Abschreibung richtig nutzen - Steuern verstehen ohne Steuerberater-Sprech

Intro

Caro: Herzlich willkommen bei „Hinter der Fassade – Dein Podcast für Anlageimmobilien“. Hier tauchen wir ein in die Welt der Immobilieninvestments. Martin, einer der führenden Immobilienprofis mit 20 Jahren Expertenwissen, spricht gemeinsam mit mir, Caro, über die Themen, die wirklich zählen. Ehrlich, direkt und immer auf den Punkt.

Hallo Martin.

Martin: Hi Caro, grüß dich. Schön, dich wiederzusehen.

Caro: Ja, endlich.

Martin: Endlich bist du wieder da.

Caro: Ich bin wieder da. Ich meine, unsere Zuhörer haben es nicht gemerkt.

Martin: Nee, das stimmt, stimmt. Aber ich habe es schon gemerkt.

Caro: Ja, das stimmt.

Martin: Das ist tatsächlich auch ein bisschen ein Lowlight. Du hast gefehlt, du hast gefehlt. Aber Highlight: Du bist wieder da.

Caro: Das war einfach. Und mein Lowlight: Ja, ich war nicht da.

Martin: Ja, du warst krank, kann man sagen.

Caro: Die letzten 2 Wochen war ich leider krank zu Hause, konnte nicht arbeiten. Aber jetzt bin ich wieder da.

Persönliche Frage: Ein missglückter Eiweißshake und eine Tagung in Reutlingen

Martin: Ja, das ist schön. Ich freue mich, dass du wieder da bist.

Caro: Was habe ich verpasst? Was waren deine Highlights der letzten 2, 3 Wochen und Lowlights?

Martin: Da war einiges dabei. Ein Lowlight hatte ich heute Morgen. Ich hatte einen … Wie heißt das? Ich komme mir … auch keine Werbung, aber es ist ein Eiweißshake.

Caro: Ja, okay.

Martin: Der Jonas hatte einen Eiweißshake und meinte, ich müsste den unbedingt mal probieren. Und das war so Schoko-Kaffee mit Aprikose, glaube ich, ne? Du warst dabei.

Caro: Es tut mir leid … Auch schon komisch.

Martin: Das war überhaupt gar nichts. Das ist wirklich … Nee, tut mir leid. Da gebe ich … Patricia hatte mich ja vorgewarnt – für alle da draußen, auch eine Kollegin hier im Haus –: „Martin, tu es nicht.“

Caro: Ja, hätte ich mal darauf gehört.

Martin: Es war nicht so richtig lecker, und das war heute auf jeden Fall bisher mein Lowlight, definitiv. Und mein Highlight der letzten Wochen … Es ist ja echt einiges passiert, ne, du warst lange nicht da. Mein Highlight war wirklich: Wir hatten letzte Woche eine tolle Tagung, das waren meine Highlights. Wir hatten erst so ein Topmanagement-Forum, das haben wir im Konzern immer, ganz interessant. Das war auch super spannend, mit KI und was so alles kommt, wirklich toll. 3 Tage unten in Reutlingen, da war ich auch noch nie, tolles Hotel, tolle Tagung, es war also spannend. Danach hatten wir ja mit unserer Führungsmannschaft sozusagen noch 2 Tage. Das war so mein Highlight. Und hatte ich am Wochenende noch ein Highlight? Lass mich kurz überlegen, was haben wir denn Schönes mit den Kindern gemacht? Nee, ich hatte einfach ein schönes, entspanntes Wochenende, super Wetter. Ja, war mega. Und dein Highlight ist, dass du wieder da bist? Oder ist dir noch was anderes eingefallen?

Hochzeitsbrauch Kranzbinden: Eine Tradition aus Caros Dorf

Caro: Jein. Diese Woche ist Hochzeitswoche. Freunde von uns heiraten, und mein Freund ist dort auch Trauzeuge, das ist sein bester Freund, der heiratet tatsächlich. Und am Wochenende war Kranzbinden angesagt. Und diese Tradition kannte ich auch noch nicht so. Bei uns im Dorf ist es immer so: Die Nachbarn und Freunde treffen sich, binden den Kranz und bringen ihn dann zum Brautpaar nach Hause und hängen ihn auf.

Martin: Ja, so kenne ich es auch.

Caro: Dort ist es so: Die Männer fahren mit dem Bräutigam in den Wald. Und dann werden [unverständlich] auf den Wagen raufgegeben. Und der Bräutigam muss immer einen Kurzen trinken für das, was raufgegeben worden ist.

Martin: Alter.

Caro: Je nachdem, ja. Das sind eigentlich Bündel, die schon fertig da sind, aber man kann auch so ein Bündel aufmachen und dann auch mal einzeln was hochgeben. Dann haben sie auch irgendwie so ein, zwei Spiele gespielt, und natürlich musste auch an jeder Kreuzung was getrunken werden. Also sehr feuchtfröhlich. Je nachdem ging es dem Bräutigam auch nicht ganz so gut. Der hat einen kleinen Powernap gemacht, eine kleine Dusche genommen, dann ging es auch wieder. Genau, dann kommen die halt zum Hof, und dann sind da wir Frauen und halt auch Nachbarn, Freunde. Und dann haben wir Kränze gebunden. Dann gab es auch Kaffee, Kuchen, gegrillt, die Feuertonne haben wir auch angemacht. Es war ein schöner Tag.

Martin: Krass. Ging das also den ganzen Tag?

Caro: Ja, die haben sich morgens gegen 11 getroffen, die Männer sind los, und wir anderen halt gegen 13:00 Uhr. Und dann sind die später mit dem Grüngut eingetrudelt.

Martin: Aber ihr habt dann auch schon getrunken?

Caro: Ja, ganz entspannt. Also nicht so wie die Männer.

Martin: Heftig. Aber es ist schon interessant, dass du da dann noch richtig traditionell die Männer und die Frauen getrennt hast.

Caro: Ja, wir haben auch gesagt: Eigentlich ist das sehr gemein. Wir Frauen könnten das ja auch machen, warum müssen das denn die Männer holen?

Martin: Aber habt ihr dann … Ist es dann so? Nein, das ist ja wirklich eigentlich total krass, in der heutigen Zeit, wo wir Gleichberechtigung und allen möglichen Kram haben. Ist es dann so, dass die Frauen den Kranz binden, oder macht man das gemeinsam?

Caro: Nee. Das haben dann die Frauen gemacht, und die Männer saßen da.

Martin: Aber der Job ist erledigt. Ja, okay. Aber gibt es da nicht so was, dass die Frauen sagen: „So, jetzt könnt ihr Männer euch verziehen, wir binden jetzt hier den Kranz, und bei jedem Bündel, das rangebunden wird, muss die Frau einen Kurzen trinken“?

Caro: Das wollen wir nicht. Da sind sehr viele kleine Bündel drangemacht worden.

Martin: Ja, kannst ja was anderes nehmen, was weiß ich, für jedes Herz, das du ranknüpfst, oder irgendwas.

Caro: Martin, wir haben 3 Kränze gemacht und dann noch ein Herz. Ich glaube, das wäre noch schlimmer gewesen als das, was die Männer gemacht haben.

Martin: Na ja, ist ja nicht schlimm, dann seid ihr da halt mal führend. Das ist interessant. Nee, das kenne ich so aber auch nicht.

Caro: Ja, ich kenne es in der Hinsicht auch nicht so. Ich kenne es auch nur mit den Nachbarn.

Martin: Und da trinkt man ja schon ein bisschen was, aber trinkst du mal ein Bierchen dazu, so ungefähr, und bindest den Kranz. Aber so was … Mhm.

Caro: Kannte ich auch noch nicht. Heftig.

Martin: Das würde mich übrigens mal interessieren, weil es mich jetzt wirklich interessiert. Das ist ja gar nicht weit weg. Für alle Zuhörenden da draußen: Mich würde interessieren, wie so was bei euch abläuft. Wirklich, da würde es mich echt freuen, wenn nur einer unserer Zuhörer schreibt: „[unverständlich] Bei uns ist es, wenn die Hochzeit stattfindet, lalala.“ Dann würde ich das nächste Mal hier verkünden, wie es war. Das würde mich wirklich interessieren.

Caro: Ja, es gibt da viele Bräuche, Traditionen, alles.

Martin: Ja, aber interessant, weil es gar nicht so weit weg ist. Guck mal, jetzt muss man für alle da draußen dazu sagen: So, wie ich es traditionell kenne, und da, wo Caro wohnt – das sind ja nur 20, 30 Kilometer weiter.

Caro: Na und, da, wo ich herkomme und jetzt wohne, sind es 15, ja.

Martin: Kilometer. Aber jetzt musst du mal überlegen … [unverständlich] Was hatte mir letztens jemand gesagt? Der hat uns auf Hawaii gehört oder in den USA oder so. Jetzt überlegt mal nur in Deutschland, wie weit welche … Das würde mich interessieren. Schickt es mir. Ich möchte wissen: Wie macht ihr das, beziehungsweise wie ist das bei euch, wenn geheiratet wird? Was macht man da an Sachen, Kränzen, was gibt es da für Traditionen?

Caro: Genau, okay. Schreibt es einfach in die Kommentare bei Spotify oder schickt es [unverständlich] oder sonst irgendwohin, wo wir es lesen können.

Martin: Ja, auf jeden Fall, ey, super. Aber okay, jetzt waren wir im Podcast nämlich beim Kränzebinden und Traditionen in Deutschland. Wobei das wahrscheinlich sogar auch mal ein interessantes Thema wäre, würde mich zumindest interessieren. Aber du hast dir ja heute wahrscheinlich wieder irgendwas überlegt.

Mythos oder Wahrheit: Mit Immobilien kann man Steuern komplett vermeiden?

Caro: Ja, und zwar [unverständlich] Hochzeitssteuern, aber nicht in diese Richtung, sondern eher: Immobilien und Steuern. Darüber möchte ich heute mit dir sprechen. Und zwar rutsche ich gleich rein mit unserer Rubrik „Mythos oder Wahrheit“: Mit Immobilien kann man Steuern komplett vermeiden.

Martin: Nee, das ist ein Mythos. Du kannst Steuern komplett vermeiden … Lass mich mal kurz überlegen: Wenn ich so hohe Abschreibungen habe, dass ich keine Steuern mehr zahle, ja, könntest du in der Theorie hinbekommen. Aber auf jeden Fall kannst du mit Immobilien sehr viele Steuern sparen, wenn du sehr viele Steuern zahlst.

Caro: Genau, das hört man ja immer wieder, wenn es um Immobilien geht: Damit kannst du sparen. Für viele klingt das erst mal gut, aber auch ein bisschen kompliziert. Man muss sich da so ein bisschen reinwurschteln, weil oft auch da die Unsicherheiten entstehen: Was bedeutet das konkret? Und ja, Steuern sind kein Geheimtrick, sondern ein System, das man verstehen muss. Und da möchte ich heute gerne mit dir mal reingucken und erst mal besprechen: Was ist Abschreibung überhaupt? Was bedeutet Abschreibung im Immobilienkontext?

Was ist Abschreibung? AfA, Grund und Boden und Gebäudewert einfach erklärt

Martin: Ja, also so ein Grundlagenthema.

Caro: Genau, ja, finde ich auch wichtig.

Martin: Das Interessante, finde ich, was ich so oft höre: Es gibt viele, die mir sagen: „Ja, das ist total kompliziert, weil es auch so viele unterschiedliche Möglichkeiten gibt.“ Wenn du in den Grundlagen bist, ne, dann reden die Leute so: „Ja, da hast du so und so viel AfA.“ Erst mal: Was heißt denn das? AfA ist grundsätzlich die Absetzung für Abnutzung, das ist die Grundlage, beziehungsweise die Abkürzung, wenn du so möchtest. Jetzt kannst du Immobilien steuerlich geltend machen. Was kannst du bei der Immobilie steuerlich geltend machen? Wir brauchen vielleicht mal ein rundes beziehungsweise ein einfaches Beispiel für alle da draußen. Denn ich möchte jetzt hier nicht irgendwie so ein Steuerchinesisch oder sonst irgendwas, sondern wir wollen das ganz easy haben, ne?

Wir stellen uns vor, wir kaufen eine Immobilie für die runde Summe von 120.000 Euro. Jetzt weiß ich natürlich: „Martin, wo gibt es denn die?“ Ja, das ist jetzt mal völlig egal. Es könnten auch 1,2 Millionen sein. Wir nehmen mal 120.000 in den Grundlagen. Grund und Boden kannst du steuerlich nicht geltend machen. Das Grundstück sozusagen, den Grund und Boden, auf dem das Objekt steht, kannst du steuerlich nicht geltend machen. Jetzt sagen wir: In unserem Beispiel hat der Grund-und-Boden-Anteil einen Wert von 20.000 Euro. Dann würden noch 100.000 Objektwert übrig bleiben. Und diese 100.000 Euro Objektwert, die auf meinem Grund und Boden stehen, kann ich steuerlich abschreiben, also die Absetzung für Abnutzung nutzen.

Abschreibungsarten: Bestand 2 Prozent, Neubau 3 Prozent und Denkmal nach § 7h und § 7i

Martin: Jetzt gibt es je nach Gebäude unterschiedliche Abschreibungsarten. Ich würde gerne einmal in diese, ich sage mal, Grundthemen reinkommen. Du hast grundsätzlich … Hast du jetzt mal einen Neubau, dann schreibst du den erst mal grundsätzlich … Neubauthematiken: Wenn du vor 3, 4 Jahren irgendein Objekt gehabt hast, dann schreibst du so einen Neubau mit 3 % ab und einen Bestand mit 2 %. Und beim Denkmal gibt es eine Sonderabschreibung, die regelt sich über das Einkommensteuergesetz, Paragraf 7h und 7i. Das wäre jetzt wieder Fachchinesisch.

Das Denkmal teilst du auf, weil du beim Denkmalobjekt grundsätzlich die Ruine kaufst, und dann wird diese Ruine ja saniert. Bleiben wir also bei unserem 100.000er-Beispiel: Davon wären dann vielleicht 20 % Substanzwert und 80 % Sanierung, weil das Objekt ja wirklich komplett kernsaniert, entkernt und so weiter und so fort gebaut wird. Im Denkmalbereich würde das bedeuten: Diese 20.000 Euro, 20 % von unserem Objekt, schreibst du dann, wenn das Objekt bis 1945 gebaut wurde, mit 2,5 % ab. Alles danach schreibst du mit 2 % ab. Du hast also ein altes Haus, Baujahr 1955, dann würden wir den Substanzanteil, die 20.000 Euro, mit 2 % abschreiben. Und die 80.000 Sanierungsanteil, die übrig bleiben, schreiben wir in den ersten 8 Jahren mit 9 % pro Jahr ab und dann noch mal 4 Jahre mit 7 %. Also 12 Jahre lang eine richtig dicke Abschreibung. Ja, und im Bestandsbereich geht es genauso: Wenn das Objekt älter ist, dann wie hier 2,5, aber sonst in unserem Beispiel genau der Substanzteil, der Bestandsteil, mit 2 %.

Caro: Okay. Darf ich kurz was fragen?

Martin: Natürlich.

Caro: Was ist der Unterschied zwischen Altbau und Neubau? Warum wird mit 2 und 3 Prozent unterschieden?

Martin: Ja, das war früher nicht so. Was heißt früher – das ist keine 5 Jahre her, ne? Aber das hat man jetzt geändert. Deswegen bin ich jetzt so von Neubau, Bestand, Denkmal und gehe jetzt wieder zurück vom Bestand zum Neubau. Also klassisch Bestand: Was du heute kaufst, 1970 gebaut, das schreibst du übrigens über die nächsten 50 Jahre mit 2 % linear ab. Wir haben es ja eben schon gehabt: Beim Denkmal hast du die 8-mal-9- und 4-mal-7-Regel, also 8 Jahre 9 %, 4 Jahre 7 %. Wir kommen auch gleich zu den steuerlichen Werten, was es eigentlich ausmacht, und dann sieht man den Unterschied, glaube ich, ganz gut. Das ist ja das Schöne beziehungsweise eigentlich das Schwierige, das auf der Tonspur zu machen, ne?

Caro: Es den Leuten anschaulich zu zeigen.

Neubau-Förderung: Degressive AfA mit 5 Prozent und Sonder-AfA nach § 7b

Martin: Genau, genau. Und das ist ja das Ding. Deswegen würde ich wirklich in diesen Grundlagen und in so einem einfachen Thema bleiben. Gehen wir also wieder zurück. Du hast gefragt: Bestand 2 %, Neubau 3. Jetzt gibt es beim Neubau aktuell sogar Besonderheiten, das wirst du gleich merken. Wenn du jetzt Objekte hast – eine ganz neue Abschreibung, die auch gerade überall rauf und runter geht, ist die degressive AfA in Höhe von 5 %. Das heißt: Wenn du heute ein neues Objekt baust, schreibst du das erst mal mit 5 % degressiv ab. Das bedeutet – ich bleibe bei unserem Beispiel, wir haben 100.000 Euro Objektwert –: 5 % sind 5000 Euro. Wie viel hättest du dann im nächsten Jahr, das du zur Abschreibung ansetzt, wenn du degressiv abschreibst? 100.000 minus 5000 Euro, die ich schon abgeschrieben habe, wären …

Caro: Also 95.

Martin: Genau, im nächsten Jahr wären es 95.000.

Caro: Und davon wieder 5 %.

Martin: Okay, und so weiter und so fort. Das heißt: degressiv, fallend, ne? Ist ja logisch, weil sich der Wert minimiert. Aber 5 % sind natürlich erst mal besser als 2 % im Bestand.

Jetzt gibt es noch eine neue Absetzung für Abnutzung, und das ist die sogenannte 7b-AfA, auch in Höhe von 5 %, über 4 Jahre. Da gibt es gewisse Höchstgrenzen, bis wie viel pro Quadratmeter und so weiter und so fort, das macht es zu komplex, das lasse ich jetzt ganz bewusst weg, ne? Aber die 7b-AfA sagt: Wenn du heute Objekte baust, die den KfW-40-Standard erfüllen, also den neuesten energetischen Standard, und QNG, also nachhaltig gebaut sind, dann darfst du neben den 5 % degressiv im Neubau sogar noch mal 5 % zusätzlich über 4 Jahre abschreiben. Im ersten Jahr also sogar 10 %.

Caro: Krass.

Martin: Ja, krass, genau. Und wenn wir das jetzt … Im ersten Jahr 10 %, im zweiten Jahr die 5 % auf die 95, aber auch noch mal 5 % auf die 100. Denn die 7b-AfA kannst du 4 Jahre geltend machen. Diese 7b-Absetzung für Abnutzung hast du also 4 Jahre lang.

Warum der Staat Neubau stärker fördert: Wohnungsmangel und Klimaziele 2045

Martin: Warum hat man das gemacht? Das war ja deine Frage: Warum macht man das eine mit Bestand 2, und das andere sogar im ersten Jahr mit 5, oder, wenn du sogar noch degressiv plus 7b hast, 5 plus 5, also 10 % im ersten Jahr? Warum ist der Unterschied so groß? Das ist ganz einfach. Wir hatten das ja schon mal in einer Podcastfolge, meine ich: Wie ist denn der Wohnungsmarkt überhaupt aufgeteilt? 60 % der Wohnungen sind in Privatbesitz. Wir haben also ganz, ganz viele Privatpersonen, denen der Wohnungsmarkt gehört. Wenn du jetzt Anreize schaffen willst, weil wir natürlich absoluten Wohnungsmangel haben – das ist das eine Thema, wir brauchen also ganz dringend mehr Wohnraum –, und wir haben in Deutschland Klimaziele: 2045 Klimaneutralität, im Grundgesetz verankert. Und wir haben es ja auch schon mal im Podcast gehört: Der Wohnungsmarkt ist im Grunde der zweitgrößte Klimakiller nach dem Auto.

Caro: Genau.

Martin: Das hat also zur Folge: Wie willst du es als Staat, als Regierung hinbekommen, dass mehr nachhaltig und natürlich energetisch top gebaut wird? Dass jetzt nicht einer sagt: „Na ja, ich baue jetzt ein Haus, das einfach verglaste Fenster hat, das ist aber super günstig. Ich baue auch nur ein einschaliges Mauerwerk ohne Dämmung, und ich nehme noch eine neue Ölheizung, oder am besten noch einen alten Kachelofen.“ Weißt du, also mal Energieeffizienzklasse H. Das willst du ja nicht. Sondern wenn du Klimaziele erreichen willst, musst du energetisch top und nachhaltig bauen. Und da hat der Staat Anreize geschaffen, weil das natürlich teurer ist. Wenn ich Mehrfachverglasung habe statt Einfachverglasung, wenn ich bessere Dämmung habe, mehr Dämmung, nachhaltiger baue und so weiter und so fort, heute Hybrid oder sonstige Themen, dann möchte der Staat das fördern. Wenn du aber weißt, dass 60 % des Wohnungsmarkts in Privathand sind, beziehungsweise dass die Privatpersonen 60 % des Wohnungsbestands halten, dann musst du natürlich da Anreize schaffen. Und das schaffst du, indem du sagst: „Ey, dann machen wir doch beim Neubau, wenn der jetzt wirklich ganz frisch neu und top gemacht ist, 5 % degressiv und 4 Jahre lang noch mal 5 % 7b.“ Warum 4 Jahre? Sag du es mir.

Caro: Na ja …

Martin: Überleg mal: Der Neubau, die Immobilie kostet dich ja Geld, wenn du heute als Investor unterwegs bist. Dann sagst du: Na ja, ich kaufe jetzt eine Immobilie für – bleiben wir bei unserem Beispiel – 100.000 Euro. Dafür muss ich ja Zinsen und Tilgung zahlen. Ich kriege aber noch keine Miete, weil das Objekt ja noch gebaut wird, es hat ja vielleicht noch 2 oder 3 Jahre Bauzeit. Und damit du das kompensiert kriegst, zieht halt die Steuer.

Caro: Okay.

Martin: Und deswegen 4 Jahre, weil man sagt: Na ja, in 4 Jahren ist das Objekt gebaut. Dann läuft zwar diese 5-%-7b aus, deine degressive fünfprozentige AfA läuft natürlich noch, keine Frage. Aber dann bekommst du Miete als Ertrag, brauchst also die steuerliche Kompensation nicht mehr so stark. Und damit schaffst du Anreize. Weil, wenn du jetzt [unverständlich] bist …

Rechenbeispiel: Steuerrückfluss bei Bestand mit 2 Prozent vs. Neubau mit 5 plus 5 Prozent

Martin: Wir können ja das Beispiel mal aufmachen, wie es funktioniert. Wir vergleichen jetzt einfach mal ein Bestandsobjekt mit einem Neubau. Und lass uns beim Neubau auch mal das Extreme nehmen: 5 plus 5, ne, also 5 % degressiv und 5 % 7b-Abschreibung. Jetzt stellen wir uns vor: Die Immobilie hat Grund und Boden 20, weg, wir haben noch 100.000 Euro Objektwert. Und ich lasse jetzt mal diese ganzen Mietdinge weg, also erst mal nur die steuerliche Betrachtung der Abschreibung. Dann könnte ich sagen: Ich habe ein Bestandsobjekt von 1970, energetisch nicht top gemacht. Ich kann wahrscheinlich auch Mietsteigerungen nicht so easy durchsetzen, weil ich vielleicht sogar Energieeffizienzklasse H habe. Das heißt, mein Mieter zahlt viele Nebenkosten, viele Energiekosten, ich kann also die Mieten kaum kompensieren. Das schreibe ich aber jetzt erst mal mit 2 % ab. Von 100.000 2 % sind relativ einfach 2000 Euro. Das ist meine AfA, meine Absetzung für Abnutzung, wenn du so möchtest, aus dem Objekt heraus. Wenn ich also jetzt einen Steuersatz von 40 % habe, inklusive Soli, inklusive Kirche, sage ich: „Hey, pass auf, liebes Finanzamt, ich habe hier jetzt eine Abschreibung von – wirklich total einfach dargestellt – 2000 Euro, 40 % Steuer, ich mache die steuerlich geltend.“ Achtung, das reduziert mein zu versteuerndes Einkommen. Und dann kriege ich darauf meine Steuer zurück. Ich könnte also sagen: Bei 2000 Euro und 40 % – ja, siehste, Caro, jetzt holst du mich ohne Taschenrechner, aber das geht – sind das 800 Euro, ne? Das heißt: Bei meiner Immobilieninvestition kriege ich bei 40 % Steuerbelastung 800 Euro durchs Finanzamt zurückerstattet.

Jetzt nehmen wir das gleiche Beispiel: Wir haben wieder einen Objektwert von 100.000 Euro, ne, 20.000 [unverständlich], das kann ich steuerlich nicht geltend machen. Jetzt haben wir im ersten Jahr 5 % plus 5 %, das sind also 10 %. Das heißt, ich sage: Moment mal, von 100.000 sind es dann wie viel, 10 %? Caro, [unverständlich]

Caro: Ja, aber die 10 % wären 10.000.

Martin: Ich mache 10 % geltend, 90 bleiben übrig. Aber 10 % mache ich davon geltend, 10 % von 100.000 sind also 10.000. Bei 40 % Steuer kriege ich 4000 Euro zurück. Das ist ein Unterschied zu 800, und das ist genau das Thema. Wenn ich in dem Objekt einen hohen Abschreibungswert habe, kann ich je nach Steuerbelastung halt mehr kompensieren. Das war jetzt wirklich einfach dargestellt, ne?

Im Grunde genommen musst du einfach Folgendes wissen: Mieteinnahmen sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Du darfst gegen deine Mieteinnahmen aber deine Zinsbelastung, deine nicht umlagefähigen Nebenkosten und dann die Abschreibung setzen. Das sind die Sachen, die du steuerlich geltend machen kannst.

Die Steuer ist nicht alles: Steuersatz, Miete und Sanierungsrisiko abwägen

Martin: Jetzt wäre ja die Logik, ne – wenn wir jetzt bei unserem Beispiel sind, würde ja jeder Hörer gerade sagen: „Ey, Martin, da kann ich mir ja keinen Bestand mehr kaufen. Wenn ich da von 100.000 als Beispiel nur 2000 geltend mache und bei 40 % Steuer 800 Rückfluss habe, während ich bei einer 5-plus-5-Prozent-Absetzung für Abnutzung bei 10.000, die ich geltend mache, bei 10 % im ersten Jahr … Stimmt das ja, im zweiten Jahr ist es etwas weniger, weil es ja degressiv, zumindest fallend, ist. Da muss ich ja nur Neubau kaufen, mit dieser Doppel-AfA. Weil ich da ja 4000 Euro kriege, 40 % von 10.000.“ Ja, grundsätzlich richtig. Auf der anderen Seite spielen aber mehrere Faktoren eine Rolle. Es könnte jetzt sein, dass du gar nicht der Steuerzahler mit 40 % Steuer bist, sondern vielleicht hast du einen Steuersatz von 20 %. Machen wir das Beispiel mal auf: Dann könnte es sein, dass sich für dich als Investor ein Bestandsobjekt trotz der nur 2 % bei der Steuer rechnet. Beim Bestand kriegst du aber wahrscheinlich ein bisschen mehr Miete, weil neu bauen jetzt erst mal ein bisschen teurer ist. Dafür hast du aber den neuesten Standard, dafür hast du in den nächsten 10, 20, 30 Jahren wahrscheinlich weniger Sanierungskosten, ne, vielleicht auch weniger Sanierungsrisiko und so weiter und so fort. Man muss also immer ganz genau die Vor- und Nachteile abwägen. Aber heute sind wir ja bei der AfA. Von daher ist das im Grunde genommen konkret der große Unterschied: dass du den Neubau natürlich stärker förderst.

Warum es Abschreibungen gibt: Restnutzungsdauergutachten für ältere Bestandsimmobilien

Caro: Okay. Aber warum gibt es die Abschreibung überhaupt?

Martin: Die Abschreibung gibt es, weil man sagt: Okay, wir wollen grundsätzlich ja Wohnraum schaffen. Wir wollen grundsätzlich, dass private Menschen dort auch investieren, weil der Staat es sich selbst ja nicht leisten kann, den gesamten Wohnraum in Deutschland zu schaffen, ne? Wir brauchen irgendwas um 350.000 Wohnungen, jetzt kann man ja mal einen Durchschnittspreis für so eine Wohnung ausrechnen – weißt du, wie viele Milliarden das sind? Und das musst du halt für Investoren attraktiv machen. Und natürlich hat der Investor auch … Und das muss man auch sagen: Das Ding heißt ja Absetzung für Abnutzung. Wenn du heute einen Bestand kaufst, ganz klassisch mit, von mir aus, 2 % Abschreibung – wobei es da auch wieder eine neue Sonderregelung gibt: Du kannst auch sogenannte Restnutzungsdauergutachten machen. Denn wir haben ja gesagt: 2 % schreibst du über 50 Jahre ab. Warum? Weil du immer zu 100 % abschreiben musst, ne? 2 % pro Jahr, 50 Jahre, sind 100 %, dann ist die Immobilie abgeschrieben. Jetzt sagst du aber vielleicht: Die Immobilie hält gar nicht mehr 50 Jahre, sondern nur noch 25. Dann machst du ein sogenanntes Restnutzungsdauergutachten. Und wenn das alles … Es muss auch einer sein, der wirklich anerkannter Sachverständiger ist et cetera. Dann kannst du sagen: „Liebes Finanzamt, nach 25 Jahren ist meine Immobilie aber runtergerockt, weil sie heute, Baujahr 1970, unsaniert ist.“ Dann kannst du sogar eine verkürzte Abschreibungszeit wählen, und damit erhöht sich dann der Satz. Wenn ich nicht über 50 Jahre mit 2 abschreibe, sondern über 25 Jahre, dann sind es ja nicht 2, sondern 4. Ich muss in der Logik immer auf die 100 % kommen, ne? So weit klar?

Abschreibung ist kein Trick: Wie Mieter und Finanzamt das Investment mitbezahlen

Caro: Okay. Ist das echtes Geld oder quasi nur so ein Buchungstrick?

Martin: Es ist erst mal kein Trick, ne? Es ist ja in Deutschland auch kein Wort, „Buchungstrick“. Ja, oder ja, viele sagen so: „Hä, nutz doch die Tricks.“ Nein, das ist kein Trick. Das gibt das Steuergesetz her, das ist jetzt auch kein Betrug oder irgendeine Schieberei oder irgendwas. Sondern das nutzen einfach clevere Investoren, weil sie sagen: Moment mal, ich investiere jetzt in eine Immobilie. Ich bleibe bei unserem Beispiel von eben: 120 Kaufpreis, 20.000 sind Grund und Boden, 100.000 ist das Objekt. Und ich nutze jetzt vielleicht diese 5 plus 5 Abschreibungen, also diese 10 % im ersten Jahr. Ich habe eine Steuer von vielleicht 40 %, oder bin vielleicht sogar Spitzensteuerzahler, wie auch immer, bleiben wir bei 40, damit wir jetzt keinen da draußen verwirren. Dann kriege ich im ersten Jahr 4000 Euro Steuerrückfluss, im zweiten sind es dann, weil die degressiv ist, vielleicht 3900 irgendwas, ne, und so weiter. Nach 4 Jahren fällt natürlich diese 5 % raus, das muss man auch sagen. Also diese 7b-Abschreibung, die zweiten 5 dieser 5 plus 5, fallen nach 4 Jahren raus. Da hast du aber immer noch 5 %. Und die nutzt du einfach dazu, weil du sagst: Ist ja nicht schlimm. Wenn ich jetzt für mein Investment – nehmen wir die 100.000 – im ersten Jahr 4000 gibt, im zweiten Jahr 39, dann, keine Ahnung, 3870 und so weiter … Und danach fallen ja die zweiten 5 % raus, aber du hast vielleicht immer noch irgendwie 1800 Euro steuerliche Kompensation, also über 12, 15 Jahre, die du die Immobilie hältst. Wenn du langfristig spielen möchtest, weil du langfristiges Investment, langfristigen Vermögensaufbau betreiben möchtest, dann hast du bei unserer 100.000er-Immobilie bei so einer Konstellation mit 5 plus 5 innerhalb von 15 Jahren vielleicht einen Steuerrückfluss in Höhe von 30.000, 35.000, 40.000 Euro, das kann alles sein. Genau das ist das Interessante für die Investoren.

Caro: Ja.

Martin: Na klar, weil du einfach sagst: Moment mal, wer zahlt denn mein Investment? Auf der einen Seite erst mal der Mieter. Wenn die Immobilie – bleiben wir beim Neubau –, wenn die Immobilie fertiggestellt ist, in der Top-Lage ist, nachhaltig gebaut ist, kann ich Top-Mieten erzielen, mit geringen Nebenkosten, weil die Häuser energetisch top und nachhaltig gebaut sind. Ich nutze vielleicht sogar Förderdarlehen. Auch das gibt es noch, das ist noch eine weitere Förderung, die du in so einem Bereich kriegen kannst. Aber es hat natürlich eine hohe Steuerkompensation. Das heißt: Der Mieter zahlt einen Teil, das Finanzamt zahlt als Steuerrückfluss durch die Abschreibung einen Teil, und nur einen ganz geringen Teil zahle halt ich. Und das ist ja genau das, was strategische Investoren machen, dass sie sagen: Ich nutze genau diese steuerliche Komponente.

Jetzt kann man auch sagen: „Ja klar, aber wenn ich die Immobilie heute kaufe und über die nächsten 20 Jahre abschreibe, werde ich doch nach 20 Jahren dort wieder Investitionen tätigen müssen, die nutzt sich doch auch ab.“ Das ist steuerrechtlich doch auch richtig, also muss ich ja auch eine Kompensation haben. Aber auf der anderen Seite sage ich: Die Immobilie, die heute 100.000 kostet, ist in 20 Jahren dann vielleicht auch nicht 100, sondern 150.000 oder 200.000 wert, je nachdem, was wir für eine inflationäre Preisentwicklung haben. Aber selbst wenn die 100.000 nach 20 Jahren immer noch nur 100.000 wert sind – ne, wenn also die Wohnung in München oder in Hamburg oder in Hannover heute das Gleiche kosten würde wie vor 20 Jahren, was ja nicht so ist –, aber selbst wenn dem so wäre, ist die Frage: Wie viel habe ich von meinem eigenen Geld investiert? Wenn du jetzt nach 20 Jahren nur einen Schnitt machen würdest und sagst: „Ey, pass auf, ich habe die für 100.000 gekauft, ich habe selbst über die Laufzeit vielleicht 30.000 Euro investiert, den Rest haben mein Mieter und das Finanzamt bezahlt“ – dann hätte ich selbst bei 0 % inflationärer Preisentwicklung aus meinen 30.000 100.000 gemacht. Bei 0 %. Und das schafft keine andere Anlage.

Denkmal-AfA: Die höchste Abschreibung für den Erhalt von Kulturdenkmälern

Martin: Und deswegen ist es halt so spannend, dass die Investoren da draußen und Profis, sage ich mal, ne, oder die, die sich mit strategischem Vermögensaufbau beschäftigen, zumindest genau diesen Faktor sehen. Und das ist das, was ich oft predige, wenn du am Anfang immer noch sagst: „Das hat so und so viel Mietrendite, Mietrendite, Mietrendite.“ Nein, das ist eine Konstruktion.

Früher war es so … Wir haben ja vorhin noch eine Abschreibung genannt, die sogenannte Denkmalabschreibung: 8 Jahre 9 % und dann noch mal 4 Jahre 7 %, also über 12 Jahre, im Grunde genommen die hohe Abschreibung auf den Sanierungsanteil. Und da siehst du es natürlich auch: Wenn du jetzt wieder die Immobilie mit 100.000 hast, schreibst du 20.000 als Substanzwert mit 2 % ab, und du hast da noch mal 80 % Sanierungsanteil im Objekt. Diese 80.000 schreibst du mit 9 % ab, ne, also 8 Jahre lang 9 %. 9 % von 80.000, das sind dann 7100 Euro, die du da absetzt. Wenn du Spitzensteuersatzzahler bist und nachher, was weiß ich, vielleicht sogar 50 % Steuerbelastung hast, dann hast du dir damals darüber pro Jahr 3500 Euro Steuerrückfluss kompensiert.

Und warum hat man das gemacht? Jetzt kann man auch sagen: Das ist eigentlich die höchste Abschreibung, die du nutzen kannst, also die Denkmalabschreibung, die 8-mal-9- und 4-mal-7-Regel, Paragraf 7h, 7i Einkommensteuergesetz, wer es nachlesen möchte. Die ist im Grunde die höchste Form der Abschreibung. Das hat man damals gemacht, weil man gesagt hat: Moment, wir wollen, dass bei Denkmalobjekten, Kulturdenkmälern in Sanierungsgebieten … Das will die Stadt fördern, schreibt Sanierungsgebiete aus, ne, die unter Denkmalschutz stehen, oder Einzelobjekte, die für die Gesellschaft erhaltenswert sind. Dass dort Privatinvestoren investieren. Das würdest du aber nur machen, weil das ja grundsätzlich immer teuer ist, ne? Alle Leitungen rausreißen, bevor du neue einbaust, und so. Ein Denkmal ist oftmals teurer, als wenn du es neu baust. Aber du willst halt nicht, dass du mitten in der Stadt die große alte Jugendstilvilla abreißt. Das will keiner. Du willst also nicht, dass du die abreißt und da ein neues 6-Parteien-Haus errichtest, sondern du möchtest, dass sie halt erhalten bleibt. Und deswegen musst du einen steuerlichen Anreiz schaffen. Und diese steuerliche Kompensation nutzen halt Leute, die dann sagen: „Okay, ich habe die Steuerbelastung, und die möchte ich jetzt für meine Investitionsentscheidung Immobilie in Privatvermögen umwandeln.“ Und dann ist es immer der gleiche Effekt: Mieter, Finanzamt, und den kleinen Teil zahle ich vielleicht noch, beziehungsweise derjenige, der es dann halt macht, zahlt das halt ab. Es ist immer der gleiche Effekt.

Caro: Ich wollte gerade sagen: Es ist ja immer Teil der Strategie.

Martin: Auf jeden Fall, ne.

Häufigster Fehler: Steuersparmodelle ohne passende Steuerbelastung

Caro: Okay. Welche Fehler siehst du am häufigsten?

Martin: Am häufigsten sehe ich den Fehler, dass Leute sich durch diese … Ich glaube, in Zeiten von Social Media und so ist die Gefahr ganz groß. Früher war es immer so, dass man – ich sage mal so einen platten Satz, ne –, wenn ich sagen würde: „Caro, wie interessant wäre es denn für dich, Steuerbelastung in Privatvermögen umzuwandeln?“

Caro: Super interessant.

Martin: Ja, ne, so würde ja jeder da draußen sagen: Ist für mich interessant. Ja, ist es grundsätzlich auch. Und dann hat man damals – und heute ist es auch so, aber damals war es halt so – irgendwie die Jugendstilvilla in, keine Ahnung, Leipzig, Dresden oder wo auch immer gezeigt und gesagt: „Hier, guck mal, Denkmal. Und da kannst du es hinkriegen, so und so viel von dieser Immobilie steuerlich geltend zu machen.“ Und dann hieß es: „Boah, super.“ Dann haben sie aber festgestellt: Erst mal muss das auch alles vom Finanzamt anerkannt werden. Das ist auch grundsätzlich so, ne, da gilt es auch ein bisschen drauf zu achten. Deswegen empfehle ich, mal einen Sicherheitsabschlag zu rechnen. Das mache ich jetzt zum Beispiel auch, wenn ich das selbst mache oder auch für Investoren: mit Sicherheitsabschlägen rechnen. Denn wenn es besser ist, ist es nicht schlimm, nur wenn du eine Steuernachzahlung kriegst, ist es halt ein bisschen blöd.

Und damit wurde dann gelockt. Und das haben auch Leute gekauft, die gesagt haben: „Boah, super“, die aber vielleicht nur einen Steuersatz von 20, 23, 25 % hatten. Weil die zwar gut verdient haben, aber vielleicht verheiratet waren und noch 2 Kinder mit Freibeträgen auf der Steuerkarte hatten und so weiter. Die hatten also eigentlich nur eine steuerliche Belastung von irgendwo 25 %. Und dann wurde denen suggeriert: „Ey, super, du kannst total viel Steuern sparen.“ Aber ich kann nur viele Steuern sparen, wenn ich auch viele Steuern zahle. Das ist halt die Logik, weil ich es mir ja zurückhole, ne? Wenn ich jetzt 20 % Steuerbelastung habe, dann kann ich nicht 40 % wiederkriegen, sondern nur von dem, was ich auch habe. Da kann ich also quasi Einsparungen oder Kompensationen betreiben. Und das ist wirklich einer der häufigsten Fehler. Weil die Leute dann getrieben sind und sagen: „Ja, 5 % plus 5 %, 10 % im ersten Jahr, Mensch, super, alles klar.“ Ja, aber auch da wieder: Wenn ich einen Steuersatz von vielleicht 10 % habe oder gar keine Steuern zahle, dann kann ich auch keine Steuern zurückkriegen. Und dann kann es, weil ich vielleicht auch schon die Freibeträge oder die ganzen Sachen ausgenutzt habe, ne, wirklich sinnvoller sein, sich eine Bestandsimmobilie zu holen, vielleicht mit Energieeffizienzklasse C, aber trotzdem top saniert. Also mit so ein paar Grundlagen bei den Einflussfaktoren, über die wir auch schon gesprochen haben, da musst du immer drauf achten. Aber die Gesamtkonstruktion ist wichtig.

Wenn ich da dann ein bisschen mehr Rendite bekomme und die Steuer nicht habe, ist es ja völlig in Ordnung. Und auch in unserem Beispiel gerade: Ob ich jetzt bei 100.000 Euro über die Laufzeit von 20 Jahren 30.000 oder 40.000 zugezahlt habe, ist eigentlich völlig egal. Solange ich diese ganzen Risiken minimiere, dass zumindest mein Mieter das bezahlt und dass ich das steuerlich vernünftig habe und das Objekt in einem vernünftigen Zustand ist. Das ist eine Gesamtkonstellation oder Konstruktion, wenn du so möchtest. Und das machen die Profis halt anders. Die lassen sich nicht durch Gier treiben, ne? Wenn du sagst: „Ey, wie interessant wäre es …“, dann sage ich: „Ja, mag sein, muss ich mir durchrechnen.“ Und da muss ich sagen: Gerade beim Thema Anlageimmobilie ist es oftmals so, dass sich Leute treiben lassen: „Boah, super, guck mal, wie viele Steuern ich sparen kann“, oder: „Wie viel Cashflow ich aus meiner Immobilie hole.“ Ja, wenn sie denn halt eine unsanierte ist, im Bestand, und sonst aufgepimpt durch die Mieten … Dann habe ich vielleicht den Cashflow aus der Immobilie erhöht, kaufe mir aber auf der anderen Seite das Risiko ein, dass die Immobilie seit 40 Jahren nicht großartig saniert ist, zumindest nicht im Kern, sondern nur durchgepinselt. Und vielleicht kommen dann in 5 Jahren die Riesennachschusspflichten, dass ich mal eben 10.000, 20.000, 30.000, 40.000 Euro investieren muss. Das Problem ist immer nur: Die Leute, die in so was investieren, weil sie von Social Media oder irgendwas getrieben sind, haben dann nicht die 20.000 oder 25.000 fürs neue Badezimmer. Haben auch nicht die 5000 extra, um die Wohnung an sich noch mal ein bisschen durchzusanieren, und können nicht mal die 3, 4 Monate Leerstand kompensieren, die es sicherlich dauert, bis die Immobilie saniert ist, bevor sie wieder neu vermietet wird. Und das kann Leute natürlich schnell in den Ruin treiben. Und das sind für mich häufige Fehler: dass man nicht die Gesamtkonstruktion dahinter durchdenkt.

Fazit: Was jeder Investor über Steuern und Abschreibung wissen sollte

Caro: Okay. Zum Abschluss noch mal eine Frage, die du vielleicht – was du ja gerne machst – noch mal zusammenfassen kannst: Was sollte jeder Investor über Steuern verstehen, bevor er kauft? Also zum Abrunden.

Martin: Okay. Dann würde ich sagen, grundsätzlich ohne Steuerchinesisch, wenn du so möchtest: Grundsätzlich ist die steuerliche Kompensation bei Immobilieninvestitionen ein großer Teil der Strategie, den Profis nutzen. Aber da gilt es drauf zu achten: Welche steuerliche Kompensation ist für den Anleger die passende? Es gibt nicht nur das eine und nur das andere. Es gibt nicht nur Denkmalimmobilien mit „Wow, super, 8 Jahre 9 %, 4 Jahre 7“. Es gibt nicht nur die Bestandsimmobilie, das ist das Brot-und-Butter-Geschäft mit tollen Renditen, mit Cashflows oder irgendwas, aber in der steuerlichen Betrachtung nur mit 2 %. Und genauso gibt es nicht nur den energetisch top gemachten Neubau mit 5 % degressiv und vielleicht sogar noch der 7b-Abschreibung, wenn er auch noch nachhaltig gebaut ist und in gewisse Kaufpreisgrößen passt. Das gibt es nicht. Man muss immer gucken: Was ist meine Strategie, wie lange möchte ich die Immobilie auch halten? Es ist aber ein entscheidender Faktor, genau diese Absetzung für Abnutzung zu nutzen, um Mieter und steuerliche Kompensation für sein Investment zu nutzen. Und das kannst du nur bei der Immobilie. Es gibt keine andere Anlagemöglichkeit, bei der du das so konstruieren kannst. Mit diesem Fremdkapitalhebel – die Zinsen, nämlich das Darlehen bei der Bank, auch nicht zu unterschätzen, weil ich auch die steuerlich geltend machen kann. Das ist die nächste steuerliche Kompensation neben der AfA, also der Absetzung für Abnutzung.

Caro: Okay. Steuern sollten also nie der alleinige Grund für ein Investment sein.

Martin: Nein, nee. Allein der Steuertrigger, den ich höre, sollte es nicht sein. Du könntest mir also sagen: „Mensch, super, Martin, ich habe da ein tolles Objekt mit 5 plus 5 % und günstig im Kaufpreis“, aber es ist am falschen Standort – dann ist es trotzdem eine Fehlentscheidung, ne? Denn irgendwann nach der steuerlichen Kompensation kommt die Miete und auch die Beteiligung des Mieters. Und das ist immer dieses Zusammenspiel: Wer zahlt mein Investment? Mieter, Steuerrückfluss – Schrägstrich Finanzamt, sagen ja manche dann auch – und einen Teil zahle ich. Und wenn ich das in der Konstellation betrachte, dann ist für mich entscheidend: Wie hoch ist meine Eigenkapitalrendite? Nicht die Rendite meines Investments, sondern die meines Eigenkapitals. Wenn ich in die 100.000-Euro-Immobilie über 20 Jahre selbst von mir aus 33.000 Euro eingezahlt habe, dann hätte ich selbst bei 0 % Wertentwicklung meiner Immobilie mein eingesetztes Kapital verdreifacht. Irre, aber es ist wirklich so. Das ist keine Hexerei, kein Gespiele oder Gepose oder irgendwas, sondern einfaches Nutzen. Und wenn ich auf die Einflussfaktoren achte, ist es doch jedermanns gutes Recht zu sagen: „Hey, ich kann Immobilien steuerlich geltend machen.“ Das ist gewollt. Also nutze ich doch von mir aus vielleicht ein Drittel Rückfluss vom Finanzamt, ein Drittel Mieter, ein Drittel zahle ich. Das ist dann ein gutes Investment, wenn ich die anderen Einflussfaktoren auch habe, Punkt. Wenn ich da aber einen davon – auf gut Deutsch – verkacke, dürfen wir das sagen? Ich bin da eher sehr direkt. Dann habe ich ganz andere Probleme. Das ist genau das: Es ist immer eine Gesamtkonstellation.

Und deswegen kann ich jedem da draußen nur sagen: Sucht euch eine richtige Strategie aus. Fix-and-Flip-Modelle – ich kaufe heute, ich saniere ein bisschen, Pinselsanierung, ich verkaufe nach 2 Jahren wieder, oder ich pushe die Mieten oder Sonstiges –, das kann man machen, wenn man als Immobilieninvestor, als Unternehmer, unternehmerische Entscheidungen treffen möchte, ne? Ich gehe da vielleicht rein, ich saniere sogar selbst, oder ich entwickle die Mieten nach oben und habe dann eine bessere Rendite und verkaufe für mehr. Kaufen, verkaufen kennt man ja auch, ne, [unverständlich], diese ganzen … Es gibt ja tolle Serien dazu. Ja, funktioniert alles, aber dann ist man Immobilienunternehmer. Wenn man strategisch investiert und vielleicht sonst noch einen Hauptjob hat, dann gilt es einfach, alle Einflussfaktoren zu berücksichtigen oder sich einen Profi zu holen, der das für einen macht. Und natürlich darf dann auch die steuerliche Kompensation eine Rolle spielen. Das Recht hast du ja, das gibt es ja her. Mache ich ja auch, sollte jeder da draußen tun, für den es möglich ist, in Immobilien zu investieren.

Caro: Das hast du schön gesagt.

Martin: Siehst du, Mensch, war das ein Abschlusssatz? Der war ja ganz kurz.

Caro: Nee, super. Es hat mir heute wirklich Spaß gemacht mit dir.

Martin: Siehst du, das ist schön.

Caro: Ich dachte mal: „Ach, AfA, trockenes Thema.“ Aber eigentlich ist es tatsächlich sehr interessant, ne?

Martin: Ja, ist es. Und es ist wirklich kein Rocket Science, ne? Es ist jetzt hier nicht die Raketenwissenschaft, sondern ich habe einfach einen Objektwert und nutze diese Absetzung für Abnutzung. Es gibt halt die unterschiedlichsten Modelle, die wir jetzt ja beleuchtet haben. Und man muss vielleicht einfach mal … Spult zurück, das ist das Schöne, was man machen kann. Spult zurück, nehmt euch ein Blatt Papier und schreibt mal auf: Das ist mein Investment über 120.000, 20.000 sind Grund und Boden, bleiben 100.000 Euro übrig. Dass man jetzt auch noch Notar- und Gerichtskosten und diese ganzen Dinge steuerlich geltend machen kann – ja, natürlich, geht auch, das sind weitere Steuerthemen, ne? Das rechnen wir natürlich immer ganz genau. Aber nur für euch: Guckt mal drauf und sagt: Okay, jetzt habe ich das Objekt, und diese 100.000 schreibe ich jetzt wie ab? Mit 2 % im Bestand oder mit 5 % degressiv oder 5 plus 5? Was macht das eigentlich? Und dann könnt ihr euren Steuersatz mal danebenhalten und sagen: Okay, durch die steuerliche Kompensation über die Abschreibung kommt jetzt das und das rein. Und das ist wie bei allen Anlagen einfach eine Wirtschaftlichkeitsrechnung. Und wenn man es nicht selbst machen kann, dann geht zum Profi, aber löchert den damit. Und lasst euch bitte nicht beim ersten „Boah, super, das sind 5 plus 5, und da kannst du 10 %“ … keine Ahnung. Mich interessiert immer die Gesamtbetrachtung meines Investments. Immer. Und das ist der Unterschied.

Caro: Top.

Martin: Ja, Caro, siehst du, wieder ein Thema durch, ne?

Caro: Ja, das ist schön. Ja, das war es heute wieder bei „Hinter der Fassade“. Wenn euch die Folge gefallen hat, lasst ein Like da und kommentiert gerne. Wie gesagt, wir sind sehr gespannt auf eure Kommis, auch bezüglich der Hochzeitsbräuche.

Martin: Nicht vergessen.

Caro: Gut, dass du es gesagt hast, bei dem Thema heute.

Martin: Ja.

Caro: Genau, und bis zum nächsten Mal.

Martin: Bis bald, ciao.

Caro: Ciao.