Cashflow vs. Wertsteigerung

Intro

Caro: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in die Welt der Immobilieninvestments. Martin, einer der führenden Immobilienprofis mit 20 Jahren Expertenwissen, spricht gemeinsam mit mir, Caro, über die Themen, die wirklich zählen. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Martin, schön, dich wiederzusehen.

Martin: Hallo Caro, moin.

Caro: Wie geht es dir?

Martin: Ja, hervorragend. Die Sonne scheint, traumhaftes Wetter. Wir haben die Ostertage überstanden. Darf man das sagen?

Persönliche Frage: Ostern an der Küste und Osterfeuer im Dorf

Caro: Ja, klar, darf man. Das wäre jetzt meine Frage gewesen: Hast du die Ostertage gut überlebt?

Martin: Ja, habe ich. Ich habe ganz klassisch Ostereier gesucht, ich habe mit den Kindern eine große Fahrradtour gemacht. Von daher, ja, war schön, tolles Wetter. Zwischendurch war ich oben am Strand, die Ferienwohnung ist auch immer traumhaft. Und das Interessante ist – das ist mir schon oft passiert –, jedes Mal, wenn du an der Küste bist: Du guckst in den Wetterbericht und siehst: Oh nein, Freitag, Samstag Regen. Und du kommst an: blauer Himmel, Sonnenschein.

Caro: Ja, das versteht sich immer.

Martin: Genau. Und es war einfach traumhaft, weil du mit der Erwartungshaltung reingegangen bist: Na ja, ist egal, dann stapfe ich da von mir aus mit Gummistiefeln und einer Regenjacke durchs Watt. Und dann war es doch der Weißwein in der Sonne am Strand. Also ja, doch, so war es.

Caro: Toll, sehr schön, das freut mich. Und bei dir … Das war dann also quasi dein Osterhighlight.

Martin: Ja, das war mein Osterhighlight, genau. Sonne, Kinder, Fahrradtour, alles dabei, sehr schön, keine Lowlights.

Caro: Ja, braucht man ja auch nicht.

Martin: Nee. Und bei dir?

Caro: Oh, ganz entspannt. Samstag war ich mit Freunden beim Osterfeuer, beziehungsweise bei der Osterschale, beim Feuerwehrhaus. Da saß man ganz entspannt zusammen, hat ein, 2 Bierchen getrunken. Und Sonntag dann in meinem Heimatdorf quasi, da waren wir beim Osterfeuer. Das ist vielleicht das richtige Osterfeuer.

Martin: Ja, das machen die noch, ne? Manche machen das gar nicht mehr. Machst du noch richtig mit deinen Eltern irgendwie Ostereiersuche oder so?

Caro: Meine Eltern waren gar nicht da, die sind im Urlaub. Mensch, das gibt es schon jahrelang nicht mehr.

Martin: Okay. Schönes, besinnliches Osterfest. „Nee, die Kinder könnten kommen, wir hauen ab.“

Caro: Ja, genau.

Martin: Ja, cool, okay. Dann müssen wir nichts machen.

Caro: Ja, das stimmt.

Martin: Ja, das ist clever. Osterfeuer in so einer, ich sage mal … Man kann ja sagen, du kommst ja vom Dorf, ne, da bin ich ja selbst auch. Und da war Ostern vorher wirklich so ein Highlight. Und früher gab es bei uns – ich weiß gar nicht, ob es das heute noch gibt – auch noch Erntedankfest.

Caro: Ja, das kommt bei uns so langsam wieder, mit so einem Erntedank.

Martin: Ja, mit so einem Zug, ja, mit so einem geschmückten Wagen und so weiter.

Caro: Genau.

Martin: Und das weiß ich, das gab es früher auch. Ich weiß gar nicht, ob es das heute noch gibt.

Caro: Doch, doch. Ein paar Dörfer weiter bei uns machen die wirklich so einen richtigen Umzug, bei dem sie Wagen schmücken und sich verkleiden, also wie früher als Bauer, Bäuerin und so weiter. So wie ein Karnevalsumzug, nur in der Ernteversion.

Martin: Ja, ist geil. Ich finde das toll. Na gut. Okay. Also hatten wir Highlights: Ostereier, Ostereier, Highlights.

Mythos oder Wahrheit: Mit Immobilien wird man nur durch Wertsteigerung reich?

Caro: Ja, genau. Also weg von Ostern. Und zwar möchte ich mit dir gerne weiter in unsere Reihe starten. Vielleicht hat der eine oder andere aufmerksame Zuhörer schon mitbekommen, dass wir so eine kleine Masterclass der Immobilie machen.

Martin: Sehr spannend.

Caro: Genau. Und zwar möchte ich heute mit dir in ein Thema gehen, und zwar geht es um Cashflow und Wertsteigerung. Dass wir diese 2 Punkte einmal angehen. Und da habe ich natürlich gleich meine Rubrik „Mythos oder Wahrheit“. Und folgende Aussage habe ich: Mit Immobilien wird man nur durch Wertsteigerung wirklich reich.

Martin: Mythos. Nee, das stimmt einfach nicht. Du musst ja beides überlegen, ne? Auf der einen Seite sagen natürlich auch viele: Nein, du brauchst die Cashflow-Immobilien, die du noch weiterentwickelst, damit du vermögend oder von mir aus reich wirst. Und natürlich kannst du auch mit einer vernünftigen Wertsteigerung bei Immobilien vermögend oder reich werden. Grundsätzlich geht es also mit beiden Sachen.

Caro: Ja, auf jeden Fall. Wenn man über Immobilien spricht, hört man oft den Satz: Reich wird man nicht durch Miete, sondern durch die Wertsteigerung. Und tatsächlich schauen viele Investoren gerne darauf, wie sich der Markt entwickelt, wie viel die Immobilie in 10 oder 15 Jahren wert ist. Gleichzeitig gibt es aber auch eine ganz andere Herangehensweise: Investoren, die sagen: Entscheidend ist, was jeden Monat auf mein Konto kommt. Und genau zwischen diesen beiden Ansätzen bewegen sich die meisten. Und ich möchte gerne mit dir einmal darauf schauen: Cashflow versus Wertsteigerung, und welche Strategie die richtige ist.

Martin: Na, Gott. Also wirklich, ne? Das ist so das Schöne, wenn man es so macht, wie wir es ja immer gemacht haben: nicht schneiden, wir nehmen das einfach so runter. Okay. Und du kommst spontan mit den Dingen. Wenn man fragt, welche Entscheidung, also Cashflow versus Wertsteigerung, die richtige Strategie wäre, würde das bedeuten, dass die andere falsch ist.

Caro: Ja, aber wir kommen ja immer am Ende darauf: Es gibt nie die richtige Strategie.

Martin: Ah, okay.

Caro: Es ist ja nicht maßgeschneidert, sondern immer: Was will ich, und wie ist meine eigentliche Strategie?

Martin: Okay, dann spoilere ich jetzt. Ich nehme das Ende dieser heutigen Sendung sozusagen vorweg: Wir werden am Ende genau da wieder landen, dass es davon abhängt, für wen was geeignet ist. Weil das Spannende ist: Du musst erst mal beide Dinge betrachten. Das sind 2 verschiedene Spiele, die du spielst.

Was ist Cashflow, was ist Wertsteigerung bei Immobilien?

Caro: Genau, und da möchte ich gerne einmal mit dir rein. Lass uns einfach erst mal mit Cashflow beginnen. Was versteht man konkret unter Cashflow?

Martin: Okay, das ist vielleicht ganz gut. Dann klären wir das erst mal auf, weil wir dann auch die Unterschiede sehen und es gegenüberstellen können. Cashflow heißt ja – das sagt der Name eigentlich schon –: Ich habe erst mal einen Überschuss aus dieser Immobilie. Sprich: Meine Miete ist höher als meine Kosten im Objekt, meine Zinsen und die Rücklagen oder sonstige Themen. Ich habe also erst mal einen Überschuss aus der Immobilie, Punkt. Das ist jetzt das Thema Cashflow.

Caro: Okay. Und was verstehen wir unter Wertsteigerung?

Martin: Bei der Wertsteigerung ist die Immobilie eine andere. Bei einer Wertsteigerung hast du oftmals den Fall, dass du gegebenenfalls noch ein bisschen was zuzahlen musst. Das heißt also: Dein reiner Mietertrag deckt nicht die Zinsen und die Kosten sozusagen. Du musst also selbst aus deinem eigenen Beutel, aus deinem eigenen Einkommen, etwas dazuzahlen. Bei der Cashflow-Immobilie kannst du also sagen: Die Miete deckt alle Kosten, und du hast sogar einen Überschuss, einen Cashflow aus der Immobilie nach Kosten. Während du beim Thema Wertsteigerung oftmals eine kleine Zuzahlung hast. Das ist der große Unterschied.

Cashflow-Immobilien: Warum es sie meist nur in B- und C-Lagen gibt

Caro: Okay. Und warum setzen viele Investoren auf den Cashflow?

Martin: Weil sie es nicht besser wissen.

Caro: Ach so, das sind quasi die Unerfahrenen.

Martin: Na ja, du musst überlegen. Guck mal: Wie kriegst du das hin, ist eigentlich die Frage. Weil ganz viele sagen … Wenn du heute in Kapitalanlageimmobilien investierst oder investieren möchtest – ich habe das ja schon mal in einer Folge gesagt –: Das heißt Kapitalanlageimmobilie, nicht Kapitalüberschussimmobilie, ne? Natürlich kannst du mit einer Immobilie auch einen Cashflow erzielen. Aber was bedeutet das in der heutigen Zeit? Nehmen wir das mal als Beispiel: Wir haben ja schon mal erklärt, wir haben heute ein Zinsniveau von 4 % Zins plus 2 % Tilgung, das sind von mir aus 6 %. Das heißt, meine Mietrendite müsste ja in der Kostensituation schon höher als 6 % sein. Kriege ich das in A-Lagen?

Caro: Eher weniger.

Martin: Eher weniger bis gar nicht. Oder ich mache halt Abschläge: Die Immobilie ist unsaniert, die hat irgendwo Mängel, da kommt vielleicht in den nächsten 3 Jahren die fette Steigstrangsanierung, ein neues Dach oder irgendwas. Und das ist genau der Unterschied. Bei der Cashflow-Immobilie bist du zum Beispiel eher im Bereich der Mehrfamilienhäuser, du kaufst ein gesamtes Mehrfamilienhaus. Aber das kaufst du auch nicht in der A-Lage, ne? Guck mal, jetzt bauen sich deine Bausteine zusammen, ich merke es gerade, ey, na klar: Die kaufst du halt nicht in der A-Lage, weil das zu teuer wäre, da hast du auch keinen Cashflow. Also gehst du in eine B- oder sogar in eine C-Lage. Und in dieser C-Lage nimmst du auch nicht den Kern, sondern gehst vielleicht noch ein bisschen weiter raus.

Caro: Okay, was ist das dann irgendwann?

Martin: Na ja, auf jeden Fall bist du nicht mehr in der Top-Top-Lage. Geht ja auch gar nicht, weil es da einfach mehr kostet und meine Miete das im Verhältnis zum Kaufpreis noch nicht spiegelt. Wobei die Preise gerade ein bisschen zurückkommen. Aber sagen wir mal, wenn wir es jetzt vergleichen würden: Ich würde sagen, die Cashflow-Immobilien sind eher klassisch Mehrfamilienhäuser, bei denen ich ganze Häuser kaufe, die ich dann selbst manage. Am besten nehme ich auch keinen Verwalter, weil der Geld kostet, dann mache ich die Verwaltung auch selbst. Das kann ich auch noch für mich managen, Entwicklung betreiben und so weiter und so fort.

Und beim Thema Wertsteigerung ist es eher so, dass du eine A-Lage nimmst oder einen Top-B-Standort, ne? Zum Beispiel, nehmen wir jetzt mal, keine Ahnung, Leipzig oder vielleicht sogar eine kleine Stadt irgendwo um Berlin herum, die aber zum Einzugsgebiet gehört. Dass du also eine A-Lage oder eine Top-B-Lage hast. Das heißt dann aber auch oftmals klassisch eher Neubau, wo ich keine energetischen Themen habe, wo ich vielleicht einen Verwalter drauf habe und so weiter und so fort. Und das ist schon der große Unterschied: Bei den Cashflow-Immobilien bist du eher bei Mehrfamilienhäusern in der C-Lage, eher im Bestand, eigentlich kannst du sagen: immer im Bestand. Und wenn du Wertsteigerungspotenzial haben willst, dann bist du eher an A-Standorten und eher klassisch im Neubau oder im wirklich vollsanierten Bestand.

Vorteile und Risiken der Cashflow-Immobilie: Leerstand, Sanierung und Selbstverwaltung

Caro: Okay. Gibt es denn auch irgendwelche Vorteile für Cashflow? Ich merke gerade, das hört sich negativ an.

Martin: Ja, nee, gar nicht. Eine Cashflow-Immobilie ist grundsätzlich erst mal was Positives. Nur das Problem ist: Ich kaufe mir damit Risiken ein, ne? Das ist ja klar. Wenn ich jetzt sage: Okay, ich finde jetzt vielleicht einen Schnapper mit so 8 % oder 10, ist mir egal. Ich kaufe mir jetzt ein 15-Parteien- oder ein 20-Parteien-Haus. Erst mal muss ich mir das auch leisten können, ne? Ich müsste das auch in irgendeiner C-Stadt im Randgebiet haben, bei einer Stadt mit 30.000, 50.000 Einwohnern, keine Ahnung wo. Dann kaufe ich mir aber auch einen Bestand, der sofort Cashflow hat. Ich habe vielleicht 8, 9 oder 10 % Rendite, kann vielleicht sogar die Mieten noch ein bisschen entwickeln, kann da noch ein bisschen nachschrauben, kann da noch mal Mietverhandlungen machen, kann da sowieso erhöhen und so weiter und so fort. Das ist total positiv: Ich habe sofort einen Überschuss aus der Immobilie. Aber ich kaufe mir damit auch Risiken ein.

Caro: Genau, das wäre meine nächste Frage: Was sind denn dann die Risiken?

Martin: Ja, weil – jetzt merkst du ja, ne? Jetzt kaufen wir den Bestand, und er hat 10 %. Aber warum hat er 10 %? Ja, weil es einfach Bestand ist und er die letzten 20, 30 Jahre nicht saniert wurde. Jetzt kaufe ich mir diesen Bestand ein, ich habe sofort einen Überschuss, und das könnten bei so einem 10-Parteien-Haus ja auch immer locker vielleicht 10.000 oder 20.000 Euro im Jahr sein. Nur: Wenn jetzt mein Mieter auszieht, dann stehen draußen vor der Tür nicht 400 Leute Schlange wie an einem A-Standort. Das muss mir nur bewusst sein. Das heißt, ich muss dann vielleicht die Immobilie sanieren, ich muss dann 20.000 oder 10.000 Euro in so eine Wohnungssanierung stecken, damit ich danach vielleicht auch wieder neue beziehungsweise bessere Mieten erzielen kann, Entwicklung betreiben kann. Ich muss mich um die Handwerker kümmern, ich muss das sozusagen koordinieren, das muss ich dann alles machen. Und du merkst schon: Dann bist du eher in so einem Bereich Immobilienunternehmer. Ich mache so was selbst auch.

Caro: Ja, ja.

Martin: Aber ich würde sagen, ich kenne mich damit auch aus. Für den klassischen Anleger wäre das für mich aber ein Riesenfragezeichen. Weil du es dann auch managen musst, dann musst du es machen, dann musst du auch Mieter finden, und dann kannst du so ein Ding entwickeln, und dann ist eine Cashflow-Immobilie auch toll.

Der Cashflow-Fehler: Überschüsse für Urlaub statt für Rücklagen

Martin: Jetzt ist aber eine andere Frage. Stell dir vor, du kaufst das 10-Parteien-Haus und sagst: „Ey, super, sofort Cashflow aus dieser Immobilie.“ Und jetzt bist du wie wahrscheinlich 80 % der Leute – also nicht die, die uns hören, die, die uns hören, sind pfiffig, ne, das wollen wir mal festhalten. Aber 80 % der Leute sagen: „Ey, wie cool ist das denn, ich habe vielleicht 10.000, 15.000 Euro Überschuss aus meinem [unverständlich].“ Ja, das ist doch aber, Caro, der nächste geile Urlaub. Habe ich jetzt gesehen: AIDA, dies, das, jenes, Safari. Dann geht es dafür drauf.

Und dann passiert Folgendes: Nach 3 Jahren zieht der erste Mieter aus. Ach komm, weißt du was, wir machen das Extreme: Nach 6 Monaten zieht der Erste aus, nach 9 Monaten der Zweite, nach 15 Monaten der Dritte, und nach 18 Monaten zieht der vierte Mieter aus. Und du darfst jede Wohnung für 10.000, 15.000, 20.000 durchsanieren.

Caro: Mit was vor allem, ne?

Martin: Ja, genau.

Caro: Du hattest einen schönen Urlaub.

Martin: Und du schaffst es natürlich nicht in dieser kurzen Zeit. Wir reden ja über vielleicht 12.000 Euro Überschuss pro Jahr, oder 10 oder 15, wie auch immer. Wenn du natürlich sagst: „Ey, komm her, ich kaufe das ein, auch mit dem Risiko, meine Mieter werden bestimmt noch die nächsten 10 Jahre drinbleiben“ – ja, dann würde ich sagen: Das ist doch okay, dann hast du 150.000 in der Rücklage, das ist super. Allerdings vor Steuern, denn Mietüberschüsse musst du halt auch versteuern. Dazu kommen wir gleich übrigens beim Unterschied zur Wertsteigerungsimmobilie: Den Überschuss musst du versteuern, das darfst du nicht vergessen. Aber dann kannst du vielleicht den Puffer aufbauen. Nur wenn du die Liquidität beziehungsweise die liquiden Mittel nicht hast, falls eventuell nach 6 Monaten, 12 Monaten, anderthalb Jahren, 15 Monaten noch der Nächste auszieht und du immer sanieren musst, und das Geld ist nicht da, und du musst dann nachher, keine Ahnung, irgendwo eine Anschlussfinanzierung machen oder einen Konsumkredit aufnehmen oder wieder teure Darlehen und so weiter – dann steckst du im Risiko. Und du musst alles selbst managen, das ist dann halt einfach so.

Wertsteigerungsimmobilie: Neubau in A-Lage mit Verwalter und steuerlicher Kompensation

Caro: Okay. Und wenn wir jetzt zur Wertsteigerung rüberschauen?

Martin: Ja, bei der Wertsteigerung ist es halt … Ich habe ja gesagt, das ist eher der Neubau in der A-Lage, jetzt mal das andere Extrem. Was bedeutet das? Das bedeutet ja: Dort deckt meine Miete sicherlich nicht die Zinsen und Kosten, die deckt sie einfach nicht. Ich habe also eine Unterdeckung im Objekt. Wenn ich jetzt aber eine steuerliche Kompensation betreibe – und die ist momentan ja ganz interessant, gucken wir mal: degressive AfA, 7b-AfA, was es so alles im Neubau gibt –, wenn ich also eine steuerliche Kompensation betreibe, dann hole ich mir durch diese Steuer noch einen kleinen Kickback, wenn du so möchtest. Oder ich zahle sogar einen Teil selbst dazu, was erst mal gar nicht schlimm ist. Ich komme gleich noch mal zu dem Punkt, den du am Anfang hattest, wo du immer von der Wertsteigerung der Immobilien sprichst. Deine Behauptung können wir doch nachher mal aufnehmen, die würde ich gerne noch einmal zerpflücken, wenn ich darf.

Caro: Okay.

Martin: Das heißt, da hast du vielleicht eine leichte Zuzahlung. Aber da würde ich sagen: Du bist in der A-Lage. Zieht mein Mieter nach 12 Monaten aus, stehen draußen 400 Leute Schlange, die da sofort einziehen wollen. Muss ich das Ding kernsanieren? Nein, ich habe einen Neubau, ne? Da habe ich sowieso 5 Jahre Gewährleistungsansprüche, da kommt nicht irgendwie ein verdeckter Mangel, ne, wie im Bestand – gekauft wie gesehen, wenn du so willst –, und auf einmal kommt der Hausschwamm, herzlichen Glückwunsch. Dadurch hast du natürlich auch nicht die Rendite im Objekt, dadurch habe ich ja die Zuzahlung. Aber wenn irgendwo mal was passiert, schlägt es in den nächsten 5 bis 10 Jahren auch nicht extrem mit irgendwie 10.000, 20.000, 30.000 Euro rein. Das Thema Mietnomaden oder sonstige Dinge, ne: Wenn ich in A-Lagen bin, dann kann ich meine Immobilie aus einem viel größeren Mieterkreis über einen professionellen Verwalter managen lassen, der das Ding managt. Der kümmert sich dann um die Neuvermietung, der holt die Selbstauskunft, die Gehaltsnachweise. Das ist für mich der Unterschied zwischen Cashflow-Immobilie und Wertsteigerungsimmobilie. Bei der einen bin ich im Grunde eher der Immobilienunternehmer, im Cashflow, während ich bei der Wertsteigerungsimmobilie eher so die gemanagte Anlage habe.

Vergleich mit dem Daytrader: Gemanagte Anlage für Anleger mit Hauptjob

Martin: Das wäre so wie … Ein Freund von mir ist Aktienhändler, der macht richtig Daytrading und so weiter. Der steht morgens auf, sitzt da, macht seine … handelt selbst und so weiter und so fort, das ist sein Job. Damit verdient er richtig gutes Geld. Und wenn ich ihm sage: „Ja, meine gemanagten Fonds oder ETFs oder irgendwas machen im Schnitt meine 8 %“, dann lacht der immer, weil er sagt: „Ja, das ist ja gar nichts.“ Ja, das stimmt, aber er erzählt mir auch mal, dass er an einem Tag mal eben 30 % seines Gesamtvermögens crasht und dann wieder raus.

Caro: Ah ja. Oh Gott.

Martin: Wenn du darin Profi bist und das jeden Tag machst, ist das dein Job. Wenn ich aber sage: Ich habe einen anderen Job, und ich möchte eine gemanagte Anlage, ne, dann ist für diesen Typus Anleger vielleicht die gemanagte Anlageimmobilie besser. Bei der ich sage: Dann zahle ich halt 100, 200 Euro drauf, das ist ja gar nicht schlimm. Ich bin aber in einer Top-Lage, ich habe einen Verwalter, ich muss nicht selbst Verwalter spielen, ich muss nicht selbst Mietmanagement betreiben, ich muss nicht selbst energetische Sanierung, Überwachung und sonst was koordinieren. Weil ich einen Hauptjob habe, will ich eine gemanagte Anlage. Dann ist eher die Wertsteigerungsimmobilie, oder ich könnte auch sagen: die Werterhaltungsimmobilie, inflationsausgleichend, die bessere Variante.

Mischstrategie: Gute B-Lage, Mietentwicklung und Verwalter

Caro: Okay. Gibt es wirklich ein Entweder-oder, oder gibt es irgendwelche Mischstrategien?

Martin: Ja, ja, es gibt Mischstrategien.

Caro: Okay. Wie könnten die aussehen?

Martin: Ich bleibe jetzt mal bei Cashflow und Wertsteigerung. Das heißt: Bei der Wertsteigerung zahle ich vielleicht 200 Euro dazu, habe den Neubau, und bei der Cashflow-Immobilie habe ich vielleicht die 1000 Euro Überschuss. Ich könnte ja auch damit spielen, dass ich sage: Na ja, habe ich jetzt vielleicht doch eine gute B-Lage? Lasse ich mein Objekt trotzdem verwalten? Kann ich vielleicht auch Mieten, die jetzt quasi erst mal unterbewertet sind, jetzt schon entwickeln, oder nachher mal ein Objekt durch einen Verwalter betreiben lassen? Was ich übrigens mit meinen Immobilien auch mache. Da würde ja jeder, der Cashflow-Immobilien als Immobilienunternehmer richtig macht, sagen: „Martin, wie kannst du die Objekte verwalten lassen?“ Aber ich habe halt keine Lust, dass mich ein Mieter anruft, dass der Wasserhahn tropft. Ich will mich nicht ums Mietmanagement kümmern, ich habe halt auch einen Job.

Caro: Genau, ne?

Martin: Ich mache auch noch was anderes. Und das ist für mich der große Unterschied: dass das eine einfach die gemanagte Immobilie ist und das andere die Cashflow-Immobilie. Und der Mittelweg ist ja genau das, wo ich vielleicht sage: Vielleicht finde ich ein Objekt, bei dem ich Mieten entwickeln kann, bei dem ich nichts draufzahle oder bei dem ich eine gute steuerliche Kompensation habe, sodass ich meinen Eigenanteil darin reduziere, aber auch Risiko aus der Anlage nehme, ne? Und dieser Cashflow, diese hohe Rendite, ist immer, immer mit hohem Risiko verbunden. Anders funktioniert es nicht. So wie der, der tagtäglich Aktienhandel betreibt und sein Vermögen mal eben von 100.000 vielleicht auf 50.000 runtersetzt. Und wenn über Nacht die nächste Bombe irgendwo einschlägt – mal wirklich rumgesponnen –, geht es dann auch noch mal weiter runter, und dann kämpft er sich über die nächsten Monate hoffentlich wieder raus. Das ist das Gleiche mit so einer Cashflow-Immobilie. Es kann halt gut sein, es kann funktionieren. Es kann aber auch sein, dass du in den nächsten 5 Jahren 50.000, 70.000, 100.000 Euro reinstecken musst, weil du halt nicht der Bausachverständige, Immobilienmanagementverwalter und der Mann mit Bauexpertise bist, sondern vielleicht einen Job hast.

Cashflow für Profis, Wertsteigerung für Einsteiger?

Caro: Würdest du also eher sagen, Cashflow ist für erfahrene Investoren und Wertsteigerung für Einsteiger?

Martin: Ja, auf jeden Fall, auf jeden Fall. Das ist so. Und das ist ja: Welche Skills bringst du mit, mit dem, was du tust, ne? Ich wäre jetzt wahrscheinlich ein relativ schlechter Arzt. Ich könnte mich auch mal an so einem offenen Herzen in der OP probieren. Aber da geht es halt um Leben und Tod, das machst du halt auch nicht. Und genau das Gleiche ist es halt, wenn du nicht die Erfahrung darin hast. Meine persönliche Meinung. Jetzt kann man sagen: „Ja, warum? Ich kann mich ja schlau lesen, ich kann mir noch andere Podcasts anhören oder irgendwie KI fragen oder Sonstiges.“ Das Thema ist: Wenn du eine Cashflow-Immobilie hast, die du komplett managen willst, dann kostet es unheimlich viel Zeit, und du musst einfach Know-how haben. Das ist ja das Schöne: Wenn es einfach wäre, würde es jeder machen, ne? Dann wäre aber auch jeder Daytrader oder würde an den Börsen spekulieren und sagen: „Oh, jetzt glaube ich, der Ölpreis geht noch weiter … Steigt der Ölpreis weiter, oder geht er weiter nach unten? Wie lange ist die Straße zu? Ich habe Insiderinfos gehört, die wird irgendwann wieder … Oh, da setze ich jetzt drauf“, ne, auf fallende oder steigende Kurse. Aber jetzt mal ganz ehrlich: Dann bist du ja nur am Machen.

Caro: Oder für den Risikobereiten.

Martin: Ja, genau. Da muss ich einfach sagen: Das ist es für den Profi, der das aussitzen kann, der das Risiko aushält und der die Liquidität hat, um zu sagen: Im Zweifel setze ich hier Hunderttausende in den Sand. Dann ja. Aber das ist wie beim Aktienhandel auch: Du kannst deinen Fonds nehmen, deinen ETF, und sagen: Ich nehme einen weltweit gestreuten. Oder ich setze auf die eine Aktie, weil die es für mich ist. Und wenn du sagst, dass du bereit bist zu einer Anlageentscheidung – nehmen wir das Mehrfamilienhaus, selbst in der B- oder in der C-Region, dann reden wir übrigens nicht über 100.000, 200.000 Euro, sondern eher über 1,8 Millionen, wenn es denn irgendwo in der Dorfregion ist, ne, für nur 6 Parteien. Da würde man auch sagen: Je größer, desto besser, desto mehr Risiko. Wenn du bereit bist, hast du die Chance. Wie beim Roulette auch: Ich nehme mein gesamtes Geld und setze auf Rot. Wenn Rot kommt, super, herzlichen Glückwunsch, hast du verdoppelt. Wenn Schwarz kommt, ist es halt weg.

Caro: Genau.

Martin: Und je größer das Risiko, desto größer die Rendite. Und deswegen würde ich sagen: Für den Otto Normalverbraucher, der sagt: „Ich möchte damit …“ – je nachdem, welches Spiel du spielst. Ich sage: Ich habe die Cashflow-Immobilie, weil ich die heute kaufe, 3 Jahre durchhalte und dann wieder verkaufe, weil der Standort vielleicht explodiert und sich toll und super entwickelt. Kann alles sein. Es kann aber auch sein, dass er sich nicht gut entwickelt, und dann hast du halt auch das Klumpenrisiko eines 10-Parteien-Hauses in einer C-Lage, die vielleicht nicht mehr so viele Menschen haben wollen. Und das ist genau das Spiel: Risiko, Rendite.

Caro: Dann haben wir es wieder: Strategie. Genau: Welche Strategie möchte ich fahren?

Martin: Genau: Welches Spiel spiele ich, ne? Bin ich der Typ, der sagt: „Ich kann das aushalten. Wenn es in den nächsten 3, 4, 5 Jahren knallt, dann habe ich im Zweifel ein Problem, schieße noch mal 30.000, 40.000 nach, oder wie auch immer, ist ja nicht schlimm.“ Du kannst die Mieten dann entwickeln. Selbst wenn du das Geld nachgeschossen hast, hast du immer noch eine 6 % oder eine 5 %, je nachdem, wie viel du reinschießt, ne? Das vergessen die Leute übrigens immer. Die erzählen: „Boah, ich habe so einen tollen, hier, 8 % da, an sich echt super.“ – „Was hast du denn da investiert?“ – „Ja, boah, ich musste schon 4, 5 Wohnungen in den letzten Jahren machen, die mal für 20, die für 25, die für 30.“ Dann sage ich: „Hä? Ja, dann rechne doch mal deine Investitionssumme zusammen. Dann hast du halt eine viereinhalb Prozent, und da hast du den ganzen Stress mit gehabt.“ Da könnte ich auch sagen: Kaufe ich mir einen Dreieinhalbprozenter, einen Neubau in der A-Lage. Denn eine Sache kriege ich nie: Wenn ich in eine C-Lage investiere, bin ich in einer C-Lage. Investiere ich in eine A-Lage, bin ich in einer A-Lage. Und das ist ja genau das Gleiche in der Entwicklung.

Wertsteigerung neu gedacht: Eine gute Anlageimmobilie rechnet sich auch ohne Preisanstieg

Martin: Wenn du deine zweite Frage noch mal aufmachst. Das war ja die …

Caro: Eine zweite Frage?

Martin: Ja, die zweite. Ich glaube, das war die zweite, die du hattest. Da ging es darum … Kannst du die zweite noch mal …? Du hast mir eine zweite Frage gestellt, nimm die noch mal dran.

Caro: Ich muss mal kurz überlegen. Wir sind damit reingekommen, was man unter Cashflow konkret versteht. Ja, dann sind wir weiter zur Wertsteigerung. Ja, ach so: Warum setzen viele Investoren auf Cashflow?

Martin: Ja, nee, mit der Wertsteigerung. Ich finde das spannend mit der Wertsteigerung. Du hattest das Thema Wertsteigerung, weil die Frage ja bei der Cashflow-Immobilie ist, ne … Man geht immer von dieser Wertsteigerung aus, Wertsteigerung bei der Immobilie beziehungsweise Wertsteigerung versus Cashflow. Die Wertsteigerung bei der Immobilie ist nur marginal interessant. Wenn du eine Anlageimmobilie richtig rechnest, rechnet sich die Anlageimmobilie bei 0 % inflationärer Preisentwicklung. Das ist der große Unterschied. Wenn ich es hinkriege … Wir kaufen jetzt mal eine klassische Neubauwohnung an einem Standort, also eine Wertsteigerungsimmobilie. Dann könnte man sagen: Okay, wie entwickelt sich dieser Standort im inflationären Preisausgleich beziehungsweise im Bereich der inflationären Preisentwicklung? Du kannst es nennen, wie du möchtest, also irgendwo 2 % Wertsteigerung, von mir aus vielleicht auch 3, das ist eigentlich völlig egal. Das hält auch nur deine Kaufkraft, und was anderes ist Inflation ja auch nicht.

Aber das Interessante ist: Wir kaufen die heute für 300.000. Selbst wenn die nach 20 Jahren noch 300.000 Euro wert ist, muss die Frage für dich als Anleger sein: Wie viel habe ich selbst reingesteckt? Denn der Otto Normalo würde sagen: „Oh, habe ich für 300.000 gekauft, kostet heute auch nur noch 300.000.“ Aber die Frage ist: Wenn ich über die Laufzeit nur 50.000 reingesteckt habe, das Finanzamt durch den Steuerrückfluss noch mal 50.000 bis 100.000 – bitte nicht die AIDA-Tour –, und den Rest hat der Mieter bezahlt, der immer zuverlässig da war. Und wenn er mal gewechselt hat – das wird in 20 Jahren passieren –, standen 400 Leute vor der Tür. Der hat den Rest der Immobilie bezahlt. Da würde ich sagen: Moment mal, ich habe 50 ausgegeben und habe 300, das ist ein guter Deal. Ich könnte auch 100.000 ausgeben und habe 300, immer noch ein guter Deal.

Und bei der Cashflow-Immobilie zu sagen: „Nee, ich gebe die 50.000 nicht aus, ich habe vielleicht sogar einen direkten Überschuss“, kaufe aber dadurch eine kleinere, schlechtere Immobilie in einer schlechteren Lage mit einem höheren Risiko, bei der ich mich um alles selbst kümmern muss – ist das jetzt nachher die bessere Wertentwicklung? Nein. Und die Frage ist: Wie sieht die Wertentwicklung dieser Cashflow-Immobilie in einer C-Region aus, die vielleicht nachher ein D-Standort ist? Dann habe ich vielleicht sogar einen Preisverfall. Und genau das sehen die Leute nicht. Und wenn ich ein langfristiges Spiel spiele, weil das meine Vermögensstrategie, meine Altersvorsorge ist, dann bin ich oftmals mit einer Immobilie im Bereich der Wertsteigerung und des Inflationsschutzes und hohen Vermögensschutzes sozusagen, mit der steueroptimierten Wertsteigerungsimmobilie, vielleicht auf dem besseren Weg. Deswegen das Thema Wertsteigerung, weil ich das so witzig fand. Ach so: Viele Leute denken: „Boah, wenn ich eine Cashflow-Immobilie habe, dann hat die auch mehr Wertentwicklung.“ Nein, das heißt nur, dass sie einen Überschuss hat. Das heißt nicht automatisch, dass der D-Standort super Wertsteigerungspotenzial hat.

Caro: Du wolltest ja meine Mythos-oder-Wahrheit-Frage zerpflücken. War das gerade deine Zerpflückung? Dann meintest du bestimmt die Frage …

Martin: Ja, dann war es das Mythos oder Wahrheit vom Anfang.

Caro: „Mit Immobilien wird man nur durch Wertsteigerung wirklich reich.“

Martin: Danke, die war es, ja, die meinte ich.

Caro: Keine Frage, sondern eine Aussage.

Martin: Nein, das war eine Aussage. Ja, dann musste ich deinen Mythos zerpflücken.

Caro: Durch deine Zerpflückung wusste ich dann, was du genau meinst.

Martin: Ja, okay, dann war das zumindest die richtige Antwort, nur auf die falsche Frage. Ja, sehr gut. Aber das ist wirklich spannend, ne? Weil ich das auch immer wieder höre, dass die Leute mir sagen: „Ja, alles klar“, und: „Ah, warum hat die Immobilie keinen Überschuss?“ Das ist ja genau dieses Thema vor Steuern, nach Steuern: Welches Spiel willst du spielen, wohin möchtest du überhaupt?

Klumpenrisiko vermeiden: Mehrere Wohnungen in A-Lagen statt ein Mehrfamilienhaus in der C-Lage

Martin: Man muss einfach sagen: Grundsätzlich ist es besser, mehrere Immobilien zu haben, weil das sicherlich ein sehr, sehr großer Punkt für die Altersvorsorge ist. Am Anfang hast du es gesagt: reich mit Immobilien, ne, beziehungsweise vermögend, reich … Wir müssen irgendwann noch mal den Unterschied zwischen reich und vermögend klären, machen wir hier nachher. Ich würde sagen: Es gibt keinen vermögenden Menschen, der keine Immobilien hat. Immobilien sind also natürlich für den Vermögenserhalt oder sogar zur Schaffung von Vermögen perfekt geeignet. Es muss aber nicht die Cashflow-Überschuss-Immobilie sein. Es kann auch so ein hybrides Mittelding sein, oder halt wirklich das Thema Wertsteigerung an einem tollen Standort. Weil sich das wieder dreht: Die Einflussfaktoren sind halt alle entscheidend. Und über den langen Gang kann es spannender sein, und zumindest kann man ruhiger schlafen, wenn man vielleicht eine gemanagte Variante hat, bei der sich jemand darum kümmert.

Und ich kaufe vielleicht eine Wohnung an Standort A, dann A-Standort hier, dann A-Standort da und A-Standort irgendwo sonst wo, aber immer A. Dann habe ich kein Klumpenrisiko. Wenn ich ein Mehrfamilienhaus als Cashflow-Immobilie super-mega-gut in einer C-Lage oder vielleicht sogar in einer D-Lage eingekauft habe, dann habe ich auch 4, 5, 6, 18 Parteien oder noch mehr als Klumpenrisiko an dem Standort. Und wenn die Lage dort verrutscht, dann fahre ich das Haus nicht um, sondern dann raucht mir mein Vermögenswert ab. Das wäre so, als wenn ich jetzt im Casino alles auf Rot setze, ne? Würde ich das mehr splitten und noch ein paar Zahlen dazuwählen, dann minimiere ich mein Risiko. Und genau das Gleiche gilt sicherlich auch bei Cashflow- versus Wertsteigerungsimmobilien.

Caro: Alles eine Frage der Strategie.

Martin: Genau.

Caro: Was wir am Anfang hatten.

Martin: Ja, und: Wie sieht meine persönliche Vermögens- und Liquiditätssituation aus?

Warum Vermögende eher Wertsteigerungsimmobilien kaufen – und die Lotto-Studie

Martin: Das Schlimme ist, dass viele … Es ist eigentlich interessant: Die Leute, die eher vermögend sind und strategische Vermögensentscheidungen treffen, investieren weniger in Cashflow-Immobilien.

Caro: Okay, total krass.

Martin: Wo man sagen will: Die haben eigentlich das Geld, und die könnten das also auch kompensieren, wenn der Mieter mal auszieht und so weiter und so fort. Die nehmen aber trotzdem eher die Wertsteigerungsimmobilie an einem A-Standort. Jetzt könnte man fragen: Warum? Weil sie einfach vermögend sind und Vermögensschutz wollen. Und weil sie mittlerweile so clever sind, dass sie sagen: „Hey, ich kriege da vielleicht nur dreieinhalb Prozent, aber ich kriege noch mal einen halben Punkt oder ein Prozent durch die Steuer zurück, dann bin ich auch bei viereinhalb. Das Thema läuft für mich durch, ich kaufe mir aber die Risiken nicht ein. Ich lasse meine Immobilie managen, weil das jetzt die fünfte, die 10., die 15., die 20. ist, wie auch immer.“ Und warum sind so viele, die sich das eigentlich nicht leisten können, im Bereich der Cashflow-Immobilien unterwegs? Ganz einfach: Weil sie sich danach sehnen, mit Immobilien vermögend zu werden.

Caro: Okay.

Martin: Das ist genau das Gleiche … Ich habe eine tolle Studie gelesen. Die Chance, bei so einem Rubbellos oder im Lotto zu gewinnen, ist ja 1 zu [unverständlich] Millionen. Das Interessanteste ist: In den USA gab es jetzt eine Studie. Die Menschen, die sich nicht mal den täglichen Einkauf im Supermarkt leisten können, die eigentlich gar keinen Euro beziehungsweise keinen Dollar übrig haben, sind die größte Schicht, die Lotto spielt, obwohl die Chance da so gering ist. Und warum ist das so? In der Befragung sagten sie: „Lasst uns das doch bitte machen. Wir möchten Lotto spielen, weil wir uns danach sehnen, aus unserer Situation rauszukommen und dahin zu kommen, wo andere sind. Verurteilt uns dafür nicht.“

Caro: Okay.

Martin: Und genau das Gleiche ist es, warum viele Menschen in Cashflow-Immobilien investieren, in die sie besser nicht investieren sollten, sondern sich sehr große Risiken einkaufen: weil sie den Wunsch danach haben. Ich möchte vermögend sein, ich möchte Vermögen aufbauen, ich brauche die Cashflow-Immobilien. Es wird ja natürlich auch an jeder Straßenecke irgendwie suggeriert, ne: Mach dies, mach das, super, ist ganz einfach, sei doch Immobilienunternehmer. Ja, aber sei Immobilienunternehmer mit mal eben 500.000 oder mit einer Million – ich weiß nicht, ob das so eine … Ja, ne? Und deswegen muss man manchmal, glaube ich, ein bisschen sagen: Moment, stopp, was ist das wirklich? Und wenn ich bei der Cashflow-Immobilie eine hohe Rendite habe, dann sage ich: Ja, da hast du 8 %, du hast einen Überschuss, musst dann aber Steuern bezahlen, also hast du auch nicht mehr 8, sondern nur noch 7 oder sechseinhalb. Und dann kaufst du die Risiken ein, dann musst du die [unverständlich] machen. Wenn du das alles runterrechnest, bist du im Grunde genommen wieder bei der gemanagten Anlage, mit der du weniger Stress hast. Und das ist der große Unterschied, warum gerade vermögende Menschen das nicht tun: weil sie den Stress nicht haben wollen. Die gehen auch nicht ins Casino oder sonst irgendwas, ne? Und die Leute, die Glücksspiel machen, sehnen sich halt danach. Aber eigentlich ist es nicht die Einkommensklasse der Reichen und Vermögenden, die da draußen am meisten Glücksspiel betreibt. So ist es halt.

Caro: Sehr interessant.

Martin: Ja, das war auch eine super interessante Studie. Da haben sie Leute interviewt, und die haben einfach gesagt: „Wir sehnen uns danach, einfach auch reich zu sein. Und jedes Mal, wenn ich meinen Lottoschein abgebe, denke ich: Oh, nächste Woche hole ich mir die Million ab.“ Und das macht sie so glücklich. Deswegen spielen die Lotto, obwohl die Chance von mir aus 1 zu, keine Ahnung, 800 Millionen ist.

Caro: Das stimmt, ja. Totaler Wahnsinn.

Martin: Spielst du Lotto?

Caro: [unverständlich]

Martin: Siehst du. Warum nicht?

Caro: Weil ich zu faul bin.

Martin: Siehst du. Aber vielleicht auch, weil du weißt …

Caro: Okay, ja, weiß ich nicht. Genau: Wenn ich das Geld zur Seite lege, dann könnte ich mir irgendwie einen Urlaub davon leisten. Aber das, was ich da reininvestiere, ist futsch. Deswegen … Siehst du, ich sehe da keinen Sinn drin.

Martin: Ah, guck mal, du wärst also auch der Typ für die gemanagte Variante.

Caro: Ja, genau so ist es, ne?

Martin: Das wäre dein Spiel. Wow, sehr schön.

Fazit: Immobilienunternehmer oder gemanagter Anleger – welcher Typ bist du?

Caro: Ja, siehst du. Sehr interessant. Ich hätte am Anfang nicht gedacht, dass wir jetzt bei so einer Studie landen.

Martin: Ja, man guckt mal rechts und links. Vielleicht ist es für euch da draußen ja auch ganz spannend, wie das aussieht. Und was seid ihr für Typen, ne? Seid ihr die Immobilienunternehmer, oder seid ihr halt die gemanagten Typen, die sagen: „Ey, Moment, ich denke da doch mal drüber nach“? Vielleicht haben wir den einen oder anderen, der jetzt auch so auf dem Trip war: „Ich höre mir das mal an, und ich möchte damit jetzt auch Vermögen …“ Und: „Shit, wenn ich so darüber nachdenke, weiß ich gar nicht …“, ne? Also manchmal macht es wirklich Sinn, da mal drüber nachzudenken und zu fragen: Ey, was will ich denn überhaupt? Und wenn ich die Zeit hinten raus habe, ist es, glaube ich, schöner und stressfreier, wenn du gemanagt [unverständlich]

Caro: Genau, ja.

Martin: Siehste, so viel zum Lotto.

Caro: Genau, das war es heute schon für diese Folge.

Martin: Ja, dann, Caro, danke für deine spontanen Fragen, hat mich sehr gefreut.

Caro: Studien.

Martin: Ja, genau, die wir mal so rausgehauen haben. Dann würde ich sagen: Ja, bis bald.

Caro: Lasst eine Bewertung da, und bis zum nächsten Mal.

Martin: Bis dann, tschau.