Anlage im Alter(n) - Deine Investitionsmöglichkeit

Intro

Sprecher: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in Chancen, Markttrends, aber auch Risiken des Immobilieninvestments. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt. Mach dich gemeinsam mit Claire und Martin bereit, hinter die Fassade zu schauen.

Claire: Hallo Martin.

Martin: Ja, hi Claire, schön, dass du wieder da bist.

Ratespiel: Welche Anlageklasse ist heute das Thema?

Claire: Genau, herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Hinter der Fassade“, dein Podcast für Anlageimmobilien. Heute sitzen wir hier wieder bei traumhaftem Wetter. Und heute habe ich ein richtig cooles Thema dabei, das gerade auch ziemlichen Aufschwung hat, würde ich sagen. Ich bin gespannt, ob du es vielleicht erraten kannst. Es geht um eine Anlageklasse, die in den letzten Jahren sehr wichtig geworden ist.

Martin: Na ja, grundsätzlich gibt es ja ganz, ganz viele Anlageklassen. Ich sage ja immer: Erst mal hat jede Anlageklasse ihre Daseinsberechtigung, es muss ja mal eine wirtschaftlich sinnvolle Anlageentscheidung sein, gesprochen.

Claire: Ja, dann müssen wir mal gucken, ob wir noch irgendwas vergessen haben.

Martin: Ah, warte, das ist ein guter Tipp. Wir haben über ein paar gesprochen. Lass mich kurz überlegen. [unverständlich] hatten wir.

Claire: Ja, wir haben …

Martin: Neubau hatten wir.

Claire: Ja, genau.

Martin: Hatten wir das Thema Seniorenthemen? Ah ja, siehste. Okay.

Claire: Also, um welche Anlageklasse handelt es sich?

Martin: Ja, dann wird es wahrscheinlich um die Seniorenpflegeimmobilien gehen, betreutes Wohnen, also quasi … Ich nenne es ja immer ganz gerne das Thema Wohnungsmarktwandel durch demografischen Wandel, ne? Das ist ja grundsätzlich etwas, was man berücksichtigen muss, da wir wissen: Wir werden alle älter. Auch du, Claire, auch du.

Claire: Ich weiß, ich merke es.

Martin: Aber man sieht es dir nicht an.

Claire: Danke. Dir auch nicht.

Martin: Danke. Okay, das ist jetzt gelogen. Ja, dann lass uns starten, ich freue mich drauf.

Persönliche Frage: Trinkt Martin auch Eiskaffee?

Claire: Ja, ich wollte dir natürlich noch eine persönliche Frage stellen. Die ist gar nicht so persönlich, aber bei diesem schönen Wetter habe ich mich gerade gefragt, weil du ja auch so ein Kaffeeliebhaber bist: Trinkst du eigentlich auch Eiskaffee, oder trinkst du wirklich nur Espresso?

Martin: Nee, also …

Claire: Auch Eiskaffee?

Martin: Ja, allerdings. Und das möchte ich echt gleich klarstellen: Du kriegst ja, wenn du im Lokal Eiskaffee bestellst, den in unterschiedlichsten Variationen. Ich habe den schon mit Eis und ohne Eis gehabt.

Claire: Danke. Du meinst so Vanilleeis-mäßig, ne?

Martin: Und ich hatte den letztens mit Vanilleeis, Sahne und dann einfach so 2 Espresso drin und natürlich Eiswürfel und so. Und ich dachte: Um Gottes willen, das ist ja eine doppelte Mahlzeit. Für mich ist es supermegageil, wenn du einfach nur Espresso hast. Du hast die Eiswürfel drin, du hast ein bisschen aufgeschäumte Milch, und so, Feierabend. Gerne auch mit Hafermilch, ist auch ganz cool.

Claire: Oh, krass.

Martin: Ja, ja, das hättest du mir gar nicht zugetraut, was? Siehst du, da überrasche ich dich. Aber dieses Ganze mit Sahne drauf, extra noch mal …

Claire: Das hat weniger mit Kaffee zu tun, eher mit Eis halt.

Martin: Ja, genau. [unverständlich] Eisdiele?

Claire: Ja, genau.

Martin: Genau. Aber heute Morgen hatte ich mal einen doppelten Espresso draußen auf der Terrasse. Die Sonne ging auf. Traumhaft.

Claire: Schön. Also du trinkst auch bei diesen warmen Temperaturen trotzdem deinen Espresso.

Martin: Auf jeden Fall.

Claire: Und nicht on ice. Okay, ja, spannend. Ich liebe auch Eiskaffee, danke der Nachfrage.

Martin: Ich bin davon ausgegangen. Weil du ja auch ohne Eis, ne, aber mit Sahne drauf, oder? Ohne Sahne? Hast du Sahne?

Claire: Ja, siehst du. Einfach nur mit ein bisschen aufgeschäumter Milch oder auch einfach ohne aufgeschäumte, einfach nur mit Eis und [unverständlich]

Martin: Genau.

Claire: Gerne 2, 3 Shots.

Martin: Genau, ja, super, sehr gut. Haben wir das geklärt?

Claire: Genau, geklärt.

Seniorenimmobilien: Altersgerechtes Wohnen, betreutes Wohnen und stationäre Pflege

Claire: Ja, dann würde ich sagen, starten wir rein in unser Thema. Wie du schon erraten hast: Pflegewohnung, sage ich jetzt mal allgemein. Ich würde jetzt auch nicht sagen Seniorenwohnen, aber das kann man ja nennen, wie man möchte. Wobei ich auch sagen muss: Betreutes Wohnen und Pflegewohnung, das ist ja auch noch mal irgendwie ein Unterschied, habe ich mir sagen lassen.

Martin: Ja, das ist interessant, weil es im Grunde genommen sogar mehrere Dinge sind. Ich würde erst mal anfangen und sagen: Okay, was ist es? Es ist einmal eine altersgerechte Wohnung, das ist ein Thema. Eine altersgerechte Wohnung ist für mich etwas, das auf jeden Fall barrierearm ist oder barrierefrei – auch da gibt es einen Unterschied, ne? Also barrierearme Wohnung.

Aber ganz spannend in dem Markt, ich nehme das vielleicht mal vorweg: In allen Klassen, sozusagen in allen dieser Unterklassen, werden wir in Zukunft natürlich einen absoluten Mangel haben. Das ist klar. Wir wissen, dass in den nächsten 10 Jahren ungefähr 16 Millionen Menschen in Rente gehen werden. Das sind dann die Babyboomer-Jahrgänge. Und wenn die natürlich in diesen Markt, also in den Wohnungsmarkt, drücken, vielleicht kombiniert mit dem sozialen Wandel – das Thema hatten wir schon mal –, dann ist die Frage: Gibt es noch die Mehrgenerationenhaushalte und so weiter und so fort? Die Antwort ist wahrscheinlich eher nein, oder von der Tendenz her eher weniger. Das heißt, die brauchen anderen Wohnraum.

Demografischer Wandel: Die „alten Jungen“ und die „jungen Alten“

Martin: Wenn sie noch in ländlichen Regionen leben, sind sie mit 65, wenn sie in Rente gehen, aber nicht alt, alt. Man spricht da ja auch ganz gerne von der Generation … Einmal gibt es die alten Jungen, das sind so die 55- bis 65-Jährigen, und danach kommen die jungen Alten. Und die beschäftigen sich aktuell sehr stark mit diesem Thema: Wie möchte ich denn später wohnen? So ist es ja bei meinen Eltern, die über 70 sind, mein Vater ist noch super rüstig. Aber da geht es eher um Themen wie: Wie ist die ärztliche Versorgung, wie ist die Infrastruktur, gibt es noch Einkaufsmöglichkeiten? In ländlichen Regionen wird es natürlich weniger, der Landarzt stirbt aus und so weiter. Und da sie aber noch sehr mobil sind, ist eher das Thema: Okay, dann nehmen wir uns doch vielleicht eine kleinere Wohnung in der Stadt, oder vielleicht auch näher dran an den Enkelkindern oder Kindern und so weiter. Und sie möchten dann aber auch mal ins Theater, ins Kino, ins Café und so weiter. Und das ist für mich jetzt ganz klassisch die altersgerechte Wohnung.

Barrierefreie Wohnungen: Angebot, Bedarf und Ein-Personen-Haushalte

Martin: Damit beschäftigen sich, wie gesagt, viele. Und da haben wir ein Riesenproblem. Denn wenn du dir das Thema barrierefreie Wohnung anschaust: Aktuell haben wir in etwa ein Wohnungsangebot von so 1,2 Millionen Wohnungen in Deutschland, während der Bedarf aktuell auch schon bei 3 Millionen Haushalten liegt, die das haben wollen.

Und das setzt sich allerdings auch allgemein fort. Das merkt man ja bei den Ein- und Zwei-Personen-Haushalten, also bei den Ehepaaren, die dann oftmals gemeinschaftlich in Rente gehen. Oder wenn dann einer von beiden verstirbt, ist sowieso nur noch einer da. Die haben also eher die Nachfrage nach Ein- und Zwei-Personen-Haushalten. Und wenn man die Nachfrage der Haushalte, also die Anzahl der Personen sozusagen, auf den Wohnungsbestand legt, dann haben wir aktuell den Stand, dass wir bei den Ein-Personen-Haushalten ungefähr ein Haushaltsniveau von knapp 16, 17 Millionen Menschen haben, aber nicht mal ungefähr 2 Millionen Wohnungen überhaupt im Angebot. Und das setzt sich natürlich so weiter fort. Was ich eben schon sagte, bei den barrierefreien, barrierearmen Wohnungen, nur dass man es mal so ein bisschen hat: Nicht mal 4 % des deutschen Wohnungsbestandes ist überhaupt barrierearm. Da merkst du natürlich schon eine krasse Nachfrage, ne, also nur in dieser …

Claire: Aber halt zu wenig Angebot.

Martin: Deutlich zu wenig Angebot, erst mal beim Thema barrierearm, barrierefrei, also klassisch vielleicht eine seniorengerechte Wohnung.

Betreutes Wohnen: Tagespflege und Gemeinschaftsräume im Haus

Martin: Dann gibt es das Thema betreutes Wohnen.

Claire: Da ist ja dann auch noch quasi Personal …

Martin: Ja, das muss auch nicht zwangsläufig sein. Du könntest dir zum Beispiel vorstellen, du hast …

Claire: Doch, betreut.

Martin: Genau, betreut heißt dann aber: Du hättest vielleicht einen großen Wohnblock. Da gibt es übrigens ganz spannende Konzepte. Ein großer Wohnblock, ich sage jetzt auch mal 20, 30 Wohnungen vielleicht, aber wirklich einzelne Wohnungen, die man sich sozusagen selbst entweder kauft oder mietet oder wie auch immer. Und unten im Gebäude hast du vielleicht die Tagespflege.

Claire: Soziale Räume irgendwie.

Martin: Ja, genau. Geschäftsräume, Gemeinschaftsessen und so was. Absolut.

Stationäre Pflege: Verweildauer und staatliche Refinanzierung

Martin: Und die Stufe hinten raus, sage ich mal, ist dann die stationäre Pflege.

Claire: Ja gut, das ist ja dann noch mal intensiver, ne?

Martin: Genau, das ist sozusagen der letzte Abschnitt eines Menschen. Was schätzt du, wie ist die durchschnittliche Verweildauer bei stationärer Pflege?

Claire: Oh, das hatten wir schon mal, ne?

Martin: Aber das hat sich ein bisschen … Ja.

Claire: Das habe ich doch total falsch geraten.

Martin: Sag mal: etwa 24 Monate.

Claire: Nee, ich glaube, es war ja total kurz.

Martin: Nee, nee, es sind 24, 24 Monate.

Claire: Wenn du in den Bereich Sterbehospiz gehst …

Martin: Genau, da ist es natürlich noch deutlich kürzer, deswegen wird das meistens zusammen gemacht. Aber wenn du dir rein die stationäre Pflege anguckst, sind wir ungefähr bei 24 Monaten. Also der letzte Abschnitt eines Menschen. Und da hast du dann natürlich auch Demenz und diese ganzen Dinge mit eingezäunten Bereichen, vollstationär, Notknöpfen und so weiter. Das ist dann auch nicht mehr ganz klassisch die Wohnung an sich, wie man sie sich vorstellt, mit Küche und Schlaf- und Wohnzimmer. Sondern du hast eigentlich eher ein Schlafzimmer, so einen kleinen Wohnbereich wie ein Hotelzimmer, wenn du so möchtest, und eine Nasszelle. Der Rest findet dann in sogenannten Pflegefunktionsflächen und Gemeinschaftsräumen statt.

Das Spannende dabei ist aber, dass der Bereich der stationären Pflege staatlich refinanziert ist. Da gibt es dann bei den Betreibern sozusagen Sozialträger, mit denen sie Versorgungsverträge machen können. Die gibt es also. Und deswegen würde ich diesen Markt so ein bisschen auf diese 3 Teile umlegen: klassisch barrierearm, dann vielleicht betreutes Wohnen, dann stationäre Pflege. Fakt ist aber, was ich eben schon gesagt habe: Wenn du weißt, 16 Millionen Menschen gehen in den nächsten 10 Jahren in Rente, dann ist der demografische Wandel sicherlich auch in Deutschland ein ganz, ganz großer Wohnungsmarktwandel.

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Vorteile, Risiken und Zielgruppe

Claire: Mhm, genau. Und da geht es jetzt ja auch darum: Wie sinnvoll ist es dann, in so eine Immobilie zu investieren, also jetzt in eine klassische Pflegewohnung? Die hat natürlich Vorteile und bestimmt auch irgendwelche Risiken, wenn wir jetzt mal auf die Betreiber oder vielleicht auf andere soziale Aspekte oder so gehen. Kannst du ja vielleicht auch noch mal sagen, welche Vorteile es gibt und wo dann vielleicht auch der Haken ist.

Martin: Ja, und vielleicht auch die Nachteile, ne? Ich glaube, auch da würde ich aber wieder ein bisschen zwischen den 3 genannten Themen unterscheiden wollen. Ich würde einmal das klassische Wohnen an sich, also klassisch die Wohnung, ne, wo du wirklich sagst: Komm her, das ist eine Wohnung, da habe ich Wohnzimmer, Schlafzimmer, Balkon, Terrasse, wie auch immer, habe mein Badezimmer und so weiter – also die klassische Wohnung, wie man sich das vorstellt –, und das stationäre Pflegeheim mal ein bisschen abkoppeln. Vielleicht sollten wir diese beiden Dinge beleuchten, weil beides Vor- und Nachteile hat. Und vielleicht sollte man mal draufgucken: Für wen ist es denn überhaupt geeignet? Nicht jede Immobilie ist für jeden geeignet.

Zensus 2022: Bis 2035 fehlen 3,7 Millionen barrierefreie Wohnungen

Martin: Interessant ist diese ganze Entwicklung, wenn man sich das mal anguckt. Das wird der eine oder andere da draußen bei der Zensus-Umfrage erlebt haben, die wir 2022 hatten. Der Zensus fragt ja immer ab: Wie wohnen Sie, was haben Sie und so weiter. 24 wurde die Studie veröffentlicht, sie findet alle 10 Jahre statt. Und sie hat genau das festgestellt, was ich eben sagte: dass wir eine ganz, ganz starke Nachfrage nach Ein- und Zwei-Personen-Haushalten haben, die wir aber im Wohnungsbestand sozusagen gar nicht besitzen. Und durch die Babyboomer wird die Nachfrage natürlich größer.

Ich habe eben barrierearme Wohnungen gesagt, ne? Wir haben aktuell barrierefrei – barrierearm nehme ich mal so ein bisschen mit rein –, also barrierefrei 1,2 Millionen. Man geht davon aus, dass bis 2035 – das sind noch 10 Jahre –, und jetzt musst du überlegen: aktuell 1,2 Millionen, bis 2035 geht man davon aus, dass circa 3,7 Millionen barrierefreie Wohnungen in Deutschland fehlen. Das heißt, das, was du jetzt hast, verdreifacht sich noch mal. Und das führt natürlich zur Verknappung, alleine in diesem Wohnungssegment, ne, also bei barrierefreien Wohnungen.

Und wenn ich das halt weiß, ist das natürlich so eine Marktentwicklung. Das Schöne ist: Ich kann heute ja genau sagen, was in Zukunft auf mich zukommt. Denn ich weiß ja, die Babyboomer gehen jetzt sowieso immer mehr in Rente. Man geht übrigens davon aus, dass sich der Trend ungefähr bis 2070 fortsetzt, und dann wird es stabil sein. Da kommen natürlich zwischendurch oder danach wieder ein paar geburtenschwache Jahrgänge, die dann 2070 in Rente gehen. Bis dahin setzt sich dieser Boom, was, sage ich mal, diese Anfrage an den Wohnungsmarkt und so angeht, eigentlich weiter fort.

Pflegeheime: Generalpachtvertrag, Betreiberinsolvenzen und Versorgungslücke

Martin: Das war das eine, das Wohnen. Das andere, das du hattest, ist das Thema der ganz klassischen Pflegeimmobilie, also der stationären Pflegeeinrichtung, staatlich refinanziert durch einen Versorgungsträger und so weiter. Aber man muss auch einfach sagen: In den letzten Jahren hat man in der Presse eigentlich nur … nicht nur eigentlich, sondern nur negative Dinge gelesen. Warum? Du hattest Betreiberinsolvenzen.

Und das ist vielleicht auch spannend für viele Investoren da draußen: Warum haben sie damals, und meinetwegen auch heute noch, in klassische stationäre Pflegeimmobilien investiert? Weil du einen langfristigen Pachtvertrag hast. Das heißt, du hast vielleicht einen Pachtvertrag mit einem Betreiber, der sagt: Wir beide klären das, wir haben jetzt ein Pflegeheim, als Beispiel mit 100 Betten, und wir wollen diese ganzen 100 Betten, und für die 100 Eigentümer machen wir einen zentralen Generalpachtvertrag. Wir mieten alles, und dann ist es unser Problem, wie viel belegt ist oder nicht. Für mich als Investor ist es aber auch so: Ich habe natürlich einen kleinen Abschlag drin. Warum? Ist ja klar, weil der Betreiber sagt: Ich habe doch auch nie alle 100 Betten belegt, ne?

Wenn man sich das Angebot im stationären Bereich aktuell angucken würde: Wir haben 11.680 stationäre Pflegeheime, und wir bräuchten pro Jahr in etwa um die 300, 400 Heime, die wir bauen müssten, allein um den Bedarf decken zu können, ohne dass alte Heime geschlossen werden. Das ist übrigens ein witziges Wortspiel, ne? Altenheime, also alte Heime werden geschlossen. 400 – das bauen wir übrigens bei Weitem nicht. 2024 haben wir zusätzlich knapp 100 Heime fertiggestellt. Und man muss auch mal wissen, was der Vorlauf ist: Ich sage mal, seit 23, 24 sind ungefähr knapp 200 Heime im Bau, 300 in der Planung. Wenn du jetzt eine Fertigstellung von ungefähr 24 Monaten Bauzeit ansetzt, ne, also ohne Genehmigungsverfahren, sondern reine Bauzeit, dann wären das ungefähr 110 Heime, die wir pro Jahr bauen würden. Was zur Folge hätte, dass wir in den nächsten Jahren etwa 270 bis 420 Heime pro Jahr … Das musst du dir überlegen, also teilweise das Vierfache an Bedarf haben. Oder andersrum gesagt: Wir bauen nur ein Viertel. Das führt natürlich auch in dem Bereich weiter zur Verknappung. Das ist also der Bereich der stationären Pflege.

Pflegebedürftige in Deutschland: Prognose bis 2055

Martin: Man muss allerdings – und so fair muss man auch sein – … Da hatte ich letztens erst die Diskussion, da wurde gesagt: „Ja, aber das ist ja alles total überlaufen und so weiter und so fort, wir haben ja so viele Pflegebedürftige.“ In der stationären Pflege geht es erst mal rein um die Pflegebedürftigen, nicht um die Generation 65 bis 75. Sondern über 50, knapp 55 % derjenigen, die grundsätzlich pflegebedürftig sind, sind älter als 80. Wir reden also eher über den letzten Teil. Deswegen ist es vielleicht auch ganz gut so aufgeteilt, ne? Der erste Teil, 65 bis von mir aus 80, ist eher so die barrierearme Wohnung, damit geht es los. Dann vielleicht mit [unverständlich] und einer Tagespflege drin. Ich habe aber trotzdem meine Wohnung. Und irgendwann wird natürlich die Pflegebedürftigkeit kommen, allein dadurch, dass die Menschen hinten raus immer älter werden.

Wir sind bei der Pflegebedürftigkeit heute schon über 50, also knapp 55 % sind über 80. Und da gibt es natürlich auch einen massiven Anstieg. Allein dadurch, dass wir immer älter werden, kommt natürlich auch die Pflege. Der Körper ist ja nicht darauf ausgelegt, per se – auch bei uns beiden leider nicht –, 120 zu werden. Und jetzt kann man sagen: 2021 hatten wir noch knapp 5 Millionen Pflegebedürftige, das ist eine ganz gute runde Zahl. Aktuell stehen wir bei knapp 5,7 Millionen Pflegebedürftigen. Und wir wissen auch heute schon, dass es im Jahr 2055 dann knapp 7,6 Millionen sind. Da kommen also ungefähr noch mal 2 Millionen Menschen dazu, die Versorgung brauchen.

Pflege zu Hause oder im Heim? 86 Prozent werden zu Hause versorgt

Martin: Jetzt ist ja die Frage – und da könnte ich dich jetzt wieder nehmen –: Wie werden diese Menschen denn versorgt? Was glaubst du: zu Hause durch Angehörige oder in Pflegeheimen?

Claire: Ich glaube, der Wunsch ist ja eigentlich immer da, dass man das zu Hause irgendwie hinbekommt. Aber man hört es ja immer öfter, dass da halt einfach Kapazitäten fehlen, dass es nicht machbar ist, auch von der Expertise her, dass man nicht weiß, was man da jetzt genau machen muss oder wie man es richtig macht und so. Und dass es dann wahrscheinlich in so eine stationäre Pflege weitergeht.

Martin: Ja, das ist interessant. Wenn wir die Pflegebedürftigen prozentual betrachten würden: Wie viel Prozent, meinst du, werden noch zu Hause durch Angehörige versorgt, und wie viele müssen halt in ein Pflegeheim? Dazu kommt übrigens – das muss man auch sagen – die Zahl der Demenzkranken und so weiter und so fort, ne? Das ist wirklich eine Vollzeitpflege. Die steigt in Deutschland natürlich auch. Warum? Weil wir immer älter werden, und das Gehirn ist nicht darauf ausgelegt. Und jetzt gehe ich auf deine Generation, ne, also sagen wir mal unter 30: Wie ist es denn bei dir später, wenn du voll im Job stehst und deine Eltern versorgst? Wird das zu Hause gemacht? Oder …

Claire: Ich kann es nicht so gerne an so einen … abgeben.

Martin: Also du kündigst dann deinen Job? Denn du musst die ja in Vollzeit betreuen.

Claire: Ja, na ja, ich muss sagen, heutzutage ist es ja auch relativ einfach, so was mit dem Job zu vereinbaren, dadurch, dass man mittlerweile zum Beispiel ja auch viel von zu Hause machen kann.

Martin: Wenn man in der Region wohnt.

Claire: Wenn man in der Region wohnt. Ja, das stimmt, das muss erst mal gegeben sein. Und wenn du dann …

Martin: Ja.

Claire: Ich denke, bei vielen ist das unrealistisch.

Martin: Ja, ne.

Claire: Ich kann nur von mir sprechen. [unverständlich]

Martin: Nee, da bin ich total bei dir. Ich glaube, dass der Wunsch … Das ist bei mir übrigens auch so, ne? Meine Eltern wohnen noch auf 300 Quadratmetern, toll, aber merken natürlich auch jetzt …

Claire: Und wir müssen nur mal … Bei meinen Eltern auch schon, dass die mit ihrem Haus die ganze Zeit am Hier-Machen, Da-Machen sind. Und dann merkt man das ja auch irgendwann mal in den Knochen, dass das auch ganz schön anstrengend ist, ne?

Martin: Genau. Und die werden dann natürlich eher gucken. Erst mal erste Stufe, wie gesagt, ne, mit 65: Wollen wir nicht eine barrierefreie, barrierearme Wohnung haben, ein bisschen kleiner? Denn wir wollen auch noch reisen, wir wollen auch noch leben, diese ganzen Dinge. Wenn wir hinten zur stationären Pflege kommen, also dahin, wo du wirklich Versorgungsleistungen brauchst, ist es ganz interessant: Es werden tatsächlich noch ungefähr 86 % der Pflegebedürftigen in etwa zu Hause versorgt. 86 %. Es sind also nur 14 %, die in stationären Heimen versorgt werden.

Claire: Das ist jetzt mal positiv.

Sozialer Wandel: Warum die Pflege durch Angehörige abnimmt

Martin: Nur durch den sozialen Wandel … Du hast heutzutage deutlich mehr Studierende. Wenn du jetzt – ich nehme jetzt Hannover – aus Hannover kommst, aber nachher studierst, weil dein Studienplatz halt in München ist. Du studierst in München, lernst die Liebe deines Lebens kennen und so weiter, du wohnst in München auf 55 Quadratmetern zu zweit, oder so, ne? Und dann sagst du: Okay, meine Eltern ziehen aus Hannover nach München, damit ich sie jetzt pflegetechnisch versorgen kann? Oder: Hey, ich gebe meinen Job auf und so weiter, ich ziehe zurück nach Hannover? Nee.

Siehst du, und das ist natürlich auch so ein bisschen … Wir reden bei der Immobilie ja über Zukunftsmärkte. Ich investiere ja heute für die Anlageentscheidung in den nächsten 20, 30 Jahren, also langfristiger, strategischer Vermögensaufbau. Und natürlich muss ich diese Dinge dort berücksichtigen. Dazu kommt auch – das sage ich immer, das darf man nicht unterschätzen –: Einen alten Baum verpflanzt du nicht. Meine Eltern dort jetzt wegzuholen … Stell dir vor, ich wohne in München, und meine Eltern können sich nicht mehr selbst versorgen, und ich würde sagen: Ich hole euch jetzt nach München, um euch zu pflegen. Das würden die nie wollen, weil ihr gesamter Freundeskreis und …

Claire: Ihr ganzes Leben ist einfach dort.

Martin: Genau. Und ich könnte nicht zurück, sie könnten nicht zu mir. Und dann wird die Nachfrage natürlich, wie gesagt, dahingehend schon steigen. Und selbst prozentual vom Verhältnis her ist das auch ganz interessant. Wir haben ja gesagt, es steigt von aktuell 5,7 auf, sagen wir mal, 7,6 Millionen bis 2055. Ist jetzt auch nicht mehr lange hin: 30 Jahre, 2 Millionen Menschen dazu. Allein wenn das so bleibt und die Versorgung so bleibt, dass du immer noch 80 % zu Hause versorgen würdest, bräuchten wir pro Jahr 400 Heime, und wir bauen 100. Die Verknappung nimmt also trotzdem weiter zu. Das vielleicht im Bereich der reinen stationären Pflege.

Risiken bei Pflegeimmobilien: Corona, Energiekosten und Investitionskosten

Martin: Allerdings, und so ehrlich muss man auch sein – wir wollten ja auch über Risiken sprechen –: Das hat man auch bei den Betreiberinsolvenzen gemerkt. Durch die Covid-19-Pandemie durften Betreiber ihre Heime nicht mehr nachbesetzen. Wir beide haben das Heim, ne, mit 100 Betten. Wir müssen für 100 Betten Pacht zahlen, haben aber nur 60 belegt. Das ist dann blöd. Und wenn wir Betreiber wären, müssten wir uns halt auch um die Warmkosten kümmern, weil das immer Mietersache ist. Ja, so.

Wir hatten das Thema Einflussfaktoren ja schon mal. Und da natürlich auch das Thema Energie: Die Energieinflation ist von 2019 bis 2022 im Bereich der Primärenergie, also Öl und Gas, um 325 % gestiegen. Haben die Betreiber dafür mehr Geld gekriegt? Nein, haben sie nicht. Denn das wird oftmals sozusagen durch die Bewohner mitbezahlt, und da waren weniger da. Oder halt durch die sogenannten I-Kosten, das sind die Investitionskosten, die der Bewohner oder sonst über einen staatlichen Versorgungsvertrag ein Sozialträger zahlt. Die sind auch nicht gestiegen. Und das ist natürlich ein Riesenthema. Also grundsätzlich ein spannender Markt, aber auch da gilt es halt, ein bisschen zu gucken. Ich glaube, dass sich viele Leute damit beschäftigen, und zwar die Generation „alte Junge“, 55 bis 65, und „junge Alte“, so ab 65 bis dann von mir aus 75, 70, in dem Dreh.

Hochwertige Seniorenwohnungen: Selbstbestimmtes Leben mit Concierge

Claire: Ja, ich glaube, es kommt auch immer darauf an, wie diese Wohnungen ausgestattet sind. Man stellt sich das ja immer total altbacken vor und weiß nicht so: Will ich meine Eltern da jetzt wirklich reinstecken? Aber es gibt ja mittlerweile auch wirklich richtig qualitativ hochwertige Wohnungen, in denen sie ihr Leben komplett frei gestalten können. Ich habe ja auch gehört, dass es da dann teilweise, weiß ich nicht, einen Concierge gibt.

Martin: Absolut.

Claire: Solche Sachen halt, ne? Oder dann gibt es mal einen Wein nach oben, oder dann wird der Abend auf der Terrasse genossen. Das gibt es ja auch.

Martin: Ja, ich glaube, du hast es gerade so schön gesagt: dieses selbstbestimmte Leben, ne?

Claire: Dass man das halt hat. Und ich glaube, dann hat man auch generell weniger ein Problem mit diesem Thema.

Martin: Absolut. Und ich glaube halt – und das sagen auch diese ganzen Studien, die natürlich aus dem Zensus oder vom Statistischen Bundesamt resultieren –: Wenn man sich das Thema demografischer Wandel anguckt, ist natürlich betreutes Wohnen, barrierearmes Wohnen, die Seniorenimmobilie auch mit Versorgung sozusagen der absolute Zukunftsmarkt. Man merkt, dass ganz, ganz viele, auch Anbieter, diese Dinge schon miteinander verknüpfen. Du hast also schon die Wohnung. Das finde ich dann halt super spannend, wenn man sagt: Pass auf, du ziehst erst in die Wohnung, kaufst dir vielleicht die Wohnung oder mietest die Wohnung, wie auch immer, hast deine 60, 70 Quadratmeter, hast eine Terrasse oder einen Balkon, hast dein Wohnzimmer, Esszimmer, alles gut, hast vielleicht sogar einen Tiefgaragenstellplatz, weil du ja noch mobil bist. Mein Vater fährt jetzt auch mit 73 noch hervorragend Auto.

Du wohnst da, kannst aber auch mal reisen, besuchst irgendwo die anderen, die Enkel und so weiter. Jetzt ist es aber so: Vielleicht braucht der Mann dann ja irgendwann Pflege, braucht Unterstützung. Und wenn du die Tagespflege im Haus hättest – das ist übrigens auch für einen Betreiber spannend, ne, die Tagespflege. Das sind ja die mit den kleinen weißen Autos, sage ich mal. Die müssen nicht mehr immer von A nach B hin- und herfahren, sondern die sind am Standort, das spart Wege, das ist wirtschaftlich sinnvoller. Und dann buchst du dir das Ganze dazu. Oder die Frau gibt den Mann vielleicht mal tagsüber in die Tagespflege, um sich mit Freundinnen zu treffen oder die Kinder zu besuchen und so weiter. Und das sind genau die Fragestellungen, die du eigentlich in diesem Segment, in dieser Anlageklasse betreutes Wohnen, barrierearmes Wohnen, Schrägstrich Pflegeimmobilie hast: selbstbestimmt zu sein. Und da bin ich bei dir: Da gibt es mittlerweile Objekte – ich würde sagen, bei stationären Pflegeeinrichtungen sind manche davon schicker als Hotels, in denen ich schon geschlafen habe, ne? Also ganz klar.

Claire: Ja, voll. Gar nicht so, wie man sich das halt manchmal auch vorstellt, ne? Das hat, glaube ich, so ein bisschen was von früher, das ist noch irgendwie ein bisschen negativ behaftet. Aber das ist gar nicht mehr so.

Martin: Nein, doch, ich würde sogar sagen: Doch, das gibt es.

Claire: Ja, das gibt es auf jeden Fall noch.

Martin: Aber es gibt halt so die …

Claire: … andere Seite, man muss sagen, wo Menschen nicht menschenwürdig gepflegt werden.

Die Entscheidung treffen die Kinder: Menschenwürdige Pflege für die Eltern

Martin: Das Interessante dabei ist aber, dass viele diese Entscheidung ja gar nicht alleine treffen, sondern mit den Kindern. Und du hast es gerade schon gesagt: Wie würde ich mir das denn für meine Eltern wünschen? Das frage ich mich ja auch: Wie würde ich mir das wünschen? Und ich würde mir das vorher angucken. Und natürlich möchte ich meine Eltern, die mich mein Leben … Jetzt kommen wir in so ein richtig tiefes Thema eigentlich, ne? Aber das ist ja wirklich so: Wie möchtest du, dass deine Eltern später versorgt werden, die sich ihr Leben lang um dich gekümmert haben? Und da würdest du natürlich nicht wollen, dass sie irgendwo sind, wo sich die Leute wundliegen, wo sie irgendwie in 70er-Bauten sind.

Das Schlimme ist auch: Die 70er-, 60er-Bauten sind heute ja voll belegt. Warum? Weil, wie gesagt, wenn wir nur 110 Heime bauen und [unverständlich] 400 bräuchten, dann bist du irgendwann genötigt, gezwungen, genau auch diese Einrichtungen vollzumachen. Und man muss sich das Ganze natürlich auch noch leisten können, das ist das Nächste. Aber deswegen boomt vielleicht auch der Markt im Bereich der Pflegezusatzversicherung und so weiter und so fort – wenn wir jetzt Versicherungsleute da draußen haben, die können es bestätigen –, weil es halt ein Riesenthema ist. Und genauso bei den barrierearmen Wohnungen: Da ist einfach die Nachfrage, weil sich auch viele Menschen so zum Übergang genau darüber Gedanken machen, dann meist zusammen mit den Kindern. Wie möchten wir denn später wohnen? Wir wollen euch auch mal besuchen, aber wir wollen vielleicht mit dem Wohnmobil reisen oder Sonstiges. Diese Lebensqualität muss sein, die Wohnqualität muss sein, aber auch quasi das Ganze durchdacht. Und ich glaube, deswegen ist es schon ein sehr, sehr spannender Markt für Investoren, absolut.

Standortwahl: Bayern und Baden-Württemberg als Vorreiter beim Alterungsanstieg

Martin: Man sollte aber auch da wieder die ganzen Einflussfaktoren berücksichtigen. Wir haben ja schon mal eine Folge über die Einflussfaktoren gemacht, die kann man auch gerne wiederholen, oder solltet ihr da draußen Fragen dazu haben, auch immer gerne an uns. Aber viele kennen halt nur einen Einflussfaktor, ne?

Claire: Was ist das Wichtigste?

Martin: Ja genau, Lage. Nehmen wir das mal als Beispiel, die Lage, ne? Jetzt will ich sagen: Ah, super, dann … Es ist ja eine Investitionsentscheidung. Es gibt übrigens auch ganz viele Leute, die sagen: Ich investiere dort heute schon, weil ich da später leben möchte. Oder es gibt halt Modelle von Betreibern, bei denen du ein Vorbelegungsrecht hast. Da sicherst du dir halt jetzt schon ein Vorbelegungsrecht und kannst sagen: Das kann ich für mich sichern oder für meine Eltern. Das ist für mich jetzt eine Investitionsentscheidung, ich stelle aber sicher, dass meine Eltern später da wohnen können und so. Das gibt es alles.

Was interessant ist, wenn wir auf die Lage schauen: Da würde ich sagen, wo machst du das jetzt? Bundesweit werden wir in den nächsten 10 Jahren 16 Millionen in Rente schicken, das stimmt. Aber nehmen wir Bayern und Baden-Württemberg, die sind nämlich Vorreiter. Da wird ein Anstieg der Alterung von über 50 % erwartet. Der Bundesschnitt liegt dabei bei 37, Bayern und Baden-Württemberg bei über 50. Das heißt, das wird natürlich auch in Bayern und Baden-Württemberg richtig starke Auswirkungen haben, ne? Die freuen sich gerade noch und reden über den Länderfinanzausgleich und wie schlimm und so weiter. Aber das ist im demografischen Wandel natürlich ein Riesenthema, das gerade die beiden Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg betreffen wird. Alle anderen auch, klar. Auch da, wie gesagt: Wenn der Schnitt bei 37 % positiv liegt, wachsen andere Regionen auch, aber dort ist die Nachfrage natürlich hoch. Das heißt, wenn ich das jetzt als Investor sehen würde, wären für mich persönlich aus der ganz, ganz großen Vogelperspektive erst mal diese beiden Bundesländer die interessantesten. Und dann würde ich weiter reinsteigen und mir natürlich Standorte und Lagen anschauen.

Claire: Ja, was ist in der Nähe und so weiter, ne?

Betreiber prüfen: Investitionskosten, Personalmangel und Zeitarbeit

Martin: Ja. Ich persönlich … Aber wie gesagt, ich möchte ja keine Anlageentscheidung treffen, weil natürlich auch immer Risiken damit verbunden sind. Das muss man auch ganz klar berücksichtigen: nicht nur die Lage, sondern natürlich auch: Wie ist der Betreiber, ne? Wie ist der Betreiber, wie ist diese Entwicklung am Markt? Wir haben ja über die staatliche Versorgung mit Investitionskosten gesprochen. Auch ganz spannend: Die Investitionskosten lagen in den letzten Jahren je Bundesland ungefähr so um die 20 Euro, es war auch fast alles gleich. Bayern und Württemberg bauen da gerade massiv nach. Die haben jetzt teilweise von 20 auf über 30 Euro angehoben, das rechnet man dann pro Tag pro Bett. Also für Betreiber eigentlich nur spannend. Und ich kenne halt ein paar, mit denen ich mich ausgetauscht habe, die sagen: Man merkt schon, dass Baden-Württemberg da nachzieht und dass sie die Lage beziehungsweise die Situation erkannt haben.

Ich glaube aber, dass wir das in Deutschland sowieso in der Diskussion haben. Das ist jetzt auch so, wenn du Pflegefachhelfer als Beruf ausbilden und natürlich wertiger machen möchtest. Denn dort ist ja auch der Personalmangel ein Riesenthema, ne? Das hat es auch bei vielen Pflegeobjekten oder Betreiberimmobilien gegeben: Das Personal war nicht vor Ort, dann musst du so was über Zeitarbeitsfirmen regeln, die sind dann halt teurer und so weiter und so fort. Das führt dich dann auch in eine wirtschaftliche Schieflage, wenn du in so einer Covid-19-Pandemie nur zu 60 % belegt bist.

Per se merkt man aber – und das ist das, was ich überhaupt nicht mag –: Man haut jetzt auf einen Markt drauf, weil es total negativ ist und die [unverständlich] Betreiber da sind. Nichtsdestotrotz: Durch den sozialen Wandel und durch den demografischen Wandel werden wir in Deutschland definitiv einen Wohnungsmarktwandel haben, sei es barrierearm, barrierefrei, Versorgung, Pflege und sonstige Themen, ne? Ganz klar.

Worauf Anleger achten sollten: Barrierearme Neubauwohnung vs. Pflegeheim-Apartment

Claire: Wenn ich mir jetzt denke: Ne, das wäre jetzt was für mich … Das wäre jetzt meine nächste Frage gewesen: Worauf muss ich da jetzt achten? Aber du hast ja eigentlich gerade schon gesagt: Man sollte sich auf jeden Fall den Betreiber anschauen, man sollte die ganzen Einflussfaktoren trotzdem ganz normal betrachten.

Martin: Ja, bei der Pflege, genau, bei der stationären Pflege. Wenn du eine Betreiberimmobilie hast, ist das ja dein Mieter, ne? Und den Betreiber solltest du dir natürlich grundsätzlich auch anschauen: Was hat der für Track Records? Wie lange gibt es den schon? Und so weiter und so fort.

Wenn wir jetzt klassisch sagen, Investitionschance: Ich zum Beispiel würde heute keine Neubauimmobilie mehr erwerben, die nicht mindestens barrierearm ist. Das sind ja klassische Wohnungen, barrierearme, also auch auf ältere Menschen ausgelegte Wohnungen, so möchte ich es mal vorsichtig sagen, bei denen ich weiß: Da steigt natürlich auch der Bedarf. Und wie gesagt, wenn ich weiß, dass bis 35 allein 3,7 Millionen barrierefreie Wohnungen fehlen, könnte das ja eine ganz interessante Anlageklasse sein. Da habe ich aber klassisch einen Mieter, ne? Da sollte ich mir die Mieter einzeln auch angucken.

Das ist übrigens der Unterschied – ist nur meine persönliche Meinung –: Ich glaube, dass wir es in dem Segment eher so haben, dass wir Mieten, Steigerung und Entwicklung besser umsetzen können. Während wir bei der stationären Pflege durch einen Generalpachtvertrag immer ein bisschen abgekappt sind, ne? Der ist oftmals auch indexiert, also steigen die Lebenshaltungskosten, steigen automatisch die Mieten. Aber das sind oftmals die Investoren, habe ich festgestellt, die sagen: „Na ja, das ist für mich vielleicht spannend, für mich später selbst. Ich möchte damit aber nichts zu tun haben, ich will mich um nichts kümmern, wenn ein Mieter auszieht oder irgendwas. Ist mir alles egal. Ich möchte einen Betreiber, ich möchte einen langfristigen Pachtvertrag über 20, 25 Jahre.“ Dann ist das das. Dann nehme ich vielleicht meine Entwicklung auch nicht so mit und freue mich über meine 3 bis 4 % Rendite, das ist alles schön.

Auf der anderen Seite die, die sagen: „Na ja, vielleicht möchte ich doch noch ein bisschen die Entwicklung selbst mitmachen. Ich bin heute noch jung, ich bin um die 30, 35, möchte investieren, habe noch 25, 30 Jahre Zeit“, oder, ne, 20 vielleicht im Anlagehorizont. Dann kann das Thema barrierearm, also klassisch die Neubauwohnung, vielleicht barrierearm, attraktiver sein, weil ich die Wertsteigerung besser mitnehmen kann. Aber das muss ja jeder für sich selbst bewerten und auch für sich durchrechnen. Da sind dann natürlich nachher auch die steuerlichen Faktoren ausschlaggebend. Eine super spannende Anlageklasse, weil ich einfach glaube, es geht darum, Menschen in Zukunft menschenwürdig zu versorgen. Und das ist ein absoluter Bedarfsmarkt, keine Frage.

Claire: Ja, auf jeden Fall. Sehr spannendes Thema.

Martin: Auf jeden Fall, ja.

Emotionale Anlageklasse: Erfahrungen mit Pflege in der eigenen Familie

Claire: Ja, danke, Martin, dass du uns da mal so ein bisschen durch das Thema geführt hast und gezeigt hast, worauf man da jetzt achten sollte. Und dass nicht immer alles nur positiv aussieht, aber auch nicht nur negativ. Und auf jeden Fall ein Thema, das eigentlich immer präsenter wird, ne?

Martin: Ja, eigentlich nicht weniger. Weißt du, was spannend wäre? Du müsstest eigentlich mal deine Eltern interviewen, was die zu dem Thema sagen.

Claire: Du müsstest deine Eltern …

Martin: Ich weiß es bei meinen Eltern, weil meine Eltern ja schon über 70 sind. Deine noch nicht. Aber die sind ja noch die … Meine Eltern sind aus dem Bereich der alten Jungen oder jungen Alten, ne? Also bis 65, sage ich mal, da sind die raus.

Claire: 50 plus.

Martin: 50, 55 plus, das sind dann die alten Jungen, und die fangen damit an, sich Gedanken zu machen, was überhaupt passiert, ne? Dieser emotionale Wert: Meine Eltern sagen: Wir versterben hier in diesem Haus, das ist das Haus in der dritten Generation. Und mein Bruder und ich sagen: Wenn ihr dann verstorben seid, dann veräußern wir es, weil keiner von uns es weiter betreiben kann. Und dort auf dem Land ist es ähnlich. Und das ist halt genau das, wie sich da halt der Markt ändert.

Und spätestens beim letzten Abschnitt, also wenn wir über die stationäre Pflege sprechen, wenn es häuslich nicht mehr möglich ist, weil es eine 24-Stunden-Vollzeitpflege ist … Ich habe es in der Familie erlebt: Demenz mit Aggressivität. Wenn auf einmal jemand sagt: „Ich bin im Zweiten Weltkrieg und ich bringe dich um“, dann geht es nicht. Es war dann relativ schnell, nach 3 Monaten, aber auch zu Ende. Aber das kannst du nicht mehr zu Hause betreuen. Und diese Entscheidung treffen dann auch nicht unsere Eltern, sondern die werden wir beide treffen. Und dann bin ich natürlich dabei: Dann möchte ich eine Einrichtung haben, die menschenwürdig ist. Man merkt also: Diese Anlageklasse ist schon ein bisschen emotionaler, finde ich. Es ist nicht die reine Anlage, auch wenn ich weiß, dass es natürlich ein Zukunftsmarkt ist. Ich sollte es auch nicht nur emotional machen, weil es wirtschaftlich sinnvoll sein und sich rechnen muss. Aber in dem Segment ist es halt emotional.

Claire: Ist es wirklich emotional. Und eigentlich sagst du immer, man soll sich von den Emotionen …

Fazit: Konjunkturunabhängiger Bedarfsmarkt – wirtschaftlich statt emotional entscheiden

Martin: Deswegen sage ich: Du darfst auch nicht nur emotional entscheiden. Ich würde nicht sagen: Meine Eltern wohnen in der ländlichen Region, und da entsteht gerade ein Pflegeheim oder, keine Ahnung, was – super, weil es bei meinen Eltern ist. Leider machen das Leute. Nur: Wenn ich weiß, meine Eltern werden da im Durchschnitt 24 Monate einziehen, oder dann wahrscheinlich nur noch meine Mutter, weil mein Vater dann schon zu Hause verstorben ist – so hart das jetzt klingt, oh Gott, wenn er jetzt zuhört, ne? –, dann muss ich mich doch fragen: Ist es deshalb richtig, dort 250.000 Euro zu investieren? Wahrscheinlich nicht. Sondern wenn wirtschaftlich vielleicht die betreute Wohnung in einem Ballungsgebiet, in einem Entwicklungsgebiet besser ist, dann kann ich meinen Eltern aus der Miete daraus nachher alles mieten, was für sie menschenwürdig ist, wo ich möchte, dass sie toll versorgt werden. Das kann ich alles realisieren, das kann auch eine Anlageentscheidung sein.

Grundsätzlich habe ich hier – und das finde ich ganz spannend – einen konjunkturunabhängigen Bedarfsmarkt. Das muss man sich einfach überlegen. Denn ich weiß genau, was morgen, übermorgen und, ne, wie wir vorhin schon gesagt haben, bis 2055 kommt: 7,6 Millionen Pflegebedürftige. Da weiß ich, was auf mich zukommt, ne? Die Menschen sind schon da, und es geht halt immer weiter. Die Welle rollt da, glaube ich, auf uns zu. Man merkt aber auch am Wohnungsmarkt, dass die Tendenz genau dahin geht, auch barrierearmen, barrierefreien Wohnraum zu schaffen, den wir ganz, ganz dringend brauchen, wenn wir in Deutschland nicht mal 4 % davon haben.

Claire: Ja. Schönes Fazit – oder auch nicht, ich bin da gerade ein bisschen emotional traurig.

Martin: Ja, aber das ist doch vielleicht auch ganz schön für euch da draußen, wenn ihr dieses Thema habt, jetzt gar nicht mal als Investitionsentscheidung, oder vielleicht sogar sowohl als auch. Vielleicht ist es wirklich mal spannend, mit den Eltern genau dieses Thema zu thematisieren: Wie wünschen Sie sich das denn später, wie möchten Sie versorgt werden? Und das ganz neutral einfach aufzunehmen. Also sorry, sorry, wir hatten heute ein ganz, ganz tiefes Ding. Aber ich glaube, das ist es.

Claire: Ja, trotzdem irgendwie was Positives daraus schaffen.

Martin: Ne, für diesen Lebensabschnitt. Und wenn ich das als Bedarfsmarkt erkannt habe und für mich wirtschaftlich nutzen kann, dann ist das, glaube ich, legitim. Und von daher: Schaut es euch genau an. Wenn ihr Fragen habt, gerne immer an uns.

Claire: Auf jeden Fall. Dann bis zur nächsten Folge. Bis dahin, ciao.