Eigenheim vs. Kapitalanlage – was lohnt sich wirklich?

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Persönliche Frage: Martins erste Anlageimmobilie und was er heute anders machen würde

Claire: Hallo Martin!

Martin: Ja, herzlich willkommen, hi Claire! Weiter geht es mit einer neuen Folge von „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Wir freuen uns, dass ihr alle wieder mit dabei seid, wo auch immer ihr uns gerade hört.

Claire: Genau. Martin, wie geht es dir?

Martin: Ganz hervorragend. Ich habe meinen Kaffee hier, bin halbwegs vorbereitet, bin gespannt auf deine Fragen und freue mich auf eine neue Folge unseres gemeinsamen Podcasts.

Claire: Ja, ich glaube, heute wird es wirklich sehr, sehr spannend. Denn es geht gar nicht so um spezifische Fragen, sondern eher um eine Geschichte oder ein Beispiel von einer Person, für die ich gerne mal ein bisschen Beratung bräuchte. Und ich glaube, das wird ganz spannend, weil sich viele in diese Situation hineinversetzen können, vielleicht auch in einer ähnlichen Situation sind oder diese Situation schon mal hatten.

Bevor wir aber in das Thema reinstarten, habe ich wieder eine persönliche Frage an dich, Martin. Und die passt auch ein bisschen zum heutigen Thema: Wann hast du deine erste Anlageimmobilie gekauft beziehungsweise generell so eine Entscheidung getroffen? Und würdest du heute etwas anders machen?

Martin: Also, wann habe ich gekauft? Ich habe meine erste Anlageimmobilie 2004 gekauft. 2003 habe ich sie mir angeguckt, 2004 habe ich sie dann erworben. Ein ganz klassisches Bestandsobjekt – mein Paradeobjekt dafür, was man alles falsch machen kann. Denn das war genau das Thema, das wir hatten: die Einflussfaktoren. Am Anfang, als ich meine erste Immobilie gekauft habe, habe ich darauf zu Teilen auch schon geachtet. Aber da gab es so Sachen wie: Es sollte eigentlich sanierter Bestand sein, es sollten auch Balkone angebaut werden. Aber derjenige, der es gemacht hat, ist dann in die Insolvenz gegangen, die Balkone sind nicht gemacht worden und so weiter und so fort. Also ich habe da einfach viele Fehler gemacht.

Wenn ich jetzt draufgucken würde, würde ich sagen: 20 Jahre später ist die Immobilie heute auch das Doppelte wert, und die Miete ist sicherlich auch schon doppelt so hoch. Das war also grundsätzlich keine falsche Entscheidung, aber sie hätte deutlich besser aussehen können. Ich musste viel nachinvestieren, und das kostete Liquidität. [unverständlich] eine Wohnung in Buxtehude – wo auch immer es sei, irgendwo ist ein Buxtehude. Aber das ist ja das Schöne, was wir hier gesagt haben: Wenn ich Fehler gemacht habe, müssen andere sie ja nicht machen. Deswegen: Hätte ich zu der Zeit, 2003, mehr auf die Einflussfaktoren geachtet und mehr in die Wirtschaftlichkeit reingeschaut, wäre meine Anlageentscheidung sicherlich besser gewesen. Aber für die erste war das grundsätzlich nicht schlecht.

Claire: Das hätte mich einfach mal interessiert, weil du in den letzten Jahren natürlich so viel Wissen dazugewonnen hast – und natürlich auch mit jeder Entscheidung, die man trifft. Man geht ja durch viele Prozesse und lernt immer mehr dazu, das ist ja ganz normal. Wie du jetzt quasi darauf zurückblickst und sagst: Mann, da hätte ich irgendwie das eine oder andere vielleicht anders gemacht. Aber ich glaube, das ist wahrscheinlich immer so.

Martin: Ja, das muss aber nicht so sein. Das ist ja das Schöne, warum wir das hier machen. Es gibt einfach diese Basics. Das war jetzt klassisch Bestand. Dann habe ich Objekte im Bestand gekauft, Sanierungsobjekte, bei denen ich wusste, was saniert werden muss. Da hat man dann auch nicht richtig analysiert, hat den Bausachverständigen vielleicht ein bisschen zu spät geholt. Auch da kamen dann Dinge auf, die du gar nicht erst auf dem Schirm gehabt hast. So auch bei Neubauprojekten, wo man dann sagt: „Ach stimmt, und dann müssen wir aber noch das und die Umzäunung“ und so. Es gibt also total viele Dinge, auf die man achten muss. Das heißt nicht, dass es eine schlechte Anlage ist, aber sie ist dann vielleicht etwas schlechter. Auf lange Sicht ist es grundsätzlich erst mal richtig, sich zu entscheiden, wenn man die Dinge grob betrachtet. [unverständlich]

Claire: Du hast es damals ja bestimmt trotzdem auch grob betrachtet. Du hast ja nicht einfach so eine Entscheidung getroffen.

Martin: Mikro-, Makro-, Nanolage. Die Nanolage war damals – toi, toi, toi, muss ich heute auch sagen – gut: In dem Objekt waren ausschließlich Kapitalanleger. Und da konnten wir zum Glück in der Gemeinschaft Dinge zum Wohl der Kapitalanlage entscheiden. Mit Eigennutzern wäre es sicherlich schwierig gewesen, viele Dinge durchzusetzen.

Eigenheim oder Kapitalanlage: Die Geschichte von Sarah, Tom und Ben

Claire: Ich bin mal gespannt, was du zu unserer heutigen Geschichte erzählst. Ich habe nämlich eine mitgebracht und werde sie dir jetzt mal vorlesen. Es geht um einen inneren Konflikt und damit auch um das Thema unserer Podcast-Folge: Eigenheim oder Kapitalanlage. Ich gehe jetzt einfach mal rein in die Geschichte:

„Sarah, 34 Jahre alt, stand an einem Wendepunkt in ihrem Leben. Sie lebte mit ihrem Mann Tom und ihrem fünfjährigen Sohn Ben in einer Mietwohnung mitten in der Stadt. Obwohl das Leben dort praktisch war – Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Toms Büro war nah –, spürte Sarah eine wachsende Unzufriedenheit. Sie träumte von einem Eigenheim mit Garten, einem Ort, der ihrer Familie gehörte und an dem Ben frei spielen konnte. Gleichzeitig wusste sie, dass ihre Ersparnisse auch anders eingesetzt werden könnten. Immer wieder las sie Artikel über die Vorteile von zum Beispiel Mikroapartments als Kapitalanlage: geringe Kosten, attraktive Renditen und eine wachsende Nachfrage bei Singles und Pendlern in der Stadt.“

Das ist sozusagen der innere Konflikt. Wenn du jetzt Sarah triffst und sie dir diese Geschichte erzählt, dass sie gerade irgendwie nicht weiterweiß – was würdest du ihr im ersten Moment grob raten?

Der Traum vom Eigenheim: Emotionen und Kaufentscheidung trennen

Martin: Das ist schwer. Nein, eigentlich gar nicht. Mein erster Impuls war: Okay, Claire, du fragst für einen Freund.

Claire: Ja, ich frage für einen Freund. Ihr kennt das ja: „Ich frage für einen Freund.“

Martin: Genau. Also mal kurz notieren: Wir haben Sarah, wir haben ihren Mann Tom, wenn ich es richtig habe, und wir haben das eine Kind, Ben. Sie wohnen jetzt in der Stadtwohnung und möchten den Traum – emotional, sage ich mal – verwirklichen und in das Eigenheim ziehen. Es ist ja nun nicht so, dass ich die Sarah nicht schon oft vor mir gehabt hätte. Die habe ich regelmäßig. Das ist ganz spannend, weil …

Claire: Heute auch?

Martin: Vielleicht heute auch. Aber das ist ja das Emotionale, dieser emotionale Wert: „Ich hätte gerne ein Zuhause.“ Ich nenne es wirklich mal Zuhause. Und ich könnte dich fragen: Was wäre dein Inbegriff von einem Zuhause?

Claire: Von dem richtigen Zuhause, so wie ich es auch kenne, wie ich zum Beispiel aufgewachsen bin – das ist wirklich dieses Eigenheim, bei dem ich sagen kann: Irgendwann gehört mir das. In dem Sinne, ne? Ich kaufe etwas, ich miete es nicht, sondern ich kaufe etwas, woran ich auf eine sehr lange Zeit gesehen arbeite, um das Ganze abzubezahlen – auch im Hinblick auf vielleicht meine Kinder, die Zukunft –, sodass mir das Haus irgendwann gehört.

Martin: Okay, wenn wir dieses Haus mal umschreiben – nehmen wir Sarah und Tom oder dich in der Richtung –: Du kaufst also etwas, das dir dann immer gehört. Redest du jetzt von der Dachgeschosswohnung im 6. Obergeschoss eines 20-Parteien-Hauses?

Claire: Nee, davon rede ich nicht.

Martin: Ah, wovon redest du dann?

Claire: Nee, ich rede schon von einem freistehenden Haus.

Martin: Ja, das ist genau das: Unabhängigkeit eigentlich.

Claire: Freiheit, Unabhängigkeit.

Martin: Genau. Und am besten auch ein eigenes Grundstück, nicht auf einem Erbbaugrundstück – der Grund und Boden muss mir gehören.

Claire: Ja.

Martin: Und emotional dieses Zuhause: Ich habe das Haus, ich habe meinen Garten, der Hund spielt darin, ich habe den Baum gepflanzt, als das Kind geboren wurde – also dieses Emotionale sozusagen. Ich habe Kunden und auch Freunden, die zu mir kamen und sagten, „Ich brauche mal irgendwie deinen Tipp“, oft gesagt: Trenn dich von deinen Emotionen, bevor sich das Geld von dir trennt. Denn eigentlich – nicht nur eigentlich – kann man ein Eigenheim klassisch nicht mit einer Kapitalanlageimmobilie vergleichen.

Ich habe ja gerade ganz provokant gefragt: Wenn es nur darum geht, „Ich möchte selbst etwas haben“, nimm doch die Dachgeschosswohnung auf 60 Quadratmetern mit Partner und Kind.

Claire: Du meinst, die würde man kaufen?

Martin: Ja, genau. Da würde jeder sagen: „Nee, das ist aber nicht meine Vorstellung.“ Sondern es ist emotional, was man möchte.

Claire: Wie soll ich da jetzt etwas kaufen, wenn vielleicht auch preislich gesehen etwas anderes drin wäre? Es kommt ja auch immer noch mal auf die finanzielle Situation an. Ich weiß jetzt nicht, wie das bei Sarah und Tom ist, aber gehen wir mal davon aus, dass es bei denen möglich wäre.

Eigenheim vs. Kapitalanlageimmobilie: Steuern, Lage und Wohnfläche

Martin: Das Interessante ist – nehmen wir das mal. Erst mal müssen wir unterscheiden: Das eine ist das Eigenheim, okay, das andere ist die Kapitalanlageimmobilie. Ein ganz, ganz großer Vorteil liegt schon, also nicht in steuerlichen Thematiken, Finanzierungsthematiken und auch in Vorstellungen. Die Abschreibung für Gebäude minus Grund und Boden oder sonstige Dinge wie Grunderwerbsteuer und so weiter kann ich bei Eigennutzung grundsätzlich erst mal nicht nutzen. Das ist erst mal ein Fakt. Das heißt, ich kann die eigene Immobilie steuerlich gesehen nicht abschreiben. Ich zahle sie komplett selbst. Das ist das Erste.

Und ein ganz großes Thema – du hast es ja auch gerade aufgemacht – ist: Wie möchte ich wohnen? Das freistehende Einfamilienhaus. Und jetzt ist wieder die Frage: Wo steht das?

Claire: Ja, genau, in welchem Ort?

Martin: Genau. Sarah, Tom und Ben haben jetzt die Stadtwohnung. Und jetzt möchten sie vielleicht raus, möchten das Einfamilienhaus oder eher ein Reihenhaus, ein Reihenmittelhaus oder so etwas – gerade in größeren Städten dann vielleicht in Randlagen.

Claire: Genau. Sagen wir zum Beispiel Wennigsen, das ist nahe Hannover. Da bist du irgendwie in 20 Minuten in der Stadt. Es ist an sich ein ruhiger Ort, da gibt es auch Einkaufsmöglichkeiten, du hast Apotheken, vielleicht auch eine Kita für dein Kind oder was auch immer. Es ist ein ruhiger Ort, du kannst dir da ein Familienleben vorstellen, bist aber auch relativ schnell in der Stadt.

Martin: Genau. Jetzt sind wir aber schon bei zwei Themen. Heute hast du deine Wohnung in der Stadt – beziehungsweise Sarah und Tom wohnen ja mit Kind in der Stadt. Das heißt, Tom geht zwei, drei, vier Minuten zur Arbeit, weil er direkt dort wohnt. Dann hat er 20, vielleicht 30 Minuten Fahrtweg. Entweder er kann das mit dem ÖPNV machen – sobald du natürlich an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden bist und im ersten Speckgürtel einer großen Stadt liegst, hast du natürlich andere Kaufpreise. Du hast keinen Stadtpreis, aber natürlich schon einen höheren Kaufpreis pro Quadratmeter, als wenn du jetzt draußen in der Prärie bist.

Das Interessante ist: Ich entferne mich eigentlich – denk an unseren Podcast zur Lage, also an die drei Dinge: die Struktur, die Lage, die Infrastruktur. Wenn ich jetzt sage, ich gehe also von dieser Lage weg – je weiter ich rausgehe, desto schlechter ist vielleicht die Lage. Von der Tendenz her heißt das: Okay, das war zwar ein Einflussfaktor, aber den lasse ich jetzt mal sein. Ich habe die Wohnung in Buxtehude – nehmen wir das mal wieder –, zumindest direkt mitten in Buxtehude. Du gehst zu Fuß zum Bahnhof, du gehst zu Fuß in die Stadt. Allein dadurch konnte ich viele Sachen kompensieren. Und was macht man, wenn man das Eigenheim nimmt? Man verlässt diesen Faktor, man geht heraus.

Und die nächste Frage ist: Aktuell wohnen Sarah, Tom und Ben in einer Wohnung in der Stadt. Auf wie vielen Quadratmetern wohnen die vielleicht? Ich unterstelle …

Claire: Sagen wir mal 60. Oder gleich 70.

Martin: 70 mit Kind, genau. Ah, interessant. Nehmen wir so eine Kombination aus Sarah und Tom mit Kind oder deine Situation. Wenn wir jetzt sagen würden, wir wollen raus, wir wollen das Reihenhaus, keine Ahnung, oder sogar das freistehende Haus – wie viele Quadratmeter hat man dann dort? 60, 70?

Claire: Dort dann?

Martin: Ja, was meinst du, was wünschen sich Sarah und Tom mit Ben?

Claire: Sagen wir auf jeden Fall, das ist ein Haus mit 180 Quadratmetern.

Martin: 180? Okay. Also schon ein größeres Haus.

Claire: Das ist ja der Wunsch, das Emotionale.

Eigenheim im Speckgürtel: Was passiert, wenn die Kinder ausziehen?

Martin: Ich unterstelle mal: 120, 150, 180. Super. Jetzt ziehen sie mit Ben da raus. Ben ist heute drei Jahre alt, fünf Jahre alt, keine Ahnung. Ben geht noch zur Schule oder ist im Kindergarten. Da kommt ja meist dieses: „Oh Gott, wenn das Kind kommt, dann möchte ich vielleicht eher in die kleinere, ländlichere Region.“ Das Problem ist allerdings, dass man die Anlageentscheidung dann viel zu groß trifft. Ben ist heute drei, in 15 Jahren ist er 18.

Claire: Dann spielt das ja wieder keine Rolle. Es wechselt ja dann wieder zu einer anderen Situation.

Martin: Ja. Wenn wir jetzt sagen, Ben bleibt ewig zu Hause und wohnt mit 50 auch noch bei Mama und Papa – okay. Aber wahrscheinlich …

Claire: Heutzutage ist das ja nicht mehr so. Wir haben letztes Mal darüber gesprochen, dass sich das ja auch sehr verändert hat.

Martin: Ja, und dann bist du dabei und sagst: „Hey, Moment mal, jetzt ist Ben 18, hat Abitur gemacht oder was auch immer.“ Es ist erst mal egal, welchen Bildungsweg er beschritten hat, aber er möchte jetzt eine Ausbildung machen, er möchte studieren und so weiter und so fort. In der Region Wennigsen – Wennigsen hat jetzt keine Universität, das wäre Hannover. Es könnte aber auch sein, dass Ben nicht in Hannover, sondern in München studieren möchte. Dann wird er nicht mehr zu Hause wohnen. Das heißt, Sarah und Tom wohnen allein im Haus auf 180 oder 150 Quadratmetern.

So, wie wollen die beiden – wenn sie heute Mitte 30 sind, glaube ich – in 20, 30 Jahren wohnen? Wenn sie dann vielleicht schon Enkelkinder haben, wenn sie selbst 60, 65 sind: Bleibt es dann Wennigsen, wenn da der letzte Supermarkt geschlossen hat? Oder sagt man eher: „Wow, ich möchte wieder irgendwo …“

Claire: … in die Stadt.

Martin: Genau: „Ich möchte wieder die interessantere Lage für mich haben.“

Claire: Ja, gerade vielleicht dann in der Rente oder so, wenn man mehr Zeit hat und vielleicht sagt: „Ich würde ganz gerne auch …“ – viele machen das ja auch: „Ich habe noch irgendwas auf Mallorca oder so, dann pendle ich da immer, brauche etwas Kleineres.“ Zu zweit braucht man ja auch nicht 180 Quadratmeter oder dann noch den großen Garten, den du pflegen musst – oder vielleicht auch gar nicht mehr pflegen kannst, weil du dann andere Probleme hast.

Martin: Ja, oder auch gar nicht mehr pflegen willst, weil du sagst, ich möchte vielleicht mal reisen. Ich muss gerade an deine Eltern denken, das hatten wir ja auch in einer Podcast-Folge. Du hast gesagt, deine Eltern denken auch darüber nach, eher in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Und dann geht es genau andersherum. Und dann sage ich: Moment mal, was habe ich mir denn dort auf dem Land oder in der Speckgürtelregion gekauft?

Anschlussfinanzierung: Wenn die Zinsen von 1 auf 4 Prozent steigen

Martin: Dann setzt die nächste Frage ein. Jetzt mache ich zwei Szenarien auf. Vor ein paar Jahren – das ist nicht so lange her – hatten wir ein Zinsniveau um 1 %. Was ist passiert? Die haben gesagt: „1 %, das Geld kriege ich so günstig, warte mal – ey, Sarah, Tom, wir verwirklichen unseren Traum, wir kaufen oder bauen sogar noch das klassische Einfamilienhaus in der ländlichen Region. Da konnten wir uns ein tolles 600- oder 800-Quadratmeter-Grundstück sichern, und da bauen wir klassisch unser Einfamilienhaus.“ Bei 1 % ist alles in Ordnung.

Das war damals bei ganz, ganz vielen Menschen so, ich habe das mehrfach selbst im privaten Umfeld erlebt, wo ich mich gefragt habe: Moment mal, ihr baut euch gerade für 500.000 Euro eine Immobilie, bei einem Zinsniveau von 1 %, über zehn Jahre festgemacht, kaum Tilgung drin, keine steuerlichen Vorteile. Vor zwei, drei Jahren konnte man das machen. Jetzt weiß ich aber: Irgendwann muss ich prolongieren, das heißt, meine Zinsbindung über zehn Jahre läuft aus. Wenn ich dann ein Zinsniveau wie heute habe, vielleicht um 4 %, dann sind wir bei 3 % Zinssteigerung auf 500.000 Euro. Klar, man hat schon ein bisschen getilgt, aber noch nicht viel.

Claire: Ja, das ist krass.

Martin: Genau. Und das würde heißen – wir rechnen das einfach mal für die Zuhörer und Zuhörerinnen –: 3 % mehr Zinsbelastung bei 500.000 sind 15.000 Euro. Das heißt, im Monat 1.250 Euro mehr Belastung für Zinsen, nur für Zinsen. Davon profitierst du ja nicht in dem Sinne, zumindest nicht als Eigenheimnutzer. Als Anleger ist das wieder anders: Da kann ich die höheren Zinsen gegen meine Mieteinnahmen, also steuerlich geltend machen.

Claire: Ja.

Martin: Dazu kommen wir ja noch mal mit der ganzen Steuerthematik, aber das ist genau das Thema. Und oftmals hat man zu groß gebaut, zu viel. Und was passiert in der jetzigen Situation? Jetzt haben wir ein Zinsniveau von 4 %. Die Leute, die heute Kaufentscheidungen treffen, die raus wollen und sagen: „Boah, ich hätte gern mein Eigenheim“ – was machen die? Die gehen raus, also weg von einer Lage in eine etwas schlechtere Lage. Das nehmen sie in Kauf. Und als Nächstes sagen sie: „Ah, den Neubau – wie soll ich mir den noch leisten? Ich kaufe mir lieber die gebrauchte Immobilie und saniere sie ein bisschen selbst, weil ich unbedingt diesen emotionalen Traum von einem Zuhause habe.“

Was mache ich? Ich kaufe mir Gebäude ein, die jetzt schon eine schlechte Gebäudesubstanz haben. Wir werden ja auch noch den Einflussfaktor des Gebäudes an sich, also die Gebäudeanforderungen, behandeln. Aber dann nehme ich wieder Rückschritte in Kauf: „Nein, dann ist es halt nur Energieeffizienzklasse D, E, irgendwas, ist nicht schlimm, kompensierbar.“ Was heißt das? Meine Energiekosten steigen, das ist dann teuer. Aber kommen da 200 Euro mehr – die Leute haben die Liquidität nicht. Die Immobilie draußen in ländlichen Regionen wird in den nächsten 20, 30 Jahren vom Kaufpreis eher weniger wert, zumindest wird sie nicht das Wachstumspotenzial einer Stadtwohnung haben. Das heißt also, eigentlich verfällt sie im Preis. Und dann noch mal unterstellt, ich möchte vielleicht in 30 Jahren verkaufen: Wie viele Leute wollen sie dann noch haben?

Claire: Ja, das ist dann halt die Frage, ne, in der Region et cetera. Oder man sagt halt, man vermietet das.

Martin: Ja, glaubst du, es gibt so viele Mieter [unverständlich]? Und dann ist für mich wieder die Frage …

Claire: Das ist halt Risiko, ne? Das weiß ich halt nicht.

Mietpreise in Hannover und im Umland: Stadt vs. ländliche Region

Martin: Genau. Für die, die nicht wissen, wo wir sitzen: Wir sitzen hier in Hannover. Wenn ich mir hier die Stadtwohnungen anschaue, da bin ich sicherlich bei 14, 15, 16, 17, 18 Euro, je nachdem, wo ich bin. Es ist wirklich gestiegen.

Claire: Wow. Also ich wohne – ich will ja gar nicht meinen Standort verraten – ungefähr 40 Kilometer von hier entfernt. Bei uns liegt die Miete bei 7, 8 Euro.

Martin: Genau.

Claire: Und bei mir – wobei ich noch Glück habe, ich glaube, bei mir sind es 10 –, aber ich habe Glück, ich bin aktuell bei einer Genossenschaft. Da sind die Preise dann ja anders. Aber wenn ich mal so schaue, dann ist der Standort hier eigentlich bei 15 Euro pro Quadratmeter.

Martin: Ja, und der war vor fünf Jahren, sage ich mal, bei 12 und ist dann auf 15 gestiegen – also 3 Euro mehr, 20 %.

Claire: Ja, manchmal halt auch mehr.

Martin: Ja, genau. Und wenn du dir hier die ländlichen Regionen drumherum anguckst, dann haben die sich in den letzten fünf Jahren vielleicht von 6 auf 7 Euro entwickelt. Also nicht dieses Entwicklungspotenzial gehabt.

Und das Interessante ist: Man macht dann diese Rückschritte und sagt: „Weil der Eigenheimwunsch bei uns so groß ist, nehme ich ein schlechteres Gebäude, denn wer soll sich das bei den Zinsen noch leisten?“ Ich mache also den Schritt, ich gehe sogar noch weiter weg, weil es dann noch günstiger ist. Und dann ist meine Frage: In 20, 30 Jahren, wenn ich vielleicht veräußern möchte, weil ich sage, 180 Quadratmeter sind jetzt zu groß – für die letzten 18 Jahre, liebe Sarah mit dem Ben, für die 15 Jahre war das toll. Aber Moment mal: Dann ist Sarah Ende 40, vielleicht 50, vielleicht ist Tom ja auch zwei, drei Jahre älter oder jünger, man weiß es nicht.

Claire: Ich weiß gar nicht, wer älter ist.

Martin: Aber in dem Dreh wird es ja irgendwo sein. Das heißt, die haben ja trotzdem noch 30 Jahre. Und dann geht es genau los: Wir wollen die Immobilie veräußern. Was passiert? Ich kriege dafür tendenziell erst mal weniger, weil die Entwicklung nicht stattgefunden hat. Ich muss mir dann wieder eine Wohnung in der Stadt kaufen. Und wer heute vielleicht auf 65, 70 Quadratmetern lebt, wird nicht sagen können: „Ich mache in 20, 30 Jahren den Switch.“ Sondern wird sagen: „Okay, ich verkaufe mein Einfamilienhaus“ – das wollen nicht mehr viele Leute haben, das ist also eher günstiger – „und für das, was ich dafür noch kriege, kann ich mir dann vielleicht noch die 40 Quadratmeter leisten.“

Und dieser Unterschied – ich kann das verstehen. Emotional gesehen kann man das ja auch verstehen.

Claire: Absolut. Ich meine, die meisten Menschen werden diesen Wunsch haben. Nicht alle, aber viele haben diesen Wunsch.

Mieten statt kaufen: Warum ein Vermögensverwalter zur Miete wohnt

Martin: Und emotional gesehen haben viele diesen Wunsch. Aber finanziell gesehen denken viele das halt nicht zu Ende. Mir hat mal mein Vermögensverwalter – der mit mir so meine Dinge macht, das ganze Vermögensmanagement – … Der wohnt selbst bei uns zur Miete. Der hat bestimmt 50 Wohnungen oder mehr. Der wohnt selbst zur Miete.

Claire: Warum? Weil er wahrscheinlich gar keine Miete zahlt? Das sind ja dann die ganzen Einnahmen, die er hat.

Martin: Nee, er zahlt jetzt eine Miete von, ich sage mal, wahrscheinlich irgendwo um die 2.000, 2.500 Euro. Wenn er das Objekt aber kaufen würde, würde es sicherlich 2 bis 2,5 Millionen Euro kosten. So, und er wäre jetzt genau wie Sarah, Tom und Ben, also auch Partnerin und ein Kind in der Kombination. Und er sagt einfach: „Ich miete mir das, was ich brauche.“ Denn in der Tendenz kaufen wir, wenn wir kaufen, eigentlich immer zu teuer. Warum?

Claire: Ja, natürlich: Maximum quasi. Wer weiß, was noch alles passiert. Wir gucken ja quasi in die Zukunft und fragen nicht: Was brauchen wir jetzt? Sondern: Was würden wir in den nächsten 30 Jahren eventuell brauchen?

Ausstattung bei Eigenheim und Kapitalanlage: Standard statt Sonderwünsche

Martin: Und ich suche mir nicht den Standardpflasterstein für die Hofeinfahrt aus, sondern hätte gerne ein bisschen etwas Besonderes. Ich hätte gerne ein bisschen etwas Besonderes im Badezimmer.

Claire: Etwas Besonderes, genau.

Martin: Genau, etwas mehr. Und den Preis, den ich dafür mehr ausgebe, kriege ich nachher nie wieder rein.

Claire: Ja.

Martin: Und das ist dieses Emotionale. Und dann sagt man: „Aber das war doch damals – das ist jetzt ja der ganz tolle Marmor im Badezimmer.“ [unverständlich] „Ich mag gar keinen Marmor. Wenn ich das hier kaufe, reiße ich es eh raus und mache Betonfußboden.“ Oder: „Das ist meine Traumküche.“ – „Ja, es ist aber nicht meine Traumküche.“

Claire: Genau.

Martin: So, und deswegen stattet man ein Badezimmer – das ist ein tolles Beispiel. Es gibt ja so Leute, die sagen: „Oh, nee, toll“, und mit den Bordüren oder sonst irgendwas. Wenn ich als Investor meine Anlageimmobilien mache, dann ist das ein schlichtes Badezimmer. Früher hat man noch bis zur Decke gefliest, das machst du heute auch nicht mehr. Heute ist es halbhoch, oben ist Putz, unten vielleicht noch eine Betonfliese. Und wenn Farbe reinkommen soll, dann kann der Mieter die gerne reinbringen. Aber das baut man im Standard oder saniert es im Standard. Trotzdem gute Qualität, keine Frage.

Claire: Aber nicht zu speziell, weil Menschen einfach unterschiedlich sind und dann auch einen unterschiedlichen Stil bevorzugen. Dann lieber bei den Basics bleiben.

Martin: Bei den guten Basics.

Claire: Und dann sagt man: Hier fühle ich mich wohl, aber dies und das kann ich dann selbst noch verändern.

Martin: Und beim Eigenheim mache ich es halt nicht so. Da mache ich es sogar noch ein bisschen mehr, weil ich das jetzt toll finde. Denn wenn ich mich schon mit meinem Zuhause identifizieren will, wenn das für mich ist, dann geht es immer einen Schritt drüber. Aus der Erfahrung.

Erst Kapitalanlage, dann Eigenheim? Finanzierung und Kapitaldienstfähigkeit

Martin: Und wenn man das aus der Anlegersicht betrachtet, muss man überlegen: Welcher Schritt ist der erste? Was ist besser? Mache ich erst das Eigenheim, oder mache ich erst die Kapitalanlageimmobilie? Das ist auch eine häufige Frage. Und da musst du ein bisschen in die Finanzierung gehen. Ich gehe jetzt einfach mal davon aus, auch bei unseren Zuhörenden, dass da nicht immer völlig egal die Million rumliegt und ich gucke: „Kaufe ich mir Anlageimmobilien, zahle ich die bar?“ Übrigens macht es aktuell aufgrund von steuerlichen Effekten und so weiter natürlich keinen Sinn, die bar zu bezahlen. Wenn man einen guten Steuerberater hat und ihn fragt, wenn man beides hat und sondertilgen möchte, dann wird der Steuerberater immer sagen: „Tilg erst mal das Eigenheim.“ Denn bei der Anlageimmobilie hast du durch eine Sondertilgung weniger Zinsbelastung – und die Zinsbelastung machst du steuerlich geltend. Auch das noch mal eine andere Podcast-Folge, die wir sicherlich machen, aber um da einzusteigen:

Wenn ich mir jetzt mein Eigenheim kaufe, dann habe ich die Belastung natürlich voll bei mir. Das heißt: Sarah und Tom – Sarah kümmert sich um Ben, und Tom verdient das Geld. Als Beispiel, das kann auch andersherum sein, das ist völlig egal. Vielleicht arbeiten ja auch noch beide. Aber Fakt ist, wir haben ein Einkommen. Und eine Bank guckt immer nach der sogenannten Kapitaldienstfähigkeit: Was kann ich mir überhaupt leisten? Man kann ja pauschal sagen: „Ich hätte jetzt gerne ein Objekt für zwei Millionen.“ Dann sagt die Bank: „Okay, wenn dein Einkommen passt, ist das auch in Ordnung.“ Aber ansonsten ist irgendwo eine Grenze erreicht, die man – übrigens aus Erfahrung – oftmals ausschöpft. Damit schnüre ich mich aber zu, weil die Belastung aus Zins und Tilgung, die ja voll bei mir liegt oder bei demjenigen, der kauft, erst mal kein Geld übrig lässt.

Das heißt, von meinem Einkommen gehen sozusagen diese Zins- und Tilgungsbelastungen runter, dann gibt es noch pauschale Lebenshaltungskosten und so weiter und so fort, die gehen auch runter. Wenn ich dann eine Kapitalanlageimmobilie kaufen möchte, dann guckt sich die Bank die Kapitalanlageimmobilie meistens an und sagt – als rundes Beispiel –: Es ist eine Immobilie, die kostet 100.000 Euro, und ich nehme 3.000 Euro Miete pro Jahr ein. Das wären übrigens dann 3 %. Die Bank bewertet die Mieteinnahmen oftmals nicht voll, sondern nur zu 85 %. Sie sagt also: „Moment mal, 3.000 minus 15 % ist meine Einnahmesituation, und daraus habe ich Zins und Tilgung zu zahlen. Der Differenzbetrag ist das, was übrig bleibt – kannst du dir das leisten, ja oder nein?“

Wenn du jetzt klassisch in einer Mietwohnung wohnst – Sarah, Tom und Ben wohnen jetzt in der Mietwohnung und zahlen eine Miete von, ich sage jetzt irgendwas – wie viel?

Claire: Sagen wir 70 Quadratmeter, in der Innenstadt, die zahlen 1.300.

Martin: Okay, die zahlen 1.300 warm. Die haben also eine Belastung von 1.300 Euro. Dann würde man reingehen und sagen: Okay, bei der Anlageimmobilie haben sie vielleicht eine Unterdeckung von monatlich 200, 300 Euro – also Miete nur zu 85 %, Zins und Tilgung –, und die Differenz: Können Sarah und Tom sich das leisten? Die Bank macht vielleicht einen Haken dran und sagt: „Okay, die Unterdeckung von 200 Euro im Monat funktioniert.“ Wenn ich also erst die Kapitalanlageimmobilie kaufe und die Bank rechnet durch und sagt: „Na gut, bei 1.300 bleiben noch Lebenshaltungskosten, Kind und so weiter, sie haben auch nur ein Auto, dann passt das alles so weit“, dann sind die 200 Euro Belastung möglich.

So, jetzt spinnen wir es andersherum: Sie kaufen sich erst ihr Eigenheim. Das Eigenheim ist natürlich individuell: Was will ich haben? Kommen wir damit mit 1.300 Euro hin? Wahrscheinlich eher nicht, weil ich beim Eigenheim wieder gucken muss: Moment mal …

Claire: Kaufnebenkosten, Sanierungen.

Martin: Ja, zumindest eine Sanierungsrücklage. Was kaufe ich mir heute? Auch da muss ich in 10, 20 Jahren das Badezimmer neu machen. Miete ich etwas, ist das nicht bei mir auf der Payroll. Ich muss also auch keine Rückstellung dafür bilden.

Laufende Kosten im Eigenheim: Grundsteuer, Energie, Versicherung und Garten

Martin: Genau diese Themen. Also sind sie da vielleicht nicht bei 1.300, sondern vielleicht bei 1.700 oder 2.000. Weil oftmals so etwas dazukommt wie: Ich muss alle Kosten selbst tragen. Ich habe ein großes Grundstück. Das erleben wir ja gerade: Die Grundsteuer ist massiv angehoben worden. Ich habe es selbst bei Immobilien erlebt, teilweise mehr als verdoppelt, gerade wenn es große Grundstücke sind. Dann liegt die Belastung als Eigennutzer voll bei mir. Wenn ich vermiete, kann ich das auf meinen Mieter umlegen, das ist mir völlig egal. Wenn die Energiekosten gestiegen sind, zahlt das der Mieter. Als Investor ist mir das, in Anführungsstrichen, erst mal egal.

Claire: Da kommen dann viele Sachen, die man am Anfang vielleicht auch unterschätzt. Das kommt ja dann erst später: Jetzt muss hier die Dämmung gemacht werden, jetzt muss hier eine Wärmepumpe rein, jetzt muss hier dies und das gemacht werden. Und das sind ja auch keine Dinge, die nur ein paar Hundert Euro kosten.

Martin: Und da ist der große Unterschied: Du redest jetzt von großen Kosten, für die ich Rückstellungen bilden muss. Ich rede von den kleinen Kosten. Nehmen wir Sarah, Tom und Ben. Die wohnen auf 70 Quadratmetern. Du hast ja gesagt, was der Traum wäre: raus, eigenes Haus, Reihenmittelhaus, wie auch immer, Garten. Das heißt aber nicht mehr 70 Quadratmeter, sondern 150, 180. 150 – doppelt so viel. Wow! Das heißt: Sind meine Hausratversicherung und meine Wohngebäudeversicherung bei 150 teurer als bei 70 Quadratmetern? Natürlich! Und die Energiekosten – natürlich ist es teurer, 150 Quadratmeter zu beheizen als 70 Quadratmeter. Diese Nebenkosten gehen nach oben. Und dann habe ich nicht mehr 1.300 warm, sondern eher 2.000 oder 2.200. Plus Rückstellung: 2.300, 2.500.

Und wenn ich erst die eigene Immobilie kaufe und dann zur Bank gehe und sage: „Hey, liebe Bank, ich bräuchte jetzt mal 300.000, 400.000, um eine schöne Stadtwohnung als Kapitalanlage zu kaufen“, dann passiert Folgendes: Die Bank sagt: „Naja, Ihre Hausbelastung und dann die Lebenshaltungskosten …“ Und vielleicht muss das zweite Auto her. Denn jetzt bin ich ja noch weiter aus der Stadt rausgegangen, weil es damals noch ein bisschen günstiger war. Da konnte ich mir bei 4 % noch etwas leisten. Das ging noch. „Ach, jetzt brauche ich ein zweites Auto, weil mein Job …“ – wir sind ja kein Industriestandort mehr, sondern ein Dienstleistungsstandort, mein Job ist eher in der Stadt. Also braucht Tom ein zweites Auto, weil Sarah Ben ja trotzdem zum Fußball fahren muss – der spielt mittlerweile Fußball, Volleyball oder keine Ahnung was. Ich brauche also ein zweites Auto. Ich habe höhere Transferkosten und so weiter und so fort.

Claire: Ich habe ja auch irgendwie ein großes Grundstück, das ich pflegen muss. Allein der Garten – wie viel kommt da auf einen zu? Das ist Sarah ja auch nicht gewohnt in ihrer Stadtwohnung. Da kommen ja Sachen – keine Ahnung, du brauchst einen Gartenschlauch, du brauchst einen Rasenmäher. Das sind alles Kosten.

Martin: Vielleicht hätte ich dann draußen sogar noch gerne eine kleine Fasssauna. Und vielleicht hätte ich gerne noch dies und das.

Claire: Wünsche halt, weil es emotional gesehen wieder mein Eigenheim ist. Ich mache das so, wie ich es möchte.

Konsum und Verzicht: Was ist uns der Traum vom Eigenheim wert?

Martin: Und das beim heutigen Konsumverhalten, wo ich sage: Und was möchte ich noch? Ich möchte aber bitte auch zweimal im Jahr in den Urlaub fahren. Und nicht nur, wie ich es bei mir erlebt habe, die Woche an der Nordsee, sondern vielleicht auch mit Ben mal irgendwo in die Sonne fliegen.

Claire: Der soll doch auch mal Skifahren lernen.

Martin: Ja, siehste. Genau diese Themen. Und dann ist die Frage: Dann schränke ich mich auch im Konsum weniger ein. Und jetzt ist genau das Thema: Wenn ich das merke, gehe ich entweder weiter weg, noch weiter weg von der Lage, in eine noch schlechtere, weil wenigstens da dieser Traum geht und so weiter. Das heißt aber, ich werde die Kapitalanlageimmobilie, den Immobilienvermögensaufbau später schwierig bis oftmals gar nicht mehr realisieren können. Und das ist genau der Punkt.

Wenn ich den Weg andersherum gehe – ich kaufe mir erst die Kapitalanlageimmobilie, ich zahle sie vielleicht drei, vier Jahre ab –, dann sind die ersten Mietsteigerungen schon gekommen. Die haben die Einnahmesituation erhöht. Wow. Die Bank stellt fest: „Okay, das ist einer, der kennt sich aus, der kennt Zins und Tilgung, der weiß, wie man die Raten dafür zahlt.“ Das ist auch immer das Thema bei der Kapitaldienstfähigkeit: Die prüft die Bank vor Steuern. Sie bewertet also nicht, wie viel Steuerrückfluss du aus dem Objekt hast, sondern guckt einfach nur: Miete, als Beispiel zu 85 % angesetzt, Zins, Tilgung – und dann passt der Differenzbetrag zum eigenen Anteil. Vielleicht hast du das Objekt in diesen drei, vier Jahren schon entwickelt, und die Bank sagt: „Wow, super, sogar positiv, die haben sogar gute Einnahmen.“ Dann bin ich sogar besser gestellt, wenn ich den Traum erst im zweiten Schritt irgendwann verwirkliche.

Aber ich würde immer wirklich das sagen, was ich am Anfang gesagt habe: Trenne dich von deinen Emotionen, bevor sich das Geld von dir trennt. Das sind zwei verschiedene Paar Schuhe. Das Interessante und Spannende ist aber – weil ich es ja selbst so oft erlebe –: Die Leute verbinden das Entscheidende emotional.

Claire: Ja, und wenn man über Immobilien spricht, ist das Erste, was im Kopf aufpoppt, wirklich der Traum, das Zuhause, das Emotionale. Vor allem verbindet man das Eigenheim eben mit Sicherheit und Freiheit, wie ich gesagt habe. Und eine Anlageimmobilie, sagen wir mal ein Mikroapartment, steht dann eher für Flexibilität. Und viele suchen, glaube ich, vielleicht auch aus anderen privaten Gründen diese Sicherheit. Und auch die Geduld spielt ja eine Rolle. Wie du sagst, das wäre dann vielleicht ein guter zweiter Schritt. Aber vielleicht sagt Sarah ja: „So lange kann ich nicht auf meinen Traum warten. Ben wird immer älter, ich möchte das jetzt.“

Martin: Ja, absolut.

Claire: Ja.

Martin: Vielleicht macht es da sogar Sinn zu sagen … Nehmen wir das Beispiel von meinem Vermögensmanager. Der wohnt ja auch in einem tollen Megahaus – ich sage jetzt nicht, wo, aber es ist ein Top-Haus, wirklich eine Stadtvilla am Hang und so weiter und so fort. Da ist Mieten günstiger, als es zu kaufen. Und natürlich wohnt er da. Aber er sagt: Seine finanzielle Freiheit sind zum Beispiel neben dem Vermögensbereich natürlich auch diese, sagen wir mal, 50 Immobilien, die laufend einen Cashflow, eine Miete abwerfen. Weil er sagt: „Ich miete mir einfach das, was ich brauche.“ Und ist das vielleicht eher die finanzielle Freiheit – wenn ich sage: „Wow, wenn ich jetzt mal drei Monate in Südafrika oder auf Mallorca oder in Miami leben möchte, dann miete ich mir da irgendwas“?

Claire: Ja, und es ist ja trotzdem ein Traum für ihn. Nur weil er da zur Miete lebt, lebt er ja trotzdem den Traum seines Zuhauses. Er lebt ja nicht schlecht. Er hat ja trotzdem das, was er braucht und was er gut findet, und hat trotzdem die finanzielle Freiheit gesucht.

Martin: Genau. Und ich glaube, das ist das Spannende – wir haben auch schon mal darüber gesprochen –: Die Menschen sind heute anders. Die emotionale Bindung an das Eigenheim ist nicht mehr so wie noch vor 30, 40 Jahren. Da hat man gesagt: „Boah, ich wohne jetzt in der dritten Generation in diesem Haus.“ Da, wo meine Eltern jetzt wohnen, wohne ich ja auch schon nicht mehr, ich bin sozusagen derjenige, der den Bruch gemacht hat. Aber vorher war das über drei Generationen im Endeffekt in Familienbesitz. Und das Spannende ist: Wenn man sagt, ich möchte das Eigenheim haben, dann geht man ein Stück dahin zurück und träumt vielleicht auch davon, dass die Kinder es irgendwann übernehmen oder Ähnliches. Aber Hand aufs Herz: Das ist mittlerweile nicht mehr so.

Claire: Genau. Bei mir zum Beispiel: Ich hätte ja auch die Möglichkeit, das Haus meiner Eltern irgendwann zu übernehmen. Aber der Wunsch ist vielleicht standortmäßig gar nicht so da.

Martin: Genau.

Claire: Man sagt: „Ich wollte da aber gar nicht bleiben. Ich bin eigentlich ganz froh, dass ich aus diesem Ort rausgekommen bin, und würde mir gerne irgendwo anders etwas Eigenes aufbauen.“ Das ist mittlerweile halt nicht mehr so.

Martin: Ja, oftmals ist das ja nicht so. Vielleicht hat man heute irgendwo studiert, also nicht direkt um die Ecke, hat die Liebe des Lebens getroffen …

Claire: Neue Kontakte, genau.

Martin: Genau, einen neuen Freundeskreis, und sagt: „Okay, jetzt finde ich hier sogar meinen Job“ – oder der Job verschlägt einen noch mal ganz woanders hin. Und dann baut man es da auf. Ich glaube, heute ist die Zeit etwas anders. Man sehnt sich nach diesem Zuhause … Wenn wir jetzt Sarah mit 34 nehmen und Tom vielleicht mit 36 oder mit 30: Dann sagt man: „Wow, jetzt ziehen wir in den Speckgürtel“ – nicht in den A- oder B-, sondern vielleicht sogar in den C-Speckgürtel, weil es da mit 4 % Zins noch geht. Man kann es sich noch leisten. „Wir nehmen auch die schlechtere Energieeffizienzklasse.“ Aber arbeitet Tom jetzt die nächsten 30 Jahre bei so einem Arbeitgeber? Stell dir vor, er wird befördert, und in zehn Jahren macht die Firma pleite. Er muss sich einen anderen Job suchen, findet ihn aber nicht an dem Standort und muss woandershin. Was machst du dann? Und heute ist, glaube ich, auch eine ganz andere Zeit. Ich verstehe es, aber das eine hat nichts mit dem anderen zu tun. Mit einem strategischen …

Claire: Ich glaube, dieser Traum wurde auch einfach so ein bisschen übernommen.

Martin: Ja.

Claire: Würde ich sagen. Das war früher der Traum von allen. Das war – „Traum“ heißt es – eigentlich gang und gäbe. Und das wird jetzt immer noch quasi übernommen. Aber mittlerweile gibt es ja viel mehr Optionen und …

Martin: Vielleicht müsste man sich mal fragen – nur weil es mir gerade so in den Kopf schießt –: Du hast ja gesagt, der Traum wurde so übernommen.

Claire: Das Gefühl habe ich, ja, genau.

Martin: Vielleicht von den Eltern, vielleicht sogar von den Großeltern, weil man sagt: Das habe ich da erlebt.

Claire: Ja.

Martin: Aber die Frage ist: Wäre das für mich … dieses vielleicht auch Eingeschränktsein? „Ich muss jetzt an dem Standort bleiben, weil ich die Immobilie für den Preis nicht loswerde. Und die muss ich ja noch bezahlen, und die Kosten, die auf mich zukommen … Ich bin jetzt für die nächsten 30 Jahre gefangen, und der Urlaub ist jetzt auch nicht mehr drin, weil wir mal zu 2 % finanziert haben. Jetzt sind die Zinsen auf 4 % oder vielleicht sogar auf 5 % gestiegen.“ Es kann alles passieren.

Ich mache mal das andere Szenario auf: Was passiert denn, wenn die Zinsen in zehn Jahren nicht bei 2 oder 3 stehen, sondern bei 5 oder 6? In Deutschland hatten wir auch schon 7, 8, 9, 10, 11, 12 % Zins. Und das Interessante ist: Die Leute würden sich nie von der Immobilie trennen, nie von dem Zuhause, sondern würden sagen: „Okay, dann geht es nicht mehr in den Urlaub, dann gibt es kein Essengehen mehr. Dann muss ich jetzt verzichten.“ Aha. Und da ist die Frage … Ich glaube, wir leben in einer anderen Zeit, was den Verzicht heutzutage angeht. Bei meinen Eltern war das, in Anführungsstrichen, normal, weil – da muss man überlegen – die Eltern und die Großeltern, das war ja die Kriegs- oder Nachkriegsgeneration. Eigentlich irre, wenn man überlegt, wie weit das zurückliegt. Aber die kannten das Verzichten. Und ich glaube, wir möchten heute gar nicht mehr verzichten.

Claire: Ja, wir sind heutzutage einfach viel mehr mit dem Konsum verwickelt, sodass es gar nicht mehr anders geht. Und dann will man halt beides, und das geht halt nicht mehr.

Martin: Genau. Oder – das ist nämlich das Nächste – vielleicht geht bei manchen natürlich sogar beides.

Claire: Ja, klar, es gibt ja auch Fälle, in denen das dann klappt.

Martin: Ich bin jetzt mal vom Standard ausgegangen. Aber das Interessante ist, selbst beim Standard … Ich müsste Sarah und Tom mal fragen: „Okay, ihr habt jetzt 1.300 Belastung, ihr wollt auch die 2.000 oder 2.300 ausgeben, das ist völlig okay. Auf welchen Urlaub mit Ben verzichtet ihr denn jetzt?“

Claire: Ja.

Martin: Eisdiele im Sommer? Nur noch Wassereis.

Claire: Der arme Ben.

Martin: Essen gehen? Wir können auch zu Hause kochen, das ist doch eh viel gemütlicher. Ich überspitze mal. Das heißt jetzt auch nicht, dass es schlecht ist, dass man immer essen geht – völliger Quatsch –, aber es ist natürlich ein anderes Konsumverhalten. Schaut mal – kann sich ja jeder mal anschauen –, was man bei Amazon oder irgendwo – oh Gott, keine Werbung –, was man zuletzt überall irgendwo bestellt hat. Und das Interessante wäre jetzt, wenn du an deren Stelle wärst, das ist genau das Gleiche: Worauf möchte man denn verzichten? Wenn man sagt: „Nee, ich verzichte komplett auf Urlaub, ich habe dies nicht mehr, das nicht mehr. Und wenn die Zinsen explodieren – ist doch egal, dann sind wir nur noch zu Hause und kochen.“ Dann kommt oftmals: „Ah nee, das will ich eigentlich auch nicht.“

Claire: Ja. Oder dass man sich heutzutage auch sehr viel vergleicht. Und dann kommt Ben nach Hause und sagt: „Die anderen tragen hier alle die und die Marke“ – ich will jetzt hier auch keine Werbung machen – „kann ich das nicht auch haben?“ – „Nee, Ben, das geht leider nicht.“

Vermögensaufbau früh beginnen statt mit 50 bereuen

Martin: Ja, und jetzt kommen wir zum ganz großen Problem. Das ist jetzt schon wieder allgemeine Vermögensstrategie, aber nehmen wir das mal: Was würde Sarah machen? Natürlich würde Sarah sagen: „Ey, pass auf, natürlich soll Ben es auch gut haben, und wir wollen auch in den Urlaub, damit er davon berichten kann. Wir wollen auch mal Ski fahren, er soll das auch lernen, ich möchte das meinem Kind ermöglichen. Ah gut, dann können wir die Altersvorsorge jetzt noch nicht besparen. Dann können wir jetzt noch keine Kapitalanlageimmobilien kaufen.“

Nur dann ist die Frage: Irgendwann sind Sarah und Tom 45, 50. Wenn sie jetzt 34 sind und Ben in 15 Jahren vielleicht raus ist – wow, dann sind die beiden Ende 40, Anfang 50 und haben eigentlich noch 10, 12, 13 Jahre Zeit, ihren Lebensabend finanziell, also den Vermögensaufbau, zu regeln. „Aber das war ja auch nicht möglich, als Ben da war.“ Und da würde ich sagen: Wann ist es denn möglich?

Ich glaube, meine Empfehlung wäre, sich möglichst früh mit dem Thema strategischer Vermögensaufbau, Vermögenssicherung, Zusatzeinkommen durch Mieten, Zusatzrenten zu beschäftigen. Das heißt übrigens nicht, alles auf Immobilien zu setzen. Meine Strategie war auch nie, alles auf Immobilien zu setzen. Ich habe mittlerweile nur viele Immobilien, aber natürlich nicht nur Immobilien, sondern auch andere Anlagemöglichkeiten. Aber das Problem ist: Man kriegt dann diese Aufschieberitis nach hinten raus und sagt: „Jetzt geht es gerade nicht, weil wir auf den Urlaub, auf die Klamotten fürs Kind oder etwas anderes bitte nicht verzichten.“

Claire: Aber mit 34 wäre es eigentlich höchste Zeit – und dann eben nicht mit 50 zu sagen: „Jetzt bereue ich das.“

Martin: Genau. „Das ging ja nicht anders. Das Eigenheim hat mich so zugeschnürt. Schade.“

Fazit: Eigenheim versus Anlageimmobilie

Claire: Wir haben heute ja gemerkt, dass es mehrere Varianten gibt. Aber ich glaube, es ist schon ein sehr wichtiger Tipp, wie du gesagt hast, dass man sich erst mal generell emotional von diesen Themen löst. Was heißt komplett löst – aber dass man versucht, das ein bisschen nach hinten zu stellen.

Martin: Ja, vielleicht überlegt man sich einfach: Was möchte ich eigentlich? Und klar, wenn dieser Gedanke in meinem Kopf ist – das Eigenheim und das Zuhause, Haus, Garten, Hund, Kind, Baum et cetera –, das kann ich total nachvollziehen. Die Frage ist: Muss man es selbst besitzen? Könnte man es auch mieten? Ist Mieten vielleicht wirtschaftlich sinnvoller, als zu kaufen? Oder beschäftige ich mich erst – oder vielleicht auch gerade in jüngeren Jahren – mit dem strategischen Vermögensaufbau, wo ich noch 30, 40, 50 Jahre Zeit habe, also einen langen Korridor, und sage: Ich mache vielleicht erst das eine, [unverständlich] das andere. Ich selbst bin auch Eigenheimbesitzer.

Claire: Ja.

Martin: Aber meine eigene Immobilie, also das Haus, in dem ich jetzt wohne, habe ich mir vor fünf Jahren gekauft.

Claire: Ja.

Martin: So, und das war bei der Bank auch deutlich einfacher, weil sie gesagt haben: „Okay, da stehen ja Vermögenswerte.“

Claire: Da hast du andere Schritte gemacht.

Martin: Ah, und deswegen habe ich sogar einen günstigeren, also einen besseren Zins bekommen, weil ich es natürlich entsprechend auch zu Teilen finanziert habe.

Claire: Ja.

Martin: Weil ich einfach keine Liquidität mehr binden möchte, auch im Eigenheim gerade nicht. Aber da war die Finanzierung sogar besser und einfacher. Ich bin ja auch nur ein Mensch, ich habe es ja genauso. Ich sehe es auch: Jetzt noch mal eine neue Terrasse, jetzt noch den Pool, und ach, da hinten in der Ecke – so eine kleine Sauna wäre schon toll.

Claire: Ja.

Martin: So, aber welchen Schritt mache ich zuerst? Und ich glaube, man sollte sich um wirtschaftlich sinnvolle Dinge und einen strategischen Aufbau kümmern, weil das dir später Sicherheit schafft. Das schafft Liquidität und ermöglicht es einem nach hinten raus sozusagen, den Lebensstandard, den man sich wünscht, und die Liquidität auch beizubehalten. Und beim Eigenheim habe ich kurzfristig den Wunsch, aber das kann auch ein finanzielles Desaster werden, wenn die Zinsen weiter steigen, wenn irgendwelche Rücklagen oder Sanierungsthemen auf mich zukommen, größere Versicherungs-, größere Heizbelastung und so weiter und so fort. Hui, ui, ui, sage ich mal. Deswegen: tolles Thema, Eigenheim versus Anlageimmobilie. Das eine hat nur leider gar nichts mit dem anderen zu tun.

Claire: Das stimmt, das haben wir heute gemerkt.

Martin: Ja, schönes Fazit. Tut mir leid, Sarah.

Claire: Tut mir leid, Sarah. Ich konnte sehr, sehr viel für mich mitnehmen. Ich wurde eher noch mal in meinen Gedanken bestätigt. Und ich freue mich schon auf die nächste Folge. Da werden wir noch mal ein bisschen mehr auf die steuerlichen Aspekte eingehen und vielleicht auch auf Steuerfallen, Fehler, die man begehen könnte, und vielleicht auch noch mal auf die AfA, die Abschreibung.

Martin: Genau, ich freue mich. Alles Sachen, die ich beim Eigenheim nicht nutzen kann.

Claire: Genau, darüber reden wir dann.

Martin: Der große Unterschied: Die Anlageimmobilie zahle ich ja nur zu Teilen. Einen großen Teil zahlt mein Mieter und einen anderen Teil im günstigen Fall auch das Finanzamt. Beim Eigenheim bin ich zu 100 % selbst dafür verantwortlich. Von daher ist es vielleicht ganz sinnvoll, Vermögensaufbau mit Hilfe Zweiter und Dritter zu betreiben, wenn wir über Strategie sprechen.

Claire: Ja. Freue mich drauf.

Martin: Ich freue mich auch.

Claire: Dann wünsche ich unseren Zuhörern noch einen wunderschönen Tag oder Abend oder Morgen, was auch immer. Und wir hören uns dann in der nächsten Folge.

Martin: Ja, vielen Dank. Und Sarah, Tom und Ben: Viel Spaß bei der Suche, und denkt mal darüber nach. Euch bis dann und bis zum nächsten Mal. Ciao!

Claire: Tschüss!