Denk mal an Denkmäler

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hi Martin!

Martin: Hi Claire!

Claire: Und willkommen zu einer neuen Folge von „Hinter der Fassade“, dein Podcast für Anlageimmobilien. Ich freue mich, dass wir mit einer neuen Folge dabei sind.

Persönliche Frage: Baustellenfotos, Selfies und Hotelzimmerkarten

Claire: Und ich glaube, ich starte auch schon mal direkt mit der persönlichen Frage. Ich finde die eigentlich ganz interessant, weil du die letzten Wochen auch wieder viel unterwegs warst. Wie viele Baustellenfotos befinden sich aktuell auf deinem Handy, und wie viele davon sind Selfies? Du bist ja schon so ein Selfie-Typ.

Martin: Ja, aber das Interessante ist eigentlich …

Claire: Du musst schätzen, du musst jetzt nicht abzählen.

Martin: Baustellenfotos? Ja, viele. Tausende.

Claire: Im Vergleich zu anderen Fotos auf deinem Handy?

Martin: Ja, Tausende. Ich würde wahrscheinlich behaupten, dass die meisten Fotos auf meinem Handy Baustellenfotos sind und die wenigsten Selfies.

Claire: Ja, aber du machst ja schon ab und zu mal ein Selfie.

Martin: Ja, aber wenn ich das ins Verhältnis setze, glaube ich schon, dass es viele Baustellenfotos sind. Ja, und Fotos von …

Das ist übrigens auch witzig: Ganz viele Fotos werden Fotos von meiner Hotelzimmerkarte sein. Das hat einfach damit zu tun, dass ich letztens durchs Hotel gelaufen bin. Es war nach der Veranstaltung noch spät, wir saßen lange zusammen, ich bin über die Etage gegangen und war mir sicher, das ist Zimmer 317. Und dann gehst du halt nachts, irgendwie um halb zwei, an die Tür, 317, und es passiert nichts, es leuchtet rot, und du denkst: Hä, oder war es 318? Und dann habe ich 318, 319 … Ich bin die ganzen Flure abgegangen. Und dann habe ich irgendwann unten an der Rezeption beim Nachtportier gefragt, und er sagte: „Nee, Sie sind auf der 215.“ Und die 317 war am Tag vorher. Deswegen fotografiere ich immer meine Hotelkarte ab. Und da ich viele Hotels habe, sind da wahrscheinlich auch … Ich würde sogar sagen, das wäre interessant, ich würde sogar behaupten, im letzten Jahr, oder wenn du die letzten 1200 zurückgehst, sind wahrscheinlich mehr Hotelzimmerkarten drauf [unverständlich]

Claire: Krass. Das testen wir nachher mal. [unverständlich] Dann kannst du ja eigentlich sogar genau abzählen, wie oft du in einem Hotel warst, ne?

Martin: Ja.

Claire: Das ist ja praktisch. Und die Fotos löschst du dann auch nicht? Du bist da auch nicht so, dass du das pflegst, ne?

Martin: Ich bemühe mich. Nee, ich pflege das nicht. Ich mache nicht meine Alben, also das ist … [unverständlich]

Claire: Ich hätte gedacht, dass du dann auch noch ein paar Tierfotos auf dem Handy hast.

Martin: Ja, die habe ich auch. Drei Hunde und Ziegen und Hühner.

Claire: Genau, Kaninchen. Nicht zu vergessen.

Martin: Genau, alles Mögliche ist dabei.

Claire: Ja. Nee, cool. Ich fand die Frage irgendwie lustig, weil du ja jetzt auch viel unterwegs bist. Aber was macht man mit diesen Baustellenfotos? Machst du dann von einer Baustelle ein Foto, oder machst du halt mehrere Fotos?

Martin: Mehrere Fotos. Da mache ich wirklich grundsätzlich mehrere Fotos, weil es mich einfach interessiert. Da macht man ja auch so [unverständlich]

Claire: Ja, voll. Da warst du doch mal … oder wie machen die es? Das ist ja mein Job. Ich fahre ja hin und mache die Fotos, und dann mache ich hier vorher, nachher.

Martin: Ja, gut. Ich mache aber ja auch nur so kurze Snaps oder irgendwas.

Claire: Snaps.

Martin: So für mich, und nicht so professionell, wie du das quasi machst.

Denkmalimmobilien als Anlageklasse: Worum geht es?

Claire: Ja, cool. Dann würde ich sagen, starten wir in das heutige Thema rein. Es geht heute wieder um eine neue Anlageklasse, über die wir noch nicht allzu viel gesprochen haben. Wir haben da nur einmal kurz drüber gesprochen, eben im Vergleich zu Neubau. Da hatten wir das dann drin. Und zwar Denkmalimmobilien.

Martin: Oh, spannendes Thema.

Claire: Genau. Und zwar: Was sind Denkmalimmobilien? Und natürlich auch Chancen, Risiken, was muss man beachten? Gerade vielleicht auch das Thema Sanierung, weil Denkmalimmobilien ja dann doch auch etwas älter sind. Und da muss man vielleicht auch schauen, wie das dann mit der Finanzierung ist. Denkmalimmobilien, Sanierung, versteckte Kosten – über all das sprechen wir.

Martin: Ja, super spannend. Du hast dir ein super spannendes Thema überlegt, finde ich super. Ich sehe es ja mal aus der Kapitalanlegerbrille. Grundsätzlich hat erst mal jede Immobilienanlageklasse ihre Daseinsberechtigung. Sei es jetzt ein Neubau, sei es ein Bestand, sei es eine Seniorenpflegeimmobilie oder sei es halt, wie gesagt, auch die Denkmalimmobilie.

Bei der Denkmalimmobilie stelle ich mit Erschrecken fest, dass vertrieblich – und ich sage das ganz bewusst: vertrieblich – ganz viele draußen rumlaufen und sagen: „Mensch, super, guck mal hier, eine tolle Denkmalimmobilie. Lieber Kunde, wie interessant wäre es für dich, Steuerbelastung in Privatvermögen umzuwandeln? Denn mit der Denkmalimmobilie kannst du das besonders gut.“ Da gibt es natürlich neben den Chancen … Denn ganz ehrlich, unter uns: Wer findet es nicht spannend, Steuerrückfluss zu erhalten? Keiner hat Lust, Steuern zu zahlen, jeder ist da total heiß drauf. Die Frage ist nur: Ist es wirtschaftlich sinnvoll?

Was ist eine Denkmalimmobilie? Einzeldenkmal und Sanierungsgebiet

Martin: Und deswegen muss man natürlich erst mal gucken: Was heißt das überhaupt? Was ist erst mal diese Denkmalimmobilie an sich? Die Denkmalimmobilie gibt es ja schon lange, auch in der Sanierung, in der steuerlichen Konzeption sozusagen. Das heißt eigentlich, dass man die Erhaltung von Immobilien möchte, manche sagen sogar von deutschem Kulturgut. Also alte Häuser, drei Meter hohe Decken, Stuck, Stäbchenparkett, also wirklich Einzeldenkmäler.

Claire: Ja, auch Charme.

Martin: Ja, absolut, Charme. Der Charme liegt natürlich auch daran, dass diese Immobilien oftmals in Ballungsgebieten liegen und dass die Stadt sozusagen möchte, dass diese Baudenkmäler oder die Gebäude erhalten werden. Das ist eine Einzelmaßnahme, das ist das eine.

Es gibt dort aber auch die Sanierung von Sanierungsgebieten. Da sagt man nicht nur: Das ist ein Gebäude. Sondern: Dieses ganze Ensemble hier oder diesen ganzen Teil stellen wir jetzt in ein Sanierungsgebiet, beziehungsweise es wird ein Sanierungsgebiet, um steuerliche Anreize zu schaffen, damit man Erhaltungsaufwand betreibt. Das treibt dann so ein bisschen die städtebauliche Entwicklung voran.

Da muss man aber ein bisschen drauf achten. Wie gesagt, das eine ist sicherlich die steuerliche Attraktivität dieser Denkmalimmobilien und dieser Sanierungsgebiete. Die Objekte, die sich darin befinden, muss man aber ein bisschen differenzierter betrachten. Nur pauschal zu sagen: „Ja, da gibt es Steuern“ – ganz so einfach ist es dann doch nicht.

Claire: Genau. Das heißt, es ist auf jeden Fall schon mal eine interessante Anlageklasse, aber man soll sie jetzt auch nicht pauschal als tipptopp für mich abstempeln. Ich finde ja eh: Anlageklassen gibt es so viele, und man muss ja schauen, welche zu mir passt.

Denkmal-AfA nach § 7i und § 7h EStG: Die steuerliche Komponente

Martin: Absolut. Natürlich gibt es – ich habe eben schon gesagt – zig Anlageklassen und in den Anlageklassen sicherlich auch zig Objekte. Wenn wir uns jetzt die Denkmalimmobilie anschauen: Ich habe ja eben gesagt, das Thema ist grundsätzlich erst mal diese steuerliche Komponente. Eine Denkmalimmobilie lebt absolut von der Steuer, von dem Steuerrückfluss, von dem hohen AfA-Wert, Absetzung für Abnutzung. Also davon, was man steuerlich geltend machen kann. Im Denkmalbereich übrigens die sogenannte 7i- und 7h-Abschreibung nach Einkommensteuergesetz, da kann man es dann mal ganz genau nachlesen. Das sind, wie gesagt, die Einzeldenkmäler oder die einzelnen Baudenkmäler beziehungsweise Gebäude, oder aber auch, wie gesagt, das Sanierungsgebiet an sich, das dann unter Erhaltungsaufwand gestellt wird.

Vielleicht gebe ich dir mal ein Beispiel, wie das steuerlich so aussieht. Denn auf der einen Seite ist die steuerliche Kompensation natürlich ein Vorteil.

Claire: Ich wollte sagen, es gibt ja bestimmt auch noch etwas, was das so ein bisschen aus der Balance bringt, wenn ich vielleicht an die ganzen versteckten Kosten oder Sanierungskosten denke.

Martin: Ja, das sind ja auch gewisse Risiken. Aber wir spielen mal so einen Fall durch.

Rechenbeispiel: Sanierungsanteil, Altbausubstanz und 8-mal-9-, 4-mal-7-Regel

Martin: Ich gebe dir mal ein Beispiel. Wir stellen uns vor, wir kaufen eine Wohnung in einem Denkmalobjekt, und diese Wohnung soll – ich mache das einfach, damit es vielleicht auch für die Zuhörer einfach ist – 100.000 Euro kosten. Diese Wohnung in dem Objekt kostet insgesamt 100.000. Jetzt ist aber erst mal die Frage: Wie hoch ist der Sanierungsanteil, wie hoch ist die Altbausubstanz, also der Substanzanteil? Und das ist ganz spannend: Um diesen Steuervorteil für mich überhaupt geltend machen zu können, muss ich erst mal eine Ruine kaufen. Warum? Weil die sogenannte 7h-/7i-Abschreibung nach Einkommensteuergesetz auf den Sanierungsanteil wirkt.

Wir bleiben also bei unserem 100.000-Euro-Beispiel. 10.000 Euro von unseren 100 sind Grund und Boden, die kann ich steuerlich nicht geltend machen. Dann haben wir vielleicht noch mal 20 % Altbausubstanz, also die Ruine an sich. Da ist dann die Frage: Wann wurde diese Ruine gebaut? Objekte, die vor 1925 gebaut sind, schreibst du mit 2,5 % linear über 40 Jahre ab, das sind also wirklich die alten Dinge. Und nach 25 … [unverständlich] Das ist steuerlich noch nicht so attraktiv, also 2 % Abschreibung auf die in unserem Beispiel 20.000, oder selbst wenn das Objekt um 1900 gebaut ist, weil es ein altes Fürstenhaus ist, keine Ahnung, mit 2,5 auch noch nicht.

Jetzt kommt es aber: Jetzt bleiben ja noch 70 % übrig. Wir kaufen die Ruine, und wir haben von unseren 100.000 70.000, also 70 %, als sogenannten Sanierungsanteil. Und diesen Sanierungsanteil – jetzt wird es spannend – schreibst du als Anleger über 12 Jahre ab. Und da gibt es so eine 8-mal-9-, 4-mal-7-Regel: Die ersten 8 Jahre darfst du von dem Sanierungsanteil 9 % steuerlich geltend machen und dann noch mal 4 Jahre 7 %.

Claire: Stimmt.

Martin: Und jetzt sieht man ja schon den deutlichen Unterschied. Wenn du jetzt 70.000 Euro hast und 8 Jahre lang 9 % dieser 70.000 steuerlich bei dir geltend machst, ist das natürlich super attraktiv.

Steuerfalle Denkmalimmobilie: Warum der Sanierungsanteil entscheidend ist

Martin: Und da liegt schon die erste Falle. Denn es gibt auch Denkmalimmobilien, die haben einen Sanierungsanteil von 20 %. Wieder bei 100.000 sind es dann ja nur 20.000, die ich in den ersten 8 Jahren mit 9 % habe, also weniger. Und man muss einfach sagen: Worauf muss ich bei so einer Sanierung achten? Ich habe ja gewisse Auflagen und so weiter und so fort, darauf kommen wir vielleicht gleich noch mal. Aber erst mal ist wichtig, dass ich einen möglichst hohen Sanierungsanteil habe, um auch wirklich eine hohe Steuerkompensation betreiben zu können. Und da achten viele … Die denken: Das ist ein Denkmalobjekt, ich mache da super meine Steuer geltend. Ja, dann habe ich einen Sanierungsanteil von 20, 30 %. Herzlichen Glückwunsch. Dann muss ich sagen: Attraktiv ist es eher, wenn ich 60, 70 %, also einen sehr, sehr hohen Sanierungsanteil habe, um hier überhaupt steuerliche Kompensation und Abschreibung betreiben zu können. Und das wird oftmals unterschätzt.

Denkmalschutz-Auflagen: Versteckte Kosten und höherer Kaufpreis

Claire: Wenn du jetzt von Auflagen sprichst: Was gibt es da? Das sind ja dann wahrscheinlich teilweise auch versteckte Kosten.

Martin: Es ist auf jeden Fall teurer. Grundsätzlich sagen viele ja auch: „Ja, aber so eine Denkmalimmobilie kostet ja mehr Geld.“ Da habe ich einen höheren Kaufpreis pro Quadratmeter, weil du ja trotzdem gesamt kaufst. Für 100.000 Euro würde dir der Anbieter in unserem Beispiel eine Wohnung erstellen, die im Grunde genommen eigentlich einem Neubau gleichkommt, weil natürlich auch alles energetisch gemacht wird. Sicherlich muss da vielleicht noch die Fassade erhalten werden, es müssen vielleicht aber auch die Echtholztreppenhäuser erhalten werden oder Stuck oder sonstige Themen. Es gibt Dinge, die haben halt Erhaltungsaufwand, und das gibt die Denkmalbehörde vor. Und da kommen wir schon dazu: Eine Stucksanierung ist nachher zwar total schön, ist aber erst mal teuer. Wenn wir jetzt Schnitzereien im Treppenhaus erhalten müssen, weil das die Auflage der Denkmalbehörde ist, ist das erst mal teurer. Auch in Ordnung.

Das ist aber gar nicht so schlimm. Denn durch diese Auflagen, also durch die Mehrkosten, kriege ich ja nicht mehr Miete. Ich mache ein Beispiel, nicht hier bei uns in Hannover, sondern meinetwegen in Frankfurt oder in Leipzig: Wenn ich jetzt einen Neubau habe und nebenan eine Denkmalimmobilie, kriege ich für beides – es ist ja beides wie neu, wenn es fertiggestellt ist – vielleicht 15 Euro Miete pro Quadratmeter. Die Denkmalimmobilie ist aber teurer als die Neubauimmobilie. Warum? Weil ich bei der Denkmalimmobilie erst mal alle Leitungen rausreißen muss, bevor ich natürlich neue einbaue. Ich habe also mehr Arbeitsstunden, ich habe diese ganzen Erhaltungsaufwendungen für irgendwelche Denkmalvorgaben. Ich habe ja eben schon gesagt: die Treppenhäuser vielleicht in Holz, der Stuck, irgendwelche Fliesen oder Malereien müssen aufgearbeitet werden. Das ist erst mal teurer. Das heißt, wenn ich jetzt nur auf die Rendite an sich schaue, auf die Mietrendite, die 15 Euro zum Quadratmeterpreis, dann ist meine Denkmalimmobilie erst mal schlechter.

Mietrendite nach Steuer: Denkmalimmobilie vs. Neubau

Martin: Und da kommen viele Leute und sagen: Der Preis ist ja viel teurer, der Neubau ist ja vielleicht günstiger. Das stimmt. Aber als Anleger habe ich zwei Komponenten. Und die Mietrendite sollte mich jetzt erst mal nicht sonderlich interessieren, sondern eher, wenn jetzt die Steuerkomponente dazukommt. Den Neubau schreibe ich vielleicht mit drei Prozent linear ab, oder degressiv, wie auch immer, aber sagen wir drei Prozent. Wenn ich aber daneben eine Denkmalimmobilie habe, bei der ich in unserem Beispiel 70 Prozent Sanierungsanteil, also von 100.000 70.000, in den ersten acht Jahren mit neun Prozent abschreibe, dann habe ich eine steuerliche Kompensation.

Claire: Das sieht dann gut aus.

Martin: Genau. Aber diese steuerliche Kompensation bekomme ich nur, wenn ich quasi einen hohen Sanierungsanteil habe. Und dieser steuerliche Anteil, den ich mir durch Steuerrückfluss sozusagen wiederhole, muss unterm Strich eine bessere Eigenkapitalrendite für mich produzieren. Und wenn ich nicht derjenige bin, der Spitzensteuersatz zahlt oder nah dran ist, dann kann ich das natürlich nicht kompensieren, und dann hätte ich unterm Strich eine schlechtere Anlage. Und deswegen ist es halt wichtig, für sich immer zu gucken: Wie sind meine Eigenkapitalrenditen, wie sind meine Mietrenditen nach Steuer? Also die steuerlichen Komponenten mit betrachten, gerade als Kapitalanleger.

Denkmalimmobilie für Selbstnutzer: Steuerliche Möglichkeiten

Martin: Wobei man auch sagen muss: übrigens selbst als Selbstnutzer. Jetzt könnte man sagen: Ah, Denkmalimmobilien kaufen also nur Kapitalanleger. Nein, natürlich nicht. Auch du könntest in die Denkmalimmobilie einziehen, könntest eine Wohnung als Selbstnutzer kaufen und kannst dann auch 90 Prozent der Sanierungs- und Instandhaltungskosten über zehn Jahre mit neun Prozent abschreiben. Auch da gibt es also steuerliche Möglichkeiten, aber für einen Kapitalanleger ist es natürlich super attraktiv.

Zielgruppe: Für wen lohnt sich eine Denkmalimmobilie?

Claire: Könnte man sagen, für wen das jetzt besonders lohnenswert ist, für welche Zielgruppe? Denn ich habe irgendwie das Gefühl, dass man dafür schon sehr viel Wissen mitbringen muss, was Denkmalimmobilien angeht und Sanierung und das alles. Das ist jetzt vielleicht nichts, womit man so startet, weiß ich nicht.

Martin: Ich kenne genug und habe in meinen über 20 Jahren auch selbst genug Kunden erlebt, die auch mit Denkmalimmobilien angefangen haben. Warum? Weil sie halt steuergeplagt waren, [unverständlich] Und natürlich kann jemand, der viel Steuern zahlt, durch so etwas auch mehr Steuerrückfluss für sich erzielen, wenn es für ihn wirtschaftlich sinnvoll ist. Das muss man dann einfach mal wirklich mit einem vernünftigen Berater in den Vergleich bringen. Gibt ja ein paar. Aber neben den Chancen der steuerlichen Kompensation … Deswegen kann ich euch da draußen nur raten: Wenn ihr so etwas mal kriegt, achtet auf die Sanierungsanteile, guckt rein.

Claire: Je höher, desto besser.

Martin: Je höher, desto besser. Und es auch immer in den persönlichen Abgleich bringen. Wenn ich jetzt einen Spitzensteuersatz … wenn ich jetzt vielleicht eine Steuerbelastung von 25, 28 Prozent habe, ist die Frage: Kann ich durch die Steuer den Mehrpreis kompensieren? Wenn nein, wäre der Neubau oder ein Bestand oder ein sanierter Bestand vielleicht besser für mich.

Risiken bei Denkmalimmobilien: Bauträger und Handwerker prüfen

Martin: Und du hast es eben so ein bisschen gesagt: Das sind natürlich Chancen, aber wir haben auch Risiken. Und wenn man so etwas prüfen will – das ist ja unser täglich Brot, was wir machen –, muss man halt die Bauträger prüfen. Erst mal brauchst du einen Anbieter, der jetzt vielleicht nicht sagt: „Ach, das ist meine erste Denkmalimmobilie, da probiere ich mich mal aus.“ Du musst auch die Handwerker in der Region haben, die eine Stucksanierung so durchführen können, dass die Denkmalbehörde sie abnimmt, die die Schnitzereien aufarbeiten können, und einen Anbieter, der mit der Denkmalbehörde gut vernetzt ist, um diese ganzen Dinge auch realistisch umzusetzen.

Claire: Das ist ja auch viel komplizierter als jetzt einfach nur Neubau. Ich meine, Neubau, das ist ja … weiß ich nicht.

Martin: Jede Anlage hat ihre Herausforderungen. Ich würde das nicht pauschal sagen.

Claire: Ich meine, das sind einfach spezifischere Bauelemente, das meine ich.

Martin: Absolut. Und das sind auch Dinge, die du manchmal gar nicht einschätzen kannst. Du fängst an und sagst: Oh, der Boden ist total toll, und die Denkmalbehörde sagt …

Claire: Und die brauchen auch so lange.

Martin: Genau. Jetzt sagt die Denkmalbehörde vielleicht: „Ah, der muss aber erhalten werden. Da haben wir einen Erhaltungsgrund, den hätten wir gerne.“ Und jetzt stellt man aber fest: Moment mal, darunter habe ich jetzt vielleicht schon Schwamm oder irgendwie Schimmelbildung oder so. Das funktioniert nicht. Jetzt musst du dich mit der Denkmalbehörde abstimmen. Jetzt kann es sein: Oh, da sind aber vielleicht auch die und die Balken betroffen. Jetzt musst du dich wieder mit der Denkmalbehörde abstimmen. Denn das sind dann versteckte Mängel, sage ich mal. Die hast du erst mal gar nicht gesehen.

Und jetzt brauchst du natürlich einen Profi, der dann sagt: „Na ja, ist okay, ich habe da für mich eine Kalkulation drin, weil ich das schon seit Jahren mache, ich habe da sehr lange Erfahrung.“ Der hat dann auch die ganzen Track Records, die sollte man sich immer angucken. Und dann geht es weiter: Wie sehen Kellerabdichtungen aus? Gebäude, sage ich mal, aus 1900-irgendwas, fünf, sind halt eher noch in so einem Gewölbekeller-Style. Wie ist das mit Feuchtigkeit? Wie ist da abgedichtet? Wird das Thema nachher nachträglich noch außen abgedichtet und so weiter und so fort? Das sind, glaube ich – und das sehen wir auch tagtäglich –, ganz, ganz viele Themen. Da sollte man einen Profi ranlassen.

Absicherung für Käufer: Stresstests und Zahlung nach MaBV

Martin: Denn Fakt ist auch: Ich kaufe die Wohnung in unserem Beispiel für 100.000 und bekomme sie dann voll saniert. Und das Risiko trägt dann der Anbieter. Der muss zusehen, dass er versteckte Kosten, wenn also irgendwelche Sachen noch mal auftauchen, trotzdem in seiner Preiskalkulation, in seinem Liquiditätsplan und in der ganzen Kostenkalkulation im Projekt abfedern kann. Und deswegen machen wir natürlich, was Analyseprozesse angeht, immer sogenannte Stresstests: Was passiert, wenn? Also wenn das um 5 % abweicht, wenn das … Kann der dann noch überleben? Und die laufende Überwachung.

Die Zahlung hast du als Käufer sowieso nach Makler- und Bauträgerverordnung. Du zahlst dann trotzdem nur nach Sanierungsstand.

Claire: Nach Sanierungsstand, also zahlst du nicht alles auf einen Schlag.

Martin: Nichtsdestotrotz ist es immer ärgerlich, wenn ein Anbieter während der Bauzeit ausfällt. Denn du musst dir vielleicht einen neuen suchen, der hat wieder ganz andere Kosten, da musst du Nachzahlungen machen und so weiter. Das gilt aber für alle Dinge, das kann dir im Bestand und im Neubau auch passieren. Da geht es darum, das vernünftig zu prüfen oder es halt einen Profi machen zu lassen.

Claire: Ja, das ist richtig, das stimmt. Das sollte der Ansatz sein.

Persönliche Erfahrung: Hat Martin selbst in Denkmalimmobilien investiert?

Claire: Ich habe mir gerade die Frage gestellt, ob du selbst damit schon Erfahrungen gemacht hast.

Martin: Ja, auch mit Sanierung habe ich Erfahrungen gemacht. Ich habe aber eher im Bestandssegment und im Neubau mehr investiert, weil mich immer die Entwicklung sozusagen auch im Bestand interessiert hat. Das ist so. Man muss auch sagen, es ist manchmal auch von Kunde zu Kunde oder von Investor zu Investor unterschiedlich. Manche sind sehr affin für dieses Thema Denkmalimmobilie.

Ich kann nur allen da draußen sagen: Bitte lasst es checken, lasst doch mal einen Steuerberater drübergucken oder macht das wirklich mit einem vernünftigen Berater. Ihr merkt es schon, wenn ihr Objekte kriegt, bei denen nur ein Sanierungsanteil von 20 bis 30 % ist, und euch erzählt wird: „Mensch, wie super wär's denn, Steuerbelastungen in Privatvermögen zu wandeln.“ Dann weiß man: Aha, 30 % Sanierungsanteil, das ist jetzt vielleicht nicht optimal. Wie ist nachher überhaupt die Kompensation dahinter? Denn das Interessante bei den Objekten ist wirklich die Mietrendite nach Steuer in der Gesamtbetrachtung. Und das sollte man gerade bei diesem Thema berücksichtigen. Es ist eine super attraktive Anlageform, weil du gerade bei Baudenkmälern oder in Sanierungsgebieten wirklich oftmals Top-Lagen hast und steuerliche Kompensation betreiben kannst. Ja, das ist es definitiv.

Denkmalimmobilien in Ostdeutschland: Chemnitz, Leipzig und Gründerzeithäuser

Claire: Gibt es wahrscheinlich auch wirklich viel, viel mehr in den Städten.

Martin: Ja. Was ganz interessant ist, wenn du so ein bisschen reinguckst: Es gibt sie weniger in den alten Bundesländern. Viele sagen dann: Warum gibt es denn die Denkmalimmobilien nicht in den alten Bundesländern? Das ist relativ einfach zu erklären. Bis zum Mauerfall, 89, 90 sage ich mal, haben wir natürlich auch Objekte, die jetzt Denkmal sind, oder alte Stadtvillen oder sonstige Gründerzeithäuser in Köln, Frankfurt et cetera sowieso immer laufend saniert. Und das ist halt in den neuen Bundesländern, also im ehemaligen Osten, nicht passiert. Die sind teilweise verfallen.

Claire: Ja, das finde ich auch krass, wenn man da mal so langfährt, irgendwie Chemnitz, [unverständlich] Das ist ja alles irgendwie halb erschüttert und irgendwie sanierungspflichtig.

Martin: Genau, und das siehst du halt da in diesen Ballungsgebieten. Und sobald du dieses – ich nenne es mal so ein bisschen – Kulturgut unter den Schutz vor Abriss und Verfall stellst, um es in diese Denkmalsanierung zu kriegen, dann wirst du halt feststellen: Das ist eher in den ostdeutschen Städten der Fall. Da gibt es, glaube ich, noch ganz gute Potenziale.

Und wenn du Chemnitz sagst – ja klar, Chemnitz hat sowieso zwei Themen. Einmal einen Riesenaufholbedarf, was Neubau angeht. Chemnitz hatte ja mal über 300.000 Einwohner, das ist deutlich zurückgegangen. Aber jetzt, glaube ich, mit Kulturhauptstadt und allem, was dazugehört, sicherlich attraktiv. [unverständlich] sehen wir aber auch in Leipzig, was da in den letzten Jahren passiert ist. Da war ich jetzt erst Sonntag und Montag wieder. Mittlerweile über 600.000. Als ich durch Gohlis gefahren bin – das kenne ich noch von vor über 20 Jahren –, da hast du überall die alten Villen sozusagen, die alten Stadthäuser mit drei Meter hohen Decken. Aber vor 20 Jahren stand da an jedem Fenster „zu vermieten“, „zu verkaufen“. Heute kriegst du keine einzige Wohnung mehr, weil es natürlich auch super attraktiv ist, darin zu leben. Und vielleicht ist sogar der eine oder andere dabei, der sagt: Genau so etwas möchte ich haben, und vielleicht sogar einen Euro mehr Miete bezahlt, um gerade in diesen Verknappungsregionen dann auch noch so eine Wohnung zu kriegen.

Fazit: Denkmalimmobilien für Steuergeplagte – mit Experten durchrechnen

Martin: Also: attraktiv für diejenigen, die steuergeplagt sind. Das sollte man dann mal mit einem Experten durchrechnen.

Claire: Ja, damit man Risiken vermeiden kann. Und Fehler – was mich zum nächsten Thema bringt, zur nächsten Podcastfolge. Denn da würde ich ganz gerne mal mit dir über die zehn häufigsten Fehler sprechen, die man so beim Investieren macht.

Martin: Wie immer spontan, oder? In Kapitalanlagen, ja klar.

Claire: Aber das ist schon mal so ein Thema, das ich auf jeden Fall noch mal machen möchte.

Martin: Ja.

Claire: Genau. Cooles Fazit.

Martin: Ich freue mich drauf, da bin ich gespannt. Ich hoffe, dass wir hier die Anlageklasse Denkmal zumindest mal kurz beleuchten konnten. Und dann konnte ich deine Fragen hoffentlich beantworten.

Claire: Ja, auf jeden Fall.

Martin: Die, die in deinem Kopf rumgeistern, finde ich immer sehr spannend. Also vielen Dank für die Fragen.

Claire: Da hat es schon wieder in meinem Kopf geklingelt, weil wir das Thema schon mal in einer der ersten Folgen hatten. Da haben wir ja Neubau so ein bisschen damit verglichen. Und das hat schon wieder alles in meinem Kopf Sinn ergeben.

Martin: Genau. Und deswegen ist es sicherlich eine der spannendsten Anlageimmobilien. Aber neben diversen Chancen gibt es halt auch Risiken.

Claire: Wie immer.

Martin: Die gilt es zu eliminieren, zu minimieren und genau zu gucken, welche Anlageform für euch da draußen die richtige ist. Ich glaube, es ist momentan eines der spannendsten Themen überhaupt, in dem Segment zu investieren. Also von daher: Vielen Dank.

Claire: Genau. Dann sehen wir uns in der nächsten Folge, und wir wünschen euch allen noch einen wundervollen Tag. Bis bald.

Martin: Bis bald. Tschüss.

Claire: Tschüss.