Das Urteil vom Immobilienprofi - We listen & we judge!

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hallo Martin.

Martin: Hi Claire.

Claire: Wie geht es dir?

Martin: Ja, ganz hervorragend. Ich möchte jetzt kurz erwähnen, dass du dir ja schon das zweite Stück Schokokuchen aus der Küche geholt hast.

Claire: Das ist halt die Weihnachtszeit, ne? Da muss man sich ja auch mal was gönnen.

Martin: Aber das Witzige daran war eigentlich – vielleicht hören das ja auch hier nette Kollegen oder sonst irgendwer –, dass wir bisher nicht wissen, von wem der Schokokuchen ist. Das ist eigentlich viel lustiger, ne?

Claire: Aber eigentlich müssen wir uns doch bedanken.

Martin: Doch, ne, machen wir jetzt. Okay: Danke für den Schokokuchen heute hier im Büro. Claire hatte 2 Stücke. Ich habe immer noch mein erstes.

Claire: Sehr lecker, auf jeden Fall.

Martin: Ja, auf jeden Fall. So, lass uns reinstarten.

Persönliche Frage: Adventskalender mit Gin, Beauty und Lego-Blumen

Claire: Auf jeden Fall. Ich habe noch eine persönliche Frage an dich, bevor wir reinstarten.

Martin: Hat es was mit Schokokuchen zu tun?

Claire: Aber mit Weihnachten. Ja, und zwar sehe ich, dass du hier im Büro einen richtig tollen Adventskalender stehen hast.

Martin: Ja.

Claire: Und ich habe mich gefragt, ob du für deine Kinder auch einen ganz besonderen Adventskalender hast. Wie es da aussieht.

Martin: Ja, habe ich. Kurz zu meinem Weihnachtskalender hier, den ich geschenkt bekommen habe, total nett: 24 – nee, ein Gin-Adventskalender. Ich trinke gerne Gin Tonic, und ja, 24 unterschiedliche Gins. Also sehr schön, sehr cool, vielen Dank dafür.

Bei meinen Kindern: Ja, die haben auch einen Adventskalender gekriegt. Eine Zeit lang hatten die sich immer über – jetzt muss ich gerade überlegen, was war das – „Die drei ???“, „Die drei ???“ war so der Super-Adventskalender für die. Darüber haben sie sich immer gefreut, da war jeden Tag so ein Rätsel drin, und sie mussten irgendwas lösen. Das ist jetzt irgendwie vorbei, und jetzt wollen sie was anderes. Und jetzt kommt der Oberhammer: Die Kleine wollte einen Beauty-Adventskalender.

Claire: Ja, ja, das ist so.

Martin: Und die Große hatte gar keinen richtigen Wunsch. Aber was sie gerade so cool findet – ich weiß gar nicht, ob das in ist …

Claire: Kann ich dir gleich sagen.

Martin: Ja, wahrscheinlich bei dir schon wieder nicht.

Claire: Ja, nee, ich bin ja jetzt gar nicht so jung.

Martin: Nee, ein paar Tage älter. Aber das Interessante: so Blumen, die du so aus Lego zusammenbauen kannst und so weiter und so fort.

Claire: Ja, cool.

Martin: Und davon gibt es einen Adventskalender, bei dem du jeden Tag eine Blume hast und zum Schluss einen Strauß.

Claire: Ah, das sind alles Blumen. Ja, cool, doch, das habe ich jetzt auch öfter gesehen, generell mit Lego auch so Dekoartikel und so was nachzustellen, ja.

Martin: Okay. Ist das etwa auch wieder Trend? Und ich dachte, das ist wirklich so Kleinkinderspielzeug. Aber okay.

Claire: Das haben tatsächlich auch viele in meinem Alter in der Wohnung stehen, weil es halt einfach so …

Martin: Ich habe keinen Adventskalender. Hast du einen Adventskalender?

Claire: Nein. Ich habe auch keinen, aber mein Hund hat einen.

Martin: Echt?

Claire: Ja, gibt's auch, mit Leckerli.

Martin: Stimmt, ja, das weiß ich sogar ziemlich genau, weil ich so einen auch für meinen Vater gekauft habe. Und der liegt noch bei mir zu Hause.

Claire: Okay, anderes Thema, steigen wir ein in den Podcast.

We listen & we judge: Geschichten von Immobilienkäufern aus der Community

Martin: Genau, steigen wir ein.

Claire: Heute habe ich ein paar Geschichten mitgebracht, die sich wieder ein bisschen darauf beziehen, dass man sehr genau unterwegs sein sollte, bevor man etwas kauft, bevor man investiert, gerade bei Anlageimmobilien. Das Thema hatten wir jetzt schon öfter. Und ich finde die Geschichten ganz interessant, weil ich glaube, dass das tatsächlich hier und da bestimmt ein paar Leuten auch passiert. Du wirst dir aber bestimmt trotzdem an der einen oder anderen Stelle denken: Wie kann man denn jetzt so blöd sein? Okay, aber vielleicht hast du ja auch schon mal gehört, dass es so passiert ist.

Martin: Das werden wir herausfinden.

Claire: Und genau, es ist so ein bisschen von dem Trend „We listen and we don't judge“ abgeleitet. Da erzählt man ja eigentlich Dinge, die einem schon mal passiert sind, auf die man vielleicht nicht ganz so stolz ist. Und jetzt haben sie uns Leute sozusagen erzählt.

Martin: Genau. Und wir judgen. Das ist der Unterschied.

Claire: Ja, dann lass uns mal die Jury spielen hier.

Wohnung ungesehen gekauft: Warum Besichtigung und Lage-Check Pflicht sind

Claire: Ja, ich fange an. „Ich habe eine Wohnung gekauft, ohne sie von innen gesehen zu haben. Der Mieter wollte niemanden reinlassen, und ich wollte den Deal nicht verlieren. Am Ende war das Badezimmer komplett verschimmelt.“

Martin: Ja. Gut, total blöd, ne?

Claire: Ja, aber es ist selten dämlich. Das macht doch kaum einer, oder?

Martin: Das sind so Deals, wenn man sagt: Oh Gott, oh Gott, mir ist jetzt egal, ob ich drin war oder nicht. Es geht sogar noch schlimmer. Ich habe das selbst auch schon erlebt, und das ist ganz interessant. Ich habe es aus dem Bekanntenkreis erlebt, dass sie Wohnungen gekauft haben, die sie nie gesehen haben, nie.

Claire: Krass. Ich finde das schon bei Mieten krass, also Wohnungen zu mieten, ohne sie gesehen zu haben.

Martin: Ja gut, in manchen Städten bist du froh, wenn du überhaupt eine Wohnung kriegst, ne? Das muss man schon sagen. Nur eine Wohnung zu kaufen, die man sich nicht anguckt … Da muss ich sagen: Das ist total der Fehler. Ich verstehe natürlich, wenn man sagt: Na ja, das ist ja Neubau, da ist nichts. Ich gebe euch da draußen immer den Tipp: Wenn das ein seriöser Anbieter ist, dann wird er von euch wollen, dass ihr euch allein schon die Lage anguckt, wo das entsteht, damit ihr ein Gefühl für die Lage habt. Wo ist die S-Bahn-Station? Wo ist der Bäcker, wie sieht es hier in der Umgebung aus? Man fühlt das so ein bisschen. Und dann haben große Entwickler … Die bauen ja nicht zum ersten Mal. Das heißt, im Regelfall kannst du dir von denen Objekte am gleichen Standort anschauen, die jetzt vielleicht 2, 3, 4, 5 Jahre alt sind. Und dann siehst du so ein bisschen: Wie ist die Bauqualität, wie wird aufs Objekt geachtet, und so weiter und so fort. Vielleicht gibt es dann sogar eine Musterwohnung. Das wäre für mich professionell. Also keine Wohnung kaufen, die man nicht gesehen hat.

Und das Spannende: Ich habe den Gag auch schon mit einem Kunden gemacht. Der wollte bei mir die vierte oder fünfte Wohnung kaufen und sagte: „Ich kann mir die nicht angucken, aber ich kaufe die.“ Da habe ich gesagt … Also im Bestand zum Beispiel – das war jetzt ja ein Bestandsbeispiel – würde ich mir die Wohnung sowieso immer angucken. Und der Mieter muss dir dann auch Zugang gewähren. Das ist das Nächste.

Claire: Ja, was macht man denn, wenn der Mieter niemanden reinlassen will?

Martin: Ja, wenn du einen seriösen Verkäufer hast, wird das vorher geregelt. Und jedenfalls sagte der Kunde von mir, der auch ein Freund ist: „Mensch, Martin, such raus, das passt schon.“ Dann habe ich ihm gesagt: „Wenn du dir die Wohnung nicht mit mir anguckst, kriegst du die Wohnung nicht.“ Und er: „Moment mal, das ist doch jetzt … Ich habe doch schon bei dir …“ Ich glaube, er hatte 4, und das war die fünfte, so war es, meine ich. Und da habe ich gesagt: „Du, ich nehme mir doch auch die Zeit, ich fahre doch mit dir hin. Mir ist wichtig, dass du sie zumindest einmal gesehen hast, weißt, wo sie ist, wie es läuft, wie sie aussieht.“ Und wie gesagt: Auf jeden Fall machen. Das ist ein absoluter Fehler. Mit Schimmel im Badezimmer hält es sich wahrscheinlich noch relativ in Grenzen.

Claire: Genau, kann definitiv schlimmer sein.

Alte Gastherme statt neuer: Baujahr, Wartung und Wärmeliefervertrag

Claire: Das nächste Thema ist ähnlich. „Ich dachte, die Gastherme ist neu.“ Ist das ein Wort, Gastherme?

Martin: Gastherme, ja.

Claire: „Der Makler sagte, sieht gut aus. Nach dem Kauf stellte sich raus: 23 Jahre alt und kurz vorm Sterben.“

Martin: Also erst mal danke, danke für die Stories, gerne weiter so. Auch da vielleicht ein kurzer Tipp. Erstens: Na ja, du siehst das im Regelfall, weil du ja immer ein Datum auf der Therme hast, wenn du sie zum Beispiel aufmachst. Da siehst du, aus welchem Jahr sie ist, und du siehst auch einen Wartungsstand, ne? Die müssen regelmäßig gewartet werden. Wurde deine Therme gewartet? Klar, 23 Jahre sind erst mal gar nicht schlimm. Ich habe auch Wohnungen gekauft, da war die Therme auch 20 Jahre alt. Nur wusste ich: Wenn ich die jetzt kaufe, kann es gut sein, dass ich in den nächsten 4, 5 Jahren … Ich habe es dann immer … Unter uns, wir haben es bei einem Objekt auch gemacht, da war auch eine ältere Therme.

Es ist immer die Frage, was du hast. Entweder hast du Gas, meistens Gasthermen, die dann in einer Wohnung sind, oder es ist eine Zentralheizung. Wenn du in jeder Wohnung eine Therme hast, ist sie natürlich bei dir. Eine Zentralheizung – der Name sagt es schon: zentrale Heizungsanlage – ist vielleicht im Keller in der Gemeinschaft und wird auch von der Gemeinschaft getragen, gewartet und so weiter.

Na ja, kurzum: Ich wollte diese Wohnung kaufen, die Gastherme war alt, und da habe ich gesagt: „Ey, Moment mal, hier ist die Gastherme demnächst, in 2 Jahren fällig. Da muss ich in die Immobilie jetzt schon mal die ersten 7.500 Euro nachinvestieren.“ Und habe dahingehend den Preis runtergehandelt. Tatsächlich ist diese Gastherme 3 Jahre später auch kaputtgegangen. Das war aber gar nicht schlimm, weil ich mich vorher informiert hatte: Die Stadtwerke an dem Standort bieten an, dass du die Gastherme bei denen sozusagen least, über einen Wärmeliefervertrag. Du kriegst die Gastherme in dem Fall von den Stadtwerken gestellt, musst aber die Wärme von denen abnehmen. Was mir egal ist, weil das eh der Mieter zahlt.

Claire: Genau.

Martin: Und dann habe ich die sozusagen inklusive Wartungsvertrag für 65 Euro im Monat gekriegt. Ich musste also gar keine siebeneinhalbtausend binden, habe sie mir aber beim Kauf gespart. Es lohnt sich also, da mal reinzugucken, um nicht das böse Erwachen zu haben. Wenn sie alt ist, ist das erst mal nicht schlimm. Darauf achten, dass sie gewartet ist, aber für sich selbst einkalkulieren: Okay, da könnte was fällig werden. Das geht aber auch bei einer zentralen Heizungsanlage, da ist es dann halt nur die Umlage, aber da kostet die Anlage noch ein bisschen mehr.

Claire: Ich glaube, das Thema ist hier eher, dass gelogen wurde. „Nee, die ist neu“, aber sie war dann eigentlich total alt und halt auch total schlecht. Weil alt ist ja generell …

Martin: Ja, da ist dann die Frage, inwieweit man das nachweisen kann. Wenn da steht „neue Gastherme von 2021“ und die ist nachweislich von 1921, dann ist das schon mehr als arglistige Täuschung, ne?

Sonderumlage für die Dachsanierung: Warum man die WEG-Protokolle lesen muss

Claire: Okay, das Nächste: „Ich habe ein Apartment in einer WEG …“ – das ist ja Wohngemeinschaft …

Martin: Wohnungseigentümergemeinschaft.

Claire: „… in einer Eigentümergemeinschaft gekauft, ohne ins Protokoll zu schauen. 2 Monate später kam die Sonderumlage über 14.500 Euro wegen der Dachsanierung.“

Martin: Ja, ja, doof. Einfach wirklich doof. Tut mir leid, dass ich es so direkt sage, weil im Bestand …

Claire: Sind alle wirklich toll?

Martin: Ja, nein, aber das ist ja das Schlimme. Man ist manchmal … Und vielleicht … Ich will jetzt gar keinem sagen: „Mensch, du bist doof, dass du das so gemacht hast.“ Vielleicht hat man da auch einfach nur vertraut. Man kannte denjenigen, bei dem man es erworben hat, und dachte: Ja, der macht das nicht. Vielleicht wusste der es aber selbst auch nicht, weil der einfach nur provisionsgesteuert oder so irgendwie durch die Welt läuft. Aber das ist ja genau der Grund: Wir erleben es ja tagtäglich. Ich erlebe das jetzt seit über 20 Jahren tagtäglich, dass genau diese Dinge passieren.

Und deswegen ist es gerade im Bestandssegment so wichtig, sich die Eigentümerprotokolle anzuschauen und zu gucken: Oh, was wird da gemacht, was ist vielleicht auch schon im Plan? Manchmal gibt es ja so Dinge, bei denen es heißt: „Na ja, aufgrund des aktuellen schlechten Dachzustands beschließt die Gemeinschaft auf der Versammlung, dass im nächsten Jahr ein Gutachter beauftragt und Angebote eingeholt werden sollen.“ Dann weißt du ja auch schon, wohin die Reise geht, wenn du das liest, ne? Und wenn dann sogar drinstand: „Oh, da planen wir im nächsten Jahr die Sonderumlage“, dann kaufst du die halt mit. Und wenn du sie dann nicht runterverhandelt hast … Du sagst mal: „Hier wird eine Sonderumlage fällig, die möchte ich jetzt gerne im Kaufpreis runterverhandeln, damit ich sie nächstes Jahr bezahlen kann.“ Oder man vereinbart, dass der andere sie zahlt. Das kann man machen, muss man machen. Im Bestand bitte immer: Schaut euch vorher die Protokolle an. Lest mal genau rein, ruft zur Not den Verwalter an, der draufsteht. Sagt, euch interessiert das Objekt oder so was. Vielleicht gibt er euch netterweise auch ein paar Infos. Aber dafür ist es da: dass man es ausgehändigt bekommt und nachlesen kann.

Claire: Ich frage mich gerade: Diese 14.500 Euro, die musst du dann doch aber nicht alleine tragen, oder?

Martin: Doch.

Claire: Ja? Ist das nicht in so einer …

Martin: Nee. Ja klar, 14.500. Was war das, ein neues Dach?

Claire: Für ein Dach.

Martin: Ja, aber jetzt musst du überlegen: Ein neues Dach kostet mittlerweile – da bist du locker bei ein paar 100.000 Euro, je nachdem, wie groß das Objekt ist. Von daher muss ich sagen: Das ist vielleicht sogar noch ein Schnäppchen. Ich habe auch schon Umlagen durch die WEG gehabt, wo eine Dachsanierung oder auch ein Teildach oder so was neu anstand. Und dann wird es halt auf alle umgelegt, ja.

Instandhaltungsrücklage prüfen und eigene Rücklage für das Sondereigentum bilden

Claire: Ja, oder man muss sagen: Wenn so was vorkommt oder wenn man halt nicht ins Protokoll schaut, dann habe aber auch die Rücklage dafür, ne?

Martin: Absolut. Ja, aber das ist ja genau das, was ich sage. Wenn wir über einen Analyseprozess sprechen, gerade im Bestand, gilt es zu gucken: Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage, ist schon genug da? Ist also Geld da? In welchem Zustand ist das Dach? Und wenn das Dach in 2 Jahren fällig werden würde, liegt genug Geld zur Seite? Wenn du da sagst: „Ja, die großen Dinge …“ Es kann immer was Unerwartetes kommen, ne, aber für die großen Dinge sind die Gelder in der Rücklage, das passt – dann kannst du es machen.

Und was ja viele dann auch immer vergessen: Wenn ich die Immobilie erwerbe, wird irgendwann – selbst wenn es jetzt nicht nächstes Jahr ist – die Umlage fürs Dach kommen. Irgendwann werde ich ein neues Badezimmer einbauen müssen. Und deswegen muss ich mir pro Quadratmeter eine Instandhaltungsrücklage bilden. Das muss ich einfach tun, auch für mein Sondereigentum, also für das, was bei mir in der Wohnung ist, neben dem Gemeinschaftseigentum, ne? Um einfach genau im Worst Case in 20 Jahren das Badezimmer auch mal neu zu machen und dann die Mieten wieder anzupassen. Also ähnliche Themen. Das ist ja schon eine Entwicklung deiner Vermögensanlage, die du auch in Zukunft weiterentwickeln kannst, wenn du sie aktiv managst.

Claire: Definitiv.

Kauf mit Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus und Vorkaufsrecht des Mieters

Claire: Das Nächste: „Kauf mit Eigenbedarf geplant. Mieter sagte zu, auszuziehen, mündlich. Dann kam eine E-Mail: Ich bleibe doch.“

Martin: Ja. Übrigens, ja, gibt es: der Mieter, der nicht auszieht. Das ist zum Beispiel auch beim Verkauf so. Grundsätzlich ist es so, wenn du Bestandsimmobilien aufteilst: Du hast ein 10-Parteien-Haus, das nicht geteilt ist, also nicht auf diese 10 Wohnungen aufgeteilt. Du möchtest die 10 Wohnungen aber einzeln veräußern. Dann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Jetzt wird es aber richtig tricky: Selbst wenn du die Immobilie kaufst und gekauft hast, könnte der Eigentümer noch sagen … Und selbst wenn er dir vorher gesagt hat: „Nee, ich will die nicht selbst kaufen, ich möchte als Mieter drin wohnen bleiben“, könnte der Mieter, selbst wenn du sie gekauft hast, sagen: „Ich habe es mir doch noch mal anders überlegt, ich möchte die jetzt kaufen.“ Und dann müsste dein Kaufvertrag rück… Das ist mir in meiner ganzen Laufzeit wirklich einmal passiert.

Da hat sich der Verkäufer von dem Mieter schriftlich geben lassen: „Nee, ich wurde informiert, ich möchte nicht selbst kaufen“ und so weiter und so fort. Das holen sich die meisten auch, ein Profi holt sich das. Aber wenn der Kunde rechtlich sagt: „Ich habe es mir jetzt doch noch mal anders überlegt, ich möchte jetzt doch selbst kaufen“, und du, liebe Claire, hast letzte Woche beim Notar unterschrieben und die Darlehensverträge unterschrieben, dann muss das alles rückabgewickelt werden – übrigens auf deine Kosten.

Klar, clevere Verkäufer tragen fairerweise auch schon ein, dass eventuelle Rückabwicklungskosten bei ihnen liegen würden. Das würde ich übrigens immer machen: dass eventuelle Rückabwicklungskosten, die du als Käufer nicht zu vertreten hast – zum Beispiel, wenn ein Mieter ein Vorkaufsrecht anmeldet –, zu Lasten des Verkäufers gehen. Das macht Sinn. Also ein kleiner Tipp vielleicht für euch, auf so was zu achten.

Claire: Dass man das dann auch noch …

Martin: Ja, aber dieser Worst Case ist halt … Wie gesagt, ich kenne es auch nur einmal, dass das wirklich passiert ist. Selbst einmal. Aber für den, bei dem es der Fall war, ist es immer 100 % Schaden. Selbst wenn es nur einer von mehreren Hunderten war, waren es für ihn dann halt die 100 %.

Claire: Gibt es da eine Zeitspanne, in der man sich das noch überlegen kann?

Martin: Ja, du hast, glaube ich, bis zu 3 Monate, und dann muss er es aber auch noch bekannt geben.

Claire: Ja, das ist wirklich lange.

Martin: Ja, wegen dieser ganzen Übergangsfristen, Nutzen und Lasten. Das ist wirklich fies, dass der Mieter hinten raus sozusagen noch mal dieses Vorkaufsrecht hat. Ja. Aber gut, so ist es halt. Aber zu 99,x Prozent läuft das sauber durch.

Du hast einen zusätzlichen Aufwand, und das ist es, was man unterschätzt. Und das ist viel schlimmer als die Rückabwicklungskosten beim Notar: Wenn du einen Darlehensvertrag hast und die Bank sagen würde: „Ja, aber ich möchte die Sicherheit, ich möchte aus meinem Darlehensvertrag nicht raus, dann möchte ich Vorfälligkeitszinsen haben“, dann können die auch mal fünfstellig werden. In dem Fall, den ich kenne, hat man es meist so geregelt, dass die Bank sagt: „Ja, also eigentlich habe ich aber die Schlossallee, Hausnummer 1, Wohnung 13“ – der Kunde hat da was anderes gekauft, die Bank hat das auch als Sicherheit akzeptiert, und dann hat man halt sozusagen einen Wechsel vollzogen. Aber das ist erst mal ein Riesenaufwand, einfach ein nerviges Thema.

Claire: Sollte man nicht haben.

Martin: Ja. Das ist vielleicht aber auch wieder was bei den Einflussfaktoren und Risiken: Im Neubau hast du das halt nicht. Dafür hast du andere. Und es gibt halt so Leute, die sagen: „Ja, im Bestand weißt du wenigstens, was steht.“ Stimmt, aber daneben gibt es halt auch andere Risiken: in welchem Zustand es steht und so weiter und so fort.

Airbnb verboten: Kurzzeitvermietung und das Rendite-Risiko-Verhältnis

Claire: Genau. Das Nächste – darüber haben wir, glaube ich, in der letzten Folge mal kurz gesprochen. Martin möchte jetzt erst mal ein Stück Schokokuchen essen.

Martin: Ja, dreh ruhig weiter.

Claire: Schenkt dir Energie fürs Nächste. „Ich dachte, super Rendite mit Kurzzeitvermietung. Nach dem Kauf hat die Stadt Airbnb verboten.“ Das hatten wir, glaube ich, in der letzten Folge, wo du meintest, dass es teilweise auch verboten wird, ne?

Martin: Ja, das gibt es, dass du starke Einschränkungen hast.

Claire: Müsste man mit der Stadt ganz genau klären.

Martin: Das schmeckt übrigens wirklich lecker.

Claire: Schmeckt gut, finde ich auch.

Martin: Ja, bei 2 Stücken, ja.

Claire: Komm, ich kann es mir erlauben, oder?

Martin: Das stimmt. Dann hätte ich lieber nur ein halbes essen sollen. Ja, aber kurzum: Das ist immer ärgerlich. Ich finde, das ist schon beim Kauf die falsche Vorgehensweise. Denn das Problem ist: mit der Intention eine Immobilie zu kaufen, möglichst viel Rendite damit zu machen und dann irgendwelche Kurzzeitvermietungen oder Sonstiges einzugehen. Natürlich ist das ein Business Case, ein Modell. Nur: Im Vermögensdreieck gilt immer: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko. Und damit muss ich einfach leben, ne? Wenn ich sage: Boah, ich nehme irgendwelche Aktientitel, die auch mal pro Tag 10, 12, 14 % hochgehen, dann können die am nächsten Tag auch 10, 15, 20 % runtergehen. Das ist einfach so.

Und genau das Gleiche gilt halt bei der Immobilie: Wenn ich möglichst hohe Renditen habe, dann habe ich auch ein hohes Risiko, dass es halt nicht aufgeht. Das Thema auch mit schlechteren Lagen: Wenn ich eine schlechtere Lage irgendwo in der Prärie nehme, aktuell ist ein Mieter drin, der zahlt normal, die Immobilie kann ich für [unverständlich] kaufen, eine tolle Rendite. Nur auf der anderen Seite zieht der Mieter 3 Monate später aus, und ich bräuchte vielleicht 2 Jahre, bis ein neuer einzieht. Dann habe ich halt auch 2 Monate, 2 Jahre Leerstandsrisiko beziehungsweise Leerstand zu tragen. Und das ist genau das Thema auch bei diesen Airbnb-Modellen oder Boardinghäusern oder so was, ne? Das muss dann schon sehr … Das gibt es übrigens auch als Anlagemodelle, Boardinghäuser und so was, mit einem Betreiber, der es professionell macht. Da ist die Rendite auch ein bisschen attraktiver, bei etwas gemindertem Risiko, weil die sich im Regelfall vorher schon Genehmigungen von der Stadt holen, ja.

Zwischenfrage: Welche Anlageklassen gibt es bei Immobilien?

Claire: Das ist gerade eine Random-Frage, aber das fällt mir gerade so ein: Wie viele Anlageklassen gibt es eigentlich insgesamt?

Martin: Das ist eine gute Frage.

Claire: Wir haben ja hier schon wirklich einige …

Martin: Na ja, du hast ja ganz klassisch, sage ich mal, grob erst mal Neubau. Was wir jetzt so in erster Linie machen: Neubau, Bestand, Denkmal. Dann hast du ja … Komme ich gleich noch mal zu.

Claire: Aber Seniorenimmobilien …

Martin: Neubau, Bestand, Denkmal und vielleicht die Seniorenimmobilie.

Claire: Allerdings, ja, genau, Ferien…

Martin: [unverständlich] Aber grundsätzlich kannst du erst mal mit Neubau, Bestand und Denkmal leben. Warum? Weil es eine Neubau-Seniorenimmobilie sein kann, es kann Neubau-Mikrowohnen sein, Neubau-studentisches-Wohnen oder Ferienimmobilien. Es kann aber auch eine Bestandsimmobilie sein oder Sonstiges. Deswegen sind das so die Unterklassen, die da teilweise herrschen, wenn du so möchtest. Ich weiß aber, dass viele zum Beispiel fragen: Ist die Anlageklasse studentisches Wohnen immer Neubau, oder ist das Bestand? Das gibt es sowohl als auch. Und deswegen hast du in erster Linie diese 3 großen: Neubau, Bestand und Denkmal. Denkmal sicherlich noch mal, weil es eine Kombination ist und etwas anderes, als [unverständlich] zu sanieren.

Claire: Ja, das ist ja auch noch mal historischer.

Martin: Ja, zum Teil. Es gibt ja auch Sanierungsgebiete. Es muss nicht jetzt das einzelne Objekt sein, ja.

Selbst renovieren: Aus 2 Wochen werden 4 Monate und der Mieter springt ab

Claire: Spannend. Dann geht es weiter mit der nächsten Geschichte. Da geht es um die Renovierung. Es gibt ja auch so ein paar Leute, die immer denken: Mache ich mal alles selbst. „Ich wollte Geld sparen und die Wohnung selbst renovieren. Aus 2 Wochen wurden 4 Monate, und der Mieter ist abgesprungen.“

Martin: Ja, dann ist es blöd. Ja, jein. Also abspringen …

Claire: Ja, aber du hast eine Wohnung, und jemand ist interessiert und möchte mieten.

Martin: Jetzt setze ich mich erst mal auf den Mieterstuhl. Du wartest eigentlich darauf, hast vielleicht sogar deine Wohnung gekündigt, möchtest in diese sanierte Wohnung einziehen. Und unser – wie sagt man – unser Zuhörer wird mit der Sanierung der Immobilie nicht fertig. Ich kann ja nicht auf der Straße wohnen, ich müsste mir eine andere Wohnung suchen. Und genau das ist halt die Herausforderung. Also sucht er sich eine andere Wohnung, weil er irgendwo wohnen muss. Dafür kann er jetzt gar nichts, da bin ich auch gar nicht sauer.

Was viel schlimmer ist, ist vielleicht dein Liquiditätsplan, den du dir selbst erstellt hast. Weil du dir sagst: Na ja, ich saniere jetzt die Wohnung, so lange habe ich keine Mieteinnahmen. Ich habe aber natürlich trotzdem Zins und Tilgung und sonstige Kosten, die müssen ja irgendwie gedeckt werden. „Ah, das zahle ich selbst, aber nach 2 Monaten bin ich ja fertig, und dann kriege ich auch die Miete.“ Ja, im Liquiditätsplan okay. Wenn sich das jetzt aber noch mal 3, 4, 5 Monate hinzieht, musst du diese Unterdeckung selbst immer aushalten können. Und wenn du dann keinen neuen Mieter findest und das noch ein paar Monate leer steht, dann hast du halt relativ viel Zuzahlung in deinem persönlichen Business- oder Liquiditätsplan. Wenn du das aushalten kannst, ist es gut, aber wenn nicht, ist es halt schwierig.

Und deswegen gerade diejenigen, die jetzt Wohnungen kaufen und sagen, ich will die selbst sanieren: Da kommt mal irgendwas Unerwartetes. Meist hat man auch selbst einen Job. Und da muss ich sagen: Da gibt es Immobilienprofis, Unternehmen, die sich auf so was spezialisiert haben. Deren Job ist das, die machen das zeitlich dann richtig, die haben die entsprechenden Handwerker. Alles andere ist da ein bisschen Immobilienunternehmer-Style, wenn ich so was mache.

Claire: 2 Wochen sind auch ein bisschen unrealistisch gerechnet, ne?

Martin: Nee, das ist immer … weiß ich nicht.

Claire: Nee, 2 Wochen für eine Sanierung.

Martin: Ja, mit Vollzeitjob.

Claire: Ah, da sind wir dabei.

Selbstüberschätzung beim Heimwerken: Martins Pool-Projekt

Martin: Jetzt hast du es gerade gesagt, genau: wenn du jetzt 2 Wochen lang Zeit hast. Ich hatte das letztes Jahr bei mir, ich hatte ja ein Projekt, bei dem ich mit den Kindern den Pool bauen wollte. Das haben wir auch gemacht. Und dann ging es halt noch um Sachen drumherum im Garten und so. Und dann sage ich: Ja, das Projekt hat jetzt sehr lange gedauert. Warum? Es gibt 2 Gründe. Erstens: Ich habe nicht regelmäßig Zeit.

Claire: Du hast nie Zeit.

Martin: Das stimmt aber so, ne? Das sind dann mal am Wochenende 2, 3, 4 Stunden. Und dann sind das ja auch Dinge, die du nicht tagtäglich tust. Ich brauche halt länger, um eine Bodenplatte zu gießen, als es jetzt ein Betonbauer macht, als Beispiel, ne? Ich habe auch nicht das Material. Wobei ich mir sogar extra so einen Mischer gekauft habe, total cool. Das ist eigentlich auch der Wahnsinn: Du kaufst dir einen Mischer – wann brauchst du sonst einen Mischer? Ich habe jetzt übrigens einen, falls du mal einen Mischer brauchst.

Das Spannende dabei ist aber genau das, ne? Das kriegst du in 2 Wochen hin, wenn du eine Firma hast, die mit 2, 3 Leuten anreist, die das tagtäglich machen und die dann 8 Stunden auf dieser Baustelle sind. Dann werden pro Tag aber auch 24 Stunden Energie von Profis reingesteckt. Wie viele Wochenenden willst du denn arbeiten, um diese 24 Stunden alleine reinzukriegen? Das ist genau das Problem. Und dann ist es oft Selbstüberschätzung. Die Leute sagen dann auch: „Ja, das bisschen Wand verputzen und tapezieren, das kriege ich doch hin.“ Und irgendwie 3 Wochen später stellst du fest: Oh Mann, erst 2 von 4 Räumen sind fertig. Das ist genau das Problem: Selbstüberschätzung.

„Der Mieter ist zuverlässig“: 8 Monate Mietrückstand nach dem Kauf

Claire: Das Nächste betrifft die Miete. „Der Verkäufer hat gesagt, der Mieter ist zuverlässig. Nach dem Kauf stellt sich raus: Er hat seit 8 Monaten nicht gezahlt.“

Martin: Ja, da würde ich mir sofort den Verwalter schnappen. Da geht es ja schon in Betrugsrichtung. Wenn da wirklich 8 Monate offene Mieten sind … Jetzt kann ich sagen: Na ja, der hat gezahlt, ja und? Oder wo er nicht gezahlt hat: Er hat ja nicht gesagt, er hat gezahlt. Er hat gesagt, dass ein bonitätsstarker …

Claire: Bonitätsstarker.

Martin: Danke, das war das Wort, das mir gerade gefehlt hat. Ein bonitätsstarker Mieter kann er ja sein, das hat ja nichts damit zu tun, dass er 8 Monate die Miete nicht bezahlt hat. Vorbei. Da fängst du dann auch an, die Kündigung auszusprechen und so weiter und so fort, ne? Dagegen würde ich vorgehen.

Claire: Ja, genau.

Martin: Genau. Wenn du so was mit 8 Monaten hast, dann gibt es im Regelfall auch Gründe dafür. Das ist jetzt nicht irgendwie: „Oh, das habe ich mal einen Monat vergessen.“ Im Regelfall hast du da einen Dauerauftrag für deine Miete oder vielleicht sogar eine Lastschrift erteilt, keine Ahnung. Aber 8 Monate – da ist schon was faul im Gemüsegarten, wenn 8 Monate lang die Miete nicht kommt. Also möglichst schnell raus und einen neuen holen.

Club im Erdgeschoss: Nanolage mit Google Street View prüfen

Claire: Okay. Die nächste und letzte Geschichte ist ganz kurz und knapp, und eigentlich finde ich sie ein bisschen lustig, weil das das ist, was wir ja auch immer sagen: Guckt euch auch so ein bisschen die Lage an und was sich da vielleicht auch verändern könnte. Es geht um eine Wohnung in der Stadt. „Sie hat eine tolle Innenstadtlage, nur habe ich nicht gemerkt, dass unten ein Club ist. Freitag bis Sonntag Bass bis 04:00 Uhr morgens.“

Martin: Ja. Solange ich die Wohnung trotzdem gut vermieten kann, ja.

Claire: Wer da einziehen möchte, vielleicht jetzt eine Familie, nicht aber …

Martin: Ja, das stimmt, das stimmt. Du musst jetzt überlegen: Ich habe einen Kunden, mit dem haben wir vor Jahren angefangen, Immobilien in St. Pauli zu erwerben, also Reeperbahn, St. Pauli. Das ist aber bestimmt 15, 18 Jahre her. Da war das eher wirklich noch ein Schmuddelviertel, ne? Da konntest du die Wohnungen kaufen, damals waren die bei 80, 90. Heute zahlst du für so eine Wohnung 400.000 Euro, weil das halt ein Szeneviertel ist. Da willst du halt wohnen, ne, und dafür geben die Leute das dann aus.

Claire: Ja, das hat sich wirklich super entwickelt.

Martin: Kann dir auch passieren. Da ist wieder genau das Thema, ne: Habe ich mich nicht nur mit der Mikro- und Makrolage, sondern auch da … Guckt einfach mal. Google Street View hilft, ne, Google Earth, wie es alles heißt. Geh mal näher ran, dann siehst du halt schon: Oh, da ist ein Club, oh, da ist das Restaurant, ne? Das hatten wir auch in der letzten … Bei der Wohnung stinkt es den ganzen Tag nach Essen, weil so und so, ne? In dem Fall war es dann halt auch so – ich sage mal, ein Inder oder ein Syrer, wo die Gewürze auch sehr … Ich gehe da gerne essen, ne, also Werbung hier in Hannover für einen Syrer, super. Aber es ist halt ein sehr starkes Gewürz. Und da muss ich einfach sagen: Hättest du es dir angeguckt, hättest du es vor Ort gesehen, hättest du es vor Ort schon wahrgenommen.

Und das sind immer die Fehler: Man guckt sich die Lage und so was dann nicht an. Und bevor man überhaupt überlegt hinzufahren: Guckt euch das Ganze wirklich irgendwie bei Google Maps, Street View, was auch immer, an. Und dann genau die Fragezeichen: Wo sind die nächsten Öffis, was ist in der Nähe an Infrastruktur? Oh, da ist direkt ein Restaurant, direkt daneben, direkt darunter, ne, wie auch immer. Das sind dann genau die Sachen, die man sich am besten auch aufschreibt: Worauf möchte ich achten, wenn ich vor Ort bin? Sonst vergisst man das. Das mache ich auch: Ich schreibe mir immer vorher alle Sachen auf, die ich fragen will, die ich angucken will, prüfen will. Und dann fährt man hin, hat diese ganzen Bauchschmerzen auch erledigt und trifft sicherlich auch sinnvolle Anlageentscheidungen.

Claire: Hoffentlich. Ich finde, selbst bei Mietwohnungen – das habe ich auch selbst schon erlebt – informiert man sich nicht so krass darüber, wer vielleicht auch im Haus wohnt. Und da hatte ich auch schon ein paar Mal so Sachen, bei denen ich dann dachte: Hätte ich das mal vorher gewusst. In meiner ersten Wohnung hatte ich auch einen Nachbarn, der war sehr alkoholabhängig. Und ja, das war auch ein bisschen verrückt manchmal.

Martin: Ja, das Ding ist natürlich nur … Nehmen wir mal dein Beispiel: Du hast die Wohnung gemietet, du suchst dir eine andere Wohnung und ziehst aus. Derjenige, dem die Wohnung gehört …

Claire: Der hat sogar auch immer versucht … Weil dem quasi alles gehörte, hat der immer versucht, den da rauszukriegen, aber es ging halt nicht.

Fazit: Auswahlprozess bei der Anlageentscheidung ist entscheidend

Martin: Genau. Aber das Problem ist natürlich: Der, dem die Wohnung gehört – die ist nicht mobil. Der kann jetzt nicht sagen: „Ah, ich gebe die Wohnung jetzt auch ab und nehme eine andere.“ Und deswegen ist genau dieser Auswahlprozess bei dieser großen Anlageentscheidung so immens wichtig, auf diese ganzen Faktoren zu achten.

Claire: Ja, auf jeden Fall. Vielen Dank. Ja, das war's schon.

Martin: Ja. Dann – Mensch, trinken wir jetzt hier einen Gin oder was?

Claire: Ja, weiß ich nicht.

Martin: Aus dem Kalender auf jeden Fall.

Claire: Müssen wir erst mal unseren Schokokuchen aufessen?

Martin: Genau. Ja, danke, Claire.

Claire: Ja, dann wünschen wir euch erst mal eine schöne Adventszeit.

Martin: Ja, ist auch schon mal … Das geht schnell.

Claire: Das geht sehr schnell. Und genau: Bis bald.

Martin: Bis bald. Ciao.