Energieeffizienz - Vom Nebenthema zum Wertfaktor

Intro

Caro: Hallo Martin.

Martin: Hi Caro.

Caro: Wie geht es dir?

Martin: Ja, gut, also ja, doch, gut, aber es ist echt ziemlich warm.

Persönliche Frage: Vortragsmarathon bei 35 Grad und ein Fußballturnier im Regen

Caro: Ja, das stimmt wohl. Was habe ich in deinem Leben verpasst?

Martin: Ja, ja, stimmt, du hast einiges verpasst. Ich war die letzten Wochen unterwegs, hatte mit vielen neuen Partnern zu tun, neue Strategien besprochen, konzeptionelle Themen in der Immobilienberatung, Einflussfaktoren, also wirklich ganz, ganz viele Sachen. Viele neue Partner dabeigehabt, bestehende Partner, große Schulung gehabt. War einfach schön, aber es war auch anstrengend. Also bei dem Wetter, muss ich ehrlicherweise sagen, war es echt anstrengend.

Caro: Also war das Wetter eher das Lowlight.

Martin: Ja, das Wetter, wirklich die Temperatur, die Temperatur, genau. Das Wetter finde ich grundsätzlich super. Ja, aber das war vielleicht so mein Lowlight. Wobei, ein richtiges Lowlight hatte ich nicht. Wir hatten zwischendurch vor 2 Wochen noch so ein Firmenturnier. Das war ganz schön, mit ein paar Kollegen Fußball zu spielen. Und ich wollte eigentlich erst gar nicht, wollte eigentlich nur so mitfahren, musste dann aber doch ran. Aber es hat auch Spaß gemacht.

Caro: Ich wollte gerade sagen: Willst du davon ein bisschen berichten, quasi das Highlight?

Martin: Als das Spiel war, war strömender Regen, und dann spielst du wirklich im strömenden Regen auf Kunstrasen Fußball und so. Aber es hat richtig Bock gemacht mit den Leuten. Wir sind natürlich auch aus der Gruppe weitergekommen, und so was haben wir am Anfang nicht gedacht. Aber es war wirklich einfach super spaßig, das war mal was anderes. Und ja, dann ging halt der Marathon los mit Veranstaltungen, Tagungen, Vorträgen, auf einmal auch auf der Endkundenseite, ne, mit vielen Fachvorträgen, die man für Kunden machen durfte: warum es heute besser ist, in Immobilien zu investieren, als noch vor 10, 15 Jahren, was da die strategischen Themen sind. Und dann halt auch viel mit Partnern genau diese Sachen besprochen: wie man das da draußen auch vermitteln kann, wenn man – haben wir schon hundertmal gesagt – auf alle Einflussfaktoren achtet. Nee, war super. Und bei dir?

Caro: Na ja, ich habe ja alles koordiniert, wo du hingehst. Deswegen hatte ich eigentlich auch genauso viel zu tun, nur dass du halt dann vor Ort präsenter warst.

Martin: Ja, schön. Du nutzt das hier klimatisiert zu Hause, und ich darf bei 35 Grad im Anzug einen Vortrag halten.

Caro: Ja, nee, aber ich war ja auch privat unterwegs, und genau, viel erlebt. Nee, war schön.

Martin: Ja, siehste. So, und was haben wir den Zuhörenden heute Schönes mitgebracht, beziehungsweise was hast du dir überlegt?

Mythos oder Wahrheit: Die Energieklasse ist nur eine Zahl im Exposé?

Caro: Na, überlegt … Also zu den Temperaturen dachte ich, ich habe mal ein passendes Thema mitgenommen, und zwar die Energieeffizienz. Wenn wir über Energieeffizienz sprechen, denken viele sofort an Heizkosten: Wie können wir am besten Heizkosten sparen? Aber gerade in den letzten Wochen mit Temperaturen von über 30 Grad zeigt sich: Das Thema ist eigentlich viel größer geworden. Und plötzlich geht es nicht mehr darum, wie warm die Wohnung im Winter wird, sondern auch darum, wie angenehm sie im Sommer bleibt. Und da würde ich am besten gleich einmal mit meiner Rubrik starten, mit „Mythos oder Wahrheit“. Und zwar: Die Energieklasse ist nur eine Zahl im Exposé.

Martin: Nein, sie ist entscheidend oder sollte entscheidend sein, oder zumindest ein Teil davon, ob ich diese Investition tätige, ja oder nein. Mhm, ne? Man kann aber auch nicht sagen, dass eine Energieeffizienzklasse jetzt allein ausschlaggebend ist. Ich könnte jetzt nicht sagen: „Wow, A ist alles top, und H ist alles Mist.“ Das stimmt so nicht. Als Investor sollte man aber sicherlich die Energieeffizienz im Auge behalten. Das Problem ist, glaube ich, einfach erst mal der Wohnungsbestand. Im Neubau hast du natürlich keine Energieeffizienzklasse H mehr, ne? Da geht es genau um die Themen, weil es auch strategisch wichtig ist, eine vernünftige Energieklasse zu wählen, aus Investitionsgründen, sage ich mal: Wie rechnet es sich nachher? Energieeffizienzklasse H … Ich glaube, der Wohnungsbestand in Deutschland ist total überaltert, und wir werden sicherlich Probleme in den schlechteren Energieeffizienzklassen kriegen. Ich würde es auch keinem empfehlen, dort zu investieren, weil ich als Investor einfach nicht einschätzen kann, welche Sanierungsmaßnahmen dann auf mich zukommen.

Verpasste Chance Niedrigzinsphase: Warum kaum energetisch saniert wurde

Caro: Hast du selber das Gefühl, dass sich in der Richtung auch was geändert hat? Dass jetzt viel, viel mehr Leute auf Energieeffizienz achten als vor 10, 15 Jahren?

Martin: Ja, das ist ja das Schlimme, ne, das ist ja wirklich das Schlimme. Man muss sich ja fragen: Warum eigentlich?

Caro: Früher gab es auch die Temperaturen.

Martin: Ja, also genau, und ich sage mal, genau dieses Thema … Heute denken die Leute darüber nach: „Oh, hole ich mir eine Klimaanlage, die im Sommer kühlt und im Winter heizt?“ Gibt es ja, und die wird dann mit Strom versorgt. Okay, alles erst mal in Ordnung. Wie kann ich dann aber vielleicht sogar meinen Strom selber produzieren, durch Photovoltaikanlagen und so weiter und so fort, vielleicht sogar mit einem Speicher, und diese ganzen Themen? Das ist auch richtig. Nur ich finde es erschreckend: Überleg mal, vor 10 Jahren, 15 Jahren hattest du so ein Zinsniveau um ein Prozent. Heute hast du 4. Also Investitionsentscheidungen in die Richtung wären vor 10 Jahren einfach deutlich günstiger gewesen. Aber in diesem Jahrzehnt, sage ich mal, in dem wir diese Niedrigzinsphase hatten, haben wir am wenigsten Geld für energetische Sanierung ausgegeben.

Und das ist ja das Nächste: Wenn du dir jetzt Objekte mit einer Energieeffizienzklasse H anguckst, da ist die Gebäudehülle halt eine andere. Und der erste Treiber ist jetzt natürlich erst mal gar nicht, im Sommer zu kühlen, das kommt jetzt, sondern im Winter zu heizen. Und wenn ich eine schlechte Gebäudehülle habe, dann drehe ich die Heizung zwar auf, aber die Energie geht aus dem Gebäude raus. Mhm. Und da hätte man ja sagen können: „Ey, hättest du vor 10 Jahren machen müssen, als es günstig war, da hättest du energetisch sanieren müssen.“ Hat man aber nicht, weil Energie einfach super günstig war.

75 Prozent Öl und Gas: Energieinflation und die Grenzen der Wärmepumpe im Altbau

Martin: Und wir reden heute viel über Wärmepumpen, energetisch total toll, und Photovoltaik und diese ganzen Dinge. Wir müssen aber beim deutschen Wohnungsbestand einfach mal ein bisschen draufschauen und sagen: 75 % der Immobilien, die wir in Deutschland haben, werden mit der Primärenergie Öl und Gas beheizt. Das ist einfach so, ist Fakt. Und da hast du eine Energieinflation. Jetzt reden wir gerade über um die 10 % Energieinflation: „Um Gottes willen, es steigt schon wieder alles.“ Aber zum Glück wird es an den Tankstellen ja gerade günstiger. Ja, mal sehen, wenn der Zuschuss ausläuft. Aber Fakt ist: jetzt mal diese 10 % Energieinflation. Wir haben von 2019 bis 2022 eine Energieinflation von über 300 % gehabt. Und deswegen kommt jetzt der Schmerz an, ne? Der Kittelbrennfaktor ist jetzt halt höher, und deswegen wollen die Leute jetzt energetisch was machen. Stellen dann aber fest: „Oh, die Hülle ist zu alt.“ Also eine Wärmepumpe einzubauen, bringt eigentlich erst mal gar nicht so viel, weil die im Niedrigenergiesektor läuft. Das ist halt blöd. Und wenn ich die Hülle nicht vernünftig gedämmt habe, wenn ich die Fenster nicht gemacht habe … Da stecken halt mehr Dinge drin.

Vorteil ist: Staatlich wird das natürlich massiv gefördert, mit KfW-Programmen, energetische Sanierung, Neubau und so weiter und so fort. Da geht es nach meinem Empfinden in die richtige Richtung. Nur das Problem ist: Die Leute da draußen haben es noch nicht komplett verstanden. Photovoltaik ist relativ einfach, ja, stimmt, und das hat man auch super gelockert. Auch gut, dass man sozusagen seinen Strom aus erneuerbaren Energien gewinnt. Aber wie gesagt, beim Gebäudebestand, der alt ist und immer noch mit Öl und Gas beheizt wird, ist es nicht ganz so einfach, das mal eben umzustellen, ne? Und dann sind es ja auch wieder Investitionskosten, Handwerker werden teurer, wann hat sich das amortisiert und so weiter und so fort.

Preisunterschied durch Energieklasse: Praxisbeispiel 19-Parteien-Haus

Caro: Macht die Energieklasse heute schon einen Preisunterschied?

Martin: Ja, definitiv, ja, ganz klar. Das ist auch gerechtfertigt, ne? Ist ja klar: Wenn ich mir heute ein Gebäude mit einem Energieeffizienzstandard A, A plus irgendwo hole, dann ist es in der Entstehung sozusagen erst mal teurer, als wenn ich mir jetzt ein Gebäude mit Energieeffizienzklasse H kaufe. Das Problem ist, dass viele das nicht berücksichtigen. Es sind ja immer so Einflussfaktoren, ne? Das Interessante bei den Kaufentscheidungen ist, dass die Leute dann sagen: „Ja, aber das ist jetzt bei mir in der Nähe, und das ist ein tolles Haus, und oh, da habe ich jetzt aber auch eine richtig tolle Rendite.“

Ich habe das jetzt selber gerade erlebt. Bei einer Wohnung war ich auf der Eigentümerversammlung, und das Gebäude ist jetzt 45, 50 Jahre alt. Und da ging es um das Thema, ob jetzt ein Energiekonzept erstellt werden soll. Und ich war natürlich total dafür, damit man einfach mal weiß: Welche energetischen Maßnahmen müssen wir jetzt in den nächsten 10, 15 Jahren angehen? Nur mal kurz: Es ist ein 19-Parteien-Haus, und die Investitionskosten werden irgendwann wahrscheinlich, geschätzt, zwischen 1,2 und 1,5 Millionen Euro liegen, neues Dach und so weiter und so fort. Und das Interessante war eher, wenn du dir die Instandhaltungsrücklage anguckst: Da liegen irgendwie 40.000 Euro drin, also im Grunde genommen nichts. Und der Verwalter hat dann gesagt: „Ja, beauftragen Sie doch dieses Gutachten, damit Sie einfach mal wissen, was in den nächsten Jahren auf Sie zukommt.“ Es wurde nachher abgeschmettert, weil viele damalige Investoren da noch drin sind, und die sagen: „Ich habe das Geld lieber auf dem Konto.“

Aber das Spannende war für mich: Eine Partei hat vor etwa 3, 4 Monaten dieses Objekt da erworben: „Oh, wir finden das hier so schön, und die Wohnung ist so toll, und da geht es hin, und wir wollen das als Anlage kaufen“ und so weiter, ne? Also Emotionalität reingebracht. Haben sich aber nicht die Instandhaltungsrücklage angeguckt, haben nicht gesagt: „Oh, hier muss vielleicht irgendwann mal das Dach gemacht werden, wir brauchen eine neue Haustür, wir brauchen neue Wohnungstüren“ und diese ganzen Maßnahmen. Sondern sie haben einfach diesen Preis gesehen und fanden das für sich super, weil sie wahrscheinlich gesagt haben: „Ey, das Ding hat 5 % Rendite oder 6, total cool.“ Ja, und jetzt kamen halt die 1,2, 1,5 Millionen. Da weißt du in den nächsten … Das habe ich auch gesagt: „Ja, wir müssen das doch mal wissen, weil dann jeder weiß, dass er hier in den nächsten 10 Jahren wahrscheinlich mal irgendwo 40.000, 50.000, 60.000, 70.000, 80.000 Euro nachinvestieren muss.“ Und dann haben die geguckt und gesagt: „Wie, wie, nachinvestieren?“ Ne, bei 40.000, die hier drinliegen, reicht das nicht. Und dann haben die das gedanklich natürlich mal auf ihren Kaufpreis oben draufgerechnet und gesagt: „War doch keine so gute Investition. Denn das Geld haben wir gar nicht, das haben wir gar nicht berücksichtigt.“ Warum? Weil sie es jetzt so schön fanden, hier diese Wohnung als Kapitalanlage zu erwerben. Und das Gebäude hat Energieeffizienzklasse H. Da hilft es halt nicht, mal zu sagen: „Wir tauschen die Heizung.“ Sondern wir müssen auch an den Fassaden oder am Dach und so weiter und so fort was machen. Wenn du das nicht berücksichtigst, weil die Emotionalität dich treibt, stehst du halt jetzt da und musst nachinvestieren. Und jetzt kommt natürlich die Frage: Was ist, wenn du das Geld nicht hast?

Caro: Ja, das stimmt, viele unterschätzen das tatsächlich auch, ne? Man sieht die Immobilie, denkt so: „Steht, passt, alles gut.“ Aber was so in den nächsten 5 bis 10 Jahren kommt, ne, Dach und Fenster, Fassade, das sind ja alles Punkte, die man erst gar nicht so im Blick hat, sondern erst, wenn wirklich der Zeitpunkt da ist, an dem man es machen muss, ne?

Warmkosten fressen Kaltmiete: Warum Energieeffizienz die Rendite bestimmt

Martin: Na ja, und wenn wir bei der Energieeffizienz sind, musst du überlegen: Als Investor, für dich oder für alle da draußen, die investieren, ist erst mal nur die Nettokaltmiete entscheidend. Die Nettokaltmiete pro Jahr ist erst mal meine erste Rendite aus dem Objekt. Da kommen natürlich noch Sachen wie Steuervorteile dazu und so weiter, und wie viel Fremdkapitalhebel ich noch genutzt habe, also Leverage-Effekte erzielt habe. Das Entscheidende ist die Eigenkapitalrendite hinten raus, nach Steuern und nach allem. Aber wir geben im Bundesschnitt ungefähr ein Drittel unseres Einkommens fürs Wohnen aus. Ja, es gibt Standorte, Hamburg, München et cetera, da ist es auch deutlich mehr, aber ungefähr ein Drittel. Und wenn ich jetzt weiß, dass die Energiekosten steigen … Jetzt kann ich ja nicht sagen: „Oh super, jetzt steigt die Miete von 15 auf 20 Euro“, das ist dann schon hart. Aber wenn genau diese 5 Euro Steigerung nur Warmkosten sind und nachher vielleicht 50 % der Miete Warmanteil sind, dann habe ich als Investor schlechte Karten. Denn ich kann meine Kaltmiete nicht entwickeln, weil die Warmbelastung, also sozusagen die Energiekosten, das auffressen.

Und das ist ja das Schöne: Wenn du jetzt überlegst, Energieeffizienzklasse A, also vielleicht sogar ein KfW-40-Objekt, QNG-Thema, nachhaltig gebaut, Fördermittel genutzt und so weiter, da kriege ich vielleicht auch meine 15 oder 20 Euro. Wenn ich dann aber nur 2, 3 Euro Warmkosten habe, ja, dann habe ich vielleicht sogar 17 Euro Kaltmiete, und das amortisiert sich dann wieder. Und dann habe ich ein tolles Objekt, dann weiß ich, das rechnet sich für mich wirtschaftlich. Aber das sehen halt manche Leute nicht.

Schnäppchen auf dem Land: Warum Energieklasse H und Lage ein doppeltes Risiko sind

Caro: Mhm, okay. Sind energetisch schwächere Immobilien automatisch auch schlechte Investments, oder könnte man das ab und zu auch als Chance sehen?

Martin: Ja, das ist immer die Frage: Was machst du, ne? Das Spannende ist ja … Was ist so ein Hype? Wir hatten das Thema ja auch schon mit dieser Cashflow-Immobilie. Ja, also klar, ein Objekt mit Energieeffizienzklasse H, keine Instandhaltungsrücklage großartig vorhanden, oder sagen wir es mal anders: Beim Gebäudezustand ist das, was in den nächsten 5 bis 10 Jahren auf mich zukommt, die Investitionen sind dort größer als das, was in der Rücklage liegt. Dann mache ich ja ein Minusgeschäft. Aber jetzt, wenn ich gerade draufgucke, sage ich: „Boah, das bringt mir die und die Miete und kostet nur das.“ Jetzt ist das Objekt aber auch nicht in Nürnberg, Stuttgart oder Leipzig, sondern in, keine Ahnung, in Huddesdorf. Du kennst Huddesdorf, ne? Ja, genau so. Oder in der Südeifel, keine Ahnung. Aber die Leute finden es toll, ne? Super, klasse. Das Problem ist: Da kaufe ich einen Schnapper und sage: „Boah, da wohnt jetzt einer drin.“ Total cool, rechnet sich auch, hat irgendwie 7, 8 % Rendite, 10 % Rendite, total, sehr cool. Aber jetzt wissen wir auch beide: Wenn unser Mieter in Huddesdorf auszieht, falls es den überhaupt gibt, ne … Weil das das nächste Thema ist: Desto ländlicher die Region wird, desto weiter ich aus den Ballungsgebieten rausgehe, desto mehr Eigennutzer habe ich. Da habe ich eigentlich gar keine Miete. Aber wenn wir den in Huddesdorf hätten … Also für alle da draußen, ich weiß nicht, wie viele Einwohner Huddesdorf hat. Sollte uns einer aus Huddesdorf zuhören, tut mir leid. Aber wenn man da eine Immobilie hat, die kann man sicherlich sehr, sehr günstig erwerben. Wenn da ein Mieter drin ist, funktioniert es auch. Aber wenn der Mieter auszieht, dann steht draußen keine Schlange, lege ich mich fest.

Caro: Also ich hoffe, es hört keiner aus Huddesdorf zu. Aber vielleicht 100, also es sind …

Martin: Einwohner, nicht die, die in der Schlange stehen.

Caro: Und auch keine, genau. Sondern es sind ja auch viele Häuser, leicht verteilt. Also flächenmäßig ist es groß, aber Einwohner …

Martin: Genau. Aber man würde dann sagen: „Ja, da bin ich aber ja nah dran, da könnte ich einen Schnapper machen“ und irgendwie so was, ne? Es gibt immer so schöne Landkarten: Wie entwickeln sich Gebiete in Deutschland, ne? Und dann gibt es so blaue Gebiete, da ziehen die Leute eher weg, und dann gibt es halt rote Gebiete, das sind so die Brennpunkte, ne? Das sind dann natürlich Berlin, Hamburg, also die Ballungsgebiete, die urbanen Zentren, in denen wir zu fast 80 % leben. Nur das Spannende ist: Wenn in Berlin eine Wohnung frei wird, machen wir mal das Beispiel, dann ist die Schlange draußen größer, als Huddesdorf Gesamteinwohner hat. Ja, so. Und da musst du ja überlegen: Jetzt habe ich in Huddesdorf das Schnäppchen gemacht und jetzt habe ich 2 große Probleme. Erstens bin ich energetisch nicht top, zweitens kaufe ich mir Mietrisiken ein. Denn wenn da einer rausgeht, steht da halt keiner. So, und wenn es dann 6 Monate dauert, bis da wieder einer steht, muss ich auch die Nebenkosten, die Darlehen et cetera bedienen. Und das ist dann natürlich ein großer Fehler.

Energieklasse A bis C in urbanen Zentren: Wann sich ein Objekt rechnet

Martin: Und deswegen, wieder zurück zur Energieeffizienz: Wichtig ist nicht nur die Energieeffizienz. Wenn ich ein Objekt habe mit Energieeffizienzklasse A, B oder C, vielleicht in dem Segment, gut energetisch gemacht, und in einem urbanen Zentrum bin, wo wirklich ganz viele stehen, die einziehen wollen, wenn einer auszieht, dann habe ich sicherlich alles richtig gemacht. Und bei Energieeffizienzklasse H: Ja, du kannst natürlich auch in einem Ballungsgebiet ein Objekt mit Energieeffizienzklasse H finden. Nur musst du Kapital haben, dass du sagst: „Na ja, wenn jetzt in 5 Jahren die Umlage mit 30.000 kommt, dann habe ich die, oder sie ist in der Instandhaltungsrücklage.“

Das Beispiel, das ich eben genannt habe, das wäre ja gar nicht schlimm gewesen, wenn die die Wohnung dort in diesem 19-Parteien-Block gekauft hätten, in dem ich auch investiert bin. Wenn die gesagt hätten: „Moment mal, wir haben mal geguckt: Hier wird wahrscheinlich in den nächsten 10 Jahren eine Sonderumlage fürs Dach kommen, weil nicht gedämmt, nichts gemacht. Die Haustür vorne, die Wohnungseingangstüren, diese ganzen Gemeinschaftssachen.“ Wenn sie das sauber in den Verträgen gelesen hätten: Was ist dort was? Was ist mit den Fenstern? Was ist mit der Heizung? „Oh, die ist alt, die muss irgendwann mal raus.“ Dann hätten sie den Preis wahrscheinlich um 40.000, 50.000, 60.000 Euro runterhandeln können. Haben sie aber nicht. Warum nicht? Weil sie einfach emotional rangegangen sind: „Ah, die ist so schön, und guck mal, da können wir jetzt ein Schnäppchen machen, und die Rendite ist doch eigentlich auch eine ganz gute.“ Hätten sie das einfach wirtschaftlich besser betrachtet, dann hätten sie zumindest den Kaufpreis um genau diese Maßnahmen reduzieren können. So, und genau das ist der Unterschied.

Immobilienunternehmer vs. Kapitalanleger: Energieklasse H nur mit Kapital und Zeit

Martin: Wenn du das machen würdest, also du kaufst ein Haus mit Energieeffizienzklasse H im Ballungsgebiet, das ist alles schön und gut, und du handelst das runter, und du bist Immobilienunternehmer und sanierst das Objekt selber, du kümmerst dich um alles und so weiter und so fort und gehst dieses Risiko auch ein, weil du ja nie weißt, was mit den Handwerkerkosten passiert, ob du überhaupt Handwerker kriegst und so weiter … Ja, aber dann bist du fast Immobilienunternehmer. Dann kannst du natürlich auch mit Energieeffizienzklasse H, wenn du das nötige Kleingeld hast, damit was erreichen.

Als Investor, der sagt: „Ich habe einen Job für mich, es ist eine Anlage, die muss eine vernünftige Eigenkapitalrendite haben, ich will da nicht großartig Risiken, möglichst wenig“, dann achte auf die Einflussfaktoren. Und da ist Energieeffizienz garantiert ein Riesenthema, auch für den zukünftigen Wertefaktor, wenn du so willst. Denn der Wert der Immobilie bemisst sich immer an der Miete. Und wenn ich die Nettokaltmiete besser entwickeln kann, weil ich Energiekosten spare – und Energie wird in Zukunft teurer werden, das ist so –, dann entwickelt sich mein Haus mit Energieeffizienzklasse A, B, sage ich mal, in der Perspektive höchstwahrscheinlich besser als eines mit Energieeffizienzklasse H. Und bei H habe ich halt große Sanierungskosten, um es dann irgendwann dorthin zu bringen. Manche Objekte wirst du gar nicht auf diesen Standard kriegen, das geht gar nicht.

Martins eigene Kaufentscheidung: Preis runterhandeln und Rücklagen einrechnen

Caro: Mhm, okay. Ich will noch einmal kurz zurück zu deiner Wohnung in dem 19-Parteien-Haus, in dem du auch investiert bist, quasi aus der Praxis für die Praxis. Wie bist du denn damals rangegangen? Ich meine, hast du das auch alles geprüft, war dir das bewusst? Warum hast du es denn trotzdem gekauft?

Martin: Na ja, ich habe erst mal den Preis runtergehandelt.

Caro: Okay, gut.

Martin: Freut mich, ne? Das war mir damals schon bewusst. Und was ich für mich einfach anders berechnet habe: Ich wusste ja, in welchem Zustand das Objekt ist. Ich wusste: Moment, die Energiekosten werden steigen, Punkt. Irgendwann sind diese Maßnahmen fällig. Als ich es gekauft habe, war es ja auch schon über 30 Jahre alt. So, und dann kannst du einfach gucken. Ich agiere da jetzt eher als Investor, als Unternehmer, ne? Ich gucke dann rein und sage: „Alles klar, in dem und dem Zustand ist das Dach, das wird wahrscheinlich noch so und so viele Jahre halten. Ein neues Dach in der Fläche kostet heute ungefähr Summe X.“ Ich mache einfach eine runde Summe und sage: Damals, als ich gekauft habe, hätte das Dach auch schon 300.000 Euro gekostet, heute kostet es wahrscheinlich eher 450. Dann weiß ich doch: Mein Anteil davon ist X. Wenn das in 10 Jahren fällig ist, dann muss ich die Summe einfach teilen, weil ich sie in 10 Jahren haben muss. Und dann habe ich neben meine Investitionsentscheidung auch meine Rücklagen gestellt und gesagt: „Okay, ich muss also jetzt jeden Monat so und so viel Euro pro Quadratmeter zurücklegen, damit ich dann auch diese Sonderumlage zahlen kann.“

Was krass ist in dieser Konstellation: Die anderen Eigentümer dort, die haben auch das Geld. Nur haben sie es nicht in die Instandhaltungsrücklage gezahlt, weil sie gesagt haben: „Na ja, ich kann es auch auf meinem Konto ansparen, da bringt es mir wenigstens Zinsen.“ [unverständlich] ist ja in Ordnung, und genauso habe ich es ja auch gemacht. Aber ich habe halt immer geguckt: Okay, das sind die Euros, die du für die Rücklagen bilden musst. Und jetzt mache ich nach diesen ganzen Rücklagen und Risiken, die ich da drin habe, einen Strich drunter, rechne mir meine Rendite aus, und die hat damals halt gepasst. Ah, okay, ne? Weil ich den Preis etwas runterhandeln konnte, weil ich die Kosten mit einberechnet habe und dann in meine Renditebetrachtung gegangen bin. Und das war halt nicht emotional. Die Lage ist super, ist wirklich super toll, keine Frage, und emotional würde ich sagen: eine bombastische Wohnung. Aber du musst halt da reingucken und sagen: „Jetzt mal kurz die Emotionen weg, einfach auf einem Blatt Papier durchrechnen, ein paar Berechnungen machen“ und so weiter und so fort. Und es ist die Frage, ob das jeder Privatinvestor da draußen so macht. Ich glaube nicht. Und deswegen wäre es, meine ich, für den einen oder anderen besser, zu gucken, dass man eher Objekte erwirbt, die in der Effizienzklasse A, B, C sind.

Worst Performance Buildings: Wann eine schlechte Energieklasse zur Chance wird

Caro: Ab wann wird die Energieeffizienz zum Dealbreaker?

Martin: Nein, Dealbreaker nicht. Also eigentlich kann man nicht pauschal sagen: Ab H ist es ein Dealbreaker. Wenn du mir sagen würdest: „Mensch, Martin, ich habe hier ein tolles Mehrfamilienhaus, wie gesagt, grundsätzlich super Lage, ein 10-, 20-, 30-, 40-Parteien-Haus, wie auch immer. Martin, möchtest du das kaufen? Und das ist Energieeffizienzklasse H oder Y“, ne, also wirklich absolut super schlecht. Jetzt kannst du überlegen: Das sind sogenannte Worst Performance Buildings. Ich gucke mir auch gerade ein Objekt an, das genau so eins ist. Worst Performance Buildings, das sind die schlechtesten 15 % der Energieeffizienzklassen. Dafür gibt es aber Fördermittel.

Und jetzt überlege ich halt: Wenn ich das kaufe, aber vom Preis her richtig runterhandele, ne? Ich sage mal, das 10-Parteien-Haus würde in dem Fall heute im Einkauf 500.000 Euro kosten. In einer super Lage, klasse, fußläufig in die City, also wirklich alles gut, zur Bahn 200 Meter, wirklich gut gelegen. Ich weiß aber, dass ich ungefähr Sanierungskosten von 1 Million habe, weil alles gemacht werden müsste, ne? Du musst innen drin jede Wohnung neu machen, du musst das Dach neu machen, du musst im Grunde schon darüber nachdenken, ob du nicht außen auch die Fassade dämmst. So, und da sage ich: Na ja, vielleicht, wenn ich das für 400 kaufen würde, hast du einen Puffer drin, hättest nach der Sanierung mit Sicherheit Energieeffizienzklasse C, könntest eine Gas-Hybrid-Heizung mit Wärmepumpe dranmachen und so weiter. Das funktioniert alles, wenn du die Gebäudehülle entsprechend anpasst, weil es sonst auch nichts bringt. Von der Substanz her ist das Objekt gut. Das ist für mich jetzt kein Dealbreaker, weil ich sage: Ich kaufe das dann für 400, 500 ein, ich saniere es für 1 Million. Da musst du allerdings natürlich auch sagen: Das Geld musst du auch haben, du musst die Zeit haben, du musst dich kümmern, weil du da nicht einfach nur die Handwerker laufen lassen kannst, du musst das wirklich managen. Und es hat danach aber sicherlich einen Wert von vielleicht 2 Millionen Euro, und die Mieten könnte ich dann auch sofort von vielleicht heute 6 Euro auf 9 oder 10 Euro entwickeln, ne, in der Kaltmiete. Bei der Warmmiete sind heute aktuell 50 % der Miete Warmkosten, das ist so ein Thema. Und das kann für mich trotzdem spannend sein, weil es dieses Worst Performance Building ist und du halt Zulagen dafür kriegst, weil die Regierung natürlich möchte, dass der Gebäudebestand erst mal grundsätzlich [unverständlich]. Dir fallen ja sonst einfach zu viele Wohnungen weg.

Vom Dealbreaker zum Neckbreaker: Warum Privatinvestoren lieber auf A bis C setzen

Martin: Jetzt ist aber das Thema wieder: unternehmerische Entscheidung. Wer da draußen einen Job hat, bei dem funktioniert das meist nicht. Da ist man dann wenig Bausachverständiger, oder rechnet es auch von den Eigenkapitalrenditen und Investitionssachen nicht so durch. Dann könnte so ein Ding nicht nur ein Dealbreaker, sondern auch ein Neckbreaker sein. Das kann dir echt das Genick brechen. Denn wenn dann rauskommt: „Okay, wir haben jetzt festgestellt, draußen im Keller oder so was …“ Ne, das Objekt ist voll unterkellert, den Keller habe ich schon checken lassen, aber du bräuchtest noch Stellplätze dazu, und dann kommt vielleicht noch dies, kommt vielleicht noch das. Und dann sind es auf einmal 100.000 Euro mehr. Und da muss man dann sagen: Boah, wenn du das als Privatinvestor so machst, hättest du die einfach mal, oder müsstest es für 7, 8 % nachfinanzieren, oder keine Ahnung. Und dann kann das auch dein finanzielles Grab sein.

Und da ist es vielleicht dann schon besser, zu sagen: „Hey, komm, eine Anlageimmobilie ist super, eine Eigenkapitalrendite von [unverständlich] % kann ich trotzdem erwirtschaften. Aber ich nehme ein Objekt, das voll gemanagt ist, bei dem ich Energieeffizienzthemen in den nächsten Jahren überhaupt nicht betrachten muss.“ Und das ist einfach dieses A-, B-, C-Thema, in der Range funktioniert es. Denn bis wir da sind, dass wir von Energieeffizienzklasse C auf B sanieren müssten … Ja, du musst dir ja überlegen: Nein, das dauert, weil der Gebäudebestand einfach … 70 % der Immobilien in Deutschland sind älter als 45, 50 Jahre, ne, und fast 20 % sind schon fast 100 Jahre alt. Also da können wir in Deutschland auch genug sanieren, bis wir in diese Range kommen. Und dann werden die natürlich immer eher profitieren, weil du einfach besser Kaltmieten realisieren kannst. Ist aber Fakt.

Ausblick: Energieeffizienz als Wertfaktor der Zukunft – Klimatisierung und steigende Energiepreise

Caro: Mhm, okay. Das ist schon eine gute Brücke zu meiner Abschlussfrage. Und zwar: Glaubst du, dass Energieeffizienz in 10 Jahren ähnlich sein wird wie die Lage heute?

Martin: Wie meinst du das?

Caro: Ja, von wegen: Es wird ja voraussichtlich immer wärmer, oder Kälte, also mehr Extreme, die wir haben. Haben wir auch in 10 Jahren immer noch diese Probleme mit den aktuellen Ständen der Energieeffizienz, oder kommen wir irgendwann auch von C auf B?

Martin: Mhm. Ich glaube, das Thema wird größer werden. Und du hast es eingangs ja mal gesagt, ne: Man redet immer viel übers Heizen. Ja, es hat aber übrigens auch damit zu tun: Die Warmwassererzeugung macht von deinen Gesamtkosten, von deiner Gasrechnung, wenn du eine Gasheizung hast, wahrscheinlich 20 % aus, 80 % ist Heizen. Also da geht wirklich einfach Geld für drauf. Und dadurch, dass es im Sommer aber immer wärmer wird, werden wir darüber nachdenken müssen, Immobilien auch zu klimatisieren. Das ist, glaube ich, schon etwas, was in den nächsten Jahren kommt. Dafür brauche ich auch eine vernünftige Gebäudehülle. Ja, und natürlich hat das dann nachher Auswirkungen.

Ich glaube, dieses Thema wird in Zukunft größer, weil wir einfach so einen immens hohen Energiebedarf haben. Und damit meine ich nicht nur Wohnen, ne, sondern momentan ist ja überall das Thema KI, KI, KI, KI, Rechenzentren hier, Rechenzentren da. Für diese ganzen Themen brauchst du ohne Ende Energie. Ja, und du musst diesen Markt natürlich komplett neu erschließen. Da müssen große Unternehmen sehr viele Milliarden in die Hand nehmen, um Energie zu produzieren, damit dieser Energiebedarf gedeckt werden kann. Und das muss sich auch für die amortisieren, also steigt der Preis. Und dann bist du halt der Gewinner, der sagt: „Ja, lass den Preis doch steigen, aber das macht von der gesamten Belastung der Miete, keine Ahnung, nicht mal 10 % aus.“ Und das sind die Gewinner, zum Beispiel die Investoren in Immobilien, weil du dann einfach sagst: „Ich kann besser kompensieren.“ Und das wird in Zukunft garantiert interessanter werden.

Caro: Ja, okay, siehste, schöner Abschluss.

Martin: Ja, schön. Dann würde ich sagen: Einen schönen Tag, viel Spaß, und ihr da draußen, schreibt uns in den Kommentaren, oder wie sagt man so?

Caro: Schön, ja, in den Kommentaren. Abonniert uns, lasst eine Bewertung da. Ja, und bis zum nächsten Mal.

Martin: Bis dann, ciao.

Caro: Ciao.