Die zweite Immobilie - Warum die meisten Investoren hier scheitern

Intro

Caro: Lange her, aber jetzt sind wir wieder da.

Martin: Endlich sind wir, endlich sind wir wieder zusammen.

Caro: Obwohl unsere Zuhörer das eigentlich gar nicht so doll mitbekommen haben. Ich habe geguckt, ich glaube, nur eine Episode ist ausgefallen. Ja, okay, aber wir wollen ja die Wahrheit sagen und echt sein, und genau, jetzt …

Martin: … sind wir wieder da.

Caro: Pause. Ja, das stimmt, unsere indirekte Sommerpause.

Persönliche Frage: Krankenhaus, Oktoberfest und serieller Bau mit Öko-Beton

Martin: Ja, das war gleichzeitig mein Lowlight. Ja, genau, genau, wir können unsere Lowlights … Haben wir heute Highlights und Lowlights?

Caro: Ja, klar. Okay, also fang kurz an, wenn du willst.

Martin: Ja, ich nehme mein Lowlight: Ich war ein paar Tage unerwartet im Krankenhaus. Aber alles gut, ich bin wieder fit. Aber das war absolut ein Lowlight. Mhm. Ich hatte das erste Mal in meinem Leben eine Vollnarkose. Der Schlaf, also es klingt total doof, ne, der Schlaf war so was von entspannend. Ja, also wenn das nicht so schädlich wäre, würde ich sagen, das kannst du öfter machen. Aber nee, es war unerwartet, war nicht schön, Krankenhaus ist eh nie gut. Aber top, top, ich bin wieder da. Und bei dir?

Caro: Nee, erst mal dein Highlight.

Martin: Ach so, mein Highlight. Okay, oh, ich hatte ein paar Highlights. Also ich war danach … Es ist ja schon ein bisschen viel passiert … in München auf dem Oktoberfest. Und wer mich kennt, weiß: Ich mag kein Bier. Deswegen ist das Oktoberfest für mich eigentlich schwierig, aber es war wirklich super. Es war eine tolle Stimmung, ich war da von einem Vertriebspartner eingeladen, hat super viel Spaß gemacht. Also natürlich auch in Lederhosen, was da so dazugehört. Nee, war toll. Das war schön. Und was ich auch noch hatte, das war gleich im Anschluss: In Nürnberg hatten wir 2 Tage Standorttage, und ich konnte mir neue, tolle Objekte angucken. Fasziniert, wie man massiv und trotzdem nach QNG, also diesem Nachhaltigkeitsstandard, bauen kann. Wir haben uns ein Objekt angeguckt, das trotzdem massiv in Beton gebaut wird, wo die sozusagen einen Öko-Beton entwickelt haben, der diese Nachhaltigkeit schafft. Also du kannst massiv, seriell und nachhaltig bauen, total geil.

Caro: Und was ist der Unterschied zwischen normalem Beton und Öko-Beton?

Martin: Ja, dass die das viel aus recyceltem Beton wiederherstellen und so weiter und so fort. Die müssen diese ganze Kette irgendwo sicherstellen. Und es ist eines der größten Bauunternehmen Deutschlands. Also war super spannend. Was ich auch nicht wusste: Die bauen 80 % der Windkrafträder, also dieser Betonsäulen sozusagen, in Deutschland. Und ja, die produzieren seriell, das ist ja das Schöne. Also innerhalb von 12 Monaten ist so ein Objekt mit über 100 Einheiten fertig. Ja, wirklich Wahnsinn, weil die Produktion und die Planung sozusagen in die Fabrik verlagert werden. Eigentlich total verrückt, weil das ja wie beim Automobil ist. Ja, du produzierst in der Straße, und hinten kommt das Auto raus, und …

Caro: Machen die Module und bringen das dann.

Martin: Ja, absolut. Und die Bauqualität ist dadurch halt besser. Und was bei vielen ja immer so ein bisschen im Kopf ist – das stimmt übrigens nicht, möchte ich auflösen –: Viele sagen: „Oh Gott, serielles Bauen oder nachhaltiges Bauen, das ist so eine Holzbauweise, hält das dann überhaupt?“ Also schaut euch mal Holzhäuser und Fachwerkhäuser in Deutschland an, die gibt es seit Hunderten von Jahren. Und auch in Nachbarländern gibt es das Thema serielles Bauen beziehungsweise Holzhybrid schon länger, das hält auch. Aber natürlich, wenn du selbst die Innenwände aus Beton hast, also Schallschutzthemen et cetera, ist es natürlich viel, viel besser, und das auch seriell. Also war super, war super, wieder was gelernt.

Caro: Ja, schöne Highlights.

Martin: Ja, das war wirklich ein Highlight. Ja, und jetzt kommen wir zu dir, Caro.

Caro: Ja, eben, ihr müsst da draußen wissen: Wenn es Martin schlecht geht, geht es mir auch schlecht.

Martin: Ja, ich glaube …

Caro: Ich möchte vorwegsagen: Das, was Martin hatte, hatte ich auch schon. Also wir haben da irgendwie eine besondere Verbindung.

Martin: Schön.

Caro: Aber auf die ich gerne verzichten könnte.

Martin: Ich auch.

Caro: Also na ja, na ja, auf jeden Fall: Martin war im Krankenhaus, und in der Woche, in der er genesen ist, fing es bei mir dann an, sodass ich dann auch im Krankenhaus war, tatsächlich im selben Krankenhaus.

Martin: Ja.

Caro: Deswegen: Wenn, dann müssen wir es auch gleich haben.

Martin: Und Nachmacher … Also in dem Fall kann man sagen: Caro hat es mir nachgemacht.

Caro: Ja, hatte ich auch einen schönen Wochenendtrip, und ja, ich bin auch wieder genesen, alles wieder tutti.

Martin: Zum Glück.

Caro: Genau, also uns geht es gut, wir sind wieder für euch da, wir können wieder Podcast aufnehmen. Ja, genau, und auch wieder quasi same same. Und zwar war ich auch im Dirndl unterwegs. Wir hatten im September ganz viele Auftritte mit meiner Band, also mit einer Band, in der ich mitspiele, sie gehört nicht mir: Böhmisch Blech. Und wir spielen böhmisch-mährische Blasmusik, und da haben die Frauen Dirndl und die Männer Lederhosen an.

Martin: Ja, also an euch alle da draußen: Das hätte man Caro, wenn ihr sie mal seht, auch nicht zugetraut, dass Caro quasi in einem Blasorchester ist. Aber interessant, nee, ist aber auch … Ich habe es mir ja schon mal angehört, ja, so ein bisschen rockig, poppig.

Caro: Ja, mal so, mal so.

Martin: Schon coole Sachen dabei.

Caro: Wir sind schon breit gefächert.

Martin: Guck mal, jetzt haben wir Werbung gemacht.

Caro: Ja, und was Verrücktes: Diese Woche spielen wir sogar in Hannover.

Martin: Oh.

Caro: Wo, das sage ich …

Martin: … nicht? Sag es mir, ich komme vorbei. Okay, ja, ja. Was haben wir heute Schönes?

Mythos oder Wahrheit: Die erste oder die zweite Immobilie ist der schwierigste Schritt?

Caro: Ich möchte gerne mit dir darüber sprechen, dass viele Käufer da draußen die erste Immobilie kaufen, gerne auch eine zweite, aber viele auch scheitern. Und da möchte ich gern mit dir erläutern, warum, wieso, wo die meisten vielleicht ins Stocken kommen, nicht weiterkommen und immer noch bei der ersten Immobilie bleiben. Genau, und zwar würde ich gerne mit dir einsteigen: Die erste oder die zweite Immobilie ist der schwierigste Schritt. Was meinst du?

Martin: Also einfacher ist oftmals die erste, ne, oftmals ist es die erste. Wenn man das mit der ersten Immobilie richtig macht, ist die zweite auch einfach, vielleicht sogar einfacher als die erste, weil man ja gewisse Erfahrungen schon mitgenommen hat. Oftmals ist der Fehler: Wenn die erste Immobilie das Eigenheim ist und die Leute das als Immobilie bezeichnen … Ist eine Immobilie, weil ich drin wohne, ja, aber es ist keine Kapitalanlage im klassischen Sinne. Dann wird es meist mit der Anlageimmobilie, wenn das dann die zweite nach dem Eigenheim ist, super schwierig, super schwierig.

Kapitaldienstfähigkeit: Wie die Bank Miete, Zins und Tilgung beim ersten Kauf bewertet

Caro: Okay, warum schaffen viele den ersten Kauf?

Martin: Ja, du musst überlegen: Wenn ich jetzt heute … Ich wohne zur Miete, als Beispiel, ne? Also ich habe nicht das Eigenheim gekauft, weil das ein ganz, ganz, ganz großes Problem wäre. Aber ich wohne jetzt klassisch zur Miete, ich verdiene Geld, ich habe mir vielleicht schon etwas angespart. Das heißt, ich habe erst mal keine Verbindlichkeiten. So, das heißt, ich verdiene mein Geld, ich habe keine Verbindlichkeiten, habe vielleicht sogar schon ein bisschen Kapital angespart, von dem ich dann vielleicht die Nebenkosten bezahlen kann. Ich verdiene vernünftig, habe eine sogenannte gute Kapitaldienstfähigkeit, und das ist immer das, worauf es ankommt.

Ne, also Kapitaldienstfähigkeit, vielleicht für alle da draußen: Wenn man eine Immobilie kaufen möchte, dann sagen viele: „Ja, die Bank bewertet die Immobilie.“ Stimmt, aber die Bank bewertet ja auch mich als Käufer: Kann ich mir diese Immobilie überhaupt leisten? Und dabei macht die Bank Folgendes, ich mache ein rundes Beispiel: „Aha, die Immobilie kostet im Monat 800 Euro Zins und Tilgung, du bekommst für diese Anlageimmobilie 800 Euro Miete, ne?“ Diese Miete wird dann zu Teilen nur zu … Ich sage jetzt einfach in der Summe: teilweise zu 75, teilweise zu 80 % angesetzt. Sagen wir also 80 %. Das heißt also: 800 habe ich Kosten. Von 800 Euro gehen 20 % runter, das sind 160, dann sind es noch 640 Euro. Nee, 640, ach so, 640 Euro, die sie bei mir positiv ansetzen. Und dann fragt die Bank ja: „Aha, 640 rechne ich an, 800 kostet sie. Hast du die 160 Euro nach Abzug deiner Wohnkosten, deiner Lebenshaltungskosten und so weiter?“ Und wenn das grün leuchtet, dann gibt die Bank die Finanzierung. Und das ist wichtig für das ganze Thema der Immobilienanlage an sich: immer meine Kapitaldienstfähigkeit. Also: Wie viel Miete bekomme ich, was habe ich an Zins und Tilgung? Das ist die Kapitaldienstfähigkeit. Und das ist wichtig, das auch gleich bei der ersten Immobilie zu berücksichtigen und mir eine gewisse Strategie zurechtzulegen: Was möchte ich mit Immobilieninvestments in Zukunft überhaupt erreichen, wo will ich hin?

Warum die zweite Immobilie oft scheitert: Mietentwicklung und Nachbeleihung

Caro: Okay. Warum haben so viele im Kopf: „Okay, jetzt habe ich meine erste Immobilie gekauft, jetzt kommt die zweite“?

Martin: Na ja, gut. Wenn du die erste Immobilie gekauft hast und es funktioniert, dann siehst du ja relativ schnell, dass dein Vermögen wächst. Also die Immobilie wird mehr wert, mein Darlehen dagegen zahle ich ab. Ich, in Anführungsstrichen, weil ich ja die Mieterbeteiligung und das Thema steuerliche Kompensation durch Steuerrückfluss nutze, ne? Dann sehe ich: Okay, Immobilie mit Mehrwert, Darlehen geht runter, das rechnet sich, super. So fange ich an, mein Vermögen aufzubauen, und dann willst du irgendwann mehr davon haben. Das ist so der Grund.

Caro: Und warum hakt das manchmal?

Martin: Na ja, der Haken ist meistens wirklich diese Kapitaldienstfähigkeit. Denn du musst überlegen: Ich kaufe heute einmal ein Objekt. Und deswegen sage ich, die Strategie ist entscheidend: Wo möchte ich eigentlich hin? Wenn ich sage: „Ich fange heute an und möchte später 3000 Euro Mieteinnahmen als Zusatzrente haben“, könnte ja ein Ziel sein, wie auch immer. Dann weiß ich, wie viel Vermögen ich ungefähr in Immobilienvermögen aufbauen müsste und so weiter. Ich fange mit der ersten Immobilie an.

Das Problem ist aber … Wir machen wieder das Beispiel: Wir kaufen heute, wir haben 800 Euro Belastung und 800 Euro Miete. Wenn ich jetzt diese Miete entwickle … Ich brauche also ein Objekt, das sich vom Objekt her entwickelt. Wir kaufen heute für 300.000, vielleicht ist es nach 10 Jahren 400.000 wert, mein Darlehen ist nur noch bei 200.000. Dann habe ich ja schon 200.000 Vermögen. Das wäre super. Wenn ich dann nämlich sage: „Moment mal, dieses freie Vermögen, das die Bank übrigens auch so sieht“, kann ich das Objekt nachbeleihen und könnte das nächste Objekt kaufen. Wenn ich die Mieten schon entwickelt habe und nicht mehr 800 Euro Miete kriege, sondern 1000, und davon werden 800 angesetzt, also wieder 20 % Abzug, sagt die Bank: „Ja, super, 800 hast du Kosten, selbst mit dem Abzug hast du 800 Euro, die du auf jeden Fall kriegst. Die Immobilie rechnet sich für dich, lieber Investor, plus minus 0, und du kannst die nächste aufbauen.“ Okay.

Deswegen ist es so wichtig, dass man sich eine Strategie zurechtlegt: Wo möchte ich überhaupt hin? Und dass man gleich anfängt und sagt: „Okay, ich brauche einen vernünftigen Verwalter an dem Standort“, weil die Immobilie meist nicht da ist, wo ich wohne. Das ist ein großer Fehler, ne: „Ich kaufe nur da, wo ich wohne.“ Ja, das erzählt dir einer in Wolkenkuckucksheim auch. Aber dann weißt du: Du wirst den Immobilienwert nicht entwickeln. Und wenn du den nicht entwickelst und die Miete nicht entwickelst, dann entwickelst du kein Vermögen.

Strategie Denkmalimmobilie: Nach 12 Jahren Steuervorteil verkaufen und reinvestieren

Martin: Und wenn du diese Strategie festlegst, kann die ja auch unterschiedlicher Natur sein. Du kannst ja einmal sagen: „Ich möchte mir ein Immobilienportfolio aufbauen.“ Du könntest aber auch sagen: „Na ja, ich bin jetzt gerade der Steuergeplagte, ich verdiene sehr, sehr gut, ich möchte vielleicht eine Denkmalimmobilie kaufen“, also eine, bei der ich die sogenannten 7h-, 7i-Abschreibungen nach dem Einkommensteuergesetz nutzen kann, steuerlich gesehen mit die höchsten Abschreibungen. Die verteilst du übrigens auf 12 Jahre. Wichtig ist noch der Sanierungsanteil, aber lassen wir das mal weg. Also erst mal: Eine Denkmalimmobilie rechnet sich steuerlich über 12 Jahre bombastisch. Nur nach 12 Jahren fällt genau dieser Steuereffekt weg. Wenn ich die Strategie habe: „Ich investiere heute in ein Denkmal, weil ich vielleicht über 12 Jahre ein Drittel des Kaufpreises durch Steuerrückfluss kompensieren kann“, super. Aber dann musst du die Immobilie im 13. Jahr dann irgendwann auch verkaufen, weil du sagst: „Okay, die habe ich für 300.000 gekauft, ich habe vielleicht 80.000, 100.000 Euro Steuerrückfluss gekriegt, die Immobilie ist mittlerweile 400.000 wert. Ich veräußere die jetzt, ich habe meinen Steuervorteil, und ich kaufe mir das nächste Objekt.“ Ein großer Fehler, wenn die Strategie nicht stimmt, ist, dass Leute, die vor 20, 25 Jahren Denkmalimmobilien gekauft haben, die teilweise heute immer noch haben.

Caro: Sind darauf sitzen geblieben, oder [unverständlich].

Martin: Vielleicht auch das eine, ne. Wenn du so lange darauf sitzt, hättest du natürlich schon in so einer Nullzinsphase bombastisch gut verkaufen können. Und die Frage, die man sich stellen muss: Warum sitzen sie heute noch darauf?

Caro: Vielleicht die Emotion.

Emotionen und fehlende Mieterhöhungen: Wenn Sanierungskosten die Rendite auffressen

Martin: Ja, genau, das ist oft so. Das höre ich immer wieder: „Ja, aber die hat sich ja so toll entwickelt, und der Mieter zahlt immer pünktlich.“ Ja, auch wenn ich ihn 10 Jahre nicht erhöht habe, ne? Also die Mietentwicklung habe ich nicht, das ist auch ein großer Fehler, ganz, ganz großer Fehler. Das sagt ja auch der Vermieterreport: dass du fast 5 Millionen Vermieter hast, die ihre Mieten nicht anpassen, teilweise nicht mal bei Neuvermietungen. Also musst du sagen: Das ist ein Investment, das muss sich entwickeln, und ich muss an dem Standort das Potenzial haben, um es zu entwickeln.

Ne, aber wieder zum Denkmal. Dann sagen die: „Ach, das läuft alles super, und das war alles toll, und der Mieter zahlt pünktlich, und das ist so ein schönes Objekt.“ Das Problem ist aber: Die Steuerkompensation ist gar nicht mehr gegeben. So, das heißt, das Nächste, was garantiert kommt … Gerade wenn man sagt: „Oh, das ist auch noch so toll, mit 3 Meter hohen Decken und Stuck und Stäbchenparkett und, keine Ahnung, Echtholzsprossenfenstern und irgendwelchen Schnitzereien.“ Ja, irgendwann kommen die Sanierungsmaßnahmen, und die treffen dich. So, und dann sagst du dir: „Oh, so ein Holzsprossenfenster ist aber irgendwie dreimal so teuer wie so ein Kunststofffenster, dreifach verglast, und oh, so ein Stuckateur nimmt mittlerweile auch über 100 Euro die Stunde.“ Ja, genau so. Und dann kommen diese Sanierungskosten auf dich zu, die da natürlich deutlich größer sind.

Hättest du es clever gemacht, wäre deine Strategie gut gewesen, hättest du gesagt: „Komm her, nach 12 Jahren veräußere ich die Immobilie vielleicht, nehme den Gewinn jetzt erst mal mit, investiere in was Neues, entweder in eine neue Denkmalimmobilie, wo ich wieder steuerliche Kompensation habe, oder …“ Wenn du es jetzt schon hast, denk doch mal darüber nach, vielleicht eine freie Grundschuld zu nutzen und aus dieser freien Grundschuld, aus der Vermögenssituation heraus, die nächste Immobilie zu erwerben. Und das ist das: Wenn dann Emotionen reinkommen, dann weicht man wieder ab, dann gibt es keine Strategie. Vielleicht gab es die vorher auch nicht. Dann erreichen die Leute das hier nicht.

Caro: Also Emotionen machen schon sehr viel kaputt. Sondern wirklich strategisch.

Martin: Emotionen lassen dich beim Kauf Fehlentscheidungen treffen, weil du die Immobilie immer bewertest und sagst: „Oh, die ist aber schön, und das ist schön, und das ist schön.“ Nee, es geht beim Investment wirklich um Zahlen, Daten, Fakten. Würdest du bei anderen Sachen genauso machen. Du kaufst auch keine Aktie, weil du sagst: „Mensch, super, ich finde einfach das Logo toll“ oder so, ne? Machst du auch nicht, und bei der Immobilie ist es halt genau das Gleiche. Du würdest da auch gucken: Wie ist das Wachstumspotenzial, wie ist die steuerliche Kompensation für mich, wie ist es beim Mieter, kann ich Mieten entwickeln? Du musst Mieten entwickeln. Das ist ein ziemlich großer Fehler. Ja, du kannst ein paar Fehler machen.

Was die Bank bei weiteren Objekten prüft: Vermögenswert, Restschuld und Mietüberschuss

Caro: Okay, noch mal zurück zur Bank: Schaut die genauer hin, je mehr Objekte ich kaufen möchte, auf Einkommen, Objektwerte, die ich schon habe? Also was ist dann da der Fokus im Vergleich zur ersten?

Martin: Na ja, du musst dir Folgendes überlegen: Wenn du jetzt die erste Immobilie hast, dann guckt die Bank auf deine Kapitaldienstfähigkeit. Das tut sie später aber auch. So, stell dir vor, du hast vor 10, 15 Jahren eine Immobilie in, keine Ahnung, Berlin, Frankfurt, Nürnberg, wo auch immer, gekauft. Dann ist die Immobilie heute mit Sicherheit mehr wert. Wenn du es gut gemacht und alle 2, 3 Jahre und bei einer Neuvermietung sowieso die Mieten angepasst hast, hast du auch die Mieten entwickelt. Das ist ja das Schöne bei der Immobilie: Dein Vermögenswert ist jetzt nach oben gewachsen, dein Darlehen ist weniger als vorher. Also besteht der Vermögenswert dazwischen schon. Und jetzt kommt noch dazu: Wenn du die Mieten und diese ganzen Dinge auch entwickelt hast … Die Belastung bei der Immobilie schreibst du dir ja irgendwo für 10, 15 Jahre fest. Wenn ich jetzt aber 1200 Euro Miete kriege und nur 800 Euro Belastung habe, dann hat die Immobilie sofort einen Überschuss. Das heißt, ich könnte auch sagen: „Liebe Bank, ich verdiene die Differenz jeden Monat mehr, jeden Monat.“

Und das ist für die Bank eher positiv, weil die Bank auch weiß: Okay, du hast auf der einen Seite einen Vermögenswert. Machen wir wieder das Beispiel: für 300 gekauft, jetzt 400, Restschuld 200. Dann weiß die Bank: „Oh, ich habe 200.000 Verbindlichkeiten, habe dafür aber 400.000 Vermögen.“ Wenn ich jetzt clever bin, gehe ich zur Bank und sage der Bank: „Ich brauche von dir noch mal 100.000, weil ich was Neues kaufen will.“ Dann sagt die Bank: „Super, aber das Neue kriege ich natürlich auch als Sicherheit.“ Und das ist genau das Thema. Wenn du erst mal in so ein rollierendes System reinkommst, dann wirst du dir auch ein Immobilienvermögen aufbauen.

Fehler Nummer 1: Zu lange warten – warum eine kurze Restlaufzeit mehr Tilgung bedeutet

Caro: Okay, lass uns mal kurz in die Fehler reinschauen, wenn ich mein Portfolio aufbauen möchte. Thema zu lange warten?

Martin: Na ja, desto länger du wartest … Wir haben ja mittlerweile Basel [unverständlich], ne, bei den Banken. Es werden ja immer mehr Richtlinien, die die Banken haben, zum Beispiel, dass du ab einem gewissen Alter eigentlich lastenfrei sein solltest. Das heißt, eine Finanzierung wird auf eine Laufzeit ausgelegt. Desto später ich anfange, das ist logisch, desto weniger Restlaufzeit habe ich. Anders gesagt: Ich muss mehr tilgen, also mehr in den Abtrag bringen. Für mich als Investor wäre es aber toll, am besten gar nicht zu tilgen. Denn dann bleibt mein Darlehen halt gleich, der Mieter zahlt mein Darlehen, ich habe keine Kosten, die Immobilie geht nach oben, und ich ziehe sogar die Steuer. Funktioniert heute aber nicht, weil die Banken Tilgung haben möchten. Wenn ich jetzt jung bin, akzeptiert die Bank meist eine geringere Tilgung. Und Tilgung kann ich nicht steuerlich geltend machen. Zinsen kann ich steuerlich geltend machen, ich nutze die Abschreibung und so weiter. Aber Tilgung ist wirklich das, was ich aus meiner Tasche oder aus dem Überschuss bezahlen muss. Und desto früher ich anfange, desto weniger wird die Bank von mir haben wollen. Okay, deswegen so früh wie möglich beginnen und sich aber vorher eine richtige Strategie zurechtlegen. Ne, also das ist bei den Fehlern klar: Mit der Laufzeit ist das eine, desto früher ich anfange, desto besser. Auf der anderen Seite ist es aber auch Entwicklung.

Fehler Nummer 2: Keine Strategie – Steuerkompensation oder Mietentwicklung

Caro: Okay, da hast du mir den anderen Fehler mit der Strategie schon vorweggenommen. Oder willst du dazu noch was sagen?

Martin: Ja, bei der Strategie habe ich ja eben schon gesagt: Wo willst du überhaupt hin? Und das muss man sich selber überlegen, das ist ja auch individuell, ne? Ich habe ja gesagt, die Strategie Denkmalimmobilie über 12 Jahre, weil sehr viel Steuerkompensation … Stimmt heute auch nicht mehr ganz. Du hast mittlerweile eine degressive Abschreibung, es gibt die 7b-Abschreibung und so weiter. Aber die Frage ist immer: Was ist meine Strategie? Und der, der viel Steuern zahlt, kann natürlich auch diese Steuerkompensation größtmöglich einfließen lassen. Aber es heißt ja nicht, dass die Immobilie als Anlage für jemanden, der nicht viel Steuern zahlt, weil er vielleicht nicht viel Einkommen hat, nicht trotzdem interessant ist. Nur musst du es dann dahin verlagern, dass der Mieter mehr zahlt, weil du ja weniger Steuerkompensation hast. Und das ist die Strategie, die man sich einfach, ja, wie soll ich sagen, so ein bisschen zurechtlegen muss.

Fehler Nummer 3: Nur auf Wertsteigerung hoffen – Kapitalerhalt und Inflationsschutz

Caro: Ja, dann habe ich noch einen Fehler: nur auf Wertsteigerung hoffen.

Martin: Ja, auf Wertsteigerung hoffen. Also grundsätzlich muss man sagen: Natürlich hoffen wir alle auf Wertsteigerung. Ich glaube, dass in der aktuellen inflationären Lage, in der wir uns befinden, und wenn ich mir natürlich jetzt die Kapitalmärkte weltweit, die Zinsmärkte weltweit, die Inflation und so weiter anschaue, dann kann man sagen: Die Immobilie ist erst mal aus 2 Gründen gut. Früher haben die Leute immer nur gesagt: „Na ja, wenn Inflation da ist, dann habe ich eine inflationäre Preisentwicklung.“ Ne, die Leute sagen immer: „Ja, die Immobilie hat damals 300.000 gekostet, jetzt ist sie 400.000 wert.“ Fakt ist aber auch: Bei der Inflation, die wir haben, kannst du dir, wenn du sie heute für 400.000 verkaufst, dafür das Gleiche kaufen, was du damals für 300.000 kaufen konntest. Ja, das ist auch Fakt. Deswegen finde ich es schöner, wenn man nicht immer nur über Wertentwicklung durch Inflation spricht, sondern das ist quasi Kapitalerhalt. Ne, du sicherst dir die Kaufkraft, beziehungsweise du sicherst dein Vermögen über einen echten Sachwert in Form einer Immobilie. Und wenn ich diesen Sachwert – und dann wird es erst interessant – nicht alleine bezahle, sondern mein Mieter den abbezahlt, zu Teilen vielleicht eine steuerliche Kompensation, also Steuerrückfluss, dann ist es gut, dann ist das eine vernünftige Strategie.

Und der zweite Punkt ist das Darlehen, und das wird echt unterschätzt, das beachtet gar keiner. Das wird ja auf der einen Seite weniger, stimmt, ne? Wir haben in unserem Beispiel eben gesagt: Wenn ich für 300.000 kaufe, sind es vielleicht x Jahre später noch 200.000 Verbindlichkeit. Aber von der Kaufkraft her sind das auch nicht mehr 200.000, sondern noch weniger. Und das ist der große Unterschied bei der Immobilie als Kapitalanlage, als echtem Sachwert, bei dem ich halt 2 Einkommensarten habe: einmal die inflationäre Preisentwicklung und auf der anderen Seite die Mieteinnahme. Mhm. Kriege ich nur da.

Fehler Nummer 4: Keine Reserven – das Immobilienkonto als strategischer Puffer

Caro: Okay, den nächsten Fehler hatten wir auch schon thematisiert, Thema Emotion. Und dann hätte ich noch: finanzielle Reserven vernachlässigen, dass man keine Rücklagen hat.

Martin: Ja, auf jeden, ja, stimmt. Also du musst natürlich … Und das ist wieder das Thema Strategie, ne, egal, in was ich investiere. Wenn ich heute in Bestandsimmobilien investiere, dann weiß ich auch, dass relativ zeitnah, also kürzer, logisch … Wenn die Immobilie heute 50 Jahre alt ist, dann weiß ich: Das Dach wird nicht noch mal 50 Jahre halten, das wird irgendwann kommen, und dafür brauche ich natürlich Liquidität. Wenn ich heute in einen Neubau investiere, dann weiß ich: In den nächsten Jahren wird erst mal nicht großartig was auf mich zukommen. Ich habe den neuesten energetischen Standard und so weiter und so fort, da brauche ich dann nicht so viel Rückstellung.

Wenn du am Anfang mit der Strategie anfängst, geht es immer darum: Was möchtest du eigentlich monatlich in dein Investment, also in diese Strategie oder diesen Vermögensaufbau, investieren, und was möchtest du einmalig investieren? Und ich mache ein Beispiel: Wir sagen, wir könnten uns heute vorstellen … Wir haben 30.000 Euro und wir haben monatlich vielleicht 300 oder 400 Euro über. Das ist das, was ich in diese Immobilie stecke oder stecken könnte. Dann würde ich das immer so ausrechnen, dass es mit einem leichten Puffer passt. Das heißt: Dauerauftrag machen, Immobilienkonto machen, wir nennen es mal wirklich Immobilienanlagekonto. Da laufen alle Mieten rein, da gehen die Kosten runter, Zins, Tilgung et cetera, und der Eigenanteil. Ja, und da zahle ich jeden Monat 300, wie wir jetzt mal in so einem Beispiel gesagt haben. Vielleicht sind es in Wirklichkeit aber nur 250, die du brauchst, dann bleiben immer 50 Euro übrig. Dann entwickelst du die Mieten weiter. Das ist wichtig, das muss gemanagt sein, ne? Du brauchst [unverständlich], der muss das Mietmanagement machen, der muss Mieten weiterentwickeln und so weiter und so fort. Das heißt ja: Wenn du Mieten erhöhst, müsste sich eigentlich dein Eigenanteil reduzieren. Das stimmt, zahl trotzdem 300 weiter.

Wenn der Steuerrückfluss kommt … Du machst zum Beispiel mit dem Steuerberater da draußen eine Steuererklärung, oder selber, wie auch immer, und du kriegst vielleicht für die Immobilie 2000, 3000, 4000, 5000 Euro Steuerrückfluss. Dann ist das nicht die nächste Kreuzfahrt, sondern dieses Investment kommt aus der Immobilie und gehört in die Immobilie. Nimm das Geld, pack es auf dieses Immobilienkonto, und du wirst feststellen: Relativ schnell sparst du dort 15.000, 20.000, 30.000 Euro Liquidität an. Und jetzt kommt genau der Spread im strategischen Vermögensaufbau, ne? Meine Immobilie ist mehr wert, ich habe mehr Miete, ich habe eine bessere Kapitaldienstfähigkeit und ich habe weniger Darlehen. Ich habe also einen Vermögenswert, den ich aufbaue. Und dann kaufe ich mir die zweite Immobilie. Und das ist, glaube ich, der ganz, ganz große Hebel, den du hast.

Caro: Ich wollte gerade sagen, wenn wir jetzt nämlich zum nächsten Punkt gehen, von wegen, was erfolgreiche Investoren machen: Ich glaube, Investoren, die erfolgreich sind, machen es eher genau so, wie du es gerade beschrieben hast. Und nicht von wegen: „Ach, dann kaufe ich mir noch mal ein neues Auto, für die Kreuzfahrt, schön, das zu haben.“ Und dann, wenn wirklich ein neues Dach, Heizung, was auch immer kommt: „Oh ja, dann muss ich mir einen Kredit dafür aufnehmen.“ Oder ja, ne, und dann kann ich auch nichts anderes aufbauen.

Was erfolgreiche Investoren anders machen: Liquidität halten und Mieten entwickeln

Martin: Ja, und das ist genau das Problem. Ich sage mal: Mangelndes Eigenkapital, mangelnde Liquidität zerstört deine Strategie. Und wenn du die Strategie von vornherein richtig aufbaust, wie die Profis es machen … Die Profis werden immer die Mieten entwickeln, die haben immer die Mietentwicklung im Blick: Wann kann ich mehr Miete bekommen? Aber das, was ich mir selber gesetzt habe, was ich in meinen strategischen Vermögensaufbau mit der Immobilie stecken möchte, die 300 in unserem Beispiel, die laufen immer weiter. Selbst wenn die Miete alle Kosten trägt, laufen meine 300 weiter. Liquidität hat noch keinem geschadet. Und wenn dann irgendwas Unerwartetes kommt … Du hast ja gesagt, na, vielleicht wird in 10, 15 Jahren dann eine Sanierung fällig, vielleicht sogar eine energetische. Könnte ich gerade KfW-Mittel nutzen, ist auch super. Ich kann die Sanierungskosten wieder steuerlich geltend machen, auch wieder super. Ich habe die Liquidität, ich brauche keinen Konsumkredit oder muss nachfinanzieren oder irgendwas, super, habe ich da. Und noch eine Sache, an die werden sie immer denken: Ich kann sofort mehr Miete bekommen. Ja, und das ist der Unterschied, was ein Profi anders macht: Der Profi hat seine Stellschrauben immer im Blick und weiß ganz genau, was er entwickeln muss. Ne, das ist einer von vielen Vorteilen, ich wüsste noch ein paar mehr.

Caro: Ich wollte gerade sagen, du hast mir quasi schon den nächsten Punkt weggenommen, und zwar: Welche Kennzahlen haben Profis im Blick? Also Mieterhöhungen und Rücklagen, wie sind die Zahlen zu dem Objekt, also Konto, Objekt, anderes Konto, anderes Objekt, also dass das alles wirklich ordentlich aufgefächert ist.

Profi-Verwaltung statt Selbermachen: Warum Investoren mit Hauptjob abgeben sollten

Martin: Ja, man muss natürlich jetzt ein bisschen gucken. Was du gerade so in Social Media und so mitkriegst, ist dieses: „Ja, kauf dir doch selber eine Wohnung, mach eine kurze Rechnung, das ist für mich ein Dreisatz, so, so, so. Wenn die Rahmenparameter stimmen, kaufe ich.“ Ja, sehe ich auch alles. Und dann geht es darum: „Ja, dann sanierst du diese Wohnung, dann machst du dies.“ Ja, das würde aber bedeuten, dass jeder, ich sage mal wieder, ne, der in Pusemuckel wohnt, nur in Pusemuckel kauft. Weil ich in Pusemuckel sagen kann: „Oh, ich habe das alles für mich total super analysiert, und ich habe auch die Immobilie direkt vor Ort, und ich mache selber das Mietmanagement, und ich mache mal selber dies.“ Ja, aber du bist an einem Standort, der sich nicht entwickelt. Der geht nicht von 300 auf 400.000, sondern vielleicht sogar von 300 auf 250. Und das wird ein Profi nie machen.

Ein Profi fängt nicht an … Der hat einen Hauptjob, ne? Ich sage mal, wirklich für die Menschen da draußen, die einen Hauptjob haben, die sagen: „Ich habe eine ganz normale 36-, 38-, 40-Stunden-Woche, ich habe Familie, ich möchte in Urlaub fahren“ und so weiter. Die haben einen Job, die sind nicht Unternehmer, die sich bei ihren Immobilien um alles kümmern und am besten noch selber die Wände streichen. Und das ganze Mietmanagement lasse ich auch bei meinem Gebiet immer vom Verwalter machen. Da sagen mir aber viele: „Ja, Martin, das ist doch doof, das kannst du selber.“ Ja, das stimmt, das könnte ich selber. Und dann gibt es auch ganz toll, auch das sehe ich immer wieder in Social Media: „Ganz easy, einfach, mit der App mache ich das und verwalte das.“ Bin ich Verwalter von Beruf? Nein, bin ich nicht. Ich möchte jemanden dafür bezahlen, damit er den Job macht und das alles für mich funktioniert: Mieten entwickelt, wann, wie sieht es rechtlich aus, was darf man … Das ist nicht meine Baustelle, das ist nicht mein Job, und dafür brauche ich einen Profi, und den bezahle ich gerne.

Caro: Ich wollte kurz sagen: Und es lohnt sich ja auch. Denn du kannst ja nicht einen Job haben, Vater sein, Freunde haben, Verwalter sein und Hobbys und so weiter. Also irgendwann musst du auch mal abgeben können, und …

Martin: Aber das ist ja das Witzige, Caro, ne? Wenn du dir das mal so anguckst … Ich bleibe gerne mal bei Social Media. Die Leute brauchen für alles einen Coach: „Ey, das und das darfst du essen, das bringt dich weiter“, blablabla, „nimm hier unser Sportabo, nimm dies, nimm das, kostet dich 9,95.“ Da holt man sich überall einen dafür. Aber für die größte Vermögensentscheidung, die jetzt vielleicht Hunderte Kilometer von mir entfernt ist, weil sie dort an einem wirtschaftlich besseren Standort ist … Auch hier bei uns in Hannover: Es gibt wirtschaftlich bessere Standorte als Hannover. Ich weiß, die Hannoveraner hören das nicht gerne, aber es ist halt so. Und da muss ich ja einfach sagen: Für jeden Kram hole ich mir was, aber die Immobilie, ein paar 100 Kilometer weg, nee, nee, die verwalte ich selber, ey, das mache ich, und wenn die saniert werden muss, dann mache ich noch das Sanierungsmanagement. Mann, nein, mach es nicht. Sei strategischer Investor, bezahl Leute dafür und kalkulier es in deine Strategie mit ein, dass es andere machen. Ne, das ist ein ganz, ganz, ganz großer Punkt.

Checkliste vor der zweiten Immobilie: Miete, Immokonto, Steuer und Restnutzungsdauer

Caro: Okay, wir kommen schon langsam zum Schluss. Was würdest du Bekannten oder auch unseren Zuhörern da draußen raten, die jetzt schon ihre erste Immobilie gekauft haben und überlegen: „Jetzt möchte ich die zweite haben“? Also worauf sollen sie achten, woran könnte man scheitern, einmal kurz zusammengefasst?

Martin: Ja, du müsstest jetzt eigentlich sagen: Die haben schon eine Immobilie. Okay, also wenn ihr da draußen schon eine Immobilie habt, dann habt ihr die ja nicht erst gestern gekauft, sondern wahrscheinlich vor ein paar Jahren. Dann guckt doch einfach mal ganz ehrlich rein: Welche großen Fehler … Also spult diesen Podcast gerne zurück, das kann man, glaube ich, machen, und hört euch einfach mal an, was strategische Investoren machen würden. Und dann fragt euch ganz ehrlich: Habt ihr die Miete alle 2 Jahre entwickelt? Habt ihr laufend euren Monatsbeitrag auf euer Immokonto gezahlt, oder läuft alles immer noch über euer Girokonto, wo es dann irgendwo verschwimmt, verwabert oder Sonstiges? Wisst ihr ganz genau, wie viel Steuerkompensation ihr in den letzten Jahren, in denen ihr die Immobilie habt, aus dieser Immobilie bekommen habt? Habt ihr vielleicht sogar [unverständlich] genutzt oder auch nicht? Also vielleicht für diejenigen, die vor, was haben wir jetzt, sagen wir mal, vor 5 Jahren, 8 Jahren gekauft haben, irgendwie so was, und damals vielleicht eine Bestandsimmobilie gekauft haben: Schreibt ihr immer noch linear mit 2 % ab, oder habt ihr euch mal Gedanken über ein Restnutzungsdauergutachten gemacht, mit dem ihr die Absetzung für Abnutzung vielleicht von 2 auf 3 oder 4 % erhöhen, also mehr Steuerkompensation betreiben könnt? Und einfach mal schauen: Welche Fehler habe ich vielleicht gemacht, oder was habe ich bei meiner bisherigen Immobilie nicht optimal gemacht? Dann hier nachsteuern. Denn wenn ihr es nicht getan habt, wird der Kauf der zweiten schwierig.

Wenn ich keine Mieten entwickelt habe, setzt die Bank nie die volle Miete an. In der Kapitaldienstfähigkeit bin ich für die Bank dann wieder schlechter. Eine schlechte Kapitaldienstfähigkeit sorgt vielleicht dafür, dass ich gar keine zweite Immobilie kriege. Und dafür, dass sich mein Wert übrigens auch nicht entwickelt. Denn wenn ich meine Miete in 20 Jahren verdopple, dann weiß ich, dass die Immobilie auch fast das Doppelte wert ist. Warum? Weil ich mehr Miete als Return on Invest habe, und ein Investor berechnet ja auch immer eine Rendite.

Lastenfrei in Rente? Warum Vermögen wichtiger ist als Schuldenfreiheit

Martin: Und dann noch eine Sache: Ihr müsst nicht lastenfrei sein, wenn ihr in Rente geht. Das erlebe ich immer wieder. Ja, wirklich, es kommt immer: „Ja, die Immobilie, wenn ich mit 63 in Rente gehe …“ Also erst mal gehen wir wahrscheinlich mit 65, vielleicht gehen wir sogar erst mit 67, 70, wer weiß es schon, ne? Ja, genau. Aber das ist ja das Witzige: Wenn du die Menschen fragst: „Wann möchtest du damit durch sein?“ – „Ah ja, mit 63.“ – „Aha, warum, warum?“ Und die Strategie ist meist: „Ja, ich möchte eine Zusatzeinnahme aus dieser Immobilie haben.“ Grundsätzlich richtig. Aber erstens: Wenn wir in Rente gehen, werden wir trotzdem noch eine steuerliche Thematik haben. Wir müssen auch unsere Mieteinkünfte versteuern. Und die Frage ist: Wenn wir in Rente gehen, müssen wir lastenfrei sein? Nee, du musst nur deutlich mehr Immobilienvermögen als Verbindlichkeiten haben. Also ich könnte gerne mit 3 Millionen Verbindlichkeiten in Rente gehen, wenn dem 8 Millionen Immobilienvermögen gegenüberstehen. Weil ich dann ja immer noch sagen könnte: „Klasse, jetzt habe ich mir vielleicht 10, 20, 30 Immobilien aufgebaut, ich verkaufe jetzt einfach 5 oder 6, und die bezahlen alle anderen Immobilien ab.“

Ja, und der strategische Hebel ist genau der: Wenn ich die erste Immobilie richtig entwickle, also vernünftig Mietsteigerungen umsetze, Mietentwicklung und Wertentwicklung mitnehme, mehr Kapital und eine bessere Kapitaldienstfähigkeit für mich schaffe, werde ich die zweite, die dritte, die vierte, die fünfte aufbauen, und genau darum geht es. Wenn ich die großen Fehler vermeide und nicht entwickle, mich nicht drum kümmere, meinen Eigenanteil reduziere, weil ich meine: „Ey, ich möchte jetzt halt mal noch besser leben, und meine Steuerkompensation kann doch jetzt in den nächsten Skiurlaub fließen.“ Sorry, dafür ist sie nicht da. Du brauchst die richtige Strategie und am besten mehrfach. Weil es grundsätzlich immer super ist, wenn mehrere Mieter und das Finanzamt zum Vermögensaufbau beitragen, nicht nur ein Mieter. Wenn du 20, 30, 40 Mieter hättest, bauen die auch auf, und das ist der Hebel, der daherkommt, ne? Wenn du alle entwickelst, entwickelst du nachher ein Millionenportfolio, und die Verbindlichkeiten werden sich reduzieren. Und du minderst das Klumpenrisiko, ne? Du hast ja nicht nur eine Immobilie, sondern vielleicht dann 5, 18, wie auch immer, je nachdem, was deine Strategie ist. Damit nimmst du dem Ganzen auch ein bisschen Risiko raus. Und wichtig ist: Bleib immer bei dem, was du dir selber als Strategie und Zahlung gesetzt hast.

Praxisbeispiel: Wie Geschwister mit 50.000 Euro Jahreseinkommen ein Portfolio aufbauen

Caro: Okay, eine Frage habe ich noch, und zwar: Gab es in deiner Laufbahn Anleger, bei denen du nach der ersten [unverständlich] genau wusstest, die werden ein großes Portfolio aufbauen? Und woran hast du das erkannt?

Martin: Ja, ja, habe ich. Ich habe jetzt gerade wieder so einen Fall, und das ist das Interessanteste. Ich habe selber Kunden, und das ist jetzt für mich echt ein Paradebeispiel. Die Kunden sind nicht die Einkommensmillionäre. Ich glaube, wir liegen hier bei einem Einkommen von irgendwo 40.000, 50.000 Euro, also Jahreseinkommen, ne, nicht monatlich, sondern so in dem Bereich. Angefangen haben sie damals klassisch, da war die Frage: Wie viel seid ihr bereit, monatlich zu investieren? Und dann kam die erste Immobilie, und dann kam mittlerweile die zweite und die dritte, und jetzt kommt demnächst die vierte, innerhalb von, glaube ich, 10, 12 Jahren, können auch 13 sein. Und das Interessante ist: Bei dem Einkommen steht jetzt wieder ein erspartes Vermögen da. Das haben die wirklich erspart, weil sie sehr sparsam, sehr zielstrebig und sehr klar bei den Ausgaben sind. Von knapp, also über 50.000 Euro. Aha, okay, also einem Bruttojahresgehalt. Und dann habe ich gesagt: „Und wie sehen die Immobilienkonten aus?“ Und dann hast du auf die Immobilienkonten geguckt, und auf dem einen waren 15, auf dem einen waren schon 10, auf dem anderen 25 und so weiter und so fort. Also sind es 2, 3 Geschwister, die das insgesamt aufgebaut haben.

Und warum funktioniert das? Weil sie konsequent sind. Und wenn du heute hingehst … Das war so witzig, sie haben ein Objekt, da sind es, glaube ich, ein paar 100 Euro monatlicher Überschuss auf diesem Konto, die sowieso immer übrig bleiben. Trotzdem zahlen die nach wie vor ihre 180 Euro Monatsbeitrag da rein, weil sie sagen: „Wieso? Das haben wir auch damals gesagt, Martin: Wir machen das so lange, bis du Stopp sagst.“ Und das Witzige ist: Es tut denen heute gar nicht mehr so weh. Weil die 180 Euro, mit denen wir vor 12 Jahren vielleicht mal angefangen haben, oder bei dem einen waren es, glaube ich, sogar 10 Jahre, die tun heute ja gar nicht mehr so weh, ne? Aber trotzdem bauen die immer weiter auf. Risiken werfen die nicht um, Sanierungsmaßnahmen werfen die nicht um. Sie hatten bei einem Objekt sogar mal 3 Monate Leerstand, weil es saniert werden musste. Wirft die nicht um. Ein Teil wird durch die Steuer kompensiert, ansonsten liegt es im Kapitalstock. Ich kann die Sanierungsmaßnahmen wieder geltend machen und so weiter. Und wenn du die Liquidität da hast – und die haben es von der ersten Minute an richtig gemacht –, dann wird es immer mehr. Die sind sehr bescheiden, super, und sie werden auf das Millionenportfolio zulaufen, bei dem einer sagt: „Wow, krass, du verdienst hier irgendwie, sage ich mal, 50.000 Euro, kriegst es aber trotzdem hin, dass du nachher sicherlich siebenstellige Vermögenswerte haben wirst.“ Und das geht nur durch Konsequenz und eine klare Strategie.

Und deswegen muss ich sagen: Bei denen habe ich es damals schon gemerkt. Weil du es einfach merkst, wenn Leute sagen: „Aha, habe ich verstanden, aha, nee, dann zahlen wir das ein. Können wir nicht gleich aufrunden? Muss jeder 80? Könnten wir nicht 100?“ Und so weiter. Also genau diese Dinge merkst du. Wenn dann: „Ja, was ist denn, wenn das Geld da drin ist, kann ich mir doch was gönnen?“

Caro: Nein, dann war es schon gleich so: Okay.

Fazit: Strategie schlägt Zufall – mehrere Mieter reduzieren das Risiko

Martin: Das ist genau das. Und die Strategie … Also Strategie schlägt immer Zufall. Und ich muss mich einmal beim ersten Invest hinsetzen und dann langfristig: Wie will ich es aufbauen? Will ich alle 3 Jahre nachkaufen, werden Mieten entwickelt und so weiter und so fort? Aber grundsätzlich musst du sagen: Bei der Strategie, mehrere Mieter zu haben, viel breiter gefächert, wird man auch immer Risiken reduzieren. Das ist einfach so.

Caro: Schöner Abschluss, das ist schön. Siehst du, schöne Geschichte zum Schluss.

Martin: Ja, die treffe ich demnächst wieder. Das ist spannend, das ist einfach immer toll, weil ich da halt sehe: Es funktioniert.

Caro: Cool. Okay, also das war es für heute.

Martin: Danke, Caro.

Caro: Wenn euch die Folge gefallen hat, lasst ein Like da, abonniert uns. Ja, und bis zum nächsten Mal, würde ich sagen.

Martin: Würde ich auch sagen. Bis dann. Schön, wieder da zu sein. Tschüss.

Caro: Tschüssi.