Die Wahrheit über passives Einkommen mit Immobilien

Intro

Martin: Ja, herzlich willkommen, Caro. Schön, dass du wieder da bist.

Caro: Hallo, Martin.

Martin: So, ich glaube, es geht wieder los mit einer spannenden neuen Folge, und ich bin so ein bisschen positiv aufgeregt, was du heute wieder mitgebracht hast.

Caro: Weißt du das nicht immer?

Martin: Ja, doch, aber ich weiß nicht, heute ist das so. Heute war so ein richtig cooler Tag bisher, [unverständlich], sondern ich freue mich drauf.

Persönliche Frage: Immo-Plus-Tage und das WM-Aus gegen Paraguay

Caro: Ja, okay. Was habe ich verpasst, was war da so dein Highlight?

Martin: Ja, die Hitze, haben wir auch im letzten Podcast schon gesagt, ne? Es ist einfach super heiß, finde ich aber total positiv. Was hast du verpasst? Wir hatten 2 super spannende Immo-Plus-Tage mit ganz vielen Partnern, ganz vielen Ausstellern, über 2 Tage, mehrere 100 Leute. Ich sage mal so: unsere größte eigene Messe. Und das war super, das hat unheimlich viel Spaß gemacht. Passt aber gleich zu meinem Lowlight. Ich möchte dann aber auch nicht weiter darüber sprechen: Wir haben alle zusammen Fußball geguckt, und damit beende ich das Thema auch. Es war mein Lowlight. Aber gut, es ist halt, wie es ist.

Caro: Ich wollte gerade sagen, da teilen wir unser Lowlight.

Martin: Ja, man hat sich so ein bisschen drauf gefreut, ne? Irgendwie habe ich gedacht, die WM geht so ein bisschen an mir vorbei, weil sie so groß und aufgebläht ist und irgendwas, und die Zeiten sind natürlich auch zum Gucken ein bisschen blöd. Aber mit den Deutschen fiebert man ja schon mit. Ja, und ich dachte, Paraguay wäre machbar, aber ja, so wurden wir eines Besseren belehrt.

Caro: Ja, es ist ein eigenes Gucken, wenn das eigene Land spielt, ne? Man guckt es einfach anders als jetzt ein anderes Länderspiel. Aber hast du jetzt einen Favoriten? Ich hätte gern so einen anderen Favoriten, der nicht so präsent ist. Eins von den Ländern, die eigentlich so neu dabei sind oder die halt nicht immer so im Fokus stehen. Aber ich glaube, Frankreich macht das.

Martin: Ja, ich weiß auch nicht. Also du meinst so was wie den Kongo? Ja, das kann ich nachvollziehen. Toll wäre es, wenn es jetzt Paraguay wird, ne? Dann könnten wir sagen: Na ja, gut, dann haben wir gegen den Weltmeister verloren. Würden wir uns aber nur wieder schönreden, also von daher das ja nicht. Ach, mir ist es jetzt eigentlich auch egal.

Caro: Okay, ich dachte, [unverständlich].

Martin: Ich gucke das jetzt … Also ich muss sagen, natürlich gucke ich mir das an, aber das liegt einfach daran, dass ich den Sport gerne mag, ne? Deswegen gucke ich mir auch Spiele an, wenn es passt. Aber ja, hätten wir jetzt mit Deutschland irgendwann im Halbfinale morgens um 3 gespielt, hätte man sich einen Wecker gestellt. Und ich würde sagen: Sollte das Halbfinale um 03:00 Uhr morgens sein, würde ich es jetzt nicht mehr tun. Dann schlafe ich lieber.

Caro: Quasi wie so ein Super Bowl. Da nehmen sich sicher auch viele frei, ja, gucken nachts. Jetzt quasi für uns Deutsche dann unser deutscher Super Bowl. Aber na gut, jetzt sind wir …

Martin: Jetzt ist der vorbei. Wir sind in der Vorrunde nicht, aber im Sechzehntelfinale … Na ja, egal, komm, lass uns hier einen Deckel drauf machen. Es gibt, glaube ich, genug Zuhörende, denen es ähnlich geht. Manche sagen: „Na ja, Fußball interessiert mich eh gar nicht“, ist halt jetzt vorbei. Na gut, so war es bei uns. Was haben wir heute Schönes?

Passives Einkommen mit Immobilien: Warum der Begriff so verbreitet ist

Caro: Also damit möchte ich gern noch mal in ein Thema reingehen. Wir haben in den letzten Folgen so ein bisschen das Thema Social Media angeschnitten, die Werbung für Immobilien auf, weiß nicht, Instagram, TikTok und so weiter und so fort. Und was mir in der Werbung auch viel aufgefallen ist: dass ganz viel über passives Einkommen bei Immobilien gesprochen wird. Und das finde ich immer so lapidar dahingesagt. Also es heißt so: „Kauf dir eine Immobilie, da hast du passives Einkommen, da musst du nicht mal arbeiten.“ So kommt es bei mir immer so ein bisschen rüber, von wegen: Es ist so einfach, du hast da keine Probleme mehr mit. Und na ja, die Realität ist allerdings etwas differenzierter, und da würde ich gern mit dir einfach mal einsteigen. Warum verbinden so viele Immobilien mit passivem Einkommen? Also warum hat sich der Begriff so etabliert?

Martin: Nee, ich glaube, das ist natürlich viel Social-Media-getriggert, ne? Wo die Leute sagen: „Wow, super, ich habe meine erste Million mit Immobilien aufgebaut“, oder: „Ich bin mit Bitcoin oder irgendwas zum Millionär geworden.“ Das sind immer Vergangenheitsdinge. Und natürlich kannst du über Immobilien passives Einkommen erzielen. Jetzt gibt es nur 2 Wege. Viele, die das jetzt so darstellen, reden immer über diese Cashflow-Immobilie. Also: Du kaufst dir heute eine Immobilie, Caro, und hast sofort jeden Monat 5000 Euro mehr, du musst nicht mehr arbeiten. Ja, das ist aber nur bedingt richtig. Das gibt es, ja, das gibt es. Das sind dann irgendwelche unsanierten Mehrfamilienhäuser in Wolkenkuckucksheim, die vielleicht noch vermietet sind.

Cashflow-Immobilie: Hohe Rendite heißt hohes Sanierungsrisiko

Martin: Von der Rendite also positiv, ne? Cashflow und passives Einkommen heißt ja: Ich nehme mehr Geld ein, als ich für Zins, Tilgung und Kosten habe. Natürlich geht das. Wenn ich jetzt sagen würde, du hast ein Zinsniveau von mir aus von 4 %, du hast 2 % Tilgung, dann hast du 6 % Kosten, hast vielleicht ein bisschen Steuererstattung und so weiter, hast 10 % Einnahme. Ja, super, dann bin ich sofort positiv. Nur: Wenn ich 10 % da habe, heißt das, ich kaufe mir Risiken ein. Die Wohnung ist unsaniert, da können in den nächsten 3 bis 5 Jahren irgendwelche Sanierungen auf mich zukommen. Ich muss 50.000, 100.000 Euro nachschießen. Habe ich die und so weiter und so fort? Nee, habe ich nicht. Müsste ich wieder finanzieren, Nachrangfinanzierung machen, ist teurer und so. Das hatten wir ja schon beim Cashflow. So entwickelt sich vielleicht, oder könnte sich, meine Immobilie auch zum finanziellen Grab entwickeln.

Langfristig gesehen: Ja, man kann passives Einkommen durch Immobilien erzielen. Das ist die Wahrheit, und das ist sicherlich auch, na ja, ich sage mal, ein spannender Weg. 9 von 10 wahrscheinlich, die vermögend sind, haben ihr Geld mit oder über Immobilien gemacht. Aber die haben halt irgendwann mal angefangen. Und im Grunde genommen steht vor diesem passiven Einkommen die Arbeit. Und die Arbeit ist: Ich muss Recherche betreiben, ich muss investieren, ich muss entwickeln, also Mieten entwickeln und so weiter und so fort. Und dann habe ich ein Investment, und irgendwann zahlen der Mieter und sozusagen die steuerliche Kompensation mein Objekt ab. Ich plane aber auch gleich Instandhaltungsrücklagen, Sanierungsrücklagen und so weiter und so fort. Und über den langen Gang werde ich dann sicherlich einen positiven Überschuss aus der Immobilie haben, habe aber auch die Risiken vermieden, weil ich mir Kapital für eventuelle Sanierungen zurückgestellt habe und so weiter. Dann ist das positiv.

Nur wenn man das von Anfang an … Und das wird leider so suggeriert: „Wow, super, investieren, du hast sofort passives Einkommen.“ Ja, bis die Sanierung kommt. Viele Leute sagen: „Na ja, ist ja klasse, ich nehme jetzt hier im Jahr 20.000 Euro Miete ein“, als Beispiel, „habe ja nur 15.000 Euro Kosten, Zins, Tilgung und so ein bisschen drumherum.“ Ja, und dann kommt es, und dann sage ich: „Wie viel Geld hast du jetzt für die Instandhaltung zurückgelegt?“ Ja, wenn du jetzt ein geteiltes Objekt hast, dann macht das die Wohnungseigentümergemeinschaft, dann hoffen wir mal, dass es reicht. Aber wie viel hast du selber pro Quadratmeter von deinem Sondereigentum zurückgelegt? Denn dein Mieter wird nicht ewig da drin wohnen, und irgendwann wirst du die Wohnung sanieren müssen. Und wenn irgendwann ein neues Badezimmer fällig wird, für 20.000, 30.000 Euro oder wie viel auch immer, in vielleicht 5 oder in 10 Jahren, dann kann ich mir ja ausrechnen: Selbst wenn es erst in 10 Jahren so weit wäre, das neue Badezimmer für 20.000, dann müsstest du jedes Jahr 2000 Euro an die Seite packen, um dir in 10 Jahren das Badezimmer leisten zu können, das bis dahin wahrscheinlich sogar 25 kostet. Und das ist nur das Bad. Was ist mit einem neuen Boden, was ist mit Streichen, was ist vielleicht sogar mit einer Küche, wenn sie drin ist, und so weiter und so fort?

Und wenn ich das richtig kalkuliere, wenn ich Recherche über den richtigen Standort mache, wenn ich meine Einflussfaktoren berücksichtige, wenn ich dann investiere, Zuschüsse nutze und so weiter und dann das Objekt entwickle, dann kann ich später passives Einkommen durch Immobilien erzielen. Was total attraktiv ist, weil ich einmal die Wertentwicklung im Objekt habe, das ist der eine Punkt: Die Immobilie wird mehr wert. Und auf der anderen Seite kriege ich mehr und sozusagen inflationsgeschützte Einnahmen durch laufende Miete. Dann ist alles gut.

Marketing-Versprechen: Warum schnelles Geld mit Immobilien nicht funktioniert

Caro: Mhm. Aber woher kommt überhaupt dieses Bild? Ist das eher so eine Marketingstrategie? Weil bei dir hört es sich so an … Es ist ja auch so: Man kauft nicht heute eine Immobilie, und ab morgen ist das Leben super, sondern es ist ein langer Weg. Man baut sich ja wirklich über Jahre was auf.

Martin: Genau, ja. Aber das ist ja genau das, ne? Das ist genau das, was immer suggeriert wird: Du kaufst die jetzt, und morgen hast du 5000 Euro netto mehr, musst nicht mehr arbeiten. Ich überspitze mal.

Caro: Ja, aber so fühlt es sich ja an, das liest sich so geil.

Martin: Ja, genau. Und das ist ja das, wo die Leute sagen: „Das will ich auch“, weil sie vielleicht unzufrieden im Job sind oder sonst irgendwas, und sagen: „Oh, das will ich auch machen, guck mal.“ Das Problem ist aber: Das hat noch nie funktioniert, sondern es ist immer mit Risiken verknüpft. Aber desto größer diese Gier dahinter ist … Vielleicht ist Gier auch das falsche Wort. Aber wo man sagt: „Ich möchte auch passives Einkommen, ich möchte auch monatlich noch mal 5000 Euro extra haben, ohne dass ich dafür arbeiten muss, und die Immobilie kann das, dann kann ich freier leben.“

Ich hatte das die letzten Tage auch mal in so einem Podcast, ganz interessant, eine Studie: Die meisten Menschen, die in den USA Lotto spielen, also auf die Chance auf irgendwas setzen, sind die, die es nicht mal hinkriegen, sich täglich eine warme Mahlzeit leisten zu können. Ja, das stimmt. Und woran liegt das? Jetzt kann man die verurteilen, kann sagen: „Wie doof sind die denn?“, ne? Denn beim Lotto ist die Chance 1 zu 600 und was Millionen, keine Ahnung. Aber dieser Drang: „Es könnte heute richtig sein.“ Und genau das Gleiche ist bei der Immobilie auch. Das ist halt nicht die Strategie, sondern es ist vielleicht die Hoffnung, zu sagen: „Okay, ich kaufe mir heute was, und super, danach habe ich 5000 Euro.“ Das ist aber Quatsch. Sondern du musst sagen: Ich investiere, ich entwickle, ich schaue mir das an, und ich habe einen klaren Plan, eine klare Strategie und ein klares Ziel. Und das Ziel müsste dann lauten: Ich möchte in 15 Jahren in Rente oder in 20, oder ich möchte dann irgendwann aussteigen, dafür brauche ich ein Vermögen von X oder einen laufenden Ertrag von Y. Und dann kann ich mir ausrechnen, wie ich das mit der Immobilie hinkriege. Und alles andere – „ich kaufe es heute, und morgen habe ich mehr“ – ist immer mit Risiken verbunden. Und deswegen: Die Arbeit steht vor dem passiven Einkommen, das muss man ganz klar so sagen.

Was passiv wirklich bedeutet: Verwalter, Rückstellungen und Nachschusspflicht

Caro: Ja, lass uns mal reinschauen, was passiv überhaupt bedeutet. Passiv ist ja so: Ich kaufe mir was, und das Geld kommt einfach rein, und ich muss nichts machen. Jetzt gibt es ja mehrere Varianten bei Immobilien, also mit Verwalter, ohne Verwalter. Wie ist so deine Meinung dazu?

Martin: Na ja, das ist ja genau das. Passives Einkommen heißt erst mal: Ich kriege mehr rein, als rausgeht. So, jetzt kann ich aber sagen: Moment mal, klar, ich kriege eine Miete von 10.000 im Jahr, und ich habe Kosten von 5000. Wow, super, habe ich ja 5000 Euro Überschuss. Aber jetzt hast du natürlich schon gesagt: Will ich mich selber darum kümmern? Weil …

Caro: Dann wäre es eigentlich nicht passiv.

Martin: Na ja, ja, stimmt, weil …

Caro: Man hat ja Arbeit davon.

Martin: Genau. Jetzt könnte ich aber wieder einen Verwalter einsetzen. Der Verwalter kostet mich aber Geld, also habe ich keine 5000 mehr, sondern vielleicht nur noch 4000. So, und dann ist die Frage: Inwieweit muss ich Rückstellungen bilden? Denn irgendwann wird es auf mich zukommen. Wenn ich die nicht betrachte, kann ich mich total freuen, kann sagen: „Wow, super, habe ich immer 4000 Euro über, ist jedes Jahr der Urlaub drin.“ Aber irgendwann wird die Nachschusspflicht kommen, und dann habe ich das Geld nicht, weil ich von dem Überschuss gelebt oder nicht gearbeitet oder einfach so super die Welt bereist habe. Das funktioniert halt nicht. Und genau da ist es wichtig zu gucken: Was ist da, was kostet mich das, welche Risiken habe ich, welche Rückstellungen muss ich bilden? Und dann kann man im Regelfall sagen, wenn man das alles in der Recherche macht: Du wirst bei einer soliden Immobilieninvestition von Anfang an nicht auf ein passives Einkommen, auf einen passiven Überschuss kommen, sondern das ist eine Strategie.

Sachwert statt Konto: Erbe oder Lebensversicherung in eine Immobilie tauschen

Martin: So, das Einzige, wo du passives Einkommen erwirtschaften kannst – auch da übrigens sind die Einflussfaktoren wichtig –: Du erbst vielleicht Geld, oder es wird eine Lebensversicherung ausgezahlt, irgendwas wird fällig. Du kriegst also einen Geldwert und sagst: Ich möchte jetzt passives monatliches Einkommen haben. Ich tausche jetzt meinen Geldwert, keine Ahnung, 250.000 Euro, die ich geerbt habe oder die aus meiner Lebensversicherung rauskamen. Dafür kaufe ich mir jetzt eine Immobilie, die bezahle ich vollständig, weil ich vielleicht schon in Rente bin, und kann sagen: Dafür kriege ich monatlich den und den Ertrag X. Ja, ich habe natürlich wieder steuerliche Komponenten und so weiter, habe aber keine Kosten durch Zins und Tilgung. Dann habe ich auch einen positiven Überschuss.

Der Vorteil ist: Ich sichere das Geld im Endeffekt, ich schütze es so ein bisschen vor der Inflation, könnte man in der heutigen Zeit sogar sagen. Denn wenn ich die 100.000 oder 250.000, haben wir eben gesagt, auf dem Konto habe, dann werden die mit der Zeit garantiert weniger wert, von der Kaufkraft. Wenn ich die 250.000 in einen Immobilienwert tausche, in einer vernünftigen Lage, mit einem vernünftigen Konzept, mit einem vernünftigen Verwalter, der sich um alles kümmert, dann habe ich daraus sicherlich auch einen Überschuss und ein passives Einkommen und einen inflationsgeschützten Sachwert, der sich weiterentwickelt. Wo sich Mieten weiterentwickeln, wo sich auch mein passives Einkommen weiterentwickelt, das ist ja auch das Thema, ne? Also wenn ich jetzt sagen würde: „Caro, ich gebe dir jeden Monat 1000 Euro“, würdest du sagen: „Mhm, ist erst mal total nett, Martin, danke.“ Aber was sind die 1000 in 20 Jahren noch wert?

Caro: Viel weniger, also so gut wie nichts.

Martin: Ja, genau. Und deswegen ist es natürlich attraktiv, Miete als Rente oder als passives Einkommen zu erzielen, das verstehe ich schon. Aber das muss man auch entwickeln, das kriegst du nicht von heute auf morgen. Und wenn, dann nur mit unternehmerischen Risiken. Da musst du einfach entscheiden: Willst du die eingehen oder nicht?

Martins eigene Strategie: Überschüsse reinvestieren und Steuern kompensieren

Caro: Okay. Jetzt mal persönlicher: Du hast ja auch ein paar Immobilien, ist ja kein [unverständlich]. Würdest du sagen, dass das bei dir passives Einkommen ist, oder hast du Verwalter, oder wie ist deine Strategie, wie lebst du?

Martin: Ja, also erst mal okay, auch wieder mehrere Fragen. Ich habe passives Einkommen, und von diesem passiven Einkommen aus Immobilien, die ich früher erworben habe, kaufe ich mir auch neue Immobilien. Also ich hebele, ne? Sobald ich irgendwo in einen Überschuss komme, auch natürlich in der steuerlichen Kompensation … Denn passives Einkommen heißt auch: Wenn ich das Geld bekomme und keine Ausgaben habe, muss ich in Deutschland grundsätzlich erst mal Mieten versteuern. Du kannst jetzt nicht sagen: „Boah, da kommt monatlich immer eine Miete und ein dicker Überschuss, 500 Euro oder 1000, und die gebe ich aus.“ Dann kommt irgendwann am Ende des Jahres das Finanzamt und sagt: „Mensch, ich hätte da aber gerne die Steuer drauf.“ Das ist einfach so.

Und deswegen versuche ich immer, solange ich noch arbeite und etwas tue, was mir Spaß macht … Die Immobilien können gerne weiter für mich arbeiten. Wenn ich einen Überschuss habe, kaufe ich mir die nächste Immobilie, damit ich steuerliche Kompensation betreiben kann. Und dann sagen viele Leute: „Man muss ja immer wieder neue Schulden machen.“ Ja, erstens sind das nicht Schulden wie für ein Sofa, sondern ich habe einen Gegenwert, die Immobilie. Und wenn du irgendwann 3, 15, 50 Immobilien hast, die müssen ja nicht alle bezahlt sein, wenn ich in Rente gehe. Erstens habe ich dann auch noch eine Steuerbelastung. Und selbst wenn ich das bezahlen wollen würde, kann ich auch sagen: Na ja, jetzt nehme ich von mir aus, was weiß ich, ein Drittel meiner Immobilien – bleiben wir mal bei so einem Beispiel: 10 –, ich verkaufe jetzt einfach 3 Immobilien, und die lösen die Verbindlichkeiten der anderen 7 ab. Dann bist du immer noch gut aufgestellt.

Genau, und so lange, bis ich diesen Schritt mache, können Immobilien und Immobilienüberschüsse, also ein passives Einkommen – ein Überschuss aus dieser Immobilie ist vielleicht das bessere Wort – weiter Vermögenswerte aufbauen. Und das würde ich auch jedem raten, solange er noch berufstätig ist. Also die Immobilie als Kapitalanlage, jetzt mal weg vom Unternehmer, der selber Fix-and-Flip-Häuser entwickelt und was wir alles schon hatten. Aber wenn du strategisch investieren willst, dann heißt das: Ich möchte später passives Einkommen haben. Ich fange heute an, investiere in die erste, ich komme vielleicht in die Überschussphase, ich nehme eine zweite, ich nehme eine dritte, ich baue das weiter aus. Ich lasse aber alles managen, verwalten. Und auch das Risiko, wie soll ich sagen, minimiere ich, indem ich Rücklagen schaffe, die plane ich auch gleich mit ein. Und sobald da irgendwie zu viel Geld im Rücklagentopf liegt oder sobald ich in eine Überschusssituation komme, also vielleicht sogar in eine steuerliche Belastung meiner Mieten, kaufe ich mir das nächste Objekt.

Martins erste Immobilie: Fehlende Balkone, Insolvenz und langer Atem

Caro: Okay. Gab es in deinem Leben einen Moment, in dem du gedacht hast: „Oh, so passiv ist das ja alles doch nicht“?

Martin: Ja, gut, bei den ersten Immobilien hast du einfach Fehler gemacht, ne? Man hat nicht auf alle Einflussfaktoren geachtet. Das war ganz spannend, das war 2004, glaube ich, ging das los. Und natürlich macht man dann Fehler, ne? Das ist ja das Schöne, was ich immer sage: Die Fehler, die ich gemacht habe … Wir versuchen den Leuten ja zu erzählen, wie sie die vermeiden können, weil die eigentlich kein anderer machen muss. Und da habe ich ja auch ein Objekt erworben, bei dem Balkone versprochen waren. Ja, aber die sind bis heute nicht dran. Ach so, ich habe sie aber im Kaufpreis bezahlt. Also ich habe die Immobilie im Grunde genommen damals zu teuer gekauft. Heute kann ich auch ein bisschen darüber schmunzeln, weil sich die Immobilie heute im Wert natürlich mehr als verdoppelt hat, übrigens auch ohne Balkon. Aber damals habe ich zu viel bezahlt. Und die Miete hat sich heute auch verzweieinhalbfacht gegenüber damals. Du musst dann nur den langen Atem haben, das aussitzen zu können. Und diese Fehler musst du einfach vermeiden, und so baust du dir dein Vermögen auf. Und darum geht es halt, ich habe es eingangs schon gesagt: Recherche, Investment. Wie investiere ich, welche Fördermöglichkeiten nutze ich, welche steuerlichen Kompensationsmöglichkeiten habe ich, und wie kann ich die Immobilie langfristig entwickeln?

Caro: Dann ist es gut. Wie groß war der Zeitraum von deiner ersten zur zweiten Immobilie? Hast du direkt gleich danach gekauft oder was?

Martin: Ja, das war ja irgendwann mit Schmerz verbunden, das hat auch mit viel Arbeit zu tun. Ne, also der Verwalter ist dann abgesprungen, du stehst dann da, das Projekt wird nicht fertiggestellt, da gab es dann Insolvenzen und so weiter und so fort. Warum? Weil ich natürlich lange nicht den Anbieter so stark geprüft habe, wie wir das heute zum Beispiel machen und wie ich das auch mache. Früher habe ich halt, wie soll ich das sagen, wie so ein Amateur investiert, und heute ist es eher Profisport. Und da geht es halt um Auswahl, Prozesse, Analyse und so weiter. Und es hat ungefähr, ja, eineinhalb Jahre gedauert, bis ich dann das nächste Investment getätigt habe.

Immobilien wie eine Droge: Wie aus einer Wohnung ein Portfolio wird

Martin: Und dann, das ist ja das Interessante: Wenn du einmal da drin bist, ist es wie so eine Droge. Also Immobilie ist wirklich wie eine … Ja, wirklich, ja. Weil du merkst: Die Immobilie funktioniert. Oh, die kann ich entwickeln, die entwickelt sich. Oh, ich habe einen positiven Ertrag, da baut sich Geld auf. Okay, die Immobilie ist jetzt schon 20, 30 % mehr wert als noch vor 2, 3 Jahren. Und dann sagst du: Ich brauche die nächste. Und dann ist ja das Interessante: Dann hast du vielleicht die zweite, die zweite dreht auch irgendwann positiv, damit sind die erste und die zweite positiv. Also musst du ja unbedingt wieder was machen. Denn ansonsten zahlst du, solange du noch im Berufsleben bist, irgendwann auf deine Mieten Steuern. Und dann sagst du: Das will ich ja auch nicht, ich möchte ja schon eine steuerliche Kompensation. Also kaufst du die dritte. Und desto größer irgendwann dein Portfolio wird, desto mehr musst du wieder investieren, damit du sagst: Okay, hier, ich möchte jetzt nicht auf den Spitzensteuer- oder Reichensteuersatz ansteigen, zumindest noch nicht, ne, solange ich im Berufsleben vielleicht irgendwo bin. Da möchte ich auch steuerliche Kompensation betreiben. Und wenn ich dann irgendwann sage: „Jetzt ist vorbei“, dann kann ich immer noch überlegen, wie das ist. Aber das Spannende ist: Wenn du da einmal drin bist, stehst du dann wahrscheinlich eher bei mehreren Immobilien, wenn es die Bonität zulässt.

Angestellte vs. Selbstständige: Unterschiede bei der Bankfinanzierung

Martin: Und das ist als Angestellter natürlich auch irgendwo schöner. Also für alle da draußen, die im Angestelltenverhältnis sind: Es ist einfach entspannter, weil die Bonität bei der Bank eine ganz andere ist. Ich war damals selbstständig, war ja Unternehmer. Und dann gehst du als Unternehmer zur Bank und sagst: „Hallo, liebe Bank“, und die gucken dich erst mal an … Also es wäre wahrscheinlich schöner gewesen. Das ist eine Sache, die ich bis heute nie verstanden habe. Weil ich gesagt habe: Der Unternehmer wird immer für sein Einkommen arbeiten müssen, der hat sonst nichts. Und trotzdem wird bei der Bank der klassische Angestellte easy finanziert. Wenn er in einem großen Konzern ist, dann vielleicht sogar ganz schnell, weil: „Ja, super, der hat ein sicheres Angestelltenverhältnis, der ist nicht in der Probezeit, ist schon 5 Jahre, 10 Jahre im Unternehmen.“ Ja, aber was das heißt, auch in der heutigen Wirtschaft, ne? Wir haben gerade bei VW mitbekommen: irgendwie 100.000 Stellen, deren Abbau geplant ist. Ja, ich weiß nicht: Bist du vor 5 Jahren zur Bank gegangen und hast gesagt: „Ich arbeite bei VW, habe einen unbefristeten Vertrag“, dann haben die gesagt: „Ja, suchen Sie sich aus, was Sie haben wollen, ne, haha, viel Spaß, los geht's.“ Und beim Selbstständigen ist es immer: „Oh Gott, der könnte ja morgen pleite sein.“ Ja, genauso kannst du morgen arbeitslos sein. Und das habe ich bis heute nicht verstanden.

Also, als Selbstständiger war es immer schwierig in der Finanzierung. Hätte ich das am Anfang nicht gehabt und wäre klassisch angestellt gewesen … Ah, ich habe gerade überlegt, ob ich dann heute mehr Immobilien hätte. Nee, hätte ich nicht, weil ich mein Einkommen dann nicht so einfach selber bestimmen könnte, ne? So, das ist sicherlich der Unterschied. Aber ansonsten: Wenn du klassisch angestellt bist und eine gewisse finanzielle Freiheit haben willst, mit einem passiven Einkommen, wie du es gesagt hast, aus Immobilien, dann musst du irgendwann mal anfangen. Und dann wird es sicherlich … Wenn ich sehe, wie es funktioniert, wie es läuft. Ich darf halt nur die Fehler nicht machen. Ich darf nicht den Fehler machen, die Rücklagen nicht zu bilden. Ich darf nicht den Fehler machen, das alles selber managen und verwalten zu wollen. Und ich muss halt am Anfang auf die Einflussfaktoren achten.

Notgroschen und Leerstand: Warum Durchhaltevermögen entscheidend ist

Caro: Was für ein schönes Beispiel deine Geschichte eigentlich auch für die da draußen ist, von wegen: Selbst du hast damals Fehler gemacht, hattest diesen Stress mit Insolvenzen, wo man eigentlich denkt: „So, nie wieder Immobilien.“ Aber weil du dich, in Anführungszeichen, so durchgebissen hast und daraus gelernt und dich weiterentwickelt hast – ja, guck, wo du heute stehst.

Martin: Absolut. Man muss natürlich dazu sagen: In der Anfangszeit als Unternehmer, ne, wenn du dein Business aufbaust und dann privat – das war ja privat – in Immobilien investierst, da lief mein Business auch gut. Also ich habe da auch gutes Geld verdient, ich konnte mir das leisten. Ich konnte es mir auch mal leisten, wenn die mal 3 Monate leer stand und so weiter und so fort. Das ist, glaube ich, für viele im klassischen Angestelltenverhältnis heute schwierig. Die könnten es sich nicht leisten, dass eine Immobilie, bei der du sonst mit 500, 800 oder 1000 Euro Miete rechnest, mal ein halbes Jahr leer steht. Das ist, glaube ich, ein Problem, das wir momentan haben: dass viele Menschen, gerade vielleicht sogar Jüngere, gar nicht mehr den Notgroschen haben, getrieben vielleicht auch durch Konsum, ne? Das Konsumverhalten ist heute ein anderes, da bin ich anders groß geworden. Aber wenn du das aushalten kannst, dann überwindest du das, weil die Zeit bei Immobilien einfach für dich arbeitet.

Und das war mal ein schöner Spruch: Viele warten ja, bis sie investieren, und sagen immer mehr: „Heute ist der Zins zu teuer“ oder Sonstiges. Guck dir die Zinsniveaus vor 20, 25 Jahren an, auch da hattest du teilweise ein Zinsniveau von 6, 7 % oder höher. Und deswegen: Warte nicht und investiere, sondern investiere und warte. Das ist der große Hebel bei Immobilien. Du holst dir das heute, du wartest, du nimmst die Mietentwicklung mit, somit automatisch die Wertentwicklung, du nutzt staatliche Förderung und so weiter und so fort. Und wenn du das alles beachtest, dann machen die richtig Spaß, und dann wirst du auch wieder die nächste kaufen. Deswegen: nicht den Fehler machen, den ich gemacht habe. Das war wirklich alles so schön und so toll. Heute würdest du es bei Social Media sehen, das war so ein typisches Produkt wie heute bei Social Media: „Boah, gucken Sie mal an, das ist alles toll.“ Ja, mega, und du hast dir das geholt: geile Lage, klasse, hier zur Bahn und so weiter. Ein Glück sind die Lage und der Standort trotzdem gut, deswegen hat es sich jetzt so entwickelt. Aber dass dann Sanierungspflichten kommen, hier noch mal Nachschusspflicht fürs Dach, hier war es, da war es, jenes … Boah, das hätte auch anders enden können, ne? Selbst hier bei dem Ding, wo ich sagen würde, das ist, um mal so direkt zu sein, die echte Rotzimmobilie, die ich habe. Aber ich habe die auch immer noch, das ist so ein bisschen Nostalgie.

Emotionen raus: Wann Martin seine erste Immobilie verkaufen würde

Caro: Würdest du sie verkaufen, einfach so, weil es die erste war?

Martin: Na ja, vielleicht … Nee, das darf nicht der Grund sein, dann wäre es emotional. Genau, momentan würde ich sagen: Nee, ich brauche sie nicht zu verkaufen, sie rechnet sich gut. Das ist aber auch eine Immobilie, die Überschuss erwirtschaftet, und mit dem Überschuss wurde wieder die nächste Immobilie gekauft, die mittlerweile auch Überschüsse hat und so weiter und so fort. Aber wenn jetzt einer sagen würde: „Martin, ich möchte die kaufen“, und er würde mir ein unverschämtes Angebot machen, [unverständlich], dann würde ich sie einfach veräußern, ist nicht schlimm. Würde mir dann eine andere kaufen. Aber die Lage hat sich gut entwickelt. Ich gehe davon aus, dass sich die Lage in der Perspektive weiterhin gut entwickelt, und von daher gibt es gar keinen Anlass. Ich muss ja nicht verkaufen, das ist ja das Schöne, sondern ich kann sie halten. Warum? Weil sie mittlerweile wirtschaftlich funktioniert, wirtschaftlich sinnvoll ist, weil die ganzen Kinderkrankheiten und die ganzen Themen raus sind. Das ist jetzt saniert und so weiter. Von daher freue ich mich darüber, wenn es dann immer mehr wird, wenn die Miete steigt, das ist grundsätzlich immer positiv. Aber auch da: Wenn das ein gutes Angebot wäre, klar, würde ich mich von den Emotionen trennen und würde auch die Immobilie veräußern. Das ist bei allen Immobilien so.

Versprechen vs. Realität: Warum günstige Cashflow-Immobilien teuer werden können

Caro: Das Gute ist ja, dass unsere Hörer, wenn sie unsere letzten Folgen gehört haben, nicht darauf reinfallen. Sie wissen, worauf sie achten müssen. Und ja, ich glaube, die haben auch dazugelernt.

Martin: Deswegen musst du sagen: Empfehlt uns weiter, oder empfehlt uns euren Freunden, so herum ist es richtig, ne? Ja, das ist leider wirklich so, beziehungsweise schade, weil ich es ja auch tagtäglich sehe, ne? Ich habe heute Morgen ein Gespräch geführt: Da hat jemand eine Immobilie gekauft, Neubau, alles ganz schön, im vierten OG. Und als sie dann zwischendurch zur Abnahme da waren, haben sie festgestellt: Es gibt gar kein viertes OG. Oh, ach so, es gab nur 3.

Caro: Und die haben dann die Dachterrasse?

Martin: Ja, die haben dann da was anderes gehabt und so. Also das gibt es schon, und man hat eine ganz andere Erwartungshaltung. Und das ist leider nichts, was selten vorkommt, sondern es kommt häufiger vor, als wir denken. Ziemlich kritisch bei diesen ganzen Themen: „Wow, sofort passives Einkommen, sofort Überschuss aus der Immobilie.“

Caro: Ja, ich finde, das hört sich immer an wie so ein Schneeballsystem.

Martin: Ja, es verdient einer mit, aber das ist nur der, der das verkauft. Ja, also es ist schön, dass du das so wahrnimmst. Aber ich glaube, dass ganz, ganz viele, wie beim Lottospielen, was ich vorhin gesagt habe … Es spielen halt einfach super viele Lotto, und vielleicht auch die mit der geringsten Chance. „Aber natürlich, bei mir ist das nicht so. Nee, nee, meine 10 % da auf dem platten Land, die entwickeln sich super.“ Also genau das passiert mir nicht. Nur ein Lottoschein kostet dich, keine Ahnung, 9,80 Euro, 19,30 Euro, was auch immer. Ich lege mich fest: Eine Immobilie kostet mehr. Und wenn ich den Lottoschein falsch ankreuze, dann habe ich halt keine 6 Richtigen und 9,50 Euro verbrannt. Wenn ich die Immobilienanlageentscheidung auf Cashflow und sonst was auslege, dann habe ich mir A vielleicht sogar in der falschen Region, in der ländlichen Region, eine Cashflow-Immobilie gekauft. Die kann ich nicht ändern, diese Fehlentscheidung kann ich nicht ändern, oder nur unter sehr, sehr starken Schmerzen, ne?

Denn oftmals gibt es dann Leute, die sagen: „Ja, ich würde die auch gerne wieder verkaufen, die habe ich da bei dem und dem gekauft.“ Und dann sage ich: „Ja, ich gucke es mir mal an“, netterweise. Dann stellt sich fest: Die Wohnung war günstig, [unverständlich], die hat nur 120.000, 130.000 Euro gekostet. Und dann gucke ich rein: „Ja, wir haben jetzt mal ein Wertgutachten machen lassen, 70.000 ist sie wert.“ Denkst du: „Wie, jetzt nur die Hälfte? Ja, ach, deswegen war die Finanzierung so schwierig.“ Ja, genau so. Und jetzt stehen die Leute da. Natürlich können sie die verkaufen und sagen: „Ja, alles klar.“ Wenn ich Glück habe, finde ich einen für 75 oder 80, aber sie finden keinen für 130, 140. Und das ist genau das Problem: Du trägst die Immobilie nicht weg.

Fazit: Passives Einkommen ja, aber später – sofort ist immer Risiko

Martin: Deswegen dieser Wunsch nach passivem Einkommen, Cashflow und so weiter, was du alles hörst: Grundsätzlich ist es langfristig der richtige Weg, eine Zusatzrente, ein Zusatzeinkommen, passives Einkommen durch Mieten zu erzielen, inflationsgeschützt und auch in der Entwicklung. Aber später, nicht sofort, denn sofort ist immer Risiko.

Caro: Schön gesagt, auf den Punkt.

Martin: Siehste, haben wir es doch. Hast du noch eine Frage?

Caro: Nö, dazu gar nicht mehr.

Martin: Ja, dann würde ich sagen: Ihr da draußen, empfehlt uns weiter. Denn ich glaube, es gibt ganz, ganz viele, die das online irgendwie wahrnehmen und sich triggern lassen: „Wow, hier kann ich sofort …, und ich muss mich in der und der Gruppe für Off-Market-Immobilien und in der und der Gruppe, keine Ahnung, Immobilienklasse anmelden“ oder keine Ahnung was. Es verdient einer damit: derjenige, der das verkauft, was ihr da macht. Aber im Grunde genommen: Achtet wirklich auf die Einflussfaktoren, lasst die Emotionen weg, und seid euch bewusst: Desto höher die Rendite wird, desto höher ist das Risiko.

Caro: Ja.

Martin: Da klären wir auf. Also von daher: Hat mir Spaß gemacht, Caro. Guck mal, jetzt ist die Aufregung ganz vorbei. Jetzt haben wir es.

Caro: Sehr schön.

Martin: Dann viel Spaß, eine schöne Zeit euch da draußen und bis bald.

Caro: Tschüss.

Martin: Ciao.