Autsch! Die Immobilien-Fettnäpfchen, in die du besser nicht trittst (Part 2)

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hallo Martin.

Martin: Hi Claire.

Claire: Und willkommen zu einer neuen Folge von „Hinter der Fassade“, deinem Podcast für Anlageimmobilien. Ich dachte, wir sprechen das hier zusammen.

Martin: Ach so, okay, ich war zu spät.

Rückblick auf Part 1: Lage, Finanzierungsplan und Mietstrategie

Claire: Wir haben ja letztes Mal über die 10 häufigsten Fehler gesprochen, die man bei einer Anlageentscheidung, die mit Immobilien zu tun hat, so machen kann.

Martin: Genau.

Claire: Und heute wollen wir noch mal über den zweiten Teil davon sprechen, denn wir haben letztes Mal bestimmt noch nicht alle Punkte abgearbeitet. Wir haben letztes Mal über die Lage gesprochen, über einen vielleicht nicht so realistischen Finanzierungsplan, über die Unterschätzung von Sanierungskosten oder auch eine fehlende Mietstrategie. Das sind jetzt so ein paar Beispiele, aber dieses Mal gehen wir noch mal mehr in …

Martin: Ja, ich glaube, wir haben das … Ja, du hast es gerade so schön gesagt, ne? Wir hatten auch das Thema fehlende Mietstrategie, die oftmals einfach nicht so ausgelegt ist, dass man sagt, man hat einen Standort, der sich entwickelt. Können wir heute aber auch noch mal so ein bisschen … Genau, wir fassen das mal so ein bisschen zusammen, du hast es eben schon ganz schön gemacht. Also klar: Grundsätzlich kommen die Leute erst mal und sagen: „Mensch, die Lage, ah shit, die habe ich nicht richtig berücksichtigt, also nicht Mikro-, Makro-, Nanolage. Und ich habe vielleicht auch die Kaufnebenkosten unterschätzt, da kamen dann auf einmal noch der Notar und die Gerichtskosten, und der Makler wollte noch Geld von mir haben.“ Das sind natürlich alles Themen gewesen. Ich glaube, das Thema, das wir heute noch mal beleuchten sollten … Und dann könnten wir wahrscheinlich auch noch Part 3, 4 und so weiter machen. Nur, ich glaube, darum geht es gar nicht. Es geht erst mal grundsätzlich um die Einflussfaktoren auf meine Anlageentscheidung, also die Immobilie als Kapitalanlageentscheidung. Und da gibt es halt ausreichend Fehler.

Claire: Gut, wir wollten das so auf, sage ich mal, die 10 häufigsten beschränken, ne? Also die 10 häufigsten. Es gibt natürlich noch viel, viel mehr, aber die, die man halt am häufigsten macht.

Martin: Ja, man denkt dann immer: „Okay, dann schreib mir doch mal die 10 auf, Martin. Wenn ich die 10 löse, dann kann ich ja gar keine Fehlentscheidung treffen.“ Falsch, da gibt es ja bestimmt noch viel, viel mehr. Genau, und das ist ja das Spannende bei der Immobilie.

Fehler: Emotional statt rational – Zahlen, Daten, Fakten

Martin: Und vielleicht steigen wir mal so ein: Ich glaube, der größte Fehler oder der erste Fehler, den man meist so macht, ist – das hatten wir das letzte Mal auch – emotional statt rational. Also eine Kaufentscheidung aus dem Bauch heraus, nicht nach ZDF. Da geht es jetzt nicht um den Fernsehsender, sondern um Zahlen, Daten, Fakten. Und das vermischt man immer, ne? Bei jeder anderen Anlageentscheidung guckst du vielleicht sogar: „Ah, meine Fondsauswahl mache ich aber nur mit Nachhaltigkeitsfonds, weil ich das toll finde“, oder Aktien oder irgendwas. Aber bei der Immobilie halt eben nicht.

Claire: Ja.

Martin: Und wir haben noch ein paar Punkte. Die habe ich mir vom letzten Mal noch mal so überlegt. Und vielleicht, wie gesagt – das ist ja das Schöne, was wir machen wollen –: Wenn dir dazu was einfällt, immer raus damit, dann löchere mich hier gerne. Das gilt übrigens auch für euch da draußen: Löchert uns gerne, schreibt uns Fragen oder vielleicht sogar mal ein Thema, das euch interessieren würde und das wir hier beleuchten sollen. Ich glaube, es gibt einiges am Kapitalanlagemarkt im Bereich der Immobilie, das wir noch nicht beleuchtet haben. Deswegen werden wir das genauso weitermachen.

Persönliche Frage: Welches alte Hobby würde Martin gerne wieder aufnehmen?

Claire: Genau. Ich würde auch erst mal mit einer persönlichen Frage starten.

Martin: Da siehst du, ich habe schon fast gedacht, ich komme drum herum.

Claire: Ja, ich habe das gemerkt. Du willst hier direkt ins Thema rein. Nee, ich hatte nämlich jetzt über Pfingsten irgendwie so den Gedanken … Bei mir war das so, dass ich über Pfingsten ein Hobby angefangen habe, das ich früher viel und lange gemacht habe, dann aber wieder aufgehört habe. Und ich habe mich gefragt, ob du vielleicht auch ein Hobby hast, das du quasi lange gemacht hast, dann aber irgendwie nicht mehr so verfolgt hast und eigentlich gerne mal wieder machen würdest.

Martin: Oh, ey, da ist mir sofort was im Kopf. Was war es bei dir jetzt?

Claire: Bei mir Tennis spielen. Ich habe 10 Jahre Tennis gespielt, auch richtig mit Spielen und Trainer und allem. Und dann habe ich das irgendwie … weiß nicht. Ja, in der 11., 12. Klasse, weil dann halt dieser Stress kommt, habe ich das irgendwie nicht mehr gemacht. Aber ich hatte die ganze Zeit Bock, das wieder zu machen, habe es aber irgendwie immer so vor mir hergeschoben. Aber jetzt bin ich wieder drin, ja.

Martin: Interessant.

Claire: Hat voll Spaß gemacht.

Martin: Ja, bei mir war es ja immer Fußball, ne? Aktiv und als Trainer, und auch wirklich voll im Leistungsbereich, sage ich mal. Ah, das war ganz spannend. Es ist mir sofort in den Kopf geschossen. Und zwar habe ich eine Comunio-Truppe. Das wird dir jetzt wahrscheinlich eher … Genau, du runzelst die Stirn. Schade, dass man das jetzt übrigens nicht sehen kann.

Claire: Nee, ich weiß nicht, was das ist.

Martin: Genau, das ist so ein Bundesligamanager, den du online spielen kannst und so. Und jetzt kommt das Witzige – das hat eigentlich gar nichts damit zu tun –, sondern wir hatten früher … oh Gott, „früher“, da klinge ich so alt, ne? Wir hatten damals so eine Truppe, mit denen haben wir immer zusammen PlayStation gespielt, immer so FIFA, und haben dann richtige Turniere auf Leinwand gemacht. Und es braucht halt einen Grund, um dich mit Leuten zu treffen, und dann hast du halt mit deinen Kumpels Spaß gehabt. Und irgendwann sind wir auf diesen Bundesligamanager online umgestiegen. Mittlerweile sind wir 18 Leute, und einmal im Jahr treffen wir uns. Und wir haben uns jetzt auch wieder getroffen, deswegen ist es total toll. Wir machen das jetzt schon seit 20 Jahren. Das ist wirklich der Wahnsinn, aber es ist total toll, mit den Freunden und Bekannten so zusammenzukommen.

Und bei einem geschätzten Freund, der am gleichen Tag Geburtstag hat wie ich, hatte der draußen eine Tischtennisplatte aufgebaut. Und ich habe ja, boah, bestimmt 20 Jahre lang Tischtennis gespielt. Und dann war sein Sohn da, und wir haben alle mit … Wie gesagt, 16 von 18 haben es dann geschafft, die sind ja mittlerweile teilweise in der Bundesrepublik verteilt, also kommen eh nie alle zusammen. Und da habe ich Tischtennis gespielt, und das hat so einen Spaß gemacht. Dann haben wir immer abwechselnd Tischtennis gespielt. Und das ist mir gerade in den Kopf gegangen: So wie bei dir das Tenniserlebnis war, war es bei mir das Tischtennis.

Claire: Ich finde, da kommt voll viel hoch irgendwie, weil man das ja so lange gemacht hat. Aber dann denkt man auch: Oh, kann ich das überhaupt noch so gut? Aber dann merkt man doch irgendwie, da ist noch Potenzial, ne?

Martin: Aber die Antwort ist erst mal: Nein. Du kannst es nicht mehr so gut. Ich kann es nicht so gut wie damals, aber Potenzial.

Claire: Wie damals. Aber man merkt schon, dass es sich gelohnt hat, dass man es mal gemacht hat, ne? Das ist ja wie Skifahren: Wenn du das jetzt ein paar Jahre nicht machst, kannst du trotzdem wieder auf Skiern stehen.

Martin: Als ich damals noch mit 17, 18 gespielt habe, hast du mit Leuten gespielt, die waren so alt wie mein Opa, ne? Also zu dem damaligen Zeitpunkt. Und so alt wie mein Vater oder auch Bekannte von meinem Vater. Das fand ich immer unheimlich toll, auf keinem Leistungsniveau, irgendwie Kreisliga oder so was, sage ich mal, ne? Aber es hat einfach echt Spaß gemacht, und darum geht es: um den Spaß.

Claire: Ja, das stimmt. So wie wir ja Spaß an unserem Podcast haben, um mal die Brücke zu schlagen.

Martin: Richtig. Damit wir den Spaß behalten, weil wir ja die Fehler vermeiden.

Mietstrategie zusammengefasst: Mietentwicklung als Return on Invest

Claire: Und deswegen gehen wir jetzt noch mal mehr auf die Punkte ein. Willst du vielleicht noch mal zusammenfassen, was man gerade zur Mietstrategie oder zum nicht realistischen Finanzierungsplan vielleicht noch mal sagen kann?

Martin: Ja. Bei der fehlenden Mietstrategie – das hatte ich ja … Wer es noch nicht gehört hat: Wir wollen nicht alle Punkte wiederholen, weil wir ja noch ein paar spannende neue haben. Aber es geht halt so ein bisschen darum, dass man sich oftmals keine Gedanken macht, wie die Mietentwicklung und das Mietpotenzial am Standort sind. Denn die Miete ist mein Return on Invest, und die sollte sich in der Perspektive natürlich positiv entwickeln, sodass der Mieter sich durch steigende Mieten immer stärker an meinem Vermögensaufbau beteiligen kann. Und wenn ich meinen Eigenanteil, den ich vielleicht investiere, dann Step by Step abbaue, dann wird es, glaube ich, eine runde Geschichte. Und sich, wie gesagt, nicht emotional von irgendwelchen „Ja super“ … Das war ja auch ein Thema: steuerliche Aspekte oder so was, steuerliche Anreize. Darauf gehe ich vielleicht auch noch mal ein bisschen ein: sich nicht davon treiben zu lassen, ne? Das ist erst mal das, was das letzte Mal dran gewesen ist.

Objektzustand im Bestand prüfen: Protokolle der Eigentümerversammlung

Martin: Ich glaube, einen ganz wichtigen Punkt möchte ich aber noch mal mit aufnehmen. Das ist für mich immer das Thema Objektzustand. Es vereint also viele Sachen, die greifen ja auch ineinander, und Objektzustand ist so einer. Beim Objektzustand müsste man fragen: Wie hast du den überhaupt geprüft, wie kann man das feststellen? Man könnte jetzt sagen: Beim Objekt im Bestandsbereich gibt es zum Objektzustand natürlich andere Sachen als im Neubau.

Du guckst zum Beispiel in den Bestand. Dann gehst du mal eben rein und sagst: Mensch, sieht ja toll aus. Schnell gestrichen ist ja günstig und auch schnell gemacht. Nur die Frage ist halt: Hast du jetzt mal irgendwo einen Wasserfleck? Ja, da war vielleicht mal ein Wasserfleck. Moment, der war da mal. Was heißt das? Ist das jetzt der erste Rohrbruch gewesen? Oh ja, das ist behoben und übergestrichen, ja schön. Wann kommt der nächste? Ist dein Gebäude noch versicherbar? Also versteckte Mängel oder so was – wie kann ich das machen? Ich könnte einen Bausachverständigen reinschicken oder sonstige Themen. Ich muss allerdings auch ein bisschen gucken und sollte mir grundsätzlich immer, neben einem Grundbuch – was steht da vielleicht noch an Themen drin –, … Ich würde grundsätzlich empfehlen, immer erst mal die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen durchzugehen. Gerade wenn du ein Objekt hast, das im Bestand seit mehreren Jahren dabei ist, lohnt es sich, da die letzten Protokolle zu lesen. Du kriegst einen Eindruck davon, wie so ein bisschen die Struktur im Gebäude ist und welche Maßnahmen vielleicht schon anstehen.

Claire: Ja.

Martin: Wenn da drinsteht: „Woah, wir planen in den nächsten 2 Jahren eine Sonderumlage von jeweils 5000 Euro, damit eine neue Heizung entstehen kann“, dann kannst du dir das quasi direkt notieren, oder du sagst: Nee, da bin ich dann raus.

Claire: Ja, und wenn du es dann gekauft hast, kommst du halt aus der Nummer nicht mehr raus.

Modernisierungskosten einpreisen: Heizung, Fenster, Elektrik und Dach

Martin: Ne, dann ist es zu zahlen. Und dann ist das Schnäppchen, das man vielleicht da irgendwo gemacht hat, relativ schnell weg. Deswegen sollte man halt gucken, wie es mit Modernisierungskosten aussieht, ne? Ich sage eben: gestrichen, schnell gemacht. Wenn es aber um eine neue Heizung, neue Fenster, neue Elektrik, ein neues Dach und so weiter und so fort geht, muss ich einfach sagen: Da muss ich diese Kosten mit einplanen. Ich müsste sie auch einpreisen, ich müsste sie für mich auch bewerten. Und entweder lege ich es sofort zurück, weil vielleicht die neue Heizung in 2 Jahren ansteht oder das neue Badezimmer, oder ich muss es in einem adäquaten Zeitraum … je nachdem, in welchem Zustand das Dach ist. Vielleicht wird es in 10, 15 Jahren fällig, dann muss ich sozusagen jetzt von vornherein meine Rücklagen erhöhen. Und das ist natürlich so ein Thema beim Objektzustand. Im Bestand ist da wirklich peinlich genau drauf zu achten.

Claire: Dieses Protokoll beziehungsweise diese Papiere dazu – die kriegt man auch einfach so?

Martin: Genau. Also wenn …

Claire: Steht einem zu?

Martin: Ja. Wenn du jetzt im Bestand kaufst, dann würde ich das grundsätzlich … Die werden oftmals nicht automatisch mitgeliefert, weil da natürlich Themen drinstehen, ne? Ich hatte das letzte Mal [unverständlich], da wurde dann halt darüber beschlossen, dass draußen noch Stellplätze gemacht werden sollen. Das ist jetzt erst mal nicht schlimm. Denn die Idee dahinter war: Man baut noch ein paar Stellplätze. So hatte ich es in dem Objekt gelesen – ich habe es nachher nicht gekauft –, aber da stand drin, es sind Stellplätze geplant. Dann weiß ich ja: Aha, das kostet mich erst mal Geld, von mir aus 10.000, 15.000 pro Stellplatz. Allerdings stand in dem Fall auch drin: Die sollen vermietet werden, und die Mieteinnahmen sollen der Gemeinschaft zugutekommen, als Beispiel. Oder so was, ne? Kann man ja auch machen, oder einzeln veräußern und so weiter und so fort. In dem Fall war es ein Gemeinschaftsprojekt.

Aktueller Mietvertrag: Mietpotenzial bei Neuvermietung prüfen

Martin: Das ist aber alles Bestand. Im Bestand kannst du dir halt diese Protokolle geben lassen und sagst dann dem Verkäufer oder dem Makler: „Ich würde mir ganz gerne mal den aktuellen Mietvertrag angucken.“ Wie ist der gestaltet, ne? Kann ich da vielleicht auch die Miete anpassen? Wie lange ist der Mieter da drin, welches Mietpotenzial habe ich? Was zahlt er, keine Ahnung, gerade 4 Euro? In der Neuvermietung hätte ich in der aktuellen Situation aber schon 6 Euro Potenzial, wenn ich noch ein bisschen sanieren würde, sogar 7 Euro. Und so ist quasi die Renditeerwartung ein bisschen mit den Kosten in Einklang zu bringen.

Neubau: Baubeschreibung statt Musterwohnung

Martin: Ganz anders sieht es halt ein bisschen beim Neubau aus, ne? Viele retten sich auch in den Neubau und sagen: „Um Gottes willen, da habe ich erst mal 5 Jahre Gewährleistungsansprüche.“ Grundsätzlich super, richtig. Nur: Inwieweit schaut man sich die Baubeschreibung an, liest man sich die Baubeschreibung durch? Viele kommen dann – und das habe ich auch schon oft erlebt – und sagen: „Ja, aber ich habe mir die Musterwohnung angeguckt.“ Welche Musterwohnung? Ein Bauträger baut ja auch andere Häuser und zeigt oftmals: Hier, so könnte Ihre Immobilie aussehen. Könnte.

Und der Rest steht ja in der Baubeschreibung. Und jetzt gehst du durch das Objekt und sagst – ich übertreibe mal ein bisschen, ne –: Boah, der Marmorfußboden ist da drin, es sind die hochwertigsten Badezimmermöbel ever and ever. Meistens ist sie ja sowieso komplett möbliert, ne? Da steht dann das Bett drin, ein super hochwertiges Bett, das man zu Hause ja selbst nie hat, die hochpreisigsten Armaturen und so weiter und so fort. Und nehmen wir doch jetzt so was wie Armaturen und irgendwelche Themen: Dann stellst du fest: Boah, das, was ich mir in der Musterwohnung angeguckt habe, war super, aber bei mir ist es die letzte B-Ware, ne? Und das sind eben genau die Themen. Deswegen bitte, bitte, bitte immer Baubeschreibungen lesen, gucken: Welche Qualität, welche Güte bekomme ich da?

Laufende Bauüberwachung: Schutz vor Bauträgerpleite und MaBV-Raten

Martin: Und wenn es gebaut wird – so ehrlich muss man auch sein –, brauche ich in dieser Bauphase eine laufende Bauüberwachung. Ich muss gucken: Passt das alles? Und wenn nicht, das extern machen lassen. Ich habe es letztens – zum Glück, was heißt zum Glück, es hat natürlich auch Leute getroffen –, mir hatte jemand davon berichtet, die ein Neubauprojekt gemacht haben. Und der Projektentwickler, also die Gesellschaft sozusagen, die das Objekt verkauft hat, hat auch nach MaBV-Raten abgerechnet, also bis zu 7 Raten. Und er hat dann Raten abgerechnet, zum Beispiel für den Einbau der Fenster und so weiter und so fort, und die Fenster waren gar nicht eingebaut. Jetzt kann man sagen: Boah, das ist ja Betrug. Ja, natürlich ist es Betrug, und der Anbieter ist pleitegegangen, also in die Insolvenz. Jetzt stehen die Kunden aber trotzdem da, ne? Sie werden vor Gericht auf jeden Fall Recht bekommen, weil sie Fenster bezahlt haben, die sie nicht gekriegt haben, als Beispiel. Das Problem ist nur: Das Geld ist ja auch nicht mehr da.

Claire: Nee.

Martin: Und deshalb ist es wichtig, dass man eine laufende Bauüberwachung hat, die man entweder selbst durchführen kann oder die man sonst durch Externe sicherstellt, wie einen TÜV, eine Dekra oder sonstige. Aber auch im Neubau ist es nicht einfach so, dass man sagt: Wow, super, da ist alles nigelnagelneu, da ist eine neue Heizung drin, da sind neue Fenster drin, die Elektrik ist neu, das Dach ist neu und so weiter und so fort. Sondern ich muss auch sagen: Da muss ich ein bisschen drauf achten. Wird das denn auch alles so gemacht, wie es in der Baubeschreibung steht, und passen die Dinge in der Baubeschreibung?

Claire: Ja, ist wieder so ein bisschen … Man denkt direkt: Neubau, da muss ich ja auf das ganze Zeug gar nicht so achten. Aber es ist ja genauso wichtig.

Martin: Genau. Du kannst ja auch [unverständlich] Das ist so, wie wenn du Laminat oder Echtholzparkett kaufst. Beides ist ein Bodenbelag, ne? Und genau das ist es eben. Und wenn man dann denkt: Oh, ich habe das ja total hochpreisig und so weiter und so fort – da muss man auch wieder ein bisschen gucken: Ich habe es hochpreisig, ja, mag sein. Kriege ich das über die Miete kompensiert?

Kaufpreise richtig vergleichen: Lage, Qualität und Mietpotenzial

Martin: Deswegen ist es wichtig, dass man auch ein bisschen Kaufpreise vergleicht. Das ist übrigens auch ganz spannend, vielleicht ein weiterer, auf jeden Fall ein Punkt bei den Risiken: Kaufpreise. Bitte, bitte, bitte Kaufpreise vergleichen. Aber jetzt nicht einfach stumpf, indem ich bei irgendeinem Onlineanbieter auf eine Plattform gehe und gucke: Guck mal, da in der Ecke oder in der gleichen Stadt gibt es auch eine Bestandsimmobilie, eine Neubauimmobilie, die ist aber 500 Euro pro Quadratmeter günstiger. Jetzt muss ich fragen: Ist die in der gleichen Straße, am besten gegenüber? Oder ist es vielleicht sogar ein anderer Stadtteil, der nicht so angesagt ist? Oder ist die ein bisschen weiter draußen?

Claire: Da musst du ja aber wahrscheinlich auch noch weitere Faktoren beachten als nur, ob es in derselben Straße ist oder nicht. Das hängt ja von sehr vielen Faktoren ab, was den Kaufpreis angeht, ne?

Martin: Ja, ich muss ein bisschen gucken. Und auch das, ne? Jetzt würdest du pauschal sagen: Oh Gott, oh Gott, wenn ich so was alles ausschließen will, dann muss ich vom Kaufpreis her ja fast München nehmen, weil München … Boah, das ist ja der Wahnsinn, wie da die Immobilienpreise gestiegen sind. Also eine super starke Kaufpreisentwicklung, das stimmt. Jetzt wäre München aber – sorry an die Münchner da draußen – in erster Linie gar nicht meine erste Wahl. Denn die Frage ist immer: Wie kann ich die gestiegenen Kaufpreise mit meinen Mieten kompensieren? Und die Mieten sind in den letzten Jahren noch nicht so mitgestiegen wie die Kaufpreise. Ich spinne mal rum: Wenn sich mein Kaufpreis verdoppelt hat, aber die Mieten um 20, 30 % gestiegen sind, dann gibt es bessere Investments.

Ich muss mich aber auch fragen, wenn ich davon ausgehe … Natürlich habe ich in München Verknappung, und ich schaffe es gar nicht, das nachzubauen. Aber wie will ich denn hier die Mieten jetzt mal von 20 auf 40 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete erhöhen? Oder haben wir vielleicht andere Standorte, wo wir jetzt ein Mietniveau um 10 Euro haben, mit dem Potenzial, auf 15 zu steigen? [unverständlich] Für die 50 % Steigerung in München müsste ich, als Beispiel mit 20, schon 30 Euro erwirtschaften. Und es ist ja immer noch eine Kapitalanlage.

Deswegen macht es grundsätzlich Sinn, erst mal so ein bisschen zu gucken: Wo bin ich? Ich vergleiche Kaufpreise, aber nicht einfach nur stumpf den Kaufpreis, sondern ich gucke auch ein bisschen in Kombination mit dem Objektzustand oder der Qualität und Güte, die ich dafür kriege, und vergleiche das auch.

Praxisbeispiel: 500 Euro günstiger pro Quadratmeter – und warum

Martin: Das hatte ich auch schon mal, da kann ich mal aus dem Nähkästchen erzählen. Das ist schon wieder, boah, 10, 15 Jahre her. Da hat mal ein Investor gesagt: „Ja, aber Mensch, Martin, ich habe jetzt mal geguckt, da gibt es in der gleichen Straße ein anderes Objekt, das kostet 500 Euro weniger pro Quadratmeter.“ Und das war auch so. Und da habe ich gedacht: Das gibt es nicht, das kann ich mir nicht vorstellen, für die Qualität und Güte kann man einfach nicht bauen, das geht nicht. Und dann bin ich hingefahren. Erst mal bin ich reingegangen: Es war kein Echtholzfußboden, kein Stäbchenparkett, sondern das billigste Laminat, 1,99 pro Quadratmeter aus dem Baumarkt.

Claire: Die Türen.

Martin: Ja, die Zimmertüren genau das Gleiche. Hättest du die zu doll zugeschlagen, hättest du da einfach – oh Gott – durchgehauen. Aber das interessiert ja erst mal nicht. Die Leute gucken rein und sagen: „Oh, das ist ja viel günstiger.“

Claire: Dann kaufst du ja aber voll den Quatsch.

Denkmalimmobilie vs. Neubau: Kaufpreis und Rendite nach Steuer

Martin: Absolut. Aber deswegen die Frage: Inwieweit kann ich so was überhaupt vergleichen? Und ich mache es noch ein bisschen komplexer. Wenn wir jetzt eine Denkmalimmobilie haben – Denkmalimmobilien haben wir ja schon mal in einem Podcast beleuchtet –, dann muss ich sagen: Eine Denkmalimmobilie ist im Regelfall … Ich weiß, jetzt sagen welche da draußen: „Das kann er so pauschal nicht sagen.“ Doch, ich sage es jetzt einfach pauschal. Viele sagen, die Denkmalimmobilie ist immer teurer als der Neubau, wenn wir die gleiche Lage hätten. Also gleiche Straße, gleicher Stadtteil, nur die andere Straßenseite, so ungefähr, oder von mir aus sogar nebenan. Das ist doch auch logisch, denn bei einer Denkmalimmobilie muss ich erst mal Teile rausreißen, Leitungen rausreißen, sanieren. Das ist allein durch die Arbeitskraft schon teurer, bevor ich neue Sachen einbaue. Deswegen lebt die Denkmalimmobilie ja auch von der steuerlichen Kompensation.

Claire: Ja, richtig.

Martin: Und ich habe es gerade in einem [unverständlich] – hat mir heute Morgen jemand geschildert, da musste ich wieder ein bisschen schmunzeln. Da sagt er: „Aber für das Geld kriege ich da ja einen Neubau.“ Ja, das stimmt, aber ich kriege halt auch nicht die steuerliche Kompensation. Und deswegen muss ich sagen: Die steuerlichen Anreize sind bei einer Denkmalimmobilie erst mal höher als beim klassischen Neubau. Und wenn ich aber keine große Steuerbelastung habe, kann ich es nicht kompensieren. Also wie wir es eben mit dem Mieter hatten, ist es hier halt als Nächstes das Finanzamt, so muss man es einfach mal sagen, ne?

Claire: Was hast du dann zu dem gesagt?

Martin: Ich habe es eben genau so gesagt. Es war ja ein Kollege, und ich habe ihm gesagt: „Ja, das stimmt, aber jetzt vergleichst du Äpfel mit Birnen.“ Denn ich kann zwar sagen, ich spare mir hier 20.000 Kaufpreis – so war es übrigens auch in etwa, der Kaufpreisunterschied bei den Objekten in vergleichbarer Größe waren 20.000. Aber dann haben wir einfach mal die Nach-Steuer-Betrachtung gemacht und dabei festgestellt, dass ihnen dann ungefähr 60.000 Euro Steuerrückfluss fehlen würden. Dann würde ich sagen: Wenn ich jetzt jemanden frage: „Hast du nicht Lust, 20.000 Euro mehr auszugeben, wenn ich dir 60.000 einfach mal zurückgebe?“, sagt dir jeder: „Ja, bin dabei“, ne? Überhaupt gar kein Thema. Und genau so muss man da reingehen. Also auch da war es wieder emotional, ne? Da merkst du: Oh Gott, dann gebe ich ganz viel Geld pro Quadratmeter aus, weil ich natürlich diese …

Fehler Renditeberechnung: Steuerliche Annahmen und Sicherheitsabschlag

Martin: Übrigens auch vielleicht sogar ein ganz großer Punkt in den Risiken beim Immobilienkauf ist halt das Thema Renditeberechnung. Das ist einfach so. Wir haben ja viele Einzelpunkte: Neubau, Bestand, wir haben die Finanzierungsplanung dahinter, wir haben die Lage und so weiter und so fort. Instandhaltung, Sanierungskosten, auf die viele einfach gar nicht gucken, ne? Das ist beim Objektzustand übrigens genau das Gleiche: Wenn ich einen alten Bestand habe, muss ich gucken, inwieweit ich genau diese Dinge kompensieren kann. Aber im Endeffekt dreht sich nachher alles um die Rendite. Also ein sehr, sehr wichtiger Punkt.

Claire: Ja, einer von vielen, ne? Aber wie entsteht da jetzt der Fehler?

Martin: Du könntest zum Beispiel … Das habe ich schon öfter gesehen, wenn mich auch Leute aus meinem Bekanntenkreis fragen: „Mensch, Martin, kannst du dir das mal angucken?“ Und da habe ich mir teilweise Dinge angeguckt, gerade was so Renditeberechnung angeht, und dann waren da steuerliche Kompensationen drin, da muss ich sagen: Moment mal, wie haben die das denn gerechnet? Das ist genau das Gleiche wie im Versicherungsbereich, finde ich immer ganz spannend. Da werden Leute dann bei der Versicherung gefragt: „Mensch, wie viele Kilometer fahren Sie jährlich?“ Oder: „Wo steht denn das Auto nachts?“ Da gibt man an: „Ja, das steht in der Garage, nachts steht das in der Garage.“ Manche Leute haben das angegeben und haben nicht mal eine Garage. Warum? Weil der Preis in der Versicherung günstiger ist. Oder sie geben an: „Ich fahre im Jahr nur 10.000 Kilometer“, dann ist der Preis auch günstiger, obwohl ich 50.000 Kilometer fahre. Das sind also Themen.

Claire: Wenn ich damit anfange … Ja, erst mal ist das günstiger. Hahaha. Halt dann im Nachgang halt nicht.

Martin: Genau. Aber wenn was passiert, stehe ich halt genau da, und dann habe ich am falschen Ende gespart. Und Ähnliches gilt halt auch bei der Renditeberechnung. Grundsätzlich habe ich eine steuerliche Anerkenntnis dieser Immobilie: Was kann ich da steuerlich anerkennen? Sei es jetzt die hohe Steuerkompensation bei Denkmalimmobilien oder 5 % degressiv plus 5 % 7b-Abschreibung oder nur linear mit 3 im Neubau oder zweieinhalb im Bestand, 2 im Bestand, wie auch immer. Ich habe da auf jeden Fall festgestellt: Da war ein viel zu hohes zu versteuerndes Einkommen eingegeben, und da wurde eine hohe steuerliche Kompensation berücksichtigt. Und da sage ich: Na, was ist, wenn die jetzt nicht kommt? Wenn die jetzt nicht kommt, oder wenn ich einen Sicherheitsabschlag nehme?

Mein Denkmalobjekt – du hast ja mal wieder auf den letzten Podcast verwiesen beziehungsweise auf einen, den wir schon gemacht haben –: Du hast einen Sanierungsanteil von 80 %, weil der Bauträger es so schätzt. Das wird aber erst im Nachgang festgestellt. Und jetzt erkennt das Finanzamt nicht 80, sondern nur 60 % an. Also fehlen mir 20 % Abschreibung. Und auf was? Wenn die Immobilie einen Kaufpreis von 300.000 hat, sind 20 % aber schnell mal 60.000, die ich steuerlich nicht über die Denkmalabschreibung kompensiere. Deswegen: Manche sind dazu lapidar und schauen da gar nicht drauf, und es gibt ein böses Erwachen hinten raus, wenn ich die Immobilie gekauft habe.

Claire: [unverständlich] diese Einschätzung.

Martin: Genau. Und da einfach vielleicht auch mal mit dem Steuerberater sprechen und sagen: „Mensch, wie sehen Sie denn das? Und kann ich diese steuerliche Anerkenntnis überhaupt … Ist das bei mir überhaupt sinnvoll?“ Andere wiederum sind das krasse Gegenteil: Die vernachlässigen das komplett, die machen sich gar keine Gedanken, wie steuerliche Aspekte oder steuerliche Bezugspunkte irgendwo genutzt werden können. Deswegen glaube ich, es geht da immer um das Thema Rendite.

Tipp: Professionelle Beratung, Finanzierungsvergleich und Beleihungsauslauf

Martin: Und das ist, glaube ich, mein großer Tipp. Wenn ihr da draußen so was macht, also wenn ihr über Kapitalanlageimmobilien nachdenkt: Es ist ein Zusammenspiel. Es gibt da ganz, ganz große Fehler, die man machen kann. Es geht mit der ganzen Prüfung los, ob man jetzt Bausachverständige einbezieht und so – das ist alles noch mal wieder ein ganz anderes Thema. Aber grundsätzlich als Investitionsentscheidung: Zahlen, Daten, Fakten, keine Emotionen, rationales Denken, rationales Handeln. Und ganz ehrlich: am besten sich professionell beraten lassen. Ich glaube, das ist oftmals ein Fehler. Sei es jetzt, dass der Steuerberater dann mal drüberguckt, sei es bei …

Claire: Genau.

Martin: … sei es die Finanzierung: „Ach, meine Hausbank kenne ich schon lange, also nehme ich die.“ Ja, warum?

Claire: Ja.

Martin: Ich glaube, wir leben heute in einer Zeit, in der wir relativ schnell erst mal vergleichen können. Wir können nicht einfach pauschal Zinsen vergleichen, das ist auch so. Dann guckt ein Kunde rein und sagt: „Ja, aber bei meiner Bank steht drin 3,1 %.“ Ja, bei 50 % Beleihungsauslauf. Das heißt also: Wenn die Immobilie 400.000 kostet, bringe ich 200.000 Euro plus Nebenkosten an Barmitteln mit. „Ach nee.“ Ja, dann habe ich auch keinen Zins mehr von 3,1. Das sind Lockangebote. Aber einfach mal vergleichen lassen, schauen und dann immer in die Nach-Steuer-Betrachtung, also in die Eigenkapitalrenditebetrachtung, die auch nicht irgendwie geschönt ist, sondern da einfach gucken: Funktioniert es für mich? Mit dem Steuerberater, mit mehreren Finanzierern, und dann vergleichen: Kaufpreise vergleichen, Objektqualität, Bauqualität und Güte vergleichen. Man muss sich im Grunde genommen vielleicht sogar einfach mal so eine Checkliste machen und einfach mal sagen: Wie sieht meine persönliche Checkliste aus? Was möchte ich da erwerben, was sind meine Fragen, was sind meine Risiken? Und die dann wirklich einfach einen guten Berater fragen.

Claire: Ja, ich glaube, das ist der beste Tipp, den man wahrscheinlich geben kann. Man braucht halt auch die Profis an der Seite.

Martin: Absolut. Und das können ja unterschiedliche sein. Das können Leute sein, die Erfahrung mit Immobilien gemacht haben, das können Leute wie ein Steuerberater oder ein Finanzierungsexperte sein. Es gibt ja mittlerweile auch Makler, die einfach für einen vergleichen. Das muss man nicht alles selbst machen, man kann da schon Profis nutzen. Man könnte rein theoretisch im Bestand auch einen Bausachverständigen hinschicken. Nur dann muss ich die Kosten, die da entstehen, im Grunde wieder auf den Kaufpreis schlagen, ja klar, um meine Rendite zu betrachten, ne? Wenn ich sage: Ich kaufe heute eine Bestandsimmobilie, die ist erst mal günstig, ja klar. Ich muss aber jeden Monat noch mal 300, 400 Euro extra in die Rücklage packen. Ja, dann ist nachher die Eigenkapitalrendite und die Betrachtung darin entscheidend.

Fazit: Rational handeln und auf das Bauchgefühl hören

Martin: Also von daher: Nutzt das, schaut gerne nach, wie ihr Experten damit einbinden könnt. Ich glaube: Objektzustand, egal ob Bestand oder Neubau. Kaufpreisvergleiche auch nur bedingt, weil ich nicht alle Immobiliengattungen pauschal miteinander vergleichen kann. Und vielleicht ist ein Neubau auch ein bisschen teurer als ein Bestand, aber dafür kriegt man beim Neubau vielleicht auch wieder ein bisschen mehr Miete. Wenn das dann in der vernünftigen Renditeberechnung noch Entwicklungspotenzial hat, dann habe ich, glaube ich, ganz, ganz viele Dinge, die ich ausschließen oder minimieren kann. Und darum geht es: rational zu handeln, Zahlen, Daten, Fakten sprechen zu lassen und einfach zu vergleichen, sich die wichtigsten Fragen rauszuschreiben und wirklich Leute damit zu stressen. Und wenn ihr ein schlechtes Bauchgefühl dabei habt, dann macht es ganz ehrlich nicht. Genau, ich glaube, das ist entscheidend. Dann würde ich sagen: Claire, hast du noch eine Frage?

Ausblick: Anlegertypen bei der Anlageentscheidung

Claire: Keine Frage mehr. Ich habe gerade noch darüber nachgedacht, dass es ja auch so verschiedene Anlegertypen gibt, sozusagen, wie man selbst eine Anlageentscheidung trifft. Da gibt es ja zum Beispiel eher den Spontanen, dann den, der das total überdenkt, den, der so schnell handelt, den Sicherheitstyp. Das finde ich irgendwie auch noch mal ganz spannend. Da ist ja auch noch mal jeder anders, ne?

Martin: Das ist doch ein tolles Thema. Lass uns doch diesen Punkt mit aufnehmen. Ich freue mich ja immer, wenn du ganz spontan deine Fragen stellst. Also von daher gerne wieder in deinem Bekanntenkreis, ne? Stress deinen Bekanntenkreis mit den Themen, wie du es gerne machst. Und dann freue ich mich drauf, wenn wir uns hier bald wieder hören.

Claire: Wir hoffen, euch hat die Folge trotzdem geholfen, auch wenn ihr euch natürlich Experten holen sollt. Aber dass ihr schon mal so einen Fahrplan in die Richtung habt und wisst, auf welche Punkte ihr achten solltet.

Martin: Genau. Und da ist vielleicht auch ein tolles Angebot: Wenn euch da draußen irgendwas über den Weg läuft, wo ihr sagt: „Da würde ich gern … da habe ich einfach mal eine Frage zu“, oder vielleicht sogar zu dem Objekt, oder „das betrifft mich persönlich“ – schreibt uns eine Mail. Wir versuchen das … Also es ist jetzt keine Anlageberatung, um Gottes willen, sondern ihr kriegt einen neutralen Tipp. Wenn ihr so was nutzen wollt, gebt uns gerne Bescheid, schreibt uns eine Mail, und dann würde ich sagen …

Claire: Ist ja auch anonym, also alles gar kein Problem.

Martin: Ja, siehste, klar, da bist du wieder besser als ich.

Claire: Ja, ja.

Martin: Dann vielen Dank, und ich würde sagen: Bis bald, bis zum nächsten Mal.

Claire: Tschüss.

Martin: Ciao.