Immobilienbewertung
Bei einer Immobilienbewertung wird der Wert eines Grundstücks, Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines anderen Immobilienobjekts zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. Für eine fachgerechte Verkehrswertermittlung sind insbesondere Lage, rechtliche Gegebenheiten, Grundstücks- und Gebäudemerkmale sowie die aktuelle Situation am Immobilienmarkt relevant.
Der gesetzlich definierte Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet. Nach § 194 BauGB entspricht er dem Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften sowie der Lage der Immobilie voraussichtlich erzielbar wäre.
Für Käufer einer Anlage-Immobilie ist eine realistische Bewertung besonders wichtig. Ein hoher Angebotspreis, eine attraktive Mietrendite oder ein positiver Standorttrend allein reichen nicht aus, um den Wert einer Immobilie sachgerecht einzuschätzen.
Was ist eine Immobilienbewertung?
Die Immobilienbewertung dient dazu, einen nachvollziehbaren Wert für eine Immobilie zu bestimmen. Je nach Anlass kann dabei beispielsweise der Verkehrswert, ein Beleihungswert oder ein steuerlicher Wert relevant sein.
Für die Verkehrswertermittlung gelten insbesondere die Vorschriften des Baugesetzbuchs und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Eine Immobilienbewertung kann unter anderem erforderlich oder sinnvoll sein bei:
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie
- Finanzierung und Beleihung
- Erbschaft oder Schenkung
- Vermögensauseinandersetzungen
- gerichtlichen Verfahren
- Investitionsentscheidungen
Immobilienbewertung einfach erklärt
Immobilienbewertung einfach erklärt: Es wird untersucht, welchen Wert eine Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen und unter Berücksichtigung ihrer konkreten Eigenschaften hat.
Dabei reicht es nicht aus, lediglich den Quadratmeterpreis einer benachbarten Immobilie zu übernehmen. Zwei Wohnungen im selben Stadtteil können sich beispielsweise bei Größe, Zustand, Geschoss, Grundriss, Vermietung, Energieeffizienz und rechtlichen Belastungen deutlich unterscheiden.
Eine fachgerechte Wertermittlung verbindet deshalb Marktdaten mit den individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert und wird dort ausdrücklich auch als Marktwert bezeichnet.
Vereinfacht beschreibt er den Preis, der zum jeweiligen Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte.
Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:
- rechtliche Gegebenheiten
- tatsächliche Eigenschaften
- Beschaffenheit der Immobilie
- Lage
- allgemeine Marktverhältnisse
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse einzelner Käufer oder Verkäufer sollen die Verkehrswertermittlung dagegen nicht bestimmen.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Im deutschen Baugesetzbuch werden Verkehrswert und Marktwert gleichgesetzt. § 194 BauGB verwendet ausdrücklich die Formulierung „Verkehrswert (Marktwert)“.
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird „Marktwert“ teilweise weniger formal verwendet. Bei einer Wertermittlung nach BauGB ist jedoch grundsätzlich dieselbe gesetzliche Wertdefinition gemeint.
Der tatsächliche spätere Kaufpreis kann trotzdem vom ermittelten Verkehrswert abweichen, beispielsweise durch besondere Verhandlungssituationen, Zeitdruck oder individuelle Präferenzen.
Welche Verfahren gibt es bei der Immobilienbewertung?
Nach § 6 ImmoWertV sind grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Welches Verfahren geeignet ist, hängt insbesondere von der Immobilienart, den Gepflogenheiten des Immobilienmarkts und der Verfügbarkeit geeigneter Daten ab.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Immobilien beziehungsweise aus geeigneten Vergleichsfaktoren abgeleitet.
Nach § 24 ImmoWertV wird dafür grundsätzlich eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise herangezogen. Unterschiede zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt müssen berücksichtigt werden.
Das Verfahren kann insbesondere bei Eigentumswohnungen sowie anderen Immobilien sinnvoll sein, wenn genügend aussagekräftige Vergleichsdaten vorliegen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren orientiert sich an den marktüblich erzielbaren Erträgen der Immobilie. Es ist daher besonders für Objekte relevant, bei denen die Ertragserzielung für den Markt im Vordergrund steht.
Nach § 27 ImmoWertV fließen unter anderem der Bodenwert, der Reinertrag, die Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz in die Ermittlung ein.
Typische Anwendungsbereiche können vermietete Mehrfamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke und andere ertragsorientierte Immobilien sein.
Für Käufer einer Anlage-Immobilie ist dieses Verfahren besonders interessant, weil die nachhaltig erzielbaren Erträge einen zentralen Einfluss auf den Wert haben können.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert sowie die Werte der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen betrachtet.
Nach § 35 ImmoWertV wird zunächst ein vorläufiger Sachwert ermittelt und anschließend unter anderem über einen geeigneten Sachwertfaktor an die Marktverhältnisse angepasst.
Das Sachwertverfahren kann insbesondere bei Immobilien eingesetzt werden, bei denen die Eigennutzung und die bauliche Substanz für die Preisbildung eine wichtige Rolle spielen.
Welches Bewertungsverfahren ist das richtige?
Es gibt kein Verfahren, das für jede Immobilie automatisch das beste Ergebnis liefert.
§ 6 ImmoWertV verlangt, das Verfahren nach Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, den Umständen des Einzelfalls und insbesondere der Eignung der verfügbaren Daten auszuwählen.
Je nach Objekt können auch mehrere Verfahren angewendet werden. Der Verkehrswert wird anschließend unter Würdigung der Aussagefähigkeit der verwendeten Verfahren abgeleitet.
Eine vermietete Eigentumswohnung kann beispielsweise sowohl anhand geeigneter Vergleichskäufe als auch unter Ertragsgesichtspunkten betrachtet werden.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst.
Zu den wichtigsten gehören:
- Lage: Stadt, Stadtteil, Mikrolage, Infrastruktur und Erreichbarkeit
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten und Bodenwert
- Gebäude: Baujahr, Bauweise, Zustand und Restnutzungsdauer
- Wohn- und Nutzfläche: Größe und Flächenaufteilung
- Ausstattung: Qualität und Modernisierungsstand
- Energieeffizienz: energetischer Zustand und technische Anlagen
- rechtliche Gegebenheiten: beispielsweise Dienstbarkeiten oder Erbbaurechte
- Vermietung: marktüblich erzielbare Erträge und Vertragsbedingungen
- Marktlage: Angebot, Nachfrage und allgemeine Preisverhältnisse
Ein einzelner Faktor sollte deshalb nicht isoliert als Immobilienwert interpretiert werden.
Welche Rolle spielt die Lage bei der Immobilienbewertung?
Die Lage zählt zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften einer Immobilie.
Relevant sind sowohl die Makrolage als auch die Mikrolage. Zur Makrolage gehören beispielsweise wirtschaftliche Entwicklung, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsstruktur und überregionale Verkehrsanbindung. Die Mikrolage beschreibt das unmittelbare Wohn- beziehungsweise Geschäftsumfeld.
Bei einer Anlage-Immobilie sind zusätzlich Faktoren wie lokale Mietnachfrage, Leerstand, Neubautätigkeit und die langfristige Attraktivität des Standorts relevant.
Eine gute Lage allein garantiert jedoch weder eine bestimmte Rendite noch eine zukünftige Wertsteigerung.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone.
Nach § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend ermittelt. In bebauten Gebieten wird dabei grundsätzlich der Wert angesetzt, den der Boden hätte, wenn er unbebaut wäre.
Der Bodenrichtwert ist deshalb nicht automatisch der individuelle Bodenwert eines konkreten Grundstücks. Unterschiede etwa bei Größe, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten oder Grundstücksmerkmalen können Anpassungen erforderlich machen.
Welche Rolle spielen Gutachterausschüsse?
Nach § 192 BauGB werden zur Ermittlung von Grundstückswerten selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.
Sie führen nach § 193 BauGB insbesondere Kaufpreissammlungen, werten diese aus und ermitteln:
- Bodenrichtwerte
- Liegenschaftszinssätze
- Sachwertfaktoren
- Umrechnungskoeffizienten
- Vergleichsfaktoren
Diese Marktdaten bilden eine wichtige Grundlage professioneller Immobilienbewertungen.
Was ist eine Kaufpreissammlung?
Die Gutachterausschüsse führen nach § 195 BauGB eine Kaufpreissammlung. Dafür werden ihnen insbesondere notarielle Verträge über entgeltliche Grundstücksübertragungen übermittelt.
Die tatsächlichen Kaufpreise bilden eine wichtige Datengrundlage für die Analyse des Grundstücksmarkts und für die Ableitung von Bodenrichtwerten und anderen Wertermittlungsdaten.
Eine öffentliche Immobilienanzeige ist deshalb nicht dasselbe wie ein tatsächlich beurkundeter Kaufpreis.
Verkehrswert und Beleihungswert: Was ist der Unterschied?
Der Verkehrswert beschreibt den zum Bewertungsstichtag voraussichtlich am gewöhnlichen Markt erzielbaren Wert nach § 194 BauGB.
Der Beleihungswert verfolgt dagegen einen anderen Zweck. Im Anwendungsbereich der Beleihungswertermittlungsverordnung soll er einen vorsichtig ermittelten, langfristig nachhaltigen Wert der Immobilie abbilden, der vorübergehende Markt- oder Konjunkturschwankungen und spekulative Elemente ausschließt.
Bei einer Immobilienfinanzierung kann die Bank daher zu einer anderen Bewertung kommen als ein Verkehrswertgutachten oder der vereinbarte Kaufpreis.
Für Käufer einer Anlage-Immobilie bedeutet dies: Kaufpreis, Verkehrswert und bankseitiger Beleihungswert müssen nicht identisch sein.
Wie bewertet man eine vermietete Immobilie?
Bei vermieteten Immobilien spielen neben Lage und Objektqualität insbesondere die nachhaltig erzielbaren Erträge eine wichtige Rolle.
Zu prüfen sind beispielsweise:
- aktuelle und marktübliche Miete
- Bewirtschaftungskosten
- Leerstandsrisiken
- Restnutzungsdauer
- Liegenschaftszinssatz
- Zustand und Modernisierungsbedarf
- vertragliche Besonderheiten
Die tatsächliche aktuelle Miete darf dabei nicht automatisch mit dem dauerhaft marktüblich erzielbaren Ertrag gleichgesetzt werden.
Auch die Mietrendite kann bei einer Investitionsentscheidung hilfreich sein, ersetzt aber keine vollständige Immobilienbewertung.
Was ist bei der Bewertung einer Eigentumswohnung wichtig?
Bei einer Eigentumswohnung sind neben den Eigenschaften der konkreten Wohnung auch das Gebäude und die Wohnungseigentümergemeinschaft relevant.
Zu prüfen sind unter anderem:
- Wohnfläche und Grundriss
- Etage, Ausrichtung und Ausstattung
- Zustand der Wohnung
- Zustand des Gemeinschaftseigentums
- Hausgeld und nicht umlagefähige Kosten
- Erhaltungsrücklage
- bereits beschlossene oder absehbare Sanierungen
- Teilungserklärung und Sondernutzungsrechte
- bestehende Vermietung
Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Wie wichtig sind Baujahr und Zustand?
Das Baujahr liefert Hinweise auf Bauweise und typischen Modernisierungsbedarf, bestimmt den Wert einer Immobilie aber nicht allein.
Entscheidend ist der tatsächliche Zustand. Eine ältere, umfassend modernisierte Immobilie kann sich wirtschaftlich deutlich von einem gleich alten Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsrückstand unterscheiden.
Bei der Wertermittlung können insbesondere Baumängel, Bauschäden, Modernisierungen sowie die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt werden.
Kann man den Immobilienwert online berechnen?
Online-Bewertungen können eine erste Orientierung liefern, insbesondere wenn ausreichend aktuelle Markt- und Vergleichsdaten vorhanden sind.
Ihre Aussagekraft hängt jedoch wesentlich davon ab, welche Daten dem Modell zur Verfügung stehen. Individuelle Besonderheiten wie Modernisierungsqualität, Rechte im Grundbuch, Bauschäden, besondere Mietverträge oder die konkrete Mikrolage lassen sich automatisiert häufig nur eingeschränkt berücksichtigen.
Für eine erste Preisspanne kann eine datenbasierte Online-Bewertung sinnvoll sein. Für rechtlich oder wirtschaftlich bedeutsame Entscheidungen kann dagegen eine individuelle Wertermittlung durch qualifizierte Fachleute erforderlich sein.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist eine ausführlich begründete Wertermittlung, bei der das Objekt, die rechtlichen Gegebenheiten, Marktdaten und das angewendete Bewertungsverfahren dokumentiert werden.
Gutachterausschüsse können nach § 193 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen Verkehrswertgutachten erstellen. Daneben werden entsprechende Gutachten von qualifizierten Sachverständigen angeboten.
Die erforderliche Tiefe einer Bewertung hängt vom Anlass ab. Für eine erste Kaufentscheidung kann eine Marktanalyse ausreichend sein, während bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, Erbschaften oder komplexen Bewertungsfällen höhere Anforderungen an das Gutachten bestehen können.
Welche Bedeutung hat die Immobilienbewertung für Anlage-Immobilien?
Für Kapitalanleger ist die Immobilienbewertung ein wichtiger Teil der Investitionsprüfung. Sie hilft dabei, den geforderten Kaufpreis in den Kontext von Markt, Objekt und Ertragspotenzial einzuordnen.
Dabei sollten insbesondere gemeinsam betrachtet werden:
- Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
- marktüblich erzielbare Miete
- Finanzierungskosten
- nicht umlagefähige Kosten
- Instandhaltung und Modernisierung
- Standortentwicklung
- Vermietbarkeit und Leerstandsrisiko
- Restnutzungsdauer
- rechtliche Besonderheiten
Ein marktgerechter Immobilienwert bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie für jeden Anleger eine wirtschaftlich passende Kapitalanlage ist. Die Bewertung des Objekts und die individuelle Investitionsrechnung sind zwei unterschiedliche Schritte.
Weitere Grundlagen finden Sie unter Immobilie sowie im Ratgeber Investieren in Immobilien.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Wie wird der Wert einer Immobilie berechnet?
Für eine fachgerechte Verkehrswertermittlung können nach ImmoWertV das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder mehrere Verfahren eingesetzt werden. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von Objekt und verfügbaren Marktdaten ab.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften sowie der Lage voraussichtlich erzielbar wäre.
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Ja. § 194 BauGB verwendet ausdrücklich die Bezeichnung „Verkehrswert (Marktwert)“.
Welches Bewertungsverfahren eignet sich für vermietete Immobilien?
Bei ertragsorientierten Immobilien ist das Ertragswertverfahren häufig relevant. Je nach Objekt und vorhandenen Daten können jedoch auch Vergleichswertverfahren oder mehrere Verfahren sinnvoll sein.
Ist der Bodenrichtwert der Grundstückswert?
Nicht automatisch. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Bodenrichtwertzone. Eigenschaften des konkreten Grundstücks können dazu führen, dass sein individueller Bodenwert davon abweicht.
Ist der Kaufpreis immer gleich dem Verkehrswert?
Nein. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht durch die konkrete Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer und kann über oder unter einem ermittelten Verkehrswert liegen.
Warum bewertet eine Bank eine Immobilie manchmal niedriger?
Bei Finanzierungen können Banken einen eigenen Beleihungs- oder Sicherheitenwert zugrunde legen. Dieser verfolgt einen anderen Zweck als der Verkehrswert und kann vorsichtiger bemessen sein.
Reicht eine Online-Immobilienbewertung aus?
Für eine erste Orientierung kann sie hilfreich sein. Individuelle Objektmerkmale, rechtliche Besonderheiten, Bauschäden oder besondere Mietverhältnisse können jedoch eine detailliertere Prüfung erforderlich machen.
Quellen und weiterführende Informationen
- § 194 BauGB – Verkehrswert (Marktwert)
- § 192 BauGB – Gutachterausschuss
- § 193 BauGB – Aufgaben des Gutachterausschusses und Kaufpreissammlung
- § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
- § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren und Verkehrswert
- § 24 ImmoWertV – Vergleichswertverfahren
- § 27 ImmoWertV – Ertragswertverfahren
- § 35 ImmoWertV – Sachwertverfahren
- § 3 BelWertV – Grundsatz der Beleihungswertermittlung
Stand: September 2026.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Immobilienbewertung, Sachverständigenbegutachtung, Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung.