(Gebäude AfA = unbewegliche Wirtschaftsgüter gemäß EStG)
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Er findet sich in § 7 des Einkommensteuergesetzes. Die AfA, auch Abschreibung genannt, bezieht sich in § 7.4 (Bestandsobjekte) und § 7.5 (Neubauobjekte) auf die linear zu berechnende Abnutzung eines Gebäudes. Sie bewirkt die steuerliche Entlastung der Eigentümerin bzw. des Eigentümers, indem der steuerliche Verlust mit den zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verrechnet werden kann. Dadurch reduziert sich die Einkommensteuerlast der sogenannten Kapitalanlegerin und Steuerschuldnerin bzw. des sogenannten Kapitalanlegers und Steuerschuldners gegenüber dem Finanzamt. Für die Saldierung der steuerlich relevanten Gewinne und Verluste wird die Anlage V der Steuererklärung beigefügt.
Die Höhe richtet sich nach unterschiedlichsten Kriterien, z. B. nach dem Alter des Gebäudes (siehe Baujahr), den Erstellungskosten nach Grundstücksanteil, nach Inventar oder Außenanlagen. Eine besondere Form der erhöhten AfA findet sich in § 7i (Denkmalschutz) und § 7h (Gebäude, die in von einer Gemeinde förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegen und vermietet werden) wieder. Gemäß der derzeitigen Steuergesetzgebung dürfen die gesamten von der Behörde genehmigten Sanierungskosten innerhalb von zwölf Jahren abgeschrieben werden: in den ersten acht Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahme mit jeweils 9 % der Sanierungskosten in den folgenden vier Jahren mit jeweils 7 %. Mit diesem steuerlichen Anreiz soll der Erhalt von Kulturgut in besonderem Maße gefördert werden.
Eine derartige Sanierungsmaßnahme bietet auch der Eigennutzerin bzw. dem Eigennutzer die Möglichkeit, seine Steuerlast zu senken. Eigennutzerinnen und -nutzer können zehn Jahre lang 9 % des anerkannten Sanierungsaufwandes gemäß § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten sowie städtebaulichen Entwicklungsbereichen) ansetzen. Nach Fertigstellung kann der steuerliche Verlust auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden und dies senkt somit die monatlichen Zahlungen an das Finanzamt. Bei Selbstständigen führt diese Maßnahme zu einer Reduzierung der Vorauszahlungen. Eine solche Maßnahme kann beliebig oft genutzt werden, sinnvollerweise nur so lange, wie es die Steuerlast hergibt. Die endgültige Anerkennung der zu genehmigenden Sanierungskosten ergeht nach Fertigstellung des Objektes durch die entsprechende Behörde (Amt für Denkmalschutz). Hier werden sämtliche abschreibungsfähigen Positionen überprüft respektive bescheinigt. Die entsprechende Bescheinigung ist den Finanzbehörden zur Anerkenntnis vorzulegen.
Das Grundstück, auf dem das jeweilige Gebäude steht, ist nicht abschreibungsfähig, da es sich im steuerrechtlichen Sinn nicht abnutzt.
Auf einen Blick
§ 7.4 EStG (Bestandsimmobilie, Renditeimmobilie, Zinshäuser)
40 Jahre lang 2,50 %, wenn das Gebäude vor dem 31.12.1924 errichtet wurde
50 Jahre lang 2,00 %, wenn das Gebäude nach dem 01.01.1925 errichtet wurde
§ 7.5 EStG (Neubauten)
50 Jahre lang 2,00 % auf die Erstellungskosten des Gebäudes
Mietwohngebäude, die ab Januar 2023 fertiggestellt werden, können entsprechen dem neuen Satz linear mit 3,00 % jährlich abgeschrieben werden.
§ 7i EStG (Denkmalschutz)
Acht Jahre lang 9,00 % und vier Jahre 7,00 % der anerkannten Sanierungskosten zuzüglich § 7.4
§ 7h EStG (Objekte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten)
Acht Jahre lang 9,00 % und vier Jahre 7,00 % der anerkannten Sanierungskosten zuzüglich § 7.4
§ 10f EStG (Objekte wie § 7i plus § 7h) für selbst genutztes Wohneigentum
Zehn Jahre lang 9,00 % der anerkannten Sanierungskosten
Mietwohngebäude, die ab Juli 2023 fertiggestellt werden, können entsprechend dem neuen Satz linear mit 3,00 % jährlich abgeschrieben werden.
