektentwicklung. Jetzt hast du das Thema: Ich finde ein Grundstück, ich entwickle das. Ist auch erst mal total toll. Aber wenn ich so ein Projekt starten möchte, muss ich es ja irgendwie finanzieren. Jetzt haben wir natürlich in den letzten Jahren die gestiegenen Zinsen. Das heißt, ich finanziere das nicht irgendwie für 2 %, sondern für 5. Da muss ich mir aber schon überlegen, ob man die 2, 3 Millionen irgendwie noch mal als Zwischenfinanzierung stemmen kann.

Caro: Mhm.

Martin: Deswegen liegen viele Dinge. Dazu kommt natürlich, dass Neubau einfach teurer ist, denn ich habe heute andere Auflagen. Ich habe einen anderen energetischen Standard, nach dem ich bauen muss, damit es für Anleger wieder attraktiv ist, ne? Wir haben ja schon mal berichtet: 60 % des deutschen vermieteten Wohnungsbestandes, also der vermieteten Wohnungen … Und wir sind zum größten Teil ein Mieterland, über 50 %. 60 % dieser vermieteten Wohnungen sind in Privatbesitz. Also muss ich für Investoren Anreize schaffen, und die hat man eher im Neubausegment geschaffen.

Caro: Okay.

Martin: So, und dann muss ich sagen: Hier habe ich aber auch sozusagen diese Förderung und diese ganzen Vorteile drin. Wir können das ja nachher, sogar am Ende, je nachdem, was noch kommt, noch mal zusammenfassen. Dann ist es für unsere Zuhörenden auch am einfachsten zu gucken: Okay, wo liegen denn meine Chancen, wenn ich mich mit diesem Segment beschäftigen möchte? Neben dem, was wir eben schon gesagt haben: vielleicht kleinteiligerer Wohnraum, also eher vielleicht 2 50-Quadratmeter-Wohnungen im Zentrum als eine 100-Quadratmeter-Wohnung.

Caro: Mhm.

Martin: Ist auch nicht das Klumpenrisiko. Aber wenn ich heute baue, dann muss ich einfach sagen: Dann muss ich auf einem sehr hohen energetischen Standard bauen. KfW 40, QNG, nachhaltig, zertifiziert und so weiter und so fort. Das kostet alles Geld. Das muss ich mir als Projektentwickler auch überlegen, aber ich bin halt gezwungen, das zu tun. Das ist so ein bisschen das, deswegen hapert es, ne? Ich glaube, viele können nicht abschätzen: Was passiert mit den Zinsen, was passiert mit den Lohnkosten, ne? Wir haben jetzt festgelegt, dass der Mindestlohn in Deutschland angepasst werden soll, ne, also in Stufen.

Caro: Mhm.

Martin: Wenn du so möchtest. Ja, aber was wird passieren? Die Beschäftigten im Baugewerbe – auch da haben wir nur noch halb so viele wie vor 30 Jahren – möchten auch mehr verdienen. Das heißt, die Entstehung wird wieder teurer. Das Grundstück in den urbanen Zentren ist schon teurer geworden, weil alle reinwollen. Ich muss es finanzieren, das ist teurer geworden. Ich weiß nachher nicht, ob es mir jemand abkauft, weil ich es ja vielleicht gar nicht behalten möchte. Wie ist gerade das Käuferverhalten, ne? Die sind in der wirtschaftlichen Situation, in der wir uns befinden, auch alle sehr verunsichert. Dazu kommen gestiegene Energiekosten. Jetzt denkt man immer: Ja, Energiekosten kommen ja erst hinten raus, ne?

Caro: Mhm.

Energiepreise und Material: Warum auch Stahlträger und Kabel das Bauen verteuern

Martin: Wir denken bei Energiekosten immer, das ist ganz spannend … Dann denkst du: Na ja, klar, meine Heizung in der Bude.

Caro: Ich mittlerweile nicht mehr, aber der Typische denkt doch daran.

Martin: Genau.

Caro: Aber nicht an Dämmung, Fenster.

Martin: Ja, absolut. Und das Ding ist ja: Du musst jetzt gar nicht mal an Dämmung und Fenster denken. Bei Dämmung und Fenstern musst du nach einem energetischen Standard bauen, ne? Du musst heute die Dämmung dicker machen, damit du überhaupt auf diesen Standard kommst. Jetzt geht es aber um ganz andere Dinge. Es geht um den Stahlträger, der irgendwo drin ist. Stahl musst du mit einem sehr hohen energetischen Aufwand produzieren, damit du überhaupt Stahl produzieren kannst, Schrauben produzieren kannst und so weiter, Kabel produzieren kannst. Und durch die gestiegenen Energiekosten ist das Kabel teurer, ist der Stahlträger teurer. Wie weit steigen die Energiekosten noch? Wenn ich es heute plane, aber erst in 2 Jahren anfange zu bauen, habe ich dann 20 % mehr Materialkosten? Habe ich 30 %? Ist der Ukrainekrieg vielleicht vorbei, und die Materialkosten verdoppeln sich, weil alle Baumaterialien haben wollen, um ein Land wieder aufzubauen? Und das sind Verunsicherungen für Projektentwickler, wo ich sage: „Klar, das kann ich durchaus nachvollziehen. Das kann man gerade auch nicht so richtig greifen.“ Natürlich hast du ein paar dabei, die auch so eine sehr starke Eigenkapitalreserve aufbauen können, große Bauunternehmen. Aber in der breiten Masse ist das der Grund, warum du nicht das, was genehmigt ist, auch wirklich realisierst.

Neubau vs. Bestandssanierung: 20.000 Baunormen und hohe Auflagen

Caro: Mhm. In einer älteren Folge hast du damals mit Claire schon über Neubau versus Revitalisierung gesprochen.

Martin: Mhm.

Caro: Legen wir schon den Fokus darauf, den Bestand zu modernisieren, oder sollten wir das noch mehr machen?

Martin: Also ja, grundsätzlich sollten wir es mehr machen, weil wir ja sozusagen Wohnungen realisieren wollen. Jetzt ist aber die Frage: Wo?

Caro: Mhm. Wäre es denn günstiger? Weil Neubau ja sehr teuer ist, wie wir gerade so ein bisschen raushören.

Martin: Mhm. Na ja, der Aufwand ist bei einem Neubau halt sehr groß.

Caro: Mhm.

Martin: Ne? Jetzt kannst du aber nicht pauschal sagen, Bestand ist günstiger. Also vielleicht zum Neubau, ne: Wenn du jetzt einen Neubau hast, dann fängst du irgendwann vom Blatt Papier an und weißt ganz genau, was entsteht. Ja. Du hast natürlich einen Riesenaufwand. Ich habe eben die Finanzierung genannt und so weiter und so fort. Übrigens auch ganz spannend in Deutschland, ne, herzlich willkommen hier: Alleine, wenn du überlegst, du möchtest etwas Neues bauen, hast du ja Auflagen …

Caro: Mhm.

Martin: … Normen, an die du dich im Baugewerbe halten musst, ne?

Caro: Ja.

Martin: Schätz mal, wie viele Auflagen und Normen wir in etwa haben, wenn wir im Baugewerbe so ein Objekt bauen. Wie viele Auflagen gibt es da so? Wie viele Normen?

Caro: Boah. Sind wir im Tausenderbereich?

Martin: Verrate ich nicht.

Caro: Keine Ahnung. Sag einfach.

Martin: Knapp über 20.000.

Caro: Oha. Okay, das hätte ich jetzt wirklich nicht …

Martin: Ja. Herzlich willkommen. Ne, mit allem Drum und Dran: mit Umwelt, mit dem, dies, die Norm, die Norm, die Norm, die Norm und so weiter. In jedem Bereich: Heizung, Elektro, Bau, Schall und so weiter und so fort. Also Riesenauflagen. Und das ändert sich immer, ne, da passiert immer wieder was. Ja. Und deswegen wird es natürlich teuer.

Leerstand in Deutschland: Warum nicht jeder Standort funktioniert

Martin: Und zu deiner Frage Bestand versus sozusagen Neubau muss man sagen: Eine Bestandssanierung wird sich auch hier wieder eher in urbanen Zentren lohnen.

Caro: Mhm.

Martin: Also in den Ballungsgebieten. Warum? Weil die Nachfrage der Mieter so groß ist. Wenn du jetzt mal reinschaust: Wir hatten ja am Anfang gefragt, wo eigentlich die Wohnungen fehlen. Und wir haben gesagt: die Big Seven. Auf der anderen Seite könntest du aber mal fragen: Ja, und in den anderen Gebieten?

Caro: Ja, da auch.

Martin: Ja?

Caro: Ja, finde ich schon.

Martin: Nee.

Caro: Oder es ist halt eine bewusste Entscheidung: Okay, ich ziehe halt weiter raus, aber dann habe ich die Fahrtstrecke.

Martin: Ja, aber das Geile ist: Auch nicht jede Stadt, nicht jedes Zentrum funktioniert. Ich gebe dir … Pass auf, das ist ganz spannend. Nehmen wir jetzt mal, wo Wohnungen fehlen: Berlin, München, Frankfurt.

Caro: Mhm.

Martin: Die haben heute … Man spricht in Deutschland übrigens immer über marktaktiven Leerstand, okay? Der marktaktive Leerstand beträgt in Deutschland etwa 2,2 %. Also in etwa 2 % unserer Wohnungen in Deutschland stehen leer. Bei allem unter 3 % redest du übrigens von Vollvermietung.

Caro: Okay.

Martin: Also du könntest sagen: „Wow, in Deutschland haben wir Vollvermietung.“ Mhm. Schauen wir uns mal die Zensusbefragung an. Da kommen ja viele Daten raus, ne, hatten wir auch schon ein paarmal, die Daten. In der Zensusbefragung steht, dass wir in Deutschland einen Leerstand von 4,3 % haben.

Caro: Mhm.

Martin: Das sind ungefähr 1,9 Millionen Wohnungen. Bei diesen 1,9 Millionen, die da drinstehen, hat mich aber interessiert: Wie viele Wohnungen davon kann ich denn überhaupt mieten oder beziehen?

Caro: Und wie viele sind es?

Martin: Du hast ungefähr ein Drittel bis 50 %. Der Rest steht dem Markt gar nicht zur Verfügung. Deswegen finde ich die Quote des marktaktiven Leerstands viel interessanter. Jetzt kann man aber sagen: Pass auf, wo ist denn das? Denn das ist für Investoren ja auch wichtig: Wo wollen die Leute hin? Und wenn du dir jetzt zum Beispiel Berlin, München, Frankfurt anguckst – also, pass auf, ich sage Frankfurt am Main –, dann haben die ungefähr eine Leerstandsquote unter einem Prozent, teilweise 0,1. Frankfurt (Oder) ist auch eine Stadt.

Caro: Ja, aber sieht komplett anders aus.

Martin: Ja, hat aber eine Leerstandsquote von 6,8 %. Ja. Das kannst du übrigens selbst auf Länderebene machen, ne? Bayern, Baden-Württemberg versus Sachsen-Anhalt.

Caro: Mhm.

Martin: Sachsen-Anhalt und Thüringen haben eine Leerstandsquote von sechseinhalb und 6,8. Hm. Jetzt könnte ich sagen: Oh, was sind das? Das sind strukturschwache Regionen. Das wollen wir jetzt gar nicht politisch aufmachen, ne, aber daher kommt vielleicht sogar ziemlich viel Unzufriedenheit, ne? Das kann natürlich auch sein, weil du keine großen Arbeitgeber hast und so weiter und so fort. Weil du nicht mehr im Industriegewerbe, sondern im Dienstleistungsgewerbe bist. Und das ist dann halt in Ballungsgebieten. Deswegen hast du auch in einer Stadt wie Dessau, ne, Roßlau heißt es, glaube ich, ist in Sachsen-Anhalt … Ich glaube, die haben auch über 6 % oder 7 % Leerstandsquote. Also nicht jede Stadt funktioniert.

Caro: Aber macht man solche Standorte denn nicht wieder attraktiver?

Martin: Na ja, du musst darüber nachdenken: Wenn da keine Industrie hinwill, wenn da kein Dienstleistungsgewerbe hinmöchte, weil du eher sagst: Na ja, die Infrastruktur ist in Frankfurt am Main vielleicht besser als in Frankfurt (Oder). Ich will also jetzt gar keinen Standort bashen, um Gottes willen, ja. Aber es ist halt einfach Fakt.

Caro: Ja.

Sanierungsstau im Altbestand: Wann sich Bestandssanierung lohnt

Martin: Ne, dann hast du auf der Mainseite eine Leerstandsquote von 0,1, und auf der anderen Seite hast du halt 6,5 oder 6,3, also irgendwas in der Range. Und das Problem liegt halt so ein bisschen darin: Würde ich jetzt den Bestand in strukturschwachen Regionen sanieren wollen? Nein. Ich würde ihn wahrscheinlich recht günstig kriegen, und die Leute würden von einer Cashcow sprechen, aber sanieren müsste ich ihn trotzdem. Ja. Und der Stahlträger kostet trotzdem das Geld. Und die Lohnkosten im Baugewerbe sind erst mal überall gestiegen. Und deswegen musst du sagen: Bestandssanierung, ja, kann Sinn machen. Die Frage ist immer nur: Wie alt ist es, und wie groß ist der Aufwand, ne? Wenn du jetzt … Wie gesagt, was ist im Neubau wichtig? Energetisch. Also baust und planst du heute eher im Bereich KfW-40-QNG-Objekte, weil sie KfW-Förderung haben, steuerliche Förderung und diese ganzen Themen. Wenn du also sagst, du möchtest einen Bestand sanieren: schwierig, ne? 60 % unserer Wohnungen sind älter als 50 Jahre. Mhm. Die haben also Riesenaufholbedarf.

Und da musst du einfach sagen – und das ist übrigens auch spannend –: Der größte Bestand, dieser ganze Altbestand, ist nicht an den Big-Seven-Standorten, da ist schon viel passiert, sondern der ist eher in ländlichen Regionen. Und deswegen wäre meine Prognose: Der verfällt auch.

Caro: Mhm.

Martin: Ne. Das heißt, der Leerstand in Deutschland wird zwar größer, aber der marktaktive wird gering bleiben, weil du es in den Ballungsgebieten, in urbanen Zentren halt nicht nachproduzieren kannst. Vielleicht mal für alle da draußen: Es gibt übrigens auch ein Sanierungsziel der Bundesregierung, es liegt ungefähr bei 2 % des Bestands. Ne, wir hätten in Deutschland sogar das Ziel, von unserem Bestand 2 % zu sanieren. Wir schaffen gerade nicht mal eins. Und in den schwachen Regionen macht es halt keinen Sinn. Da ist der Aufwand, den du betreiben müsstest, um das Objekt energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, einfach zu groß. Und das lohnt sich nicht. Und das lohnt sich sicherlich in den Ballungsgebieten oder, sage ich mal, von mir aus auch im Speckgürtel. Aber da sind die Preise mittlerweile auch durch die Decke gegangen, auch im Bestandsbereich. Und dann musst du wieder gucken: Okay, was kostet das, wenn ich das gesamte Dach neu mache, wenn ich die Außenfassade mache, wenn ich neue Energietechnik, Wärmepumpen einbaue? Auch dann brauchst du sozusagen einen anderen Gebäudewert, ne? Es bringt dir jetzt auch nichts, eine Wärmepumpe in eine Holzhütte einzubauen. Tut mir leid, aber dann kannst du auch das Fenster auflassen.

Caro: Ja.

Martin: Also das wird halt kalt, ne? Du brauchst natürlich auch eine Top-Dämmung, um genau diese neuen Energieformen dann auch nutzen zu können.

Caro: Mhm.

Martin: Das ist ein Problem.

Was der Wohnungsmangel für Kapitalanleger bedeutet: Lage, Leerstandsquote und Arbeitgeberstruktur

Caro: Okay. Schauen wir mal durch die Sicht unserer Hörer.

Martin: Okay.

Caro: Und zwar: Was bedeutet diese Situation eigentlich für jemanden, der heute über eine Anlageimmobilie nachdenkt? Bedeutet Wohnungsmangel automatisch sichere Vermietbarkeit?

Martin: Mhm. Ja. Also da würde ich sagen: Ja. Also was heißt Wohnungsmangel? Wenn ich weiß, dass ich in einer Stadt wie Berlin, München … Aber da kannst du auch andere nehmen, kannst auch Köln, Düsseldorf oder von mir aus auch Nürnberg, Stuttgart nehmen, ist völlig wurscht. In den Städten, in denen du Leerstandsquoten unter einem Prozent hast, heißt das ja: Wenn da mal eine Wohnung leer steht, stehen draußen 150 Schlange.

Caro: Ich wollte gerade sagen: Lage, Lage, Lage.

Martin: Ja, genau. Und dann weiß ich auch, wenn ich in einer Region bin, die nicht nur einen Arbeitgeber hat … Das kann übrigens ja auch anders funktionieren, ne? Guck dir einen Standort an, den man gerade auch ein bisschen kritisch sieht, weil da die Preise auch zurückgehen, wie Wolfsburg.

Caro: Mhm.

Martin: Dann ist dieser Standort an einen Arbeitgeber geknüpft.

Caro: Ja.

Martin: Stell dir vor, den gibt es da morgen nicht mehr.

Caro: Ja, und ziehen alle weg, gefühlt.

Martin: Na ja, dann wird es auf jeden Fall günstiger, ne? Dann geht der Bestand da auf jeden Fall runter, dann will den wieder keiner mehr haben. Wenn ich aber in Regionen bin, die sowieso strukturstark sind, wie so ein Tausendfüßler, vielleicht auch in mehreren … Nehmen wir zum Beispiel einen Standort wie Dresden. Mhm. Ein Standort, der für die Chipindustrie bekannt ist, ne? Da hast du aber Infineon und so weiter und so fort, also mehrere Hersteller. Die sind halt breit aufgestellt. So, und wenn du halt weißt, an so einem Standort habe ich irgendwie 0,1, 0,3 % Leerstandsquote, dann stehen draußen 150 Schlange, und dann macht es auch Sinn, da zu investieren. Wenn ich dann auch noch Förderungen nehme, Doppel-AfA und, und, und, und, und, und, und. Also klar.

Drei Stellschrauben gegen Wohnungsmangel: Investoren, Förderung und Grunderwerbsteuer

Caro: Okay. Wenn du für die nächsten Jahre 3 Stellschrauben verändern könntest, damit tatsächlich mehr Wohnungen entstehen, welche würdest du wählen?

Martin: Wenn ich an der Macht … Du meinst …

Caro: Wenn du der große …

Martin: Wenn du der …

Caro: Ey, …

Martin: Martin, wenn du an der Macht bist. Na ja, im Grunde genommen musst du Folgendes schaffen. Was in Deutschland natürlich ein ganz großes Problem ist: Wir haben kaum Eigenheim. Ob das jetzt gut oder schlecht ist, darüber streiten sich die Geister, ne? Also viele fordern und sagen: Na ja, man müsste einfach die Grunderwerbsteuer abschaffen. Natürlich Riesensteuereinnahmen, ich spinne mal rum, aber man müsste die abschaffen, und dann würden auch mehr Menschen Eigentum bauen. Ob es grundsätzlich sinnvoll wäre, sich in irgendeiner strukturschwachen Region eine Immobilie mit 160 Quadratmetern Wohnfläche ans Bein zu binden, weil ich das jetzt gerade mit dem Hund und dem Kind gut finde, aber das Kind in 18 Jahren nicht mehr da ist und der Hund bis dahin vielleicht auch nicht mehr, oder ein neuer. Genau. Oder man ist dann getrennt und sucht sich lieber 2 Wohnungen. Ob das wirtschaftlich sinnvoll wäre? Es wird sicherlich einen Impuls geben, ne? Wenn du jetzt sagst, wir schaffen die Grunderwerbsteuer ab, wir machen einen Fördertopf für Menschen, die selber Eigentum bauen wollen, ne, also irgendwie eine Zulage, Steuerfreiheiten, vielleicht auch Zinsen, die man privat steuerlich geltend machen kann – beim Eigenheim funktioniert es nicht, bei der Kapitalanlage funktioniert es –, dann wäre das sicherlich ein Impuls. Ob der gut wäre, sei dahingestellt. Ich glaube es nämlich persönlich nicht.

Caro: Mhm.

Martin: Und wenn du sagst, ich möchte, dass mehr gebaut wird, dann musst du es halt grundsätzlich erst mal für Investoren attraktiv machen. Da sind wir auf einem richtig guten Weg. Wenn du jetzt sagst: Du hast eine degressive AfA geschaffen, du hast eine 7b-AfA geschaffen, also Absetzung für Abnutzung, Einkommensteuergesetz. Du schaffst KfW-Fördermöglichkeiten für energetische Sanierung, für energetischen Neubau. Das ist sicherlich der richtige Weg. Aber du musst das Bauen irgendwie günstiger hinkriegen. Und du hast natürlich immer sehr hohe Auflagen drin. Die brauchen wir auch, wenn wir das Klimaziel 2045, die Neutralität, erreichen wollen. Aber du müsstest es irgendwo günstiger machen, schneller machen, Genehmigungsverfahren wirklich vereinfachen. Du brauchst keine 20.000 Normen. Du musst vielleicht auch mal … Ich würde darüber nachdenken, das zum Beispiel nicht nach Normen zu machen.

Ergebnis statt Norm: Wie andere Länder Bauvorschriften flexibler handhaben

Caro: Okay, sondern?

Martin: Du hast andere Länder in Europa, die handhaben das ein bisschen anders. Wir haben eine ganz strikte Norm, sage ich mal, beim Schallschutz. So, ne, da müssen die Fenster den und den Schallschutz haben oder Sonstiges. So, wenn ich jetzt sagen würde: „Okay, das mit dem Schallschutz ist ja blöd, kann ich so nicht gewährleisten, aber ich habe da hinten eine Mauer, oder ich habe hier, keine Ahnung, Bäume, die dann da gepflanzt werden, oder irgendwas“, um trotzdem diese Werte zu erreichen. Da würde ich sagen: „Ja, ist doch super, du hast doch deinen Wert erreicht.“ Und würde nicht ganz starr darauf beharren: „Nee, du musst aber, was weiß ich, die und die Scheibe oder die und die Dämmung oder die …“ Das Resultat muss es nachher sein. Ich finde es richtig, es ist auch ein richtiges Signal, dass wir anfangen … Energie zum Beispiel. Na ja, du hattest ja bei jedem Haus einen Energieausweis, und die alten waren immer total schlecht.

Caro: Mhm.

Martin: Dann sage ich: „Na ja, ist das so richtig?“

Caro: Nein, eigentlich nicht. In den alten Häusern ist es im Sommer zum Beispiel schon kühl, wenn man das so beobachtet.

Martin: Ja, auch. Ja, da bin ich bei dir. Aber jetzt könnte es ja sein, ich sage mal, ich habe jetzt ein Haus, und ich heize alles im Haus mit Strom.

Caro: Mhm.

Martin: Denk an alte Nachtspeicheröfen und sonst irgendwas. Ich würde sagen: Ist ein Nachtspeicherofen schlecht? Ja, der verbraucht total viel Energie. Ja, aber wenn ich oben ganz viel Photovoltaik drauf hätte und meine Energie selber produzieren würde, oder Sonstiges, ja, dann müsste mein Objekt an sich doch super grün sein, weißt du? Und das muss man sicherlich ein bisschen vereinfachen, dass man sagt: „Ey, wir müssen Dinge mal anders denken. Wir müssen mal gucken, wie es andere Länder in Europa machen, die den Neubau besser vorantreiben.“ Das Schnellste, was gedacht wird, ist immer dieses: „Ja, die Grunderwerbsteuer muss weg.“ Ja, stimmt, dann kommen mehr Leute ins Eigentum. Aber ob sie dann das richtige Eigentum erwerben würden, weiß ich nicht.

Caro: Schauen wir in der Hinsicht zu wenig nach links und rechts, was die anderen Länder machen, und …

Martin: Ja, wir sind …

Caro: … versuchen einfach, hier Notlösungen zu schaffen?

Innovation statt DIN-Starre: Warum Deutschland beim Bauen umdenken muss

Martin: Wir sind sehr starr auf den Dingen … Ich glaube, ja, es ist ja immer nur eine persönliche Meinung, aber wir sind natürlich sehr, sehr fixiert auf die Dinge: „Ja, das haben wir, dafür haben wir unsere Norm.“

Caro: Mhm.

Martin: Dafür haben wir unsere DIN, dafür haben wir dies, dafür haben wir das. Grundsätzlich auch nicht verkehrt. Nur: Wie kann ich davon abweichen? Woher kommt die Norm? Ja, ich möchte nicht, dass das Haus zusammenstürzt. Deswegen hast du den Träger so und so und so einzubauen. Vielleicht sagt aber einer auch: „Ja, aber das könntest du doch alternativ so oder so viel besser machen, und trotzdem stürzt das Haus nicht ein.“ – „Ja, nein, das haben wir schon immer so gemacht, und in der DIN steht das so und so drin.“ Denkst du nur so: „Ja, das ist einfach … Hä? Verstehe ich nicht.“

Caro: Manchmal etwas veraltet, weil man sich ja überall weiterentwickelt.

Martin: Ja, wir müssen innovativer werden. Ja. Ich würde da Innovation vorantreiben. Ich würde sagen: „Was habt ihr denn so aus der Baubranche für Ideen? Was gibt es denn da, mal aus der Praxis?“ Ne? Und nicht: „Oh ja, alles klar. Da wurde jetzt in der Zeichnung ein Fenster vergessen. Müsst ihr noch mal alles neu machen.“ Sondern: „Ja, was passiert denn jetzt einfach, wenn da ein Fenster reinkommt?“ Da brauchst du nicht eine neue Kubatur und einen neuen Antrag und Bau und dies und noch mal jenes und welches, sondern ja, also halt ein neues Fenster.

Caro: Mhm.

Martin: Zeichne es ein, bau es ein, und gut ist. Also ein bisschen mehr so Hands-on.

Caro: Mhm.

Martin: Nicht die DIN und so was. Die würde ich nicht … Die hat ja auch eine Daseinsberechtigung, die würde ich jetzt nicht abschaffen. Aber wenn du willst, dass wirklich was passiert, dann musst du Innovation vorantreiben. Dann musst du anders denken, Ideen haben, wie einer eine Statik trotzdem hinkriegt oder eine DIN hinkriegt, ohne stumpf nach dem Papier zu gehen. Das heißt ja nicht, dass er das nicht erreichen möchte. Ich möchte trotzdem nicht, dass, keine Ahnung, der Schallschutz oder irgendwelche Dinge oder Brandschutz oder Sonstiges fehlen, ne? Das ist ja alles auch wichtig. Um Gottes willen, ich würde es nicht auflösen. Und natürlich, wenn du Objekte hast, die, keine Ahnung, ein Brandschutzgutachten oder eine Nottreppe brauchen oder irgendwas, ist das wichtig. Also wenn es mal wirklich brennt, dann solltest du das schon haben.

Brandschutz und Wärmedämmverbundsystem: Sinnvolle Regeln, aber mit Augenmaß

Martin: Und ich glaube, gerade bei den Objekten, die ich mir teilweise anschaue … Das ist im privaten Bereich einem Bekannten auch passiert. Da ist das Nachbargebäude abgebrannt …

Caro: Mhm.

Martin: … mit einem schönen WDVS, also Wärmedämmverbundsystem, ne. Diese Plastikdinger …

Caro: Ja.

Martin: … die du draußen immer ranschraubst, die brauchen wir, um den Energiestandard zu erreichen. Du kannst dir nicht vorstellen, wie das gebrannt hat. Weil, wenn Plastik brennt, wird das schon heiß. Ja. Ne? Also das Ding ist komplett abgebrannt, und da ist es schon wichtig, dass du dann irgendwie Rettungswege und diese ganzen Dinge mitberücksichtigst. So was ist schon wichtig. Nur vielleicht mal anders denken. Brauchst du das? Brauche ich das, wenn ich jetzt … Ich baue ein Haus, und um mich herum ist 5 Kilometer nichts. Muss ich da auf einem Schallschutz von irgendwas beharren? Keine Ahnung, ne? So. Hä, da ist doch niemand.

Caro: Aber es könnte später werden.

Martin: Ja, nebenan ist nicht mal Bauland, könnte in 100 Jahren so sein. Genau. Aber so ist es bei uns: „Ja, es könnte so sein, also brauchst du dafür noch mal ein Gutachten.“ Und dafür brauchst du dies, und dafür brauchst du das, und dafür brauchst du jenes. So, und das sind Dinge, die verlangsamen auf der einen Seite. Deswegen war ja eingangs die Frage, ne: Warum werden die Dinge, die jetzt genehmigt werden, nicht alle gebaut? Ja, weil genau so was kommt, weil du 20.000 Normen hast. Und auf der anderen Seite musst du sagen: Das verlangsamt alles, das verteuert alles. Deswegen wird Bauen teurer, weil ich noch eine Genehmigung und noch eine Gene… und noch einen Nachweis brauche, dass es wirklich QNG-nachhaltig ist. Und woher kommt denn der Stahlträger, und wo wird das Erz abgebaut, und ist das Erz nachhaltig abgebaut, und Sonstiges. Alles richtig, also wirklich richtig gut. Es geht um Menschenwürde und so was, ne? Also total wichtig, das zu machen. Aber ich muss mich halt nicht wundern. Ich finde das immer so: „Ja, ist aber auch super teuer.“ Ja, aber wenn du nachhaltig baust, brauchst du halt für jeden Kram einen Nachweis, ne?

Das hat mir auch jemand aus einem großen Unternehmen erzählt: Da ist es dann wichtig und muss bezüglich CO₂-Emissionsabgaben und diesen ganzen Themen nachgewiesen werden, ob ein Hotel veganes Frühstück anbietet, ja oder nein. Ich weiß nicht, ob das stimmt, aber dann sollen die CO₂-Emissionswerte besser sein, oder keine Ahnung. Wo ich so denke: Wow. So, und jetzt musst du überlegen: Das müssen ja auch Leute nachweisen.

Caro: Ja.

Nachverdichtung, Fassadenbegrünung und Mieterstrom: Neue Ideen für urbanes Bauen

Martin: Das müssen Leute nachhalten. Das kostet ja alles Geld. Und da, glaube ich, musst du innovativer denken. Du musst auch Dinge zulassen, nicht blind. Ich wäre einfach offen. Ich würde es gar nicht auf 3 Punkte beschränken, sondern ich wäre einfach offen zu sagen: Okay, wie kriegen wir das hin? Wo stecken wir in diesen ganzen Themen gerade überhaupt? Wo hakt es? Es gibt in Deutschland viele fähige Leute, die da, ich sage mal so schön, ein bisschen Gehirnschmalz reinstecken könnten, damit du Bauen wieder attraktiv hinkriegst. Du könntest über Nachverdichtungen in urbanen Zentren nachdenken. Du könntest sagen: „Okay, dann haben wir hier noch eine Fläche, die müssen wir irgendwie anders nutzen, oder wir müssen das Gebäude halt außen begrünen.“ Gibt es auch, ne? Dass du da sagst: „Okay …“ In Städten, das ist ja auch eine Phase, da hast du einfach nur Beton an Beton geklatscht und wunderst dich, dass es im Sommer zwischen den Straßen irgendwie 12 Grad heißer ist als sonst. Ja, woher kommt denn das, wenn ich keine Bäume habe und so weiter? Wenn aber einer sagen würde: „Ich begrüne die Fassade, und ich baue die Fassade vielleicht sogar mit Solarthermie oder irgendwas, um da quasi auch noch selber Strom zu produzieren, Mieterstrom zu machen, neue Energiekonzepte, Naturschutz mit einzubinden.“ Ich glaube, da hast du Möglichkeiten.

Caro: Ja, klar.

Martin: Und das alles zusammen würde sicherlich dafür sorgen, dass du dann mehr baust, an den richtigen Stellen baust und sicherlich auch den Preis ein bisschen zurückkriegst.

Caro: Mhm.

Martin: Also 3 Punkte kriege ich leider nicht hin.

Ausblick 2030: Warum der Wohnungsmangel bleibt und welche Chancen Anleger jetzt haben

Caro: Ist okay. Ich habe noch eine Abschlussfrage.

Martin: Oha.

Caro: Und zwar: Wenn wir uns 2030 noch einmal hier hinsetzen, glaubst du, wir sprechen dann immer noch über Wohnungsmangel?

Martin: Ja.

Caro: Ja. In der kurzen Zeit geht das auch einfach nicht, ne?

Martin: Ja, aber das ist genau das. Ich finde dieses immer: „Boah, super, wir haben so Sachen gemacht“, ne? Und man denkt: „Oh, klasse, da haben wir etwas geschaffen. Wachstumschancengesetz. Wir machen das, und das muss ja nächsten … Also jetzt ist es 4 Wochen her, warum ist denn noch nichts passiert?“ Ne?

Caro: Ja, manche Dinge gehen nicht so schnell.

Martin: Ja, aber du musst ja gucken. Zum Beispiel politisch.

Caro: Mhm.

Martin: Wir wollen eigentlich politisch nichts sagen, aber nehmen wir jetzt so eine Agenda 2010 vom Schröder. Ja, der hat das gemacht. Da hatten wir irgendwie, glaube ich, 6 Millionen … Ich meine, das waren ungefähr 6 Millionen Arbeitslose. Da kam die Agenda 2010, und nachher hat die Nachfolgerin, die Frau Merkel, halt davon profitiert, und die Arbeitslosenzahlen sind halt runtergekommen. Also es braucht alles seine Zeit, ne? Aber so ist man vielleicht einfach, dass man, wenn man etwas startet, sofort ein Ergebnis haben möchte, ne? Jürgen Klopp ist neuer Bundestrainer. Herzlichen Glückwunsch …

Caro: [unverständlich]

Martin: … auch von meiner Stelle. Und sofort werden wir Europa- und Weltmeister. Ja. So, wo du denkst: „Hä?“ Also, ne, er hat auch nie gesagt: „Das machen wir jetzt so“, sondern er hat immer gesagt, das wird dauern und so weiter.

Wir machen die richtigen Impulse. Für euch da draußen als Kapitalanleger: Die Impulse sind da. Beim Zinsniveau sagen aktuell alle: „Boah, die Zinsen sind hoch.“ Nein, sind sie nicht. Der Durchschnittszins der letzten 30 Jahre liegt bei 4,5 %. Ja. Fakt. Das heißt also, wir haben ein moderates Zinsniveau. Wir haben steuerliche Kompensationsmöglichkeiten: degressive Abschreibung in Höhe von 5 %. Paragraf 7b Einkommensteuergesetz, Sonderabschreibung: Wenn das Objekt KfW 40 QNG ist, also wenn du ein Gebäude nachhaltig baust beziehungsweise das kaufst, kriegst du noch mal 4 Jahre lang 5 %, bis zur Höchstgröße von 5200. Also, ne, es gibt so ein paar Sachen, die man berücksichtigen muss, aber erst mal die nächste Förderung. Dann Sonderkonditionen bei KfW-Fördermitteln, teilweise bei 0 Komma und Prozent Zins, 2 % Zins. 150.000 zu 2 % Zins, noch mal 150.000 zu 4 % Zins, und schon habe ich einen guten Mischzins. Auch diese Dinge clever für den strategischen Vermögensaufbau zu nutzen. Die steuerliche Kompensation zu nutzen, wie ich eben gesagt habe. Und da, glaube ich, liegen die Chancen drin. Und da muss, finde ich, auch viel mehr Aufklärung stattfinden. Denn wenn diese Aufklärung bei den Investoren stattfindet, dann würden die sagen: „Ey, das rechnet sich ja heute wirklich besser als vor 10, 15 Jahren.“ Stimmt übrigens auch. „Also investiere ich hier wieder.“ Und wenn ich mir die weltpolitische Lage gerade angucke, sicherlich an der einen oder anderen Stelle ein bisschen turbulent, ja, dann, glaube ich, brauchen wir ganz viel Aufklärung.

Und Fakt: Du hast gefragt, ob wir 2030 auch noch … Natürlich sind wir da. Denn wenn wir uns jetzt freuen – und so runde ich es vielleicht ab, es sei denn, du möchtest was ergänzen –, wenn wir uns jetzt freuen, dass wir ungefähr 250.000 Baugenehmigungen haben. Jetzt. So ein Bau dauert immer … Wenn du es dann genehmigt hast, dann geht es langsam los, und du brauchst noch mal 2 bis 3 Jahre für den Bau. So, Caro, dann haben wir 2030.

Caro: Mhm.

Martin: Und in den letzten Jahren … Wenn du jetzt sagst: „Oh, jetzt haben wir 250.000, weil wir zum Vorjahr 6 % plus haben.“ Ja, die hatten wir im letzten Jahr ja nicht und im Jahr davor auch nicht.

Caro: Ja.

Martin: Mensch, das heißt also, wir können uns darauf einstellen: Es wird in den nächsten Jahren genauso weitergehen. Und wenn ich halt in einen Verknappungsmarkt investieren will, ja, dann sollte ich das jetzt tun. Denn auf der einen Seite habe ich die Verknappung in den urbanen Zentren. Also: Wo brauche ich das eigentlich, ne? Wo habe ich Leerstandsquoten unter einem Prozent? Wo wollen die Menschen jetzt schon hin? Wo stehen sie jetzt schon Schlange? Nicht nur ein Gewerbe, sondern strukturstark, die Region, die Stadt, wie auch immer. Und dann jetzt die steuerliche Kompensation nutzen, die übrigens erst mal nur bis 2029 befristet ist.

Caro: Okay.

Martin: Muss man auch wissen, ne? Das Thema ist erst mal bis 2029, und dann mal gucken. Das muss man sicherlich weitermachen, um diesen Aufschwung so ein bisschen mitzunehmen. Aber grundsätzlich brauchen wir das genau in den Ballungsgebieten.

Caro: Okay.

Martin: Da fehlen sie nach wie vor. Und auch 2030. Aber Mensch, guck mal, wenn wir 2030 hier sitzen …

Caro: Ja, das sind 3 Jahre, ne? Fast.

Martin: Können wir das auf Wiedervorlage legen?

Caro: Ja.

Martin: Jetzt schon.

Caro: Nehme ich mit auf.

Martin: Ich höre mir das noch mal an: Was haben wir da erzählt? Und dann nehmen wir es noch mal auf.

Caro: Mhm.

Martin: Cool. Das wäre auch toll. Stell dir vor, in 3 Jahren machen wir wirklich einen Podcast, und da sind Zuhörende dabei, die sagen: „Ich habe die auch schon vor 3 Jahren gehört.“

Caro: Macht euch einen Kalendereintrag.

Martin: Das ist so wie bei Kollegen, ne, die jetzt auch schon über 15 Jahre dabei sind. Das ist eigentlich auch so. Okay, ja, super. Noch irgendwas, Caro?

Caro: Ja, eine Frage habe ich auch noch.

Martin: Oh.

Caro: Wie viel hast du gegessen? Ja. Wo sind die jetzt alle [unverständlich]?

Martin: Na, Mann, ich hatte nur ein Knoppers.

Caro: Hier, guck mal, ich achte auf dich.

Martin: Ja. Du stellst mir immer Fragen, auf die ich nicht so einfach antworten kann.

Caro: Ja, genau.

Martin: Keine Ja-und-Nein-Antworten, sondern schon ein bisschen ausufernd.

Caro: Nächstes Mal gibt es Möhren.

Martin: Ja, genau. Nimmt den Zucker runter.

Caro: Mhm. Alles klar. Dann würde ich sagen, das war es für heute.

Martin: Ja, super. Hat mich gefreut.

Caro: Mhm.

Martin: Euch da draußen viel Spaß.

Caro: Ja. Und wir hören uns beim nächsten Mal. Wenn euch die Folge gefallen hat, liked uns, lasst ein Abo da und …

Martin: Empfehlt euren Freunden diesen Podcast, das ist, glaube ich, das Wichtigste.

Caro: Familie, Freunde.

Martin: Ja, alle, die ihr so kennt. Alles klar. Caro, ich danke dir. Hat sehr viel Spaß gemacht.

Caro: Sehr gerne.

Martin: Bis bald.

Caro: Bis bald. Ciao.