Die größten Kostenfallen nach dem Immobilienkauf

Intro

Caro: Martin, was ist deine Lieblingseissorte?

Martin: Oh, ah, mein … Oh Gott, das ist schwierig. Also, das muss ich kurz erklären.

Caro: Ich würde es auch unterteilen.

Martin: Echt?

Caro: In fruchtig und so allgemein. Was ist …

Martin: Nee, da würde ich es gar nicht unterteilen.

Caro: Ach so, okay.

Persönliche Frage: Lieblingseis, grüner Pool und Pfingsten im Garten

Martin: Okay, dann machen … Mein erster Impuls war bei mir Stracciatella.

Caro: Ja, mhm.

Martin: Also Stracciatella ist einfach mega.

Caro: Zweite Kategorie.

Martin: Ja, und das Interessante ist aber, es gibt ja doch … Da mache ich jetzt Werbung für, da mache ich jetzt Werbung. Es gibt hier in Hannover [unverständlich], kennst du das? Nee? Ganz kleiner Eisladen, die machen selber Eis. Ey, die haben weiße Schokolade mit Schoko, da vorne, nee, Linden, in der Südstadt sitzen die. Ich weiß es nur, weil die im Stadion im Businessbereich sind, ach, da ist es ja immer umsonst. Da hole ich mir das immer. Aber mega lecker, weiße Schokolade mit Stücken.

Caro: Vorne beim Kröpcke, der hat auch richtig viele Sorten, auch leckere Sorten.

Martin: Ja, und die haben auch heute Karamell, so lecker, mhm. Aber sonst, wie gesagt, Stracciatella, gerne mit größeren Schokostücken, mhm, ja, ganz …

Caro: Nicht kleine, nee, sondern auch so große, halt.

Martin: Ja, mega, ja, ja. Bei dir?

Caro: Ja, also wie gesagt, Stracciatella für so Milchkram, ja.

Martin: Und? Oh, Mango, ja, Mango, ey, Caro, ja, cool, mega. Mango habe ich auch genommen, ja. Banane? Nee, Banane nicht.

Caro: Die hätte ich ja für mich alleine, ist doch gut.

Martin: Also Stracciatella, und Frucht hätte ich auch gesagt, Mango, finde ich auch super.

Caro: Früher war es bei mir noch Apfel. Fand ich Apfel und Zimt nicht sehr gut?

Martin: So lang habe ich gar nicht … Zimteis gibt es bei unserer Eisdiele, wo ich öfter mal bin. Zimt ist auch lecker, mhm. Nee, aber wirklich, Direktimpuls: Stracciatella, Frucht: Mango, Punkt. Aber in der Kombi nicht, nee, nee, nee, die Kombi geht nicht, ne? Ist auch witzig, das stimmt schon.

Caro: Ja, schön, haben wir es auch geklärt.

Martin: Ja, siehst du, das ist mal ein Einstieg, ey. Gott, jetzt habe ich Bock auf ein Eis.

Caro: Können wir ja gleich noch holen.

Martin: Ja, siehst du. Okay.

Caro: Pause, Pause.

Martin: Ja, dann würde ich sagen: Was haben wir sonst Schönes?

Caro: Was war dein Highlight?

Martin: Boah, ich habe ein absolutes Highlight erlebt. Nach dem Winterschlaf meines Pools, so nenne ich es mal, würde ich sagen: Das Ergebnis war eine grüne Suppe.

Caro: Ich glaube, das ist bei jedem da draußen so.

Martin: Ja, das war aber wirklich, ich habe das …

Caro: Das große Erwachen, wenn man den Pool öffnet.

Martin: Ja, und du hast … Ich habe wirklich das Ding: Das kommt nicht mehr durch. Und du stellst ja den pH-Wert ein und Chlor und so und dieses Schockchlor und so. Aber mein Highlight war mein Poolroboter. Ich habe mir einen Poolroboter gekauft. Das Ding ist genial, ne? Der fährt dann die Wände hoch und lalala, und die Algen dann … Das Ding ist jetzt wieder kristallklar. Das ist mein absolutes Highlight, also mega.

Caro: Ich sehe auch ganz viele Videos jetzt so, weiß nicht, bei Insta, TikTok und Co., wo wirklich so richtig brackiges Wasser da ist. Und dann kommen so Poolreiniger-Menschen an und knallen erst mal ganz viel Chemie, chemische Sachen oder was auch immer da rein. Und dann siehst du richtig, wie es immer, immer heller wird.

Martin: Ja, und genau so war es. Ich habe das in Fotos zusammengestellt, zeige ich dir nachher. Aber wirklich interessant: Das Spannendste ist der pH-Wert. Damit das Chlor richtig arbeiten kann, brauchst du einen guten pH-Wert.

Caro: Aber [unverständlich], wie gruselig, dass das Wasser von so grün auf so klar kommt.

Martin: Ja, oder mega. Also ich finde es trotzdem super, toll. Also es kann losgehen, der Sommer kann starten. Bei dir kann er starten, bei mir jetzt.

Caro: Ja, sehr schön.

Martin: Ja, und bei dir?

Caro: Ja, wir hatten ja Pfingstwochenende. Und bei uns ist es so, dass Pfingsten eigentlich die ganzen Mädels aus dem Dorf bei uns im Garten sind. Also jetzt bei meiner Schwester im Garten, ich wohne ja da nicht mehr …

Martin: In deinem Heimatdorf.

Caro: Okay, genau. Und dann verbringen wir da das ganze Wochenende, Samstag und Sonntag auf jeden Fall, mit Übernachten. Also ich biete es immer an, dass man im Garten zelten kann, wenn man nicht nach Hause kommt. Aber die meisten wohnen ja da im Dorf, und dann können die noch abhauen.

Martin: Aber fangt ihr denn morgens auch gleich wieder an?

Caro: Ja, also eigentlich immer so sonntags wieder gegen 11. Dieses Jahr kamen alle so um 13:00 Uhr. Ich biete auch immer an, um 08:00 Uhr morgens zum Pfingstgottesdienst im Wald mitzukommen. Ist auch immer so ein Highlight, [unverständlich]. Ich bin jedes Jahr da.

Martin: Echt?

Caro: Ja, wer feiern kann, kann auch arbeiten.

Martin: Krass.

Caro: Also das ist ja keine Ausrede.

Martin: Respekt, ja.

Caro: Musik ist Maloche.

Martin: Ja, Mensch, ach so, du musst dann morgens Musik machen. Ja, ha, okay, alles klar, jetzt haben wir den wahren Grund.

Caro: Na gut, ich könnte mich auch drücken, ne, aber nee, ich bin jedes Jahr da.

Martin: Cool.

Caro: Nee, ist richtig schön. Man sitzt dann morgens um 8 im Wald, die Sonne glitzert so durch die Bäume durch, man hört die Vögel zwitschern.

Martin: Und dann gibt es danach Frühstück bei dir im Garten.

Caro: Ja, also so, was da ist, und dann?

Martin: Und das ist dann eine reine Mädelstruppe?

Caro: Ja, mittlerweile … Also die Pfingstbaum-Jungs fahren ja bei uns durchs Dorf, und ab 30 darfst du als Junge nicht mehr [unverständlich], und da ist so eine Grenze, dass ab 30 die alten Männer rausgehen, und die sind dann auch bei uns.

Martin: Ach so, also es ist jetzt nicht nur eine reine Frauentruppe, sondern für die Männer gilt das auch, die dürfen auch kommen.

Caro: Ja, okay, also mittlerweile, ja. Nein, nein, die sind herzlich willkommen, alles gut. Und das ist dann ganz schön gewesen. Boah, von bis, also keine Ahnung, zwischendurch 8, dann irgendwas Richtung 20.

Martin: Cool, mhm. Das hast du quasi geschaffen, ne, wenn das immer bei dir ist?

Caro: Das haben wir damals aus so einem kleinen Jux-Ding geschaffen, mhm, von wegen: Kommt da mal vorbei. Und dann wurde es jedes Jahr so gemacht. 2018 haben wir es, glaube ich, gestartet.

Martin: Mega, mhm, ja, schön. Mensch, guck mal. Also ich hoffe, unsere Zuhörenden da draußen haben so was auch. Habt ihr so was über Pfingsten da draußen? Gibt es so was? Würde ich mir … also.

Caro: Viele Orte haben halt diese Tradition mit dem Pfingstbaumverteilen, das auf jeden Fall.

Martin: Kennen alle das Pfingstbaumverteilen, oder ist das eine norddeutsche Sache?

Caro: Das weiß ich nicht. Finden wir es heraus, schreibt uns gerne in die Kommentare oder auf sonstigen Wegen, irgendwas.

Martin: Ja, oder was es da bei euch Pfingsten gibt. Vielleicht sagt einer: „Nee, bei uns ist Pfingsten immer Anbaden“, keine Ahnung. Oder na ja, wäre ein bisschen spät, egal. Okay, wir sind gespannt. Okay, was hast du heute Schönes?

Mythos oder Wahrheit: Nach dem Kauf läuft die Immobilie fast von alleine?

Caro: Bist du bereit für unsere Rubrik „Mythos oder Wahrheit“?

Martin: Ungeschnitten und immer die Wahrheit.

Caro: Genau, es geht los, und zwar: Nach dem Kauf läuft die Immobilie fast von alleine.

Martin: Schön wär's. Man macht sich, glaube ich, mehr Gedanken, als wirklich nötig sind, wenn man nicht alles selber macht, ne? Wenn ich selber Verwalter spielen möchte und denke: „Super, jetzt fange ich an, Mietabrechnungen zu machen und dies, das, jenes“, dann habe ich damit echt was zu tun. Wenn ich das alles sauber durchstrukturiert habe, wenn ich mir meinen Plan, meine Strategie zurechtgelegt habe, dann läuft sie relativ geräuscharm. Ja, das stimmt, das stimmt schon. Ja, aber ganz ohne etwas natürlich nicht. Es ist eine Anlageentscheidung wie jede andere auch.

Kaufpreis und Finanzierung im Blick, Folgekosten vergessen: Der typische Fehler

Caro: Glaubst du, dass viele, ich sage mal in Anführungszeichen, den Fehler machen, nur den Kaufpreis und die Finanzierung im Kopf zu haben und alles, was danach kommt, gar nicht richtig zu berücksichtigen?

Martin: Ja, das ist spannend. Das ist immer so, ist aber beim Eigenheim noch viel schlimmer, mhm. Weil das Interessante ist: Wenn sich Leute heute ein Eigenheim holen, ne, dann kaufen sie, oder keine Ahnung, du kaufst ein Haus, nicht mal, du baust es … Beim Bauen passiert das auch, weil du gewisse Sachen nicht denkst. Du bist so in deinem Tunnel, denkst: „Boah, ich möchte dieses Haus kaufen, und ich sehe mich schon auf der Terrasse sitzen“ und so weiter und so fort, „und ich möchte da mein Traumhaus bauen.“ Das wird immer teurer als gedacht. Warum? Gartenzaun vergessen, Hofeinfahrt vergessen, Carport vergessen und so weiter und so fort. Da redest du immer über Tausender.

Das finde ich immer ganz spannend, wenn ich mit Handwerkern spreche oder auch Wohnungen sanieren lasse, selbst auch als Kapitalanlage, wo ich mich wirklich um alles selber kümmere. Die reden nie von einem Hunderter, die reden immer nur von einem Tausender: „Ja, okay, Martin, kostet 5000.“ – „Ja, wenn ich das noch haben möchte?“ – „[unverständlich] 6000.“ Also wir können auch in Hunderterschritten rechnen, aber die rechnen in Tausendern. Okay. Aber grundsätzlich, wenn du jetzt über eine strategisch gemanagte Kapitalanlageimmobilie sprichst, ist es relativ geräuscharm. Du kannst es relativ geräuscharm haben, je nachdem, was du machen möchtest.

Caro: Aber meinst du, es gibt viele da draußen, die wirklich nur zuerst an Kaufpreis und Finanzierung denken? Und vielleicht auch: Warum denken die nur so?

Martin: Na ja, gut, in erster Linie ist es das, was du hast. Natürlich hast du Nebenkosten, ne? Die Nebenkosten siehst du, die weißt du auch. Wenn du da draußen einen guten Berater hast, dann wird er dich darauf hinweisen, dass du, was weiß ich, anderthalb Prozent Notar oder 5 oder 6 % Grunderwerbsteuer hast, je nach Region oder nach Bundesland. Darauf weist er dich hin, das kriegst du im Regelfall mit. Und hinten raus ist ja immer die Frage: Wie sieht deine Strategie aus?

Caro: Also ist das Erste ja auch, einen guten Berater zu haben.

Martin: Auf jeden Fall, mhm.

Caro: Genau. Weil es sonst fehlendes Wissen oder eine bewusste Verdrängung wäre, von wegen: „Ach, erst mal haben und dann gucken, was passiert.“

Martin: Ja, na klar. Aber im Endeffekt musst du es dir ja so überlegen: Ich vergleiche das Ganze immer allgemein mit strategischen Investments. Natürlich kannst du sagen: „Ey, ich investiere in Einzeltitel, ich kaufe mir einzelne Aktien, weil ich glaube, dass die Aktie jetzt gut läuft, und ich hebele die noch mal fünffach, weil es gestern so eine Andeutung gab und die heute durch die Decke geht. Und dann mache ich Daytrading, morgens rein, mittags wieder wechseln und raus, und dies, das, jenes.“ Ja, natürlich gibt es Menschen, die damit richtig viel Geld verdienen. Es gibt Menschen, die damit richtig viel Geld verloren haben, wie mit Immobilien übrigens auch, wenn man einfach Fehlentscheidungen trifft. Und das Gleiche ist bei der Immobilie auch. Ich bin kein Investmentprofi. Das heißt, wenn ich mir etwas kaufe, dann kaufe ich mir einen ETF. Dann gucke ich: Passt der für mich, managt das einer für mich, habe ich da eine gute Zusammenstellung, die mir passt? Weil das nicht mein Business ist, sondern ich habe einen anderen Job, ich habe einen Hauptjob, und ich beschäftige mich mit Anlageimmobilien, da kenne ich mich aus. Und Dinge, in denen ich mich nicht auskenne, fange ich gar nicht erst an, selber zu managen. Denn wenn ich das mache, dann habe ich vielleicht Risiken, dann habe ich irgendwelche Kostenfallen, die ich nicht bedacht habe, oder Sonstiges. Ja, das ist so.

Sonderumlage: Warum Bestand und Neubau unterschiedlich betrachtet werden müssen

Caro: Okay. Schauen wir mal in die Kostenfallen der Praxis: Thema Sonderumlage. Mhm, warum sind die so gefährlich?

Martin: Ach ja, also jetzt muss man ein bisschen unterscheiden. Die ganz klassischen Dinge … Ich gehe mal davon aus, du hast einen Berater und du möchtest das nicht alles selber machen. Jetzt hast du bei Immobilien erst mal grundsätzlich umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten. Wenn du vorher deine Hausgeldabrechnung geprüft hast, in einem Bestandsobjekt oder auch in einem Neubau, wo du auch Kalkulationen hast, dann weißt du um die Situation. Dann weißt du, welche Kosten ich umlegen kann und welche Kosten ich nicht umlegen kann. Ist aber gar nicht das Entscheidende.

Caro: [unverständlich]

Martin: Das größte Risiko ist hier in dem Fall … Das kannst du eigentlich auf 2 Anlageklassen aufteilen, und zwar müsstest du sagen: Es gibt einmal Bestand und einmal Neubau.

Caro: Okay, steigen wir da ein.

Martin: Das sind die beiden Klassen, ne? Natürlich gibt es auch immer Untergruppen und so, und Anlageklassen wie Denkmalimmobilien oder Seniorenimmobilien oder weiß der Geier was. Aber wenn du einfach mal guckst: Du kannst eine bestehende Immobilie kaufen oder eine neue. Und dann gibt es 2 große Unterschiede. Bei einer bestehenden Immobilie hast du ja auch immer dein Sondereigentum. Die Gemeinschaftsumlage in einem Mehrfamilienhaus, in dem mehrere Eigentümer sind, ist immer gesetzlich geregelt. Da weißt du also ganz genau, wie viel WEG-Rücklage für das Haus geplant ist. Kann übrigens auch falsch geplant sein. Da hätte ich sogar ein gutes Beispiel, weil es mir selber jetzt in einem Objekt passiert ist, nicht bei mir, aber bei anderen, werde ich gleich mal berichten.

Und auf der anderen Seite hast du neben dem Bestand halt den Neubau. Da weißt du halt: Okay, das Ding wird neu gebaut und so weiter und so fort. Beim Bestand musst du immer gucken: Wie alt ist mein Bestand, welche Capex-Maßnahmen, also welche Sanierungsmaßnahmen stehen hier an, wenn mein Bestand jetzt vielleicht 20, 30 Jahre alt ist? Grundsätzlich kann ein Bestand ja auch ein solider Bestand sein, um Gottes willen, ne? Ein Baujahr 1990, 1995 ist ein solider Bestand, ja, ist aber dann auch schon 20, 25 Jahre alt, ne, fast bei 30. Und natürlich sind dann da auch mal irgendwelche Themen fällig. Im Gemeinschaftseigentum kann ich mir das vorher angucken und sagen: Wie viel ist in der Instandhaltungsrücklage? Und das muss ich entsprechend einkalkulieren. Das kann ich ja auch, weil ich in der Instandhaltungsrücklage sehe, ob es passt. Wir prüfen so was auch immer: Passt das, ist das sauber ausgelegt und so weiter. Aber das ist nur das Gemeinschaftseigentum. Was ist mit meinem Sondereigentum, also was ist in meinen 4 Wänden?

Praxisbeispiel Ferienwohnung an der Nordsee: 40.000 Euro Rücklage für 19 Parteien

Martin: Und ich habe ja gesagt, ich habe ein Beispiel. Ich habe eine Ferienwohnung oben an der Nordsee, da bin ich auch sehr gerne, seit Jahren. Das war ganz spannend, weil letztens Eigentümerversammlung war. Da wollte ich unbedingt mal hin, war ich aber auch erst zweimal oder so. Und es war aber ganz interessant, weil es 2 Eigentümerwechsel gibt. Also das Haus ist … Warte mal, wann ist das denn gebaut? Ich muss mal kurz überlegen: 85 oder 87 oder so, 89, irgendwie in dem Dreh ist es gebaut. Und das Interessante ist: Da sind in der Instandhaltungsrücklage über den Daumen 40.000 in der Gemeinschaftsrücklage. Mhm. Es hat aber 19 Parteien.

Und jetzt war die Diskussion, und das ist spannend, von den Älteren, also denen, die schon ganz lange in dem Objekt drin sind: ob man nicht mal einen Bausachverständigen oder Energieberater durchs Haus gehen lässt, der einen Sanierungsplan erstellt. Denn irgendwann wirst du sanieren müssen. Wir werden irgendwann ein neues Dach brauchen, wir werden irgendwann eine Außenfassadendämmung oder innen oder irgendwas brauchen. Und das kostet, glaube ich, 7000, 8000 Euro, dann kriegst du so einen Sanierungsplan: Welche Maßnahmen sind in den nächsten 15 Jahren fällig? Und dann wurde das abgestimmt, und die Älteren haben dagegen gestimmt und gesagt: „Nein, da müssen wir doch kein Geld für ausgeben. Irgendwann wird das kommen, aber das können wir erst mal schieben.“

Und es war ein Pärchen dabei, die haben gerade vor ein paar Monaten erst dort diese Wohnung gekauft. Und dann habe ich gesagt: „Ja, jetzt müssen sich alle mal Folgendes überlegen: Warum wollen wir das denn nicht?“ Und die Älteren haben dann gesagt: „Na ja, ich will das Geld nicht in die Instandhaltungsrücklage legen, weil es mir da erst mal keine Zinsen bringt. Ich habe das Geld auf meinem Tagesgeldkonto oder in Investments oder wo auch immer, da kriege ich wenigstens Zinsen dafür.“ Und dann sage ich: „Das ist ja schön, aber die Frage wäre doch: Welche Kosten kommen denn in den nächsten 15 Jahren hier auf uns zu? Und zwar dann auf jeden per Sonderumlage.“ Warum? Weil die 40.000 Instandhaltungsrücklage nicht reichen.

Sanierungsplan: 800.000 bis 1,2 Millionen Euro für Dach, Fassade und Fenster

Martin: Und das war wirklich ganz cool. Denn der Verwalter, der Geschäftsführer, hat das dann gemacht und gesagt: „Ja, ich kann Ihnen mal an einem Vergleichsobjekt zeigen, wie so ein Plan aussieht.“ Der hat mehrere Objekte in der Verwaltung, ähnliche Größe, ähnliches Baujahr. Schätz mal … Er hat dann so einen Bericht gezeigt, 40 Seiten: Welche Maßnahmen, was würde das in den Handwerkerkosten aktuell und so weiter kalkulatorisch kosten? Schätz mal, welche Kosten da bei uns im Haus rausgekommen sind, wovon der ausgeht. Dach, Fassade, Fenster, Haustür, was du so brauchst. 200.000, 300.000? 19 Parteien.

Caro: Boah, ich kann so was ganz schlecht schätzen.

Martin: Ja, dann sage ich es dir: ungefähr 800.000 bis 1,2 Millionen Euro.

Caro: Wie gesagt, ganz schlecht.

Martin: Ganz schlecht. Aber ist ja klar, ne, ein neues Dach bis ein paar 100.000, das ist ja schon ein großes Objekt. So, und jetzt kommt es: Dann saß genau dieses neue Pärchen da, sie saß mir auch schräg gegenüber, ich konnte also genau die Reaktion sehen. „Ich zeige Ihnen das mal. Es kann aber auch sein, dass Sie bei 1,5 Millionen rauskommen.“ Aber er würde sagen, wahrscheinlich wären wir irgendwo bei 800.000 bis 1,2 Millionen, und ob wir das denn nicht mal feststellen lassen wollen. Es ist nicht jetzt, aber in den nächsten … Du machst einen Sanierungsplan, ne: In den nächsten 5 Jahren kommt das, in 10 Jahren das, in 15 Jahren das. So, und das wurde halt von den Älteren abgelehnt, weil die sagen: „Ja, das Geld haben wir ja sonst.“ Und bei dem neuen Investor sozusagen, das hast du gesehen, ne, wurden die Augen immer größer. Weil sie natürlich wahrscheinlich gerade frisch gekauft und komplett alles reingesteckt haben, damit sie sich dann auch eine schöne Ferienimmobilie leisten können.

So, und dann sage ich: „Na ja, dann gehen wir mal von 1,2 Millionen aus. Wir haben ungefähr 20 Parteien. Das würde also für jeden ungefähr 60.000 Euro Sonderumlage in den nächsten 10, 15 Jahren bedeuten.“ Da haben die aber gezuckt. Also … genau … Denn hätte ich das vorher gewusst, hätte ich den Preis bei der Immobilie vielleicht noch mal runtergehandelt. Hätte ich gesagt: „Ey, pass mal auf, hier werden vielleicht alleine in den nächsten 10 Jahren 30.000, 40.000 Euro Sonderumlage fällig, die ziehe ich jetzt vom Kaufpreis ab.“ Das hätte ein Profi gemacht. Die halt nicht. Also, sollten sie es da draußen hören, ich nenne ja keine Namen, aber sorry, das ist das Thema.

Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen: Was Käufer vorher hätten sehen können

Martin: Und das hätte man übrigens sehen können. Ich habe das Objekt schon seit über 10 Jahren, weil ich wirklich sehr gerne da bin. Hättest du dir vorher die Beschlüsse und die Protokolle der Eigentümerversammlungen und so weiter angeguckt, hättest du genau gesehen, dass die Instandhaltungsrücklage ganz bewusst nicht zum Objekt passt. Also 40.000 sind ein Witz, da müssten eher gerade 600.000, 700.000 drinliegen. Und dann war die Frage: Wollen wir jetzt nicht mal anfangen, die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen? Und die Älteren sind halt wieder voll dagegen, weil sie sagen: „Ich habe das Geld lieber bei mir liegen.“ Und das neue Pärchen sagt: „Ich habe das Geld eigentlich gar nicht.“ Also müssen die jetzt anfangen, in den nächsten 10 Jahren 50.000 Euro aufzubauen. Und jetzt machen wir doch einfach mal Mathematik, Caro: 50.000 in 10 Jahren sind 5000 pro Jahr, also über den groben Daumen 400 Euro monatlich. Herzlichen Glückwunsch, tolle Investition getätigt. Wow. Übrigens kriege ich das Geld erst mal nicht zurück, sondern muss es mir erst mal zurücklegen. Und da geht es um die Gemeinschaftsrücklage, nicht um das Sondereigentum, das kommt noch mal obendrauf.

Rücklage fürs Sondereigentum: 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter im Bestand

Martin: Und deswegen habe ich ja gesagt: Lass uns zwischen Bestand und Neubau unterscheiden. Du kannst sagen, grober Daumen, ne, auch für euch alle da draußen, grober Daumen: Die Rücklage bei Bestandsimmobilien – je nachdem, wie alt, ich bleibe mal bei 25, 30 Jahren – sollte, und jetzt rede ich nur vom Sondereigentum, nicht vom Gemeinschaftseigentum, für die Wohnung an sich ungefähr 1 Euro bis 1,50 Euro pro Quadratmeter monatlich betragen. Das musst du einfach rechnen, das sind Kosten. Ne, du hast ja gefragt, welche Kosten auf mich zukommen. Die sind erst mal noch nicht als Kosten dabei, aber sie werden irgendwann kommen. Du wirst irgendwann auch in deiner Wohnung eine neue Küche, irgendwann ein neues Badezimmer einbauen müssen, damit die Wohnung für deinen Mieter wieder attraktiv ist und damit du natürlich auch Mietentwicklung betreiben kannst, ne? Also investieren und danach abschöpfen, wenn du so möchtest. Also erst schaufeln, dann scheffeln, ne?

Und im Bestand bist du, sage ich mal, eher bei 1 bis 1,50 Euro. Wenn du jetzt eine aufwendige Technik hast, also einen Fahrstuhl und so weiter und so fort, dann kann es auch mal sein, dass du bei 2 bis 3 Euro monatlich pro Quadratmeter landest. Jetzt kann man sagen: Gut, ist ganz schön viel, ne? Wir machen ein Beispiel: Wir haben eine 100-Quadratmeter-Wohnung, oder mach 50, ist nachher egal, es wird wahrscheinlich eher kleinteiliger Wohnraum sein. Das heißt, wenn ich jetzt eine Wohnung im Bestand habe, 25, 30 Jahre alt, 20 Jahre alt, müsste ich mir irgendwo 50 Euro monatlich an die Seite legen, in den, keine Ahnung, ETF, aufs Tagesgeldkonto, in was weiß ich was, um dort Kapital aufzubauen, damit ich die Immobilie sozusagen auch irgendwann sanieren kann. Den Steuerrückfluss, den ich bekomme, an die Seite legen. Also sozusagen auf meinem Immobilienkonto einen gewissen Vermögensstock schaffen. Das ist auch okay. Wenn ich es investiere, kriege ich es ja durch Mieterhöhung wieder, aber ich muss es erst mal tun.

Fahrstuhl und Technik: Höhere Rücklage, aber auch höhere Miete

Martin: Jetzt kann man sagen: „Ey, Martin, dann kaufe ich doch keine Immobilie mit Fahrstuhl. Denn wenn ich hier 1 bis 1,50 zahle und mit aufwendiger Technik 2 bis 3 Euro, ist das ja doppelt so teuer.“ Ja, stimmt. Aber ich kriege in der Perspektive … Wenn ich weiß, dass wir in Zukunft immer älter werden, und stell dir vor, deine Wohnung ist im vierten Obergeschoss ohne Fahrstuhl, und meine Wohnung nebenan ist im vierten Obergeschoss mit Fahrstuhl.

Caro: Ist eine deutlich attraktiver.

Martin: Genau, und die wird wahrscheinlich nachher in der Miete 1 Euro mehr bringen. Dann habe ich die Sachen durch die höhere Miete sozusagen schon wieder kompensiert. So muss man es auch rechnen. So, und jetzt kann ich natürlich sagen … Und das wäre jetzt übrigens nicht viel, ne? Man denkt immer: Ja, okay, also noch mal 50 Euro extra, das sind wieder 600 Euro im Jahr. Ja, aber das sind in 10 Jahren gerade mal 6000. Das wird also wahrscheinlich gar nicht reichen. Denn für 6000, da lege ich mich fest, kriegst du kein neues Badezimmer, ne? Du kriegst keine neue Küche … na gut, vielleicht eine neue Küche, je nach Größe. Aber Küche und Badezimmer oder neue Fliesen oder Sonstiges, das halt nicht. Und jetzt kann ich sagen: Auf der anderen Seite habe ich natürlich den Neubau. Beim Neubau habe ich …

Caro: … einen Vorteil. Wobei ich einmal kurz zurück möchte: Wenn ich in Bestand investieren möchte, ist es auf jeden Fall wichtig, in das Protokoll der Eigentümerversammlung reinzuschauen.

Martin: Definitiv, ne, also ja.

Caro: Weil ich glaube, dann wäre dem Pärchen, das du geschildert hast, auch nicht so das Gesicht [unverständlich].

Martin: Und die hätten sich auf jeden Fall gefragt … Weil da drinsteht, dass die Sanierung mal angedacht ist. Seit einigen Jahren diskutieren wir darüber, dass mal neue Wohnungstüren zu den Einzelwohnungen gemacht werden, weil das noch so eine 08/15-Tür ist. Ich habe meine Wohnung gerade innen komplett sanieren lassen, aber die Eingangstür ist halt Gemeinschaftseigentum, und das ist so eine richtig alte Holztür, einfach verriegelt, einfaches Schloss, total … Also wie so eine Zimmertür, ne, echt nervig. Neue Haustüren sollten gemacht werden, die werden schon seit Jahren vorgeschlagen, aber immer sozusagen durch die Alten abgelehnt. Und dann weißt du: Es wird irgendwann kommen, du kommst nicht drum herum. Und bei der Hauseingangstür ist es genau das Gleiche, und die ist relativ aufwendig, weil daneben die Briefkästen und die Klingelanlage sind. Jetzt haben wir allgemein mal geguckt, was nur eine Briefkastenanlage mit 19 Briefkästen kostet. Ich lasse dich lieber nicht schätzen, weil die bei dir 300 Euro oder so was kostet.

Caro: Nee, hätte ich niemals geschätzt.

Martin: Ja, nee, wahrscheinlich. Also du wirst dort irgendwie bei 10.000 Euro sein, wenn du alleine so eine Briefkastenanlage brauchst. Der totale Wahnsinn, aber kostet halt wieder Geld. Das wären übrigens 25 % der aktuellen Rücklage, die drin ist, totaler Wahnsinn, ne? Und das wird natürlich dazu führen, dass du in diesem Objekt jetzt später alles über Sonderumlagen regeln musst. Und das hätte man im Protokoll schon sehen können, ja, zumindest die Tendenz. Und sie hätten es ja trotzdem kaufen können, es ist ja trotzdem eine tolle Anlage, die ist super, ich bin 250 Meter vom Meer weg, ne? Also ist wirklich super. Aber sie hätten dann sicherlich den Kaufpreis noch mal um 30.000 drücken können.

Instandhaltungsrücklage statt Tagesgeld: Warum Sonderumlagen Gemeinschaften belasten

Caro: Aber schon verrückt, dass sich die Älteren so dagegen wehren, obwohl es ja eigentlich auch was Positives ist, wenn man da was reinbringen kann.

Martin: Ja, das stimmt. Aber ich glaube, dass die ältere Generation in dem Fall eher sagt: „Na ja, das Geld habe ich ja.“ Die haben es sich zurückgelegt, bei denen ist es auf dem Tagesgeldkonto, die wollen es nicht in die Instandhaltungsrücklage packen. Und im Zweifel, das sagt dann ja auch der eine ganz salopp: „Na, wenn sich das ein anderer nicht leisten kann, dann kann er seine Immobilie ja verkaufen.“ Ja, natürlich mit einem Riesenwertabschlag, ne, wenn die Umlage beschlossen ist. Und dann denke ich: Jungs … Und so habe ich es auch gesagt: Es geht doch gar nicht darum, dass man das Geld in die Instandhaltungsrücklage einzahlen muss, um Gottes willen. Es wäre schöner, weil das Geld dann einfach da ist. Und wenn du nachher eine Sonderumlage von 50.000 beschließt und einer der 19 zahlt die nicht, kann die nicht zahlen, dann hast du halt einen Riesenaufwand. Du musst es bei dem einklagen und so weiter und so fort, musst die Immobilie nachher vielleicht zwangsversteigern lassen, weiß der Geier.

Caro: Was … Und es tut ja auch weniger weh, monatlich so einen kleinen Obolus da reinzustecken als so …

Martin: Ein … Aber den könntest du dann eher auf deinem Konto sparen, weil du da wenigstens irgendwo Zinsen drauf kriegst, wenn es jeder machen würde. Ne, das ist wieder das Ding: In der Gemeinschaft ist es dann ein Muss, wenn es beschlossen wird und so. Es wäre besser, wenn es jeder machen würde. Das Problem ist immer nur: Wenn es einer nicht macht, dann hast du Ärger damit, und jetzt musst du halt richtig was tun. Das ist halt im Bestand so.

Rücklage im Neubau: 0,40 bis 0,80 Euro pro Quadratmeter und höhere Steuerkompensation

Caro: Okay, schauen wir rüber zum Neubau.

Martin: Ja, im Neubau hast du den Vorteil … Viele sagen ja: „Ja, aber Neubau ist gerade so teuer.“ Nee, im Grunde genommen nicht. Auch da muss ich wieder sagen, wir haben es ja in den vorherigen Folgen auch schon mal gesagt: Wenn ich den Neubau energetisch top mache, also wenn ich jetzt wirklich anfange und sage: „Ich baue neu, ich baue energetisch top, ich nutze die ganzen Nachhaltigkeitsthemen, um Fördermittel abzugreifen“ und so weiter, dann kostet das erst mal mehr Geld. Aber ich habe eine höhere steuerliche Kompensation, weil ich Neubau anders abschreibe. So, und wenn er dann noch nachhaltig ist, QNG, KfW 40 sogar, ja, wie gesagt, doppelte Abschreibung … Wer hier wieder [unverständlich] Podcasts ist, ich wiederhole es jetzt nicht. Aber erst mal habe ich dann Ruhe. Ich starte bei 0, klar, habe noch keine Rücklage in der WEG. Die wird aber entsprechend vernünftig berücksichtigt, und ich muss natürlich anfangen, neben meiner Rücklage sozusagen selber auch was aufzubauen.

Jetzt kannst du hier aber kalkulieren. Ich habe vorhin gesagt: Im Bestand bist du bei 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter monatlich, mit aufwendiger Technik, Fahrstuhl und so weiter, Tiefgaragen, den ganzen Dingern, vielleicht sogar bei 2 bis 3 Euro. Im Neubau bist du bei 0,40 bis 0,80 Euro, also vielleicht 0,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Wenn ich jetzt wieder die 50-Quadratmeter-Neubauwohnung kaufe, kostet die mich in der Anschaffung vielleicht erst mal mehr. Das finanziert mir die Bank, die Zinsen mache ich steuerlich geltend, ich habe die höhere Abschreibung, die bringt mir mehr Steuerkompensation rein. Vielleicht habe ich sogar einen Überschuss, den ich direkt auf mein, ich nenne es mal, Immokonto packen kann. Und ich fange trotzdem mal an, mir meine Rücklage aufzubauen, mit dann vielleicht 0,40 bis 0,80 Euro, nimm 0,50 Euro, dann brauche ich halt nur noch mal 25 Euro monatlich, die ich irgendwo anspare.

Leerstand und Fluktuation: Standortwahl und Studentenapartments

Caro: Okay. Was ist, wenn wir Leerstand haben? Also wie schlimm ist das wirklich, und was muss ich da berücksichtigen?

Martin: Wenn du Leerstand hast, na ja, wenn du jetzt … Oh Gott, jetzt hätte ich beinahe die Region gesagt. Ein sehr geschätzter Referent, Kollege … Ich glaube, wir haben morgen einen gemeinsamen Vortrag in Hamburg. Genau, morgen habe ich einen Vortrag in Hamburg, ich glaube, mit knapp über 100 Leuten, die dort angemeldet sind. Und der sagt immer, wenn die Leute in der Südeifel sagen, ne, die wohnen in der Südeifel: „Es ist total toll, in der Südeifel zu wohnen.“ Die sagen dann auch: „Die Südeifel ist so schön, hier arbeite ich vielleicht sogar, und hier möchte ich mal eine Kapitalanlage machen.“ Also maximales Klumpenrisiko. Wenn da mal einer auszieht, dann habe ich Leerstand, weil da einfach nicht viele Menschen sind, die diese Wohnung dann mieten wollen. Wenn ich meine Immobilienanlageentscheidung in München oder in Berlin getroffen habe und in Berlin ist die Wohnung frei, dann stehen draußen 400. Da stehen schon 300, da ist die noch gar nicht leer, da hat der nur gekündigt, da wissen die das schon. Und deswegen hast du da natürlich wieder Auswahlkriterien: Angebots- und Nachfragesituation. Dann hast du das Thema Leerstand nicht.

Allerdings, und das kommt auch … Wir haben ja gefragt, wo so ein bisschen die Kostenfallen sind. Dann geht es in die Untergattung oder Unteranlageklasse, nehmen wir ein Beispiel. Natürlich wirst du eine Wohnung sanieren müssen, ne? Der Mieter zieht aus, es ist aber trotzdem alles top. Du musst sie aber vielleicht einmal reinigen lassen, du musst sie vielleicht einmal neu durchpinseln, vielleicht machst du einen neuen Bodenbelag. Also alles noch, in Anführungsstrichen, überschaubare Kosten. So, die Frage ist nur: Wie oft kommen die?

Caro: Eigentlich ja nicht so oft.

Martin: Genau. Es sei denn, nehmen wir jetzt ein anderes Beispiel: Du kaufst ein Studentenapartment.

Caro: Na, da ist der Wechsel …

Martin: [unverständlich] Und da siehst du, wie eine Sache positiv und negativ wirken kann, nämlich Fluktuation. Höhere Fluktuation heißt positiv: Ich kann meine Mieten wahrscheinlich öfter anpassen, ne, weil der Student nach vielleicht 12 bis 18 Monaten auszieht. Ja, ich kann eventuell, wenn das Mietniveau dann steigt, schneller anpassen. Auf der anderen Seite, Fluktuation negativ: Dadurch, dass dort öfter gewechselt wird, werde ich auch sicherlich jedes Mal neu durchstreichen müssen oder öfter mal eine Abnutzung haben und so weiter und so fort. Und das ist Vor- und Nachteil bei zum Beispiel so … Wer jetzt sagt: „Ist doch nicht schlimm, ich plane das für mich mit ein, und ich rechne die Rücklage mit. Meine Strategie ist: Ich möchte energetischen Neubau, top gemacht, ich möchte volle Fördermittel, ich ziehe mir auch eine richtige steuerliche Kompensation, sodass die Immobilie jedes Jahr einen Überschuss für mich erwirtschaftet, und ich lege diesen Überschuss auf mein Immokonto und plane das alles mit ein.“ Dann muss ich sagen: absolut gute Entscheidung, kann man machen. Dann lebt man auch mit der Fluktuation, weil man sagt: „Na ja, ist nicht schlimm, wenn der nach 18 Monaten auszieht. Dann nehme ich halt noch mal 2000 Euro in die Hand, saniere die Bude durch und kriege danach nicht 9 Euro Miete, sondern 10,50 Euro.“ Klasse, und schon bin ich wieder in dem Rädchen drin und entwickle dementsprechend Wert und Miete. Ja, dafür brauche ich aber die richtige Strategie und die richtige Rücklage, das ist es eben.

Lehre aus der Ost-AfA: Steuerrückflüsse zurücklegen statt verprassen

Caro: Ich wollte gerade sagen: Glaubst du, viele machen das vielleicht auch nicht? Und dann sind die wieder: „Oh, schon wieder Kosten und wieder Kosten“, und dann sind sie auch negativ gegenüber der Anlage eingestellt.

Martin: Genau. Ja, das ist ganz lustig, weil es damals eine ganz, ganz hohe Steuerkompensation gab: die Ost-AfA. Also damals, als die Mauer gefallen ist, ne, zur DDR, wenn du so möchtest, hat man steuerliche Anreize geschaffen, um in den Osten zu investieren. Und da hat man Immobilien überteuert verkauft, und da sind Leute dran … Die haben irre Steuervorteile gekriegt, aber dann sind die Immobilienpreise sozusagen zurückgegangen. Und dann hörst du halt, was weiß ich, der Schauspieler X oder Moderator Y, ne, große, bekannte deutsche Namen, haben gesagt: „Ja, damit habe ich richtig viel Geld verloren.“ Ja, das stimmt, weil die dann veräußern mussten. Die Leute, die damals gekauft und es bis heute gehalten haben, weil sie die saubere Strategie hatten, haben gesagt: „Hey, komm her, die Steuerkompensation geht jetzt nicht für den nächsten Luxusurlaub drauf, nicht für die nächste AIDA-Tour. Sondern wenn ich jetzt 3000, 4000, 5000, 6000 Euro Steuerrückfluss pro Jahr bekomme, dann lege ich die auf mein Immobilienkonto.“ Und das haben die Leute halt nicht gemacht, und zwar nicht nur einmal, sondern bei 10 Wohnungen vielleicht nicht. Die haben es dann halt verprasst und haben dann gesagt: „Ist ja alles eingebrochen.“ Hättest du die Immobilie heute noch, wäre sie heute mehr als das Zehnfache wert.

Caro: Einen schlechten Berater oder gar keinen?

Martin: Ja, und sie hatten ja vielleicht gar keinen, und sie haben es auch nicht sauber durchkalkuliert. Sie haben sich allein durch die Steuer treiben lassen, und nur Steuer ist es nicht. Du kannst eine steuerliche Kompensation betreiben, aber wie ich eben schon gesagt habe, mit den Kosten: Ich muss berücksichtigen, dass ich irgendwann Geld in die Immobilie investieren muss. Wenn es ein Bestand ist, der 20, 25, 30 Jahre alt ist, oder mein Beispiel oben mit der Ferienwohnung an der Nordsee, da ist die Wohnung halt jetzt 35, 40 Jahre alt. Da werden es in den nächsten 10, 15 Jahren nicht, wie von dir gedacht, 200.000, 300.000, sondern eher 800.000 bis 1,2, 1,5 Millionen werden. Und das heißt für jeden: 50.000 Euro nachschießen.

Hätte man aber schon rechtzeitig damit angefangen, vor 40 Jahren, überleg dir das mal. Irgendwann weißt du doch, dass es kommt, auch im Neubau, ja, klar. So, wenn ich jetzt heute einen Neubau kaufe, ist der Neubau in 50 Jahren auch 50 Jahre alt, logisch. Aber wenn ich da für mich 50.000 für eine Sonderumlage aufbauen möchte, heißt das für mich gerade mal einen Tausender pro Jahr. Da lege ich doch die Steuererstattung vernünftig an die Seite, lege vielleicht noch mal 25 Euro in mein Reservetöpfchen und freue mich darüber, wenn ich derjenige bin, der dann in 10, 15 Jahren die Sanierung aus einem Vermögensstock bezahlen kann, wodurch Werte erhöht werden und so weiter. Blöd ist nur, wenn du es nicht getan hast. Dann musst du es nachfinanzieren, wie vielleicht diejenigen, die da jetzt gerade im Bestand zu teuer gekauft haben. Ja, ne: Du kaufst im Bestand, und die Rücklage ist nicht da. Dann haftest du sozusagen für das Versäumnis, das die Leute 40 Jahre vorher begangen haben. Strategisch schlecht eingekauft.

Investitionen steuerlich nutzen: Handwerkerrechnungen bei der Kapitalanlage

Caro: Genau. Da haben wir es wieder: Strategie, Strategie, Strategie. Und man sollte sich alles immer vorher genau angucken.

Martin: Absolut.

Caro: Und nicht einfach kaufen.

Martin: Ja, und das ist eben genau das. Ich glaube, das ist hinten raus die größte Kostenfalle: dass man in dem Moment einfach gesagt hat: „Wow, ich kaufe das jetzt, total cool, die Steuer kommt, ich kriege auch einen Riesensteuerüberschuss“, ich lege ihn mir aber nicht an die Seite. Und du musst anfangen, Überschüsse an die Seite zu packen, damit du, wenn eine Sonderumlage kommt, also fürs Gemeinschaftseigentum, und wenn dein Mieter irgendwann aus der Wohnung auszieht, dann sanieren kannst. Die Sanierung machst du ja auch wieder steuerlich geltend, ne? Das ist ja das Schöne, ne?

Also jetzt hat mir derjenige, der sich bei mir um die Wohnung kümmert, von der ich dir eben erzählt habe, eine Nachricht geschrieben: Heizungsanlage super, der Heizungsbauer war da. Das Problem: Die Ventile gingen nicht, und keine Ahnung, selbst im Sommer lief jetzt die Heizung, ne, also total verrückt. Und da haben sie dann alle Ventile ausgetauscht, und jetzt funktioniert das wieder einwandfrei. Ja, super. Dann kriege ich jetzt eine Handwerkerrechnung. Da es aber eine Kapitalanlage ist, ist das spitze. Ich kann diese Handwerkerrechnung wieder steuerlich geltend machen, und das ist das Tolle. Investitionen, die ich in die Immobilie tätige, haben doch quasi 2 Vorteile. Erstens: Mein Wert wird gesteigert, genau, also grundsätzlich erst mal die Preissteigerung der Immobilie, und ich kann dahingehend die Mieten entwickeln. Und ich mache es sogar noch in der steuerlichen Kompensation geltend. Super, also mehr geht halt nicht, und das ist der große Hebel.

Fazit: Rücklagen einplanen und aus einer starken Liquidität heraus agieren

Martin: Ja, ob ich das alles richtig mache, weiß ich auch nicht, aber zumindest habe ich [unverständlich] dahinter, wie ich das für mich zurechtlegen möchte. Ja, das kann ich jedem da draußen nur raten: nicht nur kurzfristig an den Kauf denken. Und deswegen habe ich gerade Bestand oder Neubau unterschieden. Wenn ihr eine Immobilie im Bestand kauft, dann rechnet bitte eine Rücklage von 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter ein. Das ist je nach Objektzustand vielleicht sogar zu wenig. Solltet ihr mehr Technik haben, seid ihr eher bei 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter monatlich. Die werdet ihr brauchen. Und macht einfach nur mal den Spaß: Überlegt euch, was kostet denn euer Badezimmer, was kostet es, wenn das in 5 Jahren, in 10 Jahren gemacht werden muss, weil die Immobilie schon 30 oder 25 Jahre alt ist oder 20? Und teilt doch die Summe. Sagt doch: „Hey, ich brauche dann 5000 in 5 Jahren, das sind jedes Jahr 1000 Euro, das ist jeden Monat irgendwas bei …“ Komm, grober Daumen, 80, 83 Euro oder so was, ne, wenn ich es jetzt mal hier live im Kopf durchrechne. Dann muss ich einfach das Geld haben und es an die Seite legen, gleich mit einplanen, auch in die Gesamtinvestition, auch in der monatlichen Kostenthematik.

Im Neubau habe ich es ein bisschen entspannter, stimmt, heißt aber nicht, dass ich es nicht habe. Auch hier sollte ich meine 0,50 oder 0,80 Euro einrechnen und sagen: „Hey, es wird irgendwann kommen.“ Und wenn man dann derjenige ist, der aus einer starken Liquidität heraus agieren kann … Was du vorhin ja auch kurz gesagt hast: Es tut ja auch gar nicht so weh, wenn du jetzt monatlich einen kleinen Teil in dein Investment steckst und das sich nachher sowieso … Also leg doch 25.000 Euro an die Seite. Wenn die Immobilie danach 100.000 Euro mehr wert ist, ist das keine schlechte Investition. Das wäre übrigens bei uns auch so: Wenn wir die Immobilie für 1 Million sanieren lassen würden, die ist ja jetzt sowieso schon mal 2 Millionen wert, dann wäre sie wahrscheinlich noch mal anderthalb Millionen mehr wert, weil es dort dann einfach auch Entwicklung gibt. Also das Geld kriegst du im Wert schon zurück. Nur das Problem ist: Bei so einem Wert kriegst du es halt erst, wenn du veräußerst. Aber den Vermögenswert habe ich an sich, und dafür brauche ich aber eine starke Liquidität, aus der ich agieren kann, und kann dann sagen: „Okay, ich habe es halt eingeplant, ich habe es betrachtet, und ich habe bewusst Rücklagen geschaffen.“ Dann bist du strategisch auf der Gewinnerseite und baust Vermögen auf. Top, siehste, gerne.

Was Verkäufer verschweigen: Warum Rücklagen selten Teil des Verkaufsgesprächs sind

Caro: Deswegen nicht immer nur nach vorne geschaut, sondern auch hinter die Fassade.

Martin: Ja, hinter die Fassade, und das halt wirklich hinten raus mit einbauen, ne, also gedanklich mit einbauen. Denn das sind die Dinge, die dir keiner sagt. Weißt du, warum? Wenn ich dir sagen würde: „Caro, pass auf, ey, super, du kannst jetzt die Immobilie kaufen und kriegst dann jedes Jahr 5000 Euro Steuerrückfluss, und klasse, und aus dem Steuerrückfluss bezahlen wir dies und das und jenes, und jetzt kaufst du die.“ Ich will doch als … Also wenn du jetzt wirklich nur so diese … Ich wollte „Verticker“ sagen, ne, du weißt, was ich meine. Aber es ist ja wirklich so: Wenn du die da draußen hast, dann wollen die das Objekt vertickern, weil sie gerade sagen: „Ist total cool und super“ und blablabla. Und du sagst: „Wow.“ Die werden dir nie sagen: „Denk aber auch daran, dass du hinten raus noch mal 25 Euro monatlich zusätzlich an die Seite legst, oder 50, und das packen wir gleich mit rein.“ Ja, weil das hinten ja noch mal 50 Euro mehr werden. Nein, die wollen es jetzt vorne verkaufen: „Ist jetzt toll, fahr jetzt vom Hof, nimm das jetzt so mit, danke schön.“ Und wenn es in 3, 4, 5 Jahren kommt, sagen sie: „Ja, da kann ich ja jetzt nichts dafür, dass du keine Rücklagen gebildet hast und dass du vielleicht mit Verlust verkaufen musst“, oder weiß der Geier was, weil du nicht aus einer Stärke heraus agierst. Und deswegen werden es dir Verticker und viele Verkäufer da draußen nicht erzählen. Wenn du dich aber strategisch in diesem Bereich bewegst, dann werden wirklich gute Berater das mit berücksichtigen und mit einplanen. Du solltest es aber selber auch tun, weil du nicht immer einen guten von einem schlechten Berater unterscheiden kannst.

Caro: Das stimmt, leider. Okay, siehste, haben wir es. Bescheid.

Martin: So einfach. Manchmal ist es einfach, ne? Ist so.

Caro: Okay, dann gehen wir jetzt Eis essen.

Martin: Stimmt. Stracciatella oder Mango, aber nicht in der Kombination, das war der Deal.

Caro: Das wäre ja wieder komisch. Holt euch da draußen auch ein Eis, lasst eine Bewertung da, abonniert uns.

Martin: Und dann würde ich … Ich freue mich auf bald, auf euch.

Caro: Bis zum nächsten Mal, bis dann, tschüss.