Zur Bewertung von Immobilien ermittelt man den sogenannten Verkehrswert. Bodenrichtwerte, potenzielle Erschließungsbeiträge, Bewirtschaftungskosten, Wohn- und Nutzflächenermittlung sowie weitere relevante Kriterien (z. B. aus Marktberichten) fließen je nach Bewertungsverfahren in eine fachlich fundierte Wertermittlung ein. Es gibt drei Verfahren, um einen validen Verkehrswert von Immobilien festzustellen: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Wie beim Ertragswertverfahren werden Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten wird unterschieden zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau dasselbe Gebäude heute herzustellen? Dieser Wert wird dann vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung.
Diese Berechnungsmethode wird für vermietete oder verpachtete Immobilien angewandt. Miete oder Pacht werden wie Zinsen gesehen und hochgerechnet bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnung oder das Haus wegen Abnutzung wertlos wird. Dabei geht es um die Frage: Wie viel Kapital brauche ich heute, um solche Zinsen in der Zukunft zu bekommen? Das ist dann der Ertragswert des Gebäudes.
Hierbei wird die zu bewertende Immobilie mit bereits erzielten Kaufpreisen für ähnliche Immobilien verglichen.
Das hängt von mehreren Faktoren ab: In manchen Lagen gibt es für ein Vergleichswertverfahren zu wenig vergleichbare Immobilien. Das trifft auch auf das nach individuellen Vorgaben und Bedürfnissen gebaute Einfamilienhaus zu. Beim Ertragswertverfahren hängt viel von der realistischen Einschätzung künftiger Erträge ab, beim Sachwertverfahren erfordert die Marktanpassung eine gute Marktkenntnis der Gutachterin bzw. des Gutachters.
